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  1. mvg

    108 Jahre altes Haus

    Gilt für das Haus die erhöhte Abschreibung 2,5 %? Wie sind deine Annahmen zu den nicht umlagefähigen Kosten? Auch wenn es bei dem Mieter Klientel vermutlich egal ist : wann hat der Eigentümer das Haus in eine WEG aufgeteilt und besteht ein Vorkaufsrecht für die Mieter? Gutachter mitnehmen ist gut. Die Finanzierungs Konditionen reißen es runter. Liegt es am Objekt oder an deiner Bonität? Wann ist das Objekt ist kannst du was ändern mit einem anderen Objekt ansonsten ja nicht.
  2. mvg

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Würde das überhaupt Sinn machen? 2% AfA , versteuert mit deinem individuellen Grenzsteueresatz, pro Jahr. die Zeit ist woanders besser investiert.
  3. Stehe gerade auf dem Schlauch, ist vielleicht auch zu spät am Abend. Kauf ETW, KP zzgl. NEK = HK. Im Kaufpreis enthalten und im KV ausgewiesen ist eine Instandhaltungsrücklage. Wenn ich nach der Tabelle vom Bundesfinanzmin. aufteile in Grund & Boden und Gebäude, ziehe ich die IHR vor der Aufteilung ab, oder danach nur vom errechneten Gebäudewert? Grund & Boden braucht ja keine IHR, und IHR wird ja auch nicht abgeschrieben werden. Ich brauche aber eine Summe Gebäude, Grund und Boden sowie IHR, die KP zzgl. NEK ergibt.
  4. mvg

    Verwaltungssoftware

    Vermietet baut immer mehr Funktionen ein, die Einrichtung ist aber erheblicher Aufwand. Deswegen gibt es jetzt auch einen kostenpflichtigen Service, die Daten nur zu senden und dann anlegen zu lassen. Wenn man es richtig nutzen will, muss man die Umsatzabfrage beim Bankkonto aktivieren, und dann seine Bankdaten mit Zugangsdaten hinterlegen. Deswegen und wegen dem Einrichtungsaufwand bin ich erstmal bei meiner "Heimwerker"-Lösung mit "WISO Mein Geld" geblieben, reicht für Zahlungsüberwachung und Cash Flow-Analyse völlig.
  5. mvg

    An die Essen-Kenner / kleine ETW nähe Uni

    Nein, ist Nähe Krupp-Park
  6. mvg

    Faktor

    Ok, verstanden. Aber sehr individuelle Rechnung für Deine Strategie.
  7. mvg

    An die Essen-Kenner / kleine ETW nähe Uni

    Dann sage ich da mal zu. Von den reinen Zahlen sah es schon sehr attraktiv aus, aber in Essen kenne ich mich nur grob aus. Danke Dir! 👍
  8. mvg

    Faktor

    Sinnvoll mit dem Zusatz, mögl. unmittlbare Mieterhöhungen direkt zu betrachten. Viele Privatvermieter erhöhen locker mal 15 Jahre die Miete nicht. Ich habe sowas gerade gehabt. Sprich, ein einziger Schritt bis zu Kappungsgrenze reduziert den Faktor mal eben deutlich, dann wird aus 18 vielleicht 15, oder aus 15 vielleicht 12,5 etc., und die Sonne scheint.
  9. mvg

    An die Essen-Kenner / kleine ETW nähe Uni

    Danke für Deine Einschätzung! Kleine Bude, 34 qm, aber kein Wohnklo.
  10. mvg

    Faktor

    Ok, falls mehr als Nk aus EK finanziert. Beim obigen Bsp mit Nebenkosten aus EK funktioniert das aber nicht, keine Wertsteigerung vorausgesetzt. Nk sind verloren.
  11. mvg

    Faktor

    Müsstest Du es dann nicht nach 3,5 Jahren zurück haben? Sonst hat es sich nicht verdoppelt. Anders ausgedrückt, Du brauchst eine EK Rendite > 29% ?
  12. mvg

    Faktor

    Es gibt keine. Meist wird NKM zum KP (ohne ENK) genutzt. Aber egal: Nicht glauben, was irgendwo steht. Besonders nicht in Makler-Exposes. Immer selber rechnen. Der gute Investor trägt den Taschenrechner immer am Mann ...
  13. Frage an die Essen-Kenner: folgende kleine Whg in Essen wurde mir angeboten: Essen-Altenessen, Uni 2km entfernt, Wohnanlage mit 50 Einheiten, BJ95, guter Zustand. Haus voll vermietet, viele Studenten, keine Leerstandszeiten. 790,- Euro je qm Kaufpreis incl. TG (Duplex) Langjährig vermietet, KM derzeit 5,15 je qm, kann direkt an Kappungsgrenze erhöht werden auf KM 6,18 je qm, und ist dann immer noch unter Mietspiegel Nicht-umlagefähige NK und IHR monatlich 2,- je qm. Dazu gehört noch eine TG, vermietet für 20,- Euro an andere Partei. Scheint mir erstmal sehr attraktiv. Ist das für Essen-Altenessen Mittelfeld, gut, oder schlecht?
  14. mvg

    Fehler beim Kauf des ersten MFH

    In der Bauakte stehen genehmigungspflichtige Dinge . Dach neu decken, Heizung austauschen etc. steht natürlich nicht drin. Dach ausbauen , Balkone anbauen zum Beispiel steht drin, da genehmigungspflichtig.
  15. mvg

    Fehler beim Kauf des ersten MFH

    Definitiv nicht. Kannst Glück haben im Normalfall wird aber sehr genau geprüft.