Andreas

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  1. Gewerbe in Wohnraum umnutzen

    Es reicht dabei nicht einmal die Zustimmung aller Eigentümer, z.B. in der WEG-Versammlung. Die Teilungserklärung kann nur notariell geändert werden. D.h. es müssen in so einem Fall alle Eigentümer zum Notar und der Änderung zustimmen. Dieses dürfte in einer mittleren bis größeren WEG ausgeschlossen sein......... Es kann in einer kleinen WEG funktionieren. Ich habe es einmal hinbekommen, in dem ich (hatte 85% der Anteile) den anderen drei Eigentümern Zugeständnisse in für sie sehr wichtigen Punkten gemacht habe. Allerdings dürfte dieses eine absolute Ausnahme sein. Nach dieser Erfahrung würde ich den Kauf eines Wohnungspakets mit dem Ziel der teilweisen Umnutzung nicht wieder machen.
  2. „Verhandeln muss man lernen.“?

    M.E. kann man die Sache nicht so verallgemeinern. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Vor ein paar Jahren habe ich MFHs mit teilweise erheblichen Preisabschlägen aus der Bankensanierung gekauft (teilweise 50% ggü. ursprüchlichen Immoscout-Angebot). Ich habe allerdings vorher (wichtig!!!) dem Makler mitgeteilt, dass ich den Marktwert deutlich tiefer sehen würde und dieses ausgiebig begründet (fehlende Baugenehmigung, hoher Leerstand etc.). Häufig waren damals die Preise durch die Buchwerte der Verkäufer/Banken getrieben (d.h. sie konnten nur schwer mit einem Verkaufspreis unter Buchwert werben, da sie sonst sofort die Abschreibung hätten machen müssen). In solchen Situationen war ich dann der einzige Bieter....... Der Hauptpunkt ist hier Kommunikation. Meist erkennt man schon bei ersten Gespräch mit dem Makler (d.h. bevor man besichtigt hat), ob man einen vernünftigen Preis erzielen kann. Wenn man dann frühzeitig mitteilt, die Sache nicht weiter zu verfolgen, sehe ich keine Problem. Reines Spaßbieten (insbesondere, wenn man schon vor der Besichtigung wußte, dass man nicht in der Nähe des angebotenen Preises bieten kann und es keine Probleme geben dürfte, die einen erheblichen Abschlag rechtfertigen) würde ich unbedingt vermieten. Man verbrennt sich sonst schnell im Markt.
  3. Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

    Mir gefällt der Kaufpreis insbesondere bei einem Objekt in der Nähe von Stuttgart sehr gut (nur etwas über 700 Euro pro qm ist wirklich niedrig heutzutage, falls das Gebäude gut in Schuss ist und der Ort einen vernünftigen Mietmarkt hat). Wird dort wirklich nur eine Miete von gut 5 Euro pro qm im Markt gezahlt? Hier könnte eine erhebliche Upsite bestehen, die je nach deinem Verhandlungsgeschick auch schnell durch Mieterhöhungen zu heben sein sollte. Die übrigen Annahme finde ich o.k. Allerdings finde ich 3% Tilgung recht hoch (ich persönlich würde lieber niedriger normal tilgen und Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren). Insgesamt (und das kommt bei mir eher selten vor) ein scheinbar sehr attraktives Angebot.
  4. Investieren in Hof

    Grundsätzlich finde ich Orte mit in der Vergangenheit rückläufiger Bevölkerungsenwicklung durchaus interessant. Hierzu müßen aber die folgenden Faktoren erfüllt sein: 1. Der Ort muß über ein Geschäftsmodell verfügen (d.h. irgendetwas, was in dem Ort auf wahrscheinlich bleiben wird und Mitarbeiter beschäftigt, wie z.B. Universität mit Studenten größer 10/15% der Bevölkerung, Landesregierung, langfristig bestehen bleibender Kluster wie Logistik in Erfurt,Leipzig, Frankfurt, überregionale Bedeutung für großen Landstrich wie z.B. Rostock, dort wird die Touristik enttlang der Ostsee die Stadt langfristig indirekt unterfüttern (Arbeitnehmer kaufen dort ein etc.) bzw. Leute mögen (Küstenorte etc.) 2. Der Leerstand sollte konzentriert sein in einem oder wenigen Vierteln (ideal: Plattenbauten im Osten: dort kommt dann es häufig zu einem sich selbst verstärkenden Abstiegsprozess). Ideal ist es wenn eine Stadt viele Plattenbauten hat. In den übrigen Vierteln sind die Mieten zwar noch niedrig, aber fallen nicht mehr. Idealerweise gibt es Rückbau des oder der den Ort dominierenden Vermieter (Frankfurt/Oder: 2 Unternehmen mit 75% der Wohnungen...) 3. Der Bevölkerungsrückgang sollte aus einem in der Vergangenheit liegenden Strukturbruch resultieren, der aber vorbei ist und vom Wohnungsmarkt verdaut wurde (Stahl und Kohle in Pott, Werften Küste, Schließung eines großen Arbeitgebers). Idealerweise hat der Strukturwandel auch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen geschaffen (z.B. Versicherungen in Dortmund). 4. Das Gebäude sollte sich in einem zentralen Stadteil oder gut angesehen Stadtteil befinden und technisch in gutem Zustand sein 5. Last but noch least der Kaufpreis sollte gut sein. Bei Hof sehe ich die Kriterien Geschäftsmodell und Strukturwandel nicht erfüllt. Bzgl. der Konzentration des Leerstands bin ich skeptisch bei Hof. Der Kaufpreis scheint o.k. Insoweit wäre ich bei Hof skeptisch.
  5. Brandschutz - Wie geht ihr damit um?

    Bei jedem auch nicht genehmigungspflichtigen Maßnahme ist der Brandschutz zu beachten. Daher immer Brandschutzmanschetten oder mit Betonvergiessen etc. Und an die Fachunternehmererklärung denken.... Bestandschutz gibt es dabei wie Leverage schreibt bei Brandschutz nicht. Meist tauchen allerdings erst Probleme auf, wenn das Bauordnungsamt eine Brandschau macht. Dann ist meist eine sehr teure Brandschutzsanierung fällig. Glücklicherweise sind die mir bekannten Bauordnungsämter dermaßen überlastet, dass sie kaum noch Brandschauen machen. Bei einem WGH wußte das Bauordnungsamt lt. Bauakte über 15 Jahre von Brandschutzmängeln und einer nicht genehmigten Nutzung. Passiert ist in der Zeit seitens des Amts nichts..... Ich habe auch versucht einen Gewerbemieter mit einer Anzeige beim Bauordnungsamt wg. ungenehmigter und nicht genehmigungsfähiger Zweckentfremdung (Gaststätte in Ladenlokal) loszuwerden. Seit einem Jahr warte ich trotz zahlreicher Nachfragen auf die Nutzungsuntersagung, nichts passiert (Sachbearbeiter hat wohl Mitleid mit Gewerbemieter....).
  6. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Immobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen. Das Alter der Wohnung hängt von der persönlichen Präferenz ab. Ich persönlich bevorzuge kernsanierte Altbauten. Falls die Sanierung gut gemacht ist, hat man viele Jahre nur relativ geringe Ausgaben für Instandhaltung. Davon abgehen muß man sich selbst um Neubauimmobilien kümmern (z.B. um die SChönheitsreparaturen, wenn der Mieter nach 1 Jahr auszieht und nicht renoviert). Von Bauten aus der Zeit 1940 bis 1985 würde ich allerdings absehen..... Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!
  7. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Gerne. Deine Aussagen stimmen so nicht: Nach Ablaufen der Gewährleistungszeit (z.B. 5 Jahre) gehen meist die Reparaturen richtig los (im Zweifelsfall übersieht die dem Bauträger geneigte Hausverwaltung auch gerne Fehler bei der Endabnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist). Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich bei Neubauimmobilien viel höhere Instandhaltungsaufwendungen als bei Altbauten habe, da diese in Boomzeiten (ich habe einige Ostimmobilien Baujahr Ende der 1990er) meist in schlechter Qualität gebaut werden. Hauptprobleme sind Balkonabdichtungen, Tiefgaragen, Wärmedämmung etc. Die Reparaturen steigen nach den 5 Jahren sehr schnell an, um dann nach 10 oder 15 Jahren auf Normalniveau zu verharren (teilweise gehen sie auch zurück, wenn z.B. die Balkone alle saniert sind). Bei Altbausanierungen ist dagegen die Ruhephase meist länger, da Tiefgaragen, Wärmedämmung meist nicht gemacht werden und Balkonreparaturen nicht so teuer sind. Da 10 Jahre alte Immobilien meistens sehr viel billiger sind (schätze in Berlin ca. 30% in anderen Städten wie Erfurt ist der Abschlag noch höher) hat man hier, falls es keine sehr harte Mietpreisbremse gibt meist deutlich höhere Renditen. Aus den Protokollen kann man übrigens meist ganz gut die Probleme ersehen. Im Zweifelsfall kalkulieren 5000 Euro Instandhaltungsrückstand pro Wohnung ein (entspricht Neubaukosten von 1 qm in Berlin...). Meistens handelt es sich nicht um so große Summen. Dem steht dann auch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage gegenüber.... Bei Neubau ist es halt wie bei Autos: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kostet ca. 20% Wert (plus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc)......
  8. schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

    Zu Deinen Thesen, die m.E. alle richtig sind (ich lebe übrigens seit 8 Jahren ausschließlich von den laufenden Erträgen meiner Immobilien, abgesehen von anfänglichen Wertpapiererträgen): 1. Immobilien, sind in der regel mit sehr viel Arbeit verbunden (für mich ein Full-time Job). "Passives Einkommen" gibt es vielleicht mit einem ETF (Aktien) aber sicherlich nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien (auch Verwaltungen muß man eng kontrollieren und führen). 2. Neubauimmobilien machen nur Sinn, wenn man diese selbst baut (und auch dann gehen sehr viele Baufirmen/Projektentwickler pleite) und verkauft oder als Family Office behält. Das war eigentlich immer so. Für den normalen Käufer machen Immobilien im Erstbezug keinen Sinn, wenn man vermieten will (bei Hotels gibt es sogar die halb ernst gemeinte Branchenregelt, dass sich diese erst nach der dritten Zwangsversteigerung lohnen). 3. Heute sind fast alle Immobilien zu teuer, um damit risikoadjustiert eine positive Rendite zu erzielen. Hintergrund ist der durch die niedrigen Zinsen auslöste Anlagedruck. So kaufen Institutionelle mittlerweile z.B. in Berlin zu mehr als 30fach Wohnimmobilien in großen Paketen. Da dieses für Verkäufer attraktiver als der Detailverkauf ist, steigen auch die Preise für Gebraucht ETWs. 4. Typischerweise dauert ein Immobilienboom ein paar Jahre und endet eigentlich immer mit einem Preis-Crash. In der Folge gehen viele Projektentwickler, aber auch Käufer von Immobilien pleite. So dauerte in Ostdeutschland der Preisrückgang von 1997 bis 2004, teilweise (Leipzig) bis 2008. Es gab einen Preisrückgang von 60 bis 90% (der DAX ging übrigens zwischen 2000 und 2003 um 75% zurück). 5. Nach einem Crash kann man meist günstig kaufen (wenn man nicht zu früh kauft und dann auch Pleite geht). Wenn einen Alle entgeistert ansehen und fragen, warum man kauft, ist der beste Zeitpunkt (habe ich selbst so erlebt). 6. Übrigens sind in vielen Gegenden (sogar Teile und Umland von Berlin, Erfurt, Leipzig etc.) die Preise für die Mitte der Neunziger Jahre erbauten Immobilien noch nicht auf dem Niveau der damals gezahlten Preise............ 7. Also: aktuell Hände weg, es sei denn es handelt sich um ein echtes Schnäppchen. Frohe Weihnachten.
  9. Dach (ist meist nach 40 Jahren fällig), Keller, Feuchtigkeitsschäden, Zustand und Alter Elektro- und Wasserleitungen (insbesondere Stränge), Bäder das übliche halt. Bei 1950er Bauten kommen häufig Feuchtigkeits/Schimmelschäden vor, da die Wände zu dünn sind (sieht man auch am hohen Energieverbrauch). Ich mag keine Nachkriegsbauten, aber es kommt natürlich auf den Kaufpreis und die Lage an. Teppichböden sind bei der Vermietung übrigens sehr schwierig. Ich würde hier für die Neuvermietung unbedingt Laminat o.ä. kalkulieren. Wohnräume im Spitzboden/Dachgeschoß sind häufig nicht genehmigt (sieht auf Foto so aus, als ob 2. Rettungsweg fehlt, Velux-Fenster sind hierfür zu klein auch fehlen Evakuierungsplattformen). Evtl sind bald Anliegerbeiträge fällig, wenn Stromversorgung unterirdisch verlegt wird. Es gibt so viele Sachen auf die man gerade bei so alten Häusern achten sollte (von außen scheint eine Pinselsanierung gemacht zu sein...)
  10. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Am schlimmsten sind: Lehrer, Anwälte, Theologen und allgemein im öffentlichen Dienst Tätige, da sie mit ihrer Arbeit nicht ausgelastet sind und das Gefühl haben, zu kurz zu kommen. Mit einfachen Arbeitern und Angestellten habe ich meist gute Erfahrungen gemacht. Lehrer nie wieder!!!!!!
  11. Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

    Ich vermiete viel und gerne an WGs in verschiedenen MFHs. Insgesamt habe ich seit über 5 Jahren 6 WGs mit vier (4x) bzw. 3 (2x) Bewohnern und etliche zweier WGs (10?). Zahlungsausfälle hatte ich noch bei keiner WGs. Bisher hatte ich nur einmal mit einer WG mit drei sehr jungen Herren etwas Ärger, da sich die einige andere Bewohner beschwerten. Ansonsten ist die Verwaltung recht angenehm und das Ausfallrisiko dank Elternbürgschaften quasi null. Vorteilig ggü. Pärchen und Familien ist die deutlich entspanntere Position ggü. kleineren Mängeln bei Mietsache, Nebenkostenabrehnungen, Mieterhöhungen etc. Einen höheren Verschleiß konnte ich bisher nicht feststellen. Angenehm ist auch, dass sich die Wohnungen quasi von selbst weitervermieten (die WGs bringen mit fast jeder Kündigung einen neuen Mieter mit). Allerdings vermeide ich wenigstens in Berlin die Vermietung als WG-Wohnungen (inkl. beliebige Mieterwechsel). Dies erlaubt mir, die Wohnungen ggf. die Wohnungen komplett neu zuvermieten, falls einer der bisherigen Mieter ausscheiden möchte (interessent insbesondere bei stark steigenden Marktmieten oder falls Mieter in Vergangenheit nervig waren).
  12. MFH Finanzierung

    Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne): NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro. Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer) Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen...... Aber: der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel. Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).
  13. MFH Finanzierung

    Ich nutze den Lombardkredit nur für Zwischenfinanzierungen. Allerdings könnte der Kredit Bluedream ermöglichen, die Wohnung zu kaufen und nach z.B. 1 Jahr im Rahmen einer Neubewertung z.B. mit 50.000 Euro zu beleihen. Langfristig dürften über die dadurch besseren Konditionen die anfänglichen Mehrkosten ausgeglichen werden. Eine GmbH lohnt sich nicht für solche Kleininvestitionen, da die Verwaltungsausgaben zu hoch sind (hatten wir schon x-Mal).
  14. MFH Finanzierung

    Die Bank hat mich noch nicht gefragt, wofür ich das Geld benötige......Hat bei mir immer wie ein sehr großer Dispo funktioniert.
  15. MFH Finanzierung

    Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.