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Investieren in und um München

31 Beiträge in diesem Thema

Hallo!

Investiert hier eigentlich jemand in oder um München? - Würde mich mal interessieren, da ich in München wohne und ich mich frage ob ich dort investieren soll. Oder ob es vertane Zeit ist, da trotz Arbeitseinsatzes und Bemühung um off-market-Objekte nicht wirklich gute Angebote gefunden werden können.

Hab schon die Suchfunktion bemüht. Es scheint zwar einige Leute aus München zu geben und auch einen aktiven Münchner Stammtisch, aber von Investitionen in/um Muc hab ich bis jetzt noch nichts lesen können.
Falls es doch jemanden gibt, wäre es interessant mal von den erreichten KP-Faktoren oder qm-Preisen zu hören.

Könnte es sein, dass Muc in Deutschland tatsächlich eine  "Sonderstellung" hat und Investitionen mit der buy-and-hold Strategie kaum bis gar nicht funktionieren? Die einzige Stadt, die in eine ähnliche Richtung geht, scheint Hamburg zu sein. Doch selbst in Hamburg scheinen hin und wieder mal ganz gute Deals gemacht werden zu können.

Ist in/um Muc tatsächlich komplette Flaute?
 

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Das kommt auf deine Strategie an. Buy&Hold von CF-Immos wird in München selbst, von Ausnahmen abgesehen, nicht funktionieren. Und diese Strategie ist hier im Forum nun einmal vorherrschend.

Ich verweise einfach mal hierhin: 

 

Aber auf IS24 in der Münchner City auf "einfache" CF-Objekte zu warten - das wird bei der derzeitigen Marktlage nicht funktionieren

bearbeitet von JanTrepper

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vor 5 Stunden schrieb JanTrepper:

Aber auf IS24 in der Münchner City auf "einfache" CF-Objekte zu warten - das wird bei der derzeitigen Marktlage nicht funktionieren

Klar, dass das nicht funktioniert.
Aber wie siehts aus, wenn man sich um off-market-Objekte bemüht, undzwar auch im Umkreis von Muc? Hat da jemand gute Deals gemacht in letzter Zeit?

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Ich habe ich den letzte Monate den Markt ein wenig beobachtet und selbst das Münchener Umland ist extern überteuert. Es stellt sich mir also auch die Frage, ob es sich lohnt hier zu versuchen sich ein Netzwerk aufzubauen mit dem Ergebnis, dass man vielleicht selbst auf dem Off-Market keine CF-Objekte finden wird.

Deswegen wäre es sehr interessant, wenn ein paar Münchner Investoren ihre Erfahrung teilen könnten. Investiert ihr in München oder investiert ihr alle in anderen Regionen?

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vor 2 Stunden schrieb Lowrider:

Ich habe ich den letzte Monate den Markt ein wenig beobachtet und selbst das Münchener Umland ist extern überteuert.

Könntest du mal genauer beschreiben, wo genau im Umland du dich umgeschaut hast?

Bis ich jemandem über den Weg laufe, der in letzter Zeit zum maximal 14-fachen in/um München investiert hat, bleibe ich bei meinem "Vorurteil", dass Muc in Deutschland ein Ausnahmemarkt ist, bei dem "buy and hold" nicht funktioniert.
Wenn Muc City und Hamburg City auch ähnlich sein mögen, so scheint im Hamburger Umland doch einiges mehr möglich zu sein als im Münchner Umland.
Münchner Investoren, meldet Euch und berichtet!

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Ich habe mich im eher im Münchner Süden umgeschaut und festgestellt, dass selbst in Städten wie Wolfratshausen Preise von 4000 Euro/qm und mehr aufgerufen werden. Außerdem habe ich mir noch Landsberg am Lech und Augsburg angeschaut. Die Preise dort sind aber auch schon extrem hoch.

In beiden Städten war ich auch erst einmal und kenne mich gar nicht aus. Deswegen stellt sich auch hier die Frage, ob es sich lohnt zu versuchen sich ein Netzwerk aufzubauen, wenn man weder die Stadt kennt noch es wahrscheinlich ist auf dem Off-Market CF-Objekte zu finden.

Alle Erfahrung der Münchner Investoren sind willkommen :)

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Ich möchte im Münchner Umland investieren, denke aber, dass man mit offiziellen Portalen nicht sehr weit kommt (meine persönliche Meinung). Da ist es wahrscheinlich besser, die Augen offen zu halten, wenn man in der Gegend herumfährt, nach Leerständen, etwas ungepflegten Gärten, leicht runtergekommenen Häusern, etc. Eigentümer, denen die Aufgaben über den Kopf wachsen, sind manchmal froh, wenn sie den lästigen Klotz am Bein los werden.

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vor 2 Stunden schrieb ACTIO-Immo.com:

Ich möchte im Münchner Umland investieren, denke aber, dass man mit offiziellen Portalen nicht sehr weit kommt (meine persönliche Meinung). Da ist es wahrscheinlich besser, die Augen offen zu halten, wenn man in der Gegend herumfährt, nach Leerständen, etwas ungepflegten Gärten, leicht runtergekommenen Häusern, etc. Eigentümer, denen die Aufgaben über den Kopf wachsen, sind manchmal froh, wenn sie den lästigen Klotz am Bein los werden.

Denke auch, dass man in München - wenn überhaupt - off-market etwas findet.
Bin aber sehr skeptisch, ob man in/um München überhaupt etwas finden kann, wenn man buy&hold anstrebt.
Willst du denn speziell in einer bestimmten Gegend suchen?
 

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wenn man in seine buy&hold-strategie auch die wertsteigerung mit einbezieht, kann die Rechnung trotz marginalen CF auch aufgehen. muss man halt "mögen".

ich wohne in muc und habe grad erst ein solches objekt in moosach erworben, bei dem ich mit nur geringem CF n.St. rauskomme (und dass auch nur nach ziehen sämtlicher register wie vermietung möbeliert inkl. EBK). wenn ich bzgl. der wertsteigerung mit für münchen konservativen 2,5% p.a. rechne sieht's mit der EK-rendite in 10 jahren aber nicht wirklich schlecht aus.

das objekt habe ich übrigens klassisch über is24 gefunden. die 89-jährige verkäuferin (vormals eigennutz, inzw. in ein seniorenstift gewechselt) hat die etw am 15.08. inserieren lassen. wer münchen kennt, weiss dass hier in der woche im jahr tumbleweed durch die strassen weht. gewinnmaximierungsabsichten hatte die gute null. das inserat war übrigens genau 2h online.

dafür habe ich auch ein halbes jahr gesucht, und zwar in ingolstadt, nürnberg, muc, augsburg sowie in den LK landsberg, aichach, dachau, freising, erding, ebersberg, landshut, dingolfing, pfaffenhofen. preise: im ar&%*. bei den sehr sehr wenigen objekten die sich laut expose hätten rechnen können haben sich die kaufinteressenten dann in vollkommen bescheuerte regionen hoch geboten.

jetzt, da ich mein pers. thema gelöst habe, gehe ich auch grad in mich und überlege, ob ich mich auf eine der bisher beobachteten  gegenden spezialisiere oder mir mal eine ganz andere ecke vornehme.

bearbeitet von Aleks Otasevic
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vor 35 Minuten schrieb Aleks Otasevic:

wenn man in seine buy&hold-strategie auch die wertsteigerung mit einbezieht, kann die Rechnung trotz marginalen CF auch aufgehen. muss man halt "mögen".

ich wohne in muc und habe grad erst ein solches objekt in moosach erworben, bei dem ich mit nur geringem CF n.St. rauskomme (und dass auch nur nach ziehen sämtlicher register wie vermietung möbeliert inkl. EBK). wenn ich bzgl. der wertsteigerung mit für münchen konservativen 2,5% p.a. rechne sieht's mit der EK-rendite in 10 jahren aber nicht wirklich schlecht aus.

das objekt habe ich übrigens klassisch über is24 gefunden. die 89-jährige verkäuferin (vormals eigennutz, inzw. in ein seniorenstift gewechselt) hat die etw am 15.08. inserieren lassen. wer münchen kennt, weiss dass hier in der woche im jahr tumbleweed durch die strassen weht. gewinnmaximierungsabsichten hatte die gute null. das inserat war übrigens genau 2h online.

dafür habe ich auch ein halbes jahr gesucht, und zwar in ingolstadt, nürnberg, muc, augsburg sowie in den LK landsberg, aichach, dachau, freising, erding, ebersberg, landshut, dingolfing, pfaffenhofen. preise: im ar&%*. bei den sehr sehr wenigen objekten die sich laut expose hätten rechnen können haben sich die kaufinteressenten dann in vollkommen bescheuerte regionen hoch geboten.

jetzt, da ich mein pers. thema gelöst habe, gehe ich auch grad in mich und überlege, ob ich mich auf eine der bisher beobachteten  gegenden spezialisiere oder mir mal eine ganz andere ecke vornehme.

Hallo Aleks,

Du hast ja, glaube ich, eine Wohnung in Mossach gekauft, so um die 4.800€/qm. Finde es interessant, dass du es schaffst da überhaupt auf einen positiven CF zu kommen.

Du hast ja recht ausgiebig in einem weiten Umkreis von Muc gesucht. Interessant, dass du dann ausgerechnet in München selbst und nicht in den günstigeren Standorten wie Nürnberg, Augsburg, Pfaffenhofen, etc. fündig geworden bist.
Bin gespannt, wo (regional) du dich entscheidest, in Zukunft weiter zu machen.
Ich bin auch sehr am überlegen, würde eigtl. gerne im Umkreis von Muc investieren, aber habe Bedenken inwiefern die Suche Früchte tragen wird.

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vor 4 Stunden schrieb Wladimir Simonov:

Kommt alle zu uns nach Landshut, hier gibt's noch Schnäppchen für unter 3k pro qm :-)

ja, genau in der Stadt Landshut da lassen sich noch richtige Schnäppchen machen :-)

Wie siehts eigtl im übrigen Landkreis Landshut aus? Würdest du dort in kleinere Ortschaften investieren? Kann man da auch in kleinen Orten von einer langfristigen Vermietbarkeit ausgehen?

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Langfristig eher nein, unter Faktor 30 lässt sich idR auch dort nichts finden und das Risiko ist viel höher. Ausnahme ist mE höchstens Vilsbiburg (da hab ich jetzt investiert). Ansonsten ist wirklich Schlussverkauf-Stimmung, besonders von Münchnern. Der Markt reagiert und es gibt Neubaupreise auf Münchner Niveau, hier ein Beispiel: https://www.immobilienscout24.de/neubau/scheidl-bauunternehmen-gmbh/am-bach-gruenes-wohnen-in-landshut-west/63412.html 

Ich behaupte, der Markt ist mittlerweile fast so eng wie in München. Gute Deals gibt's nur mit viel Glück und/oder Offmarket und selbst da sind die Verkäufer teilweise unverschämter als mit Makler. Naja, mal sehen wie es weiter geht. Entspannung ist nicht in Sicht.

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vor 19 Minuten schrieb Wladimir Simonov:

Langfristig eher nein, unter Faktor 30 lässt sich idR auch dort nichts finden und das Risiko ist viel höher. Ausnahme ist mE höchstens Vilsbiburg (da hab ich jetzt investiert). Ansonsten ist wirklich Schlussverkauf-Stimmung, besonders von Münchnern. Der Markt reagiert und es gibt Neubaupreise auf Münchner Niveau, hier ein Beispiel: https://www.immobilienscout24.de/neubau/scheidl-bauunternehmen-gmbh/am-bach-gruenes-wohnen-in-landshut-west/63412.html 

Ich behaupte, der Markt ist mittlerweile fast so eng wie in München. Gute Deals gibt's nur mit viel Glück und/oder Offmarket und selbst da sind die Verkäufer teilweise unverschämter als mit Makler. Naja, mal sehen wie es weiter geht. Entspannung ist nicht in Sicht.

Faktor 30 für LK Landshut: Wow, das hätte ich nun auch nicht gedacht. Höchstens für die Stadt Landshut. Ok, Landshut = München.
Finde interessant, dass du in Vilsbiburg investiert hast. Kannst du da noch etwas zu berichten? Vermutlich ETW? Kaufpreisfaktor oder qm-Preis und wie du da rangekommen bist, wäre auch interessant.
Willst du langfristig in der Region weiter suchen oder was ist dein Plan?
Danke!

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Klar, wohne und arbeite hier in Landshut. Außerdem habe ich nach 12 Jahren Selbstständigkeit und guter Medienpräsenz ein tolles Netzwerk für jedes Anliegen.  

Zum Objekt schreibe ich separat mal was, war aus meiner Sicht ein guter Deal.

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vor 16 Minuten schrieb Wladimir Simonov:

Klar, wohne und arbeite hier in Landshut. Außerdem habe ich nach 12 Jahren Selbstständigkeit und guter Medienpräsenz ein tolles Netzwerk für jedes Anliegen.  

Zum Objekt schreibe ich separat mal was, war aus meiner Sicht ein guter Deal.

Finde es immer super, wenn Leute es schaffen, dort zu investieren, wo sie auch verwurzelt sind! - Finde ich eigtl. den besten Weg, erst recht, wenn man das Glück hat, in so einer schönen und wirtschaftstarken Region beheimatet zu sein.

Bin gespannt auf ein par Infos zu dem Deal!

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Am 17.9.2017 um 01:39 schrieb enterpreneur:

Denke auch, dass man in München - wenn überhaupt - off-market etwas findet.
Bin aber sehr skeptisch, ob man in/um München überhaupt etwas finden kann, wenn man buy&hold anstrebt.
Willst du denn speziell in einer bestimmten Gegend suchen?
 

Ich suche östlich und südlich von München jeweils bis zur Landesgrenze. Mittlerweile habe ich einige interessante Objekte gesehen, mit denen ich mich näher beschäftigen werde. Ich denke, wenn man die feste Absicht hat, etwas zu erreichen, dann passiert es auch. Man muss nur dran bleiben und sich durch nichts und niemanden abbringen lassen. ^^

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Hallo,

ja, ich wohne in München und suche Investition in und um die München (bis ca 200 km).
Letzte Kauf in 2017. Bin weiter bei der Suche.

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vor 21 Minuten schrieb alex2014:

ja, ich wohne in München und suche Investition in und um die München (bis ca 200 km).
Letzte Kauf in 2017. Bin weiter bei der Suche.

@alex2014

Wo genau in/um München hast du gekauft? Und zu welchem qm-Preis?

Danke!

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Ich habe vor einem Jahr in meinem Wohnort im Münchner Osten (Landkreis Ebersberg) eine ETW über IS24 gefunden und gekauft. Würde ich heute nicht mehr machen, aber so habe ich es mir schöngerechnet:

- Üblicher Kaufpreis: 3.500 €/qm (da es mein Wohnort ist, verfolge ich den Markt ganz gut)

- Angebotener Kaufpreis: 3.200 €/qm (die Verkäufer waren nicht gewinnorientiert und wollten nur an Kapitalanleger verkaufen, weil sie unbedingt die Mieter vor Eigenbedarfskündiung schützen wollten)

- Verhandelter Kaufpreis: 3.100 €/qm

- Kein Eigenkapital-Einsatz (109 %-Finanzierung)

- Faktor bei Kauf: 33,6

- Miete war deutlich unter ortsüblicher Miete, mittlerweile Miete erhöht, dadurch Faktor auf "nur" 29,4 gesenkt

- Cashflow leicht negativ, aber durch 1,5 % Tilgung erfolgt ein Vermögensaufbau von 4.000 Euro im Jahr

Ich plane die Wohnung nach 10 Jahren zu verkaufen, da habe ich bei 0 % Wertsteigerung ein Plus von 30' €, bei 1,5 % Wertsteigerung p. a. ein Plus von 85' €, bei 0 Euro Eigenkapitaleinsatz.

Nochmal: Ich würde dieses Objekt heute wahrscheinlich nicht mehr kaufen (vor allem weil ich für die 109%-Finanzierung eine Zusatzsicherheit auf einem anderen Objekt von mir gebraucht habe), aber was Besseres wird sich im Münchner Raum schwer finden lassen und nur durch Tun lernt man. Ich halte übrigens nichts von der Theorie, dass es gute Deals off-market gibt. Warum sollte ein Verkäufer weniger erlösen als auf dem (überhitzten) Markt möglich ist?

Freue mich, wenn mich wer eines Besseren belehrt!

Bin daher vom Osten München auf den Osten Deutschlands ausgewichen und mit meinen letzten beiden MFH-Deals (Thüringen und Sachsen-Anhalt) sehr zufrieden.

 

bearbeitet von Peter Kohl
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Am 25.7.2017 um 12:33 schrieb enterpreneur:

Hallo!

Investiert hier eigentlich jemand in oder um München? - Würde mich mal interessieren, da ich in München wohne und ich mich frage ob ich dort investieren soll. Oder ob es vertane Zeit ist, da trotz Arbeitseinsatzes und Bemühung um off-market-Objekte nicht wirklich gute Angebote gefunden werden können.
 

wohne in München. Bin auch in München investiert und suche weiter rund um die München (bis zu 200 km)
Warum München? Da ich in München wohne und kann den Marktwert gut schätzen. 

Anfang Rendite: ca 2,5-3%.

Ziel: Kapitalerhalt. Ist auch zusätzliche Renteversicherung.

Bei Neuvermietung werde ich bessere Rendite bekommen.

bearbeitet von alex2014

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Am 20.1.2018 um 17:23 schrieb Peter Kohl:

Ich habe vor einem Jahr in meinem Wohnort im Münchner Osten (Landkreis Ebersberg) eine ETW über IS24 gefunden und gekauft. Würde ich heute nicht mehr machen, 

warum nicht mehr?

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Am ‎04‎.‎02‎.‎2018 um 14:21 schrieb alex2014:

warum nicht mehr?

Wegen benötigter Zusatzsicherheit von 75' Euro, geringer Rendite und daraus resultierend negativem cash-flow. Aber wahrscheinlich bin ich in zehn Jahren froh, dass ich es gemacht habe.

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Aber warum München? Zum Zwecke des Eigenbedarfs und überschüssiger Kohle sehe ich das ja noch ein, aber als Kapitalanlage? Die Renditen sind doch so mickrig, lass da mal was schiefgehen (Mietausfall/nomande, Reperaturen usw) und du bist sofort in den roten Zahlen

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Hallo Zusammen,

auch ich wohne in München und suche im Umrkeis von ca. 200 Kilomtern nach attraktiven Anlagen.

Die Preise in Augsburg und Landshut sind mittlerweile auch auf einen Niveau, wo es sich meiner Meinung nach nicht mehr lohnt.

Leider gesatalt sich die Suche wirklich schwierigt. Hat jemand von Euch Erfahrung in Traunstein / Traunreut gemacht ?

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