Thorsten Beckers

Notarvertrag muss 14 Tage vor Beurkundung vorliegen

11 Beiträge in diesem Thema

Dem Käufer eines Grundstücks oder einer Wohnung muss der Notarvertrag grundsätzlich 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, von der Zwei-Wochen-Frist abzuweichen.

https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/bgh-notar-muss-kaufvertrag-zwei-wochen-vorher-vorlegen_262_311982.html

 

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Kleine Ergänzung : das gilt nur für Verbraucherverträge, sprich der kaeufer ist Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer.

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Geschrieben (bearbeitet)

So "tief" wollte ich gar nicht einsteigen - dennoch ist die Anmerkung von @Matthias Renner wichtig, wenn auch nur bedingt vollständig...  ;-)

Der Schwerpunkt der neuen Entscheidung, liegt wohl darin, dass sich die Notare nicht mehr länger (bequem) durch diese übliche Klausel von ihren Amtspflichten entledigen können. Ich habe sie deswegen zitiert, um eine "Gestaltungsmöglichkeit" im Hinterkopf zu behalten, wenn es darauf einmal ankommen sollte...

 

Kurze Übersicht (nicht vollständig):

Von den angesprochenen Vorschriften (des Beurkundungsgesetzes) sind Verträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern nicht erfasst.

Jede rechtsgeschäftliche Erklärung eines Verbrauchers, die auf Abschluss eines Vertrags mit einem Unternehmer gerichtet ist, löst die Amtspflichten des Notars aus.

Die 2-Wochen-Frist ist zwingend einzuhalten, wenn der Verkäufer „Unternehmer“ und der Käufer „Verbraucher“ ist oder wenn der Verkäufer „Verbraucher“ und der Käufer „Unternehmer“ ist.

Für einige andere Vorschriften des Beurkundungsgesetzes (Beglaubigungen, Teilungserklärungen etc.) gilt der Verbraucherschutz nicht (unbedingt), soweit kein Verbrauchervertrag abgeschlossen werden soll.

Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person (beispielsweise AG, GmbH, OHG, KG, Verein, Stiftung, Partnerschaftsgesellschaft), die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 BGB) - nicht zu vergessen: Notare, Rechtsanwälte, Ärzte, Steuerberater etc. , evtl. auch der Staat.

Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, das weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB) - keine juristische Personen des privaten oder des öffentliches Rechts, keine gemeinnützige Stiftungen. Teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaften sind ebenfalls Verbraucher (wenn an ihr nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind).

 

bearbeitet von Thorsten Beckers
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Korrekt. Als "Unternehmer" zählst du auch bereits wenn du eine Photovoltaikanlage auf dem Privathaus hast das Strom ins öffentliche Netz speist und du das Haus verkaufen willst...

 

Grüße

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In dem Fall würde das aber sicher nicht für Immobilienkaufverträge gelten. Andererseits habe ich gelernt, dass das Rücktrittsrecht des Mieters auch davon abhängt, ob der Vermieter Unternehmer ist; Unternehmer kann hierbei auch jemand sein, der einfach mehrere Wohnungen hat. Es scheint da bisher keine scharfe Grenze zu geben...insofern ist das mit dem Unternehmer so eine Sache...

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@Matthias Renner

Das Fernabsatzgesetz gilt auch für Mietverträge (bzw. damit verbundene Verträge wie Auflösungsverträge). Dh. wenn du als Vermieter in der Wohnung des Mieters von ihm einen Vertrag unterschrieben lässt, kann es sein, dass er ein Rücktrittsrecht hat. Wenn das der Fall ist und du darauf hinweist, dann sind das 14 Tage; wenn du darauf nicht hinweist ist es über ein Jahr (ein Jahr und 14 Tage glaube ich). In der Zeit könnte der Mieter einem bereits laufenden Mietvertrag widersprechen, ausziehen und von dir im schlimmsten Fall sogar die Miete für ein Jahr zurückverlangen.

Das trifft wie gesagt nur auf bestimmte Konstellationen zu, aber eine der Bedingungen war, dass der Vermieter als Unternehmer agiert; das heißt aber nicht, dass er ein entsprechendes Gewerbe hat (gewerbliche V+V) sondern kann bereits ab einer bestimmten Anzahl vermieteter Wohnungen erfüllt sein.

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vor 2 Stunden schrieb freeone:

@Matthias Renner

Das Fernabsatzgesetz gilt auch für Mietverträge (bzw. damit verbundene Verträge wie Auflösungsverträge). Dh. wenn du als Vermieter in der Wohnung des Mieters von ihm einen Vertrag unterschrieben lässt, kann es sein, dass er ein Rücktrittsrecht hat. Wenn das der Fall ist und du darauf hinweist, dann sind das 14 Tage; wenn du darauf nicht hinweist ist es über ein Jahr (ein Jahr und 14 Tage glaube ich). In der Zeit könnte der Mieter einem bereits laufenden Mietvertrag widersprechen, ausziehen und von dir im schlimmsten Fall sogar die Miete für ein Jahr zurückverlangen.

Das trifft wie gesagt nur auf bestimmte Konstellationen zu, aber eine der Bedingungen war, dass der Vermieter als Unternehmer agiert; das heißt aber nicht, dass er ein entsprechendes Gewerbe hat (gewerbliche V+V) sondern kann bereits ab einer bestimmten Anzahl vermieteter Wohnungen erfüllt sein.

Weitere Bedingungen die ebenfalls erfüllt sein müßen sind:

1. Der Mieter hat die Wohnung vor Anmietung nicht besichtigt

2. Der Mieter hat den Mietvertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung unterschrieben.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/widerruf-des-mietvertrags_077298.html

Glücklicherweise kennen die meisten Vermieter diese Regelung nicht. Mieterhöhungszustimmungen werden lt. letzter  Rechtssprechung nicht von dem Widerrufsrecht erfasst, d.h. hier kann der Mieter nicht zurücktreten.

Wie üblich keine Rechtsberatung.

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Am 13.6.2017 um 21:52 schrieb Thorsten Beckers:

Kurze Übersicht (nicht vollständig):

Vor allem auch nicht richtig.

 

Am 13.6.2017 um 21:52 schrieb Thorsten Beckers:

Jede rechtsgeschäftliche Erklärung eines Verbrauchers, die auf Abschluss eines Vertrags mit einem Unternehmer gerichtet ist, löst die Amtspflichten des Notars aus.

Das stimmt nicht. Es geht ausschließlich um Verträge nach 311b BGB, also solche, die die Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum an einem Grundstück enthalten. Für alle anderen Verbraucherverträge gilt die 2-Wochen-Frist nicht.

 

Am 13.6.2017 um 21:52 schrieb Thorsten Beckers:

Die 2-Wochen-Frist ist zwingend einzuhalten, wenn der Verkäufer „Unternehmer“ und der Käufer „Verbraucher“ ist oder wenn der Verkäufer „Verbraucher“ und der Käufer „Unternehmer“ ist.

Auch das ist falsch. Es ist eine Regelfrist und natürlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Wenn also im Einzelfall der Schutz des Verbrauchers auf andere Weise sichergestellt ist, dann ist die Frist gerade nicht "zwingend einzuhalten". Natürlich wird jeder Notar hier sorgsam zu prüfen haben, ob eine Abweichung von der Regelfrist im konkreten Einzelfall in Betracht kommt. Die Gründe hat er in der Urkunde zu vermerken.

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Wenn ich von den „angesprochenen Vorschriften“ geschrieben habe, meine ich natürlich diese, auf die sich die oben verlinkte, neuere BGH-Rechtsprechung bezieht, unter anderem Grundstücksverträge nach 311b BGB (da wir hier ein Investoren-Forum im Immobilienbereich sind).

(Regelfrist:) Wen ich schon schreibe, dass die Informationen „unvollständig“ sind, dann sind sie eben nicht „falsch“, sondern es sind keine Exoten und Ausnahmen angesprochen. Beispielsweise kann die „Regelfrist“ eben nicht mehr dadurch aufgeweicht werden, weil der Verbraucher ja noch ein Rücktrittsrecht etc. zur Hand hat.

Der BGH hat hier eine langjährig eingeübte Praxis der Notare endlich „abgestellt“ - die sich aber vermutlich nicht unbedingt schnell herumsprechen wird: Die übliche, schleppende Verbreitungsgeschwindigkeit vermute ich auch deswegen, weil ich selbst in viel bedeutsameren Angelegenheiten oftmals Schriftsätze zu Gesicht bekomme, die seit langem nicht mehr dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen (was auch Taktik der Gegenseite sein kann).

Weiter hatte ich geschrieben, dass ich den Beitrag deswegen eingestellt habe, weil man diese „Gestaltungsmöglichkeit“ der neueren BGH-Rechtsprechung im Hinterkopf behalten sollte, wenn man einmal darauf „angewiesen“ ist…  Dann geht man damit natürlich zu seinem Fachanwalt und lässt von diesem (mit Begründung!) prüfen, ob der eigene, individuelle Fall unter die neuere BGH-Rechtsprechung fällt.

Ich bleibe somit bei den Aussagen meines Beitrages.

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Am 15.6.2017 um 12:34 schrieb Andreas:

Glücklicherweise kennen die meisten Vermieter diese Regelung nicht. Mieterhöhungszustimmungen werden lt. letzter  Rechtssprechung nicht von dem Widerrufsrecht erfasst, d.h. hier kann der Mieter nicht zurücktreten.

Aber aufpassen: Wenn ich als Unternehmer-Vermieter den Mieter zuhause Besuche und einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbare dann fällt das m.M. nach schon unter das Widerrufsrecht. Und höchst richterlich dürfte die andere Geschichte (das die Widerrufsbelehrung bei Mieterhöhungsverlangen entbehrlich ist) auch noch nicht entschieden sein, oder?

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