Dre

Warum nur 20% Gewerbeanteil??

10 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

ich interessiere mich derzeit für ein Mehrparteien Objekt in dem der Großteil der Einheiten als Bürofläche fungieren. Die Lage ist Top, sehr gut vermietbar und die Büros können ohne großen Aufwand auch zu Wohnungen umgewandelt werden. Dieses wird nun in der Zwangsversteigerung vertrieben und ich bin ernsthaft interessiert.

Allerdings lese ich immer wieder von einem max. Anteil von 20% Gewerbeeinheiten.

Wieso ist das so? ..Einfach weil es weniger banken gibt die dies Unterfangen finanzieren würden? Weil der Zinssatz etwas Höher als bei einer Wohnimmobilie liegt?

Beides könnte ich bei diesem Objekt verkraften da mir bereits ein Angebot einer Bank vorliegt mit dem man durchaus leben kann. Sollte ein Schnäppchen gemacht werden können darf man sich so etwas doch nicht entgehen lassen?

Welche Gründe sprechen noch gegen einen größeren Gewerbeanteil? 

Danke für eure Hilfe :-)

 

Gruß Andre

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Hallo Dre,

die meisten Investoren und Banken bevorzugen Wohn- vor Gewerbeimmmobilien. So gibt es viele Institutionen die reine Gewebeimmobilien bzw. mehr als 20% Anteil nicht finanzieren. Hintergrund ist das mit Gewerbeimmmobilien verbundene deutlich höhere Risiko:

1. Büro: hier sind die Anforderungen der Mieter in den letzten Jahren stark angestiegen. Teilweise ist eine Revitalisierung so teuer, daß viele Eigentümer darauf verzichten und lieber umnutzen/abreißen. Nach meiner Kenntnis einer großen Umnutzung (reines Bürogebäude, Weststandard aus den 80ern, Mieter waren Behörden) sind hier etliche Jahresmieten erforderlich (kann bei vorhandenen Schulden schwierig werden zu finanzieren).

2. Retail: hier sind die Flächen in den letzten Jahren stark angestiegen. Die großen LEH-Retailer mieten nicht mehr unter 1000 qm. Der Wert hier liegt i.d.R. im Mietvertrag (Ausnahme: Innerstädische Ladenflächen).

3. Logistik: stark wechselnde Anforderungen.

Dagegen sind die Anforderungen im Wohnungsbereich nur geringen Änderungen unterworfen (o.k. alle 10 bis 20 Jahre sollte man das Bad erneuern, auch die Elektrik muß nachgerüstet werden) und die Nachfrage ist relativ gut prognostizierbar.

Ich persönlich habe lediglich ein Hauptgewerbeobjekt (80% gemessen an der Nettokaltmiete, Rest Wohnungen) in einer Toplage (Restaurant plus Arzt direkt am Haupteingang der Hauptsehenswürdigkeit einer Stadt mit 200.000 Einwohnern), ansonsten dominiert klar der Wohnanteil. Den meisten Ärger hatte ich aber in den letzten Jahren mit den Gewerbemietern.......

Vor diesem Hintergrund kann ich  Jedem nur raten zunächst  Wohnobjekte zu  kaufen. Gewerbeobjekte sind  wirklich für Fortgeschrittene,  die den Markt gut beurteilen können, Erfahrung haben und Ärger vertragen........

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Die Banken verstehen ihr Geschäft und finanzieren deshalb ungern Gewerbe. Wie bereits angesprochen, ist das Risiko enorm hoch. Ich persönlich habe die Gewerbeflächen so gestaltet, dass sie sofort als Wohnraum genutzt werden können (Bad mit Dusche, Küche und, fast das wichtigste, grünes Licht vom Bauamt). Das wiederum geht nur, wenn es sich mindestens um ein Mischgebiet handelt.

Wenn die Büros nicht leicht umwandeln lassen (vorab mit dem Bauamt klären, ob das genehmigt wird!), warum nicht? Wenn du in einer Uni Stadt in begehrter Innenstadtlage dann für z.B. 1000 Euro pro Quadratmeter zuschlagen kannst, warum nicht?

Wichtig ist meiner Ansicht nach, dass du genug Puffer hast um 6 Monate Mietausfall plus die Umbaukosten in Reserve hast. Und unterschätze die Baukosten nicht!

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Vor 16 Jahren habe ich ein MFH gebaut. Im Ortskern eines kleinen Dorfes. Anfangs wollte ich im Erdgeschoss eines Laden und Büroräume bauen. Habe mich dann letztendlich dagegen entschieden. Damals gab es auch für die Büroräume vorab einen Interessenten.

Zeitgleich baute ein Nachbar schräg gegenüber. Mit Lebensmittelmarkt Imbiss, Zahnarzt, Apotheker, Allgemeinmediziner, Solarium, Apotheke und Wohnungen.

Die Apotheke ist mittlerweile über 2 Jahre leerstehend und es mag sich kein neuer Mieter finden. 

Die Wohnungen werden meist von sozial schwachen angemietet.

Ich bin froh das ich mich damals dagegen entschieden habe und trotz Citylage nur Wohnungen gebaut habe.

Das Gewerbe bringt auch Unruhe in ein Haus. Und die Wohnqualität leidet darunter.

 

bearbeitet von Jägermeister

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Das typische "EG Gewerbe" oder der "Laden" ist tot. Bedingt durch das Internet und den Wunsch der Leute, bequem und möglichst billig einzukaufen, werden EG Gewerbe irgendwann völlig verschwinden - außer sie sind in TOP Lage und TOP Städten. Von daher kann ich nur davon abraten, in Gewerbe zu investieren (außer Hallen und Lager) da gibt es immer Nachfrage.

Bei uns ist das mit der Umwandlung schwieriger. Wenn man kein Stellplatz nachweisen kann, kann man nicht umwandeln. Manche Städte prüfen die Mikrolage und eine Stellplatzablöse ist nicht möglich. Alles schon gehabt.

Außerdem hängen die Gewerbe immer mit der lfd. Wirtschaftsleistung zusammen. Bricht die zusammen, sind auch die Gewerbemieter schnell weg und Nachmieter lassen sich nicht finden. Ich hatte früher viel in M´Gladbach zu tun, 2006 war zB. in Rheydt die komplette Innenstadt leer, jedes Lokal - alles leer. Überall stand ein Schild "zu vermieten"

Ein Kollege ist letztes Jahr in Essen aus seinem 120 m² Gewerbe umgezogen, hat eine Halle gekauft. Seit dem ist der Laden dort leer. Der Laden nebenan sei lt. ihm schon seit 3 Jahren leer, ca. 230 m². Die Mieten zahlt einfach kein Mensch mehr.

bearbeitet von Jb007
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Gewerbe bringt mehr Rendite und folglich auch mehr Risiko. Das muss man sich einfach bewusst machen. Und wie @Jb007 schon festgestellt hat: Leerstand kann ziemlich lang sein. In der Zeit fallen dann Zins, Tilgung und Nebenkosten an... Das muss man erst mal stemmen können. Deswegen macht Gewerbe erst später Sinn, wenn man sich den Ausfall auch leisten kann...

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Am 13.7.2016 um 11:40 schrieb Jb007:

Das typische "EG Gewerbe" oder der "Laden" ist tot.

Nahezu unvermietbar ist im übrigen die Konstellation EG Gewerbe/Laden mit zwei oder drei Stufen zum Eingang.

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Am 16.7.2016 um 11:48 schrieb Arnd Uftring:

Nahezu unvermietbar ist im übrigen die Konstellation EG Gewerbe/Laden mit zwei oder drei Stufen zum Eingang.

Wenn aber das ganze Haus gekauft wird, lässt sich diese Variante ziemlich gut umwandeln, da man dann bei den "normalen" Fenstern nicht mehr reinschauen kann. Juristisch/baurechtlich ist die Angelegenheit aber meist komplizierter...

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Am 13.7.2016 um 11:40 schrieb Jb007:

Ein Kollege ist letztes Jahr in Essen aus seinem 120 m² Gewerbe umgezogen, hat eine Halle gekauft. Seit dem ist der Laden dort leer. Der Laden nebenan sei lt. ihm schon seit 3 Jahren leer, ca. 230 m². Die Mieten zahlt einfach kein Mensch mehr.

Ich wünsche, das wäre an meinem Investitionsstandort so.. Da kommen überall Gastronomien rein und ich würde da auch gerne was haben.. Aber da wird nie was frei ^^

 

Am 18.7.2016 um 08:48 schrieb 79115Freiburg:

Wenn aber das ganze Haus gekauft wird, lässt sich diese Variante ziemlich gut umwandeln, da man dann bei den "normalen" Fenstern nicht mehr reinschauen kann. Juristisch/baurechtlich ist die Angelegenheit aber meist komplizierter...

Wie handhabst du so etwas? Hast du Wohnungen, wo die Fenster normale Höhe haben und die Leute beim vorbeigehen von der Straße reingucken können?

Ich habe zwei Läden im Erdgeschoss (sehr günstig vermietet).. Diese beiden sind egtl. richtige Wohnungen und ich würde sie gerne später wieder als solche vermieten.. Aber mache mir halt sorgen wegen der Vermietbarkeit, weil da jeder reinschauen kann..

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Grenze bei den meisten Banken liegt bei 25% - nicht 20%. Gastro wird gar nicht gern gesehen.

Wenn das überschritten wird ist die Folge mehr EK-Einsatz (kaum zu 100% finanzierbar) - meist mind. 15%-25% EK + Kaufnebenkosten

und eine deutlich geringere Bankauswahl - und nur wenige Finanzierungsvermittler die sich damit befassen

Zwangsversteigerung ist eine weitere Hürde, wo viele banken nicht so gern finanzieren

Ggf. ließe sich Büro in Wohnen umnutzen.

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