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  1. stb_mb

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  2. Hi Leute! Da ich ja noch recht neu in dem Thema bin und bisher nur Literatur aus Deutschland zum Thema Immobilien gefunden habe wollte ich mal fragen ob mir hier jemand die wichtigsten Unterschiede aufzählen kann? Danke und Gruß aus Tirol, Stefan
  3. Moin zusammen, ich bin relativ neu auf dieser Plattform und beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien-Investments. Ich habe einige Bücher gelesen und mir einiges an Wissen angeeignet. Probleme habe ich bei der Berechnung des Cashflows nach Steuern. Ich bin nun auf eine Berechnungen ( A ) gestoßen und frage mich, ob meine eigene Berechnung ( B ) falsch ist. Die Kalkulation A stammt hier aus dem Forum, diese wird also auch korrekt sein. Ich würde nur gerne wissen, ob meine eigene Kalkulation richtig ist, hier geht es mir um den Lern-Effekt, da sich beide Kalkulationen wesentlich im 2. Schritt unterscheiden. . Über Antworten, Hilfestellungen und ggf. Verbesserungen wäre ich sehr dankbar.
  4. Hallo, grundsätzlich habe ich natürlich die 10/3 Strategie sowie die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand verstanden, doch sobald es ins Detail geht, ist man selbstverständlich unsicher. Wie seht ihr folgenden Sachverhalt: - Kauf einer leeren, runtergerockten ETW - 15% des Gebäudewertes entsprechen 10.000 EUR - Die Wohnung soll vor Neuvermietung auf Vordermann gebracht werden, durch folgende Maßnahmen: 1) 3000 EUR --> Erneuerung der Tapete (war starke Raucherwohnung), Tapete und Decke neu Malern, Lackieren von Türen, Zargen, Fenstern, Verlegen von Laminatboden inkl. Leisten, Austauschen der Schließanlage. 2) 6500 EUR --> Bad-Modernisierung, bestehend aus: Austausch der Badewanne in eine Dusche, Überfließen des alten Fliesenspiegels mit modernen Fließen, Austausch des Waschbeckens und Toilette, Einbau von Deckenstrahlern 3) 3500 EUR --> Einbau einer modernen Einbauküche (EBK), inkl. Küche und Arbeitsleistung Hier meine Fragen dazu: - 1) und 2) liegen zusammen unterhalb der 15% Grenze, daher gehe ich davon aus, dass Erhaltungsaufwand gerechtfertigt ist. Jedoch bin ich mir bei den genauen Maßnahmen im Bad unsicher. Meiner Meinung nach wird der Standard nicht ausserordentlich gehoben, das Vorhandene (Fliesen, Armaturen, Toilette, Waschbecken) wird ja nur durch moderne Materialien ersetzt --> wie sehr ihr das? - 3) Die EBK hat nichts mit 1) und 2) zu tun, und entfällt daher bei der Berücksichtigung der 15% Regel. Die EBK muss daher über 10 Jahre abgeschrieben werden, korrekt? Wie seht ihr das?
  5. Thorsten Beckers

    Das heutige Steuerrecht wird an seine Grenzen stoßen

    Die Politik lässt Grundeigentümer, Mieter und Kommunen im Regen stehen. Die Diskussion über die Reform der Grundsteuer greift zu kurz. Deutschland braucht ein modernes Steuerrecht – vor allem für Immobilien. https://www.welt.de/wirtschaft/bilanz/article172836820/Grundsteuerreform-Das-heutige-Steuerrecht-wird-an-seine-Grenzen-stossen.html
  6. Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer… Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt. Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen: Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet. Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet. Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit. Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien: Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen. Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes. Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind. Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen: https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/ Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein! Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren: https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html# +++ Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung: https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450
  7. Bemerkungen wie: Keine Rechtsberatung / keine Steuerberatung Die Zusatzbemerkungen „keine Rechtsberatung“ bzw. „keine Steuerberatung“ sind nach meiner Auffassung in der Tat überflüssig, weil dies hier ein Forum ist – gemacht von Menschen für Menschen, aber eben auch mit menschlichen Fehlern (und zwar nicht zu knapp). Einige Menschen sind nämlich (auch hier) nicht einmal in der Lage, ihre Äußerungen wenigstens als Meinungen oder als Tatsachen zu kennzeichnen – womit wir schon mal einen erheblichen Schritt weiter wären… Dazu kommt, dass hier im Forum neben Tatsachenbehauptungen teilweise auch unvollständige Informationen kommuniziert werden, was zwangsläufig dazu führen muss, dass die Leser einem Irrtum unterliegen. Außerdem kann man hier beobachten, dass einige Forenteilnehmer und Mitstreiter nicht einmal die Grundlagen der Gewaltenteilung (Exekutive, Legislative, Judikative) verstanden haben: Der Unterschied zwischen den Maßnahmen einer Behörde, Rechtsprechung und Gesetzen wird völlig durcheinandergeworfen. Dabei wird fast immer verkannt, dass Urteile und Behördenmaßnahmen Einzelfallentscheidungen sind – nicht mehr und auch nicht weniger. Das bedeutet: Wir haben in Deutschland kein Fall-Recht (case-law) wie im anglo-amerikanischen Rechtsraum. Deutsches Recht und kontinentaleuropäisches Recht sind daher tatsächlich weitestgehend vorhersagbar wie Mathematik – entgegen der weit verbreiteten öffentlichen Meinung. Das ist auch Absicht vom Gesetzgeber, weil das Recht dadurch besonders „effizient“ und „preisgünstig“ ist (in Deutschland werden z. B. über Fragen von Vollmachten oder wer was zu vertreten hatte oder ob ein Abteilungsleiter überhaupt handlungsbefugt war, keine teuren und zeitraubenden Vorprozesse geführt – anders im anglo-amerikanischen Recht. Wer das nicht glauben möchte, der schaue sich beispielsweise den Spielfilm “Zivilprozess“ mit John Travolta an – ich war sprachlos, entsetzt, fassungslos – so etwas gibt es in Deutschland nicht). Das bedeutet aber auch (wie in der Mathematik): Verändert man auch nur eine einzige, winzige Komponente (in einem scheinbar so ähnlichen Fall), kommt (wie in der Mathematik) ein völlig anderes Ergebnis dabei heraus! Deshalb findet ihr beispielsweise bei Online-Anwälten zur Rechtsberatung, einleitend immer einen Hinweis, wie: Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf der Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: (…) Dieser Satz ist auf mehreren Ebenen wichtig: Neben einem Haftungsausschluss begegnet er auch nützlicherweise dem Phänomen, dass viele Zeitgenossen nicht einmal in der Lage sind, ihren eigenen Sachverhalt richtig und vollständig zu schildern… Ich selbst habe vor, während und nach meinem Jurastudium bis auf 9 Monate ausschließlich fachfremd als Texter in der Unternehmenskommunikation gearbeitet. Aber in den 9 Monaten Rechtsanwaltstätigkeit begegneten mir immer wieder Vorfälle wie, dass auf meine Nachfrage, wer denn Eigentümer des PKW ist, der Mandant zu mir sagte, dies sei er selbst. Meine Kollegin fertigte im Vertrauen darauf einen entsprechenden Schriftsatz, bei dem sich erst zwei Wochen später herausstellte, dass Eigentümer des PKW aber tatsächlich eine „Volkswagen Leasing Bank“ war… Mandanten wissen also nicht einmal, dass sie nicht der Eigentümer, sondern nur der Besitzer „ihres“ Fahrzeuges sind. Das soll zeigen, dass man (als Rechtsanwalt) schnell in der Haftungsfalle landen kann, weil man in einem Vertragsverhältnis zum Mandanten steht und die Richtigkeit der Handlungsschritte (völlig zu Recht) erwartet werden darf - der Anwalt wird schließlich dafür bezahlt. Jeder aktiv tätige Rechtsanwalt zahlt für Haftungsfälle hohe Versicherungsbeiträge, was von den Rechtsanwaltskammern kontrolliert wird (nebenbei: bei den Ärztekammern ist das leider nicht so – was mich furchtbar ärgert. Selbst nach gewonnener BGH-Rechtsprechung bleiben Patienten daher mitunter auf ihrem Schaden sitzen, weil Ärzte zu dumm oder zu geizig oder beides waren, ihre Versicherungsbeiträge zu zahlen). Aber: Ich selbst benutze für die Prozessführung ständig fremde Rechtsanwälte, z. B. im Markenrecht, Wettbewerbsrecht und im Kunst- und Urheberrecht. Allerdings beauftrage ich nur Fachanwälte, weil man immer Spezialisten aufsuchen sollte: Sie sind mit der Materie in der Regel viel besser vertraut und arbeiten daher kostengünstiger (weil schneller), als wenn ein herkömmlicher Anwalt mehrere Tage an (m)einem Fall sitzt – und mehrere Tage abrechnet. Aber dennoch habe ich (allerdings in seltenen Fällen) mit der Spezialisten-Beauftragung schon völlige Katastrophen in den Schriftsätzen erlebt. Wenn ich mich dann als Jurist zu erkennen gab, habe ich (wohl aus Scham der Anwälte) die kostenlose Prozessführung angeboten bekommen (…) Sehr wichtig: Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört nicht nur das materielle Recht, was hier im Forum von vielen Mitstreitern gut beherrscht wird. (Materielles Recht: Gesamtheit der Rechtsnormen). Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört auch das formelle Recht (Gesamtheit der Rechtsnormen, die zur Durchsetzung des materiellen Rechts dienen – kurz: Prozessrecht). Und das kann dieses Forum hier auf gar keinen Fall leisten… Dazu gehören nämlich unter anderem Fragen wie beim Schach: Wie geht der Fall aus, wenn der Gegner seine Strategie ändert? Welche Strategie könnte er überhaupt haben? Was kann der Gegner? Was weiß der Gegner? Welche Kenntnis hatte der Gegner bzw. welche Kenntnis hätte er haben müssen? Wer muss was wann beweisen? Wie geht man in welcher Reihenfolge mit welchen Beweisanträgen vor? Lohnen sich Rechtsmittel? Welchen Sachverhalt präsentieren wir zunächst mal? Von welchem Sachverhalt geht der Gegner aus? Dennoch sind die hier geleisteten Forenbeiträge in vielen Fällen richtig, wichtig und absolut Gold wert, beispielsweise als Unterrichtung bzw. Kurzanweisung (Briefing) des eignen Anwaltes oder Steuerberaters. Denn auch wenn es im Fernsehen oft anders dargestellt wird: Die Spezialisten müssen sich in euren individuellen Fall immer erst einlesen / einarbeiten. Alles andere wäre verantwortungslos gegenüber dem Mandanten. Man ist als aufgeschlossener Anwalt und Steuerberater sogar dankbar, wenn der Mandant geeignetes Quellenmaterial mitbringt! +++ Historischer Hintergrund: 1935 (!) wurde das Gesetz zur Verhütung von Missbräuchen auf dem Gebiete der Rechtsberatung eingeführt. Danach war die Rechtsbesorgung an die Erteilung einer Erlaubnis gebunden. Der Antragsteller wurde auf die erforderliche Zuverlässigkeit und persönliche Eignung sowie auf genügende Sachkunde überprüft. Ziel des Gesetzes war es in erster Linie, die ab 1933 durch das Gesetz über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ausgeschlossenen jüdischen Rechtsanwälte daran zu hindern, in die nichtanwaltliche Rechtsberatung auszuweichen. Daher wurde in einer Verordnung zur Ausführung des Rechtsberatungsgesetzes 1935 festgelegt, dass Juden die erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wird. Infolge dieser Regelung konnten auch die noch amtierenden jüdischen Richter und Staatsanwälte, die zum Jahresende 1935 aus dem Dienst ausscheiden mussten, nicht rechtsberatend tätig werden. Diese Nazi-Gesetze hat man natürlich – wie in vielen anderen Berufen - zur Sicherung von Pfründen lange unangetastet gelassen… In der Rechtsberatung leider bis etwa 2008. So gab es tatsächlich noch zu meiner Zeit als Referendar gefestigte Rechtsprechung, dass man noch nicht einmal als Referendar (!) für die Gegenleistung eines Mittagessens (!) einen individuellen Rechtstipp geben durfte, ohne dafür die Konsequenzen tragen zu müssen. Die Zeiten sind (nicht zuletzt durch die Europäische Rechtsharmonisierung) endgültig vorbei, aber noch in aller Munde (Augen und Ohren). Das ganze hatte sich unter anderem nicht mehr mit der Niederlassungsfreiheit anderer europäischer Berufsträger vertragen. Man könnte auch sagen: Recht ist seit 2008 für alle da – nicht nur für Juristen. Was zurzeit alles möglich ist, ist übrigens im Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) geregelt, siehe unten. Im RDG wird beispielsweise die Möglichkeit eingeräumt, Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen Tätigkeit zu erbringen. Im Arbeitsrecht kann man sich beispielsweise auch von Gewerkschaftern vertreten lassen. Rechtsdienstleistungen sind zulässig, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Beispiele sind Sanierungs- oder Insolvenzberatung durch Diplom-Betriebswirte, Diplom- Kaufleute oder Diplom-Wirtschaftsjuristen, Beratung über Fragen des Baurechts oder der Sachmängelhaftung durch Architekten, Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermögens- oder Unternehmensnachfolge durch Banken, Mitwirkung bei der Vorbereitung eines Erbscheinantrages durch Erbenermittler. In der Folge wird unterschieden zwischen Rechtsdienstleistungen durch registrierte – etwa Rechtsanwälte oder sachkundige Unternehmen (wie etwa ADAC) – und nicht registrierte Personen. Zu letzteren gehören etwa Mitarbeiter von Behörden, Verbänden, die Insolvenzverwaltung, Verbraucherschutz oder soziale Dienste. +++ Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) im Volltext: http://www.gesetze-im-internet.de/rdg/
  8. Hallo liebe Immopreneure, Ich hoffe hier kennt sich jemand gut mit dem Thema Steuern aus und ist bereit mir zu helfen. Ich habe im Dezember 2016 den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Dem Finanzamt habe ich gesagt das ich die Wohnung nicht vermiete und ausschliesslich selbst nutzen werde. Denn das FA hatte mich nach dem Kauf angeschrieben und nach meiner beabsichtigten Nutzung gefragt. Im März 2017 war dann die Schlüsselübergabe und Ich bin selbst in die Wohnung gezogen. Ich will die Wohnung nun aufwerten und möglichst schnell wieder mit Gewinn verkaufen! Bis dahin werde ich die Wohnung nur selbst nutzen und nicht vermieten. Kann Ich die Wohnung jetzt schon im Januar 2018 steuerfrei verkaufen oder erst in 2019 ?
  9. Axel Fischer

    Überkreuzvermietung lohnenswert ?

    Hallo liebe Community, ich bin kürzlich mit meinem Bruder auf die Idee der Überlreuzvermietung gekommen. Das ganze würde so aussehen, dass mein Bruder mir in Hannover eine Wohnung kaufen würde und ich ihm eine in Osnabrück und wir gegenseitig zur Miete wohnen. Wir könnten somit sämtliche Steuerbegünstigungen nutzen und würden also sehr viel Geld sparen. Zudem könnten wir die Investitionen in die Immobilien gemeinsam abstimmen und hätten keinen vergleichbaren Stress, den man vielleicht mit einem schwierigen Mieter hätte. Wir würden uns gegenseitig Mieten in Höhe von 66% der ortsüblichen Miete erheben, um so schnell in die "Verlustzone" zu geraten. Gegenüber dem Finanzamt gebe es mehrere Begründungen diese Überkreuzvermietung zu rechtfertigen. Mein Bruder arbeitet in osnabrück und ich in Hannover, sodass wir lieber wohnortsnah wohnen. Die Wohnungen weichen im Wert und der Größe stark voneinander ab. Wir würden es sogar so regeln, dass mein Bruder an mich und ich an die Freundin meines Bruders vermieten, damit uns das Finanzamt nichts unterstellen kann. Ich denke, dass sich langfristig sehr viel Geld sparen ließe. Da wir allerdings uns nach 10 Jahren die Wohnungen steuerfrei gegenseitig verkaufen wollten würde jedoch Grunderwerbssteuer anfallen, wodurch das ganze "Geschäft" sich doch nicht mehr lohnen würde. Wie seht ihr das ganze? Freue mich auf eure Nachrichten!!
  10. Hallo Leute, eine Sache, die mir hier im Forum, aber auch bei Beiträgen von anderen Immobiliengurus wie Alex Fischer immer wieder auffällt ist, dass das Thema Steuern bei sämtlichen Kalkulationen einfach außen vor gelassen wird. Natürlich, Steuern sind immer von der Person und dessen Einkommen abhängig, das ist mir schon klar. Aber was bringen mir die tollsten Deals, die vor Steuern allesamt super aussehen, wenn ich am Jahresende ordentlich Steuern zahlen darf und damit an Liquidität verliere? Sollte ich meine Kalkulationen nicht auch von meinem Steuersatz abhängig machen? Also sehen, ob ich nach Zinsen, Tilgung, Kosten UND Steuern noch einen Überschuss habe? Vielleicht bin ich ja noch nicht "im unternehmerischen Denken" angekommen, aber gerade als Einsteiger mit einer Immobilie ist das doch ein sehr wichtiges Thema. Denn gerade am Anfang ist das Eigenkapital ja eines der größeren Probleme. Wenn ich nun aber jedes Jahr nach Steuern ein kalkulatorisches Minus mache (ist ja eigentlich keines in dem Sinn), dann nehme ich mir doch gerade als Einsteiger Liquidität? Kann mir mal bitte jemand helfen, den Knoten in meinem Kopf zu lösen, vielleicht habe ich ja einfach etwas falsch verstanden? Danke Freunde ;-)
  11. Liebe Community, bei mir ist folgende Situation. Ich würde gerne mit meinem Onkel ein Objekt als GBR kaufen. Dabei ist nun die Frage, wie die Kosten für entsprechende Renovierungen aus steuerlicher Sicht am besten aufgeteilt werden können. Diese Renovierungen sollen nach drei Jahren erst statt finden und von daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten laufen. Angenommen die GBR-Anteile sind genau 50%/50% aufgeteilt, ist es möglich bei den Rechnungen entsprechende Gewichtungen individuell vorzunehmen? D.h., dass mein Onkel in den ersten Jahren den Großteil bezahlt, da er auch allgemein mehr Steuern zahlt? Vielen Dank.
  12. Servus Leute, mich würde interessieren wie ihr vor geht bei einem Erstgespräch bei einem Steuerberater im Punkt Immobilien. Was sind hierbei eure typischen Fragen mit denen Ihr den Steuerberater löchert? Grüße
  13. 79115Freiburg

    Teilveräußerung

    EFH. 321.000 habe ich inklusive Nebenkosten bezahlt. Wenn ich jetzt 2 Flurstücke mit jeweils 250-270 Quadratmeter heraustrenne/herausmesse könnte ich die für jeweils 160.000-180.000 verkaufen und hätte dann mein EFH umsonst bekommen. Habe privat gekauft.Meine Frage wäre: entsteht da ein Gewinn? Hast jemand damit schon Erfahrung gemacht? Bank würde mitspielen und bei einem anderen Objekt noch mit 100.000 in den Nachrang gehen und wäre dann glücklich. Das Wohnhaus würde ich dann in 2 Wohneinheiten aufteilen, diese 12 Jahre halten (dann ist der Denkmalumbau abgeschrieben) und dann verkaufen.
  14. Manuel

    Witwenrente - Steuern auf Immobilien

    Kennt sich jemand mit dieser steuerlichen Situation aus? Jemand der bereits eine Witwenrente bezieht muss von seinem 450 Euro Job bereits 50% abgeben. Wenn dieser jemand jetzt noch Investmentimmobilien kauft, müssten dann die Mieteinnahmen gleichermaßen besteuert werden? Ich weis, dass diese Frage am Besten beim Steuerberater aufgehoben ist, jedoch wollte ich hier im Forum mal nach Erfahrungen fragen. Danke