Arnd Uftring

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  1. Eine Immobilie sollte immer aus sich selbst heraus und unter marktüblichen Bedingungen "funktionieren". Extras wie möblierte Vermietung, Fördergelder, Steuervorteile, Mietgarantie, etc. sollten bei dieser Betrachtung keine Rolle spielen - erst kommt die Rentabilität und dann der Steuervorteil. Möblierte Vermietung lässt im Verkauf das hässliche Entlein vergessen und heraus kommt ein schöner (in der Regel aber gefakter) Schwan. Falls es sich hier nicht explizit um eine Studentenwohnanlage handelt wäre mein Rat, eine Kalkulation auf Basis einer regulären Vermietung zu machen.
  2. Sollte dieser Mietansatz deutlich unter marktüblicher Miete liegen könnte es einen Sinn ergeben, auf Mietsteigerungen zu setzen - falls nicht bist Du komplett im spekulativen Bereich, denn es gibt kein Anrecht auf Mietsteigerungen! Wer sagt Dir, ob Du die kalkulierte Mietsteigerung auch tatsächlich realisieren kannst? Aktuell mehren sich die Anzeichen auf zumindest stagnierende Mieten - und was dann? Persönlich halte ich solche "gestalterischen Spielchen"für hoch gefährlich und rate im aktuellen Markt eher dazu, Miet- und Wertsteigerungen in Berechnungsprogrammen auf "0" zu setzen! Noch kurz hierzu Ich rate Dir weder zu noch ab, Du solltest aber bedenken, dass sich die Unwägbarkeiten des Vermieterlebens selten in Berechnungsprogrammen wider spiegeln. Ungeplante Ausgaben, Sonderumlagen, nicht zahlender Mieter, Räumungsklage, Mietkürzung aufgrund äußerer Umstände, etc. - und dagegen stehen € 5,-- Einnahme / Monat .....
  3. Immopreneur Kongress 2017

    Die Registrierung beginnt um 08:00 Uhr - das Programm um 09:00 Uhr.
  4. Es steht mir nicht zu, an Deinen Kompetenzen und Fähigkeiten zu zweifeln aber warum glaubst Du, das besser machen zu können als die anderen? Verfügst Du über entsprechende Qualifikationen, etc.? Und warum Immobilien - und warum gerade jetzt (für Einsteiger ist gerade nicht der sinnvollste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren)? Bist Du tief in Dir ein verhinderter Aufteiler, Projektentwickler, Macher oder folgst Du hier nur einem Trend und möchtest einfach dabei sein? Das ist löblich, bleibt aber ein frommer Wunsch! Auch in diesem Metier kommt die Fehlervermeidung über gemachte Fehler - und auch Profis, die lange Jahre im Geschäft sind machen Fehler! Allerdings frage ich mich, warum Du bei der genannten Kapitalausstattung überhaupt an Bürgschaften Dritter denkst? Stimmt! Komm in Bewegung und höre auf zu lamentieren - in diesem Forum gibt es zahlreiche Beispiele eines individuellen Erfolgs mit Ausgangsbasis "0" Und wenn Du nicht bereit bist ein Risiko einzugehen, darfst Du Dich mit Immobilien nicht beschäftigen!
  5. Mietrecht. Erklärt ein Mieter notariell die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten, so handelt es sich dabei um keine Mietsicherheit. Die Erklärung bleibt auch wirksam, wenn er eine Kaution bezahlt. BGH, Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017, Az. VIII ZR 76/16 IZ online vom 09.11.2017 http://www.immobilien-zeitung.de/143978/vollstreckungsunterwerfung-neben-mietkaution-ist-zulaessig
  6. ETW Erbpacht in Bestlage, aber einige Komplikationen

    Das sehe ich genau so! Erbpacht ist kein Killer-Kriterium, eher im Gegenteil - aber der Nachteil "Erbpacht" muss zwingend mit einem deutlichen Vorteil ausgeglichen werden. Der ist aber hier weit und breit nicht zu erkennen!
  7. ETW Erbpacht in Bestlage, aber einige Komplikationen

    Was sagt denn der Erbpachtvertrag - in welcher Höhe darf denn beliehen werden?
  8. Projektentwicklung im Raum Darmstadt

    Danke für die Nachfrage! Wir sind hier leider nicht weiter gekommen, da die Forderungen des Verkäufers zu starr waren und mir das daraus resultierende Risiko letztlich zu hoch war.
  9. Die Stadt München hat wie angekündigt ihre Zweckentfremdungssatzung den neuen rechtlichen Rahmenbedingungen angepasst. Damit erhöht sich das maximale Bußgeld für illegale Vermietungen von 50.000 Euro auf 500.000 Euro. IZ online vom 09.11.2017 http://www.immobilien-zeitung.de/1000048229/muenchen-erhoeht-bussgeld-fuer-zweckentfremdungen
  10. MFH auf Erbpachtgrundstück als Kapitalanlage?

    Wer sich ein wenig mit dem Feld der problembehafteten Immobilien (hierzu zählen landläufig sicher auch Objekte auf Erbpachtgrundstücken) beschäftigt wird schnell feststellen, dass die meisten Makler von Erbpacht und seinen Besonderheiten in der Regel keine Ahnung haben - solche pauschalen Aussagen beruhen nicht selten auf Vorurteilen und Halbwissen. Da aber viele so reagieren ergibt sich hieraus ein deutlicher Wettbewerbsvorteil für jene die bereit sind, sich intensiver und fachlich fundierter mit der Thematik zu beschäftigen - weniger Nachfrage sorgt für bessere Renditen. Entgegen solcher Aussagen sind zum Beispiel weite Teile der Stadt Frankfurt auf Erbpachtgrundstücken der Kirche entstanden - und das sind nicht nur Eigennutzerobjekte wie in Eschersheim sondern auch große Bürohäuser wie zum Beispiel das Amex -Gebäude. Wie die Dir vorliegenden Objekte zu bewerten sind kann per Ferndiagnose nicht beurteilt werden, grundsätzlich spricht aber nichts gegen den Erwerb von Objekten auf Erbpachtgrundstücken - es ist eine andere Herangehensweise, die man sich aber aneignen kann. Zur Lektüre https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html http://www.beck-shop.de/v-Oefele-Winkler-Schloegel-Handbuch-Erbbaurecht/productview.aspx?product=16441846
  11. Der Bundesgerichtshof hat die bislang übliche Schriftformheilungsklausel aus Mietverträgen verbannt. Die Klausel verstößt gegen zwingendes Recht und ist deshalb unwirksam. IZ online vom 08.11.2017 http://www.immobilien-zeitung.de/1000048180/bgh-entscheidet-schriftformheilungsklausel-unwirksam
  12. Die Immopreneur Kongress Projekt-Reviews

    Am 18.+19. November findet in Darmstadt die zweite Auflage des Immopreneur-Kongresses statt. Mit dabei sind auch wie im letzten Jahr die Projekt-Reviews - näheres hierzu und zu den Experten findet Ihr unter http://immopreneur-kongress.de/projektreviews/
  13. Warum sollte das nicht möglich sein? Der Aufwand wird zwar größer - aber ansonsten gängige Praxis.
  14. Ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ist aus Käufersicht nicht ganz so sexy - Banken quittieren solche Kurzläufer gerne mal mit erhöhten EK-Anforderungen. Potentielle Käufer dürften also nicht die klassischen Kapitalanleger sein, sondern eher jene, die auf eine spätere Umwidmung spekulieren - und das kannst Du auch selber machen! Der Berliner Markt wird auf längere Sicht ein Boom-Markt bleiben (die historisch bedingt niedrigen Mieten sorgen dafür, dass auch die Kaufpreise noch Luft nach oben haben), ohne Not würde ich hier nicht verkaufen! PS.: Und wenn eine Umwidmung nicht drin ist sorgt der Zuzug nach Berlin für weitere "Kundschaft" einer Nachfolge-Betreiberin.
  15. Potentielle Insolvenz des Verkäufers ein Risiko?

    Du bist nicht einmal sicher, wenn Du als Eigentümer eingetragen bist - Insolvenzverwalter können Verträge bist zu drei Jahren (bin mir nicht ganz sicher!!) rückwirkend anfechten!