dkh99

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  1. dkh99

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Meine Sachbearbeiterin hat sogar einen niedrigeren genommen, als ich für das Kaufjahr soeben ermittelt habe 75 zu 25 ist schon hart, wie ich finde. Aber ich habe gerade in der TE gesehen, dass sich auf dem Grundstück auch 10 Garagen befinden. Das kann man im Berechnungstool des BMF eingeben. Die Frage ist nur, müssen es dann Ich meine Garagen sein oder reicht es, wenn sie einfach zum Gesamtgrundstück gehören.
  2. dkh99

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Guten Abend zusammen, ich habe heute meine Steuererklärung erhalten und entsetzt festgestellt, dass das FA bei mir von 75 % zu 25 % ausgeht. 75 % für Grund und Boden wohlgemerkt. Beigefügt war ein Auszug aus der BMF Arbeitshilfe. Ich habe tatsächlich auch diese Arbeitshilfe zugrunde gelegt. Allerdings 75 % als Gebäudeanteil genommen (ich habe tatsächlich nicht bemerkt, dass die 75 bei Grund und Boden stand, weil das für mich völlig absurd war ) Irgendwas scheint doch an dieser Arbeitshilfe faul zu sein. Leider habe ich im KV nichts vereinbart 😞 Was würdet ihr jetzt tun?
  3. Danke für den Hinweis. Ich werde auch einen Steuerberater zu Rate ziehen. Die "Schenkung" von 50.000 EUR muss man ja dann irgendwie berücksichtigen können. Wenn also die Immobilie beispielsweise 300 k wert ist und ich sie für 250 k kaufe, weil mein Vater meinen Anteil dabei berücksichtigt und ich die Immobilie dann in 5 Jahren für 300 k verkaufe, müsste doch der "Gewinn" steuerfrei sein, wenn man die 50 k irgendwie beim Erwerb berücksichtigt. Hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt
  4. Genau. Es ist steuerfrei. Ich übernehme aber nicht die Spekulationssteuerfreiheit, sofern ich vor 10 Jahren das Objekt verkaufe, richtig?
  5. Danke Dir. Du hast natürlich Recht. Das wird mit der gesamten Familie besprochen. Es soll freilich alles "sauber" ablaufen. Aber unabhängig von dieser Frage, wüsste ich nicht, was gegen dieses Vorhaben spricht. Ich bin noch jung, würde mental und finanziell eine Umgestaltung der Kita in der Zukunft tragen und ich hätte ein gutes Investment, dass ich seit Jahren kenne.
  6. Ich möchte euch einmal auf dem Laufenden halten. Vielleicht kann sich ja auch der eine oder andere dazu äußern, was er von unserer Idee hält. Ich habe wegen des Verkaufs mit einem Makler gesprochen, der sich das Objekt angesehen hat. Die Vorstellungen meines Vaters lagen bei rund 320.000 bis 350.000 EUR. Von dem Verkaufserlös sollten dann 200.000 EUR unter den vier Söhnen (darunter auch ich) verteilt werden, der "Rest" bleibt bei meinen Eltern. Der Makler kann sich gegenwärtig "nur" 280.000 vorstellen. Da es sich ansonsten um ein gut vermietetes Objekt handelt und die Mieterin verlauten ließ, dass Sie das noch weitere 7 Jahre machen möchte, habe ich meinem Vater gesagt, dass ich die Kita kaufen möchte, nämlich reduziert um meinen Anteil, also für rund 230.000 bis 240.000 EUR. So bleibt die Immobilie in der Familie und man ärgert sich nicht, wenn die Preise weiter steigen, ich habe gleichzeitig mein nächstes Projekt unter Dach und Fach und hätte bei einem Mietüberschuss von rund 1.030 EUR (Warmmiete abzüglich Hausgeld) noch ein Cashflow von rund 200 EUR. Was haltet ihr davon?
  7. dkh99

    Fehler beim Kauf des ersten MFH

    Ich war letztens im Brauarchiv und habe mir eine Bauakte zu einem Objekt meines Vaters angesehen. Das berechtigte Interesse wurde nicht überprüft. Es wurde nicht einmal überprüft, ob mein Vater wirklich Eigentümer ist. Geprüft wurde lediglich die Bevollmächtigung. Also Bauakten einsehen geht relativ einfach. Auch ein Kaufinteressent kann die Akte einsehen.
  8. Lieber Monsterchen, ich weiß deine Hinweise sehr zu schätzen. Vielen Dank! Dass das so heikel werden könnte, hätte ich nicht gedacht. Ich werde mich mit der Materie einmal näher auseinander setzen. In der Tat sollte man es vermeiden, sich von einem schlitzohrigen Interessenten unter Druck zu setzen. Das macht natürlich alles Sinn, was du schreibst. Ich werde mich einmal in den nächsten Tagen mit einem Kollegen unterhalten, der sich im öffentlichen und privaten Baurecht auskennt.
  9. Hallo Monsterchen und auch die anderen, die sich vielleicht für das Thema interessieren: ich war heute im Bauarchiv und habe mir einmal die Bauakten seit 1892 angesehen. Zu der Einheit meines Vaters findet sich dort nichts. Also keine Bauanträge zu irgendwas oder Nutzungsänderungen etc. pp. Daraus lässt sich aber auch folgendes herleiten: Das Haus wurde seinerzeit als reines Wohnhaus errichtet. Wenn sich dort also kein Antrag auf Nutzungsänderung findet, dann heißt es, dass es auch nur eine reine Wohnung ist. Zu einer anderen im EG befindlichen Einheit findet sich dagegen eine Gaststättenerlaubnis. Zum Kinderladen dagegen nicht. In der Abgeschlossenheitserklärung ist der Kinderladen auch als Wohnung ausgeführt, genauso wie alle anderen Einheiten auch, bis auf die Gaststätte. Handelt es sich also hierbei um eine Zweckentfremdung, soweit die Einheit als Kinderladen genutzt wird? Antwort nach Rücksprache mit dem Jugendamt: Nein. Ein Kinderladen bzw. Kindertagespflegestätte darf sogar in der eigenen Wohnung betrieben werden. Es handelt sich dabei nämlich um kein Gewerbe. Daher ist alles - soweit ich das verstehe - völlig Safe. Wenn also die Mieterin mal ausziehen sollte, kann die Einheit als Wohnung genutzt werden oder aber jederzeit wieder als Kinderladen. Ich kann die Einheit nur nicht als Gewerbe vermarkten oder aber vermieten. Jetzt habe ich wenigstens etwas Klarheit. Sofern der angestrebte Preis (4.100 bis 4.500 EUR pro qm) derzeit nicht realisierbar ist, bleibt die Einheit eben. Die Mieterin bleibt in jedem Falle die nächsten 4 Jahre. Und die Wahrscheinlichkeit dürfte groß sein, dass sich hinterher über das Jugendamt ein neuer Mieter findet. Der Makler, mit dem ich im Gespräch war, meinte sogar, dass man die Räume gut als WG vermieten könnte, so dass man auch wesentlich mehr Miete bekommen könnte, als jetzt.
  10. dkh99

    Cashflow nach Steuern berechnen

    Da hier auch das Thema Cashflow nach Steuern angesprochen wird, hänge ich mich hier einmal ran. Ich habe bei meinen Immobilien nie die Steuervorteile in meiner Berechnung einfließen lassen. Das war für mich am Ende des Jahres ein nice to have. Nun möchte ich doch gerne einmal wissen, welchen steuerlichen Effekt Immobilie x bei mir immer hat. Gibt es denn eine einfach Möglichkeit, herauszufinden, wie die jeweilige Steuerersparnis durch die jeweilige Immobilie ist, außer, dass ich in meiner Steuersoftware die Einträge zur Immobilie lösche und dann schaue, wie das Ergebnis ist?
  11. dkh99

    Erfahrungen mit Oranienburg

    Liebe Community, ich komme aus Berlin und plane derzeit eine weitere Immobilieninvestition. Da ich es derzeit für äußerst schwierig halte, in Berlin noch etwas wirtschaftlich sinnvolles zu finden, habe ich mich auch für andere Standorte geöffnet. Bestenfalls schnell mit Auto und Bahn zu erreichen. Vor einigen Wochen war ich Freunde in Oranienburg besuchen und erstaunt darüber, wie schön es dort ist. Gestern bin ich mal auf die Idee gekommen, etwas nach Immobilienangebote zu suchen und musste feststellen, dass es doch Möglichkeiten gibt, an Renditen von 4 bis 5 % ranzukommen. Hat einer von Euch Erfahrungen mit Oranienburg gesammelt. Welche Orte sind dort empfehlenswert für Investitionen und welche sollte man eher meiden? Wie seht ihr den Immobilienmarkt in Oranienburg? Vielen Dank und schöne Grüße, Alex
  12. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Danke für den interessanten Link. Das hilft mir! Noch eine Frage zu dem Thema. Wenn im Jahre 2017 rund 1.500 EUR aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurde (der auf mich fallende Teil), ich aber das Objekt erst 2017 erworben habe und nur 400 EUR zur Rücklage zugeführt habe, kann ich dann auch nur 400 EUR ansetzen als Werbungskosten oder darf ich schon die 1,5 k ansetzen. Ich übernehme ja mit dem Kauf des Objektes ja auch einen Teil der Rücklage. Von daher müsste es doch so sein, dass ich die gesamte Entnahme einsetzen könnte. Liege ich da richtig?
  13. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Heißt für mich im Umkehrschluss ich gebe auch nicht die umlagefähigen Kosten an, weil das ohnehin ein durchlaufender Posten ist und gebe nur die nicht umlegbaren Kosten als Ausgaben an (außer Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) inkl. tatsächliche Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage?
  14. dkh99

    Hausgeld als Werbungskosten

    Liebe Community, ich habe Mal eine vielleicht doofe Frage zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ich mache derzeit meine Steuererklärung selbst. Das mache ich mit einem Steuerprogramm. Allerdings ist mir dennoch der Umgang mit den Ausgaben und Einnahmen nicht ganz klar. Ich trage zunächst die Nettomieteinnahmen ein und zusätzlich die umlagefähigen Kosten. Bei den Werbungskosten trage ich dann alle nicht umlegbaren Kosten als Ausgaben ein. Darf ich dann eigentlich noch zusätzlich das Hausgeld voll als Werbungskosten ansetzen? Die nicht umlagefähigen Kosten sind doch teilweise schon im Hausgeld enthalten, so dass ich einige Positionen doppelt geltend machen würde, wenn ich so vorgehe, wie von mir angedacht. Habe ich irgendwo einen Gedankenfehler?
  15. dkh99

    Kauf von 2 Wohnungen als Kapitalanlage

    Der hat in der Tat nicht reagiert. Ich habe in der Tat die Lust an das Thema verloren. Ich habe nicht den Eindruck, dass man über einen Makler vermittelt Schnäppchen machen kann. Oder anders ausgedrückt: eine Immobilie die sich selbst trägt. ich will ja keine Schnäppchen machen, sondern eine Kapitalanlage, die sich selbst finanziert, erwerben. Und das scheint mir derzeit nicht möglich zu sein. Wer verkauft heutzutage schon ohne Makler...