§23Estg

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Über §23Estg

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  1. Schau Dir das BMF Schreiben vom 26.3.2004 genauer an. Das Thema ist recht komplex und muss immer für den Einzelfall untersucht werden, wenn es um Aufteilung in ETW geht. Eine Errichtung eines Gebäudes mit anschließendem unmittelbaren Weiterverkauf riecht zumindest nach Gewerblichkeit. Drum gilt es auch dies genau zu prüfen. Eine Standardantwort gibt es mMn nicht.
  2. Mal davon abgesehen, dass ich den ersten Absatz voll und ganz unterschreiben kann, möchte ich dem genannten Wald-und Wiesen StB zustimmen. Die Fristen des § 23 EStG setzen am Grundstück und nicht am Gebäude an. Ist das Grundstück länger als 10 Jahre im Privateigentum kann generell ein steuerfreier Verkauf erfolgen. Das errichtete Gebäude muss noch keine 10 Jahre errichtet sein. Vorsichtig sollte man dennoch sein, um auch eine Gewerblichkeit auszuschließen.
  3. Ja
  4. Von meiner Region würde ich Darmstadt als Norddeutschland eingruppieren. ich kann ohnehin nicht viel zu anderen Regionen als der meinen etwas sagen. Mit der Nachfrage war ich zu Beginn sehr überrascht, da meine Unistadt nicht zwingend eine Touristenstadt ist. Dennoch tummeln sich viele Besucher aufgrund der Lehre (Gastprofessoren, Research, Unikliniken, Eltern von ausländischen Studenten...), die aufgrund der Länge des Aufenhalts nicht einfach mal ein Hotel für 10 Tage beziehen können.
  5. Ich vermiete meine Studentenbude in einer süddeutschen kleineren Universitätsstadt auch über Airbnb und das seit etwa 3 Jahren. Die Nachfrage ist nach wie vor sehr groß, obwohl es mittlerweile eine Menge alternativer Wohnungen gibt. Was für mich spricht ist die zentrale Lage (quasi auf dem Campus), die Bewertungen (5 Sterne seit Beginn) und die Wohnung an sich (hochwertig und voll ausgestattet). Nachdem ich zu Beginn jährlich viele verschiedene Gäste für einige Tage oder Wochen beherbergen durfte, bin ich jetzt an einem Punkt in dem ich es in diesem Jahr schaffe, quasi Vollbelegung mit 8 Verschiedenen Gästen zu erreichen. Das kostet zwar etwas Rendite, aber macht das verwalten dich recht einfach. Mein Finanzamt veranlagt auch als V+V, mit der Gewerblichkeit habe ich im Sinne der Spekulationsfrist wenig zu tun (Miete günstig von den Eltern) und für Umsatzsteuerzwecke war ich auch immer knapp unter der Kleinunternehmergrenze. Die Gewerblichkeit könnte mir aber nun an anderer Stelle auf die Füße fallen. Sollte es Gewerblich sein (wofür zugegeben auch nicht wenige Gründe sprechen) könnten sich meine seit diesem Jahre erzielten freiberuflichen Einkünfte infizieren, sodass auch diese der Gewerbesteuer unterliegen. Wenn man den Plan hat über Airbnb zu vermieten (und dafür sprechen einige Gründe), sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, und sich über den Markt und die gesetzlichen Regelungen der Stadt bzw. des Landes genauestens informieren. Anschließend gilt es die möglichen steuerlichen Auswirkungen zu kennen und dann abzuwiegen, ob dies alles das Mehr an Rendite wert ist. Ich würde behaupten in vielen Lagen aufgrund von Auslastung, Konkurrenz und Verwaltung nicht zwingend. Meine Wohnung hat beim Aktuellen Verkehrswert immer an der 10% Rendite gekratzt (steuerlich waren wir als Familie deutlich drüber). Im Vergleich zum Einkaufspreis war ich deutlich drüber. Aufgrund der Umsatzsteuerpflicht in diesem Jahr, wird es etwas weniger werden. Den großen Vorteil, den ich sehe ist, dass ich jederzeit (wenn es mal mit der Freundin nicht mehr klappt) in meine Wohnung zurück ziehen kann, ohne auf Eigenbedarf zu kündigen und das es keine Mietausfälle mehr gibt (Airbnb zieht das Geld sofort ein)
  6. Eigentlich ganz einfach, die genannten Kosten aus 2016 sind Anschaffungsnebenkosten und können somit ab Fertigstellung/Abnahme über 50 Jahre abgeschrieben werden. Fahrtkosten zu Besichtigungen für andere Objekte stellen sofort abziehbare WK dar.
  7. Was Sinn ergibt wäre unter Umständen die Vermietung der EFHer mit vorheriger Sanierung bis der Mieter wieder kündigt und der anschließende Verkauf. Das hat den Vorteil, dass die Sanierung Werbungskosten darstellen (Steuerersparnis) und der Verkauf nach Rückgabe, dann steuerfrei erfolgt, soweit die 10 Jahresfrist vorüber (was ich nach Eigennutzung bereits unterstelle). In der Regel sollte sich ein solches Vorgehen auszahlen.
  8. Vielleicht noch eine Randnotiz. Die USt-Option wird von unserer Seite angestrebt. Der Vermieter kann mit den (anteiligen) USt-Abzug meist mehr anfangen, als der Mieter, welcher lediglich die USt auf die Betriebskosten einspart (wobei Grundsteuer und Versicherung, sowie Abwasser, Niederschlagseasser keine USt enthalten, und Wasser mit 7% Einsparung auch nicht der Renner ist)
  9. Da Steuerhinterziehung nur das "Nichtabführen" vereinnahmter USt ist, haben wir jahrelang in der Voranmeldungen immer nur die Mieteinnahmen angegeben und monatlich die USt abgeführt. Erst im Rahmen der USt-Jahreserklärung haben wir dann unsere Vorsteuer erstatten lassen. Heute haben wir mehrere Objekte mit USt und haben eine Lösung gefunden, die eine saubere monatliche Abgebe einer Voranmeldung ermöglicht, welche intern auch die korrekte Aufteilung auf die Objekte ermöglicht.
  10. Natürlich gibt es keinen Leitfaden, denn es kommt auch immer darauf an, wann Du das Objekt gekauft hast und was zu diesem Zeitpunkt einfacher, mittlerer und hoher Standard war. Ich würde Dir raten, das Thema nochmal mit einem Steuerberater zu besprechen. Und wenn Du absolut sicher gehen musst, dann lohnt sich auch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt.