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    • Arnd Uftring

      Immopreneur Talks - die zweite Auflage   21.08.2017

      Die neue Veranstaltungsreihe Immopreneur Talks geht in die zweite Runde! Diesmal sind wir zu Gast bei der RA Real Estate Gruppe in Lünen bei Dortmund - das Thema dieser Veranstaltung lautet: "Zwangsversteigerung - Chance oder Zeitverschwendung?" Weitere Informationen und Möglichkeit zur Anmeldung unter http://immopreneur.de/talks/  

Kalle

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  1. Cashflow mit oder ohne Afa

    Brutto: stimmt Netto (6600€ JNKM -960€ NUF - 2335€ Zinsen) = 3305€ MINUS (6600€ JNMK - 2350€ AfA - 2335€ Zins - 960€ Werbungskosten) * 43% Steuersatz = rund 400€ = 2905€ Ich hatte vergessen, die Zinsen in (1.) abzuziehen. Du kannst allerdings bei der Steuerlichen Komponente (3.) die Rücklagen nicht abziehen. Die bildest du immer aus dem Netto! Du kannst nur das abziehen, was du auch ausgegeben hast. Deine Werbungskosten sollten deutlich höher sein als 100€. Du ziehst in unter (1.) 960€ als nicht-umlagerfähige Kosten ab .. Diese kannst du diese unter (3.) auch wieder als Werbungskosten abziehen. Und (3.) multiplizierst du mit deinem persönlichen Steuersatz (habe mal 43% genommen, mag bei dir anders aussehen), nicht mit dem Zinssatz. Cashflow 2905€ - 2000€ Tilgung = 905€ Vielleicht checkt das ja noch mal jemand gegen
  2. Cashflow mit oder ohne Afa

    My 2 cents.. Brutto-Rechnung 6.600 JNKM -2.335 Zins - 960 Nicht-umlegbare-Kosten = 3.305€ Brutto-Gewinn (vor Eventualitäten und Rücklagen) Das hat allerdings nichts mit dem Cashflow oder Netto-Gewinn zu tun! Netto-Rechnung: 6600 JNKM - 960 Nicht-umlegbare-Kosten [Korrektur: hier natürlich ebenfalls -2335 Zinsen] MINUS [ 6600 JNKM - (AfA + 2335 Zins und jegliche andere Werbungskosten) ] * Steuersatz = Gewinn (netto) Cashflow: wie Gewinn (netto), aber am Ende noch mal abzüglich Tilgung. Was will man sich nun anschauen? Für mich ("langweilige" buy & hold 10/3 Strategie) müssen alle 3 Rechnungen positiv ausfallen - wobei die Netto-Rechnung normalerweise positiv ausfällt, wenn die anderen beiden auch positiv ausfallen. Sprich: ich brauche eine Wohnung, die (brutto) Gewinn abwirft und die ich mir vom CF her leisten kann, sodass ich nichts (außer anfänglichem EK-Einsatz - z.B. Erwerbsnebenkosten) an EK einbringen muss Wichtig ist m.E., dass man weiß, was man gerade berechnet. Ich erlebe immer häufiger, dass wild mit Sätzen wie "die Wohnung lohnt sich", "der Cashflow ist positiv" oder "die Rendite ist super" um sich geworfen wird. Und dann werden Dinge durcheinander gebracht.
  3. Berechnung Netto-Rendite

    Das scheint dir korrekt
  4. Berechnung Netto-Rendite

    Es gibt keine festen Definitionen von "Faktor", "Rendite" oder "Cashflow" .. Für mich machen diese Netto-Rechnereien auch relativ wenig Sinn, da sich jeder die Zahlen so schön/schlechtrechnen kann, wie er/sie will. Mietausfallwagnis? Wer weiß denn schon vor dem Kauf, wie viele Monate ein Objekt leerstehen wird? Steuern: Der eine zahlt 0 Steuern, der nächste zahlt Reichensteuer ... Der eine rechnet die Tilgung in seine Rendite ein, der nächste lässt sie raus. Der eine zählt die Kosten für eine Grundbesitzer-Haftpflicht mit rein, der andere nicht... Alles viel zu individuell bzw. theoretisch imo. Ich nutze zunächst immer Brutto-Werte. Also: Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (!) geteilt durch Jahresnetto-Kaltmiete. Nur so kann ich schnell und einigermaßen objektiv Objekt A mit Objekt B vergleichen. Wenn dieser Faktor schon über 15 liegt, brauche ich mir das Objekt gar nicht erst mit einem Netto-Faktor schönzurechnen ("Kauf von privat", "wenig Leerstand in dieser Lage", "Mietsteigerungspotenzial", ...) Im zweiten Schritt gehe ich dann durch mein Excel-Sheet und treffe ein paar Annahmen - um zu sehen, ob am Ende ein positiver Cashflow übrig bleibt (nach Zins, Tilgung, nicht-umlagefähiger Kosten und Eventualitäten). Das sind dann aber m.E. Feinheiten.. Eine Brutto-Faktor 22 Wohnung rechnet sich nicht. Eine Brutto-Faktor 8 Wohnung rechnet sich auf jeden Fall.. Dazu brauche ich keine Netto-Rechnung. Steuern lasse ich generell raus. Wenn es sich vor Steuern lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern. Wenn es sich vor Steuern nicht lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern nicht
  5. Immopreneur Talks

    Klar - irgendjemand ist im dem Termin immer unzufrieden Wollte mich zumindest melden und mein generelles Interesse bekunden!
  6. Immopreneur Talks

    Ich würde sehr gern teilnehmen - jedoch ist ein Wochentag um 14 Uhr für Angestelle eher unvorteilhaft Daher von meiner Seite der Wunsch, zukünftige Talks auf die Abendstunden zu verschieben.
  7. Idee: Bergischer Stammtisch

    Bergischer Immopreneur Stammtisch - Terminfindung 2. Termin --> https://doodle.com/poll/mim5fg5unbybnip5 @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Darth Vader Bitte um rege Teilnahme Bei Interesse sendet mir gern eine PN mit eurer Handynummer, dann füge ich euch gern der WhatsApp Gruppe hinzu.
  8. Dann ist es nicht zugestellt. Ich denke wir haben zwei Ansätze: Den rechtlich sauberen und nahezu wasserdichten Weg und den pragmatischen Weg (JB). Ich glaube, wenn ein Mieter ernsthaft gegen eine Räumungsklage des Vermieters vorgehen und alle Register ziehen würde, dann hätte der Vermieter wenig Aussicht auf Erfolg, da er nicht beweisen kann, dass er eine Kündigung zugestellt und dem Mieter Zeit für Widerspruch gegeben hat. Selbst die fristlose Kündigung per Einschreiben (egal welches) mit 2 Wochen Fristsetzung hälfe in diesem Fall nicht. Einerseits kann der Mieter das Einschreiben einfach nicht von der Post abholen (= keine Zustellung) oder - selbst bei erfolgreicher Zustellung - hätte der Vermieter Schwierigkeiten zu beweisen, dass in diesem Einschreiben tatsächlich eine fristlose Kündigung steckte. Daher ist der "wasserdichte" Weg eine Zustellung der fristlosen Kündigung per GV oder Bote/Zeuge - denn hier wird Zustellung und deren Inhalt bewiesen. Ob das praktisch ist - das ist eine andere Frage. JB hat ja einen sehr pragmatischen Weg aufgeziegt.. Und wenn dieser Weg in 9/10 Fällen funktioniert, dann ist das m.E. durchaus eine Alternative
  9. Von meiner Seite: Nein. Die Abmahnung ist bei einer fehlenden / verpäteten Mietzahlung eh nicht nötig. Also: Erste Mahnung kommt einfach so in den Briefkasten. Wenn es Richtung zweite Mahnung (bsp. wegen Ruhestörung) geht, dann werde ich zukünftig auch über eine GV gehen. Also alles, wo ich später glaube, dass ich es eventuell mal beweisen muss.
  10. Reicht eben nicht, weil man nicht beweisen kann, was eingeworfen wurde. Habe gestern genau zu diesem Thema mit einem Anwalt von H&G gesprochen. Einschreiben (klassisch oder Einwurf) reicht nicht, da der Mieter sich immer rausreden kann ("leerer Umschlag"). Einschreiben Rückschein das gleiche, wenn er's überhaupt abholt. Einzig scher ist eine Zustellung per GV oder per Bote. Denno: Ja, so funktioniert es. Du suchst dir einen (möglichst objektiven) Boten (Ehepartner geht auch, ist aber leichter anzufechten). Dieser Bote bescheinigt auf einer Kopie des Schreibens, dass der Inhalt des Briefes dieser Kopie entspricht und er diesen Brief um xx Uhr eingeworfen hat. Am besten dokumentierte man diesen Einwurf noch mit einem Foto. Dann gilt der Brief am nächsten Tag als zugestellt und der Inhalt ist dokumentiert.
  11. Hab ich auch gerade; "Fehler" gemacht mit dem Einschreiben + Rückschein (fristlose Kündigung) .. Mieter holt es nicht ab. Hätte ich mir auch sparen können. Also nächstes Mal GV oder oder Bote (mit Fotos dokumentiert).
  12. Unsicher bei zeitlicher Abfolge

    Kontoauszüge hat in der Tat bisher nicht geklappt .. Aber ich würd's versuchen. Zur Not halt eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers. Wenn das nicht kommt (bzw. nur sehr zögerlich), dann weiß man ja, wo man nachbohren muss. Bei mir hat es beispielsweise sehr lange gedauert, eine Wohnflächenberechnung zu bekommen. Die Zeichnungen in der TE reichten nicht aus (teilweise abgeschnitten und nicht nachzurechnen) .. Daraufhin habe ich auf die Wohnflächenberechnung bestanden - und siehe da: Fast 30m² weniger als im Exposé angegeben! Auf jeden Fall Grund für eine Nachverhandlung! Im Zweifelsfall auch ein Grund, von der Reservierung zurückzutreten. Damit will ich sagen: So etwas auf jeden Fall anfragen - wenn's nicht kommt, ist höchstwahrscheinlich etwas faul. ... aber nicht schon vor dem Besichtigungstermin.
  13. Unsicher bei zeitlicher Abfolge

    Hmm, das würde ich nicht so unterschreiben Vera. Kommt m.E. immer auf den Markt und das Objekt an. Wenn ich ein MFH Faktor 12 in einer größeren Stadt in NRW habe, dann ist die Nachfrage derzeit enorm. Da brauche ich den Makler nicht um Zusendung von allen Unterlagen zu bitten bevor ich einen Besichtigungstermin mache. Das braucht überhaupt kein "MEGA-Schnapper" zu sein - es reicht für eine hohe Nachfrage schon aus, wenn es sich von den Zahlen her um ein solides Investment handelt.. Manchmal ist die Nachfrage ja bei schlechten Objekten schon immens (derzeitige Zinspolitik..) Natürlich muss ich die Kennzahlen kennen - keine Frage. Ohne die würde eine Besichtigung wohl sehr wenig Sinn machen. Wir müssen uns hier also darüber unterhalten, was genau mit "Unterlagen" gemeint ist. Brauche ich (bei einer ETW) vor Besichtigung schon die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Verwalter-Vertrag etc.? Ich denke nicht. Wenn ich das alles vor der Besichtigung anfragte, würde die Besichtigung garantiert ohne mich stattfinden Vor der Besichtigung halte ich für sinnvoll: Größe, Kaufpreis, Lage (selbst recherchieren bzw. vorbeifahren) MFH: Mieteraufstellung (Whg#, m², Kaltmiete € bzw. Leerstand) --> hier wird gern mal geschummelt, Stichwort ist / soll Generelle Finanzierungszusage der Bank (muss nicht für dieses Objekt sein, aber man sollte den Rahmen kennen) Und du solltest eine Vorstellung davon haben, was du denn (je nach Zustand) als Preis anbieten möchtest. Am besten hast du dann für den ersten Besichtigungstermin schon jemanden mit Sachverstand dabei (Onkel Werner, Handwerker-deines-Vertrauens o.ä.) der dir eine grobe Einschätzung der Substanz geben kann. Das brauchst du m.E. alles, um (zusammen mit deinem ersten Eindruck) überhaupt eine generelle "Interesse Ja/Nein" Aussge treffen zu können. Bei einem "nein" oder einem "vielleicht" ist das weitere Vorgehen klar: Fokus aufs nächste Objekt! Ein gewisser AF soll mal plakativ gesagt haben: "If it's not a <hell yes>, then it's a no". Bei einem Hell Yes würde ich dem Makler direkt sagen, dass das Objekt weiterhin hochinteressant ist und du es gern reservieren würdest - vorbehaltlich Prüfung einiger Unterlagen. Du kannst hier auch so etwas sagen wie: "Ich würde dem Verkäufer Preis xyz bieten, vorausgesetzt die Prüfung der Unterlagen ergibt keine weiteren Probleme/Nachfragen" Ihr macht dann einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie aus (sagen wir mal in 3 Tagen) .. Bis dahin möge der Makler dir bitte zudenden: Wohnflächenberechnung (die am Ende doch gern mal von der Fläche im Exposé abweicht) Mietverträge ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Nachweis der Zahlungseingänge (bzw. Rückstände) Der Makler wird viel gewillter sein, dir diese Informationen zukommen zu lassen, wenn du das Objekt bereits gesehen hast und ihr schon einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie habt. Jetzt hast du etwas Zeit, diese Unterlagen zu studieren. Wenn dir auffällt, dass die m² falsch sind, die Mieteingänge unregelmäßig sind oder fehlen oder irgendetwas anderes nicht stimmt, hast du einen Grund für eine Nachverhandlung des Kaufpreises. Wenn alles i.O. ist, würde ich den Termin dann aber auch wahrnehmen und die Garantie unterzeichnen .. sonst verbrennst du hier eine Partnerschaft, bevor sie überhaupt entsteht. Ab Unterzeichnung der Garantie hast du dann noch einmal Zeit, die Dokumente tiefer zu prüfen und auch die zweite (technische) Begehung mit einem Sachverständigen durchzuführen, falls nötig. Ebenfalls nutzt du diese Zeit, um deine Finanzierung abzuschließen.