Andreas

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  1. Bitte in Immobiliendingen erfahrenen Steuerberater ansprechen. Hier handelt es sich um steuerlich wesentliche Fragen, die nicht in einem derartigen Forum (und anscheinend auch nicht von einem Wald- und Wiesen StB) zu beantworten sind (bzw. wo sehr leicht falsche Antworten kommen).: Hier werden verschiedene Aspekte berührt: 1. Einkommenssteuerrecht (§ 23 ESTG, "Spekulationsfrist") 2. Gewerbesteuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel. Sobald Du wesentliche Erweiterungen (z.B. Bau MFH, Ausbau Dachgeschoß etc.) machst beginnen die Fristen (teilweise) erneut. Bei einem Bau des MFHs wirst Du 4 Jahre nach Errichtung auf jeden Fall einen steuerbaren Verkauf haben (immer nach § 23 ESTG und mit Aufteilung auch gewerblicher Grundstückshandel inkl. rückwirkendem Wegfall Afa und Gewerbesteuerpflicht).
  2. Mir sind keine Vorschriften bekannt, die zu einer Steuerbarkeit des Verkaufs von ETW führen, nur weil ein ansonsten seit Anschaffung unverändertes MFH aufgeteilt werden. Worauf beruht Deine Aussage? Die Aussage bezüglich des problemlosen Verkaufs des MFHs 4 Jahre nach Bau erscheint mir ansonsten falsch (s.u.)
  3. Weitere Bedingungen die ebenfalls erfüllt sein müßen sind: 1. Der Mieter hat die Wohnung vor Anmietung nicht besichtigt 2. Der Mieter hat den Mietvertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung unterschrieben. https://www.anwalt.de/rechtstipps/widerruf-des-mietvertrags_077298.html Glücklicherweise kennen die meisten Vermieter diese Regelung nicht. Mieterhöhungszustimmungen werden lt. letzter Rechtssprechung nicht von dem Widerrufsrecht erfasst, d.h. hier kann der Mieter nicht zurücktreten. Wie üblich keine Rechtsberatung.
  4. Natürlich hat eine verstärkte Neubautätigkeit Auswirkungen auf das Mietniveau der bestehenden Wohnungen. Die in die Neubauwohnung ziehenden Bewohner machen in der Regel eine andere Wohnung frei. Diese wird im wieder im Markt (meist als Mietwohnung) angeboten. Verstärktes Angebot führt in einem Markt zu sinkenden oder weniger stark steigenden Preisen. Die große Frage ist, ob der Neubau ausreichend ist/sein wird damit die Preis weniger stark steigen oder sogar fallen. Nach jedem Immobilienboom gab es bisher Leerstände mit (real) sinkenden Mieten (o.k., vielleicht nicht in München). Man konnte dieses gut in den meisten deutschen Regionen nach Ende des Baubooms der 1990er sehen. http://www.focus.de/finanzen/news/miet-und-kaufmarkt-immobilien-kompass-2001_aid_189387.html Gravierender wird der Rückgang der Immobilienpreise sein. Hierfür gab es bisher bereits drei Perioden stark sinkender Preise: Mitte der 1970er, Mitte der 1980er und Ende der 1990er bis Mitte der 2000er: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/immobilienmarkt-der-vierte-boom-a-923209.html Starke Preisrückgänge wie in der Vergangenheit könnten durch die Forderung nach Nachbesicherung viele Eigentümer in die Privatinsolvenz treiben. Insoweit wäre ich extrem vorsichtig zu Mondpreisen zu kaufen (die echten Schnäppchen werden ja leider immer weniger).
  5. Der Grundeigentümerverband ist wirklich hilfreich. Ich gehe mit meinen Problemen dort auch immer hin. Die hatten damals bei mir die Modernisierungsankündigung auch geprüft, was sich vor Gericht als vorteilhaft herausstellte (ging ohne Probleme durch) Am Besten schreibst Du schon etwas vor (Basis Internet), so daß der Rechtsanwalt nur noch Details ändern muß.
  6. Die WEG hat nichts mit Mietverhältnissen zu tun. Daher wird vom WEG-Verwalter auch nur die Hausgeld- und nicht die Betriebskostenabrechnung erstellt. Jeder Eigentümer muß die Modernisierungsankündigung und Erhöhung selbst durchführen. Helfen kann ggf. falls der WEG-Verwalter auch die Sondereigentumsverwaltung durchführt. Google am Besten einmal über die rechtlichen Pflichten und frage einen Rechtsanwalt. Wenn ich mich recht erinnere, sind die Fristen von 3 Monaten nicht unbedingt relevant für die Durchführung der Arbeiten, wohl aber für den Zeitpunkt der Mieterhöhung, d.h. ggf. muß Du auf ein oder zwei Monate Mieterhöung verzichten (no big Deal). Bei der Angabe der Energiekosteneinsparung sind die Vorschriften relativ wenig präzise. Ich hatte bei einer Heizungsmodernisierung ein paar Werte im Internet dazu gefunden. Bezüglich des ANkündigungsschreibens würde ich dieses unbedingt von einem Rechtanwalt oder Haus und Gurnd prüfen lassen, da hier leicht formale Fehler passieren (ich habe meine Klage im letzten Jahr gewonnen und konnte die Kosten weitgehend durchsetzten und den Mieter behalten). Keine Rechtsberatung.
  7. Ein Verkauf ist erst ab Beginn 2019 möglich, da 2017 als erstes, 2018 als zweites und 2019 als drittes Jahr zählt. Bei einem Verkauf in 2017 würde der Veräußerungsgewinn auf jeden Fall steuerpflichtig sein........... http://www.pwc.de/de/privatpersonen/veraeusserung-privater-immobilien.html Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater fragen. Wie Freeone schreibt, sollte man solche Aktionen nicht zu häufig machen (AO 42).
  8. In einem Vorort direkt an der Hamburger Stadtgrenze haben wir uns zuletzt in 2014 vollkommen überteuert (2600Euro pro qm plus NK) ein kernsaniertes gut 100 Jahre altes EFH in einer Villengegend gekauft. Bei selbst genutzten Immobilien akzeptiere ich am ehesten Liebhaberpreise. Mein letzter "Deal" (war eher ein Frustkauf) war der Kauf einer vermieteten 70qm ETW für 30.000 Euro plus NK in Magdeburg-Sudenburg in einer ruhigen Straße (Faktor 7,1 vor Nebenkosten). Hamburg ist für Immobilieninvestoren (d.h. Bestandhaltern und nicht Händler, die auf Wertsteigerung hoffen) m.E. nicht mehr geeignet (ähnliches gilt für Berlin wo mir ein paar MFH gehören).
  9. Warum fragst Du, wenn Du die Wohnung schon gekauft hast? Hamburg Horn war und wird nie eine gute Wohnlage sein (meine Familie lebt schon seit ein paar Generationen in Hamburg und Umgebung).Ich würde das als C-Lage ansehen (die meisten Hamburger kennen nur den Horner Kreisel). Das Wertsteigerungspotential dürfte sehr begrenzt sein, auch wenn der Kaufpreis niedriger ist als in anderen Stadtteilen (wo die Preise aber vor allem von Eigennutzenr getrieben werden). Du hast dadurch tendenziell eine höhere Fluktuation, schlechtere Mieter und damit verbunden höhere Instandhaltungskosten, mehr Leerstand etc. als in anderen Stadtteilen. Die Kommentare von Georg und JB 007 teile ich im vollem Umfang.
  10. Ich würde einen derartigen Kauf als Investor nicht machen. 1. Du zahlst für die Wohnung das 25 fache der von Dir erwarteten Sollnettokaltmiete, ohne das in Horn angesichts der nicht sehr guten Lage hohe Mietsteigerungen zu erwarten sind (generell sind neu gebaute Wohnungen nach ein paar Jahren nicht so teuer zu vermieten wie beim Erstbezug) 2. Du wirst spätestens nach 5 Jahren jeden Monat einige hundert Euro cash negativ sein (Berechnung: 800 Euro Kapitaldienst, 20% bis 25% von 720 Euro für kalkulatorische Kosten der Instandhaltung, des Leerstands und Verwaltungskosten, d.h. 140 bis 180 Euro, Summe. 940 bis 980 Euro abzüglich 720 Euro Nettokaltmiete: 220 bis 260 Euro, ggf. verringert um Steuereffekte). Den Kauf einer derartigen Immobilie kann man vielleicht machen, wenn man zu viel Liquidität hat. Da Du noch Schulden auf Deiner selbstgenutzten Wohnung hast, würde ich zuerst diese abzahlen, bevor ich so teuer eine weitere Immobilie kaufen würde.
  11. Nein, ich hatte zwar mal ähnliche flächenmäßige Abweichungen, aber beim Verkäufer war nichts zu holen bzw. in einem anderen Fall habe ich das Problem zu spät entdeckt. M.E. kann man aber Schwarzbauten im DG relativ leicht nachgenehmigen (d.h. nur Nachweis Brandschutz und ggf. Statik), wenn der Ausbau bereits seit längerem vermietet ist, da die Behörden natürlich nicht wollen, das die Mieter geräumt werden müßen. Vorteil: keine Probleme mit Wärmedämmung, Schallschutz etc. Man sollte allerdings aufpassen, das ein zweiter Rettungsweg vorhanden oder relativ leicht nachrüstbar ist. Haftungsrisiken sehe ich beim Verkäufer lediglich, wenn er eine gewisse qm-Zahl im Kaufvertrag festschreibt. Sonst kann ich eigentlich keine Grundlage für eine Haftung erkennen. Es gibt wenn ich mich richtig erinnere. auch Urteile, wo der Käufer die Pflicht hat, die Bauakte zu prüfen und sich deren Inhalt anrechnen lassen muß.
  12. Meine Kommentare: 1. Man kann steuerlich Erhaltungsaufwendungen nur dann absetzen, wenn innerhalb von 5 Jahren nur zwei der folgenden vier Gewerke modernisiert werden: Elektrik, Heizung, Bad und Fenster. Aus diesem Grund würde ich die Heizkörper (Ausnahme Bad) auf Sicht belassen. Bitte steuerliche Aspekte von Steuerberater prüfen lassen. 2. M.E. reicht es nicht nur die Elektrik in der Küche zu modernisieren. Im Rahmen einer Badezimmermodernisierung muß auch die dortige Elektrik modernisiert werden (geht rechtlich nicht anders). Insoweit würde ich dann gleich alles modernisieren. Allerdings habe ich nach erneuter Prüfung der Fotos Zweifel, ob das Bad nicht im Wesentlichem so erhalten bleiben kann (ich finde die blauen Fliesen eigentlich ganz o.k.). 3. Wände streichen können auch die Mieter selbst gegen geringen Mietnachlass. Bei frühem Auszug nach einem Jahre würde ich neben der Elektrik in der Küche im Bad das WC, Waschbecken und den Heizkörper gegen einen Handtuchheizkörper austauschen und Fußboden überfliesen lassen (kostet wenig, vielleicht 800 bis 1000 Euro plus MWSt), die Fußböden in allen Räumen. erneuern (Laminat inkl. Leisten etc. 25 /qm, d.h. ca. 800 Euro pro qm ohne Entsorgung Altbelag) und ein paar optische Sachen machen (wie neuer Fliesenspiegel in der Küche). Wenn Du alle unter 3. aufgeführten Maßnahmen innerhalb Deines Budgets umsetzen kannst, würde ich wahrscheinlich sogar einen unbefristeten Vertrag mit einem Studenten o.ä. machen, der in ein paar Jahren (müßen ja nicht 2 Jahre sein) auszieht. Ich glaube nicht, das Du bei Umsetztung weiterer Maßnahmen (Badezimmermodernisierung mit neuer Wanne, komplett neue Fliesen und Elektrik, evtl. neue Verrohrgung, Kompletterneuerung Elektrik) als unter 3 aufgeführt eine wesentlich höhere Miete bekommst.
  13. Evtl. kannst Du die Wohnung mit Zeitmietvertrag (Begründung geplante Sanierung) nach dem Auszug des jetztigen Mieters billig für z.B. 3 Jahre vermieten. Ggf. ist hier eine gewerbliche Zwischenvermietung sinnvoll. Vor der Neuvermietung würde ich dann die wichtigsten Dinge (z.B. Erneuerung der Elektrik, evtl. Fußböden) für 3000 bis 5000 Euro machen und dem Mieter für die notwendige Renovierung ein oder zwei Monate Mietfrei geben. Nach Beendigung des Zeitmietvertrages kannst Du dann die übrigen Sachen machen (Erneuerung Badezimmer und Fußböden).
  14. Du solltest bevor Du in erheblichem Umfang Geld in Immobilien investiert, dich noch einmal detailliert mit der Wirtschaflichkeit von Immobilien (laufend meist gering, bei heutige Preisen trotz niedriger Zinsen häufig mit negativem Cash Flow verbunben), der Wertentwicklung (in letzten Jahren sehr gut, dh. Du kaufst wohl am Top, aber halt extrem zyklisch, kann auch deutlich rückläufig sein) und Deinen persönlichen Präferenzen (magst Du/kannst Du den manchmal beträchtlichen Ärger mit Mietern, WEG, Handwerker etc. aushalten, willst Du Geld mit Klumpenrisiko investieren) beschäftigen. Erst danach würde ich mich um das Steuerthema kümmern. Zu Deinen Punkten: Steuerlich kann man bei Immobilien weniger machen als viele denken (bitte Steuerberater fragen). Melde nie ein Gewerbe Vermietung und Verpachtung an (solllte im Regelfall als Vermögensverwaltung gewerbesteuerfrei laufen). Laufende Verluste kannst Du normalerweise innerhalb von bestimmten Grenzen mit Einkünften aus anderen EInkommensarten ausgleichen. Afa beträgt bei nach 1924 gebauten Immobilien (also auch gerade gebauten Immos) 2% der Anschaffungskosten des Gebäudes (d.h. ohne Grundstück), vor 1924: 2,5% p.a.. Im Regelfall solltes Du bei einer Immobilie für 100.000 Euro ca. 1500 bis 2000 Euro abschreiben können. (wg. Grundstück kann Afa auch niedriger liegen).
  15. Bei einem Mieterhausmeister handelt es sich um einen Arbeitnehmer. Daher auf jeden Fall prüfen, ob der Hausmeister z.B. als Minijobber angemeldet ist. Falls nicht, kann es ggf. zu nicht auf die Mieter umlegbaren Steuernachzahlungen für etliche Jahre kommen (wenn man sich freiwillig meldet, sonst auch empfindliche Strafen). Auch prüft die Minijobzentrale alle drei Jahre die korrekte Zahlung der Beiträge. Vor diesem Hintergrund nutze ich einen Mieterhausmeister nur im Ausnahmefall, obgleich dieser sicherlich viele andere Vorteile hat.