Eduard H.

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  1. Eduard H.

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Dann hast du definitiv noch keine weitreichenden Erfahrungen mit ALG-Mietern gehabt. Viele brauchen keinen Vorteil in irgendetwas zu sehen. Sie machen es einfach nicht, weil sie überfordert sind oder einfach keine Lust darauf haben. Es hat ja meistens Gründe, warum sie arbeitslos sind. In den meisten Fällen sind nicht die anderen Schuld daran. Was soll ihnen denn auch passieren? Kündigst du, nehmen sie sich einen Anwalt und gehen gegen dich auf Staatskosten vor. Das bringt ihnen 6-12 Monate. Oder sie bewegen sich dann doch und reichen die fehlenden Unterlagen beim JC ein. Und wenn du denkst, dass es sie juckt, dass du sie verklagst, dann wirst du in den meisten Fällen dein blaues Wunder erleben. Während du jede Anwaltsminute zahlst, geht der Hartzer zum AG und holt sich einen B-Schein und zack hat er einen Anwalt für lau. Und selbst wenn du gewinnst, gibt es in aller Regel nichts aber auch gar nichts zu holen bei denen. Weder jetzt noch in 20 Jahren. Du bleibst in aller Regel auf den Kosten sitzen und kannst dich glücklich schätzen, wenn der Rausschmiss schnell über die Bühne geht. Ich habe zwar auch Hartzer als Mieter, jedoch ist hierbei die Auswahl extrem wichtig. Du musst sie in der Anfangszeit sehr eng führen und denen immer in den Arsch treten. Die sollen deinen Atem ständig im Nacken spüren, bis die Miete läuft und sich alle Zahlungen eingependelt haben. Vernachlässigst du das am Anfang, wirst du u.U. teuer dafür bezahlen. Mir ist es z.B. scheiß egal, ob es Hartzer sind oder nicht. Wenn sie nicht mal die erste Rate für die Kaution erbringen können, werden sie bei mir keine Mieter. Diesen Mindestmaß an Rücklage fordere ich einfach ein. Gute Hartzer haben das auch und nur die will ich haben. Das zeigt mir dann auch, dass sie sich noch nicht aufgegeben haben und ein bisschen mit dem Geld wirtschaften können. So wie du vorgegangen bist, würde ich es niemals machen. Das schreit danach, dass es schief geht. Wenn nicht bei dem, dann beim nächsten.
  2. Eduard H.

    Fehler beim Kauf des ersten MFH

    Das meine ich noch nicht mal. Es wird sich einfach kein Verkäufer/Makler die Mühe machen die Bauakte zu besorgen und diese zu digitalisieren, um sie dann an jeden vagen Erstinteressenten zu senden.
  3. Eduard H.

    Fehler beim Kauf des ersten MFH

    Klingt in der Theorie super. In der Praxis habe ich es noch nie erlebt, dass irgendein Makler oder sonstiger Verkäufer sowas gemacht hat. Nicht vor der ersten Besichtigung und bei noch keinem konkreten Interesse.
  4. Das sind schon deutlich bessere Voraussetzungen. Wenn man da noch ein bisschen optimieren kann, könnte es durchaus ein ganz passables Geschäft werden. Wobei das Wort "Mitkäufer" wieder bei mir einen Beigeschmack hinterlässt. Wie soll das ablaufen? Wer bringt was ein und wie werden die Anteile und der Kredit gestaltet?
  5. Das kann man so pauschal gar nicht sagen. Viel wichtiger ist das Verhältnis von Größe der Wohn-/Nutzfläche zur Größe des Grundstückes und des zugehörigen Bodenrichtwertes. Mein letztes Objekt hat laut Berechnung einen Anteil von 95% vom Kaufpreis. Das Haus mit 850 qm ist aus Anfang 20. Jahrhundert, das Grundstück ist sehr klein mit unter 300 qm. Je größer das Grundstück und höher der Bodenrichtwert, desto höher auch der Anteil daran. Klingt logisch, ist es auch. Übrigens laut deiner Faustformel wäre der Grundstücksanteil bei meinem Objekt höher.
  6. Die meisten FÄ dürften einfach das offizielle Berechnungstool des BMF nutzen. Und genau das würde ich auch @Stoiber85 empfehlen. Ich habe mir schon sowas in der Art gedacht. Du wirst es nicht gerne hören/lesen, aber das ist alles andere als ein guter Kauf, wenn man die Mieten nicht deutlich steigern kann. Und mit deutlich meine ich, dass ein Faktor um 10 herum bei rumkommen sollte. Dein Cashflow dürfte nach Steuern bei etwa 0 liegen, wenn du 100% finanzierst. Eine signifikante Wertsteigerung ist in Duisburg ebenfalls nicht zu erwarten. Warum also willst du dir sowas ans Bein binden? Und dann auch noch aus der Entfernung managen? Das klingt ziemlich naiv.
  7. In diesem Fall aber auf 50 Jahre, da BJ 54. @Stoiber85 Ohne das Haus genau zu kennen, würde ich erstmal gar nichts machen, es sei denn das Dach wäre undicht oder die Heizung kaputt. Die ganze Dämmgeschichte würde ich davon abhängig machen, welche Arbeiten noch fällig sind, z.B. Sanierung der Wohnungen (sind welche frei oder herrscht Vollvermietung?). Wenn du sagst, dass das Haus im Ruhrgebiet steht (wo genau ist denn diese "sehr gute" Lage?), wird es bei einem 5FH sicherlich (hoffentlich) deutlich unter 500.000 € kosten. Da würde ich mich die ersten drei Jahre, wenn möglich, stark zurückhalten. Je nachdem wie viel 15 % vom Gebäudewert sind, ist die Grenze nach den wirklich notwendigen Sanierungen/Renovierungen u.U. schnell erreicht. Und wenn man dann im dritten Jahr wegen ein paar tausend Euro die Kosten auf 50 Jahre abschreiben muss, ist das nicht nur sehr ärgerlich, sondern kostet dich eine Menge Geld und hat derbe Nachzahlungen zur Folge. Ab dem 4. Jahr kannst du dann loslegen. Aber ich würde auch dann nichts Unnötiges machen. Wie @Matt schon sagte, das Dach hält u.U. noch viele Jahrzehnte und man sollte nicht in blinden Aktionismus verfallen, nur weil es 65 Jahre alt ist. Wenn die Heizung Brennwerttechnik ist, dann kannst du die noch locker weiter verwenden. Wenn dann mal eine größere Reparatur ansteht, würde ich über einen Austausch nachdenken. Viele unerfahrene Investoren verbrennen Geld einfach nur dadurch, dass sie alles perfekt, hochwertig und neu haben wollen. Am Ende des Tages muss man mit dem Objekt aber Geld verdienen. Generell finde ich Sanierungen oder Instandhaltungen auf große Entfernung suboptimal. Besonders wenn man die Handwerker nicht kennt (und das wirst du ja nicht, weil sie nicht aus deiner Gegend kommen), sollte man die Leine kurz halten und öfter auf die Finger schauen. Du musst dir bewusst sein, dass du bei größeren Geschichten entweder jemanden Vertrauenswürdigen vor Ort haben oder eben selbst vor Ort sein musst. Bevor es überhaupt zu handweklichen Arbeiten kommt, müssen die Handwerker die Gewerke besichtigen. Dazu muss ihnen ja jemand die Gewerke zeigen und die notwendigen Arbeiten absprechen. Man nimmt dann ja auch nicht den erst besten, sondern bestellt vielleicht zwei oder drei Firmen und schaut sich die Handwerker auch mal genau an, um ein Gefühl zu bekommen. Das geht alles nicht aus der Entfernung. Also ohne eine gute Hausverwaltung oder einen Hausmeisterservice wirst du derbe Probleme bekommen. Und eine gute Hausverwaltung zu finden, ist auch nicht so einfach. Es gibt dabei viel Müll. Vielleicht kann dir dabei @nemo oder @Jb007 helfen. Die haben gute Kontakte im Ruhrgebiet und können evtl. jemanden empfehlen. Also einfach ein Haus in z.B. 300 km Entfernung kaufen und dann die Miete kassieren, läuft so einfach nicht. Ich habe mich auch eine Zeit lang mit dem Ruhrgebiet beschäftigt, welches etwa 2,5 - 3 Stunden von mir entfernt ist. Aber ich kam erstens mit den Verkäufern dort nicht klar (die ticken da echt anders teilweise) und zweitens habe ich es aus genau den oben genannten Gründen sein lassen. Denn obwohl die Rendite im Ruhrgebiet etwas besser ist als bei mir in der Gegend, ist der Aufwand und das Risiko durch die große Entfernung für mich letztendlich ausschlaggebend gewesen es doch nicht zu machen. Wenn du blutiger Anfänger bist (und das hört sich für mich so an), würde ich definitiv anders anfangen!
  8. Und die größeren Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten, die nicht von den laufenden Rücklagen abgefangen werden können. Und wie der Häusermarkt in 10 Jahren aussieht, ist ebenfalls unbekannt.
  9. Eduard H.

    Mieteinnahmen versteuern unverheiratet

    Hierbei sollte man bloß die 66%-Regel beachten. Also den Mietpreis auf mindestens 2/3 der marktüblichen Miete zu belassen, weil ansonsten andere steuerliche Nachteile entstehen.
  10. Eduard H.

    Mieteinnahmen versteuern unverheiratet

    Wenn ihr das doch durch "andere Dinge/Objekte" geregelt habt, dann stehen dir doch nicht mehr als 1 % zu. Du kompensierst ja laut deiner Aussage die anderen 49 % durch "andere Dinge/Objekte". Daher verstehe ich jetzt das Ganze überhaupt nicht. Oder aber du belügst dich selber und es werden eben nicht die restlichen Ungleichheiten/Risiken kompensiert und du deshalb nach einer Lösung suchst, die es doch noch zu einer 50:50 Konstellation führt. Deine Frage zeigt eigentlich sehr deutlich auf, dass manchen Steuern zu sparen so wichtig ist, dass man womöglich seine gesamte finanzielle Existenz aufs Spiel setzt, nur um ein paar tausend Euro zu sparen. Wenn deine Freundin einen anderen Fuchs (sorry für die Anspielung auf deinen Accountnamen) findet und dich abschießt (ich wünsche es dir natürlich nicht), gehört ihr höchst offiziell 99% der Immobilie, die sie vielleicht nicht so einfach versilbern kann, dafür aber 99% der Einnahmen vereinnahmen kann. Stellt sie nun die Ratenzahlungen ein, wird die Bank versuchen von dir das Geld zu bekommen. Du haftest dann, wie @Arnd Uftring es bereits sagte, nicht mit 1 %, sondern mit 100%. Bei ihr ist ja nichts zu holen, sie verdient nur ein bisschen Mieteinnahmen und den Unterhalt, den sie dann für das gemeinsame Kind von dir bekommt. Du bist der Verdiener und du wirst bluten bis es nicht mehr geht. Und wenn es in die Zwangsversteigerung geht und der erzielte Preis übersteigt die Schulden, dann wirst wahrscheinlich auch nicht du die Mehreinnahmen kriegen, sondern dann deine Ex-Freundin mit dem 99 %igen Eigentumsanteil. Reicht der Versteigerungspreis nicht, darfst du raten an wen die Gläubiger wohl herantreten. Also überlege dir gut, was du wofür und mit welchem Risiko machen willst. Entweder wird euer finanzielles Missverhältnis WIRKLICH durch "andere Dinge/Objekte" kompensiert - und dann brauchst du diese ganzen 50:50 Geschichten aus deinen Überlegungen nicht machen - oder aber du darfst aus rationalen Gründen solche Geschäfte nicht eingehen. Machst du es doch.....nun ja, jeder macht sich halt selber kaputt so gut er kann. Das ist meine Meinung dazu.
  11. Eduard H.

    Mehrfamilienhaus kaufen/Weg gründen

    Jupp, beide haften...auch bei einer GBR haften beide. Wenn ihr beide kauft, seid ihr sowieso eine GBR ob mit oder ohne einem schriftlichen Vertrag.
  12. Eduard H.

    Eure Meinung zu Florian Roski?

    Ich finde, das kann man gar nicht miteinander vergleichen. Du schreibst hier bei den "großen Fischen" nicht von einzelnen Personen, sondern von großen Millionenunternehmen. Alleine Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbH hat 5 Geschäftsführer. Mit dem richtigen "Tagesgeschäft" (Mieterauswahl, Instandhaltungsmaßnahmen, usw.) haben sie (Familie Sahle) doch gar nichts mehr zu tun. Wenn ich einen Lehrmeister suchen würde, dann würde ich so einen gar nicht wollen, sondern einen, der näher an der Basis ist und mir die Kniffe bei der Vermietung, der Instandhaltung usw. verraten kann. Und das kann nunmal nur der "kleine Fisch" mit seinen "lächerlichen" 20, 50 oder 100 Wohneinheiten, der alles selbst verwaltet bzw. koordiniert. Ich kenne diesen Roski nicht, bis auf ein paar Videos. Ich habe keine Ahnung, ob er Ahnung hat. Aber ich finde, man kann nicht daran festmachen, ob einer kompetent ist oder nicht, nur weil er ein Buch schreibt (oder nicht schreibt) oder Videos auf YouTube einstellt (oder auch nicht). Letztendlich ist es einfach nur eine weitere Einkommensquelle. Daran festzumachen, ob jemand Erfahrung oder Kompetenz auf einem bestimmten Gebiet hat, finde ich einfach falsch. Und übrigens die o.g. Gesellschaften haben auch nicht nur die Einkommensquelle der Immobilienvermietung/-verwaltung.
  13. Eduard H.

    Unbefristeten Mietvertrag kündigen

    Also hier hilft nur Kündigung wegen Eigenbedarf. Alles andere macht überhaupt keinen Sinn, weil es viel zu lange dauert, um auf eine annehmbare Miete zu kommen. Natürlich muss der Eigenbedarf dann auch tatsächlich erfolgen. Hast du ein Familienmitglied oder vielleicht du selber, der dort einziehen könnte? Kläre ab, ob der Mieter evtl. ein Härtefall ist, also behindert, pflegebedürftig oder sonst eine Einschränkung. Denn dann bekommst du ihn nie raus.
  14. Ich vermiete eine DHH mit ähnlichen Rahmendaten. Zumindest in meiner Region wird sowas stark nachgefragt, sodass man auch eine Miete, die etwas über dem durchschnitt der Region und den vergleichbaren Wohnungen, ansetzen kann und auch bekommt. Ansich läuft es stressfrei, wenn man die richtigen Mieter hat. Weiterer Vorteil ist, dass du fast nichts mit der Betriebskostenberechnung zu tun hast, weil die Mieter alles selber anmelden (Strom, Gas, Wasser). Du musst halt nur noch den Rest wie Müll, Versicherungen, usw. zu 100% umlegen. Also keine Berechnungen nach qm oder Kopf oder sonstwas. Nachteil ist natürlich der, dass die Anschaffungskosten meist höher sind als eine vergleichbare ETW. Dann musst du natürlich auch alle Instandhaltungen zu 100 % selber zahlen und nicht wie bei der ETW anteilig für deine Wohnung. Geht die Heizung kaputt, zahlst du sie komplett und bekommst trotzdem nur eine (vielleicht etwas erhöhte) Miete, die einer vergleichbaren ETW ähnelt. Das ist ein krasser Nachteil, der eigentlich nur durch einen guten Einkaufspreis zu kompensieren ist. Meine DHH ist mein Elternhaus, welches ich geerbt hatte und nur aus diesem Grund vermiete ich es. Gekauft hätte ich sie mir niemals zur Vermietung.
  15. Eduard H.

    Erste ETW in Leipzig: Ist es zu teuer?

    Genau an diesem Punkt wusste ich bereits, dass es alles andere als ein guter Deal ist. Das sind fast 2500 € / qm. Vergiss die Wohnung und such weiter