Kalle

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  1. Das ist natürlich echt ein krasser Fall.. Klar - irgendwann lässt sich die Privatadresse dann nicht mehr geheimhalten.. Bzw. wer sie herausfinden möchte, der kann es wahrscheinlich auch. Mir geht es erst einmal daraum, die Privatadresse nicht ganz öffentlich zu machen und eben nicht auf jedem Schreiben, dass der Mieter erhält, aufdrucken zu müssen. Ich denke ich probiere Dropscan noch einmal aus. ~155€ im Jahr plus 1,50€ pro Sendung, die geöffnet und gescannt wird. Ich erhalte maximal ein- bis zwei Postsendungen meiner Mieter im Monat - das ist okay. Ich hatte vor einiger Zeit mal "Digitalkasten" ausprobiert - allerdings für meine gesamte (private) Post. Damit war ich überhaupt nicht zufrieden. Einige Briefe kamen nicht an, Postkarten wurden teilweise mit dem Nachsende-Sticker überklebt (sodass ich die Postkarte online nicht lesen- und sowieso zustellen lassen musste). Sprich: Digitalkasten hat sich für mich, für meine private Post überhaupt nicht gelohnt bzw. war zu teuer für das, was es leistete. Jetzt habe ich ja einen anderen Ansatz - meine private Post erhalte ich nach wie vor an meine (private) Adresse .. Lediglich den Mietern gebe ich (ausschließlich) meine Dropscan Adresse. Probiere ich mal aus und berichte dann!
  2. Danke Arnd, genau das ist meine Absicht.
  3. Mache ich auch - per Whatsapp geht es am einfachsten und schnellsten. Es soll nun aber vorkommen, dass Mieter (oder deren Anhängsel..) sehr unangenehm werden können. Menschen, bei denen man weder mit freundlichen Gesprächen noch auf rechtlichem oder polizeilichem Wege weiterkommt. Meine Frau (und auch ich) möchten nicht, dass diese Menschen unsere Privatadresse haben. Ist das so unglaublich und weltfremd?
  4. Hallo zusammen, für die von euch, die privat vermieten: gebt ihr eure (private) Adresse an die Mieter weiter? Bzw. was sind Möglichkeiten, die eigene private Adresse geheim zu halten bzw. den Mietern eine abweichende Adresse anzugeben? Und ist dies überhautp praktikabel / sinnvoll? Postfach? Online-Briefdienst? Ist das überhaupt rechtens oder haben Mieter einen Anspruch auf Bekanntgabe der Privat-Adresse des Vermieters? Merci!
  5. Kalle

    Idee: Bergischer Stammtisch

    Gestern hat der Bergische Stammtisch seinen ersten Geburtstag gefeiert - alle "Gründungsmitglieder" sowie einige neue Gesichter waren dabei. Diesmal waren wir 10 Leute .. Der Kleine (Stammtisch) wächst und gedeiht Danke an alle - ich freue mich jetzt schon auf die nächste Runde!
  6. Ich übrigens nicht - KNK und Schönheitsreparaturen definiert jeder anders - daher beziehe ich mich bei Vergleichen (!) immer auf den "nackten" Faktor bzw. die nackte Rendite. Auch Formulierungen wie "netto" und "brutto" vermeide ich bei der Beschreibung der Rendite.. Fürht nahezu immer zu Missverständnissen oder langwierigen Diskussionen Hmm, ist für mich eine recht unklare bzw. widersprüchliche Zielsetzung. Eine Altersabsicherung erreichst du auch, wenn du das Haus mit 60 abbezahlt hast und bis dahin jeden Monat von deinem Privatvermögen 1000€ zuschießt. Altersabsicherung kann auch sein, dass du ein Haus zu einem sehr hohen Preis einkaufst, und auf einen Wertzuwachs spekulierst, den du nach Renteneintritt realisierst. Hier kann auch Faktor 40 funktionieren - vorausgesetzt deine Spekulation geht auf. Zusatzeinkommen würde bedeuten: CF-positiv an Tag 1 (bzw. nach einer kurzen Anlaufphase) .. Und das geht (auch meiner Erfahrung nach) wirklich erst ab min. 8% Rendite. Auch "2000€ monatl. CF in 10 Jahren" ist m.E. viel zu wage fomuliert. Wenn du heute aus EK drei Wohnungen mit je 800€ Kaltmiete kaufst, hast du dein Ziel erreicht. Bitte versteh mich nicht falsch, ich möchte hier nicht auf Formulierungen herumreiten. Dennoch halte ich (wie auch in den meisten Immobilien-Büchern beschrieben und von vielen Nutzern hier erwähnt) eine schlüssige Zielsetzung für essentiell wichtig! Viele Leute (ich nehme mich da nicht aus) stellen Fragen über Objekte, Finanzierungen, Lagen etc. ohne überhaupt für sich definiert zu haben, wie die Strategie aussieht. Daher nutze ich immer nur den nackten Faktor (s.o.). Die Lage spielt nur für die Spekulation auf Wertentwicklung eine Rolle (und auf die Entwicklung der Nachfrage natürlich, denn diese beeinflusst langfristig die höhe der Mieteinnahmen). Wenn ich einmal unterstelle, dass die Mieten einigermaßen stabil bleiben - dann kann ich gleichwertige ETWs in unterschiedlichen Lagen wunderbar mit einander vergleichen! Eine stabile Wohnung in Wuppertal mit Faktor 12 ist für eine klassische 10/3 Strategie (80+% Finanzierung und Fokus auf langfristigen "Cashflow-from-operating-activities") besser als eine ETW im westlichen Rhein-Main-Gebiet mit Faktor 22. Wie gesagt .. Es sei denn man schaut auch auf den spekulativen Aspekt .. der mag zwischen zwei Lagen gänzlich anders sein! Worauf schaut man nun? Naja, kommt auf die Strategie an und somit schließt sich der Kreis.
  7. Kalle

    Faktor

    Für mich ist der "nackte" Faktor (also Kaufpreis/JNKM) das objektivste Instrument, um schnell eine Einschätzung vornehmen zu können. Alles andere hat viel zu viele Variablen: Sanierungskosten (wer kann die schon genau abschätzen?) Kaufnebenkosten variieren stark Steuern sind ebenfalls sehr individuell Laufende Kosten (nicht-umlegbare Nebenkosten) sind kaum abschätzbar Ich kann mir jedes Objekt schön oder schlechtrechnen (das können Makler auch gut ) .. Der nackte Faktor ist aber unstrittig. Wenn ich ein Faktor-18 Objekt sehe, weiß ich (ohne weitere wage Annahmen zu treffen), dass sich das Objekt für meine Strategie nicht eignet. Da braucht man gar nicht weiter über Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, laufende Kosten etc. nachzudenken.
  8. mhh glaub ich schon. GIbt's da Statistiken zu? Bei der Miete haben wir es immerin in einigen Regionen auch mit der Mietpreisbremse zu tun; da kann die Courtage ggf. nicht mit eingepreist werden. Beim Verkauf/Kauf glaub ich schon, dass der Käufer das über den Verkaufspreis zu einem großen Teil mitbezahlen wird. .. und die Kehrseite davon ist wiederum, dass der Käufer Grunderwerbsteuer auf den gesamten Betrag inkl. Courtage zahlt.
  9. @DiBe Das Land hat Einfluss auf die Grunderwerbsteuer. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt - unabhängig davon, wer den Makler bezahlt.
  10. Ich bewerte ein Bestellerprinzip auch tendenziell eher gut. Heute kann sich ein Verkäufer an einen Makler wenden - die Leistung des Maklers (so schlecht sie auch sein mag) muss vom Käufer bezahlt werden. Das Besteller-Prinzip könnte dazu führen, dass der Markt etwas freier wird. Ein Verkäufer würde so nicht mehr blind einen x-beliebigen Makler beauftragen, sondern entweder selbst vermarkten oder (auf eigene Rechnung, und somit selektiver) einen Makler beauftragen. Es entstünde vermutlich ein stärkerer Wettbewerb um den tatsächlichen Mehrwert, den ein Makler stiftet. Für den Käufer wird die Immobilie wahrscheinlich durch das Bestellerprinzip nicht günstiger - das sollte aber m.E. auch gar nicht die Zielsetzung sein. Bis hierhin denke ich also, dass das Bestellerprinzip insgesamt förderlich für den Wettbewerb- und somit langfristig auch für die Marktteilnehmer ist. Was m.E. total dagegen spräche, wäre eine Regulierung der Höhe der Courtage! In einem freieren Wettbewerb sollten Makler ihre Courtage frei bestimmen können - das ist doch gerade der Vorteil! Der Verkäufer könnte sich einen Makler aussuchen, der ihm das beste Preis/Leistungs-Verhältnis bietet. Angebot und Nachfrage - hier haben staatliche Regulierungen m.E. nichts zu suchen!
  11. Kalle

    Hausgeld und Nebenkosten

    Eben - als erstes mal in den Wirtschaftsplan schauen und die NK Abrechnung des letzten Jahres studieren.
  12. Kalle

    Rendite und nicht umlagefähige Kosten

    Die IHR gehört meiner Definition nach zu den nicht-umlagefähigen Kosten.
  13. Kalle

    Rendite und nicht umlagefähige Kosten

    Der Begriff "Nettorendite" ist nicht klar definiert. Nicht-umlagefähige Kosten, MIetausfallwagnis / Leerstand, Tilgung, .. Jeder hat hier seine eigene Ansicht, was genau in die "Nettorendite" rein zu rechnen ist und was nicht. Zudem sind die oben genannten Punkte alles Annahmen. Die tatsächliche Rentabilität der Wohnung kennst du erst nach ein paar Jahren - vorher ist alles Theorie. Und da spielt es m.E. keine Rolle, ob deine Annahme 4,0% oder 4,8% ist. Am Ende werden es eh weder 4 noch 4,8% sondern was ganz anderes - meistens leider weniger. WIchtig und objektiv sind zunächst der Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und die Netto-Kaltmiete (ohne Kosten, Ausfallwagnis etc.). Bei deinem Beispiel reden wir dann von einem Faktor 21! Jetzt kommt es drauf an, was du möchtest: Cashflow generieren? Rendite erwirtschaften? Auf eine Wertsteigerung Spekulieren? Kapital anlegen (Geld parken)? Es zeigt sich immer wieder, dass viele User den Unterschied zwischen Cashflow und Rendite überhaupt nicht kennen und wild mit diesen Wörtern unkoordiniert umher werfen. Nehmen wir an es ginge dir um Cashflow, also freies Kapital (Cash) jeden Monat / jedes Jahr unter Einsetzung von möglichst wenig Eigenkapital. Erfahrungsgemäß kann man bei allem bis ungefähr Faktor 13 (je geringer desto besser) von einem Cashflow-positiven Investment sprechen. Das lässt sich jetzt natürlich nicht immer so stark pauschalisieren, aber eine Faktor-21 Wohnung wird erfahrungsgemäß definitiv kein Cashflow-positives Investment werden. Das bedeutet nicht, dass dieses Investmehr nun "schlecht" ist, aber wenn die Zielsetzung ein positiver CF ist, dass ist eine Faktor-21 Immobilie definitiv ungeeignet! Für diese Aussage brauche icht nicht mal die Details (wie Lage, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht-umlagefähige Kosten, Leerstandsrisiko etc.) zu kennen. Wie eben beschrieben sind diese Werte eh nur theoretisch. Aus einer Faktor 21 Wohnung kann ich aber auch mit viel Schön-Rechnerei keinen positiven Cashflow herbei zaubern. Egal ob die nicht-umlagefähigen Kosten nun 60 oder 80 Euro sind. Irrelevant! Wenn deine Zielsetzung eine Spekulation auf Wertsteigerung sein sollte oder du lediglich viel EK auf dem Konto rumliegen hast und eine unkomplizierte Kapitalanlage suchst, dann kann gelten natürlich andere Voraussetzungen. Also: Klar werden, was du bezwecken möchtest (CF, Rendite, Spekulation, Kapitalanlage) Theoretische Netto-Rendite Annahmen zunächst ausblenden und zunächst nur auf den Kaufpreisfaktor schauen Im Detail dann unbeding mindestens zwei Rechnungen aufstellen: Cashflow und Rendite. CF = Einnahmen Kaltmiete - (Zins + Tilgung + nicht-umlagefähige NK + (Steuersatz * (Kaltmieten - Zins - AfA - nicht-umlagefähige Kosten))) Rendite: CF (Berechnung s.o.) plus Tilgung
  14. Kalle

    Vorbereitung auf Steuererklärung: optimierte Excel Vorlage?

    Das wichtigste ist m.E. bei jeglichen Excel-Spielereien, dass man Rohdaten von Ansichten trennt. Soll heißen: Am besten hast du ein Blatt ("Reiter"), auf dem eine ganz simple Rohdatentabelle anlegst. Alle. Nicht eins pro Ausgabenart! Keine Formatierungen hier - keine Farben, Notizen etc. Auf einem zweiten Blatt erstellst du eine Pivottabelle, wo du dich um die Darstellung der Zahlen kümmerst. Je nach dem, was du von den Daten auswerfen möchtest, erstellst du eine Pivot. Etwas schwer hier zu erklären im Forum - aber am wichtigsten ist erst einmal, dass du die Daten klar und schnörkellos auflistest OHNE direkt alles "schön zu machen" Darstellung ist dann das einfachere Thema.
  15. Kalle

    MFH - Wieviel monatlich zurücklegen?

    Also: Für die großen (halbwegs planbaren) Sachen musst du logischerweise die Liquidität haben. Wenn du ein Haus für 400k kaufst, und da schon klar ist, dass innerhalb der nächsten 3 Jahre die Heizung fällig ist, dann musst du diese 10k halt liquide vorrätig haben - sonst wäre der Kauf ja der erste Schritt in die Privatinsolvenz. Da bringt es auch nichts, wenn du den KP des Hauses um 10k nach unten drückst (also nur 390 statt 400 zahlst) .. denn das bringt dir immer noch nicht die 10k Cash die du brauchst um die Hizung zu bezahlen. Hier meine ich mit einpreisen also: Cash vorrätig haben, mitfinanzieren o.ä. Nö, muss man nicht. Wie gesagt .. Netto-CF bei Faktor 10 wird (wahrscheinlich) positiv sein, bei 15 wohl eher nicht. Egal wie viele theoretische € pro m² du als IHR veranschlagst. Ich bilde keine IHR bzw. keine separate Rückstellung. Ich gebe aber auch nichts von den Einnahmen aus sondern spare alles an.