dkh99

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  1. Lieber Monsterchen, ich weiß deine Hinweise sehr zu schätzen. Vielen Dank! Dass das so heikel werden könnte, hätte ich nicht gedacht. Ich werde mich mit der Materie einmal näher auseinander setzen. In der Tat sollte man es vermeiden, sich von einem schlitzohrigen Interessenten unter Druck zu setzen. Das macht natürlich alles Sinn, was du schreibst. Ich werde mich einmal in den nächsten Tagen mit einem Kollegen unterhalten, der sich im öffentlichen und privaten Baurecht auskennt.
  2. Hallo Monsterchen und auch die anderen, die sich vielleicht für das Thema interessieren: ich war heute im Bauarchiv und habe mir einmal die Bauakten seit 1892 angesehen. Zu der Einheit meines Vaters findet sich dort nichts. Also keine Bauanträge zu irgendwas oder Nutzungsänderungen etc. pp. Daraus lässt sich aber auch folgendes herleiten: Das Haus wurde seinerzeit als reines Wohnhaus errichtet. Wenn sich dort also kein Antrag auf Nutzungsänderung findet, dann heißt es, dass es auch nur eine reine Wohnung ist. Zu einer anderen im EG befindlichen Einheit findet sich dagegen eine Gaststättenerlaubnis. Zum Kinderladen dagegen nicht. In der Abgeschlossenheitserklärung ist der Kinderladen auch als Wohnung ausgeführt, genauso wie alle anderen Einheiten auch, bis auf die Gaststätte. Handelt es sich also hierbei um eine Zweckentfremdung, soweit die Einheit als Kinderladen genutzt wird? Antwort nach Rücksprache mit dem Jugendamt: Nein. Ein Kinderladen bzw. Kindertagespflegestätte darf sogar in der eigenen Wohnung betrieben werden. Es handelt sich dabei nämlich um kein Gewerbe. Daher ist alles - soweit ich das verstehe - völlig Safe. Wenn also die Mieterin mal ausziehen sollte, kann die Einheit als Wohnung genutzt werden oder aber jederzeit wieder als Kinderladen. Ich kann die Einheit nur nicht als Gewerbe vermarkten oder aber vermieten. Jetzt habe ich wenigstens etwas Klarheit. Sofern der angestrebte Preis (4.100 bis 4.500 EUR pro qm) derzeit nicht realisierbar ist, bleibt die Einheit eben. Die Mieterin bleibt in jedem Falle die nächsten 4 Jahre. Und die Wahrscheinlichkeit dürfte groß sein, dass sich hinterher über das Jugendamt ein neuer Mieter findet. Der Makler, mit dem ich im Gespräch war, meinte sogar, dass man die Räume gut als WG vermieten könnte, so dass man auch wesentlich mehr Miete bekommen könnte, als jetzt.
  3. dkh99

    Cashflow nach Steuern berechnen

    Da hier auch das Thema Cashflow nach Steuern angesprochen wird, hänge ich mich hier einmal ran. Ich habe bei meinen Immobilien nie die Steuervorteile in meiner Berechnung einfließen lassen. Das war für mich am Ende des Jahres ein nice to have. Nun möchte ich doch gerne einmal wissen, welchen steuerlichen Effekt Immobilie x bei mir immer hat. Gibt es denn eine einfach Möglichkeit, herauszufinden, wie die jeweilige Steuerersparnis durch die jeweilige Immobilie ist, außer, dass ich in meiner Steuersoftware die Einträge zur Immobilie lösche und dann schaue, wie das Ergebnis ist?
  4. dkh99

    Erfahrungen mit Oranienburg

    Liebe Community, ich komme aus Berlin und plane derzeit eine weitere Immobilieninvestition. Da ich es derzeit für äußerst schwierig halte, in Berlin noch etwas wirtschaftlich sinnvolles zu finden, habe ich mich auch für andere Standorte geöffnet. Bestenfalls schnell mit Auto und Bahn zu erreichen. Vor einigen Wochen war ich Freunde in Oranienburg besuchen und erstaunt darüber, wie schön es dort ist. Gestern bin ich mal auf die Idee gekommen, etwas nach Immobilienangebote zu suchen und musste feststellen, dass es doch Möglichkeiten gibt, an Renditen von 4 bis 5 % ranzukommen. Hat einer von Euch Erfahrungen mit Oranienburg gesammelt. Welche Orte sind dort empfehlenswert für Investitionen und welche sollte man eher meiden? Wie seht ihr den Immobilienmarkt in Oranienburg? Vielen Dank und schöne Grüße, Alex
  5. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Danke für den interessanten Link. Das hilft mir! Noch eine Frage zu dem Thema. Wenn im Jahre 2017 rund 1.500 EUR aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurde (der auf mich fallende Teil), ich aber das Objekt erst 2017 erworben habe und nur 400 EUR zur Rücklage zugeführt habe, kann ich dann auch nur 400 EUR ansetzen als Werbungskosten oder darf ich schon die 1,5 k ansetzen. Ich übernehme ja mit dem Kauf des Objektes ja auch einen Teil der Rücklage. Von daher müsste es doch so sein, dass ich die gesamte Entnahme einsetzen könnte. Liege ich da richtig?
  6. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Heißt für mich im Umkehrschluss ich gebe auch nicht die umlagefähigen Kosten an, weil das ohnehin ein durchlaufender Posten ist und gebe nur die nicht umlegbaren Kosten als Ausgaben an (außer Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) inkl. tatsächliche Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage?
  7. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Liebe Community, ich habe Mal eine vielleicht doofe Frage zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ich mache derzeit meine Steuererklärung selbst. Das mache ich mit einem Steuerprogramm. Allerdings ist mir dennoch der Umgang mit den Ausgaben und Einnahmen nicht ganz klar. Ich trage zunächst die Nettomieteinnahmen ein und zusätzlich die umlagefähigen Kosten. Bei den Werbungskosten trage ich dann alle nicht umlegbaren Kosten als Ausgaben ein. Darf ich dann eigentlich noch zusätzlich das Hausgeld voll als Werbungskosten ansetzen? Die nicht umlagefähigen Kosten sind doch teilweise schon im Hausgeld enthalten, so dass ich einige Positionen doppelt geltend machen würde, wenn ich so vorgehe, wie von mir angedacht. Habe ich irgendwo einen Gedankenfehler?
  8. dkh99

    Kauf von 2 Wohnungen als Kapitalanlage

    Der hat in der Tat nicht reagiert. Ich habe in der Tat die Lust an das Thema verloren. Ich habe nicht den Eindruck, dass man über einen Makler vermittelt Schnäppchen machen kann. Oder anders ausgedrückt: eine Immobilie die sich selbst trägt. ich will ja keine Schnäppchen machen, sondern eine Kapitalanlage, die sich selbst finanziert, erwerben. Und das scheint mir derzeit nicht möglich zu sein. Wer verkauft heutzutage schon ohne Makler...
  9. dkh99

    Kauf von 2 Wohnungen als Kapitalanlage

    Dann sollte man es lassen. Ich suche seit ca. 1 Jahr etwas brauchbares, sehe es aber schlicht nicht ein, zu kaufen, nur weil es alle tun und Faktor > 30 zahlen. ich finde das Auftreten einiger Vertriebler auch äußerst grenzwertig und frech. Ich bekam letztens erst wieder eine Mail. Im Betreff "Topp Kapitalanlage". Habe mir das dann genau angesehen und kam auf eine Nettorendite von rund 1,3 % p.a. Da konnte ich es mir nicht nehmen, dem meine Meinung zu übermitteln.
  10. dkh99

    Immopreneur Stammtisch Berlin

    Noch keine 2018er Termine ?
  11. Guten Morgen und danke, von Zweckentfremdung dürfte ja nur die Rede sein, wenn wir wüssten, wie das Objekt auch öffentlich rechtlich geführt wird. Gewerbe oder Wohnung? Wenn das beim Bauamt ein Gewerbe ist, dann müsste es doch m. E. egal was in der TE drin steht. Die regelt das Verhältnis der WEG. Ich will es in der Tat nicht an die große Glocke hängen. Aber irgendwie würde ich schon für Klarheit sorgen wollen.
  12. Hallo Georg, aus welchen Gründen auch immer: ich habe keine Benachrichtigung zum deinem sehr hilfreichen Beitrag erhalten. Da - unbewusst - ignoriert Danke für deine Einschätzung. Ich mache mir kaum Gedanken darüber, dass das Objekt nicht weiter vermietet werden kann. In der Gegend ist ein großer Bedarf (so meine Mieterin, die sich häufig mit anderen Betreiber der Gegend trifft). Ich habe mich dennoch einmal mit einem Makler in Verbindung gesetzt. Dabei sind wir auf eine sehr interessante Sache gestoßen, die mich etwas stutzig macht... aber auch den WEG-Verwalter, der mir keine Antwort liefern konnte, weil er die Verwaltung erst vor 3 Jahren übernommen hat: In der TE ist die Einheit als Wohnung geführt, nicht als Gewerbeeinheit. Eine Kita ist für mich aber ein Gewerbe und keine Wohnung. Ob das von der WEG nur geduldet wurde, weiß ich nicht. Ich habe mich darüber mit einem Kollegen unterhalten, der Notar ist. Er meinte, dass seinerzeit zu Westberliner Zeiten vieles geduldet wurde und alles nicht so streng war. Die Frage ist natürlich, v.a. für den Fall des Verkaufs: was passiert, wenn die Kita auszieht... dann dürfte ich es, wenn es nicht als Gewerbe umgenutzt wurde, auch nur als Wohnung vermietet werden. Und als Wohnung wird sie vermutlich derzeit noch nicht den baurechtlichen Vorgaben gerecht. Hat mal einer vor euch einen ähnlichen Fall mitbekommen?
  13. Liebe Community, ich komme auf das Thema Umwidmung der Kita zurück. Das Thema Verkauf ist noch nicht wirklich vom Tisch. Auch das Behalten und die Umwidmung sind noch Thema. Bei der Prüfung der Unterlagen bin ich in der Teilungserklärung auf etwas interessantes gestoßen. Die Kita wird in der TE als Wohnung angesehen. Damit ist doch das Thema Umwidmung vom Tisch und ich bzw. (im Falle eines Verkaufs) der neue Eigentümer können daraus auch ohne weitere Zustimmung eine Wohnung machen oder? Dieser Umstand dürfte definitiv wertsteigernd sein.
  14. dkh99

    ETW gefunden. Einige Fragen vor dem OK

    Danke dir Jonas. Das Risiko muss man nicht eingehen.
  15. dkh99

    ETW gefunden. Einige Fragen vor dem OK

    Ich habe heute mit dem Makler telefoniert und ihm gesagt, dass wir sehr weit auseinanderliegen würden. Angeblich bekommt die Eigentümerin gerade 1.000 EUR pauschal. Wenn das wirklich erzielbar ist, wäre das natürlich super. Ich habe ihm allerdings gesagt, dass ich hier mit einem normalen Mietvertrag rechnen würde und da liegt der Mietspiegel bei maximal 9 EUR. Der Makler zeigte mit einem Vogel und meinte, hier könnte man locker (auch bei einem unbefristeten Vertrag) weit über den Mietspiegel rangehen, nämlich rund 12 bis 13 EUR NK. Ist man wirklich bereit knapp 50% über dem Mietspiegel zu zahlen? Ich habe mit Neuvermietung bisher keine Erfahrung machen können.