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  1. Versicherung für MFH

    @Wladimir SimonovJa hier gibt es echt Top-Experten im Forum. Echte Insidertipps ! Mir kommen jetzt nur noch Versicherungsvertreter ins Haus mit Grundbuch- und Kontoauszug.
  2. Versicherung für MFH

    Hallo liebe Immokollegen, ich muss demnächst ein neu dazugekauftes MFH versichern. Bin bisher bei einem Versicherungsmakler, aber nur bedingt zufrieden. Besonders ärgerlich ist dass viele Verträge die günstig gestartet sind dann später jedes Jahr stark im Beitrag ansteigen. Mein Versicherungsmakler hat auch im wesentlichen immer 2 Gesellschaften die er abwechselnd nimmt, da frage ich mich schon wie gut er den Markt gescannt hat. Der Unterschied zum Ein-Marken-Vertreter ist da nur noch gering. Ich habe mich mal etwas mit dem Thema beschäftigt und stelle fest dass es schon enorme Unterschiede in den Bedingungswerken gibt. Ich bitte mal um Tipps worauf ich achten sollte, was ist wichtig, welche Gesellschaften sind prinzipiell empfehlenswert. Ich hoffe auf eine rege Diskussion !
  3. @Rexil Wenn in den Vorjahren über qm - dann bleibe dabei ! So wenig ändern wie möglich.
  4. Hmm. Auch wenn's der Chef gesagt hat will ich das so nicht stehenlassen. - Wenn in der Vergangenheit nach Personenanzahl umgelegt wird darfst Du den Schlüssel nur mit triftigem Grund ändern. - § 556 BGB gibt vor dass die Nebenkosten soweit möglich nach Verbrauch abzurechnen sind. Die Anzahl der Bewohner ist hier ein guter Masstab und hierfür auch allgemein anerkannt. Ich würde mir die NK-Abrechnung des Vorjahres ansehen und dann mit dem gleichen Schlüssel weitermachen. Wenn Du jetzt etwas änderst kannst Du sicher sein dass sich der Mieter der nach qm mehr bezahlt als nach Personenzahl beschweren wird. Den Ärger würde ich mir ersparen !
  5. Höhere Grundsteuer könnte Blasengefahr senken

    @Thorsten [email protected] Also es ist doch klar dass die Grundsteuer nicht flächendeckend um den Faktor 40 angehoben wird, das wird in den einschlägigen Berichten auch gar nicht behauptet. Diese enorme Steigerung sind nur ein Extremszenario für solche Objekte die bisher einen uralten, nie überprüften, niedrigen Einheitswert haben und mittlerweile durch Top-Lage einen hohen Wert haben. Die viel größere Gefahr sehe ich darin dass die Politik die Änderungen bei der Grundsteuer nutzen wird und sie aus der Betriebskostenverordnung herausnimmt. Stichwort Entlastung der geplagten Mieter. Man wird das populistisch leicht begründen können dass es ja überhaupt nicht einzusehen ist dass der arme Mieter für den reichen Vermieter die Grundsteuer bezahlt. Bestimmt hat der Deutsche Mieterbund hier seine Hausaufgaben gemacht. Mag sein dass es dann irgendwann zu Mietsteigerungen kommt die das auffangen, aber erst einmal wird es für alle Vermieter ein böses Loch in die Kasse reissen. Bei der Gelegenheit könnte man die Gebäudeversicherungen auch gleich aus dem Katalog streichen, schliesslich profitiert hier ja auch nur der Vermieter....
  6. Preisentwicklung Immobilien 2018

    Hallo Immo-Kollegen, ich sehe keine großen Änderungen. Für Preisrückgänge sehe ich wenig Grund, jedoch ein paar Gründe die gegen einen weiteren Anstieg sprechen: - Anders als in den Vorjahren meine ich zu beobachten dass durchaus vermehrt Privateigentümer ihre Objekte zum Verkauf stellen, da sie glauben jetzt (noch) einen Top-Preis erzielen zu können. Gefühlt kommt dadurch ein wenig mehr auf den Markt. - Die Neubautätigkeit hat stark angezogen, dadurch gibt es einfach ein größeres Angebot. Solche Neubau-ETW und -MFH sind zwar nicht im Fokus der hier versammelten Investoren, aber den Gesamtmarkt entlastet das dann doch. - Die Wohnungsknappheit steht doch sehr im Fokus von Politik und Medien. Dadurch steigt die Regulierung (Stichwort Verschärfung der Mietpreisbremse), aber auch die laufende Rechtsprechung ist gefühlt noch mieterfreundlicher geworden als eh schon. Nicht gerade ein Anreiz für Anleger auch noch ins Mietgeschäft einsteigen zu wollen. - Überteuerte Objekte werden nicht mehr zu jedem Preis gekauft, die Kunden achten auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Ich glaube daher an stabile Preise auf dem erreichten Niveau (von dem wir alle glauben es sei zu hoch).
  7. „Verhandeln muss man lernen.“?

    Anscheinend hoch-emotionales Thema...Aber ich sag mal beide Kontrahenten haben ein Stück weit Recht. @Jb007Du hast Recht, es ist auch nicht meine Strategie. Ich sehe auch einen weiteren großen Nachteil, denn ein strukturiertes Portfolio wird man so nicht zusammenbekommen - nur ein Sammelsurium von Immobilien. Ich überlege mir schon genau mit welchen Objekten ich mich befasse, da ist der Preis nur eines von mehreren Kriterien. Und, ja, die "Spassbieter" (man könnte sie auch Schnäppchenjäger nennen) á la @Eduard H. sind bei manchen Maklern verrufen und vielleicht auf der roten Liste. Auf der anderen Seite gibt es eben immer auch mal Ladenhüter die dann wirklich weg müssen, und da wird auch der konservativste Makler sich an das Niedrig-Gebot erinnern und es wieder aus dem Papierkorb kramen. Und wenn ein Käufer fleißig bietet und geduldig ist wird er so auch immer mal wieder Erfolg haben.
  8. „Verhandeln muss man lernen.“?

    Bitte die Verhandlungskünste nicht überbewerten ! Der Markt macht den Preis !!! Was nutzt es, wenn Du noch so geschickt begründen kannst dass die Wohnung nur 80.000 € wert ist - und ein anderer Interessent bietet 100.000. Aber Du hast Recht mit deiner Aussage das der Preis aus dem Exposé immer nur der "Startpreis" ist, über den dann verhandelt wird. Bei soliden Maklern, die den Preis von vorneherein richtig einschätzen, ist der Spielraum aber oft begrenzt. Übrigens kann es auch nach oben gehen, wenn der Markt nur heiss genug ist ! Wichtiger finde ich sich Gedanken zu machen was einem das Objekt wert ist und dann diesen Preis auch zu zahlen (oder natürlich auch weniger, das ist ja mal klar). Und versuche folgende Faktoren im Verkaufsprozess einzuschätzen: - Wie ist die Situation des Verkäufers ? Ist er vielleicht finanziell unter Druck => Dann wird er für einen schnellen Abschluss vielleicht auch einen etwas niedrigeren Preis akzeptieren. Das erfährst Du niemals vom Makler, aber z.B. von der freundlichen Nachbarin, such doch mal das zwanglose Gespräch. (Beispiel: Maklerin erzählt mir wortreich dass die Verkäuferin doch überhaupt nicht unter Zeitdruck steht, vielleicht will sie es auch behalten usw...und dann erfahre ich von der Nachbarin dass die Eigentümerin absolut blank ist und auch noch ein Alkoholproblem hat ). - Wie ist die Marktlage, schlagen sich 3 Interessenten um das Objekt oder 30 ? Geh mal mit offenen Augen durch die Welt, manchmal lassen Makler ihre Interessentenliste offen liegen bei der Besichtigung oder so.... Und dann gibt es noch die die ich immer "Spassbieter" nenne, die überall bieten, immer 30 bis 50% unter Preis, in der Hoffnung dass es irgendwann einmal klappt. Da muss man aber auch die Mentalität für so etwas haben, meins ist das nicht. Aber auch das kann eine Strategie sein ! Noch eine Möglichkeit: Bei den einschlägigen Immoportalen kann man auch nach Aktualität filtern. Such Dir hier die Objekte vom Ende der Liste, d.h. die schon länger in der Vermarktung sind. Manchmal gibt es da die Möglichkeit einen "Sitzenbleiber" aufzustöbern, bei dem am Preis was geht.
  9. „Lasst die Finger davon“

    Man stelle sich mal vor der Vermieter hätte seinerzeit das Objekt hier zur Beurteilung vorgestellt....unten Gemüseladen und darüber Wohnungen mit Zugang durch den Laden....die Reaktion hätte ich hier gerne gelesen Von daher würde ich sagen, mit etwas Know how wäre das nicht passiert.
  10. Reperatur-/Wartungskosten Gasetagenheizung

    Hallo Johnny, streng genommen ist eine Reparatur aufgrund von unterlassener Wartung nicht selber als Wartung umzulegen. Du kannst natürlich die Rechnung entsprechend ausstellen lassen (ist dann eben eine Wartungsrechnung) und anschließend umlegen. Wenn der Mieter da nicht dahinterkommt oder einfach keinen Bock hat deswegen Stress anzuzetteln könnte das klappen. Ich bin über die Jahre immer gut damit gefahren solche Kleinigkeiten selber zu bezahlen, habe gutwillige Mieter und keinen Ärger.
  11. Souterrain - No Go?

    Ja - von mir ! Im Souterrain wird auf Dauer kein "normal-guter" Mieter wohnen, sondern immer nur Schnellwechsler, Studenten usw. - das muss man ja gar nicht so düster sehen wie Kollege jb007. Ausnahme: Es gibt Häuser/Wohnlagen, die nenne ich immer "ebenerdiges Souterrain", d.h. das Hochparterre ist im 1.OG, so dass das Souterrain nicht wirklich ein Keller ist. Manchmal geht es dann hinten ebenerdig in den Garten. Das sind wirklich schöne Wohnungen, mit Gartennutzung, sehr begehrt. Aber das ist wie gesagt eher die Ausnahme. KO-Kriterien: Niedrige Deckenhöhe, dunkle Räume... das musst du selber prüfen. Ansonsten würde ich eine Souterrainwohnung nur mitnehmen wenn ich ein ganzes Haus kaufen kann, sonst lass es. Ist das deine 1. Wohnung ? Dann such dir eine schöne, fang nicht gleich mit einem "Möhrchen" an, nur weil es etwas billiger erscheint.
  12. Reperatur-/Wartungskosten Gasetagenheizung

    Hallo zusammen, die sog. Kleinreparaturen sind nur dann vom Mieter zu zahlen wenn es sich um Reparaturen an solchen Gegenständen handelt die dem regelmäßigen und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Somit gilt das für den berühmten tropfenden Wasserhahn, den gesprungenen Lichtschalter, das abrissene Rolladenband u.s.w. Eine Reparatur an der Heizung ist in jedem Fall, auch wenn unter 100 €, vom Vermieter zu zahlen. Daneben handelt es sich natürlich auch nicht um typische Wartungskosten die umlegbar sind; hierzu zählt evtl. noch die jährliche Reinigung/Inspektion der Gasbrennwertgeräte. Der Betrag ist also vom Vermieter zu tragen. Im übrigen, um hier auch die Unklarheiten zu beseitigen, selbst wenn eine berechtigte Kleinreparatur die im Mietvertrag festlegten Grenzen nur um 1 Euro überschreitet ist der gesamte Betrag ebenfalls alleine vom Vermieter zu tragen. Wenn wirklich ein Handwerker vor Ort tätig wird, also auch Lohnkosten anfallen, wird man in den seltensten Fällen noch unter 100 € bleiben - 19% MWSt., Arbeitslohn, meist wird eine kleine Anfahrtspauschale berechnet (oder reguläre Fahrtkosten), dann das Material/Ersatzteil....was sind da noch 100 €.
  13. Technische Präventivmaßnahmen

    Hallo Marius, im wesentlichen hat Thorsten schon Recht. Der Firstziegel sollte bei Gelegenheit gewechselt werden (schau mal nach, ein guter Dachdecker lässt 1-2 Firste und 10-20 normale Ziegel auf der Baustelle; wenn Du das Haus gekauft hast sind sie Dir vielleicht noch gar nicht aufgefallen, irgendwo auf dem Dachboden). Im rechten Kreis liegt wohl einfach ein Ziegelrest in der Kehle, das machen die Dachdecker wenn sie zu faul sind sauberzumachen. Ist kein Problem. Im oberen Kreis kann ich jetzt nichts erkennen was ungewöhnlich ist.
  14. Objekt schon bekannt

    Hallo Sebastian, idealerweise hast Du Mails oder Schiftverkehr die belegen können, dass Du bereits vorher mit dem Eigentümer in Verhandlungen warst. Auch ein selbstgefertigtes Protokoll mit Daten (wann besichtigt usw) ist hilfreich. (Dem Makler gegenüber bist Du nicht zum Nachweis verpflichtet, aber falls sich daraus eine juristische Auseinandersetzung entwickelt brauchst Du das vielleicht). Wichtig ist dass Du dem Makler deine Vorkenntnis zeitnah mitteilst, i.d.R. erfolgt ja eine Widerrufsbeleherung, dann mach es in diesem Zusammenhang, damit von vornherein die Fronten geklärt sind und erst gar kein Ärger aufkommt.
  15. Fahrtkosten zu Besichtigungen absetzen

    Hallo chosn, wenn Du schon ein Objekt hast, d.h. eine Anlage V abgibst, trägst Du die Kosten einfach hier mit ein, bei mehreren Anlagen V such Dir eine aus. Das Finanzamt bildet ohnehin eine Gesamtsumme Deiner Einkünfte aus V+V. Achte dann aber bei der Prüfung des Steuerbescheides darauf dass diese auch berücksichtigt wurden (unbedingt selber prüfen, nicht auf den Steuerberater verlassen). Nebenbei bemerkt: Überschätzt niemals Euren Steuerberater. Steuererklärungen sind ein Massengeschäft, von mehr oder minder kompetenten Steuerfachangestellten am Fließband abgearbeitet. Der Steuerberater unterschreibt nur und kümmert sich höchstens um spezielle Fragestellungen. Manche StB sind auch nur "Grüßonkel", die Ihre gut verdienende Kundschaft pflegen. Meinen eigenen StB sehe ich nur alle 3-4 Jahre, ich habe aber einen Super-Steuerfachangestellten, der mich gut betreut.