Andreas

Member
  • Gesamte Inhalte

    588
  • Benutzer seit

  • Letzter Besuch

  • Days Won

    45

Andreas last won the day on April 3

Andreas had the most liked content!

Ansehen in der Community

589 Mentor

32 User folgen diesem Benutzer

See all followers

Über Andreas

  • Rang
    Immopreneur

Letzte Besucher des Profils

2.299 Profilaufrufe
  1. "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Ja, vor allem wenn man den vermieteten, wenigstens energetisch unsanierten (d.h. vermutlich schimmelanfälligen) Standort an einer lauten Bundesstraße berücksichtigt.
  2. "Die Preiskorrektur wird kommen"

    In einem Vorort von Hamburg wurde letzte Woche eine nicht wärmegedämmte Wohnanlage aus den 60ern an einer lauten Bundesstraße bei 7000qm Wohnfläche für 20 Mio. an eine Zahnärzteversorgung verkauft. http://www.thomas-daily.de/de/news/item/id/64955/t/Magna-kauft-fuer-Zahnaerztekammer-Wohnungen-in-Ahrensburg/lang/de Knapp 3000 Euro pro qm ist da wirklich absurd............ Es zeigt aber nur wie stark der Anlagenotstand die institutionellen Anleger zwingt Mondpreise zu zahlen. Hoffentlich hält das noch etwas an.....
  3. Leider sind meine MFH mit der Ausnahme Berlins (dort habe ich in Pankow 2 MFH mit insgesamt 43 Einheiten in 1 km Entfernung und ein weiteres innerhalb des Autobahnringes) über Ostdeutschland verstreut. Insoweit macht ein eigener Hausmeister wenig Sinn und ich habe (bis auf ein kleines MFH mit 6 Einheiten, wo ein Mieter, ein ehemaliger Tierarzt bei mir über einen Minijob angestellt ist) praktisch überall Hausmeisterservicefirmen. Meistens klappt das ganz gut, da ich bei den meisten MFH die Hausmeister kenne und ggf. direkt anrufen kann (teilweise kommt dann allerdings für Extradienste gleich die Rechnung.....). Bei den übrigen läuft die Kommunikation dann über die Hausverwaltung (ich habe fast alle MFH in Verwaltung gegeben). Ich hatte übrigens auch daran gedacht nebenberuflich /auf Minijob-Basis einen Hausmeister für meine beiden Berliner Häuser einzustellen. Problematisch sehe ich dabei die Urlaubs- und Krankheitsbedingten Ausfallzeiten (ggü. den Mietern bin ich verpflichtet, kontinuierlich einen Service bereitzustellen. Meist erwarten die Hausmeister vom Vermieter auch eine Miete unterhalb des Marktniveaus (die Kosten kann ich nicht umlegen) und führen sich ggü. anderen Mietern als Eigentümer auf.
  4. Ich persönlich würde eine Einbringung in eine reine GmbH (als Tochter einer Holding, am Besten in Luxemburg) inkl. Hochschreibung auf Marktwerte bevorzugen. Hierzu wäre allerdings eine entsprechende Kapitalausstattung der GmbH vor Verkauf notwendig, da die Finanzverwaltung eine reine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert. Vorteil wäre in diesem Fall der niedrige Steuersatz einer GmbH (15% plus Soli bei Thesuaiereung; selbst bei Vollausschüttung deutlich niederigere Steuerbelastung als bei GmbH&CO KG oder Direktbesitz) inkl. der Möglichkeit die GmbH praktisch steuerfrei als Share Deal zu verkaufen. Der Vorteil einer EInbrinung in eine GmbH &Co KG ist die Hochschreibung bei der Einbringung. Der spätere Verkauf ist dann aber steuerpflichtig, so dass sich solche Modelle nur bei Immobilien lohnt, die man ewig halten möchte oder die wie Bürogebäude deutlich an Wert über Zeit verlieren. Beipiel: Kauf zu 1 Mio. Restwert nach 10 Jahren 0,8 Mio. Einbringungswert in Gmbh&Co KG 10 Mio., Veräußerungserlös ist jetzt steuerfrei. Jährliche Afa erhöht sich von (Annahme) 20.000 Euro p.a. auf z.B. 150.000 Euro p.a.. Jährlicher Steuervorteil: ca. 60.000 Euro p.a. ((150.000 Euro - 20.000 Euro) X ca.knapp 50% Steuern). Bei einem Verkauf wäre allerdings der Veräußerungsgewinn voll zu versteuern. Da viele nicht die freien Mittel für ein hohe EK Ausstattung einer reinen GmbH haben, gibt es vielfach die GmbH & Co KG Modelle. Keine Steuerberatung. Bitte ggf. sehr erfahrenden StB kontaktieren.
  5. https://www.ft.com/content/3cf612aa-1642-11e8-9c33-02f893d608c2 Autor zitiert die üblichen Marktbeobachter und Akteure. Interessant ist aber Conclusio/Abschlußstatement von Oxford Economics. Danach liegt das Preis/EInkommensverhältnis für den Kauf von Immobilien immer noch 2% unterhalb des 25 Jahresdurchschnitt (wie gerechnet wird nicht mitgeteilt). Das Preis/Miete-Verhältnis liegt allerdings bereits 7% oberhalb des 25 Jahresschnitts. Demgegenüber lag es in Spanien vor dem Platzen der Blase 50% oberhalb des 25-Jahresdurchschnitts. Das Abschlußstatement von OE ist interessant: “Recent gains follow a steady decline during the 1990s and 2000s in real terms. This is not bubble territory.” Ich persönlich sehe insbesondere in Berlin, Hamburg und (kenn ich weniger) München teilweise extreme Blasen und bin angefangen in Berlin meine außerhalb der Spekulationsfrist befindlichen Immobilien teilweise zu verkaufen. Allerdings finde ich diesen Standpunkt recht interessant, wobei Oxford Economics mir vorher nicht bekannt war als Kenner des dt. Immobilienmarktes.
  6. Kein Kontakt zum Mieter

    Abmahnen wg. Gewerblicher Nutzung (inkl. Hinweis auf Gefahr durch Art des Gewerbe), am Besten prüfst Du vorher, ob Sie im Internet etc. nach Außen mit der Adresse wirbst und mahnst Sie auch deshalb ab. Bitte alle Korrespondenz entweder durch Boten (also Dritten, der vorher den Brief liest) oder Gerichtsvollzieher senden (inkl. Eigentümerwechsel). Falls 2 Monatsmieten überfälig sind, würde ich unverzüglich fristlos und ordentlich kündigen. Frage aber vorher beim alten Eigentümer an, ob die Dame die Miete auf das alte Konto gezahlt hat. Vor Beauftragung eines Rechtsanwalts würde ich mit der Dame ein letztes Mal versuchen zu sprechen und Sie auffordern, die Wohnung unverzüglich zu verlassen (ggf. gegen 500 Euro Handgeld). Falls das nicht erfolgreich ist, kommt die Räumungsklage (geht heute meist relativ schnell) mit anschließender (Berliner-) Räumung und Renovierung.....
  7. Gesucht: Strategischer Steuerberater

    Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Mir wurde von meinem sehr guten Notar ein derartiger StB empfohlen. Totalausfall. Mittlerweile bin ich über Empfehlung bei einem StB für meine eher einfachen Fragen. Er verweist mich bei komplexeren Fragen immer an Spezialisten (z.B. Partner mittelgroße StB-Gesellschaft), obgleich er mit seinem Vater die Steuererklärungen sehr großer Immobilien-Objektgesellschaften (große Bürogebäude) erstellt (ich habe dagegen nur Fliegenschxxx).
  8. Gewerbe in Wohnraum umnutzen

    Es reicht dabei nicht einmal die Zustimmung aller Eigentümer, z.B. in der WEG-Versammlung. Die Teilungserklärung kann nur notariell geändert werden. D.h. es müssen in so einem Fall alle Eigentümer zum Notar und der Änderung zustimmen. Dieses dürfte in einer mittleren bis größeren WEG ausgeschlossen sein......... Es kann in einer kleinen WEG funktionieren. Ich habe es einmal hinbekommen, in dem ich (hatte 85% der Anteile) den anderen drei Eigentümern Zugeständnisse in für sie sehr wichtigen Punkten gemacht habe. Allerdings dürfte dieses eine absolute Ausnahme sein. Nach dieser Erfahrung würde ich den Kauf eines Wohnungspakets mit dem Ziel der teilweisen Umnutzung nicht wieder machen.
  9. „Verhandeln muss man lernen.“?

    M.E. kann man die Sache nicht so verallgemeinern. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Vor ein paar Jahren habe ich MFHs mit teilweise erheblichen Preisabschlägen aus der Bankensanierung gekauft (teilweise 50% ggü. ursprüchlichen Immoscout-Angebot). Ich habe allerdings vorher (wichtig!!!) dem Makler mitgeteilt, dass ich den Marktwert deutlich tiefer sehen würde und dieses ausgiebig begründet (fehlende Baugenehmigung, hoher Leerstand etc.). Häufig waren damals die Preise durch die Buchwerte der Verkäufer/Banken getrieben (d.h. sie konnten nur schwer mit einem Verkaufspreis unter Buchwert werben, da sie sonst sofort die Abschreibung hätten machen müssen). In solchen Situationen war ich dann der einzige Bieter....... Der Hauptpunkt ist hier Kommunikation. Meist erkennt man schon bei ersten Gespräch mit dem Makler (d.h. bevor man besichtigt hat), ob man einen vernünftigen Preis erzielen kann. Wenn man dann frühzeitig mitteilt, die Sache nicht weiter zu verfolgen, sehe ich keine Problem. Reines Spaßbieten (insbesondere, wenn man schon vor der Besichtigung wußte, dass man nicht in der Nähe des angebotenen Preises bieten kann und es keine Probleme geben dürfte, die einen erheblichen Abschlag rechtfertigen) würde ich unbedingt vermieten. Man verbrennt sich sonst schnell im Markt.
  10. Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

    Mir gefällt der Kaufpreis insbesondere bei einem Objekt in der Nähe von Stuttgart sehr gut (nur etwas über 700 Euro pro qm ist wirklich niedrig heutzutage, falls das Gebäude gut in Schuss ist und der Ort einen vernünftigen Mietmarkt hat). Wird dort wirklich nur eine Miete von gut 5 Euro pro qm im Markt gezahlt? Hier könnte eine erhebliche Upsite bestehen, die je nach deinem Verhandlungsgeschick auch schnell durch Mieterhöhungen zu heben sein sollte. Die übrigen Annahme finde ich o.k. Allerdings finde ich 3% Tilgung recht hoch (ich persönlich würde lieber niedriger normal tilgen und Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren). Insgesamt (und das kommt bei mir eher selten vor) ein scheinbar sehr attraktives Angebot.
  11. Investieren in Hof

    Grundsätzlich finde ich Orte mit in der Vergangenheit rückläufiger Bevölkerungsenwicklung durchaus interessant. Hierzu müßen aber die folgenden Faktoren erfüllt sein: 1. Der Ort muß über ein Geschäftsmodell verfügen (d.h. irgendetwas, was in dem Ort auf wahrscheinlich bleiben wird und Mitarbeiter beschäftigt, wie z.B. Universität mit Studenten größer 10/15% der Bevölkerung, Landesregierung, langfristig bestehen bleibender Kluster wie Logistik in Erfurt,Leipzig, Frankfurt, überregionale Bedeutung für großen Landstrich wie z.B. Rostock, dort wird die Touristik enttlang der Ostsee die Stadt langfristig indirekt unterfüttern (Arbeitnehmer kaufen dort ein etc.) bzw. Leute mögen (Küstenorte etc.) 2. Der Leerstand sollte konzentriert sein in einem oder wenigen Vierteln (ideal: Plattenbauten im Osten: dort kommt dann es häufig zu einem sich selbst verstärkenden Abstiegsprozess). Ideal ist es wenn eine Stadt viele Plattenbauten hat. In den übrigen Vierteln sind die Mieten zwar noch niedrig, aber fallen nicht mehr. Idealerweise gibt es Rückbau des oder der den Ort dominierenden Vermieter (Frankfurt/Oder: 2 Unternehmen mit 75% der Wohnungen...) 3. Der Bevölkerungsrückgang sollte aus einem in der Vergangenheit liegenden Strukturbruch resultieren, der aber vorbei ist und vom Wohnungsmarkt verdaut wurde (Stahl und Kohle in Pott, Werften Küste, Schließung eines großen Arbeitgebers). Idealerweise hat der Strukturwandel auch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen geschaffen (z.B. Versicherungen in Dortmund). 4. Das Gebäude sollte sich in einem zentralen Stadteil oder gut angesehen Stadtteil befinden und technisch in gutem Zustand sein 5. Last but noch least der Kaufpreis sollte gut sein. Bei Hof sehe ich die Kriterien Geschäftsmodell und Strukturwandel nicht erfüllt. Bzgl. der Konzentration des Leerstands bin ich skeptisch bei Hof. Der Kaufpreis scheint o.k. Insoweit wäre ich bei Hof skeptisch.
  12. Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Bei jedem auch nicht genehmigungspflichtigen Maßnahme ist der Brandschutz zu beachten. Daher immer Brandschutzmanschetten oder mit Betonvergiessen etc. Und an die Fachunternehmererklärung denken.... Bestandschutz gibt es dabei wie Leverage schreibt bei Brandschutz nicht. Meist tauchen allerdings erst Probleme auf, wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht. Dann ist meist eine sehr teure Brandschutzsanierung fällig. Glücklicherweise sind die mir bekannten Bauordnungsämter dermaßen überlastet, dass sie kaum noch Brandschauen machen. Bei einem WGH wußte das Bauordnungsamt lt. Bauakte über 15 Jahre von Brandschutzmängeln und einer nicht genehmigten Nutzung. Passiert ist in der Zeit seitens des Amts nichts..... Ich habe auch versucht einen Gewerbemieter mit einer Anzeige beim Bauordnungsamt wg. ungenehmigter und nicht genehmigungsfähiger Zweckentfremdung (Gaststätte in Ladenlokal) loszuwerden. Seit einem Jahr warte ich trotz zahlreicher Nachfragen auf die Nutzungsuntersagung, nichts passiert (Sachbearbeiter hat wohl Mitleid mit Gewerbemieter....).
  13. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Immobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen. Das Alter der Wohnung hängt von der persönlichen Präferenz ab. Ich persönlich bevorzuge kernsanierte Altbauten. Falls die Sanierung gut gemacht ist, hat man viele Jahre nur relativ geringe Ausgaben für Instandhaltung. Davon abgehen muß man sich selbst um Neubauimmobilien kümmern (z.B. um die SChönheitsreparaturen, wenn der Mieter nach 1 Jahr auszieht und nicht renoviert). Von Bauten aus der Zeit 1940 bis 1985 würde ich allerdings absehen..... Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!
  14. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Gerne. Deine Aussagen stimmen so nicht: Nach Ablaufen der Gewährleistungszeit (z.B. 5 Jahre) gehen meist die Reparaturen richtig los (im Zweifelsfall übersieht die dem Bauträger geneigte Hausverwaltung auch gerne Fehler bei der Endabnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist). Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich bei Neubauimmobilien viel höhere Instandhaltungsaufwendungen als bei Altbauten habe, da diese in Boomzeiten (ich habe einige Ostimmobilien Baujahr Ende der 1990er) meist in schlechter Qualität gebaut werden. Hauptprobleme sind Balkonabdichtungen, Tiefgaragen, Wärmedämmung etc. Die Reparaturen steigen nach den 5 Jahren sehr schnell an, um dann nach 10 oder 15 Jahren auf Normalniveau zu verharren (teilweise gehen sie auch zurück, wenn z.B. die Balkone alle saniert sind). Bei Altbausanierungen ist dagegen die Ruhephase meist länger, da Tiefgaragen, Wärmedämmung meist nicht gemacht werden und Balkonreparaturen nicht so teuer sind. Da 10 Jahre alte Immobilien meistens sehr viel billiger sind (schätze in Berlin ca. 30% in anderen Städten wie Erfurt ist der Abschlag noch höher) hat man hier, falls es keine sehr harte Mietpreisbremse gibt meist deutlich höhere Renditen. Aus den Protokollen kann man übrigens meist ganz gut die Probleme ersehen. Im Zweifelsfall kalkulieren 5000 Euro Instandhaltungsrückstand pro Wohnung ein (entspricht Neubaukosten von 1 qm in Berlin...). Meistens handelt es sich nicht um so große Summen. Dem steht dann auch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage gegenüber.... Bei Neubau ist es halt wie bei Autos: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kostet ca. 20% Wert (plus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc)......
  15. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Zu Deinen Thesen, die m.E. alle richtig sind (ich lebe übrigens seit 8 Jahren ausschließlich von den laufenden Erträgen meiner Immobilien, abgesehen von anfänglichen Wertpapiererträgen): 1. Immobilien, sind in der regel mit sehr viel Arbeit verbunden (für mich ein Full-time Job). "Passives Einkommen" gibt es vielleicht mit einem ETF (Aktien) aber sicherlich nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien (auch Verwaltungen muß man eng kontrollieren und führen). 2. Neubauimmobilien machen nur Sinn, wenn man diese selbst baut (und auch dann gehen sehr viele Baufirmen/Projektentwickler pleite) und verkauft oder als Family Office behält. Das war eigentlich immer so. Für den normalen Käufer machen Immobilien im Erstbezug keinen Sinn, wenn man vermieten will (bei Hotels gibt es sogar die halb ernst gemeinte Branchenregelt, dass sich diese erst nach der dritten Zwangsversteigerung lohnen). 3. Heute sind fast alle Immobilien zu teuer, um damit risikoadjustiert eine positive Rendite zu erzielen. Hintergrund ist der durch die niedrigen Zinsen auslöste Anlagedruck. So kaufen Institutionelle mittlerweile z.B. in Berlin zu mehr als 30fach Wohnimmobilien in großen Paketen. Da dieses für Verkäufer attraktiver als der Detailverkauf ist, steigen auch die Preise für Gebraucht ETWs. 4. Typischerweise dauert ein Immobilienboom ein paar Jahre und endet eigentlich immer mit einem Preis-Crash. In der Folge gehen viele Projektentwickler, aber auch Käufer von Immobilien pleite. So dauerte in Ostdeutschland der Preisrückgang von 1997 bis 2004, teilweise (Leipzig) bis 2008. Es gab einen Preisrückgang von 60 bis 90% (der DAX ging übrigens zwischen 2000 und 2003 um 75% zurück). 5. Nach einem Crash kann man meist günstig kaufen (wenn man nicht zu früh kauft und dann auch Pleite geht). Wenn einen Alle entgeistert ansehen und fragen, warum man kauft, ist der beste Zeitpunkt (habe ich selbst so erlebt). 6. Übrigens sind in vielen Gegenden (sogar Teile und Umland von Berlin, Erfurt, Leipzig etc.) die Preise für die Mitte der Neunziger Jahre erbauten Immobilien noch nicht auf dem Niveau der damals gezahlten Preise............ 7. Also: aktuell Hände weg, es sei denn es handelt sich um ein echtes Schnäppchen. Frohe Weihnachten.