Junginvestoer_Juergen

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Über Junginvestoer_Juergen

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  1. Cashflow nach Steuern berechnen

    Ja das ist mir bewusst. Ich brauche aber vorher mal am besten eine Richtwert um dann mit dem Steuerberater zu besprechen ob es auch so richtig ist. Alles den Steuerberater zu Fragen ist zu ineffektiv. Irgendwie muss es ja berechnet werden :-) Müsste doch eine Excel Datei geben die man dann halt individuell auf die eigene Situation anpasst und dann mit dem Steuerberater darüber spricht ob das so ungefähr hinkommt. Ich bin mir z.B. nicht sicher was ich die nächsten 15-20 Jahre machen werden. Lebe ich weiter von Dividenden, werde ich angestellt arbeiten oder selbständig. Ist es besser eine GmbH zu gründen etc. Das hängt letztendlich davon ab was steuerlich günstiger ist und wie das Leben so spielt. Ich kann nicht vorhersagen wie viel ich die nächsten 15 Jahre arbeiten werde / muss und wie und wo ich es tue. Das geht einfach nicht. Der Steuerberater den ich bisher habe sagt man kann schon alles machen man muss es mal berechnen. Wie man es berechnet will er nicht direkt verraten oder kann es nicht. Der will vermutlich halt Kohle dass er erklärt wie man es berechnet :-) Besser wäre es wenn ich es selbst verstehe, selbst berechne und dann dem Steuerberater vorlege und frage ob das so richtig ist oder ob es noch was zu optimieren gibt und falls ja was genau. Dann habe ich steuerlich alles optimiert und hatte einen Lehreffekt. Dann weiss ich auch genau ob es sich lohnt wo und wie zu arbeiten oder ob. Wenn man zu viel Arbeitet und dann die Mieteinnahmen mit 42 Cent pro Euro versteuern muss macht es keinen Sinn so viel zu arbeiten... Dann besser weniger arbeiten und weniger Steuern bezahlen... Mein Leben ist nicht konstant und ich will das theoretisch mal verstehen wie es funktioniert. Das wäre am besten :-)
  2. Indexmiete wurde jahrelang nicht angepasst. Welche Anpassung ist erlaubt?

    Habe ich das richtig verstanden? Nehmen wir mal an die Miete wäre 400 Euro warm die letzen Jahre gewesen. Dann darf man direkt auf 480 Euro erhöhen muss dann aber 3 Jahre es so belassen bis man wieder die Miete erhöhen darf...
  3. Cashflow nach Steuern berechnen

    Interessanter Thread. Ich blicke hier auch noch nicht so ganz durch... Ich stelle mir aktuell z.B. die konkrete Frage wenn ich ca. 1400 m2 Wohnfläche im Neubau hätte und die ortsübliche Miete so 10 Euro/m2 kalt ist wie viel Einnahmen nach Steuern ich habe und wie lang es ca. dauert bis der Kredit getilgt ist. Es sind ja so 168 000 Euro Mieteinnahmen die man mit dieser Wohnfläche im MFH jährlich generieren kann. Ich bin konservativ und rechne nicht mit 4% Mietausfallwaagnis sonderen besser mit 10%. Man könnte also so grob überschlagen 150 000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr kreieren. Aber auch bei einfacheren Immos wie eine ETW stelle ich mit die Frage was denn unterm Strich nach Steuern so ca. jährlich an Einnahmen rauspringt. Ob es da Sinn macht dafür eine Vermögensverwaltende GmbH zu gründen oder ob man das privat macht und dann nach dem individuellen Steuersatz besser versteuert. Könnte vielleicht mal jemand bitte eine Excel Tabelle hochladen mit der man Steuern bezüglich Immobilien allgemein grob für die individuelle Situation überschlagen kann. Am besten eine Tabelle die sich in der Praxis schon seit Jahren bewährt hat :-) Es geht mir auch nicht um eine exakte Berechnung. Sondern mehr oder weniger um eine zuverlässige Abschätzung wie viel Ertrag unter dem Strich wirklich wann rausspringt. Tendenziell sollten im Zweifelsfall ehr mehr als weniger an Steuerlast berechnet werden. Dann ist man im Nachhinein positiv überrascht. :-)
  4. "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Dennoch zu oberflächlich was auf der Webseite steht. Nur weil das eine oder das andere jetzt günstiger ist vergleicht man hier auch Äpfel mit Birnen. Oh du spart im Monat x Euro bist dafür aber weniger flexibel weil eine Immobilie das Gegenteil von flexibel also regide ist. Wenn du umziehen musst oder willst und eine Verfälligkeitsentschädigung bezahlen musst da du die Immo verkaufst etc. kann dich ein aktuell billigeres Eigenheim teurer kommen. Wenn alles nach Plan läuft kann es billiger sein. Ob es teurer oder billiger war wirst du eh erst über einen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren wissen. Eigentlich ist es Lifestyle. Egal ob teuerer oder billiger. Hauptsache du kannst oder konntest es dir leisten :-) Und was hilft dir wenn Mietern viel billiger ist du aber innerhalb von kurzer Zeit wegen Eigenbedarf deine günstige Wohnung räumen musst und nun Zeit, Geld und Nerven verbringt um etwas neues zu Suchen was dann vielleicht sogar noch billiger als das andere gemietete Wohnung war. Dafür aber die Lage dir nicht so gefällt und der Markt aber aktuell nicht anderes hergibt und du eine Entscheidung machen musst.... Keine Internetseite wird das Thema Kaufen oder Mieten detailliert kostenlos für dich fundiert erörtern. Wer es mal total tiefgründig betrachtet haben möchte. Es gibt ein meiner Meinung nach gutes Buch namens "Kaufen oder Mieten" von Gerd Kommer. Das Buch würde ich auch nicht kaufen. Kein Buch würde ich kaufen auch wenn ich es mir leisten könnte. Denn Fernleihe , Onlineleihe ist günstiger als es selbst zu kaufen :-) Da wird vieles detailliert geschrieben. Kann ich nur jedem empfehlen.
  5. Wohnfläche im Kaufvertrag - üblich oder nicht?

    Wenn ich mir das so durchlese was in DIN 277 steht ist die richtige Berechnung nicht trivial. Ich habe für mich mal das durchgelesen und für mich diese Zusammenfassung erstellt. Vielleicht hilft es euch auch. Keller, Waschküchen, Heizungsräume; Garagen sind keine Wohnfläche. Das ist logisch :-) Fensterrahmen, Einbaumöbel, Öfen und Badewannen werden dagegen mit eingerechnet ausgehend von der Vorderkante. Die Raumhöhe ist auch entscheidend. (gemessen vom Fussboden bis zur Decke) Bis unter 1 Meter Wohnhöhe werden 0% angerechnet. Bis 2 Meter Höhe 50% Über 2 Meter 100% Terrassen, Loggien, Balkone werden nur zu 25% angerechnet oder dürfen bis zu 50% angerechnet werden wenn sein eine erhöhten Wohnwert bieten. Beizte Wintergärten 100% Anrechnung unbeheizte Wintergeren nur 50% DIN 277 rechnet Balkon zu 100% an und die Wohnflächenverordnung nur zu 25% DIN283 veraltet berücksichtigt alle Flächen unter einem Meter Höhe gar nicht und Flächen von 1-2 Meter Höhe mit 50%. Alles über 2 Meter zu 100% berücksichtigt. Wenn ich das so alles lese dann wird mir schlecht. Man braucht ja im Grunde ein Fachmann der die Wohnfläche berechnet und der dann wenn er korrekt ist noch einen Sicherheitsabschlag macht. Dann wird sich sicherlich keiner beschweren wenn man in der realen Nachmessung mehr rausbekommt. Sonst geht die Diskussion los wie gemessen wurde. Darauf hätte ich weder als Vermieter noch als Verkäufer Bock. Wenn mir da jemand zu genau käme würde ich wenn es der Markt hergibt nicht an die Person verkaufen bzw. vermieten die zu sehr Erbsen zählt. Deshalb denke ich ist es eigentlich logisch dass sich jemand auf die Teilungserklärung beruft und nichts angeben will. Dann kann man den Messfehler einer anderen Person in die Schuhe schieben. Ich würde es auch nie selbst messen sondern jemanden beauftragen. Dann kann ich auch bei Problemen das Papierchen vom Fachmann rausholen und dem den Messfehler in die Schuhe schieben.... Weiss jemand was ein Fachmann so Pi mal Daumen für die Berechnung verlangt? Wenn man in A oder B Lagen etwas kauft/ verkauft , kann 1 m2 ja über 5000m2 Wert sein. Bei 5m2 sind es dann schon mindestens 25 000 Euro. Nicht dass dann im Nachhinein nach dem Protekollieren beim Notar jemand nach dem Kauf den Preis indirekt drücken will in dem er eine kleinere m2 Größe nachweisen kann...
  6. Wohnfläche im Kaufvertrag - üblich oder nicht?

    Danke für die Aufklärung. Ist die Wohnflächenverordnung die https://de.wikipedia.org/wiki/DIN_277 ? Das heißt bei 50m2 Wohnfläche wären 45m2 ok und auch 55m2 ok. Wobei in der Realität würde wohl kaum jemand mehr an Wohnfläche liefern als auf dem Papier steht. Wenn ich eine Wohnung von 45m2 real hätte dürfte ich im Grund auch 49,5m2 auf dem Papier angeben ohne dass ich Probleme bekommen würde?
  7. Wohnfläche im Kaufvertrag - üblich oder nicht?

    Wie wichtig ist die exakte Größe eigentlich. Bei 50m2 ist es meiner amateurhaften Erfahrung eigentlich egal ob man +- 5 m2 mehr hat. Oftmals wird ja auch eh getrickst mit dem lichten Maß, dem Balkon etc. Für mich wäre es da fast wichtiger dass die Lage mehr Richtung Südseite liegt. Ob der Raum dann 1 m2 kleiner ist wäre mir egal. Pauschal gesprochen wie viel m2 Abweichung sollte man pro 50m2 Wohnfläche akzeptieren und wann sollte man anfangen ein "Erbsenzähler" zu werden?
  8. Gebäudeversicherung kündigen

    Danke für die Rückmeldung. :-) Aktuell kostet die Gebäudeversicherung so ca. 600 Euro im Jahr. Das ist ja nicht die Welt. Ist halt eben nur nicht wirklich notwendig, das das Haus definitiv nicht "wiederbelebt " wird und es nur eine Frage der Zeit ist bis es abgerissen wird und ein neues MFH gebaut wird oder das Grundstück halt komplett freigelegt ist und zu Spekulationszwecken gehalten wird...
  9. Gebäudeversicherung kündigen

    Ein Haus soll innerhalb der nächsten 1-2 Jahre definitiv abgerissen werden. Das Haus wird nicht mehr bewohnt und ist frei von Mietern. Der Wert des Hauses ist so 80 000 Euro (Laut Gutachten. Nachwert nach NHK ermittelt) Es soll auch nicht vermietet werden. Ziel. Sämtliche Kostensenkung. Alles ist 100% lastenfrei. Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis das Haus freigelegt wird und ein neues MFH gebaut wird. Kann man die Gebäudeversicherung einfach so kündigen oder besteht da eine Versicherungspflicht? Falls die Kündigung nicht geht dann sollte die Versicherung minimiert werden. Vermutlich die Versicherungssumme reduzieren. Aktuell liegen mir keine Daten vor, wie genau das Haus versichert ist. Fakt ist aber, dass es versichert ist. Wie geht man am strategisch Geschicktesten vor? Danke für die Antwort.
  10. "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Wenn jetzt neue Häuser gebaut werden, sind die ja relativ teuer. EnEV zieht ja immer mehr an. In Zukunft werden die EnEV und U-Wert Manipulatoren und politisch geforderten Umweltvorgaben etc sicherlich nicht weniger und wer neu bauen will muss sich an immer mehr Vorschriften halten. Das treibt den Neubau in die Höhe. Deshalb kann sich jemand vorstellen, dass ein Neubau mal unter die eigentlichen Herstellkosten fallen könnte? Immobilien werden doch eigentlich automatisch immer teurer, da der technische Fortschritt immer besser wird und man immer mehr Erkenntnisse hat. Die müssen angewendet werden. Was heute als Baumängel gilt konnte man sich doch 1918 z.B. noch gar nicht vorstellen. Diesen gestiegene technischen Standart trägt doch auch dazu bei, dass Immobilien nicht billiger werden können. Deshalb sollt es doch immer einen Käufer geben, der zu Herstellungskosten kaufen will. So hat er zumindest schonmal das Risiko der Fertigstellung reduziert. Sehe ich das falsch? Gehen wir mal vom Extremfall aus. Ein Haus befindet sich in B Lage in einer Kleinstadt, die sich wider Erwartens und gegen alle Prognosen zur Abzugsregion verwandelt. Dennoch sollte ein maximal 10-20 Jahre altes Haus oder eine maximal 10-20 Jahre alte ETW doch immer noch in B Lage zu vermieten sein. Es will ja nicht jeder im Extremfall die Kleinstadt verlassen.. Bedarf gibt es doch immer in Gewissem Maße wenn jetzt nicht gerade die ganze Region absauft und keiner mehr dort wohnen will und die Infrastruktur aufgelöst werden soll.
  11. neue EBK --> vom Mieter bezahlen lassen um nicht abzuschreiben?

    Kommt auf die Lage darauf an. Ich habe mal in A Lage in Nürnberg eine Wohnung gemietet und eine EBK für 2000 Euro gekauft. Die Küche war vielleicht 400 Euro wert das sie schon 20 Jahre alt war. Ich fand es ok, da ich mir keine Küche anschafften musste und Komfort hatte trotz des alten Schrottes welchen ich erworben hatte. Ich habe es dennoch gemacht weil die Miete günstig war. Als ich ausgezogen bin habe ich selbst einen neuen Mieter gesucht. Im Inserat habe ich geschrieben dass ich eine EBK für 2500 Euro verkaufe und dass die Küche abgenommen werden muss. Sonst kann man meinen bestehenden Mietvertrag nicht übernehmen. Ich habe an den Eigentümer nur die Interessenten weitergeleitet die mir geantwortet haben. Ich hatte den Mietvertrag auch nicht gekündigt. In Nürnberg ging das damals. Vielleicht geht es auch analog mit dem Kauf einer ETW. Da ist ja prinzipiell viel Geld und ca 4000 Euro mehr sollten den Pott auch nicht mehr zum Überlaufen bringen.
  12. "Grundsteuer: Verfassungsgericht fordert Reform bis Ende 2019"

    Das hast du gut erkannt. Was am fairsten ist, das interessiert aber leider niemanden. Das ist heute nicht so und war auch noch nie der Fall. Fair wäre es wenn jeder Mensch gar keine Miete bezahlen müsste. Das wäre nur gleichberechtigt mit den Tieren. Wir sind die einzigen Lebewesen auf der Erde die Miete zahlen müssen... Es gibt viele reiche Großindustrielle die in jedem Land der Welt mittels Lobbyisten die Politik und die Gesetze indirekt diktieren. Auch ganz besonders in Deutschland. Da ist es sogar weniger verboten Lobby zu betreiben als in Südamerika! Das geht so lange gut wie es der Mittelschicht halbwegs gut geht. Dann findet man vieles zwar nicht gut, aber hält das "Maul" und spielt das Spiel weiter. Solange man was zu essen hat, man sich über Fußball, Oktoberfest, Formel 1 unterhält ist alles ok. Wenn der Großteil der Mittelschicht in die Armut abwandert dann machen die das "Maul auf" und gehen auf die Straße und dann brennen die Reifen und es gibt einen kleinen "Bürgerkrieg" Siehe Madrid und Athen etc. Dann müssen die Politiker den Großindustriellen ein Teil ihrer Privilegien wegnehmen und die Umverteilung ehr in Richtung der nun bedürftigen Mehrheit lenken damit man diese wieder besänftigt .... Das ist die eine Sichtweise die auch richtig ist.. Die andere zusätzliche Sichtweise wäre z.B. da die ärmeren Länder noch in der Eurowährungszone sind können die ihre Währung nicht abwerten und haben es deshalb schwerer sich zu Entschulden. Deutschland hat auch einen Vorteil mit der Rettung. Man kann Produkte in andere Länder unkompliziert ohne Zoll und Devisenschwankungen exportieren. Das ist die andere zusätzliche Seite der Wahrheit. In Portugal gibt es seit einiger Zeit eine Steuer für Licht!!! auf Immoblien und Italien für Fenster und Klimaanlagen. Sollte es uns da treffen, wie auch immer mit einer Erhöhung der Grundsteuer, dann wird es weniger absurd - wenn auch niemals gerecht. So reich ist Deutschland übrigens auch nicht. Hier gibt es Arbeit aber weniger als 50% der Deutschen besitzt Wohneigentum. In Italien gibt es z.B. weniger Arbeit aber ca. 90% der Italiener besitzen Wohneigentum. Ähnlich ist es mit Portugal. Dort sind die Staaten ärmer die jeweilgen Bürger aber reicher trotz keinen Jobs. Deshalb wird man im Ausland kreativer bezüglich Immobilien besteuert. Egal wie es kommen wird. Es wird weniger kreativ wie in andren Ländern kommen. Deshalb werde auch internationale Investoren dennoch in den teueren deutschen Metropolen investieren. Die sind aus dem Ausland einiges gewöhnt und würde sich nicht von der Erhöhung der Grundsteuer zu sehr beeindrucken lassen. Deren überschüssiges Eigenkapital will dennoch angelegt werden. Wer allerdings als Deutscher 115% finanziert hat wird dann vielleicht am eigenen Geldbeutel bergreifen, dass man sich nicht so hoch verschulden sollte und der Leverage Effekt auch ein negativer Hebel sein kann und die EK Rentabilität nicht die einzig wahre Kennzahl sein sollte. Besser ist es eine geringere EK Rentabilität zu haben und sicher zu sein dass der Hebel im postiven Bereich bleibt. Sollte die Grundsteuer 5 Fach so hoch sein wäre das zwar ärgerlich aber dennoch sollte sich kaum jemand hier finanziell ruiniert fühlen. Falls doch, dann liegt die Schuld rein an einem selbst. Man sollte immer konservativ kalkulieren und einen gewissen Puffer für Steueränderungen in die eigene Kalkulation mit einplanen. Spätestens nach 4 Jahren könnte sich in D das Blatt immer wieder um 180 Grand wenden...
  13. "Grundsteuer: Verfassungsgericht fordert Reform bis Ende 2019"

    Apropos Grundsteuer. Was ich sowieso nicht verstehe. Ich hatte mal eine ETW gesehen, welche ich fast gekauft hätte. Baujahr so um kurz vor der Jahrtausendwende rum. Da waren pro Jahr die Grundsteuern für die 50m2 ETW im MFH so um 200 Euro. Gleiche Stadt gleiches Viertel, Luftlinie so 500m2 davon entfernt. Das erscheint mir verhältnismäßig falsch im Vergleich zu einem EFH von so 150m2 und einem Grundstück so um die 1500m2 welches so 550 Euro pro Monat kostet. Beim der kleinen ETW musste man pro Wohnraum m2 so 3,5 Euro Grundsteuer bezahlen und hat keinen eigenen Garten. Bei dem alten EFH vor 1920 gebaut und dem großen Grundstück wäre auf die Wohnfläche bezogen die Grundsteuer auch so 3,5 Euro tendenziell noch etwas billiger, aber man hat ja noch ein großes Grundstück und Abstellschopf in dem man auch schlafen könnte zur Verfügung. Ist zwar kein offizieller Wohnraum aber man könnte den inoffiziell privat auch nutzen wenn man mal Gäste hätte.... Wie ist es eigentlich wenn man aktuell eine freistehendes kleines Haus hat mit einem großen Grundstück und gerade mal so 550 Euro pro Jahr bezahlt. GFZ vielleicht so unter 0,2 pi mal Daumen. Wenn man das EFH freilegt und auf das Grundstück dann ein MFH baut und die GRZ dann so 0,5 ist. Oder einfacher ausgedrückt. Das Grundstück wird wirtschaftlich optimiert. Man reist das kleine EFH ab und baut einen MFH Betonklotz hin und nutzt das Grundstück maximal aus (was das Baurechtsamt eben aktuell genehmigt) und vermietet es dann. Erhöht sich dann aktuell automatisch die Grundsteuer oder bleibt sie dann aktuell noch bei den "geringen" 550 Euro p.a. ? Danke fürs Licht ins Dunkel bringen :-)
  14. "Grundsteuer: Verfassungsgericht fordert Reform bis Ende 2019"

    Besten Dank für die zeitnahe Rückmeldung :-) Das bedeutet jeder Grundstückbesitzer schwebt aktuell in der Ungewissheit und der ernsthaften Gefahr, dass er sich in 7 Jahren sein Grundstück nicht mehr leisten kann? Wenn man jetzt ein Grundstück zeitnah erwerbt oder schon besitzt mit welchem zukünftigen Wert sollte man dann rechnen? Die richtige Antwort kann einem keiner aktuell sagen. Das mit mir bewusst. Getreu dem Motto der kaufmännischen Vorsicht geht man heute davon aus, dass wenn man z.B. aktuell 500-600 Euro an Grundsteuer bezahlen muss, dass man in 7 Jahren nicht mehr als 20 000 Euro pro Jahr zahlen müsste. -> Sozusagen ca. Faktor 30. Wenn es dann weniger ist, dann ist man ja positiv überrascht. Bei eine Bilanzbewertung eines Unternehmens bewertet man normalerweise nach dem Niederstwertprinzip damit man weiss wie viel das Unternehmen mindestens Wert ist. Wenn da zukünftige Kosten/ Aufwände entstehen deren Höhe und Zeitpunkt aktuell noch nicht fest stehen dann wendet man das Höchstwertprinzip an und bildet dementsprechend Rückstellungen. Könnte man zu dieser Unternehmenslogik analog es mit der Grundsteuer so machen? Sprich aktuell muss man so 500 Euro bezahlen. Als maximalen Aufwand budgetieren man mal Faktor x . Das sind dann maximal y Euro pro Jahr. Dann erlebt man garantiert keine negative Überraschung.