Kalle

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  1. Hmm, sehr schwammig die Infos Poste doch mal die Eckdaten .. Sonst wird's (denke ich) selbst für die Profis hier schwierig, dir einen Rat zu geben.
  2. Beides hier irrelevant. Wichtig wäre, was im Grundbuch bzw. der TE steht. Wenn da schon 45m² drin stehen, dann handelt es sich m.E. um 45m² bestehenden Wohnraum. Ob der nun voll- oder nur teilweise vermietet wurde, ist irrelevant (s. Kommentar von Arnd).
  3. Danke, @Thorsten Beckers - das beantwortet auch meine Frage in diesem Post: Besten Dank!!
  4. Das nennt sich "Zinsanschlussrisiko". Wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren entwickeln werden, weiß wirklich niemand. Dagegen kann man sich sinnvoll m.E. nur schützen, indem man Darlehen mit längerer Zinsbindung abschließt (20 Jahre, oder sogar 30 Jahre, siehe Post von Rene: http://immopreneur.de/forum/topic/2842-finanzierungsinfos/#comment-25588 .. Natürlich gegen entsprechend höheren Zinssatz Starke Renditen erwirtschaftet, sodass das Invest bei einem Anschlusszins von + x% immer noch rentabel bleibt Entsprechen höher tilgt, um das Restdarlehen nach Zinsbindungszeitraum gering zu halten Günstig einkauft, um ggf. nach Ende der Zinsbindung gewinnbringend zu verkaufen Wichtig hierbei zu verstehen: wenn alle anderen variablen gleich blieben (was sie nie tun), dann sinkt der Wert einer Immobilie bei steigenden Zinsen (da der höhere Zins die Rendite beeinträchtigt). Im schlimmsten Fall übersteigt der Wertverlust sogar die bereits getilgte Summe. Autsch. Daher sehe ich (und viele andere hier im Forum auch) es als gefährlich an, immer nur minimal zu tilgen und keinen Puffer für eventuell steigende Zinsen mit einzurechnen. Ganz nebenbei haben die Banken natürlich auch ein entsprechendes Ausfallrisiko, daher sind 100+%-Finanzierungen bei geringer Tilgung auch schwer zu bekommen (es sei denn, man hat genügend Sicherheiten, langjährige Beziehungen etc.). Ansonsten:
  5. Klar ist es das .. Man muss derartige Studien natürlich für die eigenen Zwecke zu nutzen wissen
  6. Danke ihr zwei. Matthias, ich bin im Zuge des "Wuppertaler Immobilientages" (ausgerichtet von der SPK) zum H&G gekommen. 50% Nachlass auf den Jahresbeitrag im ersten Jahr; also 65€ statt 130€ (es gibt in Wpt zwei H&G Vereine, ich bin beim "gelben"). Da ich in diesem Jahr mein erstes MFH kaufe, ist es mir auf jeden Fall die 65€ wert, dass ich (wie gerade eben) eine kostenlose, kurze juristische Einschätzung bekommen kann. Ob ich nach dem ersten Jahr dabei bleibe, sehe ich dann zum Jahresende. Es sieht aber ganz danach aus. Auch für Mieterhöhungsschreiben etc., wie von envirel angedeutet, eine wertvolle Resource. Das Gespräch (ca. 10 Minuten) heute hat so ziemlich das bestätigt, was envirel soeben geschrieben hat: Grundsätzlich gilt der Mittelwert (zzgl. der Zuschläge). Allerdings gibt es natürlich Ausstattungsmerkmale, die nicht explizit als Zuschlagskriterien aufgelistet sind oder die den Zuschlagskriterien nur teilweise entsprechen. Beispiel: Grenz-Lage zwischen "mittlerer" und "guter" Wohnlage, Wohnungsgröße genau auf der Schwelle zwischen zwei Kategorien (z.B. 51m²), Austausch der Heizungsanlage (aber nicht der Heizkörper), Gegensprechanlagen, Funk-Ablese-Anlage im Treppenhaus, ... Diese Merkmal können dann zur Hand genommen werden, um sich vom Mittelwert (innerhalb der Spanne) etwas nach oben zu bewegen. Im hoffentlich nicht-eintreffenden Fall dann Einzelentscheidung.
  7. @freeone Danke fürs Reinschauen. Es ist mir immer noch nicht ganz klar, denn im Beispiel wird es so dargestellt, dass die Zu-/Abschläge jeweils auf die Untergrenze / den Mittelwert / die Obergrenze aufgeschlagen werden. Soll heißen: Die Aufschläge sind mehr-oder-weniger klar definitiert (z.B. Gute Wohnlage = +0,55€ oder Badmodernisierung seit 2011 = +0,22€). Die Frage stellt sich also weniger bei den Aufschlägen, sondern mehr beim Basiswert (aus den diese Aufschläge dann aufgeschalgen werden). Sprich: Was ist der Basiswert? Der Mittelwert oder die Obergrenze? Wahrscheinlich gibt es neben den klar definierten Aufschlägen noch unaufgeführte Aufschläge, bei denen dann im Einezlfall bewertet wird, ob sie eine Ausrichtung am Mittelwert oder an der Obergrenze rechtfertigen. Also Beispiel: Mittelwert für eine 50m² Wohnung wäre 5,58€, aber aufgrund von Kleinfaktoren, die nicht explizit als Aufschlag im Mietspiegel aufgeführt sind, setze ich die Obergrenze von 6,46€ als Basis an (oder wie @Jägermeister Werner Bierme sagt, irgend ein Wert dazwischen). [Die definierten Zuschläge kommen da noch oben drauf, aber lassen wir das für dieses Beispiel mal außenvor.] Begründen würde ich die Ausrichtung oberhalb vom Mittelwert bei meinem Mieterhöhungsverlangen erst einmal gar nicht. Tricky wird es erst, wenn der Mieter der Mietpreiserhöhung nicht zustimmt, und die Ausrichtung an der Obergrenze anficht, bzw. sich auf eine Ausrichtung strikt am Mittelwert beruft. Dann muss ich begründen, warum ich mich oberhalb des Mittelwertes orientiere (schnelles Internet, LED-Beleuchtung, hübscher Garten, Gegensprechanlagen, ... ?). Hier ist das ganz gutbeschrieben: http://www.rechtslexikon.net/d/mietspiegelspanne/mietspiegelspanne.htm So ganz leicht scheint das Durchsetzen der Obergrenze nicht zu sein, siehe folgenden Artikel aus dem Mieterforum*: http://www.mieterforum-ruhr.de/32.html?&tx_ttnews[tt_news]=2632&cHash=b2d31f113547523c04608017ca82d5a7 * Beim Lesen bitte bedenken, dass es sich hier um einen stark druch Mietervereine gefärbte Betrachtung der Lage handelt. Ich rufe im Laufe des Tages mal bei H&G an und lasse mir das bestätigen. Im besten Falle finde ich selbstverständlich eine Einigung mit den Mietern und lasse es gar nicht erst so weit kommen, das ist klar!
  8. Es kann vieles - mich interessiert, was rechtlich als Maximalwert angesehen wird.
  9. So sieht das für Wuppertal aus .. In meinem Fall ein Haus von vor-1948, Wohnungsgrößen u50m² und u90m². Nehme ich jetzt für eine Mieterhöhung die 5,58€ bzw. 5,17€ (Miettelwerte) oder die (für mich natürlich deutlich lukrativeren und m.E. größtenteils auch durchsetzbaren) 6,46€ bzw. 5,97€ ?
  10. ETWs sind oftmals auch weniger rentabel als MFHs. Ich rechne derzeit übrigens grob mit 4% Kapitaldienst bei 10 Jahren bzw. 4,5% bei 15J. Aber wie immer: Es kommt immer auf den Einzelfall an
  11. Sektor = NRW .. Bzw. Sendegebiet von 1Live Besonders auch Rhurgebeat etc.
  12. Kommt denke ich start auf den Zustand der Wohnung an. Bei mir war es ja keine Neuvermietung, sondern Kauf.. Beurkundung war Ende November. mit Nutzen/lasten 2. Januar. Nach Absprache mit dem Verkäufer habe ich schon die Schlüssel bekommen und konnte so direkt den Handwerker kontaktieren. Der hat zwischen Weihnachten und Neujahr das Bad "hübsch gemacht" (siehe Seite 1 dieses Threads). Als das fertig war, habe ich fotografiert und direkt auf is24 eingestellt. Der alte Fußboden sah auf den Fotos "okay" aus - erst bei näherem (persönlichen) Hinsehen etwas abgewohnt. Nachfrage war gut, Vermietung hat zum 01. Februar geklappt. Den Fußboden habe ich mir dabei als Verhandlungsspielraum gelassen, sprich: Wenn ein Mieter die volle Miete zahlt und zum 1. Februar einzieht, lasse ich noch den Fußboden machen. Das hat auch geklappt. In meinem Fall also: Ein Monat für Handwerker-Akquise und Bad-Renovierung, + ein Monat für die Vermietung. Ohne Handwerker-Akquise geht das auch beides in einem Monat.. (Bei mir war es im Endeffekt ja auch nur 1 Monat Leerstand, da Nutzen/Lasten erst im Januar stattfand). Ich würde die "Killer" (also z.B. ranziges Bad) schon vorher machen oder auf den Fotos weglassen und stattdessen eine hübsche Planung / 3D-Zeichnung dazupacken. Sehe es ähnlich wie Matt - Fotos sind absolut entscheidend. Kleinere Sachen kann man auch später noch machen; oft ist ja noch eine Lücke zwischen Unterschrift des Mietvertrages und Einzug - diese Lücke kann man dann gut nutzen.
  13. Danke @Maik Kemper - in der Tat ist das Wasser hier in Wuppertal ganz okay. Aber den Tipp nehme ich trotzdem sehr gerne an. Ich habe mit dem Mieter inzwischen ein "per-Du" Verhältnis, er hat mir auch schon seine fertig eingerichtete Wohnung gezeigt.. Alles super. Ich werde ihm mal empfehlen, die Dusche nach jedem Duschgang abzuziehen.. Falls er das nicht sowieso schon tut. Danke!!
  14. Definiere mal "eine Weile".. Mein Faktor 13 Haus habe ich gefunden, nachdem ich ca. 1 Jahr den Markt in meiner Stadt beobachtet habe und Kontakt zu Maklern und Bankern aufgebaut habe. Die Frage die du stellst ("wo finde ich denn Häuser mit vegleichsweise niedrigen Faktor?") ist ein Evergreen. Wenn sich diese Frage so leicht und pauschal beantworten ließe, dann wären diese Quellen ja auch schon wieder systematisch abgegrast. Da wo es aufwändig, undurchsichtig und langwierig wird, DA liegen die guten Deals. Ein paar gute Quellen: Suchprofile bei IS24, Immoscout etc. --> hier findet man vielleicht nicht immer eine TOP Immobilie, aber man bekommt ein gutes Gefühl für den Markt, kann einfach erkennen, wer die prominenten Makler für bestimmte Objekt-Typen in bestimmten Stadtteilen sind etc. Ich habe den Makler meines Vertrauens auch über ein Immoscout-Objekt "gefunden" - obwohl ich das dort angebotene Haus nicht gekauft habe. Tageszeitungen Ebay-Kleinanzeigen, Kalaydo etc. google "Makler Stadt Renditeobjekt" .. du solltest nach ein paar Monaten alle Makler und deren Spezialisierung in deiner Gegend kennen ZVG Es gibt noch etlich e weitere Quellen - Siehe (höre) auch Immopreneur Podcast 018 Rentable Immobilien selbst finden: Stadtviertel kennen lernen, Kontakte aufbauen, Objekte identifizieren Da gibt es viele Gründe .. Um beim Consumer-Beispiel zu bleiben: Auf ebay ist es quasi unmöglich, ein iPhone (welches nicht Schrott ist) unter Wert zu ergattern. Aber die Nachbarin, der Schwager, die Oma kennt da vielleicht wen, der kennt wen, bei dem steht gerade ein Vertragswechsel an ... etc. etc.
  15. Sehe ich auch so Matthias. 17,5x würde ich vielleicht in einer Region mit Wachstum und zu erwartender Wertsteigerung machen.. Aber ansonsten wäre mir das einfach zu hoch. Ich kaufe gerade mit Faktor 13, und das ist einigen anderen hier im Forum schon zu hoch Ich finde übrigens, dass man, gerade als Anfänger beim ersten Objekt, überhaupt nicht unter Wert einkaufen muss. Ich würde am Anfang eher ein konervatives Objekt mit wenig Investitionsstau zu einem marktgerechten Preis empfehlen.. Dies sollte dann natürlich trotzdem kapitaldienstfähig sein und auch noch etwas Überschuss abwerfen. "Unter Wert einkaufen" gelingt (meiner Erfahrung nach) erst mit etwas Erfahrung, einem guten Netzwerk und viel Zeit. Bei Immoscout bekommst du natürlich nur marktgerechte Preise! Warum sollte auch jemand auf Immoscout unter Wert anbieten? Das ist, als würdest du darauf warten, bei ebay ein iPhone deutlich unter Wert einzukaufen.. Wird nicht (bzw. eher selten) funktionieren.