Pfalzgraf

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  1. Aus eigener Erfahrung gibt es hier auch Grenzen, die Du überschreiten darfst. Stell Dir vor, es läuft Wasser aus der Wohnung, weil z.B. ein Schlauch der Waschmaschine vom Anschluss "abgegangen" ist oder von außen erkennbar (sinnlich wahrnehmbar) ist, dass Dein Eigentum offensichtlich Schaden erleidet, darfst Du eingreifen. Ich kann natürlich nicht beurteilen ob ein solcher spezieller Fall bei Dir vorliegt. Aber ich selbst habe schon einmal meine vermietete ETW auf Grundlage dieser Situation "kalt" geräumt bzw. "aufgebrochen".
  2. Hallo @Marko V., grundsätzlich finde ich es gut, dass Du den Weg retrograd gehst und Dir ein wünschenswertes Verhandlungsergebnis vor Augen führst. Das schützt Dich vor überzogen tiefen oder zu hoch abgegebenen Geboten. Ob der Kaufpreis aber realistisch ist, kann ich nicht einschätzen. Ich wäre vorsichtig bei der Betrachtung der nichtumlagefähigen Kosten, da die mir sehr hoch erscheinen. Es ist schwierig zu sagen, welcher Faktor hier treffend ist, sollte es ein fiktiver Wert sein. Das wurde hier schon an anderer Stelle mal diskutiert. Ich würde vorschlagen, dass Du Dir reale Objekte nimmst, die Fakten zusammensuchst (wie von Dir oben bereits fiktiv gemacht) und dann besonders in Punkto Hausgeld (nichtumlagefähige Kosten) detailliert aufführst. Denn ob die umlagefähigen Kosten pro Monat 15,-€ mehr oder weniger sind, kann Deine Rendite extrem verändern. Wie gesagt, mir erscheinen die 192,-€ nichtumlagef. Kosten sehr hoch. Der Zinssatz von 1,6% bei einem Volumen von nichtmal 30.000€ erscheint mir auch sehr hoch. Wenn das ein reales Objekt ist, schau Dir die tatsächliche Verteilung der Kosten des Hausgeldes an. Dort wirst Du dann auch sehen, wieviel IHR angewendet wird. VG Pfalzgraf
  3. Probleme mit Mieter und Polizeieinsatz

    @Leverage Was bedeutet in Deinem Beitrag "MV Regelung keine Haustiere"? Bedeutet es, dass es keine Regelung zur Haustierhaltung gibt? Oder dass die Regelung "Keine Haustiere" ist?
  4. Probleme mit Mieter und Polizeieinsatz

    Hallo @Leverage auch Hundehaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Die hast Du nicht gegeben. Somit solltest Du eine Frist zur Beseitigung des Hundes setzen. Wenn der Hund nicht beseitigt wurde, ist eine fristlose Kündigung wegen der Hundehaltung möglich. Ich hatte diesen Fall schon, habe abgemahnt, der Mieter hat den Hund beseitigt. Kündigungsabwälzung wegen zu wenig Mietwohnungen halte ich für kritisch; normalerweise ergeht seitens des Jobcenters eine Ausnahmegenehmigung für höhere Mieten, sofern besondere Gründe vorliegen. Die dürften in Deinem Falle vorliegen. Alternativ stimme ich Andreas zu und würde eine gütliche Einigung unter Zahlung einer "Abfindung" vorschlagen. Dabei sehr behutsam mit dem Mieter in Kontakt treten, seine Situation versuchen zu verstehen und gleichzeitig Deine Situation versuchen darzulegen. Wenn man mit harten Bandagen gegen gewisses Klientel vorgeht stellt sich meiner Erfahrung nach oft ein Schutzmechanismus ein (Abblockung, Taubsein, Blindsein, Totstellen), der Dich nicht weiter bringt. Ansonsten müsstest Du alle möglichen Gründe sammeln, Zeugen benennen, schriftlich zusammenfassen und Dich mit einem Anwalt (alternativ Haus und Grund Verein) zusammentun um Dich systematisch aber langwierig damit auseinander zu setzen.
  5. So ungefähr ;-) Wobei der Zins fürs Eigenheimdarlehen im direkten Vergleich mit dem Darlehen für Vermietungsobjekte etwas attraktiver sein könnte. Man hört ja so viel von Risikoaufschlägen für Investoren.
  6. Zur Ausgangsfrage: Ob sich die 115%-Variante rechnet, entscheidet die Due-Dilligence. Wenn sie sich rechnet und man sie bekommt, wäre EK-Einsatz eher weniger sinnvoll. Vorausgesetzt man hat keine "spezifische" Cashflow-Vorstellung. Und die Konditionen werden auch durch das Konzept auf Basis der Due Dilligence und Deiner Bonität bestimmt. Eine sehr vielschichtige Angelegenheit.
  7. Cashflow mit oder ohne Afa

    Ich denke auch, dass es auf die Sichtweise ankommt. Sicherlich ist es gut zu wissen, welchen steuerlichen Effekt Dein Investment hat. Reine Cash-Flow-Betrachtung kommt vor der steuerlichen Betrachtung, denn sonst wäre der "Flow" ja auch geringer, sofern Du (wovon ich ausgehe) diese Einnahmen jährlich abführst und nicht monatlich.
  8. Nicht umlagefähige Kosten ETW

    Nachtrag: @envriel: Ich muss hier zur IHR differenzieren.... Ich gehe bei der Ankaufsprüfung von der bestehenden IHR laut Abrechnung/Wirtschaftsplan aus bzw. wenn laut WEG-Protokoll etwas ansteht kalkuliere ich das natürlich mit.
  9. Nicht umlagefähige Kosten ETW

    Grundsätzlich sehe ich Objekte kritisch, deren Verkäufer/Makler mir nicht alle Unterlagen liefern können um eine ordentliche Ankaufsprüfung zu machen. Dazu gehören eben auch eine einwandfrei aufgestellte Aufschlüsselung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, sofern eine Verwaltung/fachkundiger Verkäufer im Spiel ist. Ich würde immer weiter nachbohren.
  10. Nicht umlagefähige Kosten ETW

    Die 45% beinhalten die IHR (weil diese nicht umlagefähig ist), aber nicht das Mietausfallwagnis. Ich kalkuliere in meine Entscheidungen generell keine Mietausfallwagnis ein, weil ich nicht in die Zukunft sehen kann und diese auch nun rein hypothetisch ist. Und somit für mich nicht valide. Wenn ich immer einen Mietausfall in gleicher prozentualen Höhe kalkulieren würde, könnte ich ihn auch weglassen und pauschal eine um diesen Satz höhere Rendite beanspruchen wollen. Wenn der Mietausfall immer eine andere Höhe hätte, müsste ich erstmal wissen, wie man sich Mietausfälle prognostiziert. Das weiß ich nicht. In C-Lagen sollte die Rendite höher sein als in A Lagen (zumindest habe ich es so gelernt). Und somit ist das Mietausfallrisiko damit abgepuffert.
  11. Nicht umlagefähige Kosten ETW

    Ich habe mir die selbe Frage wie Du vorher auch gestellt und alle möglichen Leute befragt, was denn "normal" sei. Ich erhielt immer eine andere Antwort (von 0% bis 60%). Heute nehme ich 45% nichtumlagefähigen Anteil an den Nebenkosten an. Diesen Satz habe ich mir aufgrund der in meinem Bestand befindlichen Objekte inklusive Puffer errechnet. Damit habe ich zumindest bei einer Ankaufsprüfung ohne tiefere Kenntnis der Kostenstruktur bei einem interessanten Objekt ein gutes Gefühl.
  12. Makler in Gelsenkirchen gesucht

    Sorry für den irreführenden Beitrag. Ich habe den Beitrag korrigiert
  13. Makler in Gelsenkirchen gesucht

    Hallo zusammen, zurzeit wickele ich einen Kauf von einem Paket von 5 ETW's in Gelsenkirchen ab. Ich suche zur Vermietung noch eine/n Makler/in, die/der sich im gelsenkirchener Wohnmarkt bewegt (Rotthausen). Ich freue mich über Eure Empfehlungen und Kontaktaufnahmen. VG Tobias (Pfalzgraf)
  14. Mieterhöhung bei SGB2

    Hallo zusammen, ich habe Wohnungen an SGB2-Empfänger vermietet. Ich befinde mich bei der Kaltmiete unter der zulässigen Höchstmiete. Was muss ich konkret tun, um eine Mieterhöhung erfolgreich durchzusetzen? Hat da jemand Erfahrung von Euch? Es handelt sich nicht um Modernisierung oder sonstige Zweckbindung. Danke und Gruß, Pfalzgraf (Tobias)