Andreas

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  1. Hierzu ein Tipp: Ich habe aufgrund der Wertsteigerungen bei meinen Häusern ebenfalls erhebliche stille Reserven. Dieses sehen die Banken mittlerweile genauso und gestatten erhebliche Nachfinanzierungen, wodurch ich ohne einen Verkauf und das damit verbundene steuerliche Risiko freie Mittel generieren kann. Ein Beispiel: Bei einem meiner Berliner Häuser hatte ich ursprünglich 100% des Kaufpreises finanziert (NK und die anfänglichen Instandhaltungskosten von ca. 20% hatte ich selbst bezahlt). Mittlerweile habe ich zwei Nachfinanzierungsrunden gemacht, so daß die Gesamthöhe der Darlehen bei maximal 270% des Kaufpreises lag. Die letzte Nachfinanzierungsrunde über 120% des Kaufpreises konnte ich ohne jegliche Auflagen verwenden. Es war, wie Du geschrieben hast liquides legales Eigenkapital (jederzeit mit einem halben Tag Vorlauf abrufbar).
  2. Ich würde das erst nach einer genauen Chancen/Risiken-Abwägung machen, damit man hiermit möglicherweise schlafende Hunde weckt (insbesondere wenn man dieses deutlich vor einem geplanten Verkauf macht, denn hiermit hat man endgültig seine Verkaufsabsicht dokumentiert...)
  3. Diese Regelung gilt nicht für den gewerblichen Grundstückshandel. Vorsicht.
  4. Also hier meine 2 cents (keine Steuerberatung, bitte bei diesem Thema möglichst mehrere wirklich bewanderte StB befragen): Es gibt 2 Ansatzhebel des Finanzamtes: normale Spekulationsfrist (§23 EStG) mit ziemlich fester und einheitlicher 10 Jahresfrist und gewerblichen Grundstückshandel mit eher diffusen Fristen (5 bis in Ausnahmefällen weniger als 20 Jahren BFH, Urteil v. 11. 12. 1996 - X R 241/93),und Ausnahmeregeln und Ausstrahleffekten auf restliches Immobilienvermögen. Das Thema gewerblicher Grundstückshandel ist neben dem BMF-Schreiben v. 26. 3. 2004 - S 2240 (BStBl 2004 I S. 434 ) inbesondere durch verschiedene FG- und BFH-Urteile geprägt. Aufgrund der Vielzahl der Urteile sind eindeutige Aussagen nicht einfach. Allerdings sind ein paar Grundregeln klar. 1. Da Du die MFH selbst gebaut hast, wirst Du als Branchenkundiger kritischer betrachtet als Laien (siehe Schreiben mit Verlängerung der normalen Fristen von 5 auf 10 Jahre). 2. Generell fangen die Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel erst nach Fertigstellung der Immobilie und nicht nach Kauf an (im Gegensatz zu §23 EStG). 3. Ansonsten sehe ich (kein Steuerberater) es wie Thorsten HB. Solange Du nicht kontinuierlich Immobilien kaufst und verkaufst (d.h. es gewerblich erscheint) solltest Du mit einem Verkauf 10 Jahre nach Fertigstellung keine Probleme bekommen (beachte aber: . BFH X R 108/90 ) Die Kündigungssperrfrist fängt übrigens nicht mit der Aufteilung an, sondern erst mit dem Erwerb der ETW durch den Käufer https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html Allerdings könnte eine frühere Umwandlung dazu führen, dass Du bereits einige Mieterwechsel vor dem Verkauf hast, bei denen der Umwandlungsschutz nicht vorhanden ist. Aber auch hier gilt, eine Umwandlung könnte auch negative Folgen haben, wenn Du dadurch in den gewerblichen Grundstückshandel rutscht......
  5. An Deiner Stelle würde ich - falls möglich- eine möglichst kleine laufende Tilgung mit der Möglichkeit von Sondertilgungen und einen EK-Anteil von 20% plus NK zu vereinbaren. Die freiwerdende Liquidität würde ich dann anlegen als Anleihe oder Aktien etc., so daß Du ggf. auch schnell einen Lombardkredit bekommen kannst, auf keinen Fall aber P2P oder ähnliche Graumarktprodukte. Vorteile: Du mußt auch bei hohen Instandhaltungsausgaben und/oder hohem Leerstand (kann alles passieren) kein Geld zuschießen. Gleichzeitig kannst Du über Sondertilgungen bei einem Wertverfall etc. relativ schnell die Verschuldung reduzieren. Auch hast Du die Möglichkeit schneller Liquidität für neue Projekte anzusparen. Bei 80% FK und 20% EK erhält man m.E. auch schon ganz gute Konditionen. Nachteile: möglicherweise etwas schlechtere Konditionen/geringere Auswahl an Finanzierungspartnern. Versuchung dass Geld für Konsum auszugeben (hier solltest Du Deinen Charakter selbst kritisch vorab einschätzen). Ich habe auf diese Art ein ganz netttes Portfolio ohne Erbschaft etc. finanziert (allerdings mit Käufen fast auschließlich in den Jahren 2008-2012) und konnte durch Mietsteigerungen und Multiplikatorerhöhungen den Loan to value auf heute sehr deutlich unter 50% massiv reduzieren. Falls Du das Haus für das 7 oder 8 fache vermietungssicher kaufen kannst, würde ich es wohl machen (check aber vorher, wie der Zustand der Substanz und insbesondere die Vermietbarkeit ist (d.h. ob du nur Hartz 4 er als Mieter hasts und wie schlecht diese sind).
  6. Ich rechne mit 5% für Leerstand, 10 Euro/qm Instandhaltung (allerdings sind alle meine Häuser in letzten 20 Jahren kernsaniert oder neugebaut worden. Auch befinden sich alle in Ostdeutschland, wo die Kosten mindestens 30 bis 50% unter dem Schnitt in Westdeutschland/Bayern liegen) und die vereinbarten Verwaltergebühren (von 2 bis 6% der Nettokaltmiete). Insgesamt komme ich so auf ca. 22% für ein Business at Usual (d.h. keine Modernisierungen, keine Rechtsstreitigkeiten, keine Gutachten z.B. für Mieterhöhung etc. etc.). In den letzten Jahren hatte ich deutlich höhere Instandhaltungkosten und Leerstand, da ich die noch niedrigen Handwerkerkosten und die niedrigen Zinsen für verstärkte Instandhaltung genutzt habe. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten. Insgesamt habe ich so sicherlich deutlich über 50% der Soll-NKM für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltungskosten ausgegeben (allerdings konnte ich auch die Mieten deutlich steigern). Alles was unter 20% liegt halte ich für pures Wunschdenken, realistisch dürften für Häuser in normalen Zustand eher 25 bis 30% sein (bei Neubau nach ein paar Jahren ca. 20%).
  7. In diesem Fall dürfte die Stadt ein erhöhtes Interesse haben, das Vorkaufsrecht auszuüben. Ich würde vor Abschluß Kaufvertrag einmal bei der Stadt anrufen und mich erkundigen, ob die Bereitschaft vorhanden ist, das Vorkaufsrecht auszuüben oder ob sich der Grund für die Eintragung des Vorkaufsrechts erledigt hat (kann Dir der Notar sicherlich auch einiges zu sagen).
  8. Der Immobilienmakler darf nur die ortsübliche Maklerprovision nehmen. Diese dürfte m.E. in Berlin bei Immobilien über 50.000 Euro bei 6% plus MWSt liegen. Was darüber hinaus verlangt wird, könnte man m.E. (keine Rechtsberatung) zurückweisen. Siehe Urteil OLG Frankfurt in nachfolgendem Artikel: https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/
  9. Berlin hat aufgrund der fehlenden Firmenzentralen etc. trotz sehr niedrige Steuereinnahmen. Selbst ohne ortsüblichen Schlendrian wäre die Stadt pleite, wenn nicht die anderen Länder und der Bund die Stadt stützen würden. In den letzten Jahren hatte die Stadt deshalb sogar leichte Überschüsse (ohne Herrn Sarasin wäre das aber auch nicht passiert......).
  10. Don´t worry. Städte üben nur in absoluten Ausnahmefällen das Vorkaufsrecht aus. Bei einer ETW halte ich das sogar für (rechtlich) ausgeschlossen. Praktisch dürfte das nur passieren, wenn die Stadt eine Straße oder ähnliches dort bauen möchte. Selbst in Berlin wird die Möglichkeit trotz Androhung wg. Sanierungsvereinbarungen sehr zurückhaltend eingesetzt, da die Stadt pleite ist.
  11. Nach meiner Erfahrung mit etlichen Bauordnungsämtern, müßen sehr lange sehr viele Brandschutzmängel oder aber eine Anzeige vorliegen, bevor das Amt wirklich einschreitet. Oftmals tolerieren die Ämter über viele Jahre ihnen bekannte Mängel (alllerdings vermeiden sie meist den Eintrag in die Bauakte). Ich habe in mehreren MFH ungenehmigte/abweichend genehmigte Dachgeschoßausbauten nachgenehmigt. Häufig sind die Sachbearbeiter froh, das ein neuer Eigentümer aufräumt. Es empfiehtl sich in solchen Fällen (derartige Objekte sind häufig sehr günstig zu kaufen) ein frühzeitiger Kontakt mit dem Bauordnungsamt und Handwerkern und Architekten/Fachplanern für Brandschutz, damit man nach Erwerb diese Maßnahmen unverzüglich umsetzen kann. Bei einem kleinen 7 EInheiten MFH hatte ich alle Maßnahmen 1 oder 2 Monate nach Eigentumsübergang durch, da ich im Vorfeld bereits den neuen Bauantrag fertig und besprochen hattte, so daß die Maßnahmen gleich nach Eigentumsübergang begonnen und abgeschlossen werden konnten (Bauantrag wurde parallel eingereicht). In diesem Fall hatte ich das Haus aus Haftungsgründen in eine GmbH gekauft (war aber nicht notwendig). Mich ärgert allerdings manchmal auch die Lethargie der Behörden in diesem Punkt. So habe ich einen meiner Gewerbemieter (hatte ich aus anderen Gründen bereits fristlos gekündigt, leider ist er in Berufung gegangen....) bereits im Januar wegen der baurechtlich unerlaubten Nutzung der Ladenräume für gastronomische Zwecke angezeigt. Leider tut sich hier bisher nichts......
  12. Bitte in Immobiliendingen erfahrenen Steuerberater ansprechen. Hier handelt es sich um steuerlich wesentliche Fragen, die nicht in einem derartigen Forum (und anscheinend auch nicht von einem Wald- und Wiesen StB) zu beantworten sind (bzw. wo sehr leicht falsche Antworten kommen).: Hier werden verschiedene Aspekte berührt: 1. Einkommenssteuerrecht (§ 23 ESTG, "Spekulationsfrist") 2. Gewerbesteuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel. Sobald Du wesentliche Erweiterungen (z.B. Bau MFH, Ausbau Dachgeschoß etc.) machst beginnen die Fristen (teilweise) erneut. Bei einem Bau des MFHs wirst Du 4 Jahre nach Errichtung auf jeden Fall einen steuerbaren Verkauf haben (immer nach § 23 ESTG und mit Aufteilung auch gewerblicher Grundstückshandel inkl. rückwirkendem Wegfall Afa und Gewerbesteuerpflicht).
  13. Mir sind keine Vorschriften bekannt, die zu einer Steuerbarkeit des Verkaufs von ETW führen, nur weil ein ansonsten seit Anschaffung unverändertes MFH aufgeteilt werden. Worauf beruht Deine Aussage? Die Aussage bezüglich des problemlosen Verkaufs des MFHs 4 Jahre nach Bau erscheint mir ansonsten falsch (s.u.)
  14. Weitere Bedingungen die ebenfalls erfüllt sein müßen sind: 1. Der Mieter hat die Wohnung vor Anmietung nicht besichtigt 2. Der Mieter hat den Mietvertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung unterschrieben. https://www.anwalt.de/rechtstipps/widerruf-des-mietvertrags_077298.html Glücklicherweise kennen die meisten Vermieter diese Regelung nicht. Mieterhöhungszustimmungen werden lt. letzter Rechtssprechung nicht von dem Widerrufsrecht erfasst, d.h. hier kann der Mieter nicht zurücktreten. Wie üblich keine Rechtsberatung.
  15. Natürlich hat eine verstärkte Neubautätigkeit Auswirkungen auf das Mietniveau der bestehenden Wohnungen. Die in die Neubauwohnung ziehenden Bewohner machen in der Regel eine andere Wohnung frei. Diese wird im wieder im Markt (meist als Mietwohnung) angeboten. Verstärktes Angebot führt in einem Markt zu sinkenden oder weniger stark steigenden Preisen. Die große Frage ist, ob der Neubau ausreichend ist/sein wird damit die Preis weniger stark steigen oder sogar fallen. Nach jedem Immobilienboom gab es bisher Leerstände mit (real) sinkenden Mieten (o.k., vielleicht nicht in München). Man konnte dieses gut in den meisten deutschen Regionen nach Ende des Baubooms der 1990er sehen. http://www.focus.de/finanzen/news/miet-und-kaufmarkt-immobilien-kompass-2001_aid_189387.html Gravierender wird der Rückgang der Immobilienpreise sein. Hierfür gab es bisher bereits drei Perioden stark sinkender Preise: Mitte der 1970er, Mitte der 1980er und Ende der 1990er bis Mitte der 2000er: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/immobilienmarkt-der-vierte-boom-a-923209.html Starke Preisrückgänge wie in der Vergangenheit könnten durch die Forderung nach Nachbesicherung viele Eigentümer in die Privatinsolvenz treiben. Insoweit wäre ich extrem vorsichtig zu Mondpreisen zu kaufen (die echten Schnäppchen werden ja leider immer weniger).