• Ankündigungen

    • Thomas Knedel

      Helfer gesucht für Immopreneur Kongress & Co.   15.10.2017

      Weitere Teammitglieder für die Unterstützung auf unseren Veranstaltungen gesucht!  Wir suchen für unsere Veranstaltungen (Immopreneuer Kongress und die neue ImmobilienOffensive) Teammitglieder, die uns regelmäßig auf unseren Events tatkräftig unterstützen möchten. Der Immopreneur-Kongress findet einmal im Jahr im November im Rhein-Main-Gebiet statt, die ImmobilienOffensive wird rund zehnmal im Jahr an unterschiedlichen Standorten (bundesweit) stattfinden. Wichtig ist, dass Du Wiederholungstäter bist, also immer wieder einmal an Events teilnimmst und uns tatkräftig unterstützt. Selbstverständlich belohnen wir Dein Engagement - die Details dazu findest Du weiter unten.  Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
      Du bist motiviert und möchtest uns regelmäßig auf unseren Veranstaltungen (vor Ort) unterstützen. Du möchtest die Möglichkeit nutzen uns auch einmal Backstage kennen zu lernen und das Pulsieren einer Veranstaltung hautnah mitzuerleben! Dann bist Du genaue der/ die Richtige! Sende uns einfach Dein kurzes Bewerbungsvideo! Erläutere in nicht mehr als drei Minuten, warum gerade Du der oder die Richtige bist. Warum möchtest Du uns unterstützen und Deine Zeit mit uns verbringen? Lasse einen Funken überspringen, was Dich motiviert und antreibt auch länger am Ball zu bleiben. Wir haben nur zwei formale Bewerbungsvoraussetzungen: Deine Begeisterung für Immobilieninvestments und unsere Veranstaltungen muss uns überzeugen. Zudem sollte uns Dein Video bis Sonntag, den 22.10.2017 erreichen (Bewerbungsschluss für diese Auswahlrunde)! Bitte sende uns Dein Video per Link (beispielsweise Dropbox) per E-Mail mit dem Betreff "Immopreneur Team" bis zum Sonntag, den 22.10.2017 an [email protected] Wir, das sind Thomas, Diana, Stephan, Arnd und die gesamte Immopreneur-Crew, freuen uns auf Deine Bewerbung!   
Patrick

Mieter zieht nach Erwerb nicht aus

116 Beiträge in diesem Thema

Mir wurde eine Immobilie angeboten in der der jetzige Mieter nachdem ich das Haus kaufe wohl nicht ausziehen wird. (Die Miete bezahlt er auch nicht) Dies wurde im Kaufpreis berücksichtigt schon. Wie lange dauert es bis Zwangsräumung usw. durch ist? Welche Kosten muss ich berücksichtigen? Wie gehe ich nach dem Erwerb am Besten vor? Ich rechne mit höchstens 12 Monaten Mietausfall. Der Mieter hat angedeutet nach 6 Monaten von sich aus ausziehen zu wollen. Mir fehlt jedoch der Glaube daran.

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Du brauchst keine 12 Monate.. Aber rechne das ruhig mit ein.. Rechne auch mit rein, wie die Wohnung danach aussehen könnte und dadurch Renovierungen anstehen..

 

Ich würde so vorgehen, dass ich im Kaufvertrag vereinbare, dass ich ab sofort die Mieten erhalten (bzw. ab kommenden Monat).. Und wenn er zwei Monate nicht zahlt (nicht schlimm, da eingepriesen im Kaufvertrag) sofort fristlose & fristgerechte Kündigung.. Am Besten direkt über den GV.. Auch Mahnung nach dem ersten Monat mit Zahlungsfrist über den GV (kostet dich vielleicht 13€).. So solltest du ihn spätestens innerhalb von 6 Monaten raus haben..

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vor 2 Stunden schrieb Ray:

Du brauchst keine 12 Monate.. So solltest du ihn spätestens innerhalb von 6 Monaten raus haben..

schau mer mal : Kaufvertrag im November mit Ermächtigungsklausel

1. fehlende Miete am 5.12.

Abmahnung am 08.12

2. fehlende Miete 04.01.2017

Fristlose Kündigung am 07.01.

Zustellung ca. 14.01. Rücklauf 20.01.

Klage zum Amtsgericht 24.01.

Verhandlungstermin ca. 03. Mai

Urteil 27.05.2017

Berufungsantrag 27.06.

Entscheidung Landgericht Anfang September

Und das ist der einfache Schönwetterflugfall. 

Querulantische Eskapaden aussen vor 

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Die Fälle die ich alle kenne (selbst zum Glück bisher nicht erleben müssen) so 5-7 Monate.. Daher ja auch oben ca. 6 geschrieben.. Wenn du dir den Podcast von "Geldbildung" anhörst.. Ich glaube das war Folge 123 (120-123 aufjeden Fall).. Da wird Thomas z.B. interviewt und sagt dort auch das selbe.. Sogar Kollege Alex Fischer sagt es in einem seiner Videos.. Ich habe zudem eine Mahnung per GV rausgeschickt.. Das war vor ca. 1-2 Wochen und im Telefonat mit dem Herrn hat er mir auch gesagt, dass das so seine Erfahrungswerte sind.. Sprich, wenn es hart kommt und die Mieterin weiterhin nicht zahlt, dann sollte ich .... (seine lange Erklärung) vorgehen und dann würde ich sie voraussichtlich in so ca. 6 Monaten draußen haben.. Glücklicherweise kam auf die Mahnung gleich die Überweisung ^^

 

Wie gesagt, kann auch länger dauern (ist das ein reales Beispiel von dir?), aber i.d.R. sollte es in ca. 6 Monaten abgefrühstückt sein..

bearbeitet von Ray

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vor 1 Stunde schrieb Ray:

aber i.d.R. sollte es in ca. 6 Monaten abgefrühstückt sein..

Im streitigen Verfahren ist das in der Regel nicht nach 6 Monaten abgefrühstückt!

vor 1 Stunde schrieb Ray:

(ist das ein reales Beispiel von dir?),

Der skizzierte Zeitablauf ist, wie @Matthias Renner erwähnte der "Schönwetterflugfall" - wäre dies ein reales Beispiel kämen noch so "Nettigkeiten" wie Fristverlängerungsanträge und Terminsverschiebungen wegen Urlaub, Weiterbildung und Krankheit hinzu.

Es kann ebenfalls passieren, dass der angesetzte Richter erkrankt oder die zuständige Kammer überlastet ist - zusätzliches Verzögerungspotential.

Podcast hin und nicht überprüfbare Erlebnisse Dritter her - ich halte es für sehr gewagt, so enge zeitliche Abläufe zu kommunizieren!

bearbeitet von Arnd Uftring

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vor 2 Stunden schrieb Ray:

Wie gesagt, kann auch länger dauern (ist das ein reales Beispiel von dir?), aber i.d.R. sollte es in ca. 6 Monaten abgefrühstückt sein..

Die realen Beispiele, die ich kenne sind, 6 Monate im Idealfall mit Säumnisurteil und ohne Anrufung des Berufungsgerichts.

Da geht's auch nicht um richtig machen, denn du kannst nicht beeinflussen, ob der Mieter einen Anwalt beauftragt, sich auf 765 ZPO beruft, Gutachter beauftragt, da er wegen unguter Gemütszustände Prozesskostenhilfe bekommt etc.. Allein schon dass der Mieter sich einen Anwalt nimmt hat enormes Verzögerungspotential, da der gegenerische Anwalt Termine ablehnen darf, wenn er da schon einen Gerichtstermin hat. 

Ich habe selber schon Fälle erlebt, in denen im März die Klage eingereicht wurde und im Dezember der erste Verhandlungstermin war, weil der Richter und die beiden Anwälte vorher keinen gemeinsamen Termin fanden. 

9-12 Monate ist ohne Berufung realistisch, mit Berufung ehr 12-15 Monate. 

 

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Man muss sich einfach klar machen, dass man Glück und Pech haben kann. Und aus diesem Grund ist die gestellte Frage nicht zu beantworten.

Neun von Zehn Räumungsverfahren einschl. ZV erledigt man vielleicht in 4-6 Monaten, es gibt dann aber auch eben den einen Mieter, der nur auf Zeit spielt. Und das ist gar nicht mal schwer.

Kleines Beispiel:

Der Mieter zahlt nicht und fängt sich die fristlose Kündigung. Er behauptet einen oder mehrere Mängel, zB Schimmel aufgrund bauseitiger Mängel. Schon muss das Gericht für die Frage des Bestehens eines kündigungsrelevanten Mietrückstandes einen Gutachter beauftragen. Und schon sind zwei Jahre Prozess allein in der ersten Instanz schnell erreicht.

 

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Ich habe mich entschlossen die Immobilie zu erwerben.

Der aktuelle Mieter hat aktuell keinen Mietvertrag und auch seit Jahren nichts bezahlt. (zuvor Eheverhältnis mit dem Verkäufer) Er meinte in 6-8 Monaten sowieso ausziehen zu wollen.

Für mich stellen sich nun folgende Fragen:

1.) Soll ich mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag abschliessen?

2.) Soll ich einen regulären Mietvertrag mit dem Mieter abschliessen?

3.) Soll ich direkt nach dem Erwerb auf Räumung klagen?

Welche Möglichkeit würdet ihr empfehlen?

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Ein "Mieter" der nichts zahlt und keinen Mietvertrag hat ist kein Mieter im Sinne des Mietrechts. Frag mal bitte nach der Grundlage des Wohnens.
Es könnte:

a) eine unentgeltliche Leihe sein => Gut für dich, die hat nämlich keine /kaum Kündigungsfrist und einen Grund braucht man nur bedingt

b) Wohnrechte etc. müssten im Grundbuch stehen und sollten dir bekannt sein.

c) Da du ein Eheverhältnis erwähnt hast, könnte die Grundlage ein Ehevertrag, eine Scheidungsfolgvereinbarung oder die familiengerichtliche Zuweisung der Ehewohnung sein. 

d) sonstiges

sein.

Sollte es c sein und du kaufst das Haus, erzähl doch bitte anschließend mal wie du sie rausbekommen hast. Würde mich interessieren.

bearbeitet von Matthias Renner
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a) So wie ich es verstanden habe handelt es sich um eine Scheidungsfolgevereinbarung. Es wurde jedoch vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten zahlt. Dies ist wohl die ganzen Jahre über nicht geschehen.

b) Im Grundbuch ist kein Wohnrecht eingetragen.

c) Wie bereits oben beschrieben handelt es sich wohl um eine Scheidungsfolgevereinbarung.

Bestandsschutz? Hm. Wie könnte ich dies im Vorfeld in Erfahrung bringen?

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Es gibt keinen Bestandschutz für Leihe.

Das die Frau bisher nichts bezahlt hat, kann dir egal sein, da es nicht deine Zeit fällt. Viel wichtiger wäre zu klären, inweit du als Käufer an die Scheidungsfolgevereinbarung gebunden bist. Hier fehlt mir aber jegliche Erfahrung.

Wäre daher toll, wenn du berichten könntest, wie es ausging.

M.Vermutung hier wäre man wende sich an eine Anwaltsozietät, die Mietrecht und Familienrecht kann.

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vor 23 Stunden schrieb Patrick:

 Es wurde jedoch vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten zahlt. Dies ist wohl die ganzen Jahre über nicht geschehen.

Letztens noch ein Bericht über Berlin gelesen, wo es beschrieben wurde, dass es dann erlaubt ist für den Vermieter Wasser etc. nach einer Zeit abzustellen..

bearbeitet von Ray

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vor 23 Minuten schrieb Ray:

Letztens noch ein Bericht über Berlin gelesen, wo es beschrieben wurde, dass es dann erlaubt ist für den Vermermieter Wasser etc. nach einer Zeit abzustellen..

Das gilt m.E. nach nur für Gewerbemieter (leider).

Zu der Diskussion mit Räumung: Ich habe aktuell einen Fall, in dem der Prozess sauber durchlief, die GVin trotz Räumungstitel nicht geräumt hat, da der Mieter als Drogensüchtiger nicht voll geschäftsfähig o.s.ä. sei. Sie hat dann eine Betreuung durchgesetzt (dauerte ca. 6 Monate bis Betreuerin bestellt war). Glücklicherweise macht die Betreuerin wohl keine Vollstreckungsgegenklage und wird die Wohnung räumen. So wird die ganze Angelegenheit gut 1 Jahr dauern. In dieser Zeit hat der Mieter nicht nur die Wohnung inkl. 2 Fenstern demoliert, sondern auch die Mitmieter regelmäßig lautstark belästigt/bedroht ("leider" hat er keinen mit dem Messer bedroht, sonst hätte die Polizei/Richter ihn eingesperrt, zwangsweise eingewiesen). Eine Mieterin hat deshalb gekündigt, glücklicherweise hat kein Mieter die Miete gemindert (ich habe haarklein den anderen Mietern den jeweiligen Stand und meine Bemühungen mitgeteilt.....

 

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vor 2 Stunden schrieb Ray:

Letztens noch ein Bericht über Berlin gelesen, wo es beschrieben wurde, dass es dann erlaubt ist für den Vermermieter Wasser etc. nach einer Zeit abzustellen..

Hallo Ray,

im voliegenden Fall basiert das Besitzrecht aber wohl nicht aus einer mietrechtichen sondern aus einer familienrechtlichen Vereinbarung.

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vor 2 Minuten schrieb Matthias Renner:

Hallo Ray,

im voliegenden Fall basiert das Besitzrecht aber wohl nicht aus einer mietrechtichen sondern aus einer familienrechtlichen Vereinbarung.

Hey Matthias,

in dem Bericht ging es auch nur darum, dass bei ausbleibender Zahlung der Nebenkosten, der Vermieter einiges abstellen kann, da es ihm nicht zuzumuten ist, diese Kosten auf Dauer zu tragen.. Ich such den den Bericht mal heraus..

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vor 18 Stunden schrieb Ray:

Hey Matthias,

in dem Bericht ging es auch nur darum, dass bei ausbleibender Zahlung der Nebenkosten, der Vermieter einiges abstellen kann, da es ihm nicht zuzumuten ist, diese Kosten auf Dauer zu tragen.. Ich such den den Bericht mal heraus..

Kann mir auch nur vorstellen das es bei Gewerblichen Mietern möglich ist. 

Wasser/Heizung oder Strom abstellen ist verbotene Eigenmacht und im Null Komma Nichts gibt es einen Termin beim Gericht und führt dazu das ich wieder Liefern muss als Vermieter.

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vor 2 Stunden schrieb Jägermeister:

Kann mir auch nur vorstellen das es bei Gewerblichen Mietern möglich ist. 

Wasser/Heizung oder Strom abstellen ist verbotene Eigenmacht und im Null Komma Nichts gibt es einen Termin beim Gericht und führt dazu das ich wieder Liefern muss als Vermieter.

Das kannst du so nicht sagen.. Den Wasser und Heizung wird nicht immer von dir geliefert.. Strom schon gar nicht.. Das liefert bei mir z.B. alles die Stadtwerke.. Und wenn da Zahlungen ausbleiben stellen sie das alles ab..

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vor 2 Stunden schrieb Jägermeister:

Du musst richtig lesen Ray. Ich rede davon wenn der VERMIETER die Energieversorgung unterbricht/kappt/abstellt. 

Bei öffentlichen Versorgern sieht das anders aus.

Ich muss richtig lesen? Du hast mich zitiert! Und ich hab von dem Bericht gesprochen in dem es so war..!

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vor 4 Stunden schrieb Ray:

Ich muss richtig lesen? Du hast mich zitiert! Und ich hab von dem Bericht gesprochen in dem es so war..!

Fakt ist das der Vermieter die Versorgung nicht unterbrechen darf wenn der private Mieter der Mietzahlungen nicht nachgeht.

Bei Gewerblichen Mietern sieht das anders aus. Öffentliche Versorger können die Versorgung bei Nichtzahlung der Rechnung einstellen.

Am Monday, October 31, 2016 um 08:56 schrieb Ray:

Letztens noch ein Bericht über Berlin gelesen, wo es beschrieben wurde, dass es dann erlaubt ist für den Vermieter Wasser etc. nach einer Zeit abzustellen..

Dann schreibe doch bitte dabei das es bei einer Gewerblichen Vermietung so war. Kann ja niemand ahnen.;)

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Habe nun die Immobilie erworben. War diese Woche bei der Ex-Ehefrau um sie über meinen Kauf zu informieren. Leider war kein Gespräch möglich. Sie meinte nur das interessiert mich alles überhaupt nicht. Meinen Brief mit den wichtigsten Informationen wollte sie auch nicht annehmen. Habe ihr jetzt erst mal ein Einschreiben mit den wichtigsten Informationen zukommen lassen. Die Kaufsumme wird von mir erst im nächsten Jahr gezahlt, so dass ich noch etwas Zeit habe. Der Notar hat mich jedoch darauf hingewiesen, dass es mir später negativ ausgelegt werden könnte falls ich die Bewohnerin nicht rechtzeitig darauf hinweise.

Außerdem hat er deutlich gemacht, dass ich mehr Möglichkeiten habe sobald ich im Grundbuch stehe. Vielleicht ist ja nach dem ersten Schock doch noch ein konstruktives Gespräch mit der Bewohnerin möglich. Ich werde berichten wie es weiter geht.

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