Matt

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  1. Hallo DiBe, alte Häuser kann man durchaus wirtschaftlich renovieren, vieles wurde früher deutlich stabiler und langlebiger gebaut als heute... Wichtig ist: Der Gewinn liegt im Einkauf! Preis, Lage und Zustand sowie Vermietbarkeit müssen zusammen passen. Ich selber habe ein 3FH von 1914, und das ist noch wirtschaftlich... Altbau mit 3m Deckenhöhe ist beliebt... und schön..
  2. 1955 war das erste richtige Boomjahr des Wirtschaftswunders... Häuser bis ca. 1952 wurden meist aus irgendwelchen Trümmerteilen unter Einbeziehung von Kellern aus der Gründerzeit zusammengestückelt.. 1955 hast Du noch Streifenfundamente und keine Bodenplatte, einen richtig trockenen bewohnbaren Keller hat man hier meist nicht, auch wurden hier oft noch Vollziegel mit dünnen Wänden verbaut, Stahl war teuer und es wurde gespart... Wärmedämmung ist hier ein Thema. Das Haus ist Hanglage, wie sieht es an der Rückseite mit der Dichtigkeit aus? Ist das Fundament der Treppe noch OK, nicht abgesackt? Wurde das Haus "am Stück" gebaut? Ich denke das es sich hier um eine Serie von Anbauten handelt, jeder Anbau ist ein Kompromiss, besonders im Grundriss, Durchgangszimmer... fehlende Fensterflächen große Flure... Wilde Dachkonstruktionen, unterschiedliche Setzungen an den verschiedenen Gebäudeteilen mit den daraus einhergehenden Rissen.. Ist das Dach ausgebaut? Wenn ja, liegt eine Genehmigung vor? Wurde die Dämmung schon erneuert? Sind die Ziegel schon mal erneuert worden? Bei der Zentralheizung hatte man keine Umwälzpumpen (Schwerkraftheizung) dafür wurden sehr dicke Stahlrohre verlegt, die an modernen Heizungsanlagen uneffektiver sind... Wasser(Stahl) + Abflussrohre (Tonrohre) und Heizungsrohre sind wenn noch im Originalzustand ein Sanierungsfall. Elektro: Zweiadrige Installation war Stand der Technik, wenn man Glück hat, dann wurden wenigstens Leerrohre verlegt, Die Anzahl der Stromkreise ist für heutige Verhältnisse viel zu gering, besonders in der Küche, Telefon und Antennenanschlüsse wurden meist unprofessionell nachgerüstet. Zähleranlagen wurden noch Etagenweise verbaut. Entspricht der Anschlusswert des Hausanschlusskastens noch den Bedürfnissen des 21. Jahrhunderts.. Ich habe schon Häuser aus den 50ern erlebt die hatten nur 25A Wechselstrom = 5,5 kW = eine Spülmaschine + eine Waschmaschine, hier sollte man falls noch nicht geschehen eine Rundum Kahlschlagsanierung machen
  3. Du solltest zuerst mal zur Bauaufsicht / Bauamt gehen, dort kannst Du nachfragen ob ein Umwandlung in Wohnraum möglich ist. Vielleicht ist es ja kein Gewerbe, sondern illegal als Gewerbe genutzter Wohnraum. Bei einer Umwandlung muss der neue Wohnraum den aktuellen anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Dein Wichtigster Mann ist hierbei Dein Gas Wasserinstallateur Deines Vertrauens, er wird die Wasserinstallation besser einschätzen können als ein Architekt. Wenn Du aus einer Gewerbeeinheit mehrere Wohnungen machen willst, dann solltest auch einen Elektrikernfragen, da dann mit hoher Wahrscheinlichkeit der Zählerschrank an die derzeit gültigen anerkannten Regeln der Technik angepasst werden muss... Wenn Du Wände versetzen, oder den Schnitt der Wohnung ändern willst, dann ist der Architekt angesagt
  4. Worin besteht der Sanierungsaufwand? Dach? Dann hol Dir einen Dachdecker. Keller? einen Maurer oder Sanierer Bei Haustechnik würde ich sowieso eher einem Fachhandwerker Heizungsbauer und/oder Elektriker vertrauen, da Architekten sich mit diesen Gewerken zu wenig beschäftigen, siehe Flughafen Berlin... Der Handwerker ist an Sein Angebot gebunden Das Thema Haftung des Architekten: Für verdeckte Mängel ist er nicht haftbar, und wenn Du zu viel für die Hütte bezahlst auch nicht... Schaue Dir mal ein paar Gutachten von Zwangsversteigerungen an, und wenn möglich, dann besichtige mal so ein Haus... Beim Versteigerungstermin wirst Du merken, daß das Gutachten nicht mehr ist als eine leichte Orientierungshilfe Bei Sanierungen kann man sich leicht verschätzen, das Risiko trägst Du und nicht der Architekt.
  5. Hallo zusammen, hier ist ein oft unterschätztes Thema Brandursache Elektroanlage. Gerade in der Küche sollte man nicht an Steckdosen (+ Stromkreisen) sparen, das kann sich bitter rächen wenn der Mieter die Elektroinstallation in Eigenregie mit IKEA Mehrfachsteckdosen selbst ausführt. http://www.focus.de/immobilien/experten/brandschutz-mehrfachsteckdosen-loesen-oft-braende-in-der-wohnung-aus_id_7341470.html Brandursache Nr. 1 mit über 33% ist nach wie vor die Elektroanlage, siehe untenstehende Statistik. http://neuigkeiten-brandschutz.de/files/Brandursachen in Deutschland.html
  6. Lösung: Gewerbe anmelden = Hausmeisterservice Kleinreparaturen, dann kann man sich noch die MwSt von den Werkzeugen zurückerstatten lassen. Nebeneffekt: Man kann Material im Großhandel einkaufen...
  7. Vermietung einer ländlich/ruhig gelegenen ETW

    120m² an eine Familie vom Amt vermieten.... Aus wie vielen Personen soll denn die Familie bestehen? Angemessener Wohnraum Angemessener Wohnraum liegt in der Regel vor, wenn die Wohnung nicht größer als 45 – 50 Quadratmeter für einen Single ist. Für zwei Personen gelten 60 Quadratmeter als angemessen. Für jede weitere Person sind 15 Quadratmeter zusätzlich einzurechnen. Allerdings sind dies nur grobe Richtwerte. Liegt eine Wohnung mit 50 Quadratmeter Wohnfläche für eine Person noch im Rahmen der angemessenen Kosten, so wird in den seltensten Fällen die Kostenerstattung verweigert. Maßgeblich sind hierbei immer die örtlichen Gegebenheiten und Möglichkeiten. 120m² = 2 Erwachsene (60m²) + 4 Kinder je 15m² Ich würde die Wohnung lieber leer stehen lassen als ungeprüft an die nächst beste 6 köpfige Familie vom Amt zu vermieten... Das Ergebnis wird mit hoher Wahrscheinlichkeit jede Menge Ärger und eine Kernsanierung sein... Ich würde bei einer leeren Wohnung eher an einen Verkauf denken.... vielen Frankfurter könnten aufgrund der gestiegenen Preise Interesse an der Wohnung haben...
  8. Ich gebe mein neues Werkzeug immer bei der Steuer an, bisher hatte noch keiner beim FA. gemeckert... Dein Baumaterial das Du für die Mietwohnung benötigt, könnte ja auch in Deiner Privatwohnung verbaut werden....
  9. Frage zu Musterverträgen aus dem Netz

    Warum verwendest Du keinen Haus + Grund Vertrag? Der kostet nicht viel, und ist Vermieteroptimiert. http://www.haus-grund.org/services.html
  10. Für die Wärmeerzeugung mit Strom gilt das Joule-Lenz-Gesetz Egal ob sich die E-Heizung Infrarot oder sonst wie nennt, die Wärmemenge wird in Joule gemessen... Wichtig bei E-Heizungen sind GÜNSTIGE Stromtarife, der Grundversorgertarif treibt einen da in die Privatinsolvenz. Grundidee der Nachtspeicerheizung ist die Nutzung des billigen Nachtstromes zur Wärmespeicherung, die nachts gespeicherte Wärme wird dann tagsüber abgegeben, bei Nachtspeicheröfen mittels Ventilatoren. Der Wirkungsgrad steht und fällt hier mit der Steuerung, wird nachts zu viel geladen, dann strahlt die Wärme tagsüber sinnlos in die Atmosphäre, wird nachts zu wenig geladen, dann ist eine teure Tagesnachladung erforderlich. Fazit: Lass Dir die Stromrechnung der letzten beiden Jahre zeigen, dann vergleichst Du mal wasmann mit dem Richtigen Stromanbieter sparen kann, die meisten Hartzer haben den teuren Grundversorgertariv. Die beste E-Heitzung ist KEINE E-Heizung
  11. E-Check

    Hallo JB, wenn ein Mieter nach einen behauptet die Elektroanlage sei total marode gewesen, wie willst Du nachweisen das deine Elektroanlage OK war? Die Hauptbrandursache liegt an maroden oder unsachgemäßen Elektroanlagen... Der E-Check bedeutet nicht das Du eine Elektroanlage auf den neuesten Stand der Technik (DIN VDE 0100 / TAB 2007) bringen musst. Die Elektroanlage sollte den anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung entsprechen, ich persönlich würde aber z.B. im Dachboden immer einen FI nachrüsten... wenn Nagetiere ein Kabel anknabbern das auf Holz verlegt ist... Beispiel BAD kier kann eine Steckdose von vor 1984 ohne FI sein, ist dem Bad nach 1984 eine zusätzliche Steckdose installiert worden, so muss diese mit FI (RCD) sein. Ich persönlich sorge dafür das "Mieterbasteleien" entfernt werden, oder Fachgerecht mit Prüfprotokoll ausgeführt werden. Beim Mieterwechsel meine Wohnungen auf den aktuellsten Stand der Technik... + etwas Zukunftsreserve, Nachrüsten ist teurer. Elektroanlagen vor ca. 1972 haben meist klassische Nullung (2-Adrig) = Totalsanierung Elektroanlagen ab ca. 1980 lassen sich sofern sie bei Errichtung den "anerkannten regeln der Technik entsprochen haben" mit wenig aufwand an die heutigen Normen anpassen (FI (RCD) Nachrüstung, und Austausch der Leitungsschutzschalter (Sicherungsautomaten). Beim Auto wechselt man auch nach einer gewissen Zeit die Bremsbeläge.
  12. 13,5% Rendite mit Airbnb in Frankfurt

    ich habe mal bei Airbnb nachgeschaut, sieht auf dem ersten Blick gut aus... Besonders in Messenähe... aber bekommt man auch außerhalb der Messezeiten die Wohnungen gut vermietet? https://www.airbnb.de/s/Frankfurt-am-Main/homes?allow_override[]=&atlastest5=true&gclid=COL-laaOl9QCFSgz0wodTuwBKA&hosting_amenities[]=30&hosting_amenities[]=1&hosting_amenities[]=8&hosting_amenities[]=4&min_bathrooms=0.5&min_bedrooms=2&ne_lat=50.18783858864087&ne_lng=8.715249084445567&room_types[]=Entire home%2Fapt&s_tag=M180_0Rg&search_by_map=true&section_offset=2&sw_lat=50.116337120190394&sw_lng=8.654243272020686&zoom=13 Fragt sich nur wie das mit der "Fehlbelegung" durch die Bauaufsicht behandelt wird... Ist das gewerblich? MwSt pflichtig? I
  13. Einschätzung Renovierungskosten ETW (1Z 41m²)

    Noch ein paar Spartipps: man kann eine gute gebrauchte Einbauküche in EBay (Kleinanzeigen) kaufen... Selbstabbau und Selbstaufbau... Warum muss es ein Fliesenspiegel sein? Bei modernen Küchen sieht ein peppiger PVC Bodenbelag als Küchenspiegen oft viel besser aus, keine dreckige Fugen. die alten Fliesen unterhalb der Arbeitsplatte lassen, das spart Arbeit Zeit und Geld, und nachher sieht es hinter den Schränken keiner. Den Handtuchhalterheizkörper würde ich Später mal nachrüsten... In Deiner Kalkulation ist das wändebeispachteln sehr knapp bemessen, es sei denn das es Eigenleistung ist... Bei der Elektrik sehe ich das ähnlich, der Putz in den 60er Jahre Häusern kann sehr hart sein, dementsprechend muss hier mit Mehraufwand oder Teil-Eigenleistung gerechnet werden. Um die 6000,- Euro einhalten zu können musst Du scharf kalkulieren, einiges an Eigenleistung bringen und günstige zuverlässige Handwerker finden.
  14. Einschätzung Renovierungskosten ETW (1Z 41m²)

    Wenn Du der einzige Interessent bist, dann biete doch 35000,- € und sagst eine Blitzschnelle Abwicklung + Zahlung zu... Der Gewinn liegt im Einkauf. Das Bad ist der gefährlichste Raum was Strom angeht! = Elektrik komplett wechseln.... die eine Lampe und Steckdose kosten dann nicht die Welt... jedenfalls billiger als 2 x anfangen. Ich würde das Bad als Raum vielleicht später sanieren.. Die Leute schauen sich die Böden, Wände und die Türen an...