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  1. Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer… Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt. Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen: Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet. Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet. Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit. Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien: Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen. Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes. Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind. Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen: https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/ Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein! Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren: https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html# +++ Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung: https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450
  2. Guten Morgen, heute habe ich mein erstes Kündigungsschreiben in meinem Immobilienleben formuliert und bitte um eure Kommentare. (Ich weiß: Ist alles kein anwaltlicher Rat usw. Ich gehe auch davon aus, dass das keine größeren Probleme bereitet, weil die Lage relativ klar erscheint, mit Betonung auf erscheint - notfalls halt doch einen Anwalt einschalten... Aber es ist ein Nicht-08/15-Fall, und da ist mir eure Meinung wertvoll.) Sachlage: Eine große Firma mietet 1-Zi-Whng seit etwa 20 Jahren, vermietet an Praktikanten. Daher greift nicht der gesetzliche Kündigungsschutz wie für Privatpersonen, siehe BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az.: VIII ZR 282/07. Außerdem sagt der Mietvertrag: "beide Seiten können kündigen". MV ist zwar überschrieben "Wohnungsmietvertrag", aber das wird wohl für die Notwendigkeit einer Begründung der Kündigung keine Rolle spielen. Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – 1-Zimmer-Wohnung, …………. Sehr geehrte Frau ……., sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom  24./29. …. 1998 (Mietverhältnis begann am 1.9.1998)  für die Wohnung 123 (bei Beginn des Mietvertrags: 2.870.1323), 3. OG, …. Str. xxx in  …………. fristgemäß und ordentlich zum 1. Juni 2018. Nur vorsorglich kündige ich Ihnen zusätzlich ordentlich zum nächsten zulässigen Termin. Erläuterungen: Der Mietvertrag (Absatz II) sieht ein Kündigungsrecht für beide Seiten vor. Ein besonderer Mieterschutz besteht nicht, da die Mieterin keine natürliche Person ist. Nach den zum Mietvertrag gehörigen AVB § 12 beträgt die Kündigungsfrist ab 10 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses 12 Monate, welche hier zugrundegelegt sind. Ich bin seit 2014 alleiniger Eigentümer der Wohnung und kündige in dieser Eigenschaft. Ich bitten Sie, die Mietsache innerhalb von 12 Monaten – d.h. bis zum 31. Mai 2018 – zu räumen und mir in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Zwecks Vereinbarung eines Termins zu Übergabe setzen Sie sich bitte zum 1. Mai 2018 mit mir in Verbindung. Falls Sie an einer früheren Aufhebung des Mietvertrags interessiert sind, ist diese jederzeit möglich. Sprechen Sie mich bitte an. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens – gerne per E-Mail. Mit freundlichen Grüßen, (..............) ****** Na, was meint ihr?