Eduard H.

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  1. @Kalle Der Rat erstmal zur Bank (zu mehreren Banken) zu gehen, halte ich auch für sinnvoll. Vielleicht bietet/bieten dir diese nur sehr schlechte Konditionen an, sodass sich der Deal für dich schon in diesem Stadium erledigt hätte. Die großen Banken finanzieren das m.W.n. schon, wollen aber im Gegenzug höhere EK-Quoten. Mir lagen Angebote von der Commerzbank und Deutsche Bank vor ein paar Monaten vor. Da hatte ich ein Objekt mit etwa 30% Gewerbeanteil. Die wollten so um die 30-40 % EK haben. 100% und mehr machen natürlich so gut wie keine (wenn es so eine Bank überhaupt gibt) bei hohem Gewerbeanteil ohne Zusatzsicherheiten. Mein Vermittler hatte für das o.g. Objekt auch bei der Badenia angefragt. Die hätte wohl Bereitschaft signalisiert, wenn ich eine Grundschuld auf ein anderes Objekt eintragen lassen hätte (was faktisch auch EK-Einsatz wäre). Es wurde aber nicht weiter verfolgt, da ich zwischenzeitlich das Objekt wieder fallen gelassen hatte. Also ich hatte keine Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen. Der Zins war zu jener Zeit aber auch nicht so berauschend (weiß jetzt aber gerade nicht die genauen Zinssätze der jeweiligen Bank; etwa um die 2 % oder kurz drunter, glaube ich). Man hat also schon gemerkt, dass die sich das Risiko des Gewerbeteils gut bezahlen lassen wollten.
  2. Wie hoch ist der Gewerbeanteil an der Miete? Bei nur 3 WE könnte ich mir vorstellen, dass dieser recht hoch ausfällt. Wenn du dann nicht eine 1A Lage hast (für Gewerbe, nicht für Wohnungen!), wirst du wahrscheinlich wirklich Probleme bekommen die Ladenfläche wieder zu vermieten. Wenn du das kaufen möchtest, solltest du dir auf jeden Fall auch einen Plan B erarbeiten. Umnutzung in Wohnraum möglich/sinnvoll (baurechtlich und architektonisch)? Vermietung als Lagerfläche (i.d.R. deutlich niedrigere Mieteinnahmen; gibt es Bedarf?). Weiterhin gewerbliche Vermietung deutlich unter Marktpreis (kann der Bedarf durch niedrigere Mietpreise angeregt werden?). Selbstnutzung als Gewerbefläche (wenn der Bedarf überhaupt existiert)? Bürofläche, Praxisräume, etc.? Das wären die Gedanken, die ich mir machen würde. Und das würde ich auch großzügig einpreisen. I.d.R. geht Lagerfläche fast immer. Somit könnte man z.B. für den Gewerbeteil eine Miete als Lagerfläche ansetzen und damit kalkulieren.
  3. Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob du es Instandhaltungsrücklagen, Gewinn vor Steuern oder sonst wie nennst. Versteuern musst du es in jedem Fall. So wie @Marco Thomas das bereits gesagt hat, kannst du Instandsetzungsaufwendungen natürlich steuerlich geltend machen, bis dahin wird es aber deinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Natürlich obliegt es dir diese Rücklagen zu bilden, wenn du es nicht machst und das Geld verprasst und dann die Instandsetzungen anfallen, bist du pleite. Und wenn du das Geld verprasst, hast du es vorher trotzdem versteuert. Daran führt einfach kein legaler Weg vorbei.
  4. Hallo @Arnd Uftring danke für dein/euer Engagement. Ich finde diese Projekte (Fenster, EBK, usw.), die ihr in letzter Zeit anschieben wollt, sehr interessant. Vielleicht dazu ein paar Anmerkungen, was für mich wichtig wäre: 1. müsste die Bestellung, die Lieferung und ggf. der Aufbau deutschlandweit funktionieren. Regionale Vereinbarungen helfen zwar einigen wenigen Investoren, der Großteil, der hier vertreten ist, würde dann trotzdem leer ausgehen. 2. Alles aus einer Hand = Ich beauftrage Küchenhersteller X mir eine EBK in der Stadt Y aufzustellen. Das beinhaltet, dass das Aufmaß (wenn erforderlich) erfolgt, sowie die pünktliche Lieferung und den Aufbau. Ich will mich nicht darum kümmern die Küche auszumessen, den Transport zu organisieren und den Aufbau zu machen. Das mögen andere anders sehen, jedoch denke ich, dass viele auch das All Inclusive Paket haben wollen, um Zeit zu sparen. 3. Bedingte Flexibilität = Ich finde, es sollten vielleicht zwei Preisgruppen vorhanden sein, Low Budget und etwas bessere EBK. Je nach Wohnung habe ich persönlich verschiedene Anforderungen an eine EBK. Das würde man damit nahezu komplett abdecken können. Die übrigen 1%, die Luxusimmobilien vermieten, kann man, so denke ich, getrost außen vor lassen. Die Zusammensetzung der EBK sollte zwar ein wenig flexibel sein, ich finde jedoch, wenn es den Einkaufspreis drückt, kann man die Auswahl deutlich beschränken. Man braucht keine 20 Spülen und 30 Farben zur Auswahl. 5 oder 10 tun es auch. Jedoch sollte man schon wählen können, ob mit oder ohne Geschirrspüler. Auch sollte man entscheiden können, ob man aufstellen lässt oder selber aufstellen will. 4. Einhaltung von Terminen, bevorzugter Service = Das halte ich für einen sehr wichtigen Punkt. Jeder, der schon mal eine EBK gekauft hat, weiß dass viele Hersteller das nicht so genau nehmen. Da werden Termine verschoben, es wird nicht vollständig geliefert und der Aufbau verzögert sich dann. Das können wir in unserer Branche nur bedingt gebrauchen. Wenn Mietbeginn ist, hat der Mieter nun mal Anspruch auf eine vorhandene und funktionierende EBK. Hat er das nicht, kann er die Miete mindern. Ich stehe dann als Vermieter dafür gerade. Sowas sollte nur in Ausnahmefällen (z.B. das Lager ist abgebrannt, Streik, usw.) passieren. Leider ist bei den meisten Küchenherstellern/Möbelhäusern genau das Gegenteil der Fall: Die Ausnahme ist, dass die Küche pünktlich und vollständig steht! Ansonsten erwarte ich eine bevorzugte Behandlung, was das nachliefern von Teilen und Bearbeitung von Mängeln anbetrifft. Dafür generieren wir ja auch eine höhere Anzahl an Bestellungen als der einzelne private Eigenheimbesitzer. 5. Preis = Es gibt für mich zwei Varianten, warum ich über dieses "Portal" eine EBK ordern würde. Entweder ist der Preis außerordentlich gut oder der Preis bewegt sich im Rahmen des Normalen und der Service ist außerordentlich gut. Das wäre meine Gedanken dazu.
  5. Ok, so im Detail habe ich mich mit der Ordereingabe bei sehr großen Ordergrößen nicht beschäftigt. Kann ich also nicht eine große Order, z.B. 10.000 Stück Sixt SE (um mal bei den Nebenwerten zu bleiben) aufgeben, sondern muss in kleineren Tranchen mehrere Order eingeben? Gibt es keine Teilausführungen bis zur gewünschten Ordergröße?
  6. Verstehe ich nicht. Warum wird das vor dem Kauf bekannt? Ich war jetzt zwar schon ein paar Monate nicht mehr auf Wikifolio, aber zu der Zeit wurde nichts gepostet, bevor der Kauf nicht getätigt wurde. Werden die offenen Orders etwa öffentlich protokolliert? Eigentlich sollten sogar so Vorteile besonders bei kleinen Werten entstehen. Wenn man einen bereits getätigten Kauf postet bzw. dieser dann sichtbar wird, kaufen die Lemminge nach und der Preis steigt. So macht es ja z.B. auch die Zeitschrift Der Aktionär seit vielen Jahren sehr erfolgreich bei ihrem Nebenwerten-Depot. Und dass deren Leser die Kurse tatsächlich bewegen, ist hinlänglich bekannt. In den Nebenwerten sind die Umsätze teilweise recht dünn, sodass ein paar hundert und teilweise noch weniger mit kleinen Summen die Kurse deutlich bewegen können.
  7. Moin Sebastian, klar kannst du auch selber in Aktien investieren. Der Nachteil, wenn du erst eine Summe X ansparst und dann in Aktie Y investieren willst, ist, dass die Aktie vielleicht zu dem Zeitpunkt gerade an ihrem Hoch ist und es quasi nicht schlau wäre zu diesem Zeitpunkt einzusteigen. Warum machst du keinen Aktien-, ETF- oder Fondssparplan mit monatlicher Einzahlung? Da nutzt du den Cost-Average-Effect und brauchst nicht auf den richtigen Einstieg zu warten oder zu hoffen. Ist deutlich entspannter und nicht zeitaufwendig. Alternativ kannst du den zur Seite gelegten Betrag nochmal teilen und die Hälfte als Sparplan auflegen und die andere Hälfte zunächst auf dem Unterkonto aufbewahren, falls unerwartete Kosten entstehen. Und wenn dort eine größere Summe entstanden ist, kannst du nochmal extra in Aktien investieren. Hierbei kommt es natürlich stark darauf an, wie hoch der Betrag ist, den du monatlich zur Seite legen kannst. Wenn es "nur" 100 Euro sind, ist die Alternative nicht wirklich sinnvoll. Wenn du aber 500 € beiseite packen kannst, macht es u.U. Sinn. Ist nur eine weitere Anregung.
  8. Das würde ich so nicht sagen. Es gibt sehr viele Trader, die dauerhaft mit kurz- und mittelfristigem Handel den Markt schlagen. Besonders im Daytrading ist das vollkommen normal, wenn man erstmal profitabel geworden ist. Es stimmt aber, dass nicht allzu viele profitabel sind. Ich kenne da einige persönlich oder über zwei Ecken. Die handeln einfach stumpf nach ihrem System und durch das gute Risk- and Moneymanagement haben sie konstante und sehr hohe Gewinne. Solche Leute sind in der Öffentlichkeit nicht so bekannt, weil sie meistens ihr Ding machen. Sie leben halt davon täglich auf den Monitor zu starren und Orders einzugeben. Viele bekannte Trader wie Birger Schäfermeier, Koko Petkovic (der größte Blender und Nichtskönner in der Szene überhaupt) oder Rene Wolfram, sind hingegen Luftpumpen, die durch Kurse und "Ausbildungen" ihr Geld machen und bereits einmal oder mehrfach gezeigt haben, dass sie vom seriösen Trading eigentlich keine Ahnung haben. Aber wie gesagt, blind einem Wikifolio-Trader, der vielleicht einfach nur ein 1-jährigen Trackrecord hat, würde ich vielleicht 1000 Euro geben, mehr sicherlich nicht. Für höhere Beträge sollte man den Trader hinter dem Wikifolio kennen. Für Ansparungen für Immo-Sondertilgungen halte ich hierbei aber nichts von. Aber das muss jeder für sich entscheiden.
  9. Ich kenne Wikifolio. Man sollte hierbei das Emittentenrisiko nicht vernachlässigen. Geht Lang und Schwarz pleite, ist das gesamte Geld futsch. Lang und Schwarz ist keine systemrelevante Bank, sodass diese auch nicht staatlich gerettet werden wird (wobei selbst bei einer Rettung die Anleger zuerst abgeschöpft werden). Dieses Risiko hast du bei Fonds und ETF so nicht, da Sondervermögen. Hinzu kommt noch das Risiko, dass der Trader des Wikifolios plötzlich eine andere Strategie fährt und ggf. aufhört profitabel zu sein. Ich würde da nur in solche Wikifolios investieren, deren Trader ich persönlich kenne und das Risiko tatsächlich seriös einschätzen kann. Alles andere wäre mir persönlich zu riskant. Sicherlich kann man da mal ein paar tausend Euro investieren, aber ich rate dringend davon ab dort Geld anzulegen, auf das man nicht verzichten kann. Und nicht alles bei einem Trader investieren. Eine Diversifizierung ist hier enorm wichtig. Damit schaltet man zwar das Emittentenrisiko nicht aus, aber zumindest minimiert man das Traderrisiko. Wie gesagt, mit ein bisschen "Spielgeld" kann man bei Wikifolio sicherlich mal einsteigen. Für den Aufbau eines Kapitalstocks für Sondertilgungen, halte ich das nur bedingt geeignet und sehr viel weniger sicher als die anderen Anlageformen. Für mich wäre es dafür nichts.
  10. So pauschal kann man das m.M.n. gar nicht sagen. Ein Mangel kann ja nicht nur Materialmangel sein, sondern auch, wie oben aufgezeigt, ein rechtlicher Mangel, bei dem man zunächst nicht weiß, ob eine zufriedenstellende Klärung möglich ist und wieviel diese kostet. Da hilft es manchmal auch nicht einen oder mehrere Fachanwälte zu befragen, weil wenn du zwei fragst, bekommst du drei Meinungen. Und es sind tatsächlich nur Meinungen (wenn auch fundierte), aber letztlich wirst du erst vor Gericht oder einer sonstigen entscheidenden Instanz erfahren, ob etwas geht oder nicht. Besonders im Zivilrecht gibt es wirklich abstruse Urteile und höchstrichterliche Meinungen. Wie ich bereits sagte, man muss für sich immer abwägen, ob und wie man einen Deal macht. Pauschal zu sagen, dass man immer mit Mangel kauft, halte ich mitunter für sehr gefährlich!
  11. Moin Fröhn, genau das meinte ich mit Punkt 1 meiner Ausführung.
  12. Ich bin ein Freund einer 2% Tilgung und einer oder mehrerer Sondertilgungen bei C-/D- Lagen. Warum? Weil ich mich dann der Flexibilität nicht beraube. Kommen unvorhergesehene Kosten auf das Objekt zu, so kann die angesparte Sondertilgung in Teilen zur Finanzierung dieser Kosten dienen. Hierbei könnte man mit mehreren Ansätzen vorgehen: 1. Man spart das ganze Jahr über die Sondertilgung auf einem separatem (Unter-)Konto an und wenn in dem Jahr keine Sonderausgaben angefallen sind, kann die Sondertilgung bedient werden. 2. Man spart im Rahmen der Sollzinsbindung in einen Aktienfonds oder ETF ein und macht eine Tilgung am Ende der Sollzinsbindung (Prinzip ähnlich einem Endfälligkeitsdarlehen). Hierbei ist man nicht ganz so flexibel wie bei Punkt 1 im Bezug auf unvorhergesehene Kosten, allerdings kann man so eine sehr hohe Sparquote erreichen. Durch den Cost-Average-Effekt lässt sich auch so eine Krise am Aktienmarkt gut überstehen. Man muss natürlich trotzdem gucken, ob und wann man tilgt. U.U. ist es vielleicht besser weiter über die Sollzinsbindung hinaus anzusparen (wenn z.B. der Aktienmarkt gegen Ende der Laufzeit einbricht). Als Beispiel wenn ich 300 Euro pro Monat ansparen kann (in C-D-Lagen ist eine solche monatliche zusätzliche Sparhöhe nicht ungewöhnlich bei MFH), habe ich nach 5 Jahren ca. 18.000 € angespart (ich lasse mal den Renditeaspekt hier bewusst außen vor; es könnten 15.000 € sein aber auch 25.000 €). 10.000 € würde mir die Bank davon wieder als Beleihung sicherlich anrechnen für z.B. eine neue ETW. Und habe ich die 10.000 € dann getilgt mit dem neuen Kredit, wird das gesamte Depot wieder freigegeben. Hat man beim ersten Kredit eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, muss man aufpassen, dass die Freigabe des Depots beim zweiten Kredit nicht länger als 5 Jahre dauert. Sonst kommt man für den ersten Kredit nach der Sollzinsbindung nicht an das Depot heran und kann nicht sondertilgen. So lassen sich auch nebenbei gut weitere Immobilien ankaufen und mitfinanzieren. Im Endeffekt ist das quasi als Bonus anzusehen. Wenn man ein bisschen diszipliniert ist, kann man sehr gut tilgen und in den meisten Fällen deutlich früher die Kredite abbezahlen. Der weitere Vorteil ist, wie oben beschrieben, dass man den Aktienfonds in der Ansparphase auch noch als Sicherheit für ein weiteres Objekt an die Bank abtreten könnte. Achtung wichtig ist hierbei, dass man mit der Bank schriftlich vereinbart, dass das Depot nach Tilgung des besicherten Betrages wieder freigegeben wird. Sonst wird es unter Umständen für die Sollzinsbindungsphase des neuen Kredites für eine anderweitige Nutzung nicht verfügbar sein. Klar kann man auch einfach 3% tilgen und sich keinen Kopf um den Rest machen. Aber ich finde, der oben aufgezeigte Weg ist zumindest eine Überlegung wert. Für einige, die mit Börse so gar nichts am Hut haben, wird es nach hohem Risiko aussehen. Für die Börsenkenner sollte klar sein, dass die Zeit und kontinuierliches Ansparen in z.B. einem guten Fonds ein Tilgungsturbo sein kann und es auch sehr wahrscheinlich wird. Für die Börsengegner wäre ja Punkt 1 aber noch gangbar, um sich mehr Flexibilität zu verschaffen.
  13. Und wer hat nun den oben abgelichteten Mietvertrag unterschrieben? Fließt Miete vom Mieter zum Vermieter? Betreibt der Mieter ein Gewerbe? Und was sagt dein Anwalt zu der Geschichte?
  14. @Arnd Uftring Es gibt ja immer mehrere Wege, wie man einen Deal einfädeln kann. Entweder man macht es sich "bequem" und spricht vor dem Deal die Mängelbeseitigung ab und muss dann den Normalpreis zahlen. Dafür habe ich weniger Stress und evtl. eine Zeitersparniss. Oder ich kaufe mit Mängeln und muss die Beseitigung selbst in die Hand nehmen bzw. dafür zahlen, dass der Mangel beseitigt wird. Hier habe ich wahrscheinlich eine Geldersparnis erzielt, jedoch werde ich mich trotzdem zeitlich mit dem Thema auseinandersetzen müssen. Nun muss jeder für sich abwägen, welcher Weg für einen selbst der richtige ist. Hier kommt es m.M.n. auch ganz auf den Mangel an. Bei manchen Mängel bin ich froh, wenn sie vor Kauf beseitigt werden, bei anderen Mängeln bin ich froh, wenn ich den vergünstigten Preis in Anspruch nehmen kann. @Klammsi Wenn du dich entscheidest mit Mangel zu kaufen: Wenn du in einem Vermieterverein bist, kannst du dir dort in aller Regel eine kostenlose (oder vergünstigte) anwaltliche Erstberatung einholen. Das sollte dir zunächst ausreichen, um zu entscheiden, wie du vorgehen solltest. Wenn du in keinem Mieterverein bist, würde ich persönlich in einen eintreten . Die Beiträge sind vollkommen zu vernachlässigen und auch noch absetzbar. Der Nutzen kann (und wird es früher oder später auch) um ein vielfaches höher sein.
  15. Sehe ich erstmal nicht so, dass das gleich in Anwaltshände muss. Zunächst kann man versuchen eine Übereinkunft mit dem Mieter zu finden. Hier wäre z.B. ein neuer Mietvertrag vor Abschluss des Deals naheliegend. Hat dann natürlich den Nachteil, dass der Grund für eine deutliche Kaufpreissenkung ebenfalls entfällt. Über einen Anwalt würde ich erst nachdenken, wenn der Mieter sich komplett querstellt. Vorher sehe ich dafür keine Notwendigkeit.