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  1. Ensco

    Bieterverfahren ohne Mindestgebot

    Interessant! Mir ging es eigentlich mehr um die psychologische Wirkung. Und hier fühlte ich mich ermutigt, Es zumindest mit einem kleinen Betrag zu probieren: https://www.immobilienscout24.de/ratgeber/nebenkosten/provision/reservierungsgebuehr.html
  2. Ensco

    Bieterverfahren ohne Mindestgebot

    Danke! Tatsächliche Miete war 405 € pro Monat. Also Faktor 50. Mögliche Miete wohl etwa 500 €. Möbliert bis zu 800. ist also alles nicht mehr sinnvoll. Daher auch der Verkauf. Klar, die Preise können weiter steigen. Aber bei einem Gewinn von über 250 % gegenüber Einkauf reicht das auch.
  3. Hallo allerseits, hier die Story zu meinem ersten Verkauf, gleich mit Bieterverfahren probiert. Ging erst einmal total daneben. So lief es: 1-Zimmer-Wohnung München, Schwabing-West, 28,33 qm. Ruhige Lage, Mietvertrag gekündigt – große Firma als Mieterin, die eigene Praktikanten unterbrachte. Leer Ende Mai 2018. Verkaufsaktivitäten August bis Oktober 2017: Bieterverfahren. Klang in der Literatur toll; eine Möglichkeit, attraktive Gebote zu erhalten. Nach 11 Jahren Halten ist jetzt die Zeit gekommen; der Münchener Markt läuft ja gerade etwas heiß. Es kamen zu den beiden Besichtigungsterminen auch eine Menge Leute: 8 Wochen vorher über Ohne-Makler.net angekündigt, auf diesem Wege in den großen Portalen drin. Mehr als 10 Leute beim einen Termin und ebenso beim anderen. Die Spannung steigt - Bietzeit ca. 10 Tage. Die ersten Gebote: Naja. 30 bis 40% unter Marktwert. Einzelne hatten überhaupt keine Vorstellung; zwei Gebote 60 bis 90% unter Marktwert. Höchstgebot 205.000,- € schriftlich, mit Bankbestätigung (eine Architektin). Klar, das ist schon einiges, aber ähnliche Objekte gehen auch für 250.000 € plus Maklerprovision. Ein Interessent hatte nicht besichtigt, bot telefonisch aber 250.000. Nach einigen Tagen zog er wieder zurück. Vergiss es also, dieses Verfahren! Was tun? Da erschien ein weiteres Bieterverfahren einer ähnlichen Wohnung ein paar Straßen weiter. Text im Wesentlichen von meinem kopiert - nur ein Mindestgebot ausgesprochen; qm-Preis ca. 10.000 € (so sind die Preise eben momentan bei sehr guten Objekten, finde ich auch überzogen - ich kaufe da, wo ich wohne, für unter 1.000). Ich rufe an und unterhalte mich nett mit dem Mann - ein Profi, Marketing-Prof an einer FH. Entscheidung: Ich inseriere also für 254.000 €. Mehr gibt die Wohnung nicht her; etwas weniger wird es von selber - wenn jemand unbedingt unter 250.000 will - psychologische Marke - dann halt für 247.000. Jetzt also ohne Bieterverfahren, aber die Leute brauchen offensichtlich eine klare Ansage. Weitere Besichtigungen Anfang Dezember mit 6 Leuten, diesmal einer nach dem anderen. Gruppenbesichtigungen sind irgendwie doch doof. Meine Tochter, 20 Jahre damals, hat das für mich gemacht, ich bekam positives Feedback von mehreren Interessenten und -innen - hat auch was, weiblicher Charme, Lernerfahrung für sie, mein Vater mit dabei als Assistent. Einige Interessenten, einer bot auch 248.000, zog dann aber nach einigen Tagen zurück. Die anderen boten weniger oder waren sich noch nicht sicher. Hmmm – auch irgendwas falsch gelaufen? Weihnachten rückte näher, und ich dachte – nun, das war’s, wir verkaufen dann halt erst ab Juni, wenn die Mieter raus sind. Misserfolg also in mehrerer Hinsicht. Einziges Trostpflaster: Ich sah das Vorhaben als Lernerfahrung an, und so lernt man eben. Nie mehr Bieterverfahren ohne Mindestgebot auf einem Verkäufermarkt! Hier brauchen Käufer einen Anker, sonst denken sie, es geht hier um Schnäppchenjagd. * * * Dann doch noch eine Überraschung: ca. eine Woche vor Weihnachten meldet sich ein junger Mann, der gerne besichtigen möchte. Die Wohnung ist gerade frei, und mein Vater kann kurzfristig einen Termin einrichten. Der Mann besichtigt mit Mutter und ruft mich gleich danach an – er sei „begeistert“! Na, das klingt doch einmal gut. Und er wolle kaufen. Okay, gerne. Er müsse das nur mit seiner Mutter noch weiter besprechen. Ich biete an, dass wir eine Reservierungsvereinbarung schließen – 750 €, viel mehr geht m.W. nicht, und 1000 € klingt auch viel. Dafür kann ich auch zwei Wochen auf Verkaufsaktivitäten verzichten. Tatsächlich treffen wir uns dann am 2. Weihnachtsfeiertag am Ort, schließen die Vereinbarung, auf Verhandeln des Kaufpreises lasse ich mich nicht ein (habe ich im Buch von Tim Taxis gelernt), biete aber an, die Notarkosten zu übernehmen; das sind etwa 1500 €; wichtig: den Kaufpreis nicht relativieren. Zwei Wochen für die Finanzierung. Sie brauchten dann tatsächlich etwa vier Wochen – kein Problem. Allerdings bekundete der junge Mann dann in einem Telefonat, dass sie wahrscheinlich doch eine größere Wohnung nehmen, da sie ein eigenes Haus belasten und mehr Spielraum haben. Es scheint also wieder alles vergeblich gewesen zu sein, außer dass 750 € Reservierungsgebühr bei mir verbleiben. Nun ja. * * * Noch einmal zwei oder drei Wochen später melden sich die Leute wieder und verkünden: Sie nehmen die Wohnung doch. Nun, gerne – ich hätte sowieso erst wieder im Juni weiter daran gearbeitet. Ich bin zwar ein kleines bisschen skeptisch, ob es wirklich noch klappt, aber ich kann ja eigentlich nichts verlieren. Inzwischen ist es Anfang Februar; wir machen einen Notartermin Ende März aus. Tatsächlich findet dieser statt; die Fälligkeit kommt superschnell, und dann trudelt auch die Zahlung ein. Es hätte natürlich ganz anders kommen können: Dann hätte ich es über den Sommer wieder versucht und tatsächlich ein volles Jahr mit dem Verkauf dieser winzigen Wohnung verbracht. Es reicht also ein halbes Jahr oder weniger nur, wenn der Preis einigermaßen attraktiv ist… Für die Makler unter uns ist die Story hier wahrscheinlich gar keine richtige Story; für sie ist das täglich Brot. Wer aber zum ersten Mal verkauft, und zwar selbst, für den ist das schon eine spannende Angelegenheit, zumal ich keine Konzessionen machen wollte. Einige Makler haben mich immer wieder kontaktiert, ob sie mich jetzt doch unterstützen dürfen, aber doch bitte mit 20 bis 30T niedrigerem Preis. Hätte auch vollends schiefgehen können bzw. man braucht offensichtlich viel Geduld und Akzeptanz zumindest für temporäre Misserfolge – das rechtfertigt dann am Ende den Gewinn.
  4. Guten Abend allerseits, da ich bei der Lektüre herzlich lachen musste, hier für die Allgemeinheit – auch wenn es nicht meine eigene Erfahrung ist. Man lernt ja auch aus den Fehlern anderer... Zeit-Artikel 23. November 2017 http://www.zeit.de/2017/48/wohnungsvermietung-bauauflagen-wohnraummangel/komplettansicht
  5. Es hat zwar keiner geantwortet, aber hier ein kleines Update: alles ging gut – ich hatte mir ernsthaft die Frage gestellt, ob ich einen Rechtsanwalt einschalte, denn wenn es bei so einer Sache am Ende einen Rechtsstreit gibt, ist das ärgerlich. Die Kündigung wurde jedoch problemlos akzeptiert. Jetzt geht es einfacher mit dem Verkauf.
  6. Guten Morgen, heute habe ich mein erstes Kündigungsschreiben in meinem Immobilienleben formuliert und bitte um eure Kommentare. (Ich weiß: Ist alles kein anwaltlicher Rat usw. Ich gehe auch davon aus, dass das keine größeren Probleme bereitet, weil die Lage relativ klar erscheint, mit Betonung auf erscheint - notfalls halt doch einen Anwalt einschalten... Aber es ist ein Nicht-08/15-Fall, und da ist mir eure Meinung wertvoll.) Sachlage: Eine große Firma mietet 1-Zi-Whng seit etwa 20 Jahren, vermietet an Praktikanten. Daher greift nicht der gesetzliche Kündigungsschutz wie für Privatpersonen, siehe BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az.: VIII ZR 282/07. Außerdem sagt der Mietvertrag: "beide Seiten können kündigen". MV ist zwar überschrieben "Wohnungsmietvertrag", aber das wird wohl für die Notwendigkeit einer Begründung der Kündigung keine Rolle spielen. Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – 1-Zimmer-Wohnung, …………. Sehr geehrte Frau ……., sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom  24./29. …. 1998 (Mietverhältnis begann am 1.9.1998)  für die Wohnung 123 (bei Beginn des Mietvertrags: 2.870.1323), 3. OG, …. Str. xxx in  …………. fristgemäß und ordentlich zum 1. Juni 2018. Nur vorsorglich kündige ich Ihnen zusätzlich ordentlich zum nächsten zulässigen Termin. Erläuterungen: Der Mietvertrag (Absatz II) sieht ein Kündigungsrecht für beide Seiten vor. Ein besonderer Mieterschutz besteht nicht, da die Mieterin keine natürliche Person ist. Nach den zum Mietvertrag gehörigen AVB § 12 beträgt die Kündigungsfrist ab 10 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses 12 Monate, welche hier zugrundegelegt sind. Ich bin seit 2014 alleiniger Eigentümer der Wohnung und kündige in dieser Eigenschaft. Ich bitten Sie, die Mietsache innerhalb von 12 Monaten – d.h. bis zum 31. Mai 2018 – zu räumen und mir in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Zwecks Vereinbarung eines Termins zu Übergabe setzen Sie sich bitte zum 1. Mai 2018 mit mir in Verbindung. Falls Sie an einer früheren Aufhebung des Mietvertrags interessiert sind, ist diese jederzeit möglich. Sprechen Sie mich bitte an. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens – gerne per E-Mail. Mit freundlichen Grüßen, (..............) ****** Na, was meint ihr?
  7. Vielen Dank für die Anregungen! Mein Telefonat mit der Hausverwaltung hat offensichtlich schon etwas gebracht. (Mehr, als ich meinte erhoffen zu können.) Nun ist noch die Zeit zu überbrücken, bis die Eigentümerversammlung eine Aufteilung beschließt. Nun ja. Wahrscheinlich weiß der Hausmeister, wer mehrere Plätze nutzt, und dann werden wir eigene Schilder anbauen. Eigentlich eine ganz einfache Sache, und man fragt sich, wie das seit 20 Jahren so laufen konnte ...
  8. Hallo, zu einer im November erworbenen Wohnung hat der Eigentümer - nach mindestens 3 Mails und 3 Telefonaten - die Mietkaution nach nun 6 Monaten immer noch nicht herausgerückt. Er behauptete Anfang Mai, sie nie erhalten zu haben; kann ja sein, nur steht im Mietvertrag etwas von der Kaution. Der Mietvertrag wurde 1996 mit einer Firma geschlossen, die dann insolvent wurde, und er ist kurz später Eigentümer geworden. Meine letzte Kommunikation an ihn: Zur Wohnung 2 / ............ hat es laut Herrn ................... eine Kautionszahlung gegeben. Wenn Sie meinen, eine solche nie erhalten zu haben - auch falls der Grund dafür die Insolvenz der Firma Immorent war - so ist es laut Gesetz und Rechtsprechung dennoch an Ihnen, diese bei einem Auszug dem Mieter zu erstatten oder aber im Falle eines Verkaufs an den Käufer zu überweisen. Dies wird auch im Kaufvertrag bestätigt; laut Kaufvertrag, S. 4, § 3, direkt vor § 4, ist "Eine eventuelle Mietkaution ... zum Übergabetag dem Käufer" auszuhändigen. Da der Mietvertrag (S. 3, § 6) von einer Mietsicherheit in Höhe von 2140,- DM berichtet, die laut Abs. 2 vom Vermieter anzulegen ist, und da Herr .................. in einem Telefonat am 11.4.17 berichtete, dass die Mietkaution geleistet wurde, muss ich davon ausgehen, dass dem so ist. Ich erwarte also die Zahlung des Kautionsbetrags an mein Konto, wie üblich mit gewöhnlicher Sparbuchverzinsung seit Mietvertragsbeginn (also seit Mitte August 1996), bis zum 18. Mai 2017. Auch hier muss ich leider hinzufügen, dass ich nicht bereit bin weiter zu warten und für weitere Erinnerungen von Ihnen Mahngebühren verlangen sowie juristische Schritte einleiten werde. Nach der Tabelle der Sparbuchzinsen seit 1996 (siehe hier: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/202295/umfrage/entwicklung-des-zinssatzes-fuer-spareinlagen-in-deutschland) ist der durchschnittliche Zinssatz zwischen 1996 und 2015: 1,5%. Danach fast bei null. Bei dieser Verzinsung beträgt der Multiplikator mit dem Ursprungsbetrag mit Zinseszins: 1,3468 (1,015 hoch 20). Für 2140 DM = 1094,16 € macht dies dann 1473,67 €. Dieser Betrag ist dann zum erwähnten Termin zu überweisen. Meine Fragen: Da ich ein gerichtliches Mahnverfahren noch nie durchgeführt habe: 1. Spricht etwas gegen ein gerichtliches Mahnverfahren? MMM hat hier darüber berichtet - allerdings ein anderer Fall. 2. Seht ihr den Betrag als gerechtfertigt an? Irgendeinen Betrag muss man ja angeben. Einen schönen Feiertag allerseits!
  9. Danke für die Anregungen und Nachfragen! In der Teilungserklärung gibt es wohl eine Zuordnung, nur ist die Skizze falsch und kann daher nicht zugrundegelegt werden. Wenn es einen freien Platz gäbe, dann hätte ich das tatsächlich so gemacht! Schild anbauen, fertig - eventueller Wechsel durch die Hausverwaltung bei neue Aufteilung wäre dann auch kein Problem. Leider sind alle 38 Plätze beschildert. Ich werde einmal den Hausverwalter besuchen – die Frage ist ja ganz einfach, was er machen würde, wenn es ihnen persönlich betreffen als Eigentümer oder Anwohner. Nur wenn er mauert? Zum Glück ist noch etwas Zeit – bis Ende Juli.
  10. Ach ja, noch etwas: Außenstellplätze; es sind genau 38 - ich habe sie abgezählt. In der TE ist jeder Wohnung 1 Stellplatz zugeordnet. Nur die Nummerierung ist eben nirgendwo vorgenommen.
  11. Guten Abend allerseits, wer hat zu folgender Konstellation eine Idee? 2015 habe ich 3 WE einer Anlage mit 38 WE gekauft - aus einer ZV. Alles ganz okay, nur jetzt bei einem Mieterwechsel fällt auf: Die Stellplätze (Mieter hat keinen genutzt) sind nicht klar zugeordnet - jeder baut einfach ein Schild an. In der Teilungserklärung steht: Der Wohneinheit X ist Stellplatz X in der Lageskizze zugeordnet. Hausverwaltung sagt: großes Konfliktpotenzial; beim Bau in den 1990er Jahren wurde eine Skizze erstellt, später aber der Bau von 3 Häusern nicht beendet - nur 2 wurden gebaut. Die Skizze stimmt auch nicht. Nun vermiete ich neu, habe aber keinen Stellplatz. Was tun? Der Hausverwalter ist nett und plant auch Ende des Jahres eine Skizze einzuführen, aber das ist etwas spät. Ich will keine Klage androhen, aber... Eigentlich ist ja klar, dass jeder einen Platz bekommt und nicht (wie de facto) manche 2, andere keinen. Ich bin gespannt auf eure Kommentare.
  12. Ensco

    Fogging

    Danke allerseits! Das ist sehr hilfreich. Ja, Ausdünstungen usw. - das liest man da und dort. Krass, die Sache mit dem Schlafsofa, Thorsten! Baujahr: 1995. Laut Hausverwaltung: Erst in einer weiteren Wohnung aufgetreten - und die WEG umfasst nach meiner Erinnerung etwa 100 WE. Die Renovierung im Sept. kann wohl einen Beitrag geleistet haben; andere Ursachen sind natürlich genauso interessant. Sofas u.ä.: ich werde mal vor Ort sehen.
  13. Ensco

    Fogging

    Guten Morgen allerseits, hat jemand von euch schon einschlägige Erfahrungen mit Fogging? Bei mir haben Mieter einer ETW im Januar den Schock des Monats erlebt: Innerhalb einer halben Stunde war das Wohnzimmer und Schlafzimmer über den Heizungen, in den Zimmerecken und am Vorhang geschwärzt. Bilder s.u. Ich kannte das Phänomen vorher nicht. Im Netz findet man eine ganze Menge darüber, v.a. dass am Ende der Vermieter zuständig ist und die Ursachen nicht 100%ig klar sind. In diesem Fall: Ganze Wohnung Ende Sept. neu gestrichen, Einzug, Mitte Januar = Fogging. Frage für Investoren: Wie geht man damit professionell um? Meine Strategie: alles neu streichen lassen mit Farbe, die vielversprechender ist (es gibt solche, die als "Fogging-sicher" gelten) und hoffen, dass das nie wieder kommt. Wer hat weitere Punkte, die zu beachten sind? Ich mache daraus vielleicht eine Fogging-Checkliste für Vermieter.