Arnd Uftring

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Alle erstellten Inhalte von Arnd Uftring

  1. Versicherung für MFH

    Anmerkung der Moderation: Ich muss gestehen, dass ich mich hier längst ausgeklingt habe, da mir vieles hier viel zu unverständlich erscheint und mit der ursprünglichen Fragestellung nur noch die Überschrift gemein hat. Für den Leser gibt es wohl kein Recht auf verständliche Formulierungen und sinnvolle Sachzusammenhänge - für den Moderator fehlt allerdings die Handhabe, hier einzugreifen. @Junginvestoer_Juergen Bei allem Eifer bitte ich doch grundsätzlich zu bedenken, dass der Mehrwert für den Fragesteller und damit für das ganze Forum erkennbar sein sollte. Zur Beruhigung der Gemüter mache ich hier mal vorübergehend zu.
  2. Preisentwicklung Immobilien 2018

    Immer wieder das gleiche Spiel Erst kommt die Rentabilität und dann das Sahnehäubchen (Steuervorteile, Fördermittel, Miet-/Wertsteigerungen, etc.) - wenn das Sahnehäubchen aber für die Rentabilität sorgen muss sitzt man schon in der Falle! Die Langeweiler von heute sind die "Überlebenden" von morgen .....
  3. Preisentwicklung Immobilien 2018

    ..... und während alle Welt noch angeregt über eine Blasen-Gefahren und ein Crash-Szenario diskutiert kommt die Gefahr für eine breite Käuferschicht leise, still und heimlich durch die Hintertür in Gestalt stagnierender Mieten! Vielen Käufern bricht so mittelfristig die Kalkulationsgrundlage weg .....
  4. Gewerbe in Wohnraum umnutzen

    Davon bin ich jetzt mal ausgegangen - es kann natürlich nicht schaden, gelegentlich darauf hinzuweisen.
  5. Gewerbe in Wohnraum umnutzen

    Genau genommen muss die Eigentümergemeinschaft nicht der Nutzungsänderung sondern der Änderung der Teilungserklärung zustimmen. Und dafür braucht es den eistimmigen Beschluss aller Eigentümer und aller in allen Grundbüchern eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern - da das WEG ein Bundesgesetz ist, gilt das selbstverständlich bundesweit.
  6. Provision ohne Gewerbeanmeldung?

    Es muss schlicht erkennbar sein, dass der Lebensunterhalt aus einer anderen Erwerbsquelle bestritten wird. Der Hinweis bezog sich auf 2-3 Fälle pro Jahr - wer sich mit der Vermittlung von großvolumigen Gewerbeobjekten beschäftigt kommt mit 1-2 Abschlüssen pro Jahr gut über die Runden. Wenn er damit aber seinen Lebensunterhalt bestreitet ist er dennoch kein Gelegenheitsmakler. Bei einem einmaligen Vorgang wird Dir niemand eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellen - auch dann nicht, wenn Du die ortsübliche Provision in Rechnung stellst.
  7. Provision ohne Gewerbeanmeldung?

    Eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO und eine Gewerbeanmeldung (in dieser Reihenfolge) brauchst Du immer dann, wenn Du dem Beruf des Maklers gewerbsmäßig nachgehst (auf Dauer, Gewinnerzielungsabsicht, etc. - in der GewO definiert). Für gelegentliche Vorgänge kennt der Gesetzgeber den sog. Gelegenheitsmakler ohne Gewerbeerlaubnis und ohne Gewerbeanmeldung - unter dieser Flagge hast Du dann 2-3 "Schüsse" pro Jahr frei => Wichtig: Die Gewinnerzielungsabsicht sollte nicht erkennbar sein! Wenn dies ein einmaliger Vorgang ist kannst Du unbesorgt Provision verlangen und in Rechnung stellen - das Finanzamt dabei nicht vergessen!
  8. Wohnung wieder verkaufen?

    Dein Kumpel muss sich entscheiden, welche Art von Verlust für ihn eher zu verkraften ist - ein hoher einmaliger oder geringe aber dauerhafte monatliche Zuzahlungen.
  9. „Lasst die Finger davon“

    Ist das nicht eher die Regel? Man stolpert da rein, wurschtelt sich durch und verwaltet irgendwann nur noch das Chaos ..... Im Verhältnis zum Gesamtmarkt sind die aufgeklärten Käufer doch klar in der Minderheit.
  10. Wohnung wieder verkaufen?

    Nehmt Bleistift und Papier und fangt an zu rechnen .... Wenn Dein Kumpel die Chance hat, einigermaßen unbeschadet aus der Nummer heraus zu kommen (weil der realisierbare Verkaufspreis hoch genug ist) würde ich verkaufen - falls das Drama bei einem Verkauf aber Größenordnungen annimmt wie oben vermutet wäre es wahrscheinlich sinnvoller zu behalten und zu vermieten (auch wenn eventuell ein negativer monatlicher CF die Folge wäre).
  11. Wohnung wieder verkaufen?

    Alles und nichts! Gesamtrechnung meint ja nicht nur die Zahlen, sondern auch das drum herum ... Ist diese Wohnung in diesem Zustand überhaupt vermietbar? Was muss ich investieren? Gibt es ein Klientel für diese Wohnung an dieser Straße? Ist die genannte Miete nachhaltig erzielbar oder eine Spitzenmiete?...... Aus dem Bauch heraus ist hier schon zu teuer eingekauft worden - die genannte Miete ergibt eine Netto-Rendite von ca. 3,4%. Hier ist im Weiterverkauf an einen Kapitalanleger sicher noch einmal mit einem Abschlag von € 30.000,-- zu rechnen (damit wären wir bei einem kumulierten Verlust von ca. € 60.000,-- in einem Jahr) - das ist aber am Standort abzugleichen, den ich nicht kenne! Per Ferndiagnose lässt sich kein abschließender Rat geben, es ergibt keinen Sinn gutes Geld schlechtem hinter her zu werfen - ebenso wenig ist es sinnvoll ca. 30 % Verlust in einem Jahr zu realisieren.
  12. Wohnung wieder verkaufen?

    Beim Ankauf waren ja wohl Kaufnebenkosten zu bezahlen - ich kenne das Bundesland nicht und weiß auch nicht, ob ein Makler im Spiel war aber mit der Vorfälligkeitsentschädigung dürfte ein Betrag um € 30.000,- an weichen Kosten nicht ganz daneben liegen. Lässt sich so nicht beurteilen - kommt auf die Gesamtrechnung an.
  13. Wohnung wieder verkaufen?

    Bedeutet inkl. der KNK werden hier bei einem Verkauf in einem Jahr ca. € 30.000,- verbrannt .....
  14. „Lasst die Finger davon“

    Daher der Tipp, vor der finalen Kaufentscheidung immer auch die Bauakte einzusehen, um den Ist-Zustand mit dem genehmigten Zustand abzugleichen! Das gilt insbesondere, wenn Keller-/Souterrain- und DG-Wohnungen involviert sind. In der aktuellen Marktphase versuchen Bestandshalter vermehrt ihren eigentlich unverkäuflichen Schrott (nicht genehmigter Wohnraum, unklare Grundbuchverhältnisse, bauliche Mängel, etc.) zu versilbern - das ist nicht schön, aber man kann sich mittels einer sauberen Objektprüfung dagegen schützen. Wer das nicht tut darf sich hinterher nicht beschweren.
  15. Vollstreckung beim Verkäufer

    Antworten sind ohne detaillierte Kenntnis des Einzelfalls nicht möglich, pauschale Antworten verbieten sich. Grundsätzlich bedeuten beide genannten Szenarien (Pfändung in den Kaufpreisanspruch und rückwirkende Anfechtung) für Dich ein Problem - ob sie es allerdings auch in diesem Einzelfall sind kann ich nicht beurteilen. Du solltest sofort Kontakt mit dem Notar aufnehmen, um eventuell notwendige Maßnahmen in die Wege zu leiten.
  16. Vollstreckung beim Verkäufer

    Ach ja, darüber hinaus kann das Finanzamt u.U. den Vertrag auch anfechten - selbst wenn er schon abgewickelt wurde (lt. Insolvenzrecht rückwirkend bis zu 3 (2?) Jahren). Der Verkäufer sollte die Karten (Stand der Vollstreckung, etc.) offen legen - und dann sind die Juristen gefragt ....
  17. Vollstreckung beim Verkäufer

    Sorry, aber das kann massive Folgen haben! In Kenntnis des KV könnte das Finanzamt in den Kaufpreisanspruch pfänden - was zur Folge haben könnte, dass eine möglicherweise bestehende Forderung im Grundbuch nicht abgelöst werden kann und der lastenfreie Übergang nicht gewährleistet ist! Dies sollte umgehend mit dem beurkundenden Notar besprochen werden!
  18. Souterrain - No Go?

    Schon mal in die Bauakte geschaut, ob es überhaupt Wohnraum ist?
  19. Kosten Kaufvertragsentwurf bei Abbruch Verhandlungen

    Siehe auch hier
  20. Grundstücksrecht. Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht auf Schadenersatz, wenn er die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl er weiß, dass der Kaufinteressent bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az. V ZR 11/17 IZ04/2018 S. 14 Printausgabe http://www.immobilien-zeitung.de/144854/immobilienkauf-platzt-kein-schadenersatz-vom-verkaeufer
  21. Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  22. Investieren in Hof

    Hof (und sicher auch weite Teile von Oberfranken) gehört nach einer kurzen Boom-Phase zu den Verlieren der Nach-Wende Zeit - aber auch hier leben Menschen! Und überall wo Menschen leben wird Wohnraum gebraucht, also kann man grundsätzlich auch in Hof in Wohnraum investieren - man muss nur wissen, was man tut und die eigene Motivlage sollte klar sein. Ist es Verzweiflung und Mangel an anderen Gelegenheiten oder steckt ein Plan dahinter? Was treibt Dich nach Hof? Hast Du einen Bezug zur Gegend? Hast Du vertiefte Kenntnis des örtlichen Markts? Kannst Du die guten von den weniger guten Lagen in Hof unterscheiden? Wie weit musst Du fahren um später mal vor Ort nach dem rechten sehen zu können? PS.: Mir wäre Faktor 8 (auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete) für Hof zu teuer!
  23. Wohnungscheck

    @freeone hat schon darauf hingewiesen - der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft kann nicht geltendes Recht außer Kraft setzen. Die baurechtliche Nutzung eines ausgewiesenen Stellplatzes (inkl. Garagen und TG-Plätze) ist klar geregelt und beschränkt sich auf das Abstellen von Fahrzeugen.
  24. Objekt schon bekannt

    In diesem Fall machst Du dem Makler gegenüber Vorkenntnis geltend, d.h. Du informierst den Makler schriftlich darüber, dass Dir das Objekt bereits bekannt ist. Vorkenntnis kannst Du dann geltend machen, wenn Dir das Objekt, die Verkäuflichkeit und der Verkäufer schon vorher bekannt war (oder Du behauptest es zumindest).
  25. Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Gesellschafter von Dr. Lübke & Kelber, rät Wohnungsinvestoren zum Exit. Der Markt habe den Peak erreicht, ist er überzeugt. IZ03/2018, S.2 (Printausgabe) http://www.immobilien-zeitung.de/144721/truegerische-ruhe-am-wohnungsmarkt