koios

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  1. Mietsteigernde Eigenschaften (Ausbau)

    Hi Stefan, mir ging es nicht speziell um genau die Wohnung die ich kaufen möchte, sondern vielmehr um eine allgemeine Diskussion und Informationsaustausch zu starten, die Wohnung war letztlich nur der Auslöser. Ich dachte eben an Punkte wie: Wände / Böden / Dusche / Küche lohnt sich idR auf einen zeitgemäßen, neuen Stand zu bringen, da hier der Mieter / Käufer am ehesten draufschaut. Über eine EBK kann man zusätzlichen Mehrwert schaffen, da sich diese meisten <5 Jahren amortisiert, was die Investitionskosten angeht, da man eine Höhere Miete verlangen kann. Bei Böden würde ich das etwas kritischer sehen, Parkett kann zwar zu höheren Mieten führen, allerdings ist es auch anfälliger als z.B. Laminat, was zu höheren Folgekosten führen kann, weshalb ich es nur in sehr hochwertigen Wohnungen einbauen würden, oder wenn ich vorhabe die Wohnung zu verkaufen und der Boden sowieso gemacht werden muss. Es ging mir daher darum zu sammeln, in welchen Maßnahmen / Features von Investoren ein sinnvoller wertzuwachs / faktoroptimierung gesehen wird um quasi eine "Liste" zu generieren, aus der jeder ein bisschen cherrypicking für seine konkreten Objekte machen kann. Nicht jede Maßnahme ist in jeder Wohnung / jedem Haus sinnvoll. Daher würde ich im Anschluss auch gerne über diese diskutieren.
  2. Hallo Zusammen, werde wohl in kürze eine ETW kaufen die in einem sehr miserablen Zustand ist und diese sanieren. Im Zuge dessen wollte ich mir Gedanken über mietsteigernde Eigenscahften im Zuge des Ausbaus machen. Wo seht ihr die Möglichkeit mit vergleichsweise geringer Mehrinvestition ein vielfaches rauzuholen bzw. den Faktor zu optimieren?
  3. Umgang mit Bauträgern und Lobby der Stadt etc.

    Ergänzend zu Wladimirs Antwort und meiner Antwort von oben: Es kann natürlich auch gut sein, dass das Residuum unterhalb der bereits vorliegenden Gebote liegt. Wenn man ca. 1000 m^2 Fläche herstellen kann, und man die gut am Markt platzieren kann und für sagen wir einmal 4k/m^2 verkaufen kann (keine Ahnung ob das in der Mikrolage des Grundstücks im Bereich des möglichen ist). Dann hätte der Investor 4 mio Erlös ca. Wenn davon allein schon 1 mio Grundstücks-nettokaufpreis abgeht, dann ist das schon ein sehr sehr beachtlicher Teil des Erlöses, der allein für das Grundstück drauf geht und dann ist noch nichts gebaut, noch kein Gewinn gemacht, noch keine Steuern etc. bezahlt, für all das müssten die übrigen 3 mio dann herhalten. Zum oben genannten Wert des Gutachters von 730k - dieser beinhaltet, so wie ich deine Erläuterung verstehe das Grundstück zu ca. 500k und die Gebäude zu 230k - korrigiere mich wenn ich falsch liege. In dem Fall, dass ein Investor die Gebäude abbrechen möchte, müsste er theoretisch Grundstücksanteil abzüglich der Abbruchkosten rechnen, da er diese ja bezahlen muss.
  4. Umgang mit Bauträgern und Lobby der Stadt etc.

    Da muss ich dich etwas einbremsen, ganz so einfach geht es nicht. Erlöse: Hier muss ein Research des lokalen Marktes gemacht werden und eine Abschätzung der Strategie des Investors her, vermietet er oder verkauft er? Welche Miet- / Kaufpreise können am lokalen Markt bei welchem Standard erzielt werden? (Wenn man die Strategie nicht kennt kann man natürlich auch beides kalkulieren) Kosten: Was kostet es den Bauträger die Bestandsgebäude abzubrechen und die Baumaterialien zu entsorgen? 1900 - 1960 ist eine große Zeitspanne, Kann gut sein, dass da Schadstoffe drin sind, das ist nicht zu vernachlässigen. Dann muss der Bauträger, das was er verkaufen / vermieten möchte auch noch errichten, hier muss man entsprechend der auf der Erlösseite gewählten Szenarien / bzw. baurechtlich möglichen Nutzungsarten entsprechende Baukosten ansetzen. Hinzu kommen weitere Kosten wie Zwischenfinanzierung, Baugenehmigung, Baunebenkosten und der ROI etc. Je nach Szenario und potentiellen Investor muss der ROI nicht bei 20% liegen. Insbesondere Institutionelle liegen oftmals darunter. Diese Rechnung wirst du am besten selbst machen können, da du die entsprechenden Informationen hast / sie einholen kannst. Oder man kann auch jmd. beauftragen ein Residualwert zu berechnen. Das ist ähnlich wie ein Gutachten über den Grundstücks und Gebäudewert, nur dass man das Verfahren "auf den Kopf stellt" und ermittelt, was unter aktuellem Baurecht am lokalen Teil-Markt maximal für das Grundstück gezahlt werden kann = Grundstückswert. edit: beauftragen deshalb, da man da dann die Daten/Informationen, welche du schon hast mit entsprechender Vertraulichkeit übergeben kann. Und diese Daten sind eben entscheidend für das Residuum.
  5. Umgang mit Bauträgern und Lobby der Stadt etc.

    Da man wohl schon grobe Angaben zum Baurecht hat, den genauen Grundstückszuschnitt und die aktuelle Bebauung kennt. Könnte man natürlich auch ein Residuum ermitteln. Dann wüsste man was der Break-Even ist. + Erlöse die der Bauträger / Investor mit dem Grundstück unter aktuellem Baurecht erzielen kann ./. Alle für Ihn anfallenden Kosten ./. ROI des Bauträgers / Investors = Maximal bezahlbarer Kaufpreis für das Grundstück (vereinfacht dargestellt)