Senkrechtstarter35

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  1. Wie macht Ihr das, wenn das MFH schlecht vermietet ist?

    Ja also ich denke ich schaue mir das Mal nächste Woche an. Sind halt 60 km dahin.. aber ich muss da sowieso in die Ecke, daher passt das.. ich berichte...
  2. Wie macht Ihr das, wenn das MFH schlecht vermietet ist?

    Danke für die Beiträge Klingt interessant.. Hab mit dem Makler telefoniert. Er meinte, unten wohnt ein älteres Pärchen, die zahlen 360 Euro NKM. Gleichzeitig übernimmt sie auch die Verwaltung freiwillig. Ihre Tochter wohnt mit freund im OG, und zahlt nur 240 Euro im Monat. Wenn die mit ihrer Ausbildung durch ist, wäre sie bereit 360 Euro im Monat zu zahlen, wie ihre Mutter im EG Was gibt's noch zu sagen? Laut Makler gibt es in der Wohnung an einer Stelle eine feuchte Stelle "Schimmel kann man nicht sagen", was er auf schlechte Lüftung zurück führt. Und das Dach müsste mittelfristig Mal erneuert werden. Heizung soll alles okay sein. Bin mir noch unschlüssig, ob ich zur Besichtigung fahren soll. Die Mieten sind einfach so gering, dass mir das viel zu lange dauert, bis man hier einen vernünftigen CF hinkriegt. Zu Beginn wäre ich leicht CF negativ. Die einzige Lösung die mir einfällt, ist die Mieter rauszukriegen. Würde das aber nur sanft und in Mitarbeit machen wollen. Auf Stress habe ich keine Lust. Und auch aus moralischen Gründen. Hab daran gedacht, ob ich beiden jeweils 5.000 euro anbieten. Aber wie Jonas sagt, wird das nicht so der Knaller sein.. Wenn ich anschließend mit einem 1.000 Euro CF vermieten kann, lohnt sich das ja.. mehr fällt mir auch nicht ein... Ansonsten gucke ich halt weiter. Aber es ist echt schwer ein vernünftiger CF MFH mit Faktor unter 10 zu finden, das dann noch gut gelegen ist und nicht in einem dorf. Selbst B / C Städte finde ich nix..
  3. Ja hallo Also ich hab ein MFH gesehen, super Preis, würde ich sofort kaufen. 160.000 euro KP. Aber: die NKM ist pro wohnung (es gibt nur zwei Wohnungen) nur 300 euro! Also gesamt 600 euro NKM monatlich. Bei Neuvermietung würde ich sofort 800 NKM pro Wohnung, und 1.600 Euro monatlich für beide Wohnungen erhalten. Also 1.000 Euro mehr im Monat. Im Exposé steht, dass die Mieter gerne weiter in der Wohnung bleiben würden. Nun überlege ich was ich machen kann. Wohnung kaufen und dann.. 1. Mietpreiserhöhung um 15 % jährlich? Geht mir viel zu langsam. Der anfänglich CF bei den Mini Kaltmieten ist null bzw sogar leicht negativ, wenn man die Steuern mit einbezieht. 2. 5.000 Euro pro Haushalt anbieten zum Ausziehen? 3. Was fällt euch noch ein?
  4. Energetisch katastrophales MFH - Kosten / Aufwand?

    Toll Hatte vor 2 Tagen eine E-Mail an den Makler geschrieben mit Rückfragen und wegen Besichtigung Jetzt kommt die Antwort "leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die Immobilie aktuell reserviert wird ist und wir davon ausgehen, dass innerhalb der nächsten 2 – 3 Wochen ein Notartermin stattfindet."
  5. Energetisch katastrophales MFH - Kosten / Aufwand?

    Mieter zu kriegen ist das kleinste Problem. Ich hab immer genug Interessenten auf einer Warteliste...
  6. Umwandeln EFH in MFH - Geht das? Worauf achten?

    Geht jetzt nicht um ein bestimmtes. Kenne so einige interessante. Eins steht zb in Schleswig Holstein
  7. Energetisch katastrophales MFH - Kosten / Aufwand?

    Puuh Wie die Bausubstanz ist, weiss ich nicht. Wie müsste ich vorgehen, um das einzuschätzen? Der Makler hat geschrieben: Der Restaurantbetrieb endet spätestens im September 2018. Die Betreiber hören aus Altersgründen auf. Die Restaurantfläche wird dann frei geliefert. Zu Wohnzwecken müssen dann allerdings noch, wie in den Grundrissen dargestellt, einige Umbaumaßnahmen vorgenommen werden. Die Immobilie hat einen vorderen Eingang (zum Restaurant bzw. zu der von uns dargestellten Wohnung 2 im Erdgeschoss) und einen seitlichen, hinteren Eingang. Hier ist aktuell der Zugang zum Saal (eingeschossiger Anbau, Wohnung 1 im Erdgeschoss) und zum Dachgeschoss (Wohnung 3). Die Immobilie wird komplett frei und frei von Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. Die Immobilie wird so wie sie derzeit ist beim Verkauf übergeben. Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Käufer vorgenommen werden. Daher auch der günstige Kaufpreis. Also erzielbare Miete: kalt 1.800 Euro für 3 Wohneinheiten monatlich Kaufpreis aktuell gute 200.000 Euro Ort, eine kleinere B-Stadt im Speckgürtel einer Großstadt. Guter Standort, direkt an Autobahn, Vermietbar gut. CF 900 Euro vor Steuern (NKM - Rate 2% Zinsen 3% Tilgung) Weitere Kosten warm abzuziehen (kenne mich mit Häusern nicht so aus.. Richtwert?) Und natürlich die Anfangsinvestition durch Umbau Restaurant in Wohnung etc.. Soll ich Mal eine Besichtigung der Bude vereinbaren?
  8. Hallo Freunde Achtet beim Hausgeld immer darauf, ob es auch die Kosten für Wasser und Heizung enthält. Ich hatte bisher nur Wohnungen, bei denen mir die Mieter eine Bruttowarmmiete inklusive Wasser und Heizung zahlen. Dieses Geld für Wasser und Heizung ist nur ein durchlaufender Posten, da ich dieses Geld zwar bekomme, allerdings durch die Zahlung des Hausgeldes an die Verwaltung weiter überweise. Die Verwaltung hat dann einen Vertrag mit den Wasser- und Heizungsversorgern, und bezahlt die Rechnung an die Versorger. Das Hausgeld, dass Ihr an die Verwaltung zahlt, ist in diesem Fall natürlich höher, weil es halt auch die Wasser- und Heizkosten enthält. Dann gibt es auch Wohnungen, bei denen die Mieter selbst Wasser und Heizung bei den Versorgern anmelden und bezahlen müssen. Das läuft dann nicht über Mietzahlungen an euch und somit auch nicht über die Hausverwaltung. Somit ist in solchen Fällen das Hausgeld, welches Ihr monatlich an die Verwaltung zahlt, auch niedriger, schließlich enthält es keine Wasser- und Heizungskosten. Für euch und eure Kalkulation ist es eigentlich relativ egal, wie Wasser und Heizung abgerechnet werden. Beides sind bedarfsabgerechnete Kosten, die der Mieter alleine trägt. Ihr müsst nur ganz genau wissen, was in Eurem Hausgeld enthalten ist! ------------------ Mir ist nämich ein Fauxpas unterlaufen: Ich habe Geld für die Wasser- und Heizungskosten von den Mietern erhalten, und dachte, dass ich durch Zahlung des Hausgeldes an die Verwaltung diese Kosten weiter gegeben und somit bezahlt hätte. In Wahrheit aber enthielt mein Hausgeld diese Posten garnicht, noch war es Aufgabe der Verwaltung. In diesen Wohnungen müssen die Mieter nämlich selber direkte Verträge mit den Wasserwerken und dem Heizungsversorger abschließen! Stattdessen haben die Mieter mir die Abschläge für Wasser und Heizung gezahlt, und ich habe sie aus Unwissenheit der Zusammensetzung meines Hausgeldes nicht weiter geleitet. Somit hat der Energieversorgen kein Geld erhalten, und den Mietern mit einer Sperre gedroht. Am Ende muss ich rückwirkend die Kosten übernehmen, weil ich ja schließlich auch die Abschläge erhalten habe von den Mietern. An sich ist das nicht schlimm, ich habe ja eh die Abschläge erhalten. Wenn man allerdings wie ich 7 Monate lang bei 2 Wohnungen denkt, dass alle erhaltenen Abschläge von mir durch mein Hausgeld fleißig weiter geleitet wurden, in Wahrheit aber durch mein Hausgeld nur Verwaltung und IHR gezahlt wurde, summiert sich die Summe in meinen Fall auf insgesamt 1.500 Euro in 7 monaten, die Ich rückwirkend dem Mieter zurückzahlen darf. Einfach Unkenntnis. Also immer schön aufpassen, woraus sich das Hausgeld zusammensetzt
  9. Hallo Freunde Ich habe ein MFH gesehen mit 3 möglichen Wohneinheiten, das laut Energieausweis von 2013 sehr schlechte energetische Werte aufweist. Baujahr 1950, Anbau 1975 Baujahr Wärmeerzeuger: 1986 Wesentlicher Energieträger für Heizung und Wasser: Erdgas Art der Lüftung: Fensterlüftung Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt, also nicht des Energieverbrauchs. Primärenergiebedarf: Anforderungswert: 133,61 kWh IST Wert: 408,92 kWh !!! Also zur Orientierung: Dieser grafische Balken vom grünen A+ bis H reicht von 0 kWh - 250 kWh!!! Und das Gebäude hat einen Wert von 408,92 kWh!!! Energetische Qualität der Gebäudehülle: Anforderungswert: 0,65 W IST Wert: 0,98 Endenergiebedarf dieses Gebäude (Pflichtangabe in Immobilienanzeigen): 369,91 kWh -------------------------------- Empfehlung zur kostengünstigen Medernisierung: 1. Heizung: Austausch der Heizungsanlage 2. Dach: Dämmstärken von 14 cm 3. Außenwände: Dämmstärken von 14 cm 4. Fenster: Maximaler Uw-Wert bei 1,3 5. Kellerdecke: Dämmstärken von 12 cm 6. Solarthermie: Solare Unterstützung für Warmwasser und Heizung ------------------------------- Aktuell wird noch ein Restaurant betrieben im EG, welches dann wohl rausgeht. Dann könnte man daraus eine Wohnung machen. Näheres muss ich noch in Erfahrung bringen. Was ist von dem Gebäude zu halten aus energetischer Sicht. Finger weg, oder ist das leicht zu beheben? Wieviel müsste Ich ungefähr investieren? (Wohnfläche 200 qm) Bin für jegliche Hilfe Dankbar.
  10. Hallo Freunde Ich sehe hin und wieder ein interessantes EFH, dass von der reinen Wohnfläche her groß genug ist, um 3 Wohneinheiten zu beherbergen. Bewohnt wurde dieses EFH aber nur von einer Familie. 1. Kann man ohne weiteres jedes EFH zu einem MFH umwandeln? Ich vermute eher nicht. Worauf muss man achten? 2. Wenn es zB 2 seperate Eingänge gibt, kann ich dann einfach aus dem EFH ein MFH machen und statt einer Familie 2 Familien wohnen lassen? oder muss ich das dann behördlich anmelden? Wie macht man's ordentlich? 3. Was ist, wenn das EFH sich grundsätzlich gut für 2-3 Wohneinheiten eignet, jedoch nur 1 Eingang hat. DARF ich einen zweites + 3. Hauseinang in die Wand setzen? Wen muss ich fragen? Und wird das für gewöhnlich abgelehnt oder für gewöhnlich zugestimmt? Vielen Dank für euren Support
  11. MFH Besichtigung Anleitung ?

    Hallo Freunde Ich hab 6 ETWs und würde mir gerne ein MFH anlachen. Für mich absolut problematisch ist, dass ich mich im Gegensatz zu ETWs mit den gesonderten Regeln von MFHs nicht auskenne. Bei einer ETW weiss ich, worauf es ankommt, worauf ich achten muss, welche Kosten abzuziehen sind, wieviel man ungefähr zurück legen sollte, wie hoch die Gesamtrücklage ist, kann die Eigentümerprotokolle einsehen etc. Bei einem MFH weiss ich überhaupt nicht, worauf ich achten muss. Leider finde ich ich Internet auch keine "Schritt für Schritt - Anleitung". Hier im Forum werden viele Fragen einzeln beantwortet, aber für mich ist es noch ein Puzzle.. Wenn ich ein MFH gefunden habe, wie gehe ich vor, und woher weiss ich, wie der Zustand des Objektes ist? Woher weiss ich, was bisher am Objekt vorgenommen wurde, und ob das auch stimmt? - Woran erkenne ich, ob die Bausubstanz okay ist? - Was wäre ein absolutes No-Go/ k.o. Kriterium? - Reicht es, wenn ich ein Feuchtigkeitsmessgerät kaufe und dann die Feuchtigkeit messe? Wo müsste ich genau messen und wie hoch darf sie sein? - Welche monatlichen Kosten kommen auf einen zu? - Welche nicht-umlagefähigen Kosten gibt es? Wie hoch sind die? - wieviel kostet eine Hausverwaltung im Monat bei, sagen wir 3 Wohneinheiten? Bei 5 Einheiten? - Worauf muss ich bei der Heizungsanlage achten? Ich habe mitbekommen, dass es Gasheizungen gibt und Ölheizungen. Welche sind besser, welche günstiger, was kosten die mich im Monat? Wie lange halten die? Was kostet Ersatz? - Was ist mit den Rohren? Welche gibt es (Blei, Kupfer), was ist ein No-Go, was kann man beruhigt weiter nutzen? - was ist mit Strom-Anlage? Welche gibt es? - Dämmung, Dach, etc Wie Ihr sehen könnt, beschäftigen mich viele Fragen, ich wünschte mit einen detaillierten Leitfaden. Kann mir jemand bei den Fragen oben weiterhelfen? Sehr gerne würde ich Literatur dazu verschlingen, Links sind sehr willkommen
  12. Verkauf von Teilgrundstück nach 9 Jahren steuerpflichtig?

    Vielleicht findet sich hier noch jemand ? 😂
  13. Verkauf von Teilgrundstück nach 9 Jahren steuerpflichtig?

    Hallo Freunde Ich habe eine Frage für einen Bekannten. Sein Steuerberater ist wohl überlastet nach langer Krankheit. Ich versuche ihm zu helfen. Er hat im Oktober 2008 ein Grundstück gekauft. Darauf hat er dann ein Haus gebaut und wohnt seitdem darin. Zusätzlich hat er sieben Jahre nach Kauf in diesem Haus ein Zimmer fortlaufend bis heute vermietet. Nun möchte er einen Teil des Grundstücks verkaufen, worauf der Interessent am existierenden Haus bauen würde. Im Oktober 2018 sind 10 Jahre seit Kauf des Grundstücks abgelaufen. Muss er nun bis zum 12.10.2018 mit dem Grundstücksverkauf warten, um für den Grundstücksverkauf keine Steuer zu bezahlen, oder wäre ein Verkauf vorher auch steuerfrei?
  14. Was ist von Gasthermen zu halten?

    Das
  15. Was ist von Gasthermen zu halten?

    ...... Die 8.000 Euro Abzug waren ein Kaufpreis Empfehlung, nicht die wirklichen Kosten eines Upgrades, oder?