Kalle

Wohnung vor Vermietung - welche Maßnahmen rentieren sich?

41 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

ich überlege derzeit, was ich in eine zu vermietende 86m2 Wohnung noch reinstecke, bevor ich sie vermiete (Beurkundung ist in einer Woche).

Generelle Überlegung: Derzeitiger Zustand der Whg ist OK - dürfte 7€ Miete bringen. Preisfrage: Welche Investitionen steigern den Mietpreis, sodass sich die Investitionen rentieren?

Lage: bessere Lage in Wuppertal, Haus von 1996, Fußbodenhz, Loggia, .. also insgesamt hoher Standard für Wup.  Die Wohnung ist bereits vom VK renoviert.

  1. Wohnzimmer: Hier ist Teppich verlegt. Wäre nicht meine erste Wahl .. Allerdings ist er schlicht und sauber.
    a) Teppich raus, Parkett rein (müsste schon Holz sein, da in den beiden Schlafzimmern auch Holz verlegt ist)
    b) So lassen, wenn ein guter Mieter es nicht mag, Parkett verlegen 
     
  2. Küche. Derzeit keine drin. Raumgröße 3x3m.
    a) Küche reinsetzen und mitverdienten (wie würdet ihr hier rechnen? Kaufpreis durch X Jahre /12 = Zusätze. Miete?)
    b) So lassen - Mieter fragen .. dann entweder a) oder Mieter soll sich selbst um eine Küche kümmern
     
  3. Bad. Ist "okay". Leider kein Fenster. Fliesen aus den 90ern (sieht man auch). Alles etwas in die Jahre gekommen.
    a) Neues Bad rein (Kosten ca. für 2,50m x 2,50m) ? Und dementsprechend höhere Miete.
    b) So lassen - lohnt sich nicht

Das sind ganz schön viele Fragen, ich freue mich über jede (Teil-) Antwort!
Dazu sagen sollte ich, dass ich kein handwerkliches Geschick habe und alles abgeben würde, ggf. würde ich mir einen Allrounder suchen (über Ebay Kleinanzeigen o.ä.). 
On top wäre es natürlich interessant, wie hoch ich die Miete steigern könnte (Wuppertal hat keine MP-Bremse).

Beispiel: Alles machen. Kosten ca. 1a) 3000€ 2a) 4000€ 3a) 8000€
= 15000€ .. Rechnen wir mal auf 10 Jahre = 1500€ pa .. /12 Monate = 125€ .. Also Miete von 7€ auf 8,50€. Sportlich.

Bin gespannt auf eure Tipps!!!

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bearbeitet von Kalle

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Bad würde ich so lassen (evtl. Duschkabine und Toilette tauschen, den Zustand kann ich nicht erkennen). Sieht doch gut und hochwertig aus. Auf jeden Fall sollte Silicon erneuert werden.

EBK und Fußbodenwahl würde ich dem Mieter überlassen (anbieten einzubauen bzw. auszutauschen in Anzeige). Mehrpreis Küche hängt von den Kosten der Küche und der Größe der Wohnung ab. Ich würde mich hier den steuerlichen Gegenbenheiten (Kaufpreis über 3 Jahre verteilen) anpassen.

Ich persönlich baue keine Küche freiwillig ein (bis auf Berlin, wo ich von Mietpreisbremse dazu gezwungen werde), da mir der Ärger mit einer eigenen Küche zu hoch ist.  Aber das ist eine Frage der Philosophie..

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ich kenne jetzt den Wupp. Markt nicht, aber es sieht alles gar nicht schlimm aus. Ich schlisse mich da Andreas an. Wenn der Teppich raso mit Blümchen wäre und die Fliesen im Bad in Pastellgrün, dann müsste man eventuell renovieren. Küche würde ich auch mit den Mietinteressenten aushandeln. Hole dir bereits jetzt ein Angebot ein und rechne die monatliche Abschlagszahlung aus. Dann könnte der Mieter auswählen ob bei dir Mieten oder selbst kaufen. Wenn er selbst kauft, ist für dich viel weniger Risiko und Aufwand. Kannst dann nach seinem Auszug sogar günstig abkaufen.

Ist wenig Nachfrage da, dann lieber ein EBK einbauen.

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Ich gebe auch mal mein subjektiven Eindruck wieder. Ich würde - ganz ehrlich - 1a, 2a und 3a machen. Es kann aber sein, dass der Wuppertaler Markt das am Anfang nicht hergibt, (was ich vermute) dann würde ich 3a zeitlich verschieben - sprich nach drei Jahren und das dann mit der ersten Mieteerhöhung von 7 auf 8 - 8,5 Euro zusammen legen.

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- Rollladengurte sind unansehnlich, d.h. wechseln

- Grundsätzlich mit EBK vermieten, für diese max 1500€ setzen, über separaten Nutzungsvertrag zwecks Instandhaltungssauschluss mit vermieten

- Teppich nicht schlecht, jedoch einheitliche Böden und Höhen zu bevorzugen

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Ich finde die Wohnung ok. Nach meiner Erfahrung bringen Investitionen dann kaum Mehrmiete, wobei es in Wuppertal anders sein könnte. Warum auch immer alles ausreizen. Lieber einen Hauch günstiger sein und den Mieter langfristig binden. Je teurer die Wohnung desto häufiger sind die Mieterwechsel. Mieterwechel sind meistens teurer und kosten Zeit und Nerven.

Ich mache immer dann etwas, wenn der Zustand für einen Mieter nicht mehr zumutbar ist und dadurch die Vermietung erschwert bzw. unmöglich wird.

Bei großen Wohnungen wollen viele Mieter ihre Küche mitbringen, außerdem macht die Küche immer mal wieder Arbeit. Daher sollte man nicht voreilig eine Küche einbauen.

Ich vermiete aber tats. viele Wohnungen mit Küche, aber haupts. im einfachen Segment undbei kleinen Wohnungen. Dort ist die Küche ein echter Wettbewerbsvorteil.

 

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Danke für eure vielen tollen Antworten!

Krass wie weit die Meinungen doch auseinandergehen. Das beruhigt mich etwas, denn so dumm werden meine Fragen bzw. Gedanken dann ja nicht gewesen sein :) Wir haben ja jetzt so ziemlich alle Konstellationen durch. 

@Andreas Die Toilette ist in Ordnung. Schlicht und funktional. Die Duschkabine ist in der Tat etwas einfach .. Vielleicht lasse ich hier eine flachere Tasse und eine Wand aus Klarglas einsetzen. Da hält sich der Aufwand (auch finanziell) in Grenzen und es macht trotzdem etwas her. Silikone ist ein super Punkt.

@alex.ko Die Lage ist gut, der Standard ist gut. Daher denke ich wird die Nachfrage auch entsprechend sein.. Kommt auf den Mietpreis an. Ich würde hoch rangehen und im Zweifelsfall eben absenken. Bei der Küche (good Point!) ist es wahrscheinlich besser, dem Mieter Flexibilität zu geben. Falls Küchen-Miete erwüsncht ist, kann man das ja immer noch ausrechnen und aushandeln.. Je nach dem, welcher Standard gewünscht wird. 

@Fröhn Agressiver Ansatz. Ich glaube, dass 7€ absolut marktangemessen sind.. 8€ wird echt schwierig.

@Skipper Rolladengurte sind ein guter Punkt.. Mal recherchieren, was so etwas kostet. EBK für 1500€ wäre der Wohnung nicht angemessen. Für diese Wohnlage muss schon eine 3000€ Küche her. Separater Nutzungsvertrag für Küche finde ich eine tolle Idee; da lese ich mich mal ein. Teppich auf Parkett würde ich ggf. auf Mieterwunsch machen.

@JB Interessante Erfahrung, danke! ich halte einen Mieterwechsel nach ein paar Jahren übrigens keinesfalls für schlimm, je nach Marktentwicklung eventuell sogar sehr wünschenswert. Etwas aufwändig, klar - aber eben besseres Potenzial für Mietpreiserhöhung. Der Wunsch, eine alte Küche mitzubringen ist denke ich sehr valide. Küche werde ich wohl nur optional (gegen Miete) anbieten.

 

Insgesamt denke ich also mittlerweile:

- Küche: Keine.. bzw. nur auf Mieterwunsch gegen separate Miete mit separatem Nutzungsvertrag
- Fußboden: noch unentschlossen; eventuell starte ich einfach mal ne Anfrage auf ebay Kleinanzeigen
- Bad: Neue Duschtasse und Kabine, ansonsten so belassen.

Eine konkrete Frage noch: Hat jemand Erfahrung mit dem Überstreichen von Fliesen (nur Wände) mit spezieller Farbe? Das wäre doch eine kostengünstige Aufhellung des Bades..

Danke noch einmal an alle!! Werde berichten / Fotos einstellen!

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Viel wichtiger, als die oben genannten Punkte ist doch aber: Wieviel hat die Wohnung gekostet und wie hoch ist der reine Wohnungswert?

DENN:

Man sollte die steuerlichen Aspekte hier besonders im Auge behalten und die 15%-Grenze einhalten. Mich wundert es, dass keiner hier dazu hingewiesen hat. Die Wohnung sieht auf den Bildern ordentlich aus, sodass man eigentlich gar nicht so viel machen muss. Und wenn man durch die Maßnahmen nicht wirklich eine messbare Mieterhöhung bekommt, würde ich von den Maßnahmen Abstand nehmen und erst nach den drei Jahren Geld in die Hand nehmen. Du wirst in Wuppertal nicht von 7 €  auf 8,50 € kommen können, nur weil du ein Bad sanierst und eine Küche einbaust (ein neuer Boden bringt dir erst recht nicht viel; wenn überhaupt etwas). 7 € ist schon ein guter Wert für Wuppertal und die Wohnung muss schon in Uellendahl-Katernberg oder mindesten in Vohwinkel liegen?

Mal eine Rechnung:

Wenn deine Wohnung mutmaßlich 100.000 € kostet und nach Abzug des anteiligen Grundstückswertes du auf einen Betrag von 90.000 € für den reinen Gebäudewert kommst, sind 15 % hiervon 13.500 € + MwSt = ca. 16.000 €. D.h. du darfst in den ersten 3 Jahren lediglich 16.000 € ausgeben, damit du die kosten direkt absetzen kannst und nicht über 50 Jahre abschreiben musst. Gibst du nun für die o.g. Maßnahmen bereits 15.000 € aus, darf in den nächsten 3 Jahren nichts, aber auch gar nichts passieren, denn sonst bist du drüber und du musst die Kosten auf 50 Jahre abschreiben, also vereinfacht gesagt, statt z.B. 15.000 € sofort abzusetzen, über 50 Jahre jährlich ca. 350 € (wenn man jetzt von 17.500 € ausgeht) abschreiben. Das ist schon derbe. Wenn du die Wohnung in 10 Jahren verkaufst, dann hast du lediglich 3500 von den mutmaßlichen 17500 € abgeschrieben. Du würdest bei diesem Szenario also 14.000 € verschenken und jetzt rechne mal nach, ob du diese mit deinen Maßnahmen in den ersten 3 Jahren reinbekommst. Da muss man nicht viel rechnen, denke ich.

Mein Fazit:

Mach höchstens Kleinigkeiten im Bad (z.B. neue Duschkabine) und maximal eine neue Küche rein, damit du ordentliche Reserven für die kommenden drei Jahren behälst.  Danach kannst du dich lang und schmutzig auslassen. Das ist jetzt mein Rat an dich für deine Wohnung. Bei anderen Wohnungen kann es sehr wohl sinnvoll sein, die 15% Grenze zu missachten und gleich ordentlich am Anfang zu investieren. Für deine Wohnung sehe ich kein großes Mietsteigerungspotential.

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vor 1 Stunde schrieb Kalle:

Insgesamt denke ich also mittlerweile:

- Küche: Keine.. bzw. nur auf Mieterwunsch gegen separate Miete mit separatem Nutzungsvertrag
- Fußboden: noch unentschlossen; eventuell starte ich einfach mal ne Anfrage auf ebay Kleinanzeigen
- Bad: Neue Duschtasse und Kabine, ansonsten so belassen.

Eine konkrete Frage noch: Hat jemand Erfahrung mit dem Überstreichen von Fliesen (nur Wände) mit spezieller Farbe? Das wäre doch eine kostengünstige Aufhellung des Bades..

Danke noch einmal an alle!! Werde berichten / Fotos einstellen!

- Wieso keine Küche? Und wieso muss die 3000€ kosten? Man könnte hier auch schlau agieren und man Ebay Kleinanzeigen durchwühlen.. Ich hab für meine alte Mietswohnung ein tolle Küche gefunden für 250€.. Einbau mit Freunden etc. hat n Kasten Bier, Pizza etc. gekostet.. Für meine neue Wohnung, in die ich jetzt ziehen werde, habe ich vorletzte Woche drei nagelneue EBK besichtigt.. Alles über Kleinanzeigen.. z.B. von Leuten, die ein Haus Kaufen, aber ihre eigene EBK mitnehmen wollen o.ä. Du findest da manchmal mega Küchen für kleines Geld und lässt sie von Bekannten einbauen, oder halt eben von effektiv arbeitenden Handwerkern.. Also mit etwas Schweiß kommst du mit einer Küchen weit unter 1000€ und wenn du dann nur 30€ mehr im Monat nimsmt, rechnet sich diese nach 3 Jahren..

 

- Die Kabine würde ich evtl. austauschen.. Aber wieso die Fliesen anmalen etc.? Was bitte hast du gegen diese Fliesen? Die sind doch voll okay..

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Erneutes DANKE an die Antwortenden!

@Eduard Hange mehr als 100k. Cronenberg bzw. genauer Hahnerberg. Den 15% in den ersten 3 Jahren bin ich mir bewusst. Nach den bisherigen Antworten halte ich "nur Kleinarbeiten" auch für eine pragmatische Lösung.

@Ray Auch ein guter Tipp - ich schaue mich mal auf ebay Kleinanzeigen nach entsprechenden Küchen um. Fakt ist: Die Küche muss jemand inspizieren, abholen und aufbauen. Also Handwerker bzw. Freunde / Helfer. Ich möchte das nicht selbst machen (mal ganz davon abgesehen, dass ich es auch nicht kann bzw. noch nie gemacht habe). Oder ich lasse es einfach sein und der Mieter muss sich drum kümmern.
Bzgl. Fliesen anmalen: Das Bad ist fensterlos und relativ dunkel. Mich persönlich würde das ewas abstoßen, auch wenn das Bad technisch gesehen vollkommen okay ist. Daher der Gedanke mit dem Aufhellen durch Weißeln.

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vor 16 Stunden schrieb Kalle:

Erneutes DANKE an die Antwortenden!

@Eduard Hange mehr als 100k. Cronenberg bzw. genauer Hahnerberg. Den 15% in den ersten 3 Jahren bin ich mir bewusst. Nach den bisherigen Antworten halte ich "nur Kleinarbeiten" auch für eine pragmatische Lösung.

@Ray Auch ein guter Tipp - ich schaue mich mal auf ebay Kleinanzeigen nach entsprechenden Küchen um. Fakt ist: Die Küche muss jemand inspizieren, abholen und aufbauen. Also Handwerker bzw. Freunde / Helfer. Ich möchte das nicht selbst machen (mal ganz davon abgesehen, dass ich es auch nicht kann bzw. noch nie gemacht habe). Oder ich lasse es einfach sein und der Mieter muss sich drum kümmern.
Bzgl. Fliesen anmalen: Das Bad ist fensterlos und relativ dunkel. Mich persönlich würde das ewas abstoßen, auch wenn das Bad technisch gesehen vollkommen okay ist. Daher der Gedanke mit dem Aufhellen durch Weißeln.

wenns dunkel ist, da nimm einfach eine hellere Lampe ;))

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@alex.ko Man mag im ersten Moment lachen, aber ja: Eine sehr gute Option.

Also:

Badfliesen bleiben .. Silikone und evt Duschkabine erneuern. Neue Deckenleuchte.
Teppich bleibt erst einmal drin.
Küche schaue ich mal .. Ebay Kleinanzeigen oder dem Mieter überlassen.

 

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vor 20 Minuten schrieb Kalle:

@alex.ko Man mag im ersten Moment lachen, aber ja: Eine sehr gute Option.

Also:

Badfliesen bleiben .. Silikone und evt Duschkabine erneuern. Neue Deckenleuchte.
Teppich bleibt erst einmal drin.
Küche schaue ich mal .. Ebay Kleinanzeigen oder dem Mieter überlassen.

 

Dann hat ja fast jeder Senf in diesem Thread geholfen ;-)

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Das hat tatsächlich alles geholfen. Gelernt habe ich zum Beispiel, dass es nicht "eine" Lösung gibt.

Ich probiere mal aus, wie die Wohnung auf dem Markt angenommen wird. Bilder und Verlauf des Investments folgen!

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Da bisher lediglich fast jeder seinen Senf dazu gegeben hat, melde ich mich auch noch. ;)

Bad: Silikonfugen erneuern und die anderen Fugen mit einem Fugenstift weiß auffrischen. Mit Deckenleuchte(n) und beleuchtetem Spiegel den Raum insgesamt aufhellen. Duschkabine durch ein moderneres Modell in Klarglasoptik ersetzen. Evtl. die Schläuche und Brauseköpfe von Dusche und Handbrause gegen neue aus dem Baumarkt tauschen. Das kostet in Summe nicht die Welt und macht optisch viel her.

Küche: Die örtlichen Küchenstudios abklappern und eine schöne Ausstellungsküche günstig kaufen (max. €2000 all-in).

Rolladengurte: Tauschen, aber nur falls Du nicht die Rolladenkästen öffnen und anschließend neu übertapezieren mußt. 

Ansonsten lieber €0,50 günstiger vermieten und keinen Leerstand haben. Wenn Du durch eine €0,50 niedrigere Zielmiete auch nur zwei Monate weniger Leerstand erzeugst (2 Monate x 86qm x €7,50/qm = €1.290), müßtest Du zur höheren Miete (z.B. €8,00/qm, d.h. €0,50/qm mehr = €43/Monat ) 31 Monate vermieten, um dies aufzuholen. Nur mal als Denkanstoß, wenn es um das Ausreizen der maximal erzielbaren Miete geht. 

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Ich würde die Duschtasse nicht tauschen, aber die Duschwände. Fugenaufheller ist eine gute Idee.

Alles andere würde ich erst überlegen oder machen wenn die Wohnung so am Markt nicht angenommen wird. ggf. dann nach 3 Jahren oder etwas mehr kannste mehr Geld in die Hand nehmen bei einem Mieterwechsel und den Standart heben. 

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Also ich bespreche es oft einfach direkt mit den Interessenten - was bei mir manchmal nachgefragt wird ist ein Badezimmerheizköper auf dem man auch Handtücher aufhängen kann - und eben die gute alte Küche.

Ich ermittele mir einfach vorab die Preise und sage den Interessenten dann, dass Maßnahme X eben Y mehr Miete kostet.... dann können sie sich das aussuchen... (ich versuche immer spät nach 4 Jahre die Investition wieder raus zu haben, lieber nach 2 - aber das geht dann nach Bauchgefühl :p)

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Soooo Freunde. Ich bedanke mich noch einmal bei euch allen für die Tipps - den Großteil habe ich auch umgesetzt.

Im Endeffekt ist der Rat von @Arminius am nächsten an der Tatsächlichen Umsetzung.

Ich habe einen Blauarbeit-Auftrag eingestellt, auf den sich ein Renovierungs-Service beworben hat. Ich habe ihm dirket den Auftrag zugeteilt, da mir der Besitzer/Handwerker sehr sympatisch war und den Auftrag noch in 2016 erledigen konnte.

  • Neue Duschkabine aus Klarglas
    Eigentlich sollte die alte Duschwanne bleiben, jedoch war das Format mit 70x80 so ungewöhnlich, dass es günstiger war, eine neue 80x80 Tasse einzusetzen. Zudem sieht diese noch besser aus und ist deutlich (!) flacher geworden (wenn auch nicht ganz ebenerdig).
  • Um die Dusche wurden neue weiße Fliesen gesetzt und abdedichtet
  • Neuer Duschkopf mit Stange und Schlauch (Armatur blieb die alte)
  • Neues Waschbecken (beim alten Waschbecken waren die Abfluss-Rohre nicht fachmännisch gearbeitet und es lief Wasser in die Wand.. Hatte ich vorher gar nicht bemerkt.. Gut, dass es getauscht wurde)
  • Neues WC mit soft-close Brille
  • Alles neu mit Silikon abgedichtet (auch die Fugen der Wanne, auch wenn die alte Wanne drin bleibt)
  • Neuer beleuchteter Spiegel-Schrank, welcher auch die alten Bohrlöcher abdeckt
  • Neuer Anstrich über den Fliesen mit Bad-Farbe
  • Anbringen einer Lampe (habe ein LED Panel selbst besorgt .. 39€ von Amazon.. Wirkt sehr schlicht/modern und macht das ansonsten fensterlose Bad wahnsinnig hell!)
  • Die Fußbodenheizungs- und Sicherungs-Kästen wurden weiß gestrichen (waren etwas vergilbt)

Die Rolladengurte sollten auch getauscht werden, allerdings hätten heir echt die ganzen Kästen geöffnet werden müssen. Der Handwerker hat es versucht, aber der Aufwand rechtfertigte die angestrebte Aufwertung am Ende nicht.

Der Spaß hat 3300€ netto gekostet (Material inkl. Arbeit). Der Handwerker hat alles mal eben in den letzten beiden Wochen des Jahres erledigt - trotz Weihnachten/Silverster.

Ich habe jetzt noch einmal ordentlich durchgeputzt und die Wohnung für 8€ kalt plus 70€ Garage bei Immoscout eingestellt.

Das ist recht hoch gegriffen, dennoch kommt Samstag schon die erste Besichtigung zustande. Mal schauen, was dabei herauskommt!

 

IMG_3177.JPG

IMG_3176.JPG

 

Ach ja:

Im Wohnzimmer habe ich den Teppich zunächst gelassen, jedoch dem Mieter angeboten bei Bedarf ein Laminat einzulegen. Das ist bei den veranschlagten 8€ auch okay.

Küche erst mal keine, bzw. nach Absprache mit dem Mieter zusätzlich vermietet.

bearbeitet von Kalle
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@Kalle sieht gut aus!

die Duschkabine sieht wirklich dezent und wertig aus. könntest du eventuell mehr infos (hersteller, modell, quelle, preis) dazu liefern?

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Hi @Beno!

Ich habe zum 1. Februar einen Mieter gefunden. Dieser zahlt 688€ (exakt 8€ auf 86m2) zzgl. 70€ für den Garagenstellplatz. :-O

Da es so schnell geklappt hat und der Mieter keine weiteren Ansprüche hatte, habe ich ihm jetzt doch noch ein Laminat ins Wohnzimmer legen lassen. Der Handwerker hat bei der Gelegenheit auch gleich noch die Rauchmelder angebracht.

Insgesamt bin ich echt zufrieden. In dieser Lage hat sich das Investment in die kleinen Arbeiten absolut gelohnt!!

 

IMG_3602.JPG

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bearbeitet von Kalle
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