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      Immopreneur Talks - 2. Thema Zwangsversteigerungen   21.08.2017

      Die neue Veranstaltungsreihe Immopreneur Talks geht in die zweite Runde! Diesmal sind wir zu Gast bei der RA Real Estate Gruppe in Lünen bei Dortmund - das Thema dieser Veranstaltung lautet: "Zwangsversteigerung - Chance oder Zeitverschwendung?" Weitere Informationen und Möglichkeit zur Anmeldung unter http://immopreneur.de/talks/   Update Thomas Knedel, 25.09.: Ich bin etwas erstaunt , dass wir offensichtlich eine so kleine Runde von rund 15 Teilnehmern werden - bei diesem Thema! Leute, nutzt diese einmalige Gelegenheit! ZVG's leben, sie sind nicht tot! Hier wird der Beweis angetreten! 

DiBe

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  1. Selbstverwaltung eines MFH

    Im Kern ist es das Gleiche.
  2. Selbstverwaltung eines MFH

    Hallo Bluedream ! Das ist falsch. Umlegbar sind nur Kosten für einen Hausmeister, d.h. für die tatsächliche Objektbetreuung vor Ort. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Winterdienst usw. Die Kosten der Kaufmännischen Hausverwaltung sind nicht umlegbar, d.h. Mieteingangskontrolle, ggf. Neuvermietung usw. Und beachte bitte noch zwei weitere Gedanken: 1. Hausverwaltung ist ein Massengeschäft. Betreut der Hausverwalter deine Vermögenswerte so gut wie du ? (ich bin davon überzeugt dass das nicht so ist) 2. Ich achte auch darauf die Höhe der Nebenkosten nicht auszureizen, auch hier Sparpotential zu nutzen. Schließlich will ich zufriedene Mieter, wenig Mieterwechsel.
  3. MFH Kalk. Nicht umlegbare Kosten

    Wo eine Einzelabrechnung möglich ist, z.B. über Zähler, zahlt natürlich jede Wohnung nur gemäß ihrem Verbrauch. Aber eine evtl. Grundgebühr wird dann wieder auf alle Einheiten umgelegt. Beim Allgemeinstrom ist es ebenfalls so dass dieser auf alle Einheiten umgelegt wird, i.d.R. nach qm Wohnfläche.
  4. MFH Kalk. Nicht umlegbare Kosten

    Hallo daeda, bei Leerstand sind die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen. Ein umlegen auf die übrigen, vermieteten Wohnungen im Hause ist nicht rechtens. Du hast also bei Leerstand nicht nur die entgangene Miete sondern auch die anteiliegen Nebenkosten !
  5. Das hört sich schon mal interessant an. Wenn die Besichtigung war schreibe mal gerne wie es war + auch ein paar Fakten dazu.
  6. Hallo, das würde ich erst mal nicht so negativ sehen. Vielleicht gibt es eine gute Atmosphäre im Haus und die Bewohner/Eigentümer regeln alles auf dem kleinen Dienstweg. Und wenn in absehbarer Zeit wirklich nichts großes zu sanieren ansteht...du hast jetzt nichts über das Objekt geschrieben. Spreche doch einfach mal einen der anderen Bewohner an. Manchmal (aber nur selten) gibt es wirklich ganz tolle Hausgemeinschaften !
  7. Qualifizierter Maker Alleinauftrag

    Hallo John Wissensdurst, wenn ich deine Frage/Aussage lese frage ich mich was Du willst ? Entweder suchst Du einen Makler der Dein Objekt für dich vermarktet => Maklerauftrag abschließen. Oder Du kannst es selber => Keinen Maklerauftrag abschließen. Sorry, aber was soll dann das Lamento ?????
  8. Mieter zieht nach Erwerb nicht aus

    Hallo Patrick, dieser Satz von Dir sollte PFLICHTLEKTÜRE sein für alle, die mit Immobilien anfangen wollen. Ich sage nur PASSIVES EINKOMMEN. Zu Deiner Person: Schade dass es Dich getroffen hat. Lass Dich nicht entmutigen, du kannst viel aus so einer Situation lernen. Übrigens nicht nur in Hinsicht auf Immo's. Ein Trost: Ganz zu Anfang hast Du geschrieben dass diese Misere sich auch in einem günstigen Kaufpreis niedergeschlagen hat. Vielleicht entwickelt sich das Ganze ja auf Dauer noch zu einem guten Investment. Bleib hartnäckig !
  9. Selbstverwaltung eines MFH

    Leider habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Konstellation Mieter = Hausmeister nur in den seltensten Fällen funktioniert. Entweder - spielt er sich zum "Blockwart" auf, will im Haus das Sagen haben, schnauzt die anderen Mieter an - und das häufig in Kombination mit dem Versuch, sich beim Eigentümer eine Vertrauensposition zu erarbeiten oder es gibt Stress weil ihm die anderen Mieter das Geld neiden. Beliebt ist hier auch das Anfechten der NK-Abrechnung... Fazit für mich: Nur noch die saubere Lösung, Hausmeisterservice bestellen und umlegen.
  10. Selbstverwaltung eines MFH

    @HamburgInvest Wie rechnest Du Sanierungs- und Reparaturarbeiten deiner Häuser ab ? Schreibt deine "IchServiceGmbH" Dir eine Rechnung ? Du brauchst ja für die Anlage V auch die Belege.
  11. Selbstverwaltung eines MFH

    Topp ! Herzlichen Glückwunsch, so einen Mitarbeiter hätte ich auch gerne. Legst Du die Hausmeisterdienstleistungen um, und wie gestaltest Du das ?
  12. Selbstverwaltung eines MFH

    Generell fokussiert sich hier in der Community vieles auf den Ankauf. Ich glaube, viele übersehen dass sie die Objekte ja dann auch für Jahre und Jahrzehnte im Bestand haben werden. Meiner Meinung nach kann ein Immobilieninvestment nur aufgehen wenn auch da alles stimmt. Also gleichzeitig die Kosten niedrig halten und trotzdem den Wert der Objekte durch sorgfältige Bewirtschaftung erhalten oder steigern, Stichwort Mieterselektion, äußeres Erscheinungsbild usw. Wer sich da nur auf die Hausverwaltung verlässt.... Ich kenne viele genervte Mieter und Eigentümer, die völlig frustriert sind über lustlose, unfreundliche Hausverwaltungen. Und solchen Firmen soll ich dann Vermögenswerte in 6stelliger Höhe anvertrauen ???
  13. Selbstverwaltung eines MFH

    Ja, @HamburgInvest, das ist tatsächlich meine nächste Überlegung. Die kaufmännische Verwaltung bekomme ich gut hin, aber leider habe ich nicht die Zeit und auch die Begabung kleinere handwerkliche Arbeiten selber durchzuführen. Aktuell probiere ich gerade, einen Rentner für solche Arbeiten einzulernen, da stehe ich aber noch ganz am Anfang.
  14. Selbstverwaltung eines MFH

    Hallo @Bluedream, hier beantworte ich Deine Fragen mal öffentlich, vielleicht interessiert es ja noch jemanden: Du hast ja eine Hausverwaltung mitgekauft damals, kann man diese Problemlos kündigen ? Es war damals eine kleine Ein-Mann-Verwaltung, es gab auch keine Verträge, ich habe ihm dann einfach auf nette Art und Weise mitgeteilt dass am Jahresende seine Betreuung ausläuft. Wenn ich ein Objekt kaufe würde ich im notariellen Vertrag festlegen, dass der Hausverwalter nicht mit übergeht, und das es Sache des Alteigentümers ist den Vertrag zu beenden. Das geht natürlich nur bei ganzen MFH, nicht bei WEG-Verwaltung. Was kostet der Hausmeisterservice mit Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst für ein MFH ca pro Monat ? Mein Hausmeisterdienst berechnet nach Stunden, 25,- €/Std.. Halbjährlich für meine MFH mit 4-6 Einheiten sind das immer ca. 6-800 € pro Objekt. Dazu muss man sagen dass es alles freistehende MFH sind mit Grundstück/Garten drumherum. Ist das Standard das ein Ablesedienst für Gas/Wasser/Strom vorhanden ist, oder kann man das auch selbst machen ? Ich würde das IMMER machen lassen. Die Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung ist ein relativ strenges Regelwerk, dazu kommen laufend Gerichtsurteile. Und was meinst du mit Garantiewartung? Ich dachte die Kosten kann man so oder so umlegen 😳 Die Zähler (Wasseruhren für die einzelnen Wohnungen, Wärmemengenzähler usw.) kann der Vermieter kaufen => Dann sind die Kosten nicht umlegbar. Alternativ gibt es eine sogenannte Garantiewartung, dann übernimmt der Ablesedienst die "Wartung" und tauscht nach 5 Jahren (Eichfrist) die Zähler kostenlos aus. Quasi werden die Kaufkosten da auf die Laufzeit umgelegt. Dadurch sind die Kosten dann auch umlegbar. @Norbert S.du hast natürlich völlig Recht, zu dem laufenden Verwaltungsaufwand kommt noch die Überwachung von Handwerkerleistungen dazu. Das würde ich aber ohnehin keiner Hausverwaltung übertragen. Kleine Hausverwaltungen haben i.d.R. gar nicht den fachlichen Background. Große Profi-Hausverwaltungen haben oftmals eine technische Abteilung die das überwachen. Ich rate aber dazu, hier selber ein Auge drauf zu haben, es geht schließlich um's eigene Geld. Bei ernsthaften Baumaßnahmen wie einer kompletten Badsanierung ist tägliches Überwachen der Baustelle Pflicht.
  15. Selbstverwaltung eines MFH

    Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade. Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert. Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist. Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus. Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um. Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand: - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere. Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe. - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw. Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche - Nebenkostenabrechnung 1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger. Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand. Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.