Andreas

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  1. Dach (ist meist nach 40 Jahren fällig), Keller, Feuchtigkeitsschäden, Zustand und Alter Elektro- und Wasserleitungen (insbesondere Stränge), Bäder das übliche halt. Bei 1950er Bauten kommen häufig Feuchtigkeits/Schimmelschäden vor, da die Wände zu dünn sind (sieht man auch am hohen Energieverbrauch). Ich mag keine Nachkriegsbauten, aber es kommt natürlich auf den Kaufpreis und die Lage an. Teppichböden sind bei der Vermietung übrigens sehr schwierig. Ich würde hier für die Neuvermietung unbedingt Laminat o.ä. kalkulieren. Wohnräume im Spitzboden/Dachgeschoß sind häufig nicht genehmigt (sieht auf Foto so aus, als ob 2. Rettungsweg fehlt, Velux-Fenster sind hierfür zu klein auch fehlen Evakuierungsplattformen). Evtl sind bald Anliegerbeiträge fällig, wenn Stromversorgung unterirdisch verlegt wird. Es gibt so viele Sachen auf die man gerade bei so alten Häusern achten sollte (von außen scheint eine Pinselsanierung gemacht zu sein...)
  2. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Am schlimmsten sind: Lehrer, Anwälte, Theologen und allgemein im öffentlichen Dienst Tätige, da sie mit ihrer Arbeit nicht ausgelastet sind und das Gefühl haben, zu kurz zu kommen. Mit einfachen Arbeitern und Angestellten habe ich meist gute Erfahrungen gemacht. Lehrer nie wieder!!!!!!
  3. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Ich vermiete viel und gerne an WGs in verschiedenen MFHs. Insgesamt habe ich seit über 5 Jahren 6 WGs mit vier (4x) bzw. 3 (2x) Bewohnern und etliche zweier WGs (10?). Zahlungsausfälle hatte ich noch bei keiner WGs. Bisher hatte ich nur einmal mit einer WG mit drei sehr jungen Herren etwas Ärger, da sich die einige andere Bewohner beschwerten. Ansonsten ist die Verwaltung recht angenehm und das Ausfallrisiko dank Elternbürgschaften quasi null. Vorteilig ggü. Pärchen und Familien ist die deutlich entspanntere Position ggü. kleineren Mängeln bei Mietsache, Nebenkostenabrehnungen, Mieterhöhungen etc. Einen höheren Verschleiß konnte ich bisher nicht feststellen. Angenehm ist auch, dass sich die Wohnungen quasi von selbst weitervermieten (die WGs bringen mit fast jeder Kündigung einen neuen Mieter mit). Allerdings vermeide ich wenigstens in Berlin die Vermietung als WG-Wohnungen (inkl. beliebige Mieterwechsel). Dies erlaubt mir, die Wohnungen ggf. die Wohnungen komplett neu zuvermieten, falls einer der bisherigen Mieter ausscheiden möchte (interessent insbesondere bei stark steigenden Marktmieten oder falls Mieter in Vergangenheit nervig waren).
  4. MFH Finanzierung

    Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne): NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro. Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer) Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen...... Aber: der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel. Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).
  5. MFH Finanzierung

    Ich nutze den Lombardkredit nur für Zwischenfinanzierungen. Allerdings könnte der Kredit Bluedream ermöglichen, die Wohnung zu kaufen und nach z.B. 1 Jahr im Rahmen einer Neubewertung z.B. mit 50.000 Euro zu beleihen. Langfristig dürften über die dadurch besseren Konditionen die anfänglichen Mehrkosten ausgeglichen werden. Eine GmbH lohnt sich nicht für solche Kleininvestitionen, da die Verwaltungsausgaben zu hoch sind (hatten wir schon x-Mal).
  6. MFH Finanzierung

    Die Bank hat mich noch nicht gefragt, wofür ich das Geld benötige......Hat bei mir immer wie ein sehr großer Dispo funktioniert.
  7. MFH Finanzierung

    Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.
  8. "Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug ist unwirksam"

    Es handelt sich bei diesem wichtigen Urteil wirklich um eine komplett neue Auslegung der bisherigen Rechtsprechung bzgl. Beendigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug. Der BGH wird diese Sache wohl bald entscheiden. In Berlin sollte jeder dieses Urteil beachten und die Folgen mit seinem Rechtsanwalt besprechen. Im Zweifelsfall (Mieter kann irgendwie die Miete noch nachzahlen) empfiehlt sich der Verzicht auf die fristlose Kündigung..... Bitte unbedingt mit Rechtsanwalt besprechen.
  9. Überfahrtsrecht / Grunddienstbarkeit Erklärung

    Die Gesetzte und die Rechtssprechung des BGH schließen in vielen zivilrechtlichen Bereichen mehr oder weniger nahtlos an die Zeit vor 1945 (und 1918) an. Wenn eine Sache vom Reichsgerichtshof bereits geklärt wurde erfolgte insbesondere in den Frühtagen des BGH gerne darauf ein Verweis (in anderen Worten das Thema Überfahrrecht wurde juristisch bereits vor 100 Jahren eigentlich geklärt. Da gibt es wenig neues zu entdecken.....
  10. Überfahrtsrecht / Grunddienstbarkeit Erklärung

    Aus eigener Erfahrung (Eigentümer des dienenden Grundstücks) wäre ich sehr sehr vorsichtig. Solche Überfahrtrechte können sehr leicht zu Streitigkeiten führen. Generell gilt immer noch die Rechtssprechung des Reichsgerichtshofs und des BGH, wonach die Bebauung zum Zeitpunkt der Eintragung des Überfahrtrechts relevant ist. D.h. man kann auf einem ursprünglich mit einem EFH bebauten Grundstück keine MFH bauen und dafür die Überfahrrechte etc. verlangen........ Du solltest klären, ob diese Bebauung und die in der Baulast erlaubte Bebauung noch eingehalten sind. Danach lohnt sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts. Wenn es sich nicht um ein Schnäppchen handeln sollte, würde ich die Sache lassen.
  11. ETW gefunden. Einige Fragen vor dem OK

    3500 EUro ist auch für einen Berliner Altbau ein hoher Preis, dürfte aber auch daran liegen, dass die Wohnung bezugsfrei wird. Soviel zahlt man bei dem Zustand des Hauses nur innerhalb des S-Bahnrings. Vor ein paar Jahren kosteten solche MFH 600 Euro pro qm...... Hände Weg (Dito für Köpenick bei dem Preis). Sell on good news Kaufen wenn die Kanonen donnern.
  12. Man muß nicht unbedingt ein Einkommen als Angestellter oder Selbstständiger sein, um Kredite zu erhalten. Diese geht natürlich auch, wenn man entsprechende Vermögenserträge nachweisen kann. Allerdings dürften die Erträge von Immobilien in Höhe von 500.000 Euro hierzu nicht ausreichen. Daher: Erst halbwegs gut bezahlten Job finden. Dann cash flow reiche Immobilien kauen, so daß schnell aus den Immoilien z.B. 2000 Euro im Monat übrig bleiben. Dann kann man auch Privatier werden. (2000 Euro wurden mir vor knapp 10 Jahren genannt, wenn ich mich recht erinnere).
  13. Klar. Allerdings werden Klageschriften (kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen) vom Postboten in Vertretung des Gerichtsvollziehers amtlich zugestellt. Die Zeugenausage des Postboten reicht hier (nicht bei den normalen Terminmitteilungen etc., aber das geht ja parallel auch an den Anwalt). Der Beklagte erhält auf jeden Fall die Klage.
  14. Lies Dir bitte § 270 ZPO durch. Danach muß die Klageschrift etc. zugestellt werden (d.h. Versand per Gerichtsvollzieher). Lediglich bei normalen Schriftstücken ist keine Zustellung notwendig, es reicht ein normaler Versand per Post. Aus eigener Erfahrung kann ich das Vorgehen auch bestätigen. https://dejure.org/gesetze/ZPO/270.html
  15. Klageschriften werden durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Die eigentliche Zustellung vor Ort erfolgt allerdings häufig über den Postboten (wie auch in dem Link erwähnt).