eugkoll

Member
  • Gesamte Inhalte

    57
  • Benutzer seit

  • Letzter Besuch

  • Days Won

    1

eugkoll last won the day on September 26 2017

eugkoll had the most liked content!

Ansehen in der Community

35 beliebt

1 User folgt diesem Benutzer

Über eugkoll

  • Rang
    Starter
  1. Nein, natürlich gibt es keine Sperre. Aber überrschadenerweise sind sämtliche Anzeigen wo der Kaufpreis angemessen ist binnen weniger Stunden wieder deaktiviert... Jeder kann sich selbst ausdenken. Bei uns hat es letztes Jahr unerwartet geklappt bei so einem Objekt. Der Verkäufer hat anfänglich unser Angebot abgelehnt. Nach zwei Monaten war die Bereitschaft zu verkaufen doch vorhanden.
  2. "Bei Fluchtwegen geht Brandschutz vor Bestandsschutz"

    nicht zwingend Da hat die Stadt Dortmund ein kürzlich ein Wohnkomplex komplet leer geräumt. Das es aber so weit kommt sind wirklich die Einzelfälle... https://www.ruhrnachrichten.de/Staedte/Dortmund/Brandschutzprobleme-gravierender-als-bisher-angenommen-1256991.html
  3. Stammtisch Stadt "Essen"

    Das sind bestimmt diese Hochhäuser am Hauptbahnhof. Kann JB nur anschließen. Die Wohungen von 10 Jahren haben da ab 10.000 Euro gekostet. Keiner wollte die haben. Die Nebenkosten waren fast so hoch wie die damalige Kaltmiete. Finger weg. Damit kann man nur Geld verlieren...
  4. Voll-vermietetes MFH Eindruck gewinnen Innen

    Bei einem MFH besichtige ich im Vorfeld in der Rege Treppenhaus, Dachboden, Waschküche usw... sowie ein Paar Wohnungen. Da gewinnt man den allgemeinen Eindrück ob die Immoblie in Frage kommt. Sollte man mit dem Eigentümer grundsätzlich einig werden, emfehle ich - aufgrund eigenen negativen Erfahrungen - immer sämtliche Wohnungen zu besichtigen und mit den Bestandmietern zu sprechen. Da erfährt man sehr viele Interessante Dinge über den Zustand der Immoblie usw... Wir haben bei einer Liegenschaft mit 18 Einheiten nur 3 Wohungen besichtigt. Da wurde der Eigentümer gefragt ob die anderen Wohungen in einem Ähnlichen Zustand sind und ob wirgendwelche Mietmängel angezeigt wurden. Dies wurde verneint und in den Kaufvertrag so aufgenommen. Man war sehr überrascht nach der Beurkundung und Übergabe der Liegenschaft - als es sich herausgestellt hat, dass dem Eigentümer zahlreiche Mängelanzeigen bekannt waren. .Man fühlte sich etwas verarscht.
  5. "Trügerische Ruhe am Wohnungsmarkt"

    Gefühlsmäßig sprechen wir über verschiedene Dinge. Ich habe in meinem Post die Objekte in den Problemgegenden wie Duisburger-Norder, Gelsenkirchen genannt. Essen ist nicht Ruhr-Gebiet und Ruhr-Gebiet ist nicht gleich Essen. Du hast in deinem Post über B/C-Standorte gesprochen. Ich würde Essen - insbesondere aufgrund der Entwicklung der letzten 10 Jahre - nicht als B oder C-Standort nennen. Das wäre - je nach der Lage - ehe A - -/B+. Natürlich gibt es momentan in Essen - wie eigentlich überall - sehr wenig gute Renditeobjekte auf dem Markt, weil Düsseldorf Köln und Co viel zu teuer geworden sind und Essen eine preisgünstigste Alternative beim überschaubaren Risiko (natürlich je nach der Lage) bietet. Wenn noch ein Objekt in einem vertrebaren Zustand zu einem angemessen Kaufpreis angeboten wird, dann ist tastsächlich die Eile geboten und Verhandlungen heutzutage sind ehe fehl am Platz. Wenn man etwas weiter herumschaut auf die echten B/C Standorte wie Duisburg, Gladbeck, Bottrop, Marl, Dorsten, Moers, Wuppertal oder D-Standorte wie Gelsenkirchen, Duisburger-Norden ist die Lage doch etwas anders. Mann konnte tatsächlich vor 5-10 Jahren die Wohnungen in Essen für 4-5 Euro ohne Probleme finden. Natürlich gibt es immer weniger Wohnungen für 5 Euro weil das Harz IV level ist. Aber die Steigerungen weiter nach oben sind halt gedeckelt. Von den Verhältnissen wie in Düsseldorf sind wir sehr sehr weit entfernt. Ich habe eine Referenz-Wohnung in Essen-Haarzopf. Ca. 50 m2, knapp gute Lage. Die hat 2008 311 Euro gekostet (knapp über 6 Euro). Heute nach 10 Jahren bekommt mann dafür max 360-370 Euro (knapp über 7 Euro). Mehr ist schon schwieriger, da in der Umgebung sonst andere Angebote gibt. Das ist nur eine Steigerung von 2 % pro Jahr. Also nichts mehr als reiner Inflationsausgleich.
  6. "Trügerische Ruhe am Wohnungsmarkt"

    Meine Erfahrungen den letzten Monate sind leider etwas anderes. Natürlich sind die Pakete für professionele Investoren in Ruhr-Gebiet Städten vergleichsweise erschwinglich. Das Problem ist, dass die Problematik von der Leerstand, Demografischen Entwicklung der kommenden Jahre usw... weiterhin da ist und erst nur durch den massenhaften Zuzug der letzten Jahre etwas abgemildert wurde. Es wird kommen, dass diese Pakete in wenigen Jahren wieder auf den Markt kommen, weil die Investoren davon trennen werden. Letzte Woche von einem Makler kontaktiert. MFH in Duisburg (jedoch südlich von der Innenstadt). Angebotspreis im Dezember 1.2 Mio. Jetzt sind bereit eigentümer für 1.0 Mio zu verkaufen (rund 10 Fach). Ob man noch Interesse hätte. Ich halte immer noch für etwas zu teuer, da Gewerbeanteil über 50 % und ehe mittlere Lage. In dem benachbarten Heiligenhaus wird ein Riesenwohnungspaket seit 2 Monaten inseriert. Immer noch online. Wir verkaufen derzeit selbst ein 3 FH in Essen in guter Lage. Die Nachfrage ist da, aber deutlich verhaltener als mann erwartet hat. Die Leute nehmen sich Zeit und sind nicht mehr bereit jeden erdenklichen Kaufpreis zu bezahlen. Es wird weiterhin vergelichsweise viel gebaut, sodass die Auswahl mitterlweile vorhanden ist. Die Bekannten vermieten in Wesel. Das würde ich als B/C Stadt nennen. Gute Lage, Wohnungen vor wenigen Jahren renoviert. Die Nachfrage ist deutlich geringer als in den letzten Jahren. Im letzten Jahr sind 2 Mieter ausgezogen, weil die sich eigene Wohnung/eigenes Haus gekauft haben. Die sehen da wirklich kein Spielraum nach oben, weil die Leute sich einfach ein Haus kaufen (da kriegt mann schon für 350.000 Euro eine Bude in der besten Wohnlage). Ich bin persönlich der Meinung, dass wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte neben dem CashFlow auch den Exit beachten muss. Natürlich gibt es da viele Unbekannte, aber was bringt mir ein positiver Cahsflow wenn am Ende die Wohnung/Haus sehr schwer oder nur mit Preisabschlägen oder nocht schlimmer unter Einkaufswert veräußert werden kann. Party kann nicht unendlich weitergehen... Für diese traurige Wahrheit muss man sich gefasst machen.
  7. "Trügerische Ruhe am Wohnungsmarkt"

    Vermutlich haben die Profiinverstoren dem Rat jedoch schon gefolgt. Mann beobachtet seit ein Paar Wochen dass im Ruhr-Gebiet Pakete von MFH in den Problemgegenden wie Duisburger-Norden usw... auf den Markt kommen.
  8. Preisentwicklung Immobilien 2018

    Ich bin persönlich auch der Meinung, dass wir mittlerweile Zenit erreicht haben. Mittlerweile klettern die Mietpreise nicht so schnell nach oben. Die Mieter sind nicht mehr bereit immer sehr höhere Mieten zu bezahlen, weil Einkommen nicht so stark gestiegen ist. Wir hatten letztes Jahr bei dem Mieterwechsel in einem Vorort von Düsseldorf beobachtet, dass sehr große Wohnungen z.B. 110 m2 etwas länger auf dem Markt sind, weil die Leute mit Garagen und NK fast 1300 Euro bezahlen müssen. Die Wohnung im selbsen Haus die knapp über 1000 Euro warm lag musste gar nicht bei Scout24 eingestellt werden. Dies gilt auch für die Kaufpreise. Es scheint so zu sein, dass die Schmerzgrenze für vielen Eigennutzer derzeit bei 500.000 Euro liegt. Daher scheint es nun nicht mehr m2 Preis entscheidend zu sein, sondern geht es ehe um den Gesamtbetrag. Gefühlsmäßig hat sich der Markt für Eigennutzer etwas beruhigt. Die Leute sind nicht bereit jeden Kaufpreis zu bezahlen, sind schon wählerisch und prüfen ganz genau den Zustand, sodass ich da wenig Spielraum für weiteren Anstieg sehe. Auch bei den Anlageobjekten scheint schon der Höhepunkt erreicht zu sein. Die Finanzierungszinsen sind im Vergleich mit den Tiefständen im Sommer 2016 sind schon erheblich gestiegen. Ich sehe mittlerweile dass z.B. in Düsseldorf immer mehr Objekte auf den Markt kommen und die Nachfrage sehr verhalten ist, weil diese sehr lange im Netz bleiben. Es ist nicht mehr so, dass die Anzeige beretis am nächten Tag deaktviert wird, weil sich bereits 50 Interessenten mit Kapitalnachweis gemeldet haben.
  9. „Verhandeln muss man lernen.“?

    Da hast du Eduard vollkommen recht :). Letztes Jahr bei einem Objekt zu lange abgewartet (die Bude war fast 1.5 Jahre auf dem Markt, ist aber für 60 % von dem urspunglichen Inseratspreis weggangen). Als ich kam war der Verkäufer bereits mit dem Bestandsmieter in sehr fortgeschrittenen Vertragsverhandlungen. Laut Makler wurde die Ratenzahlung vereinbart. Der Verkäufer war aus der alten Schule und meinte der hat sein Wort gegeben und der Mieter hat Vorrang (auch wenn wir den gesamten Kaufpreis sofort bezahlen wollten). Schade, das wäre sehr gute Kapitalanlage gewesen. Das ist aber bestimmt nicht die letzte Bruchbude in der Umgebung. So ist halt das Leben.
  10. „Verhandeln muss man lernen.“?

    Wenn man das Ziel hat ein Maklernetzwerk aufzubauen, dann würde ich ehe dem Jb zustimmen. Jeder Makler ist an einem schnellen Vertragsabschluss interessiert, weil erst dann seine Provision fällig ist. Der hat keine Lust für 40 Besichtigungen, 100 Exposes und unzählige Vertragsverhandlungen, die noch am Ende abgebrochen werden, weil diese extrem zeitintensiv sind. Jeder Makler hat Interesse an einen seriösen zahlsfähigen Interessenten zu verkaufen, der nicht dies und jenes überprüfen müsste, noch überlegen muss und am Ende abspringt. Wenn man bei dem Makler guten Ruf hat (in der Regel wenn man schon irgendwas gekauft hat und die schnell über die Bühne gelaufen ist), bekommt man häufig Exposes, die erst in 2-3 Wochen bei scout24 erscheinen. Die guten Objekte gehen erst an die Bestandkunden. Erst dann wenn keiner zugeschlagen hat, geht es auf den freien Markt. Natürllich gibt es bei den vielen Objekten etwas Verhandlungsspielraum. Das ist aber sehr Einzelfallbezogen und liegt in der Regel allenfalls bei 10 -15 %. Da wird tatsächlich halt der Markt ausgetestet. In der Regel macht es kein Sinn am nächsten Tag als Anzeige bei scout freigeschaltet wurde hinzurennen und noch ein Angebot mit 40 % Abschlag zu unterbreiten. Da wartet lieber je nach Objekt 2-3 Wochen oder 2-3 Monate ab. Falls die Bude noch da ist, kann man eigene Preisvorstellung übermitteln. Da ist auch der Makler in der Regel deutlich mehr gesprächtsbereit, weil er keinen Lust hat unzählige Besichtigungen durchzuführen und möglicherweise auch Eigentümer ihn etwas drängen Ergebnisse zu liefern.
  11. Wir mussten die Umstellung 2015 in einem Objekt machen, weil die Vermietung mit Nachspreicher gar nicht möglich war. Bei 735 m2 Wohnfläche (ca. 52 Heizkörper) hat der Spaß rund 40.000 Euro plus Gasanschluss gekostet (ohne Malerarbeiten, ohne Kunstoffleisten) Von der Ausführungsqualität war ich jedoch nicht wirkich begeistert (Vor- Rücklauf vertrauscht, nach Fertigstellung die Anlage nicht richtig eingemessen, Verbindungskabel mit der steuerung vergessen und und und...)
  12. Sanierungskosten

    Ohne Objekt genau zu kennen Dach 30.000 Euro Dämmung des Daches+ Trockenbau 5000 Euro Elektrik 10.000 Euro Malerarbeiten 15.000 Euro Laminatboden (zu 15 Euro m2) 5000,00 Euro Bäder (je nach der Größe) 10.000 Euro Richtwert bei so einer Sananierung von 300 Euro bis 600 Euro (ohne Dach) pro m2. Mit einem Allrounder genau so wie dem Architekten wird es ehe schlecht funktionieren. Für das Dach und Elektrik braucht man schon jeweils einen Fachmann. Für den Architekten ist der Bauvolumen zu gering, sodass der wenig Interesse an den Ausschreibungen usw hat. Darf ich fragen wo liegt die Immobilie? Sonst könnte ich ein Paar empfehlungen aussprechen...
  13. Besichtigung

    Wenn man die Lage kennt und der Makler vor der Besichtigung zumindest einen Grundriss und Mietaufstellung gestellt hat, reichen für eine Wohnungsbesichtigung 5 Minuten vollkommen aus. (Mieter anschauen, Bad und allgemeinen Zustand der Wohnung beurteilen(damit man ungefähre Vorstellung bekommt ob bei dem Mieterwechsel mit Kernsanierung zu rechnen sei oder nur das Streichen reichen würde). Ich stelle mir immer die Frage ob ich die Wohnung selbst anmieten würde. Nach dem letzten Kauf - da gab es gewisse Meinungsverschiedenheiten mit dem Verkäufer - Stichwort arglistige Täuschung- bin ich der Meinung, dass egal ob man sich für Profi hält oder als Anfänger die erste Immobilie kauft es nicht schaden würde sämtliche Wohnungen zu besichtigen und zwingend Mieter auf eventuelle Mängel anzusprechen (es sei denn mann möchte die Bude unbedigt haben, da es die einmalige Lage die in den nächsten 10 Jahren nicht geben wird oder man kauft wirklich unter dem Markt z.B. für 300-400-500 Euro m2 im RuhrGebiet - dann ist der Zustand tatächlich ehe nachrangig oder schon eingepreist.