Bluedream

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  1. Du hast recht. Das Objekt liegt in meiner Heimatstadt Gera. Ich denke bei dem starken Leerstand den wir in gera haben, sollte ich einiges mehr an Leerstandsrisiko einplanen.
  2. Ich halte 3,5% Tilgung für eine D-Lage für wenig. Im Normalfall geht man hier mit 4,5% Tilgung oder mehr ran. Nach deiner Meinung sollte ich die Tilgung also eher auf 3% runterschrauben? ( Bei gleiche bleibendem EK Einsatz)
  3. Guten Tag liebes Forum, in diesem Post soll es um eine Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Ostdeutschland in D-Lage gehen. Ich bin mir nicht sicher, ob ich nicht einen Fehler begehe, wenn ich so viel EK wie ich geplant habe einsetze. Denn ich würde mich die nächste Zeit stark ausbremsen, da ich dann erstmal keine Mittel mehr, für ein neues Objekt zur Verfügung hätte. Zunächst zu meiner Finanziellen Situation: Tagesgeld: 73.000 € Aktiendepot: 34.000 € Vermietete ETW die sich selbst trägt mit kleinem Überschuss nach Kosten und Steuern. Einkommen: Ca. 3.000 € Netto (27 Jahre und unbefristeter Arbeitsvertrag) Als nächstes Objekt soll also nun ein MFH in D-Lage her. Da ich nicht von Wertsteigerung ausgehe, sondern eher mit Wertverlust auf lange Sicht rechne , möchte ich möglichst viel EK einbringen, damit meine Restschuld nach Zinsbindung in 15 Jahren nicht mehr zu hoch ist und die Bank nicht verlangen kann, dass ich EK nachschießen soll. Ziel ist es, dass dieses MFH als Cashflow-Objekt dienen soll, um schnell neues EK anzusparen, um weitere Investitionen tätigen zu können. Unten zeige ich euch meine Kalkulation. Objektdaten: Ich lege mich nicht 100% auf dieses Objekt fest, es ist nur ein Beispielobjekt welches ich momentan im Auge habe. Das Objekt ist für 299.000€ angeboten, hat 6 WE’s ist vollvermietet und wirft eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 23.000 € ab. Die Miete liegt etwa am Mietspiegel und lässt nur leichte Steigerungen zu. Das Objekt ist in einem guten Zustand, sodass in nächster Zeit keine Reparaturen oder Sanierungen anfallen. Kalkuliert wird aber mit einem Kaufpreis von 220.000€ plus NK, ansonsten würde kein Kauf zustande kommen. Finanzierung: geplant sind 15% EK plus NK selbst zu zahlen (also ca. 60K) min. 3,5% Tilgung, um zügig aus dem Risiko rauszukommen Zinsbindung 15 Jahre Zins ca. 1,8% Der Cashflow beliefe sich zu Beginn auf monatlich ca. 200€ nach Tilgung, Kosten und Steuern. Es wäre aber durch Mietanpassung möglich, monatlich auf 250€ - 270€ Überschuss zukommen. Dieser Überschuss stünde dann für neue Objekte zur Verfügung. Nun stellt sich die Frage, ob es Sinnvoll ist, 60K für einen monatlichen Überschuss von 250€ „zu versenken“ ? Gruß Blue
  4. Bedeutet das, dass ihr keine Gefahr in feuchten Kellern mit Salpeter Bildung in Altbauten seht? Ihr würdest trotzdem kaufen wenn ein Objekt ansonsten i.O. ist?
  5. Guten Morgen liebes Forum, bei vielen Mehrfamilienhäusern (bj. 1910-1925) im Osten Deutschlands sind mir feuchte Keller aufgefallen. Die Keller wurden damals im Gewölbestil und nur mit dem Material was vorhanden war gebaut. Also hauptsächlich Naturstein und Sand. Oft sieht man sogar Salpeterbildungen und das Messgerät schlägt aus wie Sau . Ich befürchte,durch aufsteigende Feuchtigkeit, kann schnell die Gesamte Baussubstanz der Immobilie angegriffen werden. Eine Kellersanierung würde ich aber nur im Notfall in Betracht ziehen, da es keine Renditesteigernde Investition ist. Unter Kellersanierung verstehe ich das anbringen einer Außendrainage, und einer Sanierung von innen, unteranderem mit Sanierungsputz oder was gehört sonst noch dazu? Sollte man von einem solchen Altbau mit feuchtem Keller und Salpeterbildung generell die Finger lassen, oder ist eine Kellersanierung sinnvoll? Mit welchen Kosten muss man bei einem MFH mit 8 Einheiten ungefähr für eine Kellersanierung rechnen? Oder hat jemand von euch sogar schonmal selbst einen Keller saniert? Gruß Blue
  6. Guten Abend Community, bei der Kalkulation von MFHs, komme ich immer auf nur ca. 15% nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten. Ich bin bis jetzt nur ETWs gewohnt und hatte hier immer um die 25%. Es fallen natürlich die WEG-Verwaltungskosten und die WEG-Rücklage weg. Die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten setzen sich also nur aus IHR und kalk. Mietausfall zusammen. (Verwaltung wird selbst übernommen). Kalkuliert ihr hier trotzdem mit den gängigen 25%, indem ihr die IHR höher oder kalk. Kosten für die eigene Verwaltung ansetzt? 😛 Gruß Blue
  7. Hey liebe Investoren, kann man die Treppenhausreinigung in einem MFH auch durch einen Bekannten durchführen lassen? Der Bekannte wird für die Reinigung bezahlt und anschließend wird die Rechnung auf den Mieter als Nebenkosten umgelegt. Ist das ohne weiteres möglich oder muss der Bekannte sich dafür erst einen Antrag bzw. Schein bei einer rechtlichen Stelle besorgen? Gruß Blue
  8. Hey liebes Forum, mir stellt sich gerade die Frage, ob eine eigenständige Verwaltung eines MFH aus ca. 300km Entfernung möglich ist. (z.B. Mit Hilfe eines Hausmeisterservice auf Stundenbasis) Da ich bis jetzt nur eine ETW besitze, kann ich die Verwaltung für ein Objekt mit bis zu 10 WEs noch nebenberfulich managen. Ginge das auf diese Entfernung oder wäre hier eine Hausverwaltung vor Ort die bessere Lösung?
  9. Guten Tag liebes Forum, wie ist der Ablauf bei der Übernahme eines Mieters und des alten Mietvertrages? Der alte Mietvertrag bleibt natürlich bestehen. Aber es muss doch sicher ein Formular aufgesetzt werden, in welchem der Mieter und neue Eigentümer den (Alt-) Mietvertrag unterzeichen oder? MfG Blue
  10. Das du mit Crowdinvest in Immobilien investierst ist Blödsinn. Genau wie mein Vorredner sagte investierst du damit nicht in Immobilien, sondern in eine Anleihe. Steigen die Immobilienpreise noch weiter, bekommst du wenn du Glück hast dein eingesetztes Kapital zurück, plus deine 6% Rendite. Jedoch niemals mehr. Wenn du jetzt schon, mit kleinem Kapital in Immobilien investieren möchtest, da du denkst das die Preise noch weiter steigen, kannst du zB in Immobilienfonds oder Unternehmen wie Publity oder Vonovia investieren.
  11. Guten Tag liebes Forum, eine Frage an die Steuer Spezialisten Wenn man beim Kauf einer ETW den Preis der EBK gesondert im Kaufvertrag ausweist, und dieser weniger als 410€ bträgt. Kann man die EBK als Geringwertiges Wirtschaftsgut sofort in voller Höhe Abschreiben? Gruss Blue
  12. Guten Abend liebes Forum, es ist endlich soweit und nächste Woche steht der erste Notartermin zum Kauf einer 40m² ETW an. Der Notar wird vom Makler beauftragt. Aus diversen Büchern weiß ich das es einiges im Kaufvertrag zu beachten gibt. Jedoch sind noch einige Fragen offen Grundstückswert möglichst gering, Gebäuderwert möglichst hoch ( Höhere AfA) Legt das der Notar von sich aus fest oder kann ich diesen Wert bei einer ETW beeinflussen? Küche, Schränke, Öl im Kessel gesondert in Vertrag ausweisen (weniger Grunderwerbssteuer) Wie bekomme ich den Ölstand im Kessel heraus? Einfach selbst ablesen und die WEG-Verwaltung nach dem Umrechnungsschlüssel fragen, um es auf die ETW zu berechnen? Ist es notwendig bei einer so kleinen Summe von ca 43000€ ein Notaanderkonto einzurichten? Bekomme ich den Kaufvertrag vor dem Notartermin zugeschickt? Bezahlung Wird der Notar direkt am Tag des Notartermins bezahlt? Wird der Makler direkt am Tag des Notartermins bezahlt? Grüße Blue
  13. Ups mein Fehler, ja der Kaufpreis bleibt natürlich gleich. Nein das hat mit dem anderen Thread nichts zu tun @Stefan-RheinMain, dort wird definitiv keine Renovierung mitfinanziert. Es kam mir nur der Gedanke bei dem anderen Thread auf
  14. Guten Tag liebe Gleichgesinnte, Nehmen wir an, ihr wollt eine Wohnung kaufen, und diese in ca. einem Jahr Renovieren. 1. Ist es sinnvoll, die Kosten, die für die Renovierung enstehen werden, heute schon bei der Finanzierung mit aufzunehmen? (Auch wenn man aus eigener Tasche zahlen könnte) Überlegung dazu: Der "Kaufpreis" erhöht sich, wenn Renovierungskostgen heute schon mit in die Finanzierung aufgenommen werden. Dadurch hat man eine höhere Abschreibungsgrundlage und kann die 2% AfA höher ansetzen. 2. Aber: Können die Kosten, die für die Renovierung in einem Jahr enstehen, dann auch tatschächlich in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden? Man würde nämlich die Renovierungskosten 2x steuerlich geltend machen, 1x über die jährliche AfA und 1x über die Werbungskosten. Gruß Blue
  15. Das Ziel ist es also, nach auszug des aktuellen Mieters in einem Jahr, die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zuversetzen. Nun geht es in der strategischen Planung darum, die wichtigsten und wertschöpfensten Dinge herauszufiltern, unter Beachtung der 6000€/ 3 Jahres Grenze, sowie der 2 Gewerke in 5 Jahren Grenze. @Andreas hat es schon angesprochen, das Bad ist mit den blauen Fliesen noch einigermaßen akzeptabel, daher bleibt dies aus Kostengründen ersteinmal wie es ist. Mit der aktuellen "Küche" wird sich definitiv kein zukünftiger Mieter anfreunden wollen. Hier muss entwerder eine EBK her, oder der neue Mieter baut sich selbst eine Küche ein. In jedemfall muss in der Küche die Elektik erneuert werden, wie @Matt es so schön beschrieb. Um nicht 2x anzuanfangen empfiehlt @Matt gleich die Elektrik in der ganzen Wohnung zu erneuern. Außerdem muss dann auch der Fliesenspiegel in der Küche erneuert werden. Die Böden müssen erneuert werden 2x Tür sollte erneuert werden Wenn noch Geld übrig ist, würde ich, wie @Andreas empfhielt, den Heizkörper im Bad, gegen einen Handtuchheizkörper tauschen. Kosteneinschätzung: Elektrik - FI in Verteilung nachrüsten (100€) - Leitungen, Steckdosen, Lampe und Lichtschalter in Küche (ca. 300€) - Leitungen, Steckdosen, Lampe und Lichtschalter in Wohn-Schlafraum + Flur (ca. 300€) - Leitungen, Steckdosen, Lampe und Lichtschalter in Badezimmer (ca. 100€) Küche -EBK (ca. 1500€) -Fliesenspiegel (250€) -Bodenfliesen (500€) Böden -Laminat in Flur und Wohn-Schlafraum (ca. 900€) Türen - 2x Tür (ca. 450€) Wände - Spachtelarbeiten + Streichen (250€) Heizung -Handtuchheizer (ca.200€) Schönheitsreperaturen -Fliesenfugen im Bad usw. (150€) Gesamtkosten: 5000€ Damit wäre man, mit nur 2 Gewerken (Elektrik und Heizkörper) im Grünen Bereich. Nach dieser Kalkulation ist sogar noch Geld da, um im Badezimmer die alten Fliesen mit neuen zuüberfliesen. Dazu muss ich sagen, dass soviel wie möglich in Eigenleistung gemacht wird. 1. Würdet ihr andere Renovierungsmaßnahmen als hier dagestellt vornehmen? 2. Kommen die angegeben Kosten ungefähr hin? 3. Zählt Fliesenlegen im Bad schon als Gewerk im Sinne der 2/5 Regel?