• Ankündigungen

    • Thomas Knedel

      Helfer gesucht für Immopreneur Kongress & Co.   15.10.2017

      Weitere Teammitglieder für die Unterstützung auf unseren Veranstaltungen gesucht!  Wir suchen für unsere Veranstaltungen (Immopreneuer Kongress und die neue ImmobilienOffensive) Teammitglieder, die uns regelmäßig auf unseren Events tatkräftig unterstützen möchten. Der Immopreneur-Kongress findet einmal im Jahr im November im Rhein-Main-Gebiet statt, die ImmobilienOffensive wird rund zehnmal im Jahr an unterschiedlichen Standorten (bundesweit) stattfinden. Wichtig ist, dass Du Wiederholungstäter bist, also immer wieder einmal an Events teilnimmst und uns tatkräftig unterstützt. Selbstverständlich belohnen wir Dein Engagement - die Details dazu findest Du weiter unten.  Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
      Du bist motiviert und möchtest uns regelmäßig auf unseren Veranstaltungen (vor Ort) unterstützen. Du möchtest die Möglichkeit nutzen uns auch einmal Backstage kennen zu lernen und das Pulsieren einer Veranstaltung hautnah mitzuerleben! Dann bist Du genaue der/ die Richtige! Sende uns einfach Dein kurzes Bewerbungsvideo! Erläutere in nicht mehr als drei Minuten, warum gerade Du der oder die Richtige bist. Warum möchtest Du uns unterstützen und Deine Zeit mit uns verbringen? Lasse einen Funken überspringen, was Dich motiviert und antreibt auch länger am Ball zu bleiben. Wir haben nur zwei formale Bewerbungsvoraussetzungen: Deine Begeisterung für Immobilieninvestments und unsere Veranstaltungen muss uns überzeugen. Zudem sollte uns Dein Video bis Sonntag, den 22.10.2017 erreichen (Bewerbungsschluss für diese Auswahlrunde)! Bitte sende uns Dein Video per Link (beispielsweise Dropbox) per E-Mail mit dem Betreff "Immopreneur Team" bis zum Sonntag, den 22.10.2017 an [email protected] Wir, das sind Thomas, Diana, Stephan, Arnd und die gesamte Immopreneur-Crew, freuen uns auf Deine Bewerbung!   

Jens Z

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  1. Kaufpreisaufteilung für Afa in München?

    Hallo Aleks, wahrscheinlich habe ich mich falsch ausgedrückt, ich meinte https://www.zvg-portal.de/. Dort kannst Du Dir mal Gutachten ansehen, es wird bei Wohnungen nach dem Ertragswertverfahren gearbeitet und dort abgeleitet der Bodenwert. Lies Dich mal ein, Deine zweite Rechnung sieht schon sinnvoller aus. Die Berechnung des BFM kenne ich nicht. Ich müsste auch noch einmal genau nachsehen, ich nehme immer die Wohnfläche des Gebäudes als Basis für die Berechnung. Evtl. weiß jemand anderes noch mehr hinsichtlich der richtigen Verwendung des BMF-Formulars, gib doch mal Bodenwert oder so ähnlich im Forum in der Suchfunktion ein. Ich meine, dort gab es mal eine Diskussion über das Thema. VG, Jens
  2. Kaufpreisaufteilung für Afa in München?

    Hallo Aleks, schau Dir mal bei einer gutachterlichen Bewertung über ZVS-Info die Aufteilung der Ertragswerte auf Bodenwert und Gebäudewert an. In der Regel benötigst Du dann die gesamte Wfl. des Gebäudes, dies wird dann mit dem Bodenrichtwert multipliziert und ergibt den Bodenwert des gesamten Gebäudes. Der Bodenwert deiner Wohnung sollte sich dann als MEA-Anteil auf Basis der gesamten MEA der WEG ergeben. Was kommt in diesem Fall raus? VG, Jens
  3. Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

    Hallo RP_VIE, der bisherige U-Wert der Fenster liegt bei 3, das ist zu hoch, es wurde auch ein besonderer Bauausschuss für das Thema Sanierung der Fenster und sonstigen Gewerke gebildet. Man befasst sich anscheinend stark mit dem Thema, allerdings wirkt die WEG etwas aufgeschreckt durch die steigenden Kosten in den Protokollen. Die Fenstersanierung wurde nun abgemildert und wird sukzessive getätigt mit Rücksicht auf die Eigentümer. Das Gebäude hat teilweise Erker aus Glas. Die Heizung scheint auch ein Problem zu haben. M.E. wurde - wie Du schon sagtest - das Gebäude seit Bau 1985 nicht weitergehend modernisiert. Hinsichtlich sonstigem Erhaltungszustand und Tatkraft der Hausverwaltung kann ich noch nicht viel sagen, ich hatte lediglich letztlich die Klingelschilder eines Hauses gesehen, die waren voll, allerdings recht schlampig und uneinheitlich verklebt. Ich müsste an die Sanierungsberichte aus dem Beirat kommen, um das Kostenrisiko abzusehen. Tendenziell finde ich das Objekt interessant, da es auch in einer sehr ruhigen und guten Bebauung liegt. Meine Idee wäre ein Gebot (nach Besichtigung) wenn ich mehr Einsicht in die Sanierung habe und dies einpreisen kann. @Norbert S.: das Objekt liegt im weiteren Einzugsgebiet der Rheinschiene, die 7% Rendite sind aber wohl eher eine Ausnahme. VG, Jens
  4. Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

    Hallo Tobias, vielen Dank für den Hinweis. Ich habe ein Angebot vom Makler für 51k, nach Telefonat meinte er, der VK würde auf 44-45k runter gehen. Nach Rechnerei mit dem Hausgeld und unter der Prämisse, dass ich wie immer pauschal 100% Finanzierung, 2% Zins und 2% Tilgung ansetze, sowie eine Mindestrendite von 7% (Jahreskaltmiete auf GIK) erwarte (dies ist erfüllt), habe ich immer noch einen negativen CF (nach Steuern, Finanzierung, eigene SE-IHR, nicht umlagefähige Betrk.) von -11 € p. Monat bei einem Netto-KP von 38k €. Kalkulatorischer Mietausfall ist hier nicht angesetzt. Rechne ich das zu streng?
  5. Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

    Hallo Norbert, danke für Deine Einschätzung. In der Tat ist meine größere Sorge, dass der Cashflow nach meiner dargestellten Kalkulation aufgrund des hohen Hausgeldes nicht auskömmlich ist, und ich möchte für ETW-Käufe kein laufendes Geld einbringen und eine Farm aus "Alligator-Investments" aufziehen... Die bisherigen Informationen zu Instandhaltungen waren recht ausführlich, die Verwaltung versucht auch anfänglich, mit kleineren Reparaturen zu flicken. Allerdings scheinen mittlerweile einige Probleme aus dem Bau selbst oder durch die Zeit angefallen zu sein (Rohrbrüche tauchen häufig auf, Heizungen durch Einrohrsystem funktionieren nicht, Dach wird gemacht, Fenster haben zu schlechte U-Wert mit 3, daher Austausch der Fenster angedacht). M.E. sind hier eine Verkettung von fälliger Instandhaltung und Mängel des Baujahres zusammen aufgetreten. Interessanterweise "fliehen" nun auch einige Miteigentümer aus diesem Komplex... Wenn ich das Hausgeld auf dem bisherigen Stand übernehme, bin ich im negativen Cashflow nach kalkulatorischen Kosten, gerechnet nach KM- nicht umlagefähigem IST-Hausgeld gemäß WP und nach Finanzierung bin ich knapp auf Null ohne Puffer.
  6. Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

    Ich bin noch am Überlegen....aber im Grunde ist diese Analyse schon am Kippen. Das Kostenrisiko steigt weiter, und der Druck auf die Rendite nimmt zu. Denke, eine Wiedervorlage für später (wenn noch andere Objekte auf den Markt kommen, momentan ist eine Tendenz durch vermehrte Anzeigen aus dem Komplex zu sehen) macht Sinn. Ggf. ist dann der Sanierungsblock abgearbeitet.
  7. Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

    Hallo Fröhn, die Verwaltungsprotokolle aus den EVT sind recht ausführlich, es handelt sich hier in der Vergangenheit um Instandhaltungen für alle möglichen Schäden wie Abwasserrohre, Rohrbrüche, Aufzug, Fenster, Heizungen usw. Für die nächsten Jahre 3-5 Jahre rechnet man mit einem Aufwand von mind. 155k € zusätzlich zum Sanierungsaufwand (dargelegt mit 500k €). Dieses Thema wurde kontrovers diskutiert, auch aufgrund der steigenden Belastungen. Somit macht das schon Sinn, der Sinn stellt sich nur, ob in dieser Anlage von 1985 auf Dauer mit manigfachen Reparaturen zu rechnen ist, die die Zuführung zur IHR bei jährlich mindestens 100k € belassen. Daher meine Frage, ob Ihr Euch über so ein Objekt weiter Gedanken machen würdet bzw. die Sanierungsthematiken in die Preisverhandlung einbauen würdet, evt. würden Eigentümer aufgrund dieser Hausgeldbelastung gerne verkaufen. Am monatlichen Cashflow kann ich hier natürlich nicht viel ausrichten, das Mietverhältnis steht und die steigenden Hausgelder lassen keinen Ausweg zu. Auf aktuellem Stand ist die Wohnung cashflowseitig nicht ok. Danke Euch!
  8. Hallo, bei der kaufmännischen Prüfung eines Objektes beunruhigt mich aktuell etwas die Entwicklung des Hausgeldes. Dazu einmal die Rahmendaten: Baujahr 1985 (Komplex mit 4 geschossiger Bauweise). Die Wohnung ist aktuell seit ca. 1 Jahr vermietet inkl. TG-Stellplatz. Hausgeld gesamt 322,62 nicht umlagefähig 72,102 umlagefähiger Anteil 153,04 IHR im Hausgeld 97,487 ca. 50 qm Wohnung Kaltmiete inkl. TG-Platz 325 € In den Protokollen der WEG (mehrere Gebäude sind zu einer WEG zusammengefasst) wurden regelmäßig Instandhaltungen getätigt, die Protokolle waren recht ausführlich. In der WEG wurden seit 2012 eine jährliche Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan von 20k € auf nun 100k€ hochgeschraubt, auch, um eine spezielle Sanierung (500k€ Planbetrag) zu finanzieren. Da anhand der o.a. Daten die Wirtschaftlichkeit der Wohnung schwierig ist (100% Finanzierung angenommen mit 2% Zins und 2% Tilgung auf 10 Jahre) macht mir die Entwicklung des Hausgeldes etwas Sorgen. Nach meinen Berechnungen bin ich bei einem leicht negativen CF, was für mich ein Ausschlußkriterium ist. Meine Frage ist nun, ob nach der Aufstockung der IHR nun in der Folge wieder mit einer Reduzierung der IHR vom Niveau von jährlich 100k€ zu rechnen ist, da die Reparaturmaßnahmen laut WP mit Ausblick auf die nächsten 3-5 Jahre nach Aussage der Verwaltung nicht in deutlichem Volumen anstehen (Sanierung sollte 500k € kosten, es wurde vereinbart, dies nun sukzessive und kostenschonend zu machen, ein genauer Kostenbetrag wurde nicht genannt). Habt Ihr hier Erfahrungen oder würdet Ihr hier generell andere Überlegungen anstellen? Danke Euch!