Eduard H.

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  1. Es kann aber auch genau das Gegenteil sein. Ich habe auch schon die Erfahrung gemacht, dass die Mieter, von denen ich dachte, dass ich mit denen absolut keinen Stress haben werde, den meisten Ärger gemacht haben. Und andersherum habe ich bei Mietern, die ich mit einem Haus mit übernommen hatte bedenken und diese stellten sich als am einfachsten zu händeln heraus. Von denen höre und sehe ich quasi nichts. Und so ähnlich kann es eben auch bei den Objekten selber laufen. Egal wie gut du deine Ankaufsprüfung gemacht hast, du kannst nicht in die Wände oder in die Rohrleitungen schauen. Da kann immer mal was passieren, obwohl von außen alles top aussieht. Also ich habe es mir definitiv abgewöhnt mit einer zu konkreten Erwartungshaltung einen Mieter oder ein Objekt auszuwählen. Das was ich machen und prüfen kann, mache ich, der Rest ist auch ein bisschen Glück und Pech.
  2. Kann aber nur ein Selbstnutzer sein oder? Aber herzlichen Glückwunsch. Zu diesen Kennzahlen einen Verkauf zu bewerkstelligen, ist schon keine üble Leistung!
  3. Auf den ersten drei Bildern ist 6312 und auf den letzten drei ist 6304 zu sehen. Bis jetzt sind die Mieter vollkommen zufrieden. Aber es sind ja auch erst ein paar Monate vergangen. Ich rechne aber nicht mit schnellem Verschleiß. Die Dinger waren sowas von stabil!
  4. offices

    Mit Sicherheit u.a. @Arnd Uftring und @Thomas Knedel
  5. Aus deinen obigen Ausführungen erscheint es mir allerdings so zu sein, dass es dir eben nicht klar ist/war. Nur das zu versteuernde Einkommen ist maßgeblich für den Einkommenssteuersatz und nicht das, was du an Brutto kriegst. So kannst du z.B. mehrere 100k € an Bruttoeinnahmen haben, aber "nur" 25% Einkommensteuer zahlen, weil deine Werbungskosten und Abschreibungen sehr hoch sind. Genauso gut kann es aber bei dem Einkommen auch einen Steuersatz von 42 % geben. Daher macht es überhaupt keinen Sinn mit den Bruttoeinnahmen zu rechnen! Du musst das schon ungefähr auf deine persönliche Lage beziehen. Wenn du sagst, dass du ungefähr einen Einkommenssteuersatz von 23,5 % hast, dann liegt dein zu versteuerndes Einkommen bei etwa 40.000 €. Das heißt aber nicht, dass du "nur" 40.000 € in dem Veranlagungsjahr brutto bekommen hast. Du kannst weit über 100k € brutto bekommen haben und trotzdem nur Steuern auf 40.000 € angerechnet bekommen. Verstehst du, warum es absolut keinen Sinn macht mit den Bruttoerträgen zu rechnen? Und bei den Mieteinnahmen ist der Unterschied sogar noch eklatanter, weil du fast alles von der Steuer absetzen kannst und somit die zu versteuernden Einnahmen aus V&V deutlich reduzieren kannst.
  6. In beiden Fällen verwechselst du die Bruttoerträge mit dem "zu versteuerndem Einkommen". Von den Bruttoerträgen gehen noch Werbungskosten und weitere steuerrelevante Abzüge ab. Das Ergebnis wäre dann das "zu versteuernde Einkommen". Und nur dieses ist die Grundlage für den persönlichen Steuersatz. D.h. du wirst nicht auf die jeweils 100.000 € die Einkommenssteuer zahlen, sondern vielleicht nur auf 50.000 €.
  7. @Bluedream Nein, es wird "nur" der persönliche Steuersatz inkl. Soli + evtl. Kirchensteuer berechnet.
  8. Das Jobcenter muss neben der absoluten Miete + NK auch die Wirtschaftlichkeit eines Umzuges prüfen. D.h. sie muss schauen, ob sich ein Umzug wegen ein paar Euro überschreitung lohnt (Umzugskosten, Renovierungskosten, evtl. höhere NK, evtl. Maklerkosten). Es kann aber auch andere Gründe dafür geben, z.B. dass zur Zeit keine passenden Wohnungen auf dem Markt sind, Nachwuchs bei dem Leistungsempfänger angekündigt ist, der Leistungsempfänger mit seinem Partner (ebenfalls Leistungsempfänger) in der Wohnung zusammenziehen möchte o.ä. Es kommt also schon mal vor, dass ein Jobcenter eine Wohnung weiterhin voll finanziert, obwohl sie über dem eigentlichen Satz liegt. Weitere Mietanpassungen werden dann aber eher nicht durchführbar sein, wenn man die Mieter behalten möchte. Andererseits bekommt man durch eine Mietanhebung wohl recht einfach den Mieter bei Bedarf raus (vorausgesetzt die Mieterhöhung ist rechtlich machbar und der Mieter ist kein Härtefall).
  9. Kein Problem, manchmal sieht man den Wald vor lauter Bäumen nicht. Wenn man nicht gerade an einen gestressten und innerlich gekündigten Mitarbeiter gerät, dann bekommt man eigentlich immer eine anständige Antwort. Die Aussagen des Eigentümers sind vielleicht auch einfach vorgeschoben, weil er keinen Bock hatte sich um irgendetwas zu kümmern. Versuch macht klug.
  10. Hallo @growingIdeas Und warum rufst du nicht einfach beim zuständigen Jobcenter an und erfragst, was du wissen willst? Die geben in aller Regel bereitwillig solche Informationen raus.
  11. @Stefan-RheinMain Vielleicht hilft dir das
  12. Seit wann kostet eine zusätzliche Klausel im Notarvertrag extra Geld?
  13. @[email protected] Danke für eure Komplimente Die meisten Deutschen verbinden Börse und Wertpapiere mit Risiko. Das ist so eingebrannt. Von den Eltern bekommen wir eingetrichtert, dass wir das Geld sparen sollen und auf Sparbücher/Tagesgelkonten oder fest auf ein paar Jahre anlegen sollten. Als unsere Eltern noch in der Blüte ihres Lebens waren, hat das alles auch noch gestimmt, weil man da noch ca. 4-7 % Zinsen (je nach Anlageform) auf seine Ersparnisse bekommen hatte. Aus diesen Zeiten ist unsere Generation schon seit einigen Jahren raus. Wir haben seit den 80ern stetig sinkende Zinsen erlebt. Wer heutzutage noch die o.g. Anlageformen empfielt, wird definitiv Probleme mit der Inflation bekommen. Denn diese ist höher als die Zinseinnahmen. Wer heute glaubt, dass er sein Geld sicher auf ein Tagesgeldkonto legen kann, der wird die Sicherheit auch bekommen. Jedoch liegt die einzige Sicherheit darin, dass man dann mit 100%iger Sicherheit sein Geld ein Stück entwertet, anstatt es zu vermehren. Und wer glaubt, dass sein Geld auf deutschen Konten bis 100.000 € durch den Einlagensicherungsfonds abgesichert ist, dann kann er das ruhig tun. Aber wenn die EU und der Euro fällt, dann wird die Einlagensicherung nicht mal ansatzweise für das angesparte Vermögen ausreichen. Und dann wird auch Angela Merkel nicht mehr garantieren können, dass das Geld der Deutschen auf deutschen Bankkonten sicher ist (wie noch vor ein paar Jahren im Zuge der Finanzkrise). Das nur mal so zu Relativierung der Sicherheit von den deutschen Vorzeigefinanzprodukten. Ich komme nun wieder zurück zu Wertpapieren/Fonds, ETFs und Sparplänen: Hier ist vordergründig der Anlagezeitraum extrem wichtig. Je kürzer dieser ist, desto mehr muss man sich mit Wertpapieren und deren Unternehmen beschäftigen. Im Umkehrschluss muss man sich immer weniger damit beschäftigen, je länger der Anlagezeitraum ist. Ähnlich verhält es sich auch mit dem Risiko der Verluste. Wenn man sich die Aktien-Indezes (DAX, MDAX, Dow Jones, S&P500, usw.) anschaut, wird man feststellen, dass es immer wieder ausschläge nach oben und unten gab, jedoch eines fällt in der Gesamtheitsbetrachtung überall auf, nämlich dass der Haupttrend IMMER nach oben geht. Es gibt von den großen anerkannten Aktienindezes keinen einzigen, der als Trendrichtung abwärts zeigt. Man muss sich nur mal die Krisen der letzten Jahrzehnte vergegenwärtigen. Selbst wenn man auf dem Höhepunkt der Dotcom-Blase in den Aktienmarkt eingestiegen wäre, wäre man kurz vor der Finanzkrise 2007-2009 wieder bei +/- 0 und seit 2013 wäre man wieder im Plus. Die Deutschen, die 2000 wie verrückt irgendwelche Internetklitschen gekauft hatten, haben aber auch gar nichts mit Anlegern zu tun gehabt. Das waren reine Spekulanten, die auf schnelle und hohe Gewinne aus waren. Diese Leute sind selber Schuld, dass sie damals eine Bruchlandung hingelegt hatten. Sie haben am Höhepunkt der Hysterie gekauft und am Tiefpunkt der Depression ihre Aktien wieder verkauft. Anleger machen genau das Gegenteil. Aber so tief muss man eigentlich als Normalbürger gar nicht in die Materie eintauchen, wenn er kontinuierlich monatliche Geldbeträge an der Börse anlegen möchte. Denn dann kommt es gar nicht darauf an, wann man einsteigt, es kommt nur ein bisschen darauf an, wann man wieder raus geht und wie lange der Anlagezeitraum ist. Das ist wegen des Cost-Average-Effects so, den man bei monatlichen Sparraten ganz automatisch auf seiner Seite hat. Der C-A-E sagt aus, dass man bei immer der gleichen Anlagesumme bei hohen Kursständen weniger Anteile eines Unternehmens oder eines Index kauft und wenn die Kurse unten sind, dementsprechend mehr (Investiere ich 100 Euro und kostet ein Wertpapier 100 Euro, so erhalte ich einen Anteil, geht der Kurs runter auf 50 Euro, erhalte ich für meine 100 Euro schon zwei Anteile). So bewegt sich der Durchschnittspreis auf einem moderaten Niveau, selbst wenn man auf dem Höhepunkt eines Aktienbooms angefangen hätte zu kaufen. Ich habe eine Studie im Kopf, die ich aber leider nicht zur Hand habe. Diese besagte grob, dass wenn man das Geld 20 Jahre im S&P500 angelegt hätte, man nie mit Minus herausgegangen wäre. Und man hätte historisch sogar im Durchschnitt pro Jahr eine Rendite von 7 % erzielt. Die Vergangenheit ist zwar keine Garantie für die Zukunft, aber solange sich unser Weltwirtschaftssystem nicht grundlegend ändert, sollte es da keine großen Verwerfungen geben. Und wenn sich das Weltwirtschaftssystem ändert, dann ist sowieso alles hinüber, also auch der Sparstrumpf mit den bunten und dann wertolsen Scheinchen mit irgendwelchen Zahlen drauf. Ich habe bald drei Kinder und jedes Kind hat seit der Geburt einen Sparplan bekommen, in den ich monatlich jeweils einzahle. Ich selber investiere neben einem Sparplan auch aktiv in Wertpapiere. Daneben manage ich noch ein Depot meines Cousins. Das mache ich alles seit ungefähr 10 Jahren. Dadurch beschäftige ich mich natürlich extrem viel damit. Neben Immobilien sind Aktien für mich die beste Anlageform. Also wichtig für einen Anfänger wäre hierbei, dass man sich zumindest ein bisschen damit auseinandersetzt, in welchen Sparplan man genau investieren will. Da gibt es Fonds, ETFs oder Aktien als wichtigste Formen zu nennen. Aktien als Direktinvestment würde ich hierbei eigentlich ausschließen, da zu wenig Diversifikation für den Anfänger. Fonds sind durch Manager geführte Portfolios. Sie sind deutlich teurer als ETFs. Die allermeisten Fonds können den Markt nicht schlagen, d.h. sie haben eine schlechtere Performance als die Vergleichs-Indezes und kosten aber zusätzlich noch Gebühren. ETFs werden nicht gemanaged, sondern bilden in aller Regel einen Index ab. Die Gebühren sind deutlich günstiger als bei Fonds. Wichtig bei ETFs zu wissen, ist, dass es vollreplezierende und synthetische gibt. Dabei investieren die synthetischen nicht unbedingt in die Aktien, die den zugrundeliegenden Index abbilden, sondern u.a. auch in verschiedene Derivate (high-risk-Produkte). Wenn alles schön ist, passiert hierbei auch nichts. Bricht der Markt zusammen, passiert das gleiche wie bei Lehman Brothers. Wenn der Emittent pleite geht, sind die ausgegebenen ETF nahezu wertlos. Also würde ich immer darauf achten, dass der ETF, in den man investiert, immer ein vollreplizierender ETF ist. Dann werden nämlich echte Wertpapiere in den ETF aufgenommen. ETFs werden, wie Fonds auch, dem Sondervermögen zugeschrieben, sodass eine Pleite des Herausgebers irrelevant für den Investor ist, weil der Gegenwert der Wertpapiere nicht in die Insolvenzmasse einfließt. Erst wenn alle Unternehmen, die den Index abbilden, pleite gehen, würde auch der Anleger pleite gehen. Und das ist ziemlich unwahrscheinlich. Geht man nun zu seiner Hausbank, wird man mit Sicherheit einen Hausfonds oder einen Fonds, der der Bank am meisten Geld bringt, empfohlen bekommen. Ich würde niemals mir Empfehlungen von einem Bankberater einholen (sie sind nämlich keine Berater, sondern Verkäufer; ohne es negativ zu meinen), denn seine Intention ist in erster Linie eine ganz andere als meine. Am aller besten ist, wenn man sich selber mit der Materie auseinandersetzt. Und dann aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse Entscheidungen trifft. Die zweitbeste Lösung ist es jemanden zu fragen, dem man vertraut und der wirklich Ahnung von der Materie hat. Wenn mich ein unbedarfter Freund fragen würde, würde ich ihm raten mit einem Sparplan in einen vollreplizierenden ETF auf einen großen Index zu investieren. Da ist es eigentlich fast egal, wo man da genau investiert, ob DAX, MDAX, Dow Jones, S&P500, EuroStoxx, MSCI World, oder oder oder. Mit so einem ETF kann man sehr ruhig schlafen und nach 10 Jahren (überspitzt gesagt) kann man mal schauen, was damit so passiert ist. Jetzt habe ich wieder voll übertrieben mit dem Text. Aber das Thema finde ich extrem interessant und könnte Stunden darüber reden/schreiben. Ich will hier keinen bekehren, aber zumindest ein bisschen die Angst vor dem Aktienmarkt nehmen. In der heutigen Zeit führt in meinen Augen kein Weg am Aktienmarkt vorbei, wenn man Vermögen aufbauen will. Und es ist eine tolle Diversifikation zum Immobilienmarkt.
  14. Ja, wenn es stimmt, dann natürlich. Ansonsten gilt: Und der Eingangspost klang eher danach, dass der Makler einfach mal so die Rechnung umschreiben sollte, obwohl die Leistung im Finanzierungsbereich gar nicht erbracht wurde. Die wenigsten lassen sich über den Makler eine Finanzierung machen.
  15. Hallo @Florian683. Das ist eine Frage, bei der es kein Richtig oder Falsch gibt. Wenn du hier 5 Leute danach fragst, wirst du wahrscheinlich 5 unterschiedliche Antworten bekommen. Es hängt halt sehr von deinem Risikoprofil ab, von deinem Know-How, von deinem Wesen und von dem, was du planst zu machen. Ich persönlich würde niemals eine ETW oder ein MFH kaufen, bei der/dem ich weiß, dass ich da dazuzahlen müsste. Bei mir gibt es nur Cashflow positive Objekte und Finanzierungen. Grundlage ist immer 2% Tilgung. Ich würde niemals mehr als 3 % tilgen aber auch nie unter 2%. Ich arbeite da eher mit Sondertilgungen bzw. mit Tilgungen am Zinsbindungsende. Ich lege mir den Großteil des positiven CF zurück und investiere diesen in z.B. ETF-/ Fonds-Sparpläne. Wenn die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, kann ich dann den angesparten Betrag entweder als Sondertilgung nutzen oder als EK für ein weiteres Objekt nutzen oder den Sparplan weiter laufen lassen (wenn der Aktienmarkt z.B. in den letzten Jahren davor stark eingebrochen ist). So behalte ich mir die maximale Flexibilität und kann auf fast alle Begebenheiten reagieren. Steigt der Zinssatz, tilge ich nach 10 Jahren hoch, um die Raten niedrig zu halten. Ist der Zins ungefähr gleich geblieben oder gar gesunken, investiere ich das Geld eher in neue Objekte (wenn etwas vernünftiges da ist) oder lass es weiterhin angelegt. Eine Anlage wäre z.B. auch eine Firmenbeteiligung (mal vom Aktienmarkt abgekoppelt) oder -kauf. Egal was ich damit auch mache, es gibt nur ein Tabu: Es für Konsum auszugeben! Also kein neues Auto und keine Weltreise davon finanzieren! Deshalb ist es äußerst wichtig dieses Geld deutlich getrennt von deinem anderen Geld (z.B. Gehaltskonto, von dem alle Kosten abgehen) zu halten. Investitionen und Konsum muss ganz klar getrennt werden, wenn man das nicht trennen kann, sollte man lieber 5 % tilgen. Andere wiederum sagen ganz klar, dass sie hoch tilgen, um so schnell wie möglich aus dem Risiko zu gehen. Sie verbinden nämlich niedriges Tilgen mit höherem Risiko. Was ja auch stimmt, wenn man die Überschüsse auf den Kopf haut oder zu schnell zu viele Objekte mit zu niedriger Tilgung anschafft. Wenn man es aber so macht wie ich es oben beschrieben habe, wäre das Risiko nicht höher als von demjenigen, der 5% oder mehr jeden Monat tilgt. Im Gegenteil, wahrscheinlich könnte ich nach 10 Jahren mehr tilgen, als das, was der Hochtilger in den 10 Jahren davor getilgt hatte. Das ist deswegen so, weil ich wahrscheinlich im Durchschnitt mehr als 5 % Rendite pro Jahr erwirtschaftet habe und der Zinseszinseffekt für mich arbeitet (und darüber hinaus auch noch die Inflation). Aber wie gesagt, hohes Tilgen kann auch Vorteile für den einzelnen Investor haben, weil er sich damit z.B. gut fühlt und besser schlafen kann, weil er dadurch seine Disziplin ausbildet nicht unnötig Geld auszugeben, usw. Es kann die unterschiedlichsten Gründe dafür geben. Der nächste sagt, ich tilge nur 1,5 %, damit ich so viel Cashflow wie möglich generiere. Mit der richtigen Strategie wäre auch das nicht falsch. Man muss nur einen Plan haben, was man mit dem Geld anstellt. Denn letztlich muss ich es so anlegen können, dass ich mehr Zinsen bekomme, als das, was ich an Zinsen zahlen muss. Momentan ist das nicht wirklich schwer, wenn man sich mit dem Aktienmarkt auseinandersetzt. Da sind die historischen durchschnittlichen jährlichen Rediten von etwa 6-10 %, nur wenn man den Aktienmarkt alles machen lässt. Also wenn ich für finanziertes Geld 1,5 oder 2 % Zinsen zahlen muss, aber 6 oder 7 % Rendite am Aktienmarkt im Durchschnitt erzielen kann, ist die Rechnung ganz einfach, was wohl rentabler ist für seine Investments. Wenn man allerdings keine Affinität zum Aktienmarkt hat, wird es problematisch eine Anlageform zu finden, die eine höhere Rendite als die Zinszahlung der aufgenommenen Krediten haben. Dann sollte man lieber hoch tilgen. Etwas anderes ist es, wenn man 1,5 % tilgt, damit man die Rate gerade so noch zahlen kann. Das macht in meinen Augen überhaupt keinen Sinn, weil ich mich dann immer im Spekulationsbereich aufhalte. Dann bin ich sehr stark davon abhängig ob mein Objekt an Wert gewinnt, ob die Miete ordentlich steigt, usw. Tritt das nicht ein, bin ich ganz schnell aus dem Spiel raus. Das ist für mich keine Investition, sondern eine Spekulation. Das machen zur Zeit gar nicht so wenige, die zur Zeit mit 4% und weniger in vermeidlich sicheren A-Lagen investieren. Man braucht ja alleine mehr als 5 % Mietrendite, damit man bei hohem Finanzierungsgrad (ca. 100%-Finanzierungen) in etwa CF +/- 0 (nach Steuern) ist. Wenn man da aber nur 4% erwirtschaftet, zahlt man ständig drauf bei 2 % Tilgung. Also setzt man die Tilgung runter auf 1,5 % und schon ist man neutral. Was man aber unmerklich damit auch macht, ist das Risiko exponentiel zu erhöhen. Das kann dann 10 Jahre später ein böses Erwachen geben. Da muss der Zinssatz nämlich nicht auf 8 % gestiegen sein, sondern es reicht hier eine Verdopplung aus, um den Investor zu zwingen das Objekt u.U. zu verkaufen. Und wenn viele Objekte von vielen "Investoren" zur gleichen/ähnlichen Zeit auslaufen und viele haben ihre Investments auf diese Art gemacht, gibt es einen Preiscrash am Immo-Markt (viel Angebot bei mäßiger Nachfrage). Dann hat der Spekulant u.U. auch noch dann das Pech, dass er 10 Jahre gar nichts verdient hat UND am Ende sein Objekt auch noch günstiger verkaufen muss. Darüber sollte man sich im Klaren sein, wenn man jetzt noch zu 4 % Rendite in A-Lagen mit hohem Finanzierungsgrad reingeht.