Andreas

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  1. Andreas

    Überführung GbR in VV GmbH

    Bei langfristiger Steuerplanung kann die Umwandlung eine GbR in eine GmbH ohne Grunderwerbssteuer erfolgen: 1. Schritt: Umwandlung GbR in eine GmbH & Co KG. Hierbei fällt bei gleicher Beteiligungsquote und ohne Beteiligung der GmbH am Kapital keine Grunderwerbssteuer an (§ 5 Abs. 1 oder 2 GrEStG). Diese fällt allerdings an, falls sich innerhalb von 5 Jahren die Anteilsverhältnisse ändern. Bereits in diesem Schritt kann eine Hochschreibung des Grundvermögens inkl. höherer Afa erfolgen. Nachteilig ist allerdings der Wegfall der Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahren wie bei der GbR. Auch mögen nicht alle Kreditgeber eine GmbH & Co. KG finanzieren. 2. Schritt (nach mehr als 5 Jahren): Formwechsel von GmbH & Co KG in GmbH. Hier sind ebenfalls wie bei 1. sehr viele Fallstricke zu beachten. Führt ein Anwachsen der Anteile bei der GmbH durch Ausscheiden der Kommanditisten zur Grunderwerbsteuerpflicht!!. Insgesamt erreicht man durch den 2. Schritt bei Vorliegen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung die niedrigere Steuerbelastung einer echten Kapitalgesellschaft. https://www.iww.de/gstb/archiv/rechtsform-wahl-die-umwandlung-einer-gmbh-co-kg-in-eine-gmbh-durch-formwechsel-f44789 Keine Steuerberatung. Bitte bei solchen Sachen immer einen in komplexen steuerlichen Gestaltungen im Immobilienbereich erfahrenen StB und Notar konsultieren. Wir sprechen hier wirklich von einem echten Spezialistenthema. Die meisten StB haben hier nur sehr wenig/keine Ahnung/Erfahrung. Fehler können sehr teuer werden......
  2. Andreas

    WEG Dachfenstereinbau Vorgehen

    Warum sollten die übrigen Eigentümer einer Änderung zustimmen? Es handelt sich um einen erheblichen Aufwand zum Notar zu gehen und dann ggf. auch die eigene Position zu verschlechtern. Ich sehe bei solchen Erfahrungen eher schwarz und würde alleine aus diesem Grund von dem Kauf Abstand nehmen. Bist Du Dir übrigens sicher, dass der Dachgeschoßbausbau überhaupt baurechtlich genehmigt ist? M.E. wäre wenigstens heutzutage eine derartige Wohnung nie genehmigungsfähig, da ein Wohnraum nicht belichtet ist.....Es gibt bei DG--Wohnungen übrigens sehr viele Schwarzbauten, daher hier immer die Bauakte checken, ob es sich um eine in dieser Form genehmigte Wohnung handelt...... EIne Nachgenehmigung inkl. Änderung der Teilungserklärung dürfte innerhalb einer normalen WEG übrigens eine fast unlösbare Aufgabe sein.......... M.E. ist daher auch die "Wohnung" auch so günstig.........(nur Vermutung)....
  3. Andreas

    Eure Meinung zu Florian Roski?

    Ganz allgemein ohne auf diesen speziellen Fall direkt zu antworten, sollte sich jeder folgendes fragen: Warum verwendet, jemand der angeblich doch sooo erfolgreich ist, die dafür doch umfangreiche notwendige Zeit um Bücher zu schreiben, Seminare zu halten und dabei hohe Gebühren nimmt? M.E. sind die weitaus Meisten, die dieses Geschäftsmodell verfolgen (oder wie ich ab und zu sich mal hier äußern) eher kleine Fische mit max. einigen Dutzend oder vielleicht mal 100 oder 200 Einheiten. Die richtig erfolgreichen größeren Marktteilnehmer mit tausenden von Einheiten (z.B. Herr Doblinger und Familie Sahle mit jeweils über 20.000 Einheiten) haben weder die Zeit noch das Interesse für solche Aktivitäten. Sie setzen ihre Zeit lieber bei der Optimierung ihrer Immobilien ein: da bringt es halt deutlich mehr als ein paar teure Seminare zu verkaufen. Das geht selbst mir bei meinen paar Einheiten so. Lieber steigere jährlich ich die Mieteinnahmen um 30.000 oder 40.000 Euro p.a. (entsprechend einer Wertsteigerung von deutlich über 500.000 Euro), als jährlich im Boom vielleicht 50 Seminarplätze a 2380 Euro (d.h. 100.000 nach Abzug MWSt und ca. 40.000 Euro nach Abzug Kosten und Einkommenssteuer) zu verdienen.
  4. Andreas

    "Die Preiskorrektur wird kommen"

    Ja, vor allem wenn man den vermieteten, wenigstens energetisch unsanierten (d.h. vermutlich schimmelanfälligen) Standort an einer lauten Bundesstraße berücksichtigt.
  5. Andreas

    "Die Preiskorrektur wird kommen"

    In einem Vorort von Hamburg wurde letzte Woche eine nicht wärmegedämmte Wohnanlage aus den 60ern an einer lauten Bundesstraße bei 7000qm Wohnfläche für 20 Mio. an eine Zahnärzteversorgung verkauft. http://www.thomas-daily.de/de/news/item/id/64955/t/Magna-kauft-fuer-Zahnaerztekammer-Wohnungen-in-Ahrensburg/lang/de Knapp 3000 Euro pro qm ist da wirklich absurd............ Es zeigt aber nur wie stark der Anlagenotstand die institutionellen Anleger zwingt Mondpreise zu zahlen. Hoffentlich hält das noch etwas an.....
  6. Leider sind meine MFH mit der Ausnahme Berlins (dort habe ich in Pankow 2 MFH mit insgesamt 43 Einheiten in 1 km Entfernung und ein weiteres innerhalb des Autobahnringes) über Ostdeutschland verstreut. Insoweit macht ein eigener Hausmeister wenig Sinn und ich habe (bis auf ein kleines MFH mit 6 Einheiten, wo ein Mieter, ein ehemaliger Tierarzt bei mir über einen Minijob angestellt ist) praktisch überall Hausmeisterservicefirmen. Meistens klappt das ganz gut, da ich bei den meisten MFH die Hausmeister kenne und ggf. direkt anrufen kann (teilweise kommt dann allerdings für Extradienste gleich die Rechnung.....). Bei den übrigen läuft die Kommunikation dann über die Hausverwaltung (ich habe fast alle MFH in Verwaltung gegeben). Ich hatte übrigens auch daran gedacht nebenberuflich /auf Minijob-Basis einen Hausmeister für meine beiden Berliner Häuser einzustellen. Problematisch sehe ich dabei die Urlaubs- und Krankheitsbedingten Ausfallzeiten (ggü. den Mietern bin ich verpflichtet, kontinuierlich einen Service bereitzustellen. Meist erwarten die Hausmeister vom Vermieter auch eine Miete unterhalb des Marktniveaus (die Kosten kann ich nicht umlegen) und führen sich ggü. anderen Mietern als Eigentümer auf.
  7. Ich persönlich würde eine Einbringung in eine reine GmbH (als Tochter einer Holding, am Besten in Luxemburg) inkl. Hochschreibung auf Marktwerte bevorzugen. Hierzu wäre allerdings eine entsprechende Kapitalausstattung der GmbH vor Verkauf notwendig, da die Finanzverwaltung eine reine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert. Vorteil wäre in diesem Fall der niedrige Steuersatz einer GmbH (15% plus Soli bei Thesuaiereung; selbst bei Vollausschüttung deutlich niederigere Steuerbelastung als bei GmbH&CO KG oder Direktbesitz) inkl. der Möglichkeit die GmbH praktisch steuerfrei als Share Deal zu verkaufen. Der Vorteil einer EInbrinung in eine GmbH &Co KG ist die Hochschreibung bei der Einbringung. Der spätere Verkauf ist dann aber steuerpflichtig, so dass sich solche Modelle nur bei Immobilien lohnt, die man ewig halten möchte oder die wie Bürogebäude deutlich an Wert über Zeit verlieren. Beipiel: Kauf zu 1 Mio. Restwert nach 10 Jahren 0,8 Mio. Einbringungswert in Gmbh&Co KG 10 Mio., Veräußerungserlös ist jetzt steuerfrei. Jährliche Afa erhöht sich von (Annahme) 20.000 Euro p.a. auf z.B. 150.000 Euro p.a.. Jährlicher Steuervorteil: ca. 60.000 Euro p.a. ((150.000 Euro - 20.000 Euro) X ca.knapp 50% Steuern). Bei einem Verkauf wäre allerdings der Veräußerungsgewinn voll zu versteuern. Da viele nicht die freien Mittel für ein hohe EK Ausstattung einer reinen GmbH haben, gibt es vielfach die GmbH & Co KG Modelle. Keine Steuerberatung. Bitte ggf. sehr erfahrenden StB kontaktieren.
  8. https://www.ft.com/content/3cf612aa-1642-11e8-9c33-02f893d608c2 Autor zitiert die üblichen Marktbeobachter und Akteure. Interessant ist aber Conclusio/Abschlußstatement von Oxford Economics. Danach liegt das Preis/EInkommensverhältnis für den Kauf von Immobilien immer noch 2% unterhalb des 25 Jahresdurchschnitt (wie gerechnet wird nicht mitgeteilt). Das Preis/Miete-Verhältnis liegt allerdings bereits 7% oberhalb des 25 Jahresschnitts. Demgegenüber lag es in Spanien vor dem Platzen der Blase 50% oberhalb des 25-Jahresdurchschnitts. Das Abschlußstatement von OE ist interessant: “Recent gains follow a steady decline during the 1990s and 2000s in real terms. This is not bubble territory.” Ich persönlich sehe insbesondere in Berlin, Hamburg und (kenn ich weniger) München teilweise extreme Blasen und bin angefangen in Berlin meine außerhalb der Spekulationsfrist befindlichen Immobilien teilweise zu verkaufen. Allerdings finde ich diesen Standpunkt recht interessant, wobei Oxford Economics mir vorher nicht bekannt war als Kenner des dt. Immobilienmarktes.
  9. Andreas

    Kein Kontakt zum Mieter

    Abmahnen wg. Gewerblicher Nutzung (inkl. Hinweis auf Gefahr durch Art des Gewerbe), am Besten prüfst Du vorher, ob Sie im Internet etc. nach Außen mit der Adresse wirbst und mahnst Sie auch deshalb ab. Bitte alle Korrespondenz entweder durch Boten (also Dritten, der vorher den Brief liest) oder Gerichtsvollzieher senden (inkl. Eigentümerwechsel). Falls 2 Monatsmieten überfälig sind, würde ich unverzüglich fristlos und ordentlich kündigen. Frage aber vorher beim alten Eigentümer an, ob die Dame die Miete auf das alte Konto gezahlt hat. Vor Beauftragung eines Rechtsanwalts würde ich mit der Dame ein letztes Mal versuchen zu sprechen und Sie auffordern, die Wohnung unverzüglich zu verlassen (ggf. gegen 500 Euro Handgeld). Falls das nicht erfolgreich ist, kommt die Räumungsklage (geht heute meist relativ schnell) mit anschließender (Berliner-) Räumung und Renovierung.....
  10. Andreas

    Gesucht: Strategischer Steuerberater

    Das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Mir wurde von meinem sehr guten Notar ein derartiger StB empfohlen. Totalausfall. Mittlerweile bin ich über Empfehlung bei einem StB für meine eher einfachen Fragen. Er verweist mich bei komplexeren Fragen immer an Spezialisten (z.B. Partner mittelgroße StB-Gesellschaft), obgleich er mit seinem Vater die Steuererklärungen sehr großer Immobilien-Objektgesellschaften (große Bürogebäude) erstellt (ich habe dagegen nur Fliegenschxxx).
  11. Andreas

    Gewerbe in Wohnraum umnutzen

    Es reicht dabei nicht einmal die Zustimmung aller Eigentümer, z.B. in der WEG-Versammlung. Die Teilungserklärung kann nur notariell geändert werden. D.h. es müssen in so einem Fall alle Eigentümer zum Notar und der Änderung zustimmen. Dieses dürfte in einer mittleren bis größeren WEG ausgeschlossen sein......... Es kann in einer kleinen WEG funktionieren. Ich habe es einmal hinbekommen, in dem ich (hatte 85% der Anteile) den anderen drei Eigentümern Zugeständnisse in für sie sehr wichtigen Punkten gemacht habe. Allerdings dürfte dieses eine absolute Ausnahme sein. Nach dieser Erfahrung würde ich den Kauf eines Wohnungspakets mit dem Ziel der teilweisen Umnutzung nicht wieder machen.
  12. Andreas

    „Verhandeln muss man lernen.“?

    M.E. kann man die Sache nicht so verallgemeinern. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Vor ein paar Jahren habe ich MFHs mit teilweise erheblichen Preisabschlägen aus der Bankensanierung gekauft (teilweise 50% ggü. ursprüchlichen Immoscout-Angebot). Ich habe allerdings vorher (wichtig!!!) dem Makler mitgeteilt, dass ich den Marktwert deutlich tiefer sehen würde und dieses ausgiebig begründet (fehlende Baugenehmigung, hoher Leerstand etc.). Häufig waren damals die Preise durch die Buchwerte der Verkäufer/Banken getrieben (d.h. sie konnten nur schwer mit einem Verkaufspreis unter Buchwert werben, da sie sonst sofort die Abschreibung hätten machen müssen). In solchen Situationen war ich dann der einzige Bieter....... Der Hauptpunkt ist hier Kommunikation. Meist erkennt man schon bei ersten Gespräch mit dem Makler (d.h. bevor man besichtigt hat), ob man einen vernünftigen Preis erzielen kann. Wenn man dann frühzeitig mitteilt, die Sache nicht weiter zu verfolgen, sehe ich keine Problem. Reines Spaßbieten (insbesondere, wenn man schon vor der Besichtigung wußte, dass man nicht in der Nähe des angebotenen Preises bieten kann und es keine Probleme geben dürfte, die einen erheblichen Abschlag rechtfertigen) würde ich unbedingt vermieten. Man verbrennt sich sonst schnell im Markt.
  13. Andreas

    Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

    Mir gefällt der Kaufpreis insbesondere bei einem Objekt in der Nähe von Stuttgart sehr gut (nur etwas über 700 Euro pro qm ist wirklich niedrig heutzutage, falls das Gebäude gut in Schuss ist und der Ort einen vernünftigen Mietmarkt hat). Wird dort wirklich nur eine Miete von gut 5 Euro pro qm im Markt gezahlt? Hier könnte eine erhebliche Upsite bestehen, die je nach deinem Verhandlungsgeschick auch schnell durch Mieterhöhungen zu heben sein sollte. Die übrigen Annahme finde ich o.k. Allerdings finde ich 3% Tilgung recht hoch (ich persönlich würde lieber niedriger normal tilgen und Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren). Insgesamt (und das kommt bei mir eher selten vor) ein scheinbar sehr attraktives Angebot.
  14. Andreas

    Investieren in Hof

    Grundsätzlich finde ich Orte mit in der Vergangenheit rückläufiger Bevölkerungsenwicklung durchaus interessant. Hierzu müßen aber die folgenden Faktoren erfüllt sein: 1. Der Ort muß über ein Geschäftsmodell verfügen (d.h. irgendetwas, was in dem Ort auf wahrscheinlich bleiben wird und Mitarbeiter beschäftigt, wie z.B. Universität mit Studenten größer 10/15% der Bevölkerung, Landesregierung, langfristig bestehen bleibender Kluster wie Logistik in Erfurt,Leipzig, Frankfurt, überregionale Bedeutung für großen Landstrich wie z.B. Rostock, dort wird die Touristik enttlang der Ostsee die Stadt langfristig indirekt unterfüttern (Arbeitnehmer kaufen dort ein etc.) bzw. Leute mögen (Küstenorte etc.) 2. Der Leerstand sollte konzentriert sein in einem oder wenigen Vierteln (ideal: Plattenbauten im Osten: dort kommt dann es häufig zu einem sich selbst verstärkenden Abstiegsprozess). Ideal ist es wenn eine Stadt viele Plattenbauten hat. In den übrigen Vierteln sind die Mieten zwar noch niedrig, aber fallen nicht mehr. Idealerweise gibt es Rückbau des oder der den Ort dominierenden Vermieter (Frankfurt/Oder: 2 Unternehmen mit 75% der Wohnungen...) 3. Der Bevölkerungsrückgang sollte aus einem in der Vergangenheit liegenden Strukturbruch resultieren, der aber vorbei ist und vom Wohnungsmarkt verdaut wurde (Stahl und Kohle in Pott, Werften Küste, Schließung eines großen Arbeitgebers). Idealerweise hat der Strukturwandel auch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen geschaffen (z.B. Versicherungen in Dortmund). 4. Das Gebäude sollte sich in einem zentralen Stadteil oder gut angesehen Stadtteil befinden und technisch in gutem Zustand sein 5. Last but noch least der Kaufpreis sollte gut sein. Bei Hof sehe ich die Kriterien Geschäftsmodell und Strukturwandel nicht erfüllt. Bzgl. der Konzentration des Leerstands bin ich skeptisch bei Hof. Der Kaufpreis scheint o.k. Insoweit wäre ich bei Hof skeptisch.
  15. Andreas

    Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Bei jedem auch nicht genehmigungspflichtigen Maßnahme ist der Brandschutz zu beachten. Daher immer Brandschutzmanschetten oder mit Betonvergiessen etc. Und an die Fachunternehmererklärung denken.... Bestandschutz gibt es dabei wie Leverage schreibt bei Brandschutz nicht. Meist tauchen allerdings erst Probleme auf, wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht. Dann ist meist eine sehr teure Brandschutzsanierung fällig. Glücklicherweise sind die mir bekannten Bauordnungsämter dermaßen überlastet, dass sie kaum noch Brandschauen machen. Bei einem WGH wußte das Bauordnungsamt lt. Bauakte über 15 Jahre von Brandschutzmängeln und einer nicht genehmigten Nutzung. Passiert ist in der Zeit seitens des Amts nichts..... Ich habe auch versucht einen Gewerbemieter mit einer Anzeige beim Bauordnungsamt wg. ungenehmigter und nicht genehmigungsfähiger Zweckentfremdung (Gaststätte in Ladenlokal) loszuwerden. Seit einem Jahr warte ich trotz zahlreicher Nachfragen auf die Nutzungsuntersagung, nichts passiert (Sachbearbeiter hat wohl Mitleid mit Gewerbemieter....).