DiBe

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  1. Das ist wirklich ein ganz wichtiges Thema. Ich sehe hier folgende Punkte auch für die von uns, die ein paar MFH im Bestand haben: - Äußeres Erscheinungsbild der Objekte (Ordnung und Sauberkeit) - Ansprechpartner für die Mieter, kleine Probleme sofort regeln (Mülltrennung/Sauberkeit auf dem Müllplatz als ein Beispiel) - Durchführung von kleineren Reparaturen (gerade die Rep's von 150-250 € die im Tagesgeschäft anfallen können sich in der Jahressumme ganz schön auswirken) - Durchführung von kleineren Sanierungsarbeiten (mal Laminat legen, Wohnung durchstreichen bei Mieterwechsel) - Wohnungsabnahmen und -übergaben - Generell Entlastung der Vermieter (mal eine Schadensmeldung vor Ort ansehen, mal sich mit Handwerkern vor Ort treffen usw). Die Schwierigkeit dürfte darin bestehen hier den Richtigen zu finden. Ein weiteres Problem sehe ich in der arbeitsrechtlichen Seite (Anstellung mit allen damit verbundenen Problemen, alternativ auf selbständiger Basis, wobei auch das nicht ungefährlich ist: Stichwort Scheinselbständigkeit). Ist auch für mich ein Thema. Habe bisher 2 Hausmeisterfirmen beauftragt, mit denen ich aber nicht so glücklich bin. Die größere ist eher teuer und unflexibel, die kleinere (Ein-Mann-Firma) wenig professionell (Ein Beispiel: Auftrag erteilt zur Dachrinnenreinigung - Antwort: So eine lange Leiter habe ich nicht.... Prominente Bremer Investoren haben hier schon eine sehr gute Lösung gefunden und einen eigenen nebenberuflichen Hausmeister gefunden. @[email protected]ö[email protected]@Andreas Wie habt Ihr das für euren Bestand gelöst ?
  2. "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Das was der liebe Herr Mähren da in der IZ schreibt ist ja alles gut und schön. Trotzdem kauft er selber munter weiter zu. https://www.maehren.ag/maehren-ag-schliesst-rekordjahr-2017-mit-erneuten-ankaeufen-ab/ Das zeigt doch das Schizophrene der momentanen Lage.
  3. Praxisflächen nicht interessant?

    Ich bitte zu beachten dass die Anzahl der Arztpraxen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen (Kassensitze) begrenzt ist. Hierzu möge jeder bei Interesse gerne einen Arzt im Bekanntenkreis befragen. Es werden aber laufend neue Ärztehäuser konzipiert, in denen mehrere Ärzte (insbesondere Fachärzte) unter einem Dach praktizieren, häufig ergänzt um eine Apotheke, Sanitätshaus, Reformhaus, Physiotherapeut usw. Selbst die Krankenhäuser im meiner Region ziehen selber solche Ärztehäuser auf, um hier an diesem lukrativen Markt zu partizipieren und bieten den Ärzten im Gegenzug eine gute Vernetzung mit dem KH, Empfehlung von Patienten, Stellung von Belegbetten etc. Daher wird der Bedarf an Stand-Alone-Praxen eher sinken. Hinzu kommt dass viele Ärzte selber finanziell gut gestellt sind und gerne versuchen Ihre Praxisräumlichkeiten im Eigenbesitz zu haben. Hinterfrage doch einmal wo denn der Arzt aus Deiner Praxisfläche geblieben ist ! Wie bei vielen Gewerbeflächen steht und fällt der Wert mit dem Vorhandensein eines Mietvertrages. Kein Wunder also dass Du das Angebot als attraktiv empfindest.
  4. Mietverträge ändern

    Hallo Fahri, ein Mietvertrag gilt unbegrenzt und eine Anpassung an den Stand der Technik ist nicht erforderlich. Wenn Du nur die alten Bedingungen in neue Worte kleidest sehe ich hier keinen Vorteil für Dich. Wenn Du mit dem neuen Mietvertrag für Dich bessere Bedingungen festlegen willst => viel Glück, das geht nur wenn der Mieter dem zustimmt. Die Intelligenz der Mieter sollte man hier nicht unterschätzen. Von der praktischen Durchführung her: Einfach einen neuen Vertrag abschließen, und dabei einen kurzen Hinweis aufnehmen "dieser Vertrag ersetzt den am 15.01.1978 geschlossenen Mietvertrag".
  5. @axwi Was meinst Du mit Telefonkosten mit 20% ansetzen ? Grundsätzlich kommen diese Werte von meinem Steuerberater, evtl. gab es da mal eine "inoffizielle" Absprache mit dem Finanzamt was anzusetzen ist. Natürlich kannst Du auch die tatsächlichen Fahrten belegen, das ist dem FA am liebsten, aber dann musst Du es auch immer so machen. Also Pauschale und dann noch extra bestimmte Fahrten, das kann ich mir vorstellen wird nicht gehen. Aber allgemein rate ich - wie schon mal vorher gepostet - einfach mal Werte anzusetzen und dabei nicht zu ängstlich zu sein. Übrigens ist das FA auch nicht ängstlich beim schätzen...
  6. @axwiIch setze für jedes Objekt an folgendes an, was bisher immer akzeptiert worden ist: (Zur Erläuterung, es handelt sich jeweils um MFH, Standort liegt ca. 50 km von meinem Wohnort entfernt, Hausverwaltung usw. mache ich alles selber) - die Kontoführungskosten pauschal mit 100 oder 120 € - Fahrtkosten je 12 Fahrten jährlich pro Objekt x 102 km x 0,30 € - Pauschal Büro- und Telefonkosten 150,- € pro Haus Falls größere Maßnahmen wie umfangreiche Sanierungen oder gar Neubau anfallen entsprechend mehr Fahrten. Ich werde regelmäßig geprüft, wurde bisher immer durchgewunken.
  7. @enterpreneur Mein Rat: Verfolge diesen Weg nicht weiter. Ich sehe keine realistische Erfolgsaussicht. - Suchanzeigen in Tageszeitungen und/oder ebay-Kleinanzeigen sind nichts neues mehr. Frage mal jemanden wie die Resonanz darauf ist - in den mir bekannten Fällen gleich null. Größere Bestandshalter schalten die zwar ab und an, jedoch zahlen die die Anzeigenkosten aus der Portokasse und haben da manchmal auch ganz andere, kuriose Kontakte/Deals mit aufgetan. - Nießbrauchs/Leibrentenmodelle werden durchaus schon mal angeboten, jedoch mit geringem Erfolg. Wie Arnd schon sagte ist die angepeilte Altersgruppe eher konservativ und nur ungern zum Verkauf bereit. - Mir scheint auch generell dein Herangehen an die Thematik noch nicht so durchdacht zu sein. Ich kann mir nicht vorstellen dass Du so einen potentiellen Verkäufer von Dir als Partner überzeugen kannst. Das Nennen einer konkreten Summe geht gar nicht - die einen schreckst Du ab da zu niedrig, bei den anderen hast Du selber zu hoch geboten, kommst aber nicht mehr von dieser Zahl herunter. Stecke Deine Energie in ein anderes Projekt !
  8. Kein Kontakt zum Mieter

    Update: Ich habe jetzt die Mieterin in detektivischer Arbeit ausfindig gemacht, sie "haust" in ihrem Elternhaus, eine Stufe über Messie-Niveau. Die Dame hat, wie man so sagt, mächtig einen an der Waffel. Die Probleme gehen weiter: Der Mietvertrag den ich habe sei angeblich nicht der den sie damals unterschrieben hat, die Miete habe sie angeblich immer gezahlt, meine Post habe sie nicht erhalten (habe ich selber eingeworfen), ohnehin würden im Haus seit Jahren Briefe entwendet. Sie lebt von Hartz 4, hat auch noch ein Wohnrecht im Elternhaus. Auf meine Bitte, bis zum 1.4. den Dauerauftrag für die Miete zu ändern, damit ich das Geld bekomme, meinte sie, sie wüßte nicht ob sie das bis dahin schafft. (Gestern war der 9.3. !) Das hat auf jeden Fall Potential für weiteren Ärger ! Ach ja, und meine Wohnung ist ohnehin viel zu klein, denn sie bräuchte Platz für ihre Goldschmiede-Werkstatt....
  9. Laminat vs. Vinyl

    Ich habe bereits einige Wohnungen mit Vinyl ausgestattet. Meine Erfahrungen sind ganz überwiegend positiv. Ich verwende: - Laminat eher für die Wohnungen mit einfacher Zielgruppe. Auch hier nehme ich aber nicht den billigen Baumarkt-Kram sondern Laminat von Meister, Trittschalldämmung ist bereits unter den Platten, Preis liegt bei knapp über 10,- € im Holzfachhandel. - Vinyl lege ich in Wohnungen für gehobene Zielgruppe. Hier wird auch Laminat als "Billigfußboden" eher negativ betrachtet. Die ältesten Wohnungen sind aus 2010, also auch schon 8 Jahre, und der Boden ist immer noch gut. Nur ganz geringe Abnutzungsspuren. Ich habe sowohl Planken zum verkleben als auch Klick-Platten verwendet. Die Planken haben sich in einer Wohnung an mehreren Stellen gelöst, hier vermute ich aber dass Feuchtigkeit aus dem Estrich der Grund ist. Ich würde absolut schauen was für eine Zielgruppe ich habe und danach den Bodenbelag auswählen.
  10. Kein Kontakt zum Mieter

    @Tobias Röhrig Mit dem alten Hausverwalter habe ich mich abgestimmt. Wie hast Du Kündigung und Räumungsklage durchgezogen ?
  11. Kein Kontakt zum Mieter

    Genau, und letzten Endes ist es mir eigentlich auch egal wo sie ist. Nur Miete zahlen und die Wohnung wenigstens minimal pflegen (gelegentlich heizen und lüften), mehr will ich ja gar nicht. Nur ist sie eben nicht greifbar für mich.
  12. Kein Kontakt zum Mieter

    Danke schon einmal für Eure Tipps. Also auf die Polizei kann man sicherlich nicht bauen, das hatte ich in einem anderen Fall schon einmal, die öffnen die Wohnung nur wenn wirklich konkrete Anhaltspunkte vorliegen - aber nicht weil der Briefkasten überquillt und die Miete fehlt. Und selbst wenn, so löst das meine Probleme ja nicht. Ich glaube auch nicht dass ihr etwas zugestoßen ist sondern es handelt sich wohl eher um jemanden der einfach mit seinem Leben nicht klarkommt. Meine Frage zielt eher in die Richtung was ich jetzt mietrechtlich machen kann. Entweder sie zahlt die Miete nach und dann auch in Zukunft regulär weiter, oder sie zieht aus bzw. ich kündige ihr.
  13. Kein Kontakt zum Mieter

    Hallo Immofreunde, jetzt habe ich ganz aktuell ein Problem: Ich habe ein MFH gekauft und zu einer Mieterin besteht kein Kontakt. Die Wohnung konnte vor dem Kauf nicht besichtigt werden, allerdings habe ich die Mieterin kurz im Flur gesprochen (Dezember 17). Eigentumsübergang war der 1.2.18; seitdem habe ich keinen Kontakt zur Mieterin aufnehmen können. Die Wohnung ist immer dunkel, und der Briefkasten wurde schon eine ganze Zeit nicht geleert - schwer zu sagen wie lange. Auch telefonisch ist niemand erreichbar, zu den unterschiedlichsten Zeiten habe ich es versucht. Parallel habe ich auch ihr Elternhaus (Dame ist schon ca. 60) ausfindig gemacht, auch dort nimmt niemand ab. Nun ist die erste von ihr zu zahlende Miete (1.3.) überfällig und irgendwie sehe ich Handlungsbedarf. Was ist jetzt zu tun ? (Bitte keine Tipps á la Eimer Wasser auskippen und Wohnung aufbrechen ) Danke für Eure Hilfe
  14. Baum Fällen

    Dass ein Baum "selten" ist besagt jetzt nichts zu seinem Schutzstatus. Generell gibt es im wesentlichen 3 Kategorien: - Baum ist im Baumkataster der Kommune erfasst. Lösung: Gespräch mit der zuständigen Fachbehörde ( i.d.R. untere Naturschutzbehörde) und ggf. Ausgleichspflanzung anbieten. Manchmal sind hier ganz pragmatische Lösungen machbar, die aber immer mit Kosten verbunden sind. Z.T. haben Kommunen selber einen Ausgleichspool, dann ist es mit einer Geldzahlung abgetan. Neben Geld sind guter Wille und Gesprächsbereitschaft vonnöten. Informiert euch auch darüber was überhaupt vorhanden ist: Naturschutzfachlich hat z.B. ein fremdländisches Gehölze (Zeder, Zypresse usw.) einen geringeren Wert als z.B. ein alter Obstbaum. Hier gibt es gute Ansatzpunkte für ein Gespräch mit der Behörde ! - Es gibt eine kommunale Baumschutzsatzung. Lösung: Der Schutz beginnt ab einer gewissen Stammstärke. Hat der Baum die Stärke noch nicht ganz erreicht unbedingt vorher fällen (es ist bekannt dass solche Satzungen aus diesem Grund eher zu weniger Bäumen führen, da niemand mehr etwas nachwachsen lässt). Wenn er schon dicker ist selbe Lösung wie oben. - Der Baum ist im B-Plan als erhaltenswert festgesetzt. Lösung: Antrag auf Befreiung stellen. Gute Bauträger und Projektentwickler sprechen vor Antragseinreichung erst einmal informell mit der Behörde. Ortstermin machen, Problemlage schildern. Argumentationshilfen sind z.B. - es wird ein nicht standorttypisches Gehölz durch heimische Gehölze ersetzt, mit höherem Naturschutzwert - das ganze Bauvorhaben wird "naturnah" durchgeführt: Dachbegrünung, Fassadenbegrünung durch Kletterpflanzen, keine Versiegelung der Stellflächen sondern wassergebunde Decken oder Rasengitter - Schaffung preiswerten Wohnraums der dringend benötigt wird (ggf. ein Teil der Wohnungen). Was gar nicht geht ist die Nacht-und-Nebel-Aktion, dann wird die Behörde die harte Tour fahren.
  15. Versicherung für MFH

    @Wladimir SimonovJa hier gibt es echt Top-Experten im Forum. Echte Insidertipps ! Mir kommen jetzt nur noch Versicherungsvertreter ins Haus mit Grundbuch- und Kontoauszug.