Kalle

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  1. Kann ich bestätigen, @Jb007.. Bzw. einen Referenzwert beisteuern. In "unserer" 12er WEG (ca. 50/50 Eigennutzer und Kapitalanleger) sind derzeit 14k€ IR. Entnommen wurden die letzten 3 Jahr ungefähr so viel wie eingezahlt wurde. Im Endeffekt ist es ja egal, ob monatlich überschüssig eingezahlt wird oder einmalig eine Sonderumlage gemacht wird .. Es gibt meiner Erfahrung nach lediglich "psychologische" Faktoren, besonders bei Eigennutzern.. Diese sind eher unemotional, wenn IR genutzt wird, tun sich allerdings schwer, wenn sie nachschießen müssen. In deinem Beispiel finde ich es nur etwas unschön, dass die IR aufgezehrt wird .. das kann ja nicht ewig so gehen
  2. Danke an alle. Ja, hier entfallen 40% der Gesamt-Miete auf das Gewerbe - das ist in der Tat recht hoch. Danke für den Tipp mit der Finanzierbarkeit - das war mir so vorher nicht bewusst.. leuchtet aber ein! FeWo ist in der Lage keine wirkliche Option.. Und ist mir auch ne Nummer zu Komplex für den Anfang. Ich denke ich sollte weiter Ausschau nach einem reinen Wohnobjekt halten; gerade fürs erste MFH.. Danach kann man ja den nächsten Schritt gehen. In Wuppertal ist die Umnutzung von Kneipen und kleinen Ladenlokalen zu Wohnraum auf jeden Fall ein heißes Thema.
  3. Danke für eure Antworten! Ich habe gerade ein Faktor-10,5 Objekt in einer recht guten Lage im Auge; 3 WE plus Textil-Handel im EG. Eventueller Leerstand ist tatsächlich ein Risiko (hält sich ein kleines Textil-Fachgeschäft noch?) .. Natürlich muss ich hier sehr genau auf den Mietvertrag schauen und auch den Ausfall einkalkulieren. Aber schon einmal super, dass ich bei Vermietung an einen gewerblichen Mieter nicht direkt als "gewerblicher Vermieter" gelte - wie es bei Kurzzeit-Immos der Fall wäre. Thx!!
  4. Ich habe mal wieder eine Noob-Anfänger-Frage für euch. Wenn ich (privat) eine Immobilie vermiete, muss ich die Mieteinkünfte als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung angeben. Hier fällt (nach Abzügen wie Werbungskosten, AfA etc.) mein regulärer Steuersatz (ggf. nach Progression durch Einkommen aus V&V) an. Soweit klar. Ändert sich dies, sobald ich einen Gewerbeanteil im Objekt habe (nehmen wir beispielsweise mal den Klassiker "MFH mit kleinem Einzelhandel im EG")? Habt ihr hier vielleicht eine gute Quelle, wo ich mich weiter informieren kann? Meine google-Recherche war wenig aussagekräftig - man stößt hier schnell auf Ferien-Immobilien und gewerblichen Immobilienhandel; beides nicht wonach ich suche. Danke im Voraus!!
  5. @alex.ko schaue ich gern mal nach; hat der Handwerker alles besorgt und eingebaut. Suche mal nach Hersteller-Infos..
  6. Die Mietpreisbremse wird von vielen Seiten als untauglich kritisiert – jetzt haben sich auch die Kommunen dieser Kritik angeschlossen. Der Städte- und Gemeindebund ist der Meinung: Die Mietpreisbremse ist zu bürokratisch und erreicht die mit ihr verknüpften Ziele nicht. Stattdessen müsse der Neubau besser gefördert werden. Unterstützung kommt von Haus & Grund Rheinland. http://www.hausundgrund-rheinland.de/aktuelles/einzelansicht/kommunen-mietpreisbremse-ist-gescheitert-3381/
  7. Ordentliche Disziplin vorausgesetzt gibt es m.E. doch noch einen Effekt (korrigiert mich, wenn ich falsch liege): Die Bank lässt sich eine Sonder-Tilgung bezahlen, in Form eines leicht erhöhten Zinssatzes. Nicht viel, aber auch Kleinvieh macht, je nach Kreditsumme, auf die Laufzeit gerechnet Mist. Als Beispielsweise: 80.000€ auf 15 Jahre Kredit, Zinssatz 1,74% ... Mit Sondertilgungsmöglichkeit Zinssatz 1,78%. Wenn du also mit zeimlich hoher Sicherheit weißt, dass du jedes Jahr die Sondertilgung nutzen wirst, dann lohnt es sich eher, auf die Flexibilität zu verzichten und die Tilgungsrate gleich höher anzusetzen - und so einen leicht besseren Zinssatz zu bekommen. Das ungeschickteste wäre, eine Sondertilgung zu vereinbaren und diese dann nicht zu nutzen. Dann wird man doppelt bestraft: Einerseitzs "bezahlt" man einen leicht höheren Zins, andererseits nutzt man nicht die Möglichkeit, schneller zu tilgen und somit Kreditlaufzeit und absoluten Zins zu verringern. Dazu kommt dann noch das Risiko der Anschlussfinanzierung. Je höher die Rest-Schuld ist, desto teurer wird auch der Kredit nach Ende der 15-J Laufzeit - in deinem Fall für den Zeitraum von Jahr 15 bis Jahr 20.
  8. Ich nutze home.ht .. bisher sehr zufrieden!
  9. Hi Johnny, im Bezug auf den Mention von @Eduard H.: Vielleicht hilft dir mein Thread ein kleines Stück weiter. http://immopreneur.de/forum/topic/2252-wohnung-vor-vermietung-welche-maßnahmen-rentieren-sich/ .. Ich habe mich gegen die Lackierung der Badfliesen entschieden - bei mir waren es aber auch Natursteinfliesen, die an sich schon etwas neutraler sind, als die in deinem Bad. Ohne den Markt zu kennen würde ich überlegen, etwas mehr zu investieren und die Wohnung "schick" zum machen. Bisher ist der Gesamteindruck ja eher nüchtern.. Mit etwas Investment kann man da sicher noch etwas mehr €/m² rausholen. Türen/Tür-Rahmen weiß streichen (wirken etwas vergilbt auf dem Video?) Neue Fliesen, Dusch-Tasse, Waschbecken, WC .. Kostet nicht die Welt aber macht ordentlich was her Dazu eine helle Lampe (ich war überrascht, wie viel Licht ein einfaches Billig-LED-Panel ins Bad bringen kann) Wichtig dabei, dass alles auf Langlebigkeit ausgelegt ist. Muss ja alles nicht teuer/hochwerig sein .. Hauptsache etwas aufgehübscht. Ich könnte mir vorstellen, dass sich ein derartiges Investment lohnt.. Anderes Mieter-Klientel, höhere Miete, längere Lebensdauer.. Aber auch ich habe noch kaum Erfahrung, das ist lediglich meine spontane Reaktion auf das Video.
  10. Soooo Freunde. Ich bedanke mich noch einmal bei euch allen für die Tipps - den Großteil habe ich auch umgesetzt. Im Endeffekt ist der Rat von @Arminius am nächsten an der Tatsächlichen Umsetzung. Ich habe einen Blauarbeit-Auftrag eingestellt, auf den sich ein Renovierungs-Service beworben hat. Ich habe ihm dirket den Auftrag zugeteilt, da mir der Besitzer/Handwerker sehr sympatisch war und den Auftrag noch in 2016 erledigen konnte. Neue Duschkabine aus Klarglas Eigentlich sollte die alte Duschwanne bleiben, jedoch war das Format mit 70x80 so ungewöhnlich, dass es günstiger war, eine neue 80x80 Tasse einzusetzen. Zudem sieht diese noch besser aus und ist deutlich (!) flacher geworden (wenn auch nicht ganz ebenerdig). Um die Dusche wurden neue weiße Fliesen gesetzt und abdedichtet Neuer Duschkopf mit Stange und Schlauch (Armatur blieb die alte) Neues Waschbecken (beim alten Waschbecken waren die Abfluss-Rohre nicht fachmännisch gearbeitet und es lief Wasser in die Wand.. Hatte ich vorher gar nicht bemerkt.. Gut, dass es getauscht wurde) Neues WC mit soft-close Brille Alles neu mit Silikon abgedichtet (auch die Fugen der Wanne, auch wenn die alte Wanne drin bleibt) Neuer beleuchteter Spiegel-Schrank, welcher auch die alten Bohrlöcher abdeckt Neuer Anstrich über den Fliesen mit Bad-Farbe Anbringen einer Lampe (habe ein LED Panel selbst besorgt .. 39€ von Amazon.. Wirkt sehr schlicht/modern und macht das ansonsten fensterlose Bad wahnsinnig hell!) Die Fußbodenheizungs- und Sicherungs-Kästen wurden weiß gestrichen (waren etwas vergilbt) Die Rolladengurte sollten auch getauscht werden, allerdings hätten heir echt die ganzen Kästen geöffnet werden müssen. Der Handwerker hat es versucht, aber der Aufwand rechtfertigte die angestrebte Aufwertung am Ende nicht. Der Spaß hat 3300€ netto gekostet (Material inkl. Arbeit). Der Handwerker hat alles mal eben in den letzten beiden Wochen des Jahres erledigt - trotz Weihnachten/Silverster. Ich habe jetzt noch einmal ordentlich durchgeputzt und die Wohnung für 8€ kalt plus 70€ Garage bei Immoscout eingestellt. Das ist recht hoch gegriffen, dennoch kommt Samstag schon die erste Besichtigung zustande. Mal schauen, was dabei herauskommt! Ach ja: Im Wohnzimmer habe ich den Teppich zunächst gelassen, jedoch dem Mieter angeboten bei Bedarf ein Laminat einzulegen. Das ist bei den veranschlagten 8€ auch okay. Küche erst mal keine, bzw. nach Absprache mit dem Mieter zusätzlich vermietet.
  11. Das hat tatsächlich alles geholfen. Gelernt habe ich zum Beispiel, dass es nicht "eine" Lösung gibt. Ich probiere mal aus, wie die Wohnung auf dem Markt angenommen wird. Bilder und Verlauf des Investments folgen!
  12. @alex.ko Man mag im ersten Moment lachen, aber ja: Eine sehr gute Option. Also: Badfliesen bleiben .. Silikone und evt Duschkabine erneuern. Neue Deckenleuchte. Teppich bleibt erst einmal drin. Küche schaue ich mal .. Ebay Kleinanzeigen oder dem Mieter überlassen.
  13. Erneutes DANKE an die Antwortenden! @Eduard Hange mehr als 100k. Cronenberg bzw. genauer Hahnerberg. Den 15% in den ersten 3 Jahren bin ich mir bewusst. Nach den bisherigen Antworten halte ich "nur Kleinarbeiten" auch für eine pragmatische Lösung. @Ray Auch ein guter Tipp - ich schaue mich mal auf ebay Kleinanzeigen nach entsprechenden Küchen um. Fakt ist: Die Küche muss jemand inspizieren, abholen und aufbauen. Also Handwerker bzw. Freunde / Helfer. Ich möchte das nicht selbst machen (mal ganz davon abgesehen, dass ich es auch nicht kann bzw. noch nie gemacht habe). Oder ich lasse es einfach sein und der Mieter muss sich drum kümmern. Bzgl. Fliesen anmalen: Das Bad ist fensterlos und relativ dunkel. Mich persönlich würde das ewas abstoßen, auch wenn das Bad technisch gesehen vollkommen okay ist. Daher der Gedanke mit dem Aufhellen durch Weißeln.
  14. Danke für eure vielen tollen Antworten! Krass wie weit die Meinungen doch auseinandergehen. Das beruhigt mich etwas, denn so dumm werden meine Fragen bzw. Gedanken dann ja nicht gewesen sein Wir haben ja jetzt so ziemlich alle Konstellationen durch. @Andreas Die Toilette ist in Ordnung. Schlicht und funktional. Die Duschkabine ist in der Tat etwas einfach .. Vielleicht lasse ich hier eine flachere Tasse und eine Wand aus Klarglas einsetzen. Da hält sich der Aufwand (auch finanziell) in Grenzen und es macht trotzdem etwas her. Silikone ist ein super Punkt. @alex.ko Die Lage ist gut, der Standard ist gut. Daher denke ich wird die Nachfrage auch entsprechend sein.. Kommt auf den Mietpreis an. Ich würde hoch rangehen und im Zweifelsfall eben absenken. Bei der Küche (good Point!) ist es wahrscheinlich besser, dem Mieter Flexibilität zu geben. Falls Küchen-Miete erwüsncht ist, kann man das ja immer noch ausrechnen und aushandeln.. Je nach dem, welcher Standard gewünscht wird. @Fröhn Agressiver Ansatz. Ich glaube, dass 7€ absolut marktangemessen sind.. 8€ wird echt schwierig. @Skipper Rolladengurte sind ein guter Punkt.. Mal recherchieren, was so etwas kostet. EBK für 1500€ wäre der Wohnung nicht angemessen. Für diese Wohnlage muss schon eine 3000€ Küche her. Separater Nutzungsvertrag für Küche finde ich eine tolle Idee; da lese ich mich mal ein. Teppich auf Parkett würde ich ggf. auf Mieterwunsch machen. @JB Interessante Erfahrung, danke! ich halte einen Mieterwechsel nach ein paar Jahren übrigens keinesfalls für schlimm, je nach Marktentwicklung eventuell sogar sehr wünschenswert. Etwas aufwändig, klar - aber eben besseres Potenzial für Mietpreiserhöhung. Der Wunsch, eine alte Küche mitzubringen ist denke ich sehr valide. Küche werde ich wohl nur optional (gegen Miete) anbieten. Insgesamt denke ich also mittlerweile: - Küche: Keine.. bzw. nur auf Mieterwunsch gegen separate Miete mit separatem Nutzungsvertrag - Fußboden: noch unentschlossen; eventuell starte ich einfach mal ne Anfrage auf ebay Kleinanzeigen - Bad: Neue Duschtasse und Kabine, ansonsten so belassen. Eine konkrete Frage noch: Hat jemand Erfahrung mit dem Überstreichen von Fliesen (nur Wände) mit spezieller Farbe? Das wäre doch eine kostengünstige Aufhellung des Bades.. Danke noch einmal an alle!! Werde berichten / Fotos einstellen!
  15. Hallo zusammen, ich überlege derzeit, was ich in eine zu vermietende 86m2 Wohnung noch reinstecke, bevor ich sie vermiete (Beurkundung ist in einer Woche). Generelle Überlegung: Derzeitiger Zustand der Whg ist OK - dürfte 7€ Miete bringen. Preisfrage: Welche Investitionen steigern den Mietpreis, sodass sich die Investitionen rentieren? Lage: bessere Lage in Wuppertal, Haus von 1996, Fußbodenhz, Loggia, .. also insgesamt hoher Standard für Wup. Die Wohnung ist bereits vom VK renoviert. Wohnzimmer: Hier ist Teppich verlegt. Wäre nicht meine erste Wahl .. Allerdings ist er schlicht und sauber. a) Teppich raus, Parkett rein (müsste schon Holz sein, da in den beiden Schlafzimmern auch Holz verlegt ist) b) So lassen, wenn ein guter Mieter es nicht mag, Parkett verlegen Küche. Derzeit keine drin. Raumgröße 3x3m. a) Küche reinsetzen und mitverdienten (wie würdet ihr hier rechnen? Kaufpreis durch X Jahre /12 = Zusätze. Miete?) b) So lassen - Mieter fragen .. dann entweder a) oder Mieter soll sich selbst um eine Küche kümmern Bad. Ist "okay". Leider kein Fenster. Fliesen aus den 90ern (sieht man auch). Alles etwas in die Jahre gekommen. a) Neues Bad rein (Kosten ca. für 2,50m x 2,50m) ? Und dementsprechend höhere Miete. b) So lassen - lohnt sich nicht Das sind ganz schön viele Fragen, ich freue mich über jede (Teil-) Antwort! Dazu sagen sollte ich, dass ich kein handwerkliches Geschick habe und alles abgeben würde, ggf. würde ich mir einen Allrounder suchen (über Ebay Kleinanzeigen o.ä.). On top wäre es natürlich interessant, wie hoch ich die Miete steigern könnte (Wuppertal hat keine MP-Bremse). Beispiel: Alles machen. Kosten ca. 1a) 3000€ 2a) 4000€ 3a) 8000€ = 15000€ .. Rechnen wir mal auf 10 Jahre = 1500€ pa .. /12 Monate = 125€ .. Also Miete von 7€ auf 8,50€. Sportlich. Bin gespannt auf eure Tipps!!!