eugkoll

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  1. eugkoll

    Zukunft der Immobilie als Investment

    Ich halte bei deinen Rahmenbedingungen (selbst noch in der Ausbildung, in den nächsten Jahren kein gesichtertes Arbeitseinkommen) die Beschäftigung mit den Immobilien ehe als Hobby oder Zeitvertreibung. Aus meiner Sicht wird die Investition in deine Ausbildung (Zustatzkenntnisse, ggf. Studium, Master, Doktortitel usw... gegenwärtig deutlich mehr als Kauf einer Kleinswohnung bringen... Wenn du dich für die Immobilien interessierst, dann versuch dass du in diesem Gebiet nach Abschluss deiner Ausbildung/Studiums tätig wirds. Da kann du deutlich fachmännisch agieren und ernorm viel knowhow sammeln. Die Geschichten wie von JB, der mit 10 t Euro angefangen hat, sind nur auf dem steigenen bzw. wachsenden Markt bei passenden Rahmenbedingungen möglich. Es war wirklich eine Nische, die mittlerweile nicht mehr gibt. Da muss man einfach zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein (eigentlich wie in jedem Geschäft). In unserer Gegend ( Ruhrgebiet Rheinland) kommen exter wenig Objekte in der Preisklasse unter 600-700 Euro m2 auf den Markt. Wenn so ein Objekt kommt, dann ist der vergleichsweise klein 200-300 t. Euro und relativ schnell weg. So war z.B. vor kurzem in einem MFH in Duisburg. Vertretbare lage, komplet leerstehend, Auflagen der Stadt für die Neuvermietung sind zu erfüllen. War nur wenige Tage bei Scout drin. So ein Objekt ist heute ehe Rarität und für einen richtigen Kapitalanleger wegen des Sanierungsaufwandes und geringen Mieteinnahmen ehe uninteressant. Als Anfänger ohne EK und entsprechneden Referenzen bekommt man so etwas auch nicht finanziert. Da kann nur der Sanierungsprofi wie JB kaufen, weil das sein Hauptgeschäft ist und er davon lebt. Ich persönlich halte mich mittlerweile bei solchen Kleinsimmobilien zurück, weil ich einfach festgestellt habe, dass die Inverstitionen in die Objekte die weniger als 80.000 Euro ME pro Jahr bringen zeitlich kaum lohnen, weil ich mehr Geld in meinem Hauptgeschäft verdienen kann. Wir haben im Juli ein MFH gekauft und so wie es aussieht komme ich zu der Sanierung frühestens im April 2019, weil bis dahin alles zeitlich voll ist und einfach keine Zeit gibt sich noch darum zu kümmern. Die Immobilien sind kein passives Einkommen sondern erfordern wie jede wirtschaftliche Tätigkeit fleiß und Arbeit. Sonst hat du nur leerstand und Probleme mit den Mietern. Eigentlich stimme ich dem Arnd im wensentlichen zu, jedoch mit einer Ausnahme, weil man früher noch vor 4 bis 6 Jahren trotz der anderen Finanzierungsbedingungen sich noch eine Immobilie nach der Lage, Zusand usw... wirklich wählen könnte. Heutzutage muss man schon froh sein, wenn irgendeine Bruchbude bekommen hat... Aus meiner Sicht dass ist der wesentliche Knackpunkt. Aus meiner Sicht ist daher der Einstig in die Immobilien als Anlageobjekte gegenwärtig nicht zu emfehlen. Möglicherweise mit der Ausnahme das man ein Schnäppchen findet oder für Eigennutzung kauft.
  2. eugkoll

    Spekulationssteuer berechtigt oder nicht?

    Das ist natürlich eine etwas blöde Situation, aber dein Steuerberater hat nicht umsonst seine Prüfung gemacht. Leider liegt bei dem vorliegenden Sachverhalt eindeutig ein steuerpflichtes privates Veräußerungsgeschäft vor, sodass du dich mit der Steuernachzahlung ehe abfinden muss. Die Ausnahmen sind von dem Gesetzgeber ausdrücklich definiert - etweder haltedauer von 10 Jahren oder ausschließliche Eigennutzung von der Anschaffung bis zur Veräußerung oder zumindest die ausschließliche Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Keine von diesen Voraussetzungen ist leider in deinem Fall erfüllt. Diese Voraussetzungen sind ausdrücklich im § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelt, sodass man da keine Präzidenzfälle braucht. Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; Das ist keine Aufgabe der Bank bzw. des Maklers oder des Notars dich in den steuerlichen Angelegneheiten zu beraten. Dafür muss man ggf. dem Steuerberater den Rat holen, der deine steuerlichen Angelegenheiten kennt. Die Abgabe der Steuererklärung ohne den Verkauf des Hauses zu berücksichtigen halte ich für gewagt, weil in dem entsprechenden Formular angegeben wird dass in dem Erklärungszeitraum keine Veräußerungsgeschäfte getätigt wurden, was bei dir nicht der Fall ist. Früher oder Später wird das Finanzamt aufgrund der Mitteilung des Notars auf den Verkauf der Immobilie kommen. Da bekommt man noch im schlimmsten Fall die Hinterziehungszinsen von 6 % drauf geschlagen. Falls dein Steuerberater dies mitgetragen hat, wird das aber ehe das Problem von seiner Haftlichtversicherung...
  3. eugkoll

    Netto Einkommen

    Natürlich kann man auch noch heute ein Paar günstige ETWs erwerben, weil tatsächlich die meisten Anleger sich mit solchen Kleinstobjekten kaum beschäftigen wollen, weil der Aufwand für die professionelle Investoren in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ertrag steht. Da kommt man relativ schnell tatsächlich auf 5 oder 10 Einheiten, auch im heutigen Marktumfeld. Das Problem ist aber dass es ja alles Kinderkramm ist und für den weiteren Sprung aus dem Amateuerverein in die Kreisliga einfach die geeigneten Objekte auf dem Markt fehlen. Durch die Mieteinnahmen von 10 Kleinstwohnungen bekommt man nicht wenn überhaupt 1800 Euro netto ersetzt. Dafür hat man unmenge Arbeitbei der neuvermietung, weil die Objekte meistens gestreut durch die Gegend liegen, man muss mit den zahlreichen Verwaltungen kämpfen, an den Versammlungen von den Wohnungseigentümern teilnehmen und und und... Für die Banken - was bereits angesprochen wurde - das ist da ganze finanzierungstechnisch auch wenig Interessant. Das Geschäftskonzept von JB ist der Erwerb von unterbewerteten MFHs in einfacheren Lagen, die man durch gezielte Maßnahmen schnell aufwerten kann. Durch den Kauf von dem MFH belibt man Herr der Dinge im eignenen Objekt, braucht man keine Wohnungseigentumsverwaltung die schenell 20 Euro pro Eineit und Monat kostet, man kann selbst entscheiden was, wann und mit welchem Handwerker was macht. Diese Objekte sind heute auf dem Markt kaum noch vorhanden und so wie es gegenwärtig aussieht, wird es sich in der absehbaren Zeit wenig daran ändern.
  4. eugkoll

    Netto Einkommen

    Ich glaube es wäre aber kein Geheimnis ganz offen zu sagen, dass es heute mit 10.000 Euro und 1800 Euro Nettoeinkommen kaum noch funktioniert hätte - innerhalb von 5 Jahren auf 100 Einheiten und geschätzen 300-400.000 Euro mieteinnahmen zu kommen). Auch wenn man ausschließlich in Gelsenkirchen-Mitte oder Duisburg Marxloh oder anderen zukunftsorientierten Standorden der Republik kaufen würde. Vor 5 Jahren hat sich kaum jemand für die Objekte mit höhren Leerstand, Sanierungsaufwand... in einfacheren Lagen interessiert. Für einen richtigen Kapitalanleger wie z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt oder Unternehmer war entweder der Aufwand viel zu hoch oder Mietklientel nicht so passend. Seit 2014 wird aber auch an solche Objekte immer schwiergier zu kommen... Auch wenn offensichtlich es bei JB noch enigermaßen funktioniert. Das ist wie in jedem Geschäft: mann muss einfach gewisse Marktkenntnisse, Kontakte und Erfahrung haben und einfach zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort zu sein.... Für Anfänger ist der Zeitpunkt zum Einstieg ganz falsch, weil es entwieder extrem überteuerte Bruchbuden auf dem Markt gibt oder die Objekte die nicht finanzierbar sind und ausschließlich für Profis in Betracht kommen. Alles andere wird ohnehin binnen weniger Stunden/Tage - falls überhaupt auf den Immbilienscout24 kommt reserviert und gekauft. Als Immobilieninvestor mit vernünftiger Bonität und ausreichendem (Arbeits)Einkommen hat man derzeit nahezu unbegrenze Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn man als Anfänger weder vernünftiges Einkommen noch Eigenkapital vorweisen kann, dann würde ich von einem Investment in dem gegenwärtigen Marktumfeld ehe ganz abzuraten. Alles andere wird wie JB007 in seinen anderen Tread erwähnt hat ehe in der Privatinsolvenz enden. Und da spielt keine große Rolle was die Ehefrau oder Freundin verdient...
  5. Das ist aber nicht nur in Ostdeutschland so. In Essen und Ruhr-Gebiet sind die Preise ebenfalls stark angestiegen. Es gibt heutzutage kein Grund eine Immobilie die Erträge bringt zu verkaufen. Finanzierung bekommt man ohne Probleme. Was soll man mit dem Erlös machen?
  6. Aus meiner Sicht ist der Kaufpreis einer Immobilie als Anlage vertrebar, wenn ich damit Geld verdienen kann und beim Verkauf kein Verlust sondern hoffentlich eine Wertsteigerung bekomme. Aus meiner Sicht muss die Immobilie wie MMM schon sagte mindestens 7-8 % Rendite abwerfen, wobei bei solchen Vorgaben schon um etwas verwaltungsarme Liegenschaft in vermietungssicheren Lage handeln soll. Sonst würde ich es einfach lassen. Ich bin der Meinung dass mit Wohnimmobilien derzeit kaum noch Geld verdienen lässt weil der Markt extrem übertlaufen ist. Natürlich kann man da noch hin und wieder ein Schnäppchen machen (insbesondere bei Wohnungen oder ein Offmarket Angebot). Aber im Bereich MFH ab 500.000 Euro aufwärts ist gegenwärtig in unserer Gegend (Essen und Umgebung) ist der Markt leergefegt. Man bekommt nicht mal ein MFH mit Gewerbeanteil zu vertrebaren Faktoren. Man muss einfach Geduld haben und warten können um die Entscheidung später nicht zu bereuen.
  7. Ich glaube gegenwärtig ist einfach der verkehrte Zeitpunkt für den Einstieg, insbesondere in deiner Gegend. Die Nachfrage ist extrem hoch, die Kaufpreise haben sich stark angezogenen. Für Eigennutzer lohnt sich das ganze immer noch durch die niedrigen Zinssätze. Als Anlageobjekt sind die Faktoren 20 Fach plus aus meiner Sicht ehe ungeeignet, weil es immense Kosten gibt, die in keinem Buch oder keiner Tabelle beschrieben sind bzw. vorhergesehen werden können. Eine 100 % Finanzierung würde ich persönlich keinem Anfänger empfehlen. Die beste Strategie ist abwarten, Eigenkapital ansparen, Markt beobachten und sobald es eine vertrebare Immobilie gibt, sofort zuschlagen :).
  8. eugkoll

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Das machen leider nicht sämtliche Makler. Ehe im Gegenteil. Bei Scout24 werden meistens nur die schönsten Bilder gepostet. Mietverträge oder eine anständige Mietaufstellung bekommt man zum Teil auch auf Anfrage nicht. Ich war vor kurzem bei einem Objekt: Gewerbeliegenschaft, richtige Bruchbude, "aktuelle" Mietaufstellung aus 2017. Mietverträge wurden trotz Anfrage in der zweiten Besichtigung mit dem Eigentümers nicht vorgelegt. Der Eigentümer legte seine Anlage V aus 2016 vor. Aus der ergibt dass die Kaltmieten in der Mietaufstellung eigentlich ehe richtung Bruttomieten inkl. Betriebskosten zu verstehen sind. Unterlagen zum Teil lückenhaft, Altlastenauskunft - Gebäude befindet sich auf einer Altlastenverdachtsfläche - nicht mal beantragt. Vor kurzem gab es mehrere Ordnungsverfahren durch die Bauaufsicht. Unterlagen liegen mal nicht ansatzweise vor. Es soll eine Baugenehmigung für die Legalisierung der gegenwärtigen Nutzungen beantrag worden. Ebenfalls soll ein Branschutzkonzept erstellt worden sein. Diese hat man auch auf die Anfrage nicht mal bekommen. Besichtigungstermin war reine Zeitverschwendung. Ich habe dem Makler bereits in dem ersten Besichtigungstermin einen Betrag genannt was ich für die Immobilie in dem Zustand (Gewerbeimmobilie, einfache Lage, etwas schwierige Mieter, Zustand reine Bruchbude, kaum finanzierbar) für vertretbar halte. Wie groß war meine Überraschung als ich bei dem zweiten Besichtigungstermin, der eignetlich von dem Makler vorgeschlagen wurde, um die offenen Fragen zu klären, dem Eigentümer ebenfalls diesen Betrag genannt habe der aber fast umgefallen ist, weil offensichtlich der Makler gar nicht für nötig gehalten hat diesen über meine Preisvorstellung zu informieren. Der Besichtigungstermin war sofort zu Ende, weil der Eigentümer mitgeteilt hat, dass der Verkäuf für diesen Betrag nicht mal Ansatzweise (war ca. 33 % unter dem Inseratspreis) in Betracht kommt. Da frage ich was da der Makler überhaupt macht und wofür der von mir bezahlt werden soll. Wir sprechen da nicht über ein MFH oder überschaubaer Immobilie für Eigennutzung. Da bin ich der Meinung dass es ja die Aufgabe des Maklers sämtliche Unterlagen im Vorfeld einzuholen, eine anständige Mietaufstellung vorzubereiten, offene Fragen insbesondere im Hinblick auf Ordnungsverfahren usw... zu klären und bei dem Eigentümer notfalls nachzuhacken... Makler war bei einem deutschlandweit tätigen Unternehmen angestellt... Zahlt mir der Makler meine 3 Arbeitstunden für solche Zeitverschwendung?
  9. eugkoll

    Stromausfall: Mieter holt nachts einen Fachmann. Wer zahlt?

    Ich hätte persönlich dem Mieter mitgeteilt, dass die Kosten in voller Höhe nicht übernommen werden können, weil die Beauftragung des Handwerkers ohne Rücksprache mit dem Vermieter erfolgte. Ich bin hier der Meinung, dass der Mieter zur Selbstnahme gar nicht berechtigt wäre bzw. allenfalls diese klar und deutlich ankündigen sollte. Aufgrund des Sachverhalts, dass in der Wohnung ein neugeborenes Kind war, kann das Gericht im Zweifel auch zu dem Schluss kommen, dass der Vermieter ggf. auch den Notdienst holen müsste um den Stromausfahl zu beseiten. Ich glaube bei jeder Elektroinnung oder wie die da sich nennen gibt es son einen Notdienstelektriker der außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erreichbar und im Einsatz ist. Da wird ggf. die Notdienstpauschale erhoben oder halt die üblichen Stundensätze mal 2. Aber auch als Notdiensteinsatz halte ich bis max 300 Euro inkl. Steuer für akzeptabel. Jeweils halbe stunde anfahrt abfahrt plus eine Stunde vor Ort. Die Lehre ist von dem ganzen ist aber, dass man entweder einen Hausmeister braucht, der sich damit auskennt und auch Nachts notfalls rausfäht oder man selbst damit auskennen und ggf. rausfahren muss- auch wenn dies vermutlich in keinem Buch zu der finanziellen Freiheit und dem passiven Einkommen steht :)==).
  10. eugkoll

    Hausverwaltung Betrug?

    Ihrer Zusammenarbeit mit der Verwaltung liegt bestimmt ein Verwaltungsvertrag zu Grunde wo die Vergütung des Verwalters geregelt ist. Die monatliche Grundgebühr von 250 Euro (vermutlich inkl. 19 % MwSt.) für die Verwaltung von 10 Wohneinheiten scheint auf den ersten Blick mehr oder weniger angemessen zu sein. Bei der Hausmeistervergütung handelt es sich eigentlich um die Betriebskosten die auf die Mieter umlegbar sind und eigentlich mit der Verwaltung wenig zu tun haben. Für die weitere Abbuchungen müssen Sie von Ihrem Verwalter jeweils eine nachprüfbar Rechnungen bekommen welche Leistungen da erbracht worden sind nebst entsprechenden Aufzeichungen. Das diese "zusätzlichen" Leistungen bei Ihnen so regelmäßig anfallen erscheint jedoch etwas merkwürdig.
  11. eugkoll

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Das halte ich ehrlich gesagt für grob fahrlässig. Ich gebe grundsätzlich kein Schlusselraus bis die Kaution (ggf. erste Rate) und die Erste Miete tatsächlich gezahlt worden sind.
  12. eugkoll

    An die Essen-Kenner / kleine ETW nähe Uni

    Die Gegend ist natürlich nicht die Feinste aber Kaufpreis ist vertretbar.
  13. eugkoll

    Was ist ein MFH in Gelsenkirchen wert?

    Aus aktuellen Anlass ein Paar spannende Videos für dei auswertige Investoren die überlegen in Geslenkirchen zu investieren
  14. Die Handwerker haben im Gegensatz zu Anwälten, Notaren usw... keine Gebührenordnung. Stundensätze sind im Verhandlungssache und 60 Euro netto die Stunde sind mittlerweile zum Teil üblich. Das ist halt der freie Markt und solange genug Auftraggeber gibt die bereit sind solche Preise zu bezahlen wird da keine Änderungen geben. Bester Beispiel aus dem Bekanntenkreis wurde heute erzählt: Störung der Heizungsanlage. Der Hausherr ruft um 15 Uhr bei dem Heizungsmenschen an und fragt ob man jemanden vorbeischicken könnte. Jetzt ist Sommer und es sei nicht so dringend. Da hört er am Telefon: Ja ist kein Problem, wir können gleich vorbei kommen, haben aber um 16 Uhr Feierabend, das würde dann als Notdienst zum 3 Fachen Stundensatz abgerechnet. Auf die Frage ob man eventuell in den nächsten Tagen zu den üblichen Arbeitszeiten jemanden vorbeischicken kann, hört man am Telefon dass man sonst keine freien Kapazitäten hat und leider den Auftrag nicht annehmen würde. Ich persönlich finde es einfach ungesund.
  15. Das Problem glaube liegt ehe darin, dass auch mitterweile in Ruhr-Gebiet (Duisburg-Marxloh und Gelsenkirchen-Schalke-Nord ausgenommen) kaum Objekte jenseits dieser Grenze gibt . Sollte jedoch etwas in dieser Preisklasse auf den Markt kommen, handelt es sich meistens um etwas Poblembehaftete immobilien mit Sanierungbedarf, Leerstandsproblematik, Gewerbeanteil etc.. Diese sind für reine Kapitalanleger in der Regel uninteressant, da zu viel Arbeitsaufwand erforderlich oder für viele Intreressenten einfach nicht finanzierbar, da keine Bank sich auf 100 % Finanzierungen bei 70 % Leerstand einlässt. Wer möchte heutzutage eine Immobilie verkaufen, die rund läuft ohne extrem viel Aufwand Mieteinnahmen generiert? Da mann mittelfristig bei der gegenwärtig auch im Ruhr-Gebiet ausufernden Bautätigkeit Probleme bei der Vermietung in einfachen Lagen geben wird ist schon abzusehen. Gegenwärtig ist jedoch davon wenig zu Spüren. Also Party geht noch weiter :)))