Jens Z

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  1. Hallo Tobias, vielen Dank für den Hinweis. Ich habe ein Angebot vom Makler für 51k, nach Telefonat meinte er, der VK würde auf 44-45k runter gehen. Nach Rechnerei mit dem Hausgeld und unter der Prämisse, dass ich wie immer pauschal 100% Finanzierung, 2% Zins und 2% Tilgung ansetze, sowie eine Mindestrendite von 7% (Jahreskaltmiete auf GIK) erwarte (dies ist erfüllt), habe ich immer noch einen negativen CF (nach Steuern, Finanzierung, eigene SE-IHR, nicht umlagefähige Betrk.) von -11 € p. Monat bei einem Netto-KP von 38k €. Kalkulatorischer Mietausfall ist hier nicht angesetzt. Rechne ich das zu streng?
  2. Hallo Norbert, danke für Deine Einschätzung. In der Tat ist meine größere Sorge, dass der Cashflow nach meiner dargestellten Kalkulation aufgrund des hohen Hausgeldes nicht auskömmlich ist, und ich möchte für ETW-Käufe kein laufendes Geld einbringen und eine Farm aus "Alligator-Investments" aufziehen... Die bisherigen Informationen zu Instandhaltungen waren recht ausführlich, die Verwaltung versucht auch anfänglich, mit kleineren Reparaturen zu flicken. Allerdings scheinen mittlerweile einige Probleme aus dem Bau selbst oder durch die Zeit angefallen zu sein (Rohrbrüche tauchen häufig auf, Heizungen durch Einrohrsystem funktionieren nicht, Dach wird gemacht, Fenster haben zu schlechte U-Wert mit 3, daher Austausch der Fenster angedacht). M.E. sind hier eine Verkettung von fälliger Instandhaltung und Mängel des Baujahres zusammen aufgetreten. Interessanterweise "fliehen" nun auch einige Miteigentümer aus diesem Komplex... Wenn ich das Hausgeld auf dem bisherigen Stand übernehme, bin ich im negativen Cashflow nach kalkulatorischen Kosten, gerechnet nach KM- nicht umlagefähigem IST-Hausgeld gemäß WP und nach Finanzierung bin ich knapp auf Null ohne Puffer.
  3. Ich bin noch am Überlegen....aber im Grunde ist diese Analyse schon am Kippen. Das Kostenrisiko steigt weiter, und der Druck auf die Rendite nimmt zu. Denke, eine Wiedervorlage für später (wenn noch andere Objekte auf den Markt kommen, momentan ist eine Tendenz durch vermehrte Anzeigen aus dem Komplex zu sehen) macht Sinn. Ggf. ist dann der Sanierungsblock abgearbeitet.
  4. Hallo Fröhn, die Verwaltungsprotokolle aus den EVT sind recht ausführlich, es handelt sich hier in der Vergangenheit um Instandhaltungen für alle möglichen Schäden wie Abwasserrohre, Rohrbrüche, Aufzug, Fenster, Heizungen usw. Für die nächsten Jahre 3-5 Jahre rechnet man mit einem Aufwand von mind. 155k € zusätzlich zum Sanierungsaufwand (dargelegt mit 500k €). Dieses Thema wurde kontrovers diskutiert, auch aufgrund der steigenden Belastungen. Somit macht das schon Sinn, der Sinn stellt sich nur, ob in dieser Anlage von 1985 auf Dauer mit manigfachen Reparaturen zu rechnen ist, die die Zuführung zur IHR bei jährlich mindestens 100k € belassen. Daher meine Frage, ob Ihr Euch über so ein Objekt weiter Gedanken machen würdet bzw. die Sanierungsthematiken in die Preisverhandlung einbauen würdet, evt. würden Eigentümer aufgrund dieser Hausgeldbelastung gerne verkaufen. Am monatlichen Cashflow kann ich hier natürlich nicht viel ausrichten, das Mietverhältnis steht und die steigenden Hausgelder lassen keinen Ausweg zu. Auf aktuellem Stand ist die Wohnung cashflowseitig nicht ok. Danke Euch!
  5. Hallo, bei der kaufmännischen Prüfung eines Objektes beunruhigt mich aktuell etwas die Entwicklung des Hausgeldes. Dazu einmal die Rahmendaten: Baujahr 1985 (Komplex mit 4 geschossiger Bauweise). Die Wohnung ist aktuell seit ca. 1 Jahr vermietet inkl. TG-Stellplatz. Hausgeld gesamt 322,62 nicht umlagefähig 72,102 umlagefähiger Anteil 153,04 IHR im Hausgeld 97,487 ca. 50 qm Wohnung Kaltmiete inkl. TG-Platz 325 € In den Protokollen der WEG (mehrere Gebäude sind zu einer WEG zusammengefasst) wurden regelmäßig Instandhaltungen getätigt, die Protokolle waren recht ausführlich. In der WEG wurden seit 2012 eine jährliche Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan von 20k € auf nun 100k€ hochgeschraubt, auch, um eine spezielle Sanierung (500k€ Planbetrag) zu finanzieren. Da anhand der o.a. Daten die Wirtschaftlichkeit der Wohnung schwierig ist (100% Finanzierung angenommen mit 2% Zins und 2% Tilgung auf 10 Jahre) macht mir die Entwicklung des Hausgeldes etwas Sorgen. Nach meinen Berechnungen bin ich bei einem leicht negativen CF, was für mich ein Ausschlußkriterium ist. Meine Frage ist nun, ob nach der Aufstockung der IHR nun in der Folge wieder mit einer Reduzierung der IHR vom Niveau von jährlich 100k€ zu rechnen ist, da die Reparaturmaßnahmen laut WP mit Ausblick auf die nächsten 3-5 Jahre nach Aussage der Verwaltung nicht in deutlichem Volumen anstehen (Sanierung sollte 500k € kosten, es wurde vereinbart, dies nun sukzessive und kostenschonend zu machen, ein genauer Kostenbetrag wurde nicht genannt). Habt Ihr hier Erfahrungen oder würdet Ihr hier generell andere Überlegungen anstellen? Danke Euch!
  6. Hallo Kalle, würde als Neuer im Thema auch gerne aus Leverkusen vorbeikommen. Grüße, Jens