stb_mb

Die optimale Kaufpreisaufteilung

18 Beiträge in diesem Thema

Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse.

Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html

In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind.

Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden.

Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen.

Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.

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Hallo,

ich habe immer nach 80/20 meine Immos im KV aufteilen lassen nach Gebäude/Bodenwert.

Kann ich jetzt einfach auf den Gebäudeanteil die Kaufnebenkosten die der AfA zugeschlüsselt werden draufschlagen? Also Makler usw.

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also du hast einfach die Rechnungen vom Notar und Makler die für die AfA gelten zusammensummiert und auf den Gebäudewert der im KV steht aufgeschlagen.

Dieser Wert war die AfA Bemessungsgrundlage bei dir.

Korrekt?

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Schönen Abend zusammen,

könnte mir vorstellen, dass Dir aufgefallen ist, dass der obige Link ins leere läuft... daher ein Update:

Der Link zu den Formularen beim Bundesfinanzministerium

Arbeitshilfe (Download)

Anleitung Arbeitshilfe (Download)

 

Viel Erfolg bei der steuerlichen Aufteilung Eurer Errungenschaften von 2017 B|

Philipp

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Hallo zusammen,

ich würde die Diskussion gerne etwas beleben: wo sind die Maklerkosten beim Kauf anzusetzen und in voller Höhe oder nur mit dem Anteil des Gebäudes?

Anbei diese Fundstelle:

"Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten. Das sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eigentümerwechsel stehen. Sie werden dem Kaufpreis hinzugerechnet und mit abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungsnebenkosten beim Kauf eines Altbaus oder Neubaus sind insbesondere die Notarkosten (nur für die Beurkundung des Kaufvertrages und evtl. für die Verwaltung des Notaranderkontos), Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamtes (nur für Eigentümerwechsel einschließlich evtl. Gebühren für Auflassungsvormerkung), Maklergebühren (nur für die Vermittlung des Objekts)"

Demnach wären die Maklergebühren nur mit ihrem Anteil an den Gebäudekosten lt. Notarvertrag abzuschreiben, sind die restlichen Maklerkosten (entfallen anteilig auf den Bodenwert) dann steuerlich unbeachtet oder fallen diese einfach unter die sofort abziehbaren Werbungskosten?

Danke und Grüße,

Jens

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Die anteiligen Maklergebühren für den Bodenwertanteil erhöhen die Anschaffungskosten für den Bodenwert und können nicht abgeschrieben werden. Beim Bodenwert gibt es keine Abschreibung, weil der Boden keiner Abnutzung unterliegt. Die Kosten können auch nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

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Hallo Peter,

vielen Dank, das ist natürlich nicht so prickelnd... Allerdings lässt sich das wohl nicht vermeiden bzw. ein Aufschlag der Maklercourtage auf den Gebäudewert wird das FA wohl nicht anerkennen. Das wäre dann die Vorgehensweise, die Leverage oben angesprochen hatte:

Am 7.4.2017 um 12:21 schrieb Leverage:

also du hast einfach die Rechnungen vom Notar und Makler die für die AfA gelten zusammensummiert und auf den Gebäudewert der im KV steht aufgeschlagen.

 

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Hallo zusammen,

 

ich habe noch einmal eine Frage zu diesem Thema...

Wann entscheidet wer (sofern nicht im Notarvertrag festgeschrieben) wie sich der Kaufpreis in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteil? Macht dabei der Steuerberater einen "nachvollziehbaren Vorschlag/Ausarbeitung" mittels der o.g. Tabelle und packt die der Steuererklärung bei oder ermittelt das Finanzamt für jedes Objekt den jeweiligen Preis? Das kann ich mir irgendwie schwer vorstellen, da es mit der Tabelle ja möglich ist, das tatsächliche Baujahr zu verjüngen. Woher soll aber der Beamte im Finanzamt wissen, ob ich beispielsweise eine neue Heizung oder irgendwelche Dämmungen erneuert wurden?

Denn neben der Abschreibung auf das Objekt lässt sich darüber ja auch die "15% Marke für Renovierungen" ermitteln.

 

Am 6.6.2016 um 15:07 schrieb stb_mb:

Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. 

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Hast Du Dir die Tabelle mal angeschaut? In dem zweite Reiter wird das fiktive Baujahr berechnet. Du gibst dort an was Du in den letzten 10 bzw. 20 Jahren modernisiert hast. Die Tabelle berechnet dann das fiktive Baujahr. Wenn Du dort bzgl. der Modernisierungen lügst, geht das zwar, ist aber eben eine Straftat. 

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Ja das habe ich mir angesehen. Daher kam ja dann auch meine Frage, wer das schlussendlich ausfüllt und damit denn die "offizielle Aufteilung" ausrechnet. Ich/ein Steuerberater oder dann doch das Finanzamt selber.

Aber so wie ich jetzt deine Antwort verstanden habe, sollte ich das dem Finanzamt zur Verfügung stellen.

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Ich habe die Berechnung der Anschaffungskosten von meinem Steuerberater machen lassen und so auch in 2016 die Werbungskosten angesetzt.

Nun bin ich auch vor ein paar Tagen auf dieses Tool vom BFA gestoßen und habe mal probeweise meine Immobilie eingegeben. Das Ergebnis: Glatt 1000€ Unterschied zu meinen Ungunsten.

Weiß jemand, ob man die Abschreibung für die nächsten Jahre entsprechend abändern kann? Vielleicht sogar rückwirkend etwas ändern?

Grüße

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Ich habe die Berechnung der Anschaffungskosten von meinem Steuerberater machen lassen und so auch in 2016 die Werbungskosten angesetzt.
Nun bin ich auch vor ein paar Tagen auf dieses Tool vom BFA gestoßen und habe mal probeweise meine Immobilie eingegeben. Das Ergebnis: Glatt 1000€ Unterschied zu meinen Ungunsten.
Weiß jemand, ob man die Abschreibung für die nächsten Jahre entsprechend abändern kann? Vielleicht sogar rückwirkend etwas ändern?
Grüße


Würde das überhaupt Sinn machen? 2% AfA , versteuert mit deinem individuellen Grenzsteueresatz, pro Jahr. die Zeit ist woanders besser investiert.

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Irgendwas stimmt mit dieser Excel Tabelle gewaltig nicht! Wenn Ich meine Wohnungen eintippe, kriege ich bei meine 08/15 Wohnungen einen Bodenanteil von 42- 50 % heraus (ganz normale ETW in einem MFH, 3 Geschossig,). Oder muss man am Ende noch irgendeine Korrektur vornehmen? Ich habe alle Felder von 1-12 ausgefüllt. 

Das einzige, was ich freigelassen habe, sind die Felder 13 (Grundstückgröße in m²) und 14 (Wert in € / m²). Denn die Grundstücksgröße wurde bereits im Feld 11 abgefragt, und im Feld 12 wurde bereits der Bodenrichtwert abgefragt.    

Was ist da los?

Dann nehme ich ja lieber die 80/20 Pauschale und schaue was passiert... Oder mache ich was falsch?

 

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vor 26 Minuten schrieb Senkrechtstarter35:

Irgendwas stimmt mit dieser Excel Tabelle gewaltig nicht! Wenn Ich meine Wohnungen eintippe, kriege ich bei meine 08/15 Wohnungen einen Bodenanteil von 42- 50 % heraus (ganz normale ETW in einem MFH, 3 Geschossig,). Oder muss man am Ende noch irgendeine Korrektur vornehmen? Ich habe alle Felder von 1-12 ausgefüllt. 

Das einzige, was ich freigelassen habe, sind die Felder 13 (Grundstückgröße in m²) und 14 (Wert in € / m²). Denn die Grundstücksgröße wurde bereits im Feld 11 abgefragt, und im Feld 12 wurde bereits der Bodenrichtwert abgefragt.    

Was ist da los?

Dann nehme ich ja lieber die 80/20 Pauschale und schaue was passiert... Oder mache ich was falsch?

 

Hatte ich anfangs auch, in dem Fall geht die Tabelle von einer Restnutzungsdauer 80- Gebäudealter aus und wertet das entsprechend ein. Sollte dein Gebäude in gutem Zustand sein, kannst du Modernisierungen in der zweiten Tabelle "Fiktives Baujahr" ergänzen. Dann passt sich der Boden- und Gebäudewert entsprechend an.

Bei mir war es beispielsweise so, dass aufgrund von umfassenden Modernisierungen mein Gebäude von BJ 1974 auf BJ 1998 fiktiv hochgestuft wurde.

Ob diese Schätzungen bzw. Bewertungen alle so richtig sind ist natürlich äußerst modellbezogen und nur grob.

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Puh.. Und wenn keine Modernisierungen durchgeführt wurden und man somit das fiktive Alter nicht hochsetzen kann, dann bleibt man bei 42 - 48 % Bodenanteil sitzen? Da macht die Abschreibung ja überhaupt keinen Sinn...

Gilt diese 20 % Pauschale noch? 

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