Albert Stranz

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  1. Webinar #06 - Steuer 1 x 1 für Immobilienanleger

    Hallo Akkarin, Danke für deine Antwort! Ich möchte dir diesmal nur kurz antworten, um die Diskussion nicht ins Uferlose laufen zu lassen. Du kommst immer wieder auf das Thema Entfernungspauschale zurück. Vermieter haben im Regelfall keine erste Tätigkeitsstätte, da Sie Ihre Immobilien nicht das ganze Jahr über an mindestens 2 vollen Arbeitstagen die Woche aufsuchen. (Für das neue Reisekostenrecht ist die Frage nach der ersten Tätigkeitsstätte bei Vermietern richterlich meines Wissens auch noch gar nicht geklärt.) Ohne erste Tätigkeitsstätte, gibt es keine Entfernungspauschale. Daher ist die Entfernungspauschale für Vermieter weniger interessant. Stattdessen können Vermieter die meist vorteilhafteren Reisekosten geltend machen. Zu der Frage vom Webinar, um die es hier eigentlich geht, kannst du die diskutierte BFH Entscheidung nachvollziehen. Du stimmt mir im Ergebnis also zu, dass ein Vermieter, der einen betrieblichen Pkw hat bzw. einen Pkw zur Nutzung von seinem Arbeitgeber erhält und die Nutzung für Privatfahrten mit der 1%-Regelung versteuert, für die Fahrten mit diesem Pkw (mangels eignen Aufwändungen) keine Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann. Damit ist die Frage aus dem Webinar geklärt. (Nur am Rande: Ein Arbeitnehmer, der einen Dienstwagen auch für die Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte nutzen darf, muss diese Nutzung ebenfalls lohnversteuern. Er muss insoweit also Einnahmen versteuern. Im Gegenzug darf er wie alle anderen Steuerpflichtigen die Entfernungspauschale für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte als Werbungskosten abziehen. Schreib mir doch eine PN, wenn du immer noch grundlegende Verständnisschwierigkeiten etc hast.)
  2. Webinar #06 - Steuer 1 x 1 für Immobilienanleger

    Hallo Akkarin, danke für deine Antwort. Ich stimme dir insoweit zu, dass es sich im Urteilsfall um Betriebsausgaben bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit handelt und nicht wie im gefragten Sachverhalt um Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Die Argumentation des BFH lässt sich meiner Ansicht nach zu 100 % auf unseren Fall übertragen. Ein Werbungskostenabzug ist in dieser Konstellation nicht möglich. Im Detail: Zur dahinterstehenden Argumentation des Urteils hier ein Auszug aus der Pressemitteilung zum Urteil (in eckigen Klammern meine Ergänzungen zur Verdeutlichung, dass es sich auch auf Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung übertragen lässt): Der Abzug von Betriebsausgaben im Rahmen der Einkünfte aus selbständiger Arbeit [Ein Abzug von Werbungskosten im Rahmn der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung] setzt voraus, dass beim Steuerpflichtigen selbst und nicht bei Dritten Aufwendungen entstanden sind. Die Aufwendungen müssen zudem durch die selbständige Tätigkeit [durch die Vermietungstätigkeit] veranlasst worden sein. Im Streitfall trug jedoch der Arbeitgeber des Klägers sämtliche Kosten des PKW und es lag kein Fall vor, in dem man dem Kläger ausnahmsweise die Aufwendungen des Arbeitgebers als eigene zurechnen konnte. Die Anwendung der 1 %-Regelung erfolgt zudem unabhängig davon, ob und wie der Arbeitnehmer den PKW tatsächlich nutzt. Es ergeben sich daher für den Arbeitnehmer auf der Einnahmenseite keine nachteiligen Folgen daraus, dass er den Dienstwagen auch zur Erzielung anderer Einkünfte einsetzt. Entsprechend kann dann im Rahmen der anderen Einkünfte, hier der Einkünfte aus selbständiger Arbeit [hier der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung], nicht davon ausgegangen werden, dass beim Steuerpflichtigen ein Wertabfluss stattfindet. Wenn du trotzdem der Auffassung bist, dass Urteil lässt sich nicht auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übertragen, kannst du dich gerne mit dem Finanzamt streiten. Meiner Ansicht nach hat das aufgrund des genannten BFH Urteils wenig Aussicht auf Erfolg - es sei denn, du hast noch andere gewichtige Argumente. Zur Entfernungspauschale und den Reisekosten Hier muss begrifflich unterschieden werden. Mit der Entfernungspauschale wird der Aufwand zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte berücksichtigt. Diese beträgt 0,30 € pro km unabhängig vom Transportmittel, jedoch nur für die einfache Strecke (nicht 2-mal für Hin- und Rückweg, sondern nur 1-mal). Eine erste Tätigkeitsstätte haben viele Angestellte. Eine vermietete Immobilie stellt grundsätzlich keine erste Tätigkeitsstätte dar. Reisekosten sind Aufwendungen für alle beruflichen oder betrieblichen Reisen (auswätige Tätigkeiten), nicht jedoch Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte. Zu den Reisekosten gehören Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwendungen, Übernachtungskosten, Reisenebenkosten. Bei den Fahrtkosten gibt es die optionale/wahlweise Vereinfachungsregelung, dass bei Fahrten mit dem Pkw 0,30 € pro gefahrenen Kilometer als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigt werden dürfen (Motorrad 0,20 €/km), vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 4a S. 2 EStG, BMF vom 24.10.2014 (BStBl. I S. 1412) Randziffer 36. Lt. BFH-Urteil geht das aber nicht, wenn man einen Dienstwagen nutzt, den man mit der 1%-Regelung für Privatfahrten versteuert (vgl. Ausführungen oben). Wer bei seiner auswärtige Tätigkeit zu Fuß oder mit dem Fahrrad unterwegs ist, kann hierfür keine pauschalen (und tatsächlichen) Fahrtkosten geltend machen. Ich hoffe meine Ausführungen sind verständlich und verwirren dich nicht.
  3. Webinar #06 - Steuer 1x1 für Immobilienanleger

    Im Webinar sind ja noch ein paar Fragen aus der Fragerunde offen geblieben. Hier die Antwort im Nachgang. Nach kurzer Recherche kann ich die folgende unverbindliche Auskunft geben: 1) Außenanlagen Es kommt darauf an, ob es sich bei den Außenanlagen um selbständige Wirtschaftsgüter handelt oder ob diese steuerlich zum Gebäude gehören. Es kommt darauf an, ob ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude besteht. In diesem Bereich gab es ein paar Gerichtsurteile, die Einzelfälle entschieden haben. Danach sind Garagen grundsätzlich mit dem Gebäude abzuschreiben. In einem extremen Ausnahmefall (Garagen waren nachträglich errichtet und zum Teil an Nichtbewohner vermietet) handelte es sich um ein selbständiges Wirtschaftsgut. Die Umzäunung (auch mit Pflanzen) zähle bei Immobilien im Privatvermögen ebenfalls grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Eine bepflanzte Gartenanlage zähle als selbständiges Wirtschaftsgut, welches über 10 Jahre abgeschrieben werden könne. Straßenzufahrten und Platzbefestigungen seien grundsätzlich ebenfalls selbständige Wirtschaftsgüter, es sei denn diese gehören zu einem Kfz-Stellplatz oder einer Garage. Freistehende Gartenhäuser, Gartenlauben, Wintergärten seien ebenfalls selbständige Wirtschaftgüter und gesondert über deren betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Meiner Ansicht nach lohnt der Aufwand für die gesonderte Abschreibung der selbständigen Wirtschaftsgüter bei den Außenanlagen in den meisten Fällen nicht, wenn man den Zeitaufwand dafür berücksichtigt. Es ist aber grundsätzlich möglich. 1) Firmenwagen und Reisekosten bei Vermietung und Verpachtung Es geht um folgenden Fall: Investor A erhält von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen. Für die Privatnutzung erfolgt eine Versteuerung nach der 1%-Regelung. Dieser Firmenwagen wird auch für Fahrten im Rahmen der Vermietungstätigkeit genutzt. Können Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden? Kurze Antwort: Nach dem Urteil des BFH vom 16.07.2015 – III R 33/14 ist dies nicht möglich.
  4. Webinar #06 - Steuer 1 x 1 für Immobilienanleger

    Im Webinar sind ja noch ein paar Fragen aus der Fragerunde offen geblieben. Hier die Antwort im Nachgang. Nach kurzer Recherche kann ich die folgende unverbindliche Auskunft geben: 1) Außenanlagen Es kommt darauf an, ob es sich bei den Außenanlagen um selbständige Wirtschaftsgüter handelt oder ob diese steuerlich zum Gebäude gehören. Es kommt darauf an, ob ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude besteht. In diesem Bereich gab es ein paar Gerichtsurteile, die Einzelfälle entschieden haben. Danach sind Garagen grundsätzlich mit dem Gebäude abzuschreiben. In einem extremen Ausnahmefall (Garagen waren nachträglich errichtet und zum Teil an Nichtbewohner vermietet) handelte es sich um ein selbständiges Wirtschaftsgut. Die Umzäunung (auch mit Pflanzen) zähle bei Immobilien im Privatvermögen ebenfalls grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Eine bepflanzte Gartenanlage zähle als selbständiges Wirtschaftsgut, welches über 10 Jahre abgeschrieben werden könne. Straßenzufahrten und Platzbefestigungen seien grundsätzlich ebenfalls selbständige Wirtschaftsgüter, es sei denn diese gehören zu einem Kfz-Stellplatz oder einer Garage. Freistehende Gartenhäuser, Gartenlauben, Wintergärten seien ebenfalls selbständige Wirtschaftgüter und gesondert über deren betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Meiner Ansicht nach lohnt der Aufwand für die gesonderte Abschreibung der selbständigen Wirtschaftsgüter bei den Außenanlagen in den meisten Fällen nicht, wenn man den Zeitaufwand dafür berücksichtigt. Es ist aber grundsätzlich möglich. 1) Firmenwagen und Reisekosten bei Vermietung und Verpachtung Es geht um folgenden Fall: Investor A erhält von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen. Für die Privatnutzung erfolgt eine Versteuerung nach der 1%-Regelung. Dieser Firmenwagen wird auch für Fahrten im Rahmen der Vermietungstätigkeit genutzt. Können Fahrtkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden? Kurze Antwort: Nach dem Urteil des BFH vom 16.07.2015 – III R 33/14 ist dies nicht möglich.
  5. Webinar #06 - Steuer 1x1 für Immobilienanleger

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    Grundlagen der Besteuerung privater Immobilienanlagen präsentiert von @Albert Stranz In diesem Webinar lernst Du von meinem Gast Albert Stranz, worauf es steuerlich beim privaten Immobilieninvestment ankommt. Er erläutert Dir die Grundzüge der privaten Verrmietung und Verpachtung, zeigt Dir wie Du die Abschreibung von Immobilien ermittelst, was Du absetzen kannst und vor allem gibt er Dir einige sehr wertvolle Tipps & Tricks für den Umgang mit dem Finanzamt an die Hand. Zudem werden die Vor- und Nachteile verschiedener Gesellschaftsformen besprochen. Albert ist Autor des Buchs "Steuerleitfaden für Vermieter" und selbst Immobilieninvestor. Zudem ist er ehemaliger Finanzbeamter und weiß also, wovon er redet. Die Aufzeichnung des Webinars findet Du hier: http://immopreneur.de/webinar-archiv/webinar-06-steuer-1-x-1-f%C3%BCr-immobilienanleger/