mauo

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  1. Danke für Eure Antworten, hat sich erledigt, war wohl ein Makler-Fake.
  2. Hallo zusammen, in guter Lage, Bonner Umland, steht ein MFH (ca. 520 qm WF) zum Verkauf. Steht ein Jahr schon zum Verkauf, was hier eher ungewöhnlich ist. Problem scheint zu sein, dass nebenan eine Flüchtlingsunterkunft ist (ca. 8 Familien mit Kindern, keine Einzelpersonen). Die Wohnungen im MFH sind eher groß und für Familien mit Kindern geeignet, die Gegend wird auch von Familien geschätzt. Miete im weiteren Umfeld ca. 8,- je qm, Sprengnetter-Bewertung für das Haus spuckt 690.000,- Euro aus. Gibt es hier Erfahrungen bzgl. Vermietbarkeit von solchen Objekten, und mit welchen Abschlägen zu rechnen ist, bzw wie würdet ihr das sehen?
  3. mauo

    3-Objekt-Regel

    Hört sich für mich an, als wenn es bei Dir vom 1. Tag an als Grundstückshandel eingestuft wird. Oben war ja die Frage, ob bisherige unter privater VV gelaufene Aktivitäten (3 Verkäufe) zusammen mit neuen Aktivitäten dann dazu führen (>3 Verkäufe), dass auch die alten Aktivitäten als gewerblich eingestuft werden.
  4. mauo

    3-Objekt-Regel

    Den Mutigen gehört die Welt. Es gibt allerdings Durchführungsverordnungen der OFD dazu, und alle Verträge gehen vom Notar ans FA. Mir würde der Mut dazu fehlen.
  5. mauo

    3-Objekt-Regel

    GmbH wäre wohl der sicherste Weg. Aber im Zweifel den Steueranwalt fragen. Wurde das begründet? Wobei aber das "lediglich" 43% Prozent Grenzsteuersatz sind je nach Einkommen? Warum also nicht GmbH mit Köperschaftssteuer/Gewerbesteuer?
  6. mauo

    3-Objekt-Regel

    zur Personengesellschaft hier. Der letzte Satz ist wohl entscheidend. https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/gewerblicher-grundstueckshandel-7-zusammenhang-persoenliche-taetigkeit-beteiligung-an-personengesellschaft_idesk_PI11525_HI1634951.html Aber wie oben schon gesagt, guten Rat einholen.
  7. mauo

    3-Objekt-Regel

    Welche Rechtsform? Verheiratet und gemeinsam gekauft oder allein? Zu dem Thema gibt es extrem viel Unsicherheit und 12.000 Meinungen, auch beim "normalen" Steuerberater, im Zweifel eher den Steueranwalt als den Steuerberater fragen bei der 3/6-Objekt-Grenze ... Falls Du eine Personengesellschaft im Auge hast, hohes Risiko. Kapitalgesellschaft schirmt mW ab (erzählt aber auch jeder was anderes). Irgendwo hatte ich einen Link ...
  8. Kleines Dokumentenmanagement-System ist ideal dafür und für kleines Geld/kostenlos verfügnar. ZB MS SharePoint. Dokument einmal ablegen, und dann mehreren Kategorien nach eigenen Bedürfnissen zuordnen, zb Objekt, Phase (Ankauf, Bewirtschaftung, Sanierung ...), Jahr, steuerrelevant etc. Nach jeder Kategorie oder Kombination lässt sich auswerten und die relevanten Dokumente anzeigen.
  9. mauo

    Hausgeld als Werbungskosten

    Gefunden: https://www.steuern.de/steuererklaerung-anlage-v.html
  10. mauo

    Hausgeld als Werbungskosten

    Das kenne ich anders. Der Fall, das die umlagefähigen NK nicht in die Anlage V gehören, ware nur dann relevant, wenn der Mieter direkt an die Hausverwaltung zahlt. Falls er an Dich zahlt, und Du an die Verwaltung, gehört es in Anlage V. Irgendwo hatte ich mal einen guten Link, ich schaue mal ...
  11. mauo

    Bewertung von Instandhaltungsrücklage

    Danke für Eure Meinungen! Den Ansatz, nur eine zu geringe Rücklage negativ zu bewerten, finde ich pragmatisch. Wirkung auf die Grunderwerbsteuer hat es aber nur, wenn die Rücklage im KV erwähnt wird?
  12. Wie lasst ihr beim Kauf einer WEG-Einheit die Instandhaltungsrücklage in Eure Rendite-Betrachtung einfließen? Ich habe hier gerade den Fall, dass bei einem interessanten Objekt eine Rücklage von fast 8% des KP besteht. Wenn ich einen Vergleich zweier Objekte mit ansonsten gleichen Parametern mache, sollte das mit der höheren Rücklage besser abschneiden. In den meisten Berechnungen und Vorlagen hier finde ich dazu nichts.
  13. Wieso bekommst Du die Abrechnungen der beiden anderen Eigentümer? So wie ich es verstehe, bist Du zuständig ab dem 01.10., die anderen Eigentümer müssen ihre Zeiträume selber abrechnen, haben ja auch die NK-Vorauszahlung bekommen. Sprich, der Mieter bekommt im Fall oben zwei Abrechnungen von zwei Eigentümern. Abgerechnet wird das Wirtschaftsjahr der WEG-Gemeinschaft, sprich hier 2017. 2018 ist eine neue Abrechnung. Umlagefähige NK + Grundsteuer hört sich korrekt an. Grundsteuer natürlich nur das, was Du als Eigentümer gezahlt hast. Davon ab: wenn im Mai bei der Vermietung die Miete "geschönt" war (Mieter interessiert nur die Warmmiete, nicht die Zusammensetzung, häufig wird die Kaltmiete hoch angesetzt und die Nk viel zu niedrig, um die Wohnung für Anleger und Mieter interessant zu machen), zahlt der Mieter jetzt 50,- Euro mehr Nk und im gleichen Zuge bekommt er eine Mieterhöhung. Hört sich nach Stress für beide Seiten an. Ich würde das nicht mit gleicher Post machen :-) Falls der Mieter eine Kaution gestellt hat im Mai, solltest Du die auch bekommen haben vom Eigentümer 2.
  14. Früher stand jeden Morgen ein Dummer auf ... heute sind es 1000-de. Problem ist: das sind alles Käufer, keine Verkäufer. Ich glaube, im ImmoScout gibt es schon eine Sperre, wenn man in einer A-Lage einen Kaufpreis unter Faktor 25 eingeben will ...
  15. 2011 habe ich in Köln-Südstadt für Faktor 26 gekauft. Also etwas, was die meisten hier nicht mit der Kneifzange anfassen. Über die Zeit ist die Miete um 44% gestiegen (Erhöhungen, Neuvermietung). Heute bin ich bei Faktor 17 (heutige Miete, damaliger Kaufpreis). Allerdings: die Kaufpreise sind seitdem um 64% gestiegen. Wenn ich die Wohnung heute kaufen (incl. der heutigen Nebenkosten, insb. Grd.erwerbsteuer 6,5 vs. 3,5 damals) würde, wäre ich bei der heutigen Miete bei Faktor 29. Wenn ich jetzt verkaufen würde, hätte ich durch die Wertsteigerung natürlich eine Bombenrendite. Am Ende also wieder die Frage: wie lange steigen die Preise noch, und können die Mietsteigerungen noch mithalten ... Wenn ich bedenke, dass ich haufenweise Mietinteressenten hatte, die dann 50-60% des Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben hätten. Ich kann mir das nicht vorstellen, kann mir das aber seit 3-4 Jahren schon nicht mehr vorstellen, und lag falsch :-)