John_Wissensdurst

Umgang mit Bauträgern und Lobby der Stadt etc.

27 Beiträge in diesem Thema

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Hallo liebes Forum,

wie ist das zu werten.

2 Häuser freistehend auf einem Grundstück sollen verkauft werden.

Es wurde ein Makler eingeschaltet. Der Makler hat einen exklusiven Vertrag und bekommt von mehreren Seiten Provision.

Er bietet es einem Bauträger an. Es kommt ein Verkaufsvertrag bei Notar zustanden ( 1 Million)  bei dem der Bauträger ein Rücktrittsrecht hat.

Der will das Grundstück freilegen, mach eine Bodenprobe und macht beim Baurechtsamt eine Bauvoranfrage.
Bei der Bauvoranfrage kommt heraus, dass laut dem Umweltamt 2 alte Eiben  nicht gefällt werden können und dass die GRZ von 0,4 nicht überschritten werden darf.

 

Bei der Bauvoranfrage wollte der Investor eine GRZ von 0,46 haben.  Bei der Bauvoranfrage hatte es sich herausgestellt, dass die 2 alten Eiben stehen bleiben müssen und dass die GRZ unter 0,4 bleiben muss.

Der Bauträger bekommt deshalb weniger Rendite und springt ab...  Soweit alles nachvollziehbar. Ich hätte es wahrscheinlich ähnlich gemacht...

Der Makler findet einen 2 Bauträger, der bietet mehr, auch 200 Euro mehr als der Bodenrichtwert.

Der Makler meint, dass der Preis optimal ist, den der Bauträger bietet (allerdings glaube ich das nicht unbedingt. Da er ja von beiden Seiten eine Provision bekommt, frage ich mich, welches Brot er isst)

Mit dem Makler wird dann vereinbart, dass er so eine Zusatzprovision bekomme.  Gute Verkaufsleistung muss sich auch bezahlt machen. Ich möchte ja nicht an der falschen Stelle geizen.

Ursprünglich wurden 1,1% ausgemacht.  
Er ist nicht schlecht, es hatte es immerhin geschafft, das er so 95% an meine Mindestpreisvorstellung gekommen ist, ab der ich bereit gewesen wäre zu verkaufen.

In Zeiten von Negativzinsen, Giralgeldschöpfung etc. ist mein gewünschter Mindestverkaufspreis auch so 25-30 % höher angesetzt als im Gutachten der Verkehrswert / Sachwert und Ertragswert. Der Gutachter hatte für den Sachwert, Ertragwert und Verkehrswert fast die gleiche Summe herausgefunden.  Insgesamt lag dies so um die 730 000 Euro.

Ich lobe den Makler und frage nun den Makler wieviel er sonst noch möchte, damit er meine Mindestenspreisvorstellungen realisieren kann. Er war ja wie geschrieben nicht schlecht. 95% vom meinen Mindestverkaufspreis von 1 Million  hat er erreicht.  950 000 Euro wurden geboten

Er meinte 20%.  Dass wird dann so vereinbart. 1,1% wie bisher auf 950 000 Euro

Ab 950 000 Euro dann zusätzlich 20%.
Wenn er es für 1Mille + 5000 Euro verkauft wären das 

10450€ für die 950 000 Euro

+ 20 000 Euro  = 100000 Euro 

Somit hätte er dann 30450 Euro Verdient wenn er es für 1Mille 50 Euro verkauft

Wenn er es für 1,1 Mille verkaufen würde

wieder 10450 Euro für 95 000 Euro

+ 30 000 Euro für 150 000 Euro

= 40450 Euro bei 1,1 Mile.

Keine Ahnung ob das ein guter Deal war, oder ob ich nicht so viel Provision hätte geben sollen. 
Unter 1 Million unterm Strich, würde ich eh nicht verkaufen habe ich mir gedacht. 
Mit der hohen Provision wollte ich verhindern, dass er einen Interessenkonflikt hat. Er hatte das Grundstück permanent schlecht geredet. Schlechte Form. schlechte Bodenqualität. 
Ich kam mir echt so vor, als ob er rein das Brot vom Bauträger isst und das einzige Ziel darin besteht, mir alles schlecht zu reden, so dass ich das Grundstück mit freistehenden Häuser so schnell wie möglich hergebe...  In der Kleinstadt ist aber auch Wohnraummangel, Grundstücke sind rar und laut Stadt werden die Bodenrichtwerte in den nächsten 2-3 Jahren sicherlich nicht sinken sondern ehr steigen.

 

 

Es wurde mit dem Makler ausgemacht, dass er mit dem aktuellen Bauträger nochmals spricht und versucht den Verkaufspreis ins Maximum zu treiben. Er hat jetzt ja einen finanziellen Anreiz, dass der Preis nach oben geht.


1 Tag später nach Vereinbarung dieses Extrahonorars geschieht Folgendes:

Der Makler kommt nun und meint, je länger ein Grundstück auf dem Markt angeboten wird, desto mehr Probleme gäbe es. Es gäbe nur 3 Stadträte die das alte Haus ( Villa), welches um 1900 gebaut wurde erhalten wollen und beim Baurechtsamt den Abriss verbinden wollen.
Der Bauträger wäre nun auch nur noch bereit das Grundstück zu kaufen, wenn er im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht habe, dass wenn die Gebäude nicht abgerissen werden können....


Er meinte, dass wäre so, wenn die lokalen Bauträger nicht den "Zuschlag" bekommen, dass die dann bei der Stadt indirekt sagen, der Verkäufer bekomme nicht genug Geld und möchte die aktuelle Knappheit von Grundstücken ausnutzen und Maximalen Profit schlagen. 
 

Kleiner Exkurs
Das stimmt ja auch, ich will in Zeiten von Negativzinsen,Inflationsgefahrt,Giralgeldschöpfung so viel an GELDWERT erhalten, wie es maximal möglich ist.
Der Tausch eines Sachwert in einen Geldwert sollte sich ja lohnen. Es ist ja kein Notverkauf.

Die Häuser und das Grundstück sind zu groß um zu nutzen, zum Vermieten liefern sie mit jährlich so 10 000 Euro einen zu geringen Rohmietertrag.
Etwas mehr an Geld, Gold und einer kleineren Eigentumswohnung wäre mir ganz recht. Aber der Verkauf muss sich lohnen. Notverkauf muss nicht werden. Dann wird lieber das nicht optimale Renditeobjekt behalten. Es hatte Jahre lang als guten Familienwohnsitz gedient und wurde nicht als Renditeobjekt betrachtet. Nach dem Tod etc. haben sich die Zeiten geändert.

Aber ein großes Grundstück mit 2 alten Häusern( die dennoch Mieterträge) erwirtschaften indirekt gegen 2 neuen Eigentumswohnungen einzutauschen ist keine gute Idee.
Gehen wir mal in der Stadt von einem Preis von 4500 Euro pro /qm für Neubau aus, könnte für eine Mille Euro gerade mal so 220 qm an neuen Eigentumswohnungen gekauft werden. Das Grundstück ist 1400 qm groß und die beiden Häuser haben auch so einen bewohnbare Fläche von ca. 280 qm. 
In einem so schlechten Zustand sind die alten Häuser auch noch nicht und die nächsten 40-50 Jahren würden die auch noch halten.  Danach bin ich vermutlich eh tot :-)
Deshalb sehe ich es auch nicht als sinnvoll an 280 qm alte Häuser + großes Grundstück 1400 qm gegen gerade mal so 220 qm Eigentumswohnungen ohne Stauraum, Garten etc einzutauschen.

Wieder zurück zum Maklerthema. 
Wenn jemand in den Augen der Bauträger zu "gierig" wäre, würden die indirekt bei der Stadt petzen. Bzw. bei der Anfrage beim Baurechtsamt der jeweiligen Bauträger käme der gewünschte Verkaufspreis ja auch zum tragen.

Dann käme die Stadt und bremst einem aus, in dem es den Preis indirekt blockiert. 
Es gäbe eine Bausperre, ein Bebauungsplan, oder eben ein Verbot, dass das man Häuser abreißen darf.

Somit würde die Stadt die "Profitgier" ausbremsen.

Ob das jetzt stimmt, oder der Makler nur blufft, weiss ich nicht.
Gerne würde ich eure Meinung wissen. Danke

 

Das mit dem Umweltamt ist schon krass. Dass da ein Baum stehen bleiben muss, ist ja im Grunde genommen schon eine Art "Enteignung" des Wertes.

Wenn das nun so weit geht. dass wenn man den lokalen Bauträgern in der Kleinstadt es nicht verkauft - weil der Preis zu gering ist - die dann die Stadt "manipulieren" und den Markt versperren, so dass kein anderen mehr ins Boot kommt. Denn wenn eine Abrissverbot des Hauses, bzw. eine Bausperre stattfindet, dann kann ja kein hoher Preis mehr erzielt werden und dann kann auch gar nichts mehr gebaut werden.

 

Ist das Möglich, dass man in solche "Fallen" bzw. "Machenschaften" der Kleinstadt und ihren "Immobilienhaien" gerät?
Oder macht der Makler einem nur Angst, da er schnell einen Abschluss erzielen will. Je länger man zögert und je länger ein Grundstück auf dem Markt wäre, desto weniger wäre es wert. Dann wäre es bekannt, die Banken würden es nicht mehr "finanzieren" wollen und die Bauträger wollen es nicht mehr haben wollen.


Der Makler lacht auch immer nur in meint, ich hätte schon beim ersten Bauträger annehmen sollen. Da war es aber gerade mal knapp unter dem Wert des Gutachters und ein Verkauf hätte keinen Sinn gemacht.  Er meinte je mehr Leute es mitbekommen, dass ein Grundstück verkauft werden soll, desto mehr würde der Wert sinken und desto mehr Probleme würde es geben. Am Ende ist einAnwesen dann viel weniger Wert, als oftmals beim 1-2 Bieter... Er lacht immer so komisch. Er meinte er hätte schon mehr als 30 Jahre Berufserfahrung....
 

Ist das wirklich so, oder sind das nur Spielchen auf Zeitdruck, dass man schnell verkauft?

Gibt es sonst noch "Fallen" in die man sich begeben kann, wenn man sein Grundstück anbietet?
Laut Makler verliert ein Grundstück / Haus an wert, je mehr man es bekannt macht, dass es verkauft werden soll. Laut ihm sucht man sich lieber eine geringe Anzahl an gut bezahlten Bauträgern aus und versucht ein im kleinen Kreise schnell zu verkaufen... Er als Makler mit langjähriger Erfahrung habe auch die gute Auswahl an wenigen Bauträgern, die sehr gut bezahlen...

Aktuell ist es so, dass im Grunde genommen 3 -4 Bauträger vom Verkauf wissen sowie die Personen vom Baurechtsamt. 

Das Anwesen war meiner Meinung nach aber noch nicht ausreichend auf dem Markt, so dass man den wahren Wert ermitteln kann.
Mich wundert es jetzt schon, dass es so früh schon solche massiven "Probleme" gibt.  Die Kleinstadt hat einen Bürgermeiste rund so 30 Stadträte. Können 3 Stadträte da überhaupt so etwas ausrichten, dass die alte Villa um 1900 erbaut nicht angerissen werden darf. Das wäre dann ja ein Wirtz.

Um das ganze Grundstück herum wurden Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen gebaut und laut Makler hat das den Wert des Grundstücks erniedrigt ( Blicke von andern auf das Grundstück) und wenn man dann selbst an einen Bauträger verkaufen will und diese einem nur im Preis drücken, die Bodenqualität bemängeln etc. dann wäre es ja eine absolute Ironie, dass man selbst dann nicht bauen kann

Aktuell bin ich sogar der Meinung, das ich gar keinen Makler mehr möchte, im Internet inseriere und eine Familie suche, die auf dem Grundstück leben will.
Es müsste ja sicherlich noch Familien geben, die Geld haben und die nicht nur alles als Renditeobjekt betrachten, sondern auch als krisensichere Kapitalanlagemöglichkeit.
Das wäre dann zwar auch nur Augenwischerei. Denn in der Vergangenheit gab es in Deutschland auch den Lastenausgleich. Im Falle eines Crashs holt sich der Staat eh immer Geld von denen, die "immobil" sind.

Wenn ich ein Fazit ziehe. 
Dadurch dass der Makler eingeschaltete wurde, gab es eine Bauvoranfrage bei der Stadt über den Bauträger. Daraufhin hat das Umweltamt sämtliche Bäume registriert.
Der Makler und der Bauträger haben im Grunde das Grundstück schon etwas entwertet. Zuvor war dem Umweltamt nicht bekannt, welche Bäume stehen. Da hätte man auch nen Baum fällen können. Jetzt ist alles registriert und somit schon etwas entwertet.
Bisher stimmt die lachende  Aussage des Makler absolut, je länger etwas auf dem Markt ist, desto mehr Probleme gibt es und desto mehr verliert es an wert.
Dass er aber der Grund ist, wieso nun alles der Stadt und den Bauträgern bekannt ist, das sagt er nicht. Vielleicht bilde ich es mir auch nur ein und es ist gar nicht so. 
Aber mit lokalen Maklern und lokalen Bauträgern zu handeln, entwertet letztendlich nur alles. Wenn die Wissen, dass man verkaufen will und die nicht zum Zuge kommen, dann hält die ganze Baubranche der Kleinstadt zusammen und "blockiert" das Grundstück etc. so dass es keiner für einen vernünftigen Preis kaufen kann.




Danke für eure ehrliche Meinung zu meiner Situation.
 

 

 

 

 

 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Also ich würde doch an Deiner Stelle mal schleunigst die beiden Eiben da wegkloppen.

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45 minutes ago, ShaiHulud79 said:

Also ich würde doch an Deiner Stelle mal schleunigst die beiden Eiben da wegkloppen.

Danke für deine Antwort.
Das geht jetzt nicht mehr. Die sind beim Umweltamt bekannt!!! Wenn man das macht, dann gibt es eine Bausperre. Das glaube ich sogar dem Makler.
Wieso sollte die Stadt, das Umweltamt einfach mich die Bäume ungestraft wegmachen lassen :-) So naiv sind die sicherlich nicht. Bestenfalls müsste man die stutzen lassen.
Vielleicht hat der Makler übertrieben und es gibt keine Bausperre, aber dann würde es einen Bebauungsplan geben. Dann ist es so, dann man die GRZ von 0,4 welche bei der Bauvoranfrage realisiert hat, nicht mehr realisieren kann und es nur bei 0,3 sein würde...

Hier war ich leider zu spät. Die Eiben hätten schon früher versalzen, versäuert werden müssen, damit die krank sind und gefällt werden dürfen. Nun zu kommen ist leider keine gute Idee.

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Ich greife mal einige Passagen raus:

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Er meinte 20%.  Dass wird dann so vereinbart. 1,1% wie bisher auf 950 000 Euro

Ab 950 000 Euro dann zusätzlich 20%.
Wenn er es für 1Mille + 5000 Euro verkauft wären das 

10450€ für die 950 000 Euro

+ 20 000 Euro  = 100000 Euro 

Somit hätte er dann 30450 Euro Verdient wenn er es für 1Mille 50 Euro verkauft

Wenn er es für 1,1 Mille verkaufen würde

wieder 10450 Euro für 95 000 Euro

+ 30 000 Euro für 150 000 Euro

= 40450 Euro bei 1,1 Mile.

Das nennt sich Mehrerlösvereinbarung - wird sehr häufig eingesetzt.

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Der Bauträger wäre nun auch nur noch bereit das Grundstück zu kaufen, wenn er im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht habe, dass wenn die Gebäude nicht abgerissen werden können....

Ein normaler Vorgang und eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag eines Baugrundstücks!

Kein Bauträger bindet sich ein Grundstück ans Bein, welches er dann nicht optimal bebauen kann! 

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Wieder zurück zum Maklerthema. 
Wenn jemand in den Augen der Bauträger zu "gierig" wäre, würden die indirekt bei der Stadt petzen. Bzw. bei der Anfrage beim Baurechtsamt der jeweiligen Bauträger käme der gewünschte Verkaufspreis ja auch zum tragen.

Dann käme die Stadt und bremst einem aus, in dem es den Preis indirekt blockiert. 
Es gäbe eine Bausperre, ein Bebauungsplan, oder eben ein Verbot, dass das man Häuser abreißen darf.

Somit würde die Stadt die "Profitgier" ausbremsen.

Ob das jetzt stimmt, oder der Makler nur blufft, weiss ich nicht.
Gerne würde ich eure Meinung wissen. Danke

Hier ist eine Menge stille Post und Bluff im Spiel!

Es trifft der Laie auf die professionelle Immobilienwirtschaft - das ist zum Beispiel beim Autohandel auch nicht anders.

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Können 3 Stadträte da überhaupt so etwas ausrichten, dass die alte Villa um 1900 erbaut nicht angerissen werden darf. Das wäre dann ja ein Wirtz.

Stadträte können das nicht aber das Bauamt.

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Wenn ich ein Fazit ziehe. 
Dadurch dass der Makler eingeschaltete wurde, gab es eine Bauvoranfrage bei der Stadt über den Bauträger. Daraufhin hat das Umweltamt sämtliche Bäume registriert.

Eine Bauvoranfrage hätte es so oder so gegeben, kein Bauträger kauft ein Baugrundstück ohne sich der Bebaubarkeit vorher gewiss zu sein. Nicht selten wird die Erfüllung des Kaufvertrages (Kaufpreiszahlung) an die Baugenehmigung geknüpft.

Im übrigen auch eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag über Baugrundstücke.

vor 1 Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Der Makler und der Bauträger haben im Grunde das Grundstück schon etwas entwertet. Zuvor war dem Umweltamt nicht bekannt, welche Bäume stehen. Da hätte man auch nen Baum fällen können. Jetzt ist alles registriert und somit schon etwas entwertet.
Bisher stimmt die lachende  Aussage des Makler absolut, je länger etwas auf dem Markt ist, desto mehr Probleme gibt es und desto mehr verliert es an wert.
Dass er aber der Grund ist, wieso nun alles der Stadt und den Bauträgern bekannt ist, das sagt er nicht. Vielleicht bilde ich es mir auch nur ein und es ist gar nicht so. 
Aber mit lokalen Maklern und lokalen Bauträgern zu handeln, entwertet letztendlich nur alles. Wenn die Wissen, dass man verkaufen will und die nicht zum Zuge kommen, dann hält die ganze Baubranche der Kleinstadt zusammen und "blockiert" das Grundstück etc. so dass es keiner für einen vernünftigen Preis kaufen kann.

Insgesamt das Ergebnis einer (sorry) laienhaften Vorgehensweise. Makler und Bauträger entwerten keine Grundstücke, sie handeln im eigenen Interesse - was aber nichts mit einer Entwertung zu tun hat.

 

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29 minutes ago, Arnd Uftring said:
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Ein normaler Vorgang und eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag eines Baugrundstücks!

Kein Bauträger bindet sich ein Grundstück ans Bein, welches er dann nicht optimal bebauen kann! 

Das kann ich verstehen, man will die Katze ja nicht im Sack kaufen.

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Eine Bauvoranfrage hätte es so oder so gegeben, kein Bauträger kauft ein Baugrundstück ohne sich der Bebaubarkeit vorher gewiss zu sein. Nicht selten wird die Erfüllung des Kaufvertrages (Kaufpreiszahlung) an die Baugenehmigung geknüpft.

Im übrigen auch eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag über Baugrundstücke.

 

Danke für deine Antworten.

Könnte man im Gegenzug sagen zu den aufschiebenden Bedingungen sagen:

 z.B. 1 Mille verliert pro Jahr 2% mindestens an Wert dank der Inflation. Sprich 20 000 Euro pro Jahr und 1666€ pro Monat. Wenn das Grundstück z.B. 3 Monate geblockt ist, dann könnte man ja beim Rückritt "gnädigerweise" für die geblockte Zeit 4500€ verlangen + Entgangene Miete von Jährlich 10 000 Euro Rohertrag =833 pro Monat = ca. 2500€. Sprich in Summe könnte man dann für das Rücktrittsrecht in Vertrag ca. 70000 Euro verlangen, die überwiesen werden müssen, wenn zurückgetreten wird. 

Die Bauträgern kommen dann  zwar noch mit Kosten, die Sie für den Notar tragen müssen. Aber man hat ja schließlich auch Opportunitätskosten und verliert zeit.
Grundstücke sind ja rar.
Oder kann man so nicht argumentieren und es würde sich kein Bauträger drauf einlassen?

 

 

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Insgesamt das Ergebnis einer (sorry) laienhaften Vorgehensweise. Makler und Bauträger entwerten keine Grundstücke, sie handeln im eigenen Interesse - was aber nichts mit einer Entwertung zu tun hat.
 

Hier ist eine Menge stille Post und Bluff im Spiel!

Es trifft der Laie auf die professionelle Immobilienwirtschaft - das ist zum Beispiel beim Autohandel auch nicht anders.

 

Ganz genau, das trifft es total. Ich bin Laie und habe (noch) keine wirkliche Ahnung wie man mit Bauträgern verhandelt. 

Ich habe nun auch bald vor, dass ich den Makler den Exklusiven Auftrag entziehe. Zu den 5-8 Bauträgern in der Stadt und näheren Umgebung kann ich auch selbst gehen. Da brauche ich kein Makler und wie es scheint, arbeitet er auch nicht so richtig für mich. - Zumindest bisher. Der bekam  wohl mehr als 1,1% von den Bauträgern und war deren verlängertes Sprachrohr. 

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Stadträte können das nicht aber das Bauamt

 

Danke für die Rückmeldung. 
Dann ist es wohl so, dass im Grunde der Makler und der lokale Bauträger auch nicht so eine gute Beziehung zur Stadt bzw., dem Bauamt hat, wenn wirklich eine Sperre kommt. Das werde ich vielleicht demnächst zum Makler sagen. Er hat och 1, 5 Monate einen exklusiven Auftrag. Danach lasse ich den Auftrag wohl auslaufen oder gebe dem Maker erneut nur einen exklusiven Auftrag, wenn der das "Baurechtsamt" unter Kontrolle hat. Denn er behauptet ja, dass er so gute Beziehungen dazu hat. Sollte es Probleme geben, dann kann ich den Makler immer hinweisen, dass wir exklusiv etwas vereinbart haben und er meinte, dass er die Probleme beim Baurechtsamt unter Kontrolle habe...

Ab wann gibt es eigentlich eine ernsthafte Gefahr, dass ein "Grundstück" entwertet werden kann.
Solche Aussagen vom Makler, wenn es alle lokalen Bauträger und Banken kennen und wissen dass es keiner Kauft, dann wollen es die Banken auch nicht mehr finanzieren und letztendlich sinkt der Preis sind also totaler Bluff? Oder steckt da etwas Wahrheit drin?
 

 

Bildlich gesprochen. Ich möchte den "Preis"Bogen total weit überspannen,am besten soweit dass es knirscht und zuckt damit man schon fast Angst bekommt. Aber eben dann dennoch nicht so weit überspannen, dass der Faden bricht und der Pfeil nicht mehr abgeschossen werden kann. Dann ist keinem geholfen.
 

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Tja, wohl falschen Makler ausgesucht :-)


 

In der Kleinstadt, gibt es nur 5 Makler.
Aber im Grund genommen die paar Bauträger selbst ablaufen kann ich alleine. Ich dachte der Makler kann seine Provision locker wieder einspielen. Aber so wie es ausschaut war er bis jetzt nur das verlängerte Vertriebsbüro. Auffällig war auch, als ich mal gesagt habe für 950 würde ich auch verkaufen, kam jetzt genau das Gebot von 950k.  Der Sachwert/ Ertragswert / Verkehrswert ist bei 730 laut Gutachter. Zum Makler hatte ich ca. 800k gesagt und habe nicht gesagt dass ich ein Gutachten vorliegen habe...
Als ich im gesagt habe, dass ich selbst einen Käufer schon seit langem Kenne, der es für 920K kaufen will, kam 2 Tage später von ihm das mit dem 3 Stadträten... Das mit dem Käufer war auch geblufft...

Sind wir beide wohl ziemliche Laien :-)
 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Insgesamt das Ergebnis einer (sorry) laienhaften Vorgehensweise. Makler und Bauträger entwerten keine Grundstücke, sie handeln im eigenen Interesse - was aber nichts mit einer Entwertung zu tun hat.

Wie geht man denn am besten vor? Gibt es hier im Forum ein FAQ diesbezüglich. 

Ich will mir ja keine Eigentore schießen.
Bei Versicherungen ist es so. Man kommt ganz schnell in die schwarze Liste (HIS).
Wenn da ein Versicherungsvertreter/ Doktor  mal schnell falsch Copy und Paste bei einer Diagnose macht, dann kommt man da auch nicht mehr raus und schießt sich ein Eigentor fast für immer.  Sucht mal nach HIS, falls es euch interessiert.


Gibt es so etwas ähnliches auch, wenn man mit "Immobilienhaien"  Maklern, der Stadt  etc. kommuniziert?


Ich würde privat einem Architekten einen kleinen Obolus  geben, damit er mal etwas schnell was skizzenhaftes konstruiert. Dann würde ich zum Baurechtsamt gehen und fragen ob ich es so bauen darf.  Dann kommt das Ergebnis der Bauvoranfrage raus, was der erste Bauträger bereits gemacht hat.

GRZ >0,4 und Eiben würden stehen.
Dann würde ich das dem Bauträger schriftliche geben, was das Baurechtsamt geschrieben hat und mich darauf berufen und dann wenn der Bauträger ein Rücktrittsrecht einräumt, würde ich versuchen dann für den Rücktritt und die geblockte Zeit mein Opportunitätskosten gedeckt haben wollen.  Das Rücktrittsrecht kostet Quasi Geld.


Wenn der Bauträger eine Bodenprobe haben will, darf er die auch gerne selbst bezahlen.

Mir persönlich bringt es nichts, wenn ich nicht sicher weiss, dann ein Geldbetrag eingeht. Denn eine Teil von diesem wieder zu reinvesteiren kostet auch Zeit, damit das neue Investitionsgut vorteilhaft ist. Geld auf der Bank verliert ja mindestens 2% pro Jahr an Wert.  1922 /23 und 1945 waren es noch viel mehr an Kaufkraftverlust
 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Etwas verstehe ich nicht so ganz. Auf der einen Seite sagst Du, dass Geld so rapide an Wert verliert aber trotzdem magst unbedingt heute verkaufen. Warum lässt Du das Grundstück nicht einfach liegen? Hier wird diese Strategie ganz gut beschrieben: http://www.zeit.de/2017/17/immobilien-spekulation-investoren-wohnungsnot

Ich würde ein paar Tausend EUR heute investieren in Architekt und Baugenehmigung, dann warten und Däumchen drehen :-)

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27 minutes ago, Wladimir Simonov said:

Etwas verstehe ich nicht so ganz. Auf der einen Seite sagst Du, dass Geld so rapide an Wert verliert aber trotzdem magst unbedingt heute verkaufen. Warum lässt Du das Grundstück nicht einfach liegen? Hier wird diese Strategie ganz gut beschrieben: http://www.zeit.de/2017/17/immobilien-spekulation-investoren-wohnungsnot

Ich würde ein paar Tausend EUR heute investieren in Architekt und Baugenehmigung, dann warten und Däumchen drehen :-)

Danke für die Inspiration.  
Einfach liegeblassen ist auch eine gute Idee. Die Bodenrichtwerte werden laut Stadt die nächsten 3-5 Jahre noch sicher steigen.


Es wäre ganz gut, wenn ich so 200 000 Euro an flüssigem Kapital hätte. Dadurch wäre man finanziell frei und muss nicht sich von einem befristeten Arbeitsvertrag zum nächsten wälzen bzw. muss unbeliebte Arbeitskollegen oder Aufträge annehmen sondern kann auch im Zweifelsfall einfach mal einen Kapitalverkehr haben um Reisen zu könne. Man lebt nur einmal im Leben, aktuell gibt es keine Kinder und es sind auch keine Geplant und man nimmt nichts mit ins Grab. Heute ist man jünger und ungebunden. Das kann sich eines Tages ändern.

Aber eben soll nicht im jeden Preis verkauft werden. Zur Not kann auch vermietet werden so lange bis sich der Sachwert der Immobilie reduziert. Die Häuser sind eigentlich noch nicht Abrissreife und man könnte locker noch 10 Jahre ohne große Investitionen Mieterträge jährlich ca. 10 000 Euro Mietrohertrag erzielen.

Eigentlich würde es aktuell mehr Sinn machen, dass die Häuser erstmals "ausgeschlachtet" werden bevor man die abreißt.
Aber dann ist das ganze Kapital gebunden und man muss wieder im Hamsterrad des Berufslebens von Auftrag zu Auftrag sich reißen oder befristete Verträge eingehen und sich mit unbeliebten Menschen täglich umschlagen, kann keine Weltreise machen etc.  da man zwar nicht aber ist, aber eben  90% des Vermögens gebunden immobil sind.


Das Anwesen hat eigentlich "ausgedient". Fast alle lebenden Personen sind Tod und man ist selbst auch bezüglich des Alters kein Kind mehr...

Laut Makler springt bei einer Teilveräußerung nicht mehr raus.
Aber ob das stimmt ist eine anderen Frage. 
Fakt wäre dass jedenfalls definitiv dann die Baufläche geringer wäre. Es müssten dann ja Abstände bei der Bebauung eingehalten werden. 1400 qm sind nicht quadratische sondern mit knick sind nunmal auch nicht so groß...


 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Hallo John, bei so einem großen Geschäft ist es auf jeden Fall wichtig, sich selber vorab gut zu informieren und alles so vorzubereiten dass es optimal ablaufen kann.

Mein Rat:

1. Schritt Erkundige dich, ob die Bäume (Eiben) auf deinem Grundstück wirklich geschützt sind. Gibt es in Deinem Ort eine Baumschutzsatzung ? Manchmal sind Bäume auch im Bebauungsplan eingetragen und damit geschützt => Einsichtnahme beim Bauamt. Eine weitere Möglichkeit wäre eine Unterschutzstellung als Naturdenkmal. Wenn das alles nicht der Fall ist darfst Du die Bäume entfernen. Eine "Registrierung" beim Umweltamt ist noch keine Unterschutzstellung. Gib im Zweifel ein paar Hundert Euro aus und lasse Dich anwaltlich beraten. Das ganze natürlich ohne das bei den Behörden an die große Glocke zu hängen. Das ist dann eben eine Gartenumgestaltung....

2. Mach einen Termin beim Bauamt, kläre die Ausnutzbarkeit deines Grundstücks ab, mach einen Termin mit dem Sachbearbeiter. Informiere Dich selber über GRZ/GFZ/Zahl der Vollgeschosse. Sprech doch das Thema einer Befreiung von den Festsetzungen an (also z.B. höhere GFZ). Viele Kommunen stellen bei geringen Überschreitungen so etwas in Aussicht. Du wirst dann selber merken wie die Stimmung dazu ist.

 

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Wenn Du 200k Cash als "Rücklage" heute schon rausziehen magst, dann belaste das Grundstück doch. Bis 50% des Verkehrswerts ist Deine Bonität idR egal es wird nur eine Grundschuld eingetragen. 

Oder Verkauf ein Vorkaufsrecht ;-) Es gibt 1.000 Möglichkeit wenn man weiß was das Ziel ist.

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Danke

Das sind ja ganz gute Gedankenspiele in die ich mich als Laie mal reindenken kann.


Je mehr Eisen man in Feuer hat, je mehr gedankliche Türen geöffnet sind, desto besser ist man.

Was ich definitiv weiss ist, dass ich  die nächsten 3-5 Jahre definitiv mal leben möchte. Noch habe ich kaum Krankheiten und bin frei. Reisen und gleichzeitig Finanzbildung und Immobilienwissen.

Ein offizielles Gutachten wurde ja bereits gemacht mit einen Verkehrswert / Sachwert / Ertragswert um die  730k.
Der Gutachter meinte darunter würde er nichts verkaufen.

.
Eigentlich bräuchte ich jetzt erstmals maximal 200k flüssig, für die Weltreise / Auszeit / Halbtagsjob bzw. selektive Aussucht der  Auftragswahl / sowie für die freigeschaufelte Zeit bezüglich Immobilienwirtschaft. Das müsste dann ja locker drin sein...


Ich will halt flexible sein und nicht in irgend einen Druck kommen. Das wäre nicht gut.


Der Verkauf eines Hauses oder die Teilungserklärung in 2 Eigentumswohnungen wäre theoretisch möglich, aber dann habe wieder mehrere Leute mit zu sprechen. Dann wird es nicht einfacher wenn man mal verkauft. Auch müssen dann Grenzabstände eingehalten werden und die bebaubare Fläche wäre kleiner... Das Haus steht auch dumm, so dass wenn man mal bauen sollte es auf dem Weg steht und die Tiefgarageneinfahrt etc für den Bauigel nicht mehr so einfach wäre...

Was gäbe es sonst noch für Möglichkeiten, wie man einen Teil aus der Immobilie flüssig macht? Das mit gar nichts verändern, vermieten und eine Grundschuld eintragen ist ja eigentlich schon eine gute Idee. 

Vor allem könnte ich das vielleicht dann auch als Sicherheit angeben, denn im Grunde genommen wollte ich in einer Großstadt eine 2-3 Zimmer Eigentumswohnung in Zentraler Lage kaufen. Da könnte vielleicht dann das alte Anwesen als "Sicherheit" für die Bank dienen... 
So weit habe ich gar nicht gedacht, dass ich aktiver nun auch schon in der Großstadt nach einer Eigentumswohnung Ausschau halten kann. Das muss eigentlich nicht erst warten, bis das Anwesen verkauft ist....

Sollte ich in der Großstadt eine Eigentumswohnung günstig einkaufen können, das alte Anliegen dann als Sicherheit dienen, könnte ich dann wenn ich eine Eigentumswohnung eingekauft habe, das Grundstück auch ehr verkaufen. 
Aktuell würde durch den Gesamterlös der Immobilie erstmals ein paar Jahre gelebt und die freie Zeit  in Finanzbildung investiert werden, sowie eine kleine Eigentumswohnung, Aktien, Gold und Tagesgeld angeschafft werden.

 

Der Bodenrichtwert ist einfach berechnet =  QM * Bodenrichtwert bei ca. 550k des Anwesens.

 

 

 

 


 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Dann mach das doch so wie von mir vorgeschlagen: 

1. Bei Banken vorsprechen bis wieviel sie nur mit einer Grundschuld als Sicherheit belasten würden. 

2. Suche parallel eine passende ETW, die sich entweder mit einer weiteren Grundschuld auf das Ursprungsobjekt oder mit der zu 1. finanzieren lässt.

3. Verwende einen Teil des Geldes für Rücklagen, Party, Weltreise, etc. 

4. Prüfe den Wert des Grundstücks in 5-10 Jahren

Aber bitte nicht vergessen: Es handelt sich hier nicht um Investition sondern um Spekulation. In 5-10 Jahren kann das Grundstück das Doppelte oder aber auch die Hälfte wert sein.

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Das Ergebnis der Bauvoranfrage beim Baurechtsamt. Der Makler und der Bauträger, der abgesprungen ist, waren auf dem Baurechtsamt.
 

Quote

 

Ergebnisse 

Der Vorhabenträger hat einen Kaufvertrag mit Rücktrittsoption abgeschlossen. 

Der Gehölzbestand (Eiben) im vorderen Bereich ist zwingend erhaltenswert. Die Stadtverwaltung sieht hier keine Möglichkeit für eine Befreiung.

Die geplante Gebäudehöhe wird als unproblematisch eingestuft. Von der Höhe her, fügt sich das Vorhaben ein.

Inkl. Balkonen weist das geplante Vorhaben eine GRZ von 0,49 auf. Dies sprengt nach Ansicht der Stadtverwaltung den Rahmen, der von der maßgebenden Bebauung vorgegeben wird. Die Grenzen des Einfügens sind überschritten. Die Stadtverwaltung fordert die Reduktion der Grundfläche auf ein verträgliches Maß.

Der geplante Abriss des einen Hauses wird von der Stadtverwaltung bedauert. Der Vorhabenträger erläutert, dass sich eine Erhaltung bzw. Sanierung des Gebäudebestands wirtschaftlich nicht trägt. Er sieht hier einen Zielkonflikt mit der politisch geforderten Nachverdichtung. Er hofft diesbezüglich auf das Verständnis der Stadt. 

Empfehlungen der Stadtverwaltung

 Es bietet sich an, den vorderen Gebäudeteil zu reduzieren, um hier gleichzeitig den dauerhaften Erhalt des Gehölzbestands zu ermöglichen.

Sofern der Grundstückszuschnitt im vorderen Bereich geändert werden kann, könnte auf diese Weise die Tiefgarageneinfahrt auf die südliche Seite verlegt werden.

Weiteres Vorgehen

Formell wird das Verfahren in beidseitigem Einverständnis zunächst ruhen.
Die Stadtverwaltung schickt dem Eigentümer die fachliche Einschätzung zum Gehölzbestand.

Der Vorhabenträger möchte mit dem Eigentümer des südlich angrenzenden Grundstücks, mit dem Ziel einer Grenzbereinigung, ins Gespräch treten. Ziel ist die Optimierung der Planung v.a. im vorderen Bereich zur Straße. Der Vorhabenträger wird sich diesbezüglich wieder bei der Stadt melden. 

 

Der Makler meinte, man könnte privatrechtlich noch eine Verlängerung ausmachen, dann müsste man nicht mehr als Notariat.
Das wollte ich nicht. Denn wenn der Bauträger mehr Bedenkzeit benötigt, habe ich mir in meinem jugendlichen Leichtsinn gedacht, dass er auch nochmals "extra" sich die Bedenkzeit erkaufen muss. 

Daraufhin ist der Bauträger abgesprungen, da die 1,1 Mille nicht mehr bezahlen wollten und jetzt mit privat rechtlichem Vertrag weitermachen wollte.
Der Makler konnte mir auch keine Mindestpreis sagen, was mindestens bei dem Verkauf rumkommt. Deshalb hatte ich auch keine Lust mehr.
Wenn ich nicht weiss, was mindestens beim Verkauf rumkommt, dann lasse ich es besser bleiben.

Der Makler meinte, damals, dass die Stadt meinte, dass inoffiziell von den Herren des Baurechtsamtes gesagt worden wäre, dass die GRZ unter 0,4 bleiben muss und dass die Eiben definitiv stehen bleiben müssen. Dann wär es ok mit der Genehmigung.
Ich meinte zum Makler dann von der Säuerung der Bäume, er meinte das wäre keine gute Idee und lachte immer mit Baustopp, oder mit GRZ auf 0,3 wird reduziert, oder mit Bebauungsplan etc. 
Er meinte Personen, die es schon bei der Stadt versucht haben, hätten jetzt schon seit Jahren eine Bausperre,Bebaungsplan etc. und haben so verloren...
Das glaube ich ihm auch. Sich mit der Stadt und den Ämtern anzulegen ist sicherlich keine gute Idee.


Der Bauträger wollte ursprünglich 1200 qm nach DIN rausbringen, dann hätte er das Grundstück mit den Häusern genommen. Jetzt ist es so, dass laut Makler eine Fläche nach DIN von 1000 bis 1100 möglich wäre. Mehr aber auf keinen Fall.


Außerdem meint er immer, dass die Bodenqulität so "Extrem" schlecht wäre und es erhöhte Baukosten für Spundende, deduktile Pfades etc.  für den Bauträger gibt.
Es würde demnächst  eine neue Energienorm ( ENEF?) rauskommen und der Bauträger würde am Markt nicht für mehr als 4300 qm verkaufen können. Drum würde je länger man warte, auf Grund der mal kommenden neuen Energienorm und dass die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt bald rückläufig wäre die Bauträger langfristig weniger bezahlen können, da die neuen Baukosten zu hoch wären...
Keine Ahnung ob das alles so stimmt oder nur eine Strategie vom Maker war, damit er zum Abschluss kommt und sich von beiden Seiten die Provision schnell einstecken kann.

 

Wie beurteilt ihr die Lage?
Bitte gerne auch an Laien adressiert. Ich bin bisher leider NOCH ein Anfänger, aber bildungswillig ;-)
Danke für eure ehrliche Meinung 

 





 

 

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Was ich auch noch vergessen habe zu erwähnen.
Ich bin aktuell auch noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Mein Vater ist aktuell noch alleinig eingetragen.
Er ist leider auch alt und krank. Ich weiss nicht wie es sich steuerlich auswirkt.

Denn 400k dürfen ja verschenkt und vererbt pro 10 Jahre werden.

Es ist leider zu erwarten, das mein Vater leider nicht mehr länger als 10-15 Jahre lebt.
Wenn ich mich nun ins Grundbuch eintragen lasse, ich liebe schon seit mehreren Jahren nich mehr im Familienwohnsitz. dann kann muss ich erstmals 3 Jahre warten, bevor ich es verkaufen kann.
Das würde vielleicht auch noch dahingehend sprechend, dass das Familienanwesen liquide wird. Etwas Edelmetalle, neue Eigentumswohnung und Weltreisen mit der Kreditkarte von des Vaters wären vielleicht auch gut, um das Vermögen ohne Erbschaftsteuer zu übertragen. Der Vater war auch ein ganzes Leben immer zu Hause und hätte mal ein Anrecht geht auszugeben anstatt in verrissenen Hosen sparsam rumzulaufen...

Nicht das am Todestag dann das dicke Ende kommt und es sich gar nicht gelohnt hätte, der ganze private Aufwand für über 1 Mille verkaufen zu wollen, da man dann indirekt nur fürs Amt der Finanzen gebuckelt hätte.

Es handelt sich ja über 800k, die auch geschickt übertragen werden müssen.
Meine ehrlich arbeitenden Eltern waren auch nur am Sparen interessiert und Umschreibung bzw. Vermögensverzehr entsprach nicht ihrer Ideologie...

Der konservative Steuerberater meinte auch, dann zahlen sie halt nur so 60k ans Amt.
Bevor das FA etwas bekommen sollte, wäre es auch gut, wenn man das besteuerbare Vermögen verbraucht und in Bildungsseminare investiert hätte... 
Investments in BILDUNG sind die beste Rendite als Tag täglich im Hamsterrad zwischen Zeitarbeit und Auftragspreisdruck zu spielen...
Hier werde ich mir auch mal einen anderen Steuerberater suchen, der von meinen Eltern war wohl sehr konservativ und wollte das ganze Leben auch nur sparen und hart arbeiten und sich wohl keinen Bildungsurlaub etc. gönnen.
Es sollte soweit alles vom Vater aufgebracht werden, was über die Freibeträge geht... Besser das Wissen im Familienkopf als beim Staat. Ihn der aktuellen Negativzinsphase und der Reduzierung der Bargeldmenge wird da eh gerade eine Entschuldung auf Kosten des Kapitals durchgekommen... Meine Eltern hatten immer ehrlich und hart gearbeitet und wirklich jeder CENT wurde gespart und nicht auf den Putz gehauen...

 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Ist eine relativ einfache Rechnung: 1 Mio für Grundstück + NK, zzgl Baukosten für 1.000qm mit Tiefgarage = mindestens 1 bis 1,5 Mio = bis zu 3 Mio Aufwand dafür dass Ende (evtl!) 4,3-4,5 Mio erlöst werden. Für einen Bauträger kein besonders rentables Projekt mit recht vielen Risiken (Entmietung, Abriss, Grundbeschaffenheit, Nachbarn, Stadt, Bäume, gebundenes Kapital + Zeit bis Fertigstellung, etc...). Ich kann ihn schon verstehen - und Dich natürlich auch, dass kein Cent verschenkt werden soll ;-)

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34 minutes ago, Wladimir Simonov said:

Ist eine relativ einfache Rechnung: 1 Mio für Grundstück + NK, zzgl Baukosten für 1.000qm mit Tiefgarage = mindestens 1 bis 1,5 Mio = bis zu 3 Mio Aufwand dafür dass Ende (evtl!) 4,3-4,5 Mio erlöst werden. Für einen Bauträger kein besonders rentables Projekt mit recht vielen Risiken (Entmietung, Abriss, Grundbeschaffenheit, Nachbarn, Stadt, Bäume, gebundenes Kapital + Zeit bis Fertigstellung, etc...). Ich kann ihn schon verstehen - und Dich natürlich auch, dass kein Cent verschenkt werden soll ;-)

Das stimmt, leicht ist es für keinen und ich kann den Investor auch verstehen. Der Haupgewinn liegt darin im günstigen Einkauf ( Vorschrieben von vielen Vorwänden um den Preis zu drücken) dann das Reduzieren der möglichen Risiken.
Aktuell und die nächsten 5 Jahre sollten laut Stadt die Bodenrichtwerte noch nach oben gehen. Es ist mehr Zuzug als Abzug. 
Neue Schulen werden von der Stadt errichtet. Es scheint wohl wirklich etwas in der Stadt zu gehen und nicht nur auf dem Papier in Theorie. Es soll auch ein neues Baugebiet erschlossen werden. Die ist allerdings nicht in zentraler Lage der Kleinstadt.
Am besten wäre es wohl, wenn ich einen lokalten Bauträger auf Break Even erwischen würde. Denn die Angestellten wollen ja auch nicht entlassen werden.
Mangels Bauplätze muss man dann wohl das ein oder andere Projekt annehmen und Quersubventionieren. Bevor man Leute entlässt, gibt die Arbeitsagentur vielleicht auch Geld, damit Arbeitsplätze erhalten werden. Oder auch so kann er Fördermittel erlangen um seinen Prozesse zu optimieren und die Kostenstruktur zu senken.  Viele lokale Bauträger werben auch mir ISO 9001:2008 und ISO 9001:2015 Zertifizierung. Dann müssen Sie wissen, die man die eigenen Kosten optimiert und wo man Fördermittel eintreibt..... Da müssten die sich eigentlich besten mit dem PDCA oder Demingkreis auskennen. 

Leicht ist die Welt für keinen, das stimmt ;-( Auch die Bauträger verdienen kein Geld im Schlaf und das Streben nach Maximum ist ja legitim. 


Drum geht es mir auch unter anderem herausfinden, was der mögliche Break Even der Investoren ist. Ist mir auch klar, dann kaum ein Investor gerne draufzahlt. 
Die Zahlen unter dem Strich müssen für beide Stimmen, sonst kommt nie ein Geschäft zu Stande. Man selbst, der Bauträger und die Bürger der Stadt sind dann die Leittragenden und es ist eine Loose Loose Situation für alle...

Das Glück scheint aber aktuell auf der Seite der Grundstückinhaber zu sein: Grundstücke steigen nicht nur nominal sondern real inflationsbereinigt im Wert. Zumindest in der Kleinstadt war das bisher so und laut Stadt soll das auch noch die nächsten 2-3 Jahre sein sein. Neue Bodenrichtwerte komme Ende des Jahre raus.
Laut Telefonat mit dem Gutachterausschuss wäre es seit der letzen Veröffentlichung des  letzen Bodenrichtwertes vermutlich nach NHK 2000 maximal 50% Steigerung und nach NHK 10 bis maximal 80%.
Auch in Zukunft meint er, dass die Bodenrichtwerte steigen. Wie hoch weis er nicht. Aber definitiv höher als die eigentlich angekommenen 10%.
Das Geld nimmt aktuell immer mehr ab. Die Banknoten werden immer fälschungssicherer, aber dank Giralgeldschöpfung etc. hält das Geld immer mehr was es auch verspricht. Es handelt sich im wahrsten Sinnen um einen GeldSCHEIN... 
So gesehen habe ich wohl aktuell den Vorteil, dass die Bedenkzeit und Lernzeit mir zu gut kommt.


 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Da man wohl schon grobe Angaben zum Baurecht hat, den genauen Grundstückszuschnitt und die aktuelle Bebauung kennt. Könnte man natürlich auch ein Residuum ermitteln. Dann wüsste man was der Break-Even ist.

+ Erlöse die der Bauträger / Investor mit dem Grundstück unter aktuellem Baurecht erzielen kann

./. Alle für Ihn anfallenden Kosten

./. ROI des Bauträgers / Investors

= Maximal bezahlbarer Kaufpreis für das Grundstück

(vereinfacht dargestellt)

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Danke für das Schema


Gehen wir mal von DIN 1000 qm aus, die sicher  rauskommen sollten ( Sollten die Stadträte wegen des alten Gebäudes welches  um 1900 gebaut wurde und nun plötzlich laut Makleraussagen nicht abgerissen werden darf) rausspringen, wäre man bei 4,3 Mille bzw. 4,5 Mille an Erlösen
- Nebenkosten Erwerb des Grundstücks: Bei 950k hat er von der Bank eine Bonitätsprüfung von 1Mille und 50 000 Euro bewilligt bekommen.  
Gehen wir mal von 1,1 Mille Kaufnebenkosten aus.
- Abriss der beiden Gebäude und komplette Freilegung des Grundstückes und dank der schlechten Bodenqualität die Spundwände, deduktile Pfeile etc. kommen laut Makler so auf 200-250k bevor der Bauträger überhaupt bauen kann.
Gehen wir mal von 300 000k aus, welche die komplette Freilegung kostet. Außer die Eibe, die ja laut Baurechtsamt sehen bleiben muss.

Laut Gutachter kostet die Freilegung pro m3 zwischen 18 und 25 Euro.
Laut Makler wird es teuer, da angeblich viel Holz am Gebäude und sonstige Bäume vorhanden sind und angeblich auch Schadstoffe im Haus sind etc. Laut Gutachter sind in dem um 1900 und 1960 erbauten Gebäuden keine größeren Schadstoffe drin, die teuer in der Entsorgung wären. Der Makler betont auch immer wieder, wie gut er sich auskenne, er habe schon seit 30 Jahren Berufserfahrung im Gewerbe und war selbst mal 15 Jahre Bauträger...


Bezüglich ROI Angeblich müssen 20% Gewinnmarge sein, dies fordert die Bank so laut Makler.  

 

Könnte mir mal jemand bitte grob ausrechnen, erklären, was realistisch das Maximum ist, was man von einem Bauträger / Investor rausholen könnte, damit der nicht in der Verlustzone landet und E=K rausgeht.

Danke im Voraus für die Hilfe und sorry für meine laienhaften Fragen. Ich bin noch ganz jungfräulich das das Thema Immowirtschaft angeht. 

Investoren müssen ja auch günstiger Einkaufen können. Wer etwas professioneller macht, der will und kann ja nicht den gleichen Einkaufspreis haben, die Hinz und Kunz... 
 

Naiverweise würde ich sagen, ich muss eh auf einen Privatperson gehen, die sich selbst verwirklichen möchte. Denn jemand privates kauft nicht gewerblich ein, für den spiel die Rendite keine Rolle. Eine solche Familie möchte sich selbst verwirklichen.
Die reißen die beiden Häuser ab, gehen zum Architekten lassen sich ein Haus nach ihren Wünschen bauen. Dann ist die Bodenqualität auch nicht schlecht, da ja kein Betonklotz von dem Boden getragen werden muss. Dann gibt es keine deduktiven Pfeile etc. Die alten Häuser haben dies ja auch nicht... Auf meiner naiven Sicht ist der Boden ja nur schlecht, weil man ordentlich  Masse draufmacht. Für nen "normales" Häuschen mit Keller und Carnot etc, sollte der auch so schlechte Boden doch eigentlich  gar nicht so schlecht sein...
Oder sind 1 Mille und mehr für eine private Person zu viel? Vielleicht hat jemand geerbt, oder möchte sein Geld anlegen und sich selbst verwirklicht und gerne in guter zentraler Lage in der Kleinstadt ein großes Grundstück ums Haus hat?
Laut Makler würde es kaum solche Leute geben, über 500k€ wird es sehr kritisch solche Leute zu finden.

 

Oder mal ne dumme Frage. Wieso nich einfach das Grundstück selbst als Sicherheit nehmen und sich bei der Bank (falls überhaupt möglich 4,5 Mille zum günstigen Zins leihen) und dann die Makler der Stadt beauftragen, die Wohnungen zu verkaufen. Oder wäre dies auf Grund der Naivität und Unbedarftheit des Themas nicht gut für mich, wenn ich nen Architekten und nen Bauträger beauftragen würde mir selbst nen schicken Betonklotz auf Grundstück hinstellen zu lassen?
Somit müsst die "Weltreise" und Bildungsreise eben noch 2 Jahre waren. Wobei es da glaube ich auch 5 Jahre Baumängelhaftung gibt. 
So tief wollte ich als naiver Bub ohne jegliche Erfahrung nun auch nicht gleich ins Immobussines einsteigen...
Ich wollte mich ehr mir Garanten und Eigentumswohnungen, bzw. Studentenbuden  in zentralen Lagen "austoben".
Angeblich sollten die Eigentumswohnungen ja wie warme Semmeln weggehen und man benötigt angeblich nicht mal mehr ein Katalog... Ob das stimmt, weiss ich nicht. Das steht so in der Zeitung. Aber die Medien sind ja auch "manipuliert"...

Laut Makler wäre es auch nicht ganz einfach, überhaupt Eigentumswohnungen an den Mann zu bekommen. Das widerspricht eigentlich der eigentlichen Wohnungsnot die angeblich in der Kleinstadt herrschen sollte. Vielleicht ist die Not ja auch nur künstlich manipuliert...


 

 

 

 

 

 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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Da muss ich dich etwas einbremsen, ganz so einfach geht es nicht.

Erlöse:

Hier muss ein Research des lokalen Marktes gemacht werden und eine Abschätzung der Strategie des Investors her, vermietet er oder verkauft er? Welche Miet- / Kaufpreise können am lokalen Markt bei welchem Standard erzielt werden? (Wenn man die Strategie nicht kennt kann man natürlich auch beides kalkulieren)

Kosten:

Was kostet es den Bauträger die Bestandsgebäude abzubrechen und die Baumaterialien zu entsorgen? 1900 - 1960 ist eine große Zeitspanne, Kann gut sein, dass da Schadstoffe drin sind, das ist nicht zu vernachlässigen. Dann muss der Bauträger, das was er verkaufen / vermieten möchte auch noch errichten, hier muss man entsprechend der auf der Erlösseite gewählten Szenarien / bzw. baurechtlich möglichen Nutzungsarten entsprechende Baukosten ansetzen. Hinzu kommen weitere Kosten wie Zwischenfinanzierung, Baugenehmigung, Baunebenkosten und der ROI etc. Je nach Szenario und potentiellen Investor muss der ROI nicht bei 20% liegen. Insbesondere Institutionelle liegen oftmals darunter. 

Diese Rechnung wirst du am besten selbst machen können, da du die entsprechenden Informationen hast / sie einholen kannst. Oder man kann auch jmd. beauftragen ein Residualwert zu berechnen. Das ist ähnlich wie ein Gutachten über den Grundstücks und Gebäudewert, nur dass man das Verfahren "auf den Kopf stellt" und ermittelt, was unter aktuellem Baurecht am lokalen Teil-Markt maximal für das Grundstück gezahlt werden kann = Grundstückswert. 

 

edit: beauftragen deshalb, da man da dann die Daten/Informationen, welche du schon hast mit entsprechender Vertraulichkeit übergeben kann. Und diese Daten sind eben entscheidend für das Residuum. 

bearbeitet von koios
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Ohje. Ich klink mich mal aus, hier liegt ja Einiges im Argen.

Du hast ein Gutachten vorliegen, da stehen 730k. Der Gutachter hat sich alle o.g. Überlegungen schon gemacht und deshalb fachmännisch einen Wert festgelegt. Aufgrund Angebot und Nachfrage wird uU mehr bezahlt, muss aber nicht sein. Jeder Cent mehr ist ein Gewinn und sollte dich glücklich machen. Du spekulierst aber auf mittlerweile fast 50% mehr und läufst uU in eine Sackgasse. Viel Erfolg damit!

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Ergänzend zu Wladimirs Antwort und meiner Antwort von oben:

Es kann natürlich auch gut sein, dass das Residuum unterhalb der bereits vorliegenden Gebote liegt. Wenn man ca. 1000 m^2 Fläche herstellen kann, und man die gut am Markt platzieren kann und für sagen wir einmal 4k/m^2 verkaufen kann (keine Ahnung ob das in der Mikrolage des Grundstücks im Bereich des möglichen ist). Dann hätte der Investor 4 mio Erlös ca. Wenn davon allein schon 1 mio Grundstücks-nettokaufpreis abgeht, dann ist das schon ein sehr sehr beachtlicher Teil des Erlöses, der allein für das Grundstück drauf geht und dann ist noch nichts gebaut, noch kein Gewinn gemacht, noch keine Steuern etc. bezahlt, für all das müssten die übrigen 3 mio dann herhalten.

 

Zum oben genannten Wert des Gutachters von 730k - dieser beinhaltet, so wie ich deine Erläuterung verstehe das Grundstück zu ca. 500k und die Gebäude zu 230k - korrigiere mich wenn ich falsch liege. In dem Fall, dass ein Investor die Gebäude abbrechen möchte, müsste er theoretisch Grundstücksanteil abzüglich der Abbruchkosten rechnen, da er diese ja bezahlen muss.

bearbeitet von koios
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vor 4 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Bezüglich ROI Angeblich müssen 20% Gewinnmarge sein, dies fordert die Bank so laut Makler.  

In der Regel werden 25% gefordert - die werden aber auch gebraucht, um nicht nach dem dritten oder vierten Projekt vom Markt zu verschwinden.

vor 4 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Gehen wir mal von DIN 1000 qm aus, die sicher  rauskommen sollten ( Sollten die Stadträte wegen des alten Gebäudes welches  um 1900 gebaut wurde und nun plötzlich laut Makleraussagen nicht abgerissen werden darf) rausspringen, wäre man bei 4,3 Mille bzw. 4,5 Mille an Erlösen
- Nebenkosten Erwerb des Grundstücks: Bei 950k hat er von der Bank eine Bonitätsprüfung von 1Mille und 50 000 Euro bewilligt bekommen.  
Gehen wir mal von 1,1 Mille Kaufnebenkosten aus.
- Abriss der beiden Gebäude und komplette Freilegung des Grundstückes und dank der schlechten Bodenqualität die Spundwände, deduktile Pfeile etc. kommen laut Makler so auf 200-250k bevor der Bauträger überhaupt bauen kann.
Gehen wir mal von 300 000k aus, welche die komplette Freilegung kostet. Außer die Eibe, die ja laut Baurechtsamt sehen bleiben muss.

Laut Gutachter kostet die Freilegung pro m3 zwischen 18 und 25 Euro.
Laut Makler wird es teuer, da angeblich viel Holz am Gebäude und sonstige Bäume vorhanden sind und angeblich auch Schadstoffe im Haus sind etc. Laut Gutachter sind in dem um 1900 und 1960 erbauten Gebäuden keine größeren Schadstoffe drin, die teuer in der Entsorgung wären. Der Makler betont auch immer wieder, wie gut er sich auskenne, er habe schon seit 30 Jahren Berufserfahrung im Gewerbe und war selbst mal 15 Jahre Bauträger...

Dieser Gedanke scheitert an der Realität, da Dein (Bauträger-) Käufer nicht bottom-up sondern top-down rechnet.

Am Montag bin ich in Sachen Grundstücksakquise zum Bau von Großgaragen unterwegs - dabei habe ich immer eine klare Vorstellung davon, zu welchem Kurs das Endprodukt am Markt platzierbar ist.

Unter Berücksichtigung der Kosten für Bauwerk, Planung, Vertrieb, Unwägbarkeiten, etc. ergibt sich dann beim zurück-rechnen der maximale Preis für ein Grundstück. Aber eben nicht absolut sondern je Mieteinheit oder je qm Nutzfläche.

vor 5 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Naiverweise würde ich sagen, ich muss eh auf einen Privatperson gehen, die sich selbst verwirklichen möchte. Denn jemand privates kauft nicht gewerblich ein, für den spiel die Rendite keine Rolle. Eine solche Familie möchte sich selbst verwirklichen.

Privatleute würden Dir bei weitem nicht den Preis zahlen können, den ein Bauträger bezahlt.

Privatleute denken in absoluten Zahlen - für den Bauträger ist aber nicht der Preis des Grundstücks wichtig, sondern der Grundstücksanteil je qm Wohnfläche.

Das Problem vieler Privatleute, die Grundstücke in begehrten Lagen suchen sind die Bauträger - die können immer mehr zahlen, weil sie anders kalkulieren!

 

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7 hours ago, koios said:
Quote

Zum oben genannten Wert des Gutachters von 730k - dieser beinhaltet, so wie ich deine Erläuterung verstehe das Grundstück zu ca. 500k und die Gebäude zu 230k - korrigiere mich wenn ich falsch liege. In dem Fall, dass ein Investor die Gebäude abbrechen möchte, müsste er theoretisch Grundstücksanteil abzüglich der Abbruchkosten rechnen, da er diese ja bezahlen muss.

Das eine Haus ist eine Villa und hat einen Sachwert so von ca. 200k laut Gutachter.
Das andere Haus hat einen Sachwert von ca. 70k laut Gutachter
Der Gutachter hat mit einem alten Bodenrichtwert von 2015 gerechnet, diesen dann aufgewertet mit einem Faktor und kam so auf 325 Euro anstatt so 280 Euro.
Der Bodenrichtwert wurde laut seiner Aussage auf Grund der guten Lage aufgewertet.


im Herbst sollen die neuen Bodenrichtwerte für die Gegend rauskommen. Die sind dann laut Gutachterausschuss gestiegen.

Bei der Fläche von ca. 1400 qm wären das dann grob mit den neuen Bodenrichtwerden von 450€/m^2 gerechnet 630k€. 


 

Quote

Du hast ein Gutachten vorliegen, da stehen 730k. Der Gutachter hat sich alle o.g. Überlegungen schon gemacht und deshalb fachmännisch einen Wert festgelegt. Aufgrund Angebot und Nachfrage wird uU mehr bezahlt, muss aber nicht sein. Jeder Cent mehr ist ein Gewinn und sollte dich glücklich machen. Du spekulierst aber auf mittlerweile fast 50% mehr und läufst uU in eine Sackgasse. Viel Erfolg damit!

Die Befürchtung hatte ich auch schon. Die Frage ist eben, wie hoch man gehen kann, bis man chancenlos in der Sackgasse landet.
10 verschiedene Gutachter liefern auch 10 verschiedenen Werte.

Ja das stimmt, mit 950k kann ich zufrieden sein. Nehmen wir mal an, das Gutachten ist richtig. 3400 Euro hatte es mich gekostet.
50h hat der Gutachter benötigt, hat 80 Seiten Fotos gemacht und hat nach dem Sachwert / Ertragswertverfahren 730k und daraus den Verkehrswert von 730k berechnet. Ob das stimmt, weiss man auch nicht. Der Gutachter war ein älterer Mann, der Architekt war.
Die vielen Fotos und 50 Stunden Arbeit fande ich etwas unnütz. Aber so habe ich wenigstens mal nen Anhaltswert.
Sicherlich glaube ich, dass 1 Mille zu hoch ist, diesen Wert hat er persönlich nicht gesehen. 
Laut Presse ist eben ein absoluter Mangel an Grundstücken auf dem Markt. Deshalb sollte man das "maximal" Mögliche rausholen. Wenn nicht jetzt, wann dann... Besser kann die Lange wohl nicht mehr für Verkäufer werden... In der lokalen Zeitung liest sieht man kaum Anzeigen und ehr Gesuche, dass Personen 10 000 Euro für einen Tipp auf ein Grundstück bieten.

Das Problem ist halt, wenn man sich so auf dem Markt in der gleichen Kleinstadt umschaut, dann bekommt man viele alte kleine Eigentumswohnungen, die eigentlich "Schrott" sind. Baujahr 1920 für 150 000 Euro. Teilweise Häuser mit einer bewohnbaren Fläche von 170 qm und einem Garten von 300 qm werden für 600k Euro angeboten.

Ich habe aktuell das Gefühl, dass wenn ich die 950 k in der gleichen Stadt wieder anlegen würde, ich letztendlich weniger bewohnbaren Fläche, zwar etwas neuere Häuser laut Baujahr aber signifikant weniger Grundstück hätte. Der Tausch wäre eigentlich nicht gut. Ich als Laie wüsste zumindest nicht, wie ich aktuell für 950k besser als das aktuell vorhandene Einkäufen könnte.

Auch sehe ich einen Geldwert von 730k Euro nicht gleich einem Sachwert einer Immobilie  von 730k gleichzustellen. Das ist meine persönliche Meinung. Ich weiss, das sieht man anders. Die Definition des Verkehrswertes ist mir bekannt.  "Unter gewöhnlichen Umständen am Markt erzielbarer Preis"

Was ein Verkehrswert aber nicht berücksichtigt ist die Währung dahinter.  Ob der Wert in Euro, Schweizer Franken, US Dollar etc ist, spielt eine große Rolle.
Fakt ist ein Geldwert verliert tendenzielle viel schneller an Wert als ein "solider" Sachwert / Verkehrswert einer Immobilie.
Hier vergleicht man meiner Meinung nach Äpfel mit Birnen. Die norminalen Wert sind zwar gleich, aber eben wenn eine Inflation kommt, die Bank pleite geht, die Einlagensicherung von 100k pro Konto nicht mehr greift etc ist das Geld schneller Futsch. Die Immobilie steht dann immer noch und wir erst nachträglich vom Staat besteuert ( Lastenausgleich z.B. 1952) und die Zwangshypothek 1923 1948 oder sonstige kreative Steuern die Vater Staat sich ausdenkt.  Wenn man sieht, das ein Fiasko kommt, kann man auch dann die Immobilie veräußern und sich Gold etc kaufen.  Ein Geldwert kann wenn es dumm kommt über Nacht futsch sein. Wer glaubt, 1923 und 1945 wurden die Hyperinflationen einfach so angekündigt ist naiv. Das kam spontan für Otto Normalo... Auf ein Grundstück gibt es auch "Negativzinsen"  Die Grundsteuer kostet ja auch etwas. Aber immerhin lässt sich der Boden in guter Lage nicht aufblähen. Die Geldmenge wird tätlich dank der Giralgeldschöpfung aufgebläht. Was die EZB macht, ist auch nur Augenwischerei, wenn man man tiefer in das Thema Geldsystem und Werte des Geldes eintaucht.  Zum Glück weiss der Normalo, der von 9-5 täglich hart arbeiten geht, gar nicht wie "unsicher" der GeldSCHEIN ist. Das aber nur mal am Rande. Das interessiert eigentlich auch niemand.
Seitens Investor ist es ein guter Tausch, mit dem Giralgeld anderen Leute einen finanziellen Geldhebel zu aktuell niedrigen Zinsen in einen Sachwert umzutauschen ist ein sicherheitstechnischer besserer Tausch als den Sachwert in einen Geldwert umzutauschen... 
So weit muss man aber auch nicht denken.... 


Deshalb würde ich persönlich, das es sich um einen Notverkauf handelt, niemals für den Verkehrswert verkaufen, so lange keine Not besteht. Da würde ich 
ich lieber das Haus ausschlachten, so dass der Wert der Häuser nicht mehr wirklich hoch ist und dann das Grundstück mit wirklich abbruchreifen Häusern verkaufen.


Aber wie gesagt, ich will den Bogen schon arg spannen, aber eben doch nicht überspannen, so dass er bricht.
Da ich wie gesagt Laie bin, geht es mir darum eine richtige Entscheidung zu treffen. 
Es muss nicht verkauft werden, Notverkauft ist es nicht. Vielleicht wäre es auch besser zu behalten und eine Grundschuld einzutragen um Liquide zu werden.
Wenn das Anwesen verkauft wird, dann muss es eben das Maximale ergeben.  Nur dann macht ein Verkauf Sinn. 

Sonst ist aktuell das Risiko auch nicht zu groß, dass ich den Geldwert an die "Wand fahre"...
Bezüglich Aktien, ETF, Indizes etc. bin ich auch noch unerfahren. Da bräuchte ich auch noch so 1 Jahr Finanzbildung , bis ich mir zutraue hier das Geld anzulegen. Ich kenne mich zwar da schon relativ gut aus, aber der Kapitalmarkt straft hier viel Sünden rigoros und es gibt auch keinen Welpenschutz. Gleich am ersten Tag ist man mit 100% Verlustrisiko dabei.

Bei eine Immobilie kann man wenigstens aktuell noch davon ausgehen, dass die Zeit die "Wunden" heilt und die Bodenrichtwerte noch 2-3 Jahre noch oben gehen werden...

Deshalb besser alles mehrfach absichern, was möglich ist. Schnell ist der Verkauf über die Bühne gebracht und das Geld am Kapitalmarkt verspekuliert und das hart erarbeitete und ersparte Erbe wurde vom "dummen" Sohn verzockt. Das sollte so nicht vorkommen :-)
 

Ich bin wie gesagt ein Laie und habe leider noch keine große Ahnung. 
Deshalb bin ich euch dankbar wenn ihr mich auf Denkfehler hinweist. 
Ich hoffe ihr nehmt mir meine dumme Fragen und Texte nicht übel. Ich bin erst nach dem Tod der Mutter jetzt auch dem Dornröschenschlaf aufgewacht. Eigentlich hätte ich schon 5 Jahre früher mich für das Thema Immobilienwirtschaft und Kapitalmarkt mich interessieren müssen.

Falls jemand ein gutes Buch, YouTube Videos kennt, die nun speziell ich meinen Fall wichtig sind, wäre ich auch sehr dankbar. Oftmals reichen ja auch schon die entsprechenden Fachbegriffe. Dann kann ich auch mal selbst mich informieren...

 

 

 

Quote

 

 

bearbeitet von John_Wissensdurst

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vor 7 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Falls jemand ein gutes Buch, YouTube Videos kennt, die nun speziell ich meinen Fall wichtig sind, wäre ich auch sehr dankbar. Oftmals reichen ja auch schon die entsprechenden Fachbegriffe. Dann kann ich auch mal selbst mich informieren...

"der Murfeld" als fachliche Grundlage

http://www.beck-shop.de/Murfeld-Hrsg-Spezielle-Betriebswirtschaftslehre-Immobilienwirtschaft/productview.aspx?product=13094015

Projektentwicklungen

http://www.beck-shop.de/Schaefer-Conzen-Praxishandbuch-Immobilien-Projektentwicklung/productview.aspx?product=10271070

Investitionen

http://www.beck-shop.de/Schaefer-Conzen-Praxishandbuch-Immobilien-Investitionen/productview.aspx?product=14913519

 

 

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