den_schub

Member
  • Gesamte Inhalte

    24
  • Benutzer seit

  • Letzter Besuch

Ansehen in der Community

2 Neutral

1 User folgt diesem Benutzer

Über den_schub

  • Rang
    Starter
  • Geburtstag 06.06.1994
  1. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Okay, verstehe. Sehe das durchaus auch als Problem. In diesem Fall ist es aber so, dass die Wohnung einheitlich mit 70m2 * 7,10 Euro / m2 vermietet werden würde, oder? Also keine Mehrfachvermietung von Allgemeinflächen.
  2. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Das würde dann aber dem obigen Beispiel widersprechen, da dann ja die gesamte Fläche "nur" einmal an alle vermietet wird.
  3. Hallo zusammen, ich habe mich gestern mit einem Bekannten unterhalten, der einige seiner Immobilien an WGs vermietet, wobei er mit jeder Partei einen Einzelmietvertrag abschließt. Seine Vorteile seien dadurch: Komplette Oberhand über jeden Mieter Mehr Einnahmen durch (z.B.) dreifach-Vermietung der Gemeinschaftsflächen (Flur, Küche, Bad) Seine Rechnung für eine Immobilie, die er mir beispielhaft zeigte, war wie folgt: Mietpreis pro Quadratmeter nach qualifiziertem Mietspiegel: 7,10 Euro / m2 70m2 Wohnung * 7,10 Euro / m2 = 497 Euro kalt Bei Splittung an 3 Parteien einer 3er WG sah es dann so aus: 20 + 25 * 7,10 = 319,50 Euro 15 + 25 * 7,10 = 284,00 Euro 10 + 25 * 7,10 = 248,50 Euro = 852,00 Euro Die erste m2-Zahl ist jeweils 1 Privatraum und die 25m2 sind Gemeinschaftsfläche. Man sieht deutlich, dass die Einnahmen hier enorm auseinanderliegen. Wohlgemerkt, war dies ein Praxisbeispiel aus einer gerade ihm vorliegenden Vermietungssituation. Für mich ergeben sich hieraus ein paar Fragen: Kann ich problemlos Gemeinschaftsflächen (Flur, Bad, Küche) mehrmals vermieten? -> Ich kenne das nur aus dem Gewerbe-/CoWorking-Bereich. Wie sichere ich die Räume, die noch nicht vermietet sind vor Mitnutzung? Verschließen? Ich könnte mir zudem vorstellen, dass der Vermieter hier Strom und Internet stellen und auf die Nebenkosten draufschlagen sollte. Ansonsten wäre das vertraglich bei drei "fremden" Parteien schwierig. So bekommt man die Wohnung vllt. auch schneller voll. Meine Fragen: Habt ihr mit so etwas schon einmal Erfahrung gesammelt? Geht ihr hier vllt. mit dem m2-Preis sogar herunter um besser als andere Wohnungen zu sein und trotzdem durch Mehrfachberechnungen Mehreinnahmen zu haben? Wie schätzt ihr das Risiko bei z.B. 3 Parteien ein - man muss diese ja auch immer voll bekommen. Wie immer besten Dank für jede Beteiligung.
  4. Schwammsanierung

    Moinsen liebe Forenfreunde, habe mal eine kleine Frage: Schwamm ist ja eine wirklich eklige und lästige Sache, die eine Immobilie nachhaltig gefährden kann. Ich habe auch schon öfters gehört, dass selbst nach einer Sanierung nicht unbedingt zugegriffen werden sollte. Wie sind hier eure Erfahrungen? Hat jemand schon einmal eine Immobilie nach Schwammsanierung gekauft. Wenn ja, worauf habt ihr geachtet und womit sollte man trotzdem rechnen?
  5. Zu geringe Miete meist ein Problem

    Ja, bei ETWs vermutlicher weniger. Aber zwecks MFHs sollte man das auf dem Schirm haben. Hey, das hast du jetzt gesagt! Nein, natürlich nicht. Kommt ja auch darauf an, mit wie viel Kapital man reingeht und wie lang der Atem ist bzw. wie auch die Strategie aussieht. Ich hatte das für mich aber erst einmal nicht so auf dem Schirm. Ja, das ist klar. Ich hatte das eher darauf bezogen, ob die nicht die Nase rümpfen nach dem Motto "Na da hat aber einer ein schlechtes Auge für gute Immo-Faktoren..." oder ob sie halt sagen "Wow, clever gemacht, erst einmal Minus, aber auf lange Sicht gute Chancen. Weiter so."
  6. Zu geringe Miete meist ein Problem

    Sieht in etwa so aus für den Käufer: Man hat also Probleme Modernisierungen durchzubringen, die über den "zeitgemäßen Ausstattungszustand" hinausgehen und kann die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Das Umwandeln der Mietwohnungen in ETWs wird wohl glaube ich nur genehmigt, wenn für 7 Jahre maximal an Anwohner des MFHs verkauft wird. Quelle: https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php
  7. Zu geringe Miete meist ein Problem

    Nein, die ist real. Hat den einer von euch noch Gedanken zum Thema Bank & Finanzierung in diesem Fall? Wie ist hier so die Resonanz zwecks des anfänglich hohen Faktors, aber der möglichen Entwicklung? Gehen die da mit? Ich bin eher das konservative Denken gewöhnt und kann mir schön vorstellen zu hören: "Ist ja schon, was sie glauben, machen zu können. Aktuell ist das aber -CF und das ist nicht gut für uns." Btw: Schon einmal vielen Dank für die ganzen Meinungen!
  8. Zu geringe Miete meist ein Problem

    @Leverage In Berlin liegt die Kappungsgrenze bei 15%, mehr ist nicht möglich innerhalb von 3 Jahren. @Arnd Uftring Dafür frage ich hier ja z.B. solche Sachen Ist meine Art der Beschäftigung mit dem Markt.
  9. Zu geringe Miete meist ein Problem

    Grundsätzlich gehe ich mit und habe auch nichts dagegen, in den ersten Jahren Miese zu machen. Das soll nicht das Problem sein. Wenn aber teilweise um die 60 bis 80 Prozent zur Marktmiete fehlen, muss ich ja um die 10 Jahre warten (wenn der Mieter partout nicht ausziehen will), bis die Immo mal positiv im Cashflow wird. Wenn ich dann noch überlege, dass die Bank das nicht lustig findet, etwaige Instandhaltungen obendrauf kommen und der Anschlusszins dann ebenfalls noch einmal ein Riesenloch in die Rechnung reißen könnte, erscheint mir die positive Einstellung zu diesen Problemen etwas rätselhaft. Versteht mich nicht falsch, 20 bis 30 Prozent Differenz mögen ja noch verkraftbar und in ca. 5 bis 6 Jahren aufholbar sein, aber alles was darüber geht - und das meinte ich ja vor allem - ist schon ganz schön riskant. Habt ihr da Beispiele, die ihr euch angeschafft habt?
  10. Moin zusammen, beim Scannen von Objekten (teilweise auch wirklich sehr guten Objekten) fällt mir immer wieder auf, dass der Ankauf aufgrund eines einzigen Problems dann doch nicht klappt: Die aktuelle Miete ist viel zu gering und macht einen Kauf absolut unlukrativ. Bsp. - ETW in Berlin Charlottenburg Größe: 75m2, 2 Raum JNKM: 4750 Euro (5,28€/m2 kalt) Verkaufspreis: 125.000 Wichtig: Die Rahmenbedingungen dieses Objekts sind Standard - Laminat, schönes Bad mit Fenster, kleiner Balkon, Seitenstraße, sanierter Altbau. Das Objekt befindet sich in der Nähe der Wilmersdorfer Arcaden. Ich habe dort mehrere Freunde leben und bin regelmäßiger in der Gegend unterwegs und kenne mich ganz gut aus. Mietpreise liegen bei diesen meist zwischen 8,50 und 10,00 Euro kalt. Ein Blick in Immoscout belegt dies und gibt ebenfalls Mieten in diesem Dreh aus. Der Mietspiegel lässt sogar deutlich mehr zu, aber das ist gerade mal unwichtig. Bevor ich die Unterlagen erfragte, habe ich mit in etwa 8,50 bis 9,00 Euro gerechnet und hätte mir bis 9,80 Euro in der späteren Vermietung vorstellen können. Gepaart mit ein wenig Verhandlung etc. hätte man also einen Faktor von 12 oder 11 hinbekommen, was ich für Charlottenburg sehr gut finde. So ist es aber Faktor 26,xx. Hat jemand für euch eine Erklärung, warum viele Verkäufer so schlechte Vermieter (in wirtschaftlicher Sicht) zu sein scheinen? Häufig ist die Miete so derart niedrig (Verträge laufen dann meist bereits 8 oder 6 Jahre), dass ein Ankauf nicht lohnt wegen der Kappungsgrenze. Ich finde das quer durch die ganze Stadt in allen Lagen, Vierteln und Standards. Das frustriert mich echt... Lasst ihr sowas links liegen oder habt ihr da einen Plan den aktuellen Mieter "rauszubekommen". Finde das eigentlich keine gute Art, mit so einem Plan ranzugehen. Bei Nachfragen wurde mir natürlich stets gesagt, dass die aktuellen Mieter keine Anstalten machen zu gehen - kein Wunder bei dem Mietpreis.