Arnd Uftring

"Wohnungsmarkt: Bei der Bundesbank läuten die Alarmglocken"

3 Beiträge in diesem Thema

Die Entwicklung an den Wohnungsmärkten versetzt die Deutsche Bundesbank in Alarmbereitschaft. Die Krisenampel würde mittlerweile "auf gelb oder gar dunkelgelb" stehen. Um einer Immobilienblase rechtzeitig entgegenzuwirken, fordert Bundesbank-Vorstandsmitglied Andreas Dombret verschärfte Maßnahmen für die Immobilienfinanzierung.

IZ online vom 05.05.2017

http://www.immobilien-zeitung.de/1000042980/wohnungsmarkt-bei-bundesbank-laeuten-alarmglocken

 

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Und was ist Deine Einschätzung zu dem Thema? Würde mich sehr interessieren.

Vielen Dank und Gruß aus M

 

dh

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Hallo ich gebe hier mal meine Meinung dazu:

Natürlich sind wir uns hier alle einig, dass die Preise (zu) stark gestiegen sind, in den letzten 5 Jahren teilweise explodiert. Dem ging aber auch eine ca. 25jährige Phase stagnierender, in Ostdeutschland auch sinkender, Preise voraus. Insoweit ist ein Teil des Preisanstiegs sicherlich als Nachholeffekt anzusehen.

Das Gleiche gilt 1 : 1 für den Mietmarkt, auch hier ist das Mietniveau jetzt stark angestiegen, nachdem wir über Jahre konstante Mieten hatten. Man muss sich jetzt auch einmal das Lohnniveau der 80er und 90er Jahre ansehen, dann relativiert sich dieser Anstieg.

In der Summe ist dennoch die zu erzielende Mietrendite gesunken, da die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten. Aber auch die Anlagerenditen anderer Anlageformen sind stark gesunken, in vielen Bereich bis nahe Null.

Zu einer Immobilienblase gehören dann doch auch, neben steigenden Preisen, erhöhte Finanzierungsvolumina. Dem ist aber nicht so. Hier im Forum ist zwar alles sehr stark fokussiert auf hoch finanzierte Ankäufe, idealerweise 115 %-Finanzierungen, aber in der Breite des Marktes sieht es doch anders aus:

- Nach meiner Einschätzung wurden noch nie soviele Immobilien cash aus EK bezahlt. Viele Privatkäufer, gerade aus der Altersgruppe 50+, haben erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung. Sowohl aus Sparkapital (z.B. fällige Lebensversicherungen), als auch Gewinne aus Unternehmen/freiberuflicher Tätigkeit. Ein großer Teil der Anlageobjekte im Preisniveau 500 T bis 1 Mio Euro wird so ohne oder mit nur geringer Finanzierung bezahlt.

- Viele institutionelle Anleger ertrinken in Kapital, haben Anlagenotstand. Hier sind Immobilien z.T. der Nachfolger der langlaufenden Festverzinslichen.

Gleichzeitig sinkt die Abgabebereitschaft auf der Verkäuferseite, mangels Anlagealternativen.

Ich sehe daher keine Immobilienblase wie in USA, Spanien, Irland oder Skandinavien. Sondern einen nachfrage-gepushten Preisanstieg. Es wird m.E. keinen Crash geben, denn viele Verkäufer haben gar keinen Anlass zum Verkauf, warum auch Verluste realisieren wenn die Miete weiterhin kommt.

Durchaus denkbar ist für mich ein Preisrückgang in einigen Segmenten, wie z.B. neue ETW's. Hier wird teilweise zuviel gebaut, insbesondere im hochwertigen Bereich und bei den Klein-Appartements unter 40 qm Wfl. (Studenten-App.).

Ich sehe für Immobilieninvestoren eher folgende Risiken:

- zu hoher Neubau, daher steigendes Leerstandsrisiko, wenn auch von niedrigem Niveau aus. Negativ: Zusätzliche staatliche Fördermittel für den Wohnungsbau, Positiv: Eine evtl. weiterhin hohe Zuwanderung, somit steigender Wohnraumbedarf.

- politische Risiken durch weitere Regulierung und Belastung: Verschärfung der Mietpreisbremse, Mietrechtsänderungen zugunsten der Mieter (schleichend durch die laufende Rechtsprechung), höhere Abgabenbelastung z.B. durch Grundsteuer bei gleichzeitiger Nichtanrechenbarkeit bei den Betriebskosten (an anderer Stelle gerade diskutiert), höhere Umweltstandards (Stichwort CO2-Reduzierung)

 

Jeder der jetzt kauft sollte ein Szenario aus stagnierenden Mieten bei leicht sinkenden Kaufpreisen und leicht steigenden Zinsen durchspielen, dazu längere Vermarktungsdauer bei Neuvermietung (= rechnerisch höherer Leerstandsanteil).

 

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