Tobias Röhrig

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Über Tobias Röhrig

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  1. Praxisausstattung - mitvermieten oder verleihen oder..?

    Hallo Wladimir, hast du mal darüber nachgedacht für die Erstellung des Mietvertrages ein paar hundert Euro in die Hand zu nahmen und einen spezialisierten Anwalt einen Vertrag in deinem Interesse aufsetzen zu lassen? Bei dem vermuteten Gegenwert von 10 Jahren Mietvertrag, dem Gegenwert der Einrichtung und/oder den befürchteten Kosten des Rückbaus durch dich könnte das ein lohnendes Invest sein. VG Tobias
  2. Lagerboxen/Blechcontainer-Bestellungen

    Hallo JayVee, vielen Dank für deine Meinung. Der Link ist ein interessanter Hinweis auf einen gewerblichen Anbieter. Bitte hab Verständnis dafür, dass einige hier das anders sehen und trotzdem Lager anbieten wollen. Ich stelle jetzt mal eine ironische These auf: Wohnraum kann man meiner Meinung nach nur bei professionellen Vermietern wie Vonovia und Co. mieten. Nur da wird man rundum gut versorgt. Klar haben die auch ihre Macken, aber dafür kann man sich ja immer mit einem CallCenter-Mitarbeiter unterhalten. VG Tobias
  3. WEG- und SEV-Verwalter geht in die Insolvenz

    Wohne zu weit weg um das Tagesgeschäft zu handeln. Hatte vor der SEV zwei Mieter die mir viel Betreuung abverlangt haben. Diesen Umfang kann und will ich auf Dauer nicht leisten.
  4. Betrügerischer Mieter

    Hallo Community, hier eine weitere Geschichte wie sie nur das Leben schreibt. Der Misserfolg ist zwar nicht zu groß, aber die Geschichte muss einfach für die Nachwelt festgehalten werden: Meine Eltern vermieten die ehemalige Studentenbude meines Bruders. Eines Tages rief mich meine Mutter an: "Wir müssen nach Köln." Sie hatte einen Anruf der WEG-Verwaltung bekommen, dass die Mieterin gerne einziehen wolle, aber die Schlüssel nicht mehr passen würden. Das komische war, meine Eltern hatten an einen einzelnen Herren vermietet. Gutgläubig hatten meine Eltern dabei einen Fehler gemacht. Der so nette Mann hatte leider versäumt die Kaution im Vorfeld zu überweisen und bei der Übergabe leider nicht so viel Bargeld dabei. Schlüssel hat er trotzdem bekommen. Meine Eltern waren ja 100 km nach Köln gefahren und wollten das wegen so einer "Kleinigkeit" kein zweites mal. Die nächsten Tage zahlte er zwar eine Miete aber die Kaution kam nicht. Vor Ort fiel die Dame aus allen Wolken als wir als Eigentümer auftauchten. Wir ließen die Wohnung vom Schlüsseldienst öffnen und stellten fest dass der Herr gar nicht eingezogen war. Wir tauschten erstmal das Schloss und erklärten der Dame, dass Sie leider nicht einziehen könne. Leider erinnere ich mich nicht mehr an das Gespräch. Im Nachhinein müsste das einem doch nie aus dem Gedächtnis gehen. Folgendes stellte sich in den nächsten Tagen heraus: Der geschäftstüchtige Herr ging hin und gab sich als Eigentümer aus. Er vermietete die Wohnung (Untervermietung war natürlich nicht gestattet) weiter. Er schloss drei Mietverträge kassierte drei mal eine Kaution. Übergeben hatte er irgendwelche Schlüssel. Er war natürlich auf und davon. Wir hatten zum Glück eine leere Wohnung und konnten nach kurzer Zeit neu vermieten. Die geprellten Untermieter zogen vor Gericht und der Herr wanderte aufgrund seiner Vorstrafen hinter Gitter. Ich hoffe dass meine beiden Geschichten auch euch ermuntern eure Erfahrungen zu teilen. VG Tobias
  5. Hallo Community, um die dunkle Seite des Vermietens nicht außer acht zu lassen hier eine kleine Erfahrung meinerseits: Ich hatte den Verwalter der WEG mit der SEV-Verwaltung von zwei Wohnungen beauftragt. Noch grün hinter den Ohren unterschrieb ich den SEV-Vertrag ohne mir groß Gedanken zu machen. Das war 2005 und so eine tolle Plattform wie Immopreneur gab es leider nicht. Der Verwalter (persönlich haftender Einzelunternehmer) legte ein separates Konto für meine Wohnungen an. Auf sich als Verwalter. Ich denke dass die Bank irgendeine Form der treuhänderischen Kontoführung gemacht hat. Ich bekam jeden Monat auf Veranlassung der Verwaltung den Überschuss auf mein privates Konto überwiesen. Ein Sockelbetrag zur Kondodeckung verbliebt stets auf dem Mietkonto. Irgendwann stellte sich heraus, dass der Verwalter die Instandhaltungsrücklagen der WEG´s etwas flexibel zur Unterstützung seiner persönlichen Liquidität genutzt hat. Die Instandhaltungsrücklagen hatte er auf mehreren Sparbüchern geparkt, die er mit wechselnden Aufklebern den einzelnen WEG´s als die Ihren ausgab. Es kam wie es kommen musste. Alles flog auf und der gute Junge ging in die Insolvenz. Da Mieter ja weiterhin auf das Mietkonto überwiesen hatten lagen da ca. 2 T€ Guthaben rum. Mitten im Trubel machte die Bank alle Konten platt (ich denke die konnten auch nur schwer nachvollziehen welches Geld wohin gehörte). Alles was noch übrig war wanderte in die Insolvenzmasse. Von insgesamt 3-4 Mio. € waren nur ein paar hunderttausend übrig. Ich ging davon aus, dass das Mietkonto mit meinen Mieten mir eindeutig zuzuordnen sein müsse. Die Bank war anderer Meinung und schob alles an den Insolvenzverwalter weiter. Der mauert seitdem. Erfahrung ist die Summe der gemachten Fehler! Erkenntnis hier: Mietkonto immer auf einen selbst eröffnen. VG Tobias
  6. Finanzierung für VVG

    Hallo Holm, ich kenne zwar die Denke, dass ein Selbstständiger in den ersten drei Jahren nach seiner Existenzgründung wie ein Verbraucher zu sehen ist. Aber das gilt nicht für GmbH's. Ich glaube, so Probleme kommen eher vor, wenn du in der Immobilenabteilung der Bank landest und die Verkäufer dort nur den Umgang mit Verbrauchern kennen. Ich würde mal zu einer anderen Bank gehen. VG Tobias
  7. Überfahrtsrecht / Grunddienstbarkeit Erklärung

    Hallo Alex, zu "im Antrag auf Grundstücksteilung": die Parzellen 20 ,20/1 und 20/2 bildeten zusammen sehr wahrscheinlich mal eine einzelne Parzelle und wurden dann mal in drei Teile aufgeteilt. Parzellen ohne direkten Straßenzugang sind in solch einer engen Bebauung nie ganz einfach. Meistens wird das im Rahmen eines Wegerechts in Abt. II des GB geregelt. In diesem Fall aber im Rahmen eine Baulast. Ich kann mich Andreas nur anschließen. Ich würde nur bei einem Schnäppchen weitere Arbeit investieren. Lass es in dem Fall rechtlich prüfen. Und sei dir gewiss, dass es trotzdem in der Praxis immer wieder mal Ärger geben kann weil die Zufahrt zugestellt ist, auf einmal ein Blumenkübel die Einfahrt verengt, ..... oder irgend einem anderem Grund der deinem Mieter und dem Bewohner des anderen Hauses einfällt. VG Tobias
  8. Kauf erste ETW: Gute Investition?

    Ich gehe zwar davon aus, dass es in deinem Internet auch eine Suchfunktion gibt, trotzdem hier je eine Definition. Quelle: www.privatimmobilien.de Gestehungskosten: Der Begriff Gestehungskosten ist im Prinzip gleichzusetzen mit den Anschaffungs-, Fertigungs- oder Herstellungskosten. Von den Gestehungskosten spricht man im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie. Die Begriffe Anschaffungs- oder Erwerbskosten verwendet man in der Regel nur beim Kauf einer Immobilie. Von den Herstellungskosten dagegen spricht man, wenn man selbst eine Immobilie erricht oder errichten lässt. Bei den Herstellungskosten handelt es sich demnach um eine Reihe von verschiedenen Kosten, wie beispielweise Grundstücks-, Erschließungs-, Bau-, Ingenieur-, Architekten-, Behörden-, Gerichts- oder Maklerkosten. Hinzu kommen Positionen wie die Grunderwerbssteuern, die Finanzierungskosten oder auch Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen. Aber auch die Anschaffungs- bzw. Erwerbskosten bestehen nicht nur aus dem reinen Kaufpreis. Zum Beispiel werden Modernisierungs-, Renovierungs-, Makler- und Notarkosten ebenfalls hinzu gerechnet. Einerseits sind die Gesamtkosten entscheidend für die Finanzierung einer Immobilie. Andererseits dienen sie aus steuerlichem Gesichtpunkt zur Berechnung der Abschreibung. Beleihungswert: Der Beleihungswert gibt den Wert eines Objektes (Grundstück, Immobilie) aus Sicht des Kreditinstitutes an. Dabei handelt es sich um einen Wert, den die Bank auch über einen langfristigen Zeitraum als realisierbar hält. Schließlich handelt es sich bei dem Objekt gleichzeitig um eine Sicherheit für den Kreditgeber, denn dieser kann das Objekt, bei einem potentiellen Ausfall des Kunden, verwerten. Daher orientiert sich der Beleihungswert in der Regel nicht nach dem sogenannten Verkehrswert des Objektes. Die Ermittlung des Beleihungswertes orientiert sich an den Richtlinien für die Erstellung von Gutachten. Ein Mitarbeiter des jeweiligen Kreditinstitutes, der befugt ist und über die erforderlichen Sachkenntnisse verfügt, legt den Beleihungswert fest. Daher kann es unter Umständen vorkommen, dass dieser Wert von dem errechneten Beleihungswert abweicht. Es gilt bei der Festlegung immer das Niederstwert Prinzip. Grundsätzlich gilt die Regel: das der Beleihungswert den Verkehrswert nicht überschreiten sollte.
  9. Hallo dkh, bauliche Herausforderungen wie z.B. ein Schaufenster kann man ändern. Einen blockierenden WEG-Miteigentümer, der deinen Wunsch auf Nutzungsänderung nicht mitträgt kannst du nicht ändern. Ich kenne mich auf dem Berliner Markt nicht aus, deswegen fällt es mit schwer zu beurteilen, ob du in deinem Umfeld 4% Rendite erzielen kannst. Absolut unrealistisch hören sich 4% aber nicht an. Ich parke überschüssige Liquidität in einem Dividenden-WP-Depot. Mit etwas Geduld hast du dort auch günstige Kaufgelegenheiten und eine Rendite von 5%. Nach Steuer sind das knapp unter 4%. Solange meine Immo-Darlehenszinsen darunter liegen, verzichte ich auf Sondertilgungen. Aber mal ne andere Idee für einen Nachmieter aus der Kita- Branche. Wenn das Wohnumfeld ausreichend Nachfrage nach KiTa-Plätzen hergibt gründest du eine UG. Das ist mit kleinem Kapital möglich. Mach einen Deal mit der jetzigen Mieterin zu Übernahme der Einrichtung. Beteilige eine fähige Erziehrin mit einem auskömmlichen Anteil an der UG und lass Sie den Laden schmeißen. Mach es für deine Geschäftspartnerin finanziell attraktiv. Du kassierst die Miete und Teile des Überschusses aus dem Betrieb. VG Tobias
  10. §575 BGB - Zeitmietverträge

    Hallo Stefan, vielen Dank für deine Meinung. Reden ist natürlich immer eine Option. Da der Mieter Hartz4 bezieht und gebürtig aus Afrika stammt, habe ich nicht die größte Erwartungshaltung an ein konstruktives Gespräch. Ich werde erst mal so tun als wenn nichts wäre, da die Initiative ja vom Mieter ausgehen muss. Wenn er sich zu gut mit dem BGB auskennt, werde ich versuchen ihm den Auszug mit einer kleinen Prämie schmackhaft zu machen. Alle Mühe wäre aber unnötig wenn die Rechtslage auf meiner Seite wäre. Danach sieht es aber wohl nicht aus. VG Tobias
  11. §575 BGB - Zeitmietverträge

    Hallo Community, ich habe eine Frage an die Rechtsexperten zu § 575 BGB. Ich prüfe zur Zeit den Ankauf einer vermieteten 1-Zimmer-Wohnung in einem größeren MFH. Der Vertrag ist gem. Abs. (1) 1. Satz befristet. Wenn ich nun kaufe entfällt dieser Grund ja und der Mieter könnte gem. Abs. (3) eine Verlängerung auf bestimmte Zeit verlangen. Ich wiederum plane eine Instandsetzung gem. Abs. (1) 2. Satz (Bad neu, Böden neu, Wände neu tapezieren, Elektro-Schalter und Steckdosen neu, Lampen neu. Praktisch alles außer den Leitungen). Da ich das in meiner Freizeit machen werde, dürfte das min. 8, eher 12 Wochen dauern. Ich bin der Meinung dass das Mietverhältnis dadurch erheblich erschwert wird. Ich kann ja schlecht abends oder am Wochenende, wenn der Mieter daheim ist die ganze zeit jemanden in den Füßen haben. Außerdem wäre in der kleinen Wohnung kein Platz mehr für den Hausrat. Kann ich mit dieser Argumentation sicherstellen, dass der Vertrag auch wirklich zum Termin endet? Traut sich jemand eine Meinung zu? Vielen Dank und viele Grüße Tobias
  12. Hallo dkh99, die Rate zu reduzieren könnte nicht so einfach sein. Wenn die Darlehenslaufzeit sich zu sehr verlängert, muss das Darlehen wie eine Darlehens-Neuvergabe bearbeitet werden. Viel Arbeit für dich mit Selbstauskunft und Nachweisen zu den Positionen. Und natürlich Arbeit für die Bank, wie viel Spaß die daran hat ein Darlehen mit ca. 20 T€ neu zu bearbeiten, kannst du dir ausmalen. Ich denke es wird unmöglich oder sehr teuer. Für mich wäre die zukünftige Strategie ein viel wichtigerer Punkt. Ich würde die Optionen genau überlegen. Was soll 2021 mit der Wohnung passieren? Variante 1: Verkauf und sehr wahrscheinlich einen schönen Wertgewinn realisieren. Danach mit dem Geld ein neues Projekt zum Durchstarten. Wenn das dein Ziel ist, über Sondertilgungen (Rendite 4,8%) so viel wie möglich an Darlehen loswerden. Rest wird 2021 aus dem Verkaufserlös getilgt. Variante 2: Wohnung soll 2021 verkauft werden, aber zwischendurch sollen andere Projekte realisiert werden. Dann möglichst viel Pulver trocken haben. Keine SoTi und immer schön liquide sein. Verkauf in 2021 und komplette Tilgung des Darlehens. Variante 3: Wohnung soll langfristig im Eigentum bleiben. Sprich mit deiner Bank, ob sie dir ein Festzins-Angebot machen können für die Zeit nach 2021. Manche Banken bieten an, dien neuen Zins auch ab sofort beginnen zu lassen. Dieser ist dann etwas höher, weil die entgangenen Zinsen der nächsten 4 Jahre in den neuen Zinssatz eingerechnet werden. In dieser neuen Vereinbarung könnte dann auch die Rate so sein, dass der CF positiv ist. Oder..., oder..., oder.... - Was willst du? Wenn du das weißt, kannst du dir überlegen wie du es erreichst. VG Tobias
  13. Potentielle Insolvenz des Verkäufers ein Risiko?

    Hallo freeone, ich habe mal folgendes erlebt: Unternehmer hat Interesse am Kauf eines insolventen Konkurrenten. Unternehmer wendet sich an einen Insolvenzverwalter in ein paar hundert km Entfernung und lässt sich gegen Honorar beraten worauf er achten soll. Der Kauf war eine runde Sachen und mit den knowhow des Käufers ist das verschmolzene Unternehmen eine super-Erfolgsgeschichte. VG Tobias
  14. Hallo dkh99, ob es am Tilgungsanteil liegt, lässt sich nur erahnen. Ich vermute ja, aber ohne kredithöhe und Höhe der Rate lässt sich das nur schätzen. Wenn ich deine Informationen richtig lese, hast du eine Rate von 450€ p.m. Das sind 5400€ p.a. Bei angenommener Finanzierungshöhe von 50-55T€ Ist das eine Annuität von ca. 10% = Tilgung von ca. 5%. Das ist hoch. Es es gibt nur zwei Möglichkeiten. Kosten runter oder Einnahmen hoch. Einnahmen hoch ist limitiert. Kosten runter liegt an der WEG. Du schreibst nicht, warum din nicht umlagefähigen Kosten hoch sind. Prüfe die Kosten und suche in der Gemeinschaft nach Mitstreitern um die Kosten runter zu bekommen. VG Tobias