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10 Ergebnisse gefunden

  1. Moin zusammen, ich bin relativ neu auf dieser Plattform und beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien-Investments. Ich habe einige Bücher gelesen und mir einiges an Wissen angeeignet. Probleme habe ich bei der Berechnung des Cashflows nach Steuern. Ich bin nun auf eine Berechnungen ( A ) gestoßen und frage mich, ob meine eigene Berechnung ( B ) falsch ist. Die Kalkulation A stammt hier aus dem Forum, diese wird also auch korrekt sein. Ich würde nur gerne wissen, ob meine eigene Kalkulation richtig ist, hier geht es mir um den Lern-Effekt, da sich beide Kalkulationen wesentlich im 2. Schritt unterscheiden. . Über Antworten, Hilfestellungen und ggf. Verbesserungen wäre ich sehr dankbar.
  2. Hi Leute! Da ich ja noch recht neu in dem Thema bin und bisher nur Literatur aus Deutschland zum Thema Immobilien gefunden habe wollte ich mal fragen ob mir hier jemand die wichtigsten Unterschiede aufzählen kann? Danke und Gruß aus Tirol, Stefan
  3. Hallo, grundsätzlich habe ich natürlich die 10/3 Strategie sowie die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand verstanden, doch sobald es ins Detail geht, ist man selbstverständlich unsicher. Wie seht ihr folgenden Sachverhalt: - Kauf einer leeren, runtergerockten ETW - 15% des Gebäudewertes entsprechen 10.000 EUR - Die Wohnung soll vor Neuvermietung auf Vordermann gebracht werden, durch folgende Maßnahmen: 1) 3000 EUR --> Erneuerung der Tapete (war starke Raucherwohnung), Tapete und Decke neu Malern, Lackieren von Türen, Zargen, Fenstern, Verlegen von Laminatboden inkl. Leisten, Austauschen der Schließanlage. 2) 6500 EUR --> Bad-Modernisierung, bestehend aus: Austausch der Badewanne in eine Dusche, Überfließen des alten Fliesenspiegels mit modernen Fließen, Austausch des Waschbeckens und Toilette, Einbau von Deckenstrahlern 3) 3500 EUR --> Einbau einer modernen Einbauküche (EBK), inkl. Küche und Arbeitsleistung Hier meine Fragen dazu: - 1) und 2) liegen zusammen unterhalb der 15% Grenze, daher gehe ich davon aus, dass Erhaltungsaufwand gerechtfertigt ist. Jedoch bin ich mir bei den genauen Maßnahmen im Bad unsicher. Meiner Meinung nach wird der Standard nicht ausserordentlich gehoben, das Vorhandene (Fliesen, Armaturen, Toilette, Waschbecken) wird ja nur durch moderne Materialien ersetzt --> wie sehr ihr das? - 3) Die EBK hat nichts mit 1) und 2) zu tun, und entfällt daher bei der Berücksichtigung der 15% Regel. Die EBK muss daher über 10 Jahre abgeschrieben werden, korrekt? Wie seht ihr das?
  4. Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  5. Das heutige Steuerrecht wird an seine Grenzen stoßen

    Die Politik lässt Grundeigentümer, Mieter und Kommunen im Regen stehen. Die Diskussion über die Reform der Grundsteuer greift zu kurz. Deutschland braucht ein modernes Steuerrecht – vor allem für Immobilien. https://www.welt.de/wirtschaft/bilanz/article172836820/Grundsteuerreform-Das-heutige-Steuerrecht-wird-an-seine-Grenzen-stossen.html
  6. Hallo Leute, eine Sache, die mir hier im Forum, aber auch bei Beiträgen von anderen Immobiliengurus wie Alex Fischer immer wieder auffällt ist, dass das Thema Steuern bei sämtlichen Kalkulationen einfach außen vor gelassen wird. Natürlich, Steuern sind immer von der Person und dessen Einkommen abhängig, das ist mir schon klar. Aber was bringen mir die tollsten Deals, die vor Steuern allesamt super aussehen, wenn ich am Jahresende ordentlich Steuern zahlen darf und damit an Liquidität verliere? Sollte ich meine Kalkulationen nicht auch von meinem Steuersatz abhängig machen? Also sehen, ob ich nach Zinsen, Tilgung, Kosten UND Steuern noch einen Überschuss habe? Vielleicht bin ich ja noch nicht "im unternehmerischen Denken" angekommen, aber gerade als Einsteiger mit einer Immobilie ist das doch ein sehr wichtiges Thema. Denn gerade am Anfang ist das Eigenkapital ja eines der größeren Probleme. Wenn ich nun aber jedes Jahr nach Steuern ein kalkulatorisches Minus mache (ist ja eigentlich keines in dem Sinn), dann nehme ich mir doch gerade als Einsteiger Liquidität? Kann mir mal bitte jemand helfen, den Knoten in meinem Kopf zu lösen, vielleicht habe ich ja einfach etwas falsch verstanden? Danke Freunde ;-)
  7. Liebe Community, bei mir ist folgende Situation. Ich würde gerne mit meinem Onkel ein Objekt als GBR kaufen. Dabei ist nun die Frage, wie die Kosten für entsprechende Renovierungen aus steuerlicher Sicht am besten aufgeteilt werden können. Diese Renovierungen sollen nach drei Jahren erst statt finden und von daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten laufen. Angenommen die GBR-Anteile sind genau 50%/50% aufgeteilt, ist es möglich bei den Rechnungen entsprechende Gewichtungen individuell vorzunehmen? D.h., dass mein Onkel in den ersten Jahren den Großteil bezahlt, da er auch allgemein mehr Steuern zahlt? Vielen Dank.
  8. Servus Leute, mich würde interessieren wie ihr vor geht bei einem Erstgespräch bei einem Steuerberater im Punkt Immobilien. Was sind hierbei eure typischen Fragen mit denen Ihr den Steuerberater löchert? Grüße
  9. Teilveräußerung

    EFH. 321.000 habe ich inklusive Nebenkosten bezahlt. Wenn ich jetzt 2 Flurstücke mit jeweils 250-270 Quadratmeter heraustrenne/herausmesse könnte ich die für jeweils 160.000-180.000 verkaufen und hätte dann mein EFH umsonst bekommen. Habe privat gekauft.Meine Frage wäre: entsteht da ein Gewinn? Hast jemand damit schon Erfahrung gemacht? Bank würde mitspielen und bei einem anderen Objekt noch mit 100.000 in den Nachrang gehen und wäre dann glücklich. Das Wohnhaus würde ich dann in 2 Wohneinheiten aufteilen, diese 12 Jahre halten (dann ist der Denkmalumbau abgeschrieben) und dann verkaufen.
  10. Witwenrente - Steuern auf Immobilien

    Kennt sich jemand mit dieser steuerlichen Situation aus? Jemand der bereits eine Witwenrente bezieht muss von seinem 450 Euro Job bereits 50% abgeben. Wenn dieser jemand jetzt noch Investmentimmobilien kauft, müssten dann die Mieteinnahmen gleichermaßen besteuert werden? Ich weis, dass diese Frage am Besten beim Steuerberater aufgehoben ist, jedoch wollte ich hier im Forum mal nach Erfahrungen fragen. Danke