• Ankündigungen

    • Thomas Knedel

      Helfer gesucht für Immopreneur Kongress & Co.   15.10.2017

      Weitere Teammitglieder für die Unterstützung auf unseren Veranstaltungen gesucht!  Wir suchen für unsere Veranstaltungen (Immopreneuer Kongress und die neue ImmobilienOffensive) Teammitglieder, die uns regelmäßig auf unseren Events tatkräftig unterstützen möchten. Der Immopreneur-Kongress findet einmal im Jahr im November im Rhein-Main-Gebiet statt, die ImmobilienOffensive wird rund zehnmal im Jahr an unterschiedlichen Standorten (bundesweit) stattfinden. Wichtig ist, dass Du Wiederholungstäter bist, also immer wieder einmal an Events teilnimmst und uns tatkräftig unterstützt. Selbstverständlich belohnen wir Dein Engagement - die Details dazu findest Du weiter unten.  Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
      Du bist motiviert und möchtest uns regelmäßig auf unseren Veranstaltungen (vor Ort) unterstützen. Du möchtest die Möglichkeit nutzen uns auch einmal Backstage kennen zu lernen und das Pulsieren einer Veranstaltung hautnah mitzuerleben! Dann bist Du genaue der/ die Richtige! Sende uns einfach Dein kurzes Bewerbungsvideo! Erläutere in nicht mehr als drei Minuten, warum gerade Du der oder die Richtige bist. Warum möchtest Du uns unterstützen und Deine Zeit mit uns verbringen? Lasse einen Funken überspringen, was Dich motiviert und antreibt auch länger am Ball zu bleiben. Wir haben nur zwei formale Bewerbungsvoraussetzungen: Deine Begeisterung für Immobilieninvestments und unsere Veranstaltungen muss uns überzeugen. Zudem sollte uns Dein Video bis Sonntag, den 22.10.2017 erreichen (Bewerbungsschluss für diese Auswahlrunde)! Bitte sende uns Dein Video per Link (beispielsweise Dropbox) per E-Mail mit dem Betreff "Immopreneur Team" bis zum Sonntag, den 22.10.2017 an [email protected] Wir, das sind Thomas, Diana, Stephan, Arnd und die gesamte Immopreneur-Crew, freuen uns auf Deine Bewerbung!   

Andreas

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  1. Identifikation nur bei ernsthaftem Kaufinteresse

    Ich mußte mich in letzter Zeit öfters mal vorab mit Ausweis etc. identifizieren. Große Makler wie IMPRO scheinen das grundsätzlich zu verlangen. Insoweit wäre eine Einschränkung zu begrüßen, da m.E. die Makler hier bewußt überreagieren um ihre Provision zu sichern........
  2. Makler nach Kaufangebot inklusive Courtage irritiert

    Ich habe meine Objekte fast alle in den Jahren 2008 bis 2012 aus der Bankenverwertung gekauft. Damals war es meist so, dass die Objekte provisionsfrei von darauf spezialisierten Maklern angeboten wurden, da die verkaufenden Banken die Nachteile einer offen ausgewiesenen Provision genau kannten. Ausnahmsweise habe ich auch ein Objekt mit Provisionsforderung kaufen wollen. Ich habe mein Kaufpreisangebot inkl. Provisonszahlung durch die Verkäuferin (mußte wg. Bank verkaufen) gemacht. Dieses wurde grummelnd vom Makler weitergeleitet und angenommen, da es außer mir wohl keine/kaum Kaufinteressenten gab. Bis zum Notartermin wartete ich auf eine Unterschrift des Maklers unter die Provisioinsverzichtserklärung. Im Termin drohte ich dann alles platzen zu lassen, falls der Makler nicht unterschreiben würde, was er dannn auch machte. Er war sichtlich angesäuert, hat mir allerdings nach einer kurzen Schamfrist wieder Objekte angeboten und nett mit mir telefoniert ohne über das Thema zu sprechen (soweit war er dann auch noch Profi).
  3. Bei einer sehr hohen Beleihung dürfte die Bank regelmäßig sehr genau deine Bonitätsentwicklung verfolgen. Falls sich diese deutlich verschlechtert wird sie Sicherheiten fordern. Falls Du diese nicht leisten kannst, kommt die Zwangsversteigerung (falls nicht der Wert der Immobilien sich drastisch erhöht hat). Ich würde sehr vorsichtig agieren. Bei meinen Immobilien habe ich anfänglich im Schnitt 80% FK und 20 % EK plus NK finanziert. Auch solltest Du keine Immobilien nur als Beimischung bzw. weil Du so gute Kreditkonditionen erhälst kaufen, sondern da sie - selbst unter Einbeziehung der Opportunitätskosten einer schlechteren Bonität - sich deutlich rechnen. Vergiß auch nicht: falls Du irgendwann Dir einmal eine ETW oder ein EFH zur Eigennutzung kaufen möchtest, könntest Du diesen Schritt mit einer hohen Verschuldung bei deinen Mietobjekten deutlich erschweren.
  4. Zu geringe Miete meist ein Problem

    In Berlin bin ich seit 2009 recht aktiv (2 teilweise recht große MFH am Rande des S-Bahnrings in passablen Lagen). In der Neuvermietung vermiete ich zu 10 bis 12 Euro und habe keine Probleme die Wohnungen vollzubekommen. In Deinen Augen bin ich deshalb auch ein schlecher Vermieter, da ich trotz teilweise vielfachen Mieterhöhungen immer noch nicht bei allen Mietverträgen die Miete über 5 oder 6 Euro habe erhöhen können. Ursächlich sind hier Verträge aus der Zeit vor 2010. Die Neuvermietung wurde vom Vor- und Vorvoreigentümber teilweise zu 3 oder 4 Euro pro qm für teilweise schön sanierte Wohnungen durchgeführt. Der letzte derartige Mietvertrag stammt aus 2007. Irgendwann werde ich vielleicht auf die lt. Mietspiegel erlaubten 8 bis 9 Euro kommen, aber das wird dauern... Teilweise habe ich in den Jahren 2010/11 auf Basis der damaligen Marktmiete selbst zu 5 oder 5,5 Euro vermietet. Da ich Staffelmietverträge und anschließender Indexmiete abgeschlossen habe, hänge ich auch dort noch bei 6 bis max. 7 Euro. Mehr kann ich trotz höher liegenden Mietspiegel nicht verlangen, da ich nur auf Basis der vereinbarten Staffelmiete bzw. danach auf Basis der Inflation erhöhen darf. Also: Solche Wohnungen kann man kaufen, allerdings solltest Du prüfen: 1. Wie sieht der Mietvertrag aus (falls ohne Staffel etc. kannst Du auf Basis Mietspiegel erhöhen). 2. Wie sind die Erhöhungsmöglichkeiten lt. Mietspiegel (hängt stark von Ausstattung Wohnung und Haus ab, hier muß man sich die Details ansehen, da der Berliner Mietspiegel der m.E. komplizierteste mir bekannte ist (und ich kenne inkl. HH einige). 3. Wie ist die Lebenssituation der Mieter? Wenn ein junges Paar in einer Einzimmerwohnung lebt, spricht einiges dafür, daß diese irgendwann einmal ausziehen. Ansonsten: In Berlin werden aktuell die MFH zum 30fachem verkauft. Das 26 fache ist damit gar nicht so teuer....
  5. Sanierungskosten

    Vielen Dank für den Buchtip. Ich habe mittlerweile fast alle Gewerke durch (bis auf Dachstuhlerneuerung). Insoweit werde ich mir diese Bücher sparen. Ja. In den Beträgen waren der komplette Innenausbau wie von Dir dargestellt (plus einfache Einbauküche) enthalten. Wobei bei der kleinen Wohnung in Berlin ein Bad nach Teilung einer Einheit komplett neu eingebaut werden mußte. Man kann die Kosten des Innenausbaus nur sehr schwer von außen per Ferndiagnose abschätzen, da es sehr stark auf individuelle Gegebenheiten ankommt.
  6. Sanierungskosten

    Abweichungen von lediglich +/-10% halte ich basierend auf meinen eigenen Erfahrungen für ein Gerücht. Ich zahle in Berlin ca. 30% mehr als in Magdeburg oder Erfurt. Meine Mutter zahlt in Hamburg noch einmal deutlich mehr. Generell sind Baustoff (z.B. Zement) und Entsorgungskosten regiional sehr unterschiedlich. Traditionell ist Bayern sehr viel teurer bei Zement (da gibt es halt nur 1 großen Anbieter und keine Konkurrenz durch Importe via Schiff......(ich hatte mal ein Projekt in der Branche).
  7. Sanierungskosten

    Hallo, Die Sanierungskosten hängen sehr stark von der Gegend ab (in München sind die Kosten sicherlich mehr als doppelt so hoch wie in Sachsen-Anhalt). Generell neigen die meisten bei Renovierungen/Sanierungen (mich eingeschlossen) die Kosten zu gering zu schätzen, da immer neue Sachen dazu kommen bzw. die Arbeiten viel aufwändiger werden als geplant. Ohne Erfahrung in einfachen Renovierungen und Netzwerk von Handwerkern (das kann man auch mit einem Handwerker starten, den man um Empfehlungen bittet) würde ich eine solche Sanierung lassen. Was heißt neues Dach: nur neue Eindeckung (dann aber wohl auch mit Wärmedämmung) oder auch Dachklempnerarbeiten oder gar neuen Dachstuhl/Austausch von Pfetten etc? Kompletten Innenausbau habe ich in Magdeburg einfach für 250 Euro pro qm (ohne Heizung, Fenster, nur wenig Elektroergänzungen) hinbekommen. In Berlin würde ich dafür ca. 350 Euro pro qm ansetzten (habe aber bei kleiner Einheit schon 600 Euro pro qm inkl. Abriß ausgegeben). Insoweeit kann ich zu Deinen Fragen keine Schätzung liefern.
  8. Funktionierte in einem mir bekannten Fall. Würde ich aber nur mit hierin erfahrenen StB machen, da hierzu meist auch ein Bewertungsgutachten erforderlich ist (Kaufpreisfestlegung). Bei größerem Volumen empfiehlt sich unbedingt Einschaltung einer größeren Kanzlei, da Wald- und Wiesen StB hiermit überfordert sind....
  9. Nach Ende der Spekulationsfrist (d.h. in der Regel 10 Jahren) sollte diese möglich sein. Dabei kann man im Rahmen des Verkaufs an eine VvG i.d.R. sogar einen Step-up durchführen, d.h. man kann dadurch höhere Abschreibungen bei der VvG generieren. Falls man das im Rahmen einer GmbH &Co KG macht, kann man m.E. sogar die Grunderwerbssteuer sparen. Keine Steuerberatung. Besser Steuerberater fragen.
  10. Ja Jb007, Deine Handwerkerpreise kann aber außer Dir hier so gut wie keiner erreichen. D.h. Kosten Gasanschluß und Heizung sind übertragbar (Heizung hat sogut wie keine Handwerkerkosten, Gasanschluß wird vom Versorger gelegt). Die Kosten der Umrüstung pro Wohnung inkl. Malerkosten würde ich bei ca. 50 bis 80 Euro pro qm ansetzen. Hinzu kommen die Kosten des Heizungsstranges (je Etage mindestens 1000 Euro).
  11. Wenn das Haus underrent in Hamburg, München oder Berlin steht, ist eine derartige Modernisierung ein schönes Aufwertungsprojekt, da Du die Gesamtkosten (inkl. Mietminderung durch Mieteer, Schönheitsreparaturen plus eigentliche Heizung sicherlich leicht 50.000 Euro) mit 11% p.a. auf die Mieter umlegen kannst. Die Mieter haben defacto keine Möglichkeit die Zustimmung zu so einer Maßnahme zu verweigern. Wenn das Haus allerdings in der Pampa Meck Pomms etc. steht würde ich die Maßnahme, wenn überhaupt, nur bei Leerzug der Wohnungen durchführen. Ich habe bisher eine Heizungsmodernisierung im bewohnten Zustand durchgeführt. Es war die letzte nicht modernisierte Wohnung in meinem WGH in Erfurt in einer eher einfachen Lage. Ich wolllte die Wohnung modernisieren, da sie noch mit unsicheren und veraltetetn DDR-Gasaußenheizern ausgestattet war. Der Mieter (Mitte 50) wollte die Modernisierung nicht, hat aber den Prozess trotz geringen EInkommens verloren. Die Durchführung selbst war dann nicht das Problem, da der Mieter in der Wohnung verbleiben wollte und wir uns im Prozessvergleich auf eine Durchführung der Schönheitsreparaturen durch ihn verständigt hatten.
  12. Mietvertrags-Klausel - merkwürdig

    Ich habe bisher nur zwei Drogensüchtige in der Wohnung gehabt und räumen müßen. Der erste war wohl ursprünglich ein Drogenhändler, der nach langer Mietdauer ins Gefängnis kam und danach seine Kunden angeblich verloren haben soll, wodurch er dann sein bester Kunde wurde (Chrystal Meth) und nach einigen Monaten die anderen Mieter stark belastete. In etwa zeitgleich zahlte er seine Miete nicht, so dass die Räumungsklage schnell durchlief und nur die Räumung durch Einschaltung einer Betreuerin sich stark verzögerte. Beim anderen Drogensüchtigen fing der Ärger am ersten Tag an (wohl auch Alkohol und Chrystal Meth). Ich wäre bei jungen Betreuten extrem vorsichtig. Falls der Mieter kippt, kann die Angelegenheit sehr schnell sehr teuer werden.
  13. Mietvertrags-Klausel - merkwürdig

    Ich würde zunächst die Gründe für die Betreuung in Erfahrung bringen (evtl. kann man in der Mieterakte noch die Tel. Nr. des Betreuers finden). Falls es ein junger Mieter ist, könnte möglicherweise die Drogensucht ein Grund für die Betreuung sein (habe ich einmal gehabt inkl. Totaltschaden der Wohnung und Mietrückstände über insges. gut 20.000, da der Betreuer erst vom Gerichtsvollzieher beantragt wurde). Falls der Mieter dagegen älter/alt ist, ist wahrscheinlich nur verwirrt (kommt auch häufig vor). In diesem Fall sollte es keine größeren Probleme geben (ich habe allerdings einen betreuten Frührentner, wo der Betreuer die Nebenkostenabrechnung jedes mal bis ins Detail hinterfragt. Da die Betreuer nur schlecht bezahlt werden, ist das aber wahrscheinlich eine Ausnahme)
  14. Schätzung Sanierungskosten je Gewerk

    An deiner Stelle würde ich erstmal mit einer ETW anfangen und üben und vielleicht 2 oder 3 Jahre später ein MFH kaufen. Durch Aufbau erster Erfahrungen und Handwerkerkontakte solltest Du langsam ein Gefühl für solche Sachen bekommen.Dabei würde ich an deiner Stelle nie ohne erfahrenen Handwerker /Architekten solche Kostenschätzungen machen. Die Zeit die Kosten in der von dir gewünschten Granularität zusammenzustellen wird sich hier m.E. keiner nehmen. Auch kann keiner ohne genaue Vorortprüfung sagen, ob akut oder erst langfristig Handlungsbedarf besteht (mit Ausnahme offensichtlicher Sachen) und was wann und in welcher Form es gemacht werden kann/muß. Trotz jahrelanger Erfahrung habe ich Abweichungen der Ist- von den geplanten Kosten von -30 bis plus 100% gehabt.......
  15. Lukrative Randgebiete in Berlin

    Der Westen (Falkensee bis Potsdam) und Süden (vor allem Teltow/Kleinmachnow) ist wohl am teuersten und hat häufig Westberliner Mieter. Der Südosten (rund um Flughafen) entwickelt sich auch recht stabil. Im Osten bis Norden sind die Immobilienpreise (sowohl Mieten als auch Multiplikatoren) meist niedriger, allerdings entwickelt sich die Gegend auch etwas schlechter. Ich würde auf die Verkehrsanbindung nach Berlin achten. Teilweise staut sich der Verkehr, da die Anbindungen teilweise sehr schlecht sind. Insoweit würde ich vor einem Kauf (wenn es nicht ein echtes Schnäppchen ist) in der Rush Hour nach Berlin fahren......