Leaderboard


Popular Content

Showing most liked content since 21.12.2017 in all areas

  1. 10 points
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  2. 6 points
    Hallo liebe Immobilienfreunde, als ersten Misserfolg hier etwas zum Schmunzeln: Vor ca. 10 Jahren war mein 2. Objekt ein MFH in dem ein kleines Appartement leerstand (Zu der Zeit war die Situation auf dem Mietmarkt völlig anders, man musste sich echt um Mieter bemühen, keine Warteschlangen wie heutzutage), nur ca. 12 qm mit Bad über dem Flur. Den Hausverwalter hatte ich quasi mitgekauft, wie ich heute weiß eine völlige Null, aber damals der einzige "Experte" den ich kannte. Er hat mich dann gleich mit der Aussage entmutigt: "Diese Zimmer sind nur sehr schwer zu vermieten, und wenn dann nur an ganz üble Mieter". Ich habe dann inseriert, und da das Appartement unsaniert war gab es nur einen Interessenten, den ich natürlich mit offenen Armen genommen habe. Freudestrahlend brachte ich dem Hausverwalter den unterschriebenen Mietvertrag, er schaut auf die Voranschrift des Mieters.... "Aha, XY-Straße 148"...meinte er nur vielsagend. Ab da kannte ich die Anschrift der städtischen Obdachlosenunterkunft... Nun, ich hatte ein echtes Prachtstück gefunden: Extrem-Alkoholiker (hat oft im Treppenhaus geschlafen da es nicht mehr bis ins Zimmer gereicht hat), bei Harndrang einfach laufen lassen...und ein Messi mit Spezialgebiet Tomaten und Weintrauben in Pappkartons (ihr glaubt gar nicht was es alles für Insekten gibt ...!). Zu meinem "Glück" war er eigentlich ein ganz gebildeter Mensch, kannte seine Rechte - wenn er denn mal nüchtern war - ganz genau. Alle Polizisten in unserer Kleinstadt kannten ihn mit Vornamen, wenn er wieder irgendwo lag wurde er einfach bei meinem Haus "abgeladen". Hilfe, Beratung - Fehlanzeige. Soviel zum Thema: Die Polizei, dein Freund und Helfer. Nach 2 1/2 Jahren bin ich ihn endlich losgeworden - da musste ihn unsere Gemeinde unterbringen - seitdem ist mein Name dort auch verbrannt. Was habe ich daraus gelernt ? - Geduld auch bei der Neuvermietung, lieber mal einen Monat Leerstand in Kauf nehmen. - Wer verdienen will muss investieren. Ich habe die Appartements (in dem Haus sind insgesamt 3 davon) nach und nach saniert, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fenster neu, kleine Pantryküche rein und bei bei einem sogar ein 2. Zimmer von der Nebenwohnung dazugeschlagen. War pro qm viel Geld, aber seitdem habe ich immer gut vermietet. - Vorher Gedanken machen über die Zielgruppe: Diese Appartements biete ich gezielt an für Berufstätige die in der Woche eine Schlafmöglichkeit brauchen und am Wochenende zuhause sind, ich hatte schon Azubis aber auch einen Laborleiter, der nur für Notfälle immer ein Zimmer zur Verfügung haben will. Ich mache eine Pauschalmiete inkl. Nebenkosten und komme so auf einen guten Schnitt. - Meine Mieter schaue ich mir seitdem ganz genau an !!! Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft, Angaben über Vorvermieter und Grund des Wohnungswechsels, und das wichtigste: alle Besichtigungen mache ich mit meiner Frau zusammen, wir sprechen intensiv mit den Interessenten und tauschen uns dann hinterher aus. Ich habe nie wieder einen schlechten Mieter gehabt. Für mich war das eine sehr lehrreiche Erfahrung !
  3. 5 points
    Hallo Arnd, danke für die Verlinkung dieses (und anderer) interessanter Artikel. Als einziges Szenario für einen (Teil-)Verkauf - der Sinn macht - ist für mich denkbar, diese Zeit guter VK-Preise für eine Senkung der Verschuldung zu nutzen oder für eine Portfoliobereinigung in dem Sinne, dass man Objekte jetzt für gutes Geld aussortiert, die ohnehin "über" im Bestand sind oder sonstwie "weg sollen". Langfristigen Bestandshaltern können die Aufs und Abs der Preise egal sein - wie mir - ich behalte eben meine Objekte und kassiere Miete. Wo es passt kaufe ich auch weiter zu. Ich bin durch die Preisanstiege der letzten Jahre nicht reicher geworden und werde durch Preisrückgänge auch nicht ärmer. Der "Flipper" denkt ohnehin immer nur in Tagespreisen... Probleme könnten die Mitstreiter bekommen die einen Verkauf in 10 Jahren fest einplanen, womöglich mit schon sicher einkalkulierter Wertsteigerung, da frage ich mich schon ob dort immer die Rechnung aufgeht.
  4. 5 points
    Soweit seine Forderung - aber mit welcher Anspruchsgrundlage begründet er diese Forderung? Hat er vermittelt oder nachgewiesen oder bezieht er sich auf einen Paragraphen in seinen AGB? PS.: Ich finde auch, dass Du nicht provisionsfrei kaufen solltest - meine Rechnung bekommst Du in den nächsten Tagen ....
  5. 4 points
    Da wird jemand sein Spam tool entweder schlecht programmiert haben, oder eine Datenquelle fehlt. Es wird sich um die Anweisung an das Spamprogramm handeln "insert Subject 1 (SUBJ1) here", das den dazugehörigen Wert aus irgendeinem grund nicht finden kann.
  6. 4 points
    Hier in Frankfurt ist das ein Riesenthema, weil die Stadt täglich um mehr als 40 Personen wächst und es mangels Grundstücken kaum andere Möglichkeiten gibt, um schnell auf die Situation zu reagieren. Ich habe deswegen bereits mehrere Marktteilnehmer zu diesem Thema befragt: Privatinvestoren, Volks- Bau- und Sparverein, ABG-Holding etc. Alle haben mir in etwa das gleiche berichtet: Man rennt mit dem Thema keine offenen Türen ein, weil jeder Angst vor Komplikationen, Lärm und Schmutz hat. „Freiwillig“ macht keiner mit und man hat mit erheblichen Widerständen zu kämpfen - was das Thema somit in die Profi-Liga hebt. "Erfolgsrezepte" sind aber: 1.) Man muss für sämtlichen Mieter und Vermieter-Eigentümer eine EXZELLENTE Kommunikationsanlaufstelle bieten – oft geht es nur um Kleinigkeiten, aber man muss verhindern, dass wegen „vernachlässigbaren Anliegen“, die Atmosphäre vergiftet wird. 2.) Während der Ausbauphase sind regelmäßige (mindestens monatliche) Grillfeste mit Mietern und Vermieter-Eigentümern zu veranstalten: Man kommt sich näher und jeder identifiziert sich mit der Maßnahme. 3.) Man sollte sich nicht zu kleinlich geben und auch der Gemeinschaft im Zuge der Ausbaumaßnahme etwas spendieren, alternativ oder kumulativ: neuer Treppenhausanstrich, neue Haustüre, Klingelanlage, hübsche Briefkastenanlage mit größeren Briefkästen oder neue Vorgartengestaltung etc.
  7. 4 points
    Gerade Brandschutz - riesen Thema beim DG Ausbau! Brauchst teilweise Brandschutzkonzept, welches du in Vorkasse anfertigen lassen musst. Wenn dann rauskommt, dass die Maßnahme nicht durchführbar ist (meist aus wirtschaftlichen Gründen), haste den Rohling an der Backe und die Kosten fürs Konzept (fängt bei 5000 € an). Sowas ist für absolute Profis meiner Meinung nach und nichts für Anfänger.
  8. 3 points
  9. 3 points
    Hallo Community, hier eine weitere Geschichte wie sie nur das Leben schreibt. Der Misserfolg ist zwar nicht zu groß, aber die Geschichte muss einfach für die Nachwelt festgehalten werden: Meine Eltern vermieten die ehemalige Studentenbude meines Bruders. Eines Tages rief mich meine Mutter an: "Wir müssen nach Köln." Sie hatte einen Anruf der WEG-Verwaltung bekommen, dass die Mieterin gerne einziehen wolle, aber die Schlüssel nicht mehr passen würden. Das komische war, meine Eltern hatten an einen einzelnen Herren vermietet. Gutgläubig hatten meine Eltern dabei einen Fehler gemacht. Der so nette Mann hatte leider versäumt die Kaution im Vorfeld zu überweisen und bei der Übergabe leider nicht so viel Bargeld dabei. Schlüssel hat er trotzdem bekommen. Meine Eltern waren ja 100 km nach Köln gefahren und wollten das wegen so einer "Kleinigkeit" kein zweites mal. Die nächsten Tage zahlte er zwar eine Miete aber die Kaution kam nicht. Vor Ort fiel die Dame aus allen Wolken als wir als Eigentümer auftauchten. Wir ließen die Wohnung vom Schlüsseldienst öffnen und stellten fest dass der Herr gar nicht eingezogen war. Wir tauschten erstmal das Schloss und erklärten der Dame, dass Sie leider nicht einziehen könne. Leider erinnere ich mich nicht mehr an das Gespräch. Im Nachhinein müsste das einem doch nie aus dem Gedächtnis gehen. Folgendes stellte sich in den nächsten Tagen heraus: Der geschäftstüchtige Herr ging hin und gab sich als Eigentümer aus. Er vermietete die Wohnung (Untervermietung war natürlich nicht gestattet) weiter. Er schloss drei Mietverträge kassierte drei mal eine Kaution. Übergeben hatte er irgendwelche Schlüssel. Er war natürlich auf und davon. Wir hatten zum Glück eine leere Wohnung und konnten nach kurzer Zeit neu vermieten. Die geprellten Untermieter zogen vor Gericht und der Herr wanderte aufgrund seiner Vorstrafen hinter Gitter. Ich hoffe dass meine beiden Geschichten auch euch ermuntern eure Erfahrungen zu teilen. VG Tobias
  10. 3 points
    Hallo ich gebe hier mal meine Meinung dazu: Natürlich sind wir uns hier alle einig, dass die Preise (zu) stark gestiegen sind, in den letzten 5 Jahren teilweise explodiert. Dem ging aber auch eine ca. 25jährige Phase stagnierender, in Ostdeutschland auch sinkender, Preise voraus. Insoweit ist ein Teil des Preisanstiegs sicherlich als Nachholeffekt anzusehen. Das Gleiche gilt 1 : 1 für den Mietmarkt, auch hier ist das Mietniveau jetzt stark angestiegen, nachdem wir über Jahre konstante Mieten hatten. Man muss sich jetzt auch einmal das Lohnniveau der 80er und 90er Jahre ansehen, dann relativiert sich dieser Anstieg. In der Summe ist dennoch die zu erzielende Mietrendite gesunken, da die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten. Aber auch die Anlagerenditen anderer Anlageformen sind stark gesunken, in vielen Bereich bis nahe Null. Zu einer Immobilienblase gehören dann doch auch, neben steigenden Preisen, erhöhte Finanzierungsvolumina. Dem ist aber nicht so. Hier im Forum ist zwar alles sehr stark fokussiert auf hoch finanzierte Ankäufe, idealerweise 115 %-Finanzierungen, aber in der Breite des Marktes sieht es doch anders aus: - Nach meiner Einschätzung wurden noch nie soviele Immobilien cash aus EK bezahlt. Viele Privatkäufer, gerade aus der Altersgruppe 50+, haben erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung. Sowohl aus Sparkapital (z.B. fällige Lebensversicherungen), als auch Gewinne aus Unternehmen/freiberuflicher Tätigkeit. Ein großer Teil der Anlageobjekte im Preisniveau 500 T bis 1 Mio Euro wird so ohne oder mit nur geringer Finanzierung bezahlt. - Viele institutionelle Anleger ertrinken in Kapital, haben Anlagenotstand. Hier sind Immobilien z.T. der Nachfolger der langlaufenden Festverzinslichen. Gleichzeitig sinkt die Abgabebereitschaft auf der Verkäuferseite, mangels Anlagealternativen. Ich sehe daher keine Immobilienblase wie in USA, Spanien, Irland oder Skandinavien. Sondern einen nachfrage-gepushten Preisanstieg. Es wird m.E. keinen Crash geben, denn viele Verkäufer haben gar keinen Anlass zum Verkauf, warum auch Verluste realisieren wenn die Miete weiterhin kommt. Durchaus denkbar ist für mich ein Preisrückgang in einigen Segmenten, wie z.B. neue ETW's. Hier wird teilweise zuviel gebaut, insbesondere im hochwertigen Bereich und bei den Klein-Appartements unter 40 qm Wfl. (Studenten-App.). Ich sehe für Immobilieninvestoren eher folgende Risiken: - zu hoher Neubau, daher steigendes Leerstandsrisiko, wenn auch von niedrigem Niveau aus. Negativ: Zusätzliche staatliche Fördermittel für den Wohnungsbau, Positiv: Eine evtl. weiterhin hohe Zuwanderung, somit steigender Wohnraumbedarf. - politische Risiken durch weitere Regulierung und Belastung: Verschärfung der Mietpreisbremse, Mietrechtsänderungen zugunsten der Mieter (schleichend durch die laufende Rechtsprechung), höhere Abgabenbelastung z.B. durch Grundsteuer bei gleichzeitiger Nichtanrechenbarkeit bei den Betriebskosten (an anderer Stelle gerade diskutiert), höhere Umweltstandards (Stichwort CO2-Reduzierung) Jeder der jetzt kauft sollte ein Szenario aus stagnierenden Mieten bei leicht sinkenden Kaufpreisen und leicht steigenden Zinsen durchspielen, dazu längere Vermarktungsdauer bei Neuvermietung (= rechnerisch höherer Leerstandsanteil).
  11. 3 points
    Ich bin dabei, freue mich schon total drauf
  12. 3 points
    Ich würde Mich von solchen Artikeln nicht verrückt machen lassen - das30 fache wird nicht kommen - es würde die Investitionen im Markt von heute auf morgen auf 0 drücken, in Zahlen ausgedrückt würde die Grundsteuer so ca 2000-10000 monatlich betragen , natürlich wird das nicht kommen - 95% aller Eigentümer wären damit sofort zahlungsunfähig und Deutschland wäre Schlusslicht in der EU, Handwerk platt, Bauwirtschaft platt, Banken platt da hohe Verluste das würden die Politiker nicht verantworten wollen.also Keep cool Leute
  13. 3 points
    Ich hatte mal Kontakt mit einem Makler, der hatte in seinen AGBs stehen, dass jeder, der einen Besichtigungstermin mit ihm ausmacht und nicht kommt, 50 Euro zahlen muss. Habe mich gefragt, wie er die Kohle einfordern will, wenn ich nicht komme. Bin aber trotzdem hin, wollte die Wohnung ja sehen. Was das für eine Bude war, glaubt ihr aber nicht... die hatte keine eigene Wohnungstür, die war vom Hausflur nur durch einen Vorhang abgetrennt. Kein Scheiß, wirklich wahr...
  14. 3 points
    Du hast da was nicht verstanden: die Miete zahlt der Mieter für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung, steht im 535BGB. Warum sollte ich Bundesanleihen kaufen? Was ist das für ein dummer Gedanke? Wer so asozial ist und den Mittelfinger Wg einer Kautionsanzahlung zeigt, der hat noch viel zu lernen im Leben - eine Absage reicht vollkommen aus. Im übrigen haben die Soliden Mietinteressenten kein Problem, eher die großen Terz deswegen machen, die meide ich dann lieber
  15. 3 points
    Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Immobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen. Das Alter der Wohnung hängt von der persönlichen Präferenz ab. Ich persönlich bevorzuge kernsanierte Altbauten. Falls die Sanierung gut gemacht ist, hat man viele Jahre nur relativ geringe Ausgaben für Instandhaltung. Davon abgehen muß man sich selbst um Neubauimmobilien kümmern (z.B. um die SChönheitsreparaturen, wenn der Mieter nach 1 Jahr auszieht und nicht renoviert). Von Bauten aus der Zeit 1940 bis 1985 würde ich allerdings absehen..... Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!! Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!
  16. 3 points
    Zu Deinen Thesen, die m.E. alle richtig sind (ich lebe übrigens seit 8 Jahren ausschließlich von den laufenden Erträgen meiner Immobilien, abgesehen von anfänglichen Wertpapiererträgen): 1. Immobilien, sind in der regel mit sehr viel Arbeit verbunden (für mich ein Full-time Job). "Passives Einkommen" gibt es vielleicht mit einem ETF (Aktien) aber sicherlich nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien (auch Verwaltungen muß man eng kontrollieren und führen). 2. Neubauimmobilien machen nur Sinn, wenn man diese selbst baut (und auch dann gehen sehr viele Baufirmen/Projektentwickler pleite) und verkauft oder als Family Office behält. Das war eigentlich immer so. Für den normalen Käufer machen Immobilien im Erstbezug keinen Sinn, wenn man vermieten will (bei Hotels gibt es sogar die halb ernst gemeinte Branchenregelt, dass sich diese erst nach der dritten Zwangsversteigerung lohnen). 3. Heute sind fast alle Immobilien zu teuer, um damit risikoadjustiert eine positive Rendite zu erzielen. Hintergrund ist der durch die niedrigen Zinsen auslöste Anlagedruck. So kaufen Institutionelle mittlerweile z.B. in Berlin zu mehr als 30fach Wohnimmobilien in großen Paketen. Da dieses für Verkäufer attraktiver als der Detailverkauf ist, steigen auch die Preise für Gebraucht ETWs. 4. Typischerweise dauert ein Immobilienboom ein paar Jahre und endet eigentlich immer mit einem Preis-Crash. In der Folge gehen viele Projektentwickler, aber auch Käufer von Immobilien pleite. So dauerte in Ostdeutschland der Preisrückgang von 1997 bis 2004, teilweise (Leipzig) bis 2008. Es gab einen Preisrückgang von 60 bis 90% (der DAX ging übrigens zwischen 2000 und 2003 um 75% zurück). 5. Nach einem Crash kann man meist günstig kaufen (wenn man nicht zu früh kauft und dann auch Pleite geht). Wenn einen Alle entgeistert ansehen und fragen, warum man kauft, ist der beste Zeitpunkt (habe ich selbst so erlebt). 6. Übrigens sind in vielen Gegenden (sogar Teile und Umland von Berlin, Erfurt, Leipzig etc.) die Preise für die Mitte der Neunziger Jahre erbauten Immobilien noch nicht auf dem Niveau der damals gezahlten Preise............ 7. Also: aktuell Hände weg, es sei denn es handelt sich um ein echtes Schnäppchen. Frohe Weihnachten.
  17. 3 points
    Bei einem Gebäude aus 1900 kannst Du auch den Gebäudeanteil der KNK mit 2,5% abschreiben, aber eben höchstens 40 Jahre lang. Vereinfacht sieht die Rechnung so aus: Baujahr: 1900 / Kaufpreis: 100.000,- € / Grunderwerbssteuer + Makler + Notarkosten: 12.000,- € / Gebäudeanteil: 80% / Grundstücksanteil: 20% <=> (100.000,- + 12.000,-) * 80 % * 2,5% = 2.240,- € jährlicher AfA-Betrag Zum Thema dieses Threads: Nehmen wir einmal einen jährlichen "Cashflow vor Steuern" i.H.v. 2.000,- € an. Der Kaufpreis wird zu 100% finanziert und die Tilgung beträgt 3% = 3.000,- € <=> 2.000,- (CF) + 3.000,-(T) - 2.240,-(AfA) = 2.760,- € zu versteuernde Einnahmen Steuersatz 42% = 1.159,20 € Steuerlast Von den 2.000,- € CF vor Steuern bleiben nur noch 840,80 € übrig. Zusätzlich hast Du durch die Tilgung (bei gleichbleibendem Immobilienwert) Dein Vermögen um 3.000,- erhöht. Der AfA-Betrag ist übrigens ein langfristiger Vorteil von "Buy and Hold". Wenn Du Deine Immobilie nach XX Jahren vollgetilgt hast, kannst Du sie trotzdem weiter abschreiben. Das bedeutet, dass Du jedes Jahr von Deinen Mieteinnahmen den Abschreibungsbetrag nicht versteuern musst. Du hast ihn dann sozusagen "brutto für netto", bis die 40 bzw. 50 Jahre vorbei sind oder Du nicht mehr der Eigentümer bist.
  18. 2 points
    Nichts neues kriege von meinen Maklern gern E-Mails das jetzt der beste Zeitpunkt ist zum Verkaufen
  19. 2 points
    Ach - gibt keinen Nachweis - neues Objekt , neue Grundlage ! der Makler hat keinen Anspruch und außerdem merkt man schon, das er weiß , das er sich auf glattem Boden bewegt, sonst würde derGeier 100% verlangen, Lg
  20. 2 points
    Da du gesetzlich verpflichtet bist, die Mietkaution von Deinem Vermögen zu trennen, sind die Möglichkeiten beschränkt, weil die Kaution auf ein Treuhandkonto gehört. Ich nutze hier das gute alte Mietkautionssparbuch der Sparkasse. Bei der Höhe einer üblichen Mietkaution und der heutigen Zinsen ist sind Zinserträge, glaube ich, eh kein Thema, über das man sich den Kopf zerbrechen sollte.
  21. 2 points
    Ich würde einmal ein Mastermind ausschließlich für erfahrene Investoren interessant finden. Mindestvoraussetzung beispielsweise: mehr als 5 Jahre Erfahrung als Investor, mehr als 3 Mehrfamilienhäuser - und mehr als 12 Mieter im Bestand. Auch erfahrene Investoren könnten so einen "neuen Level erklimmen" und weitere Geschäftsmodelle entwickeln. In solch einer Gruppe wäre doch der Austausch besonders spannend - oder nicht?
  22. 2 points
    Hallo @skatastisch Es ist tatsächlich so, dass viele Banken bei einer Zugewinngemeinschaft auch beide Ehepartner im Vertrag sehen wollen. Davon weichen sie meistens auch nicht ab, selbst dann nicht, wenn so wie bei mir, der Mann deutlich mehr verdient als die Frau (fast nichts). Trotzdem gibt es Ausnahmen. Bei mir war das in der Vergangenheit bei der Postbank und einer Sparkasse der Fall. Ich würde mein Glück bei den örtlichen Volksbanken und Sparkassen versuchen.
  23. 2 points
    Das ist gut und zeigt der Bank, dass du die Sache seriös angehst. Die Bank wird allerdings auch ihre eigene Berechnung durchführen. Hier wird man I.d.R. eher "ärmer" gerechnet. Das möchte die Bank, wie du schon vermutest, aus Familiensicht. Bezüglich Kreditvertrag Ehepaar oder Solo bekommst du von anderen Mitgliedern bessere Auskunft. Hier habe ich keine Erfahrung, da nicht verheiratet.
  24. 2 points
    Ganz banal mit den Beteiligten sprechen (bei der WEG zunächst mit dem Verwalter oder einzelnen Eigentümern) - in beiden Fällen dürfte das Hauptargument der finanzielle Anreiz sein. Einzeleigentümer: Du müsstest den Eigentümer davon überzeugen, dass er sein Haus in eine WEG überführt und dass er Dich als Miteigentümer akzeptiert. Umgekehrt hast Du das Problem, der "Junior-Partner" in dieser WEG zu sein. Bei der Mehrheitsverteilung ist die Beschlusslage klar - nicht zwingend zu Deinem Vorteil! Ein finanziell schwacher Mehrheitseigentümer kann Dich in große Schwierigkeiten bringen! WEG: Hier ist zunächst zu prüfen, ob das DG Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist. Ist es Sondereigentum kannst Du es (bei entsprechender Beschlussfassung der WEG) problemlos erwerben - sollte es Gemeinschaftseigentum sein wird es kompliziert. Denn dann müsste es zu Sondereigentum werden, für die notwendige Änderung der TE bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer und aller in den jeweiligen Grundbüchern eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern! In beiden Fällen solltest Du auch prüfen (lassen), ob die baurechtlichen Grundvoraussetzungen tatsächlich auch gegeben sind. Lässt sich hier zusätzlicher Wohnraum schaffen oder ist die Ausnutzung des Grundstücks erreicht? Brandschutz? Rettungswege?
  25. 2 points
    Hallo Bei dem Haus mit den acht Eigentümern könnte es schon von Vorteil sein, dass durch den Ankauf eine schöne Summe in die Gemeinschaftskasse fließt. Ebenso würdest du als zusätzlicher Eigentümer dann auch Hausgeld zahlen, wodurch sich die Belastung aller vielleicht etwas verringert, mit Hinsicht auf die Instandhaltungsrücklage. Bedenken werden wohl bestehen wegen dem Lärm und dem Schmutz, den solche Arbeiten mit sich bringen. Hast du bereits Erfahrung mit einem derartigen Ausbau oder eine Firma die Erfahrung hat an der Hand, so dass du den Eigentümern/Mietern eine schnell Durchführung der Arbeiten zusichern kannst? Zudem muss die Teilungserklärung dann wohl auch angepasst werden, ebenso wie die Stimmanteile der jeweiligen Eigentümer, für den Verwalter und die Eigentümer ist dies ein Aufwand und natürlich auch ein Kostenfaktor. Hier ist es Vorteilhaft wenn die Teilungserklärung bereits älter ist, da diese dann meistens ein paar Punkte haben die rechtlich nicht immer mehr so dem Stand der Dinge entsprechen, kann man den Eigentümern dadurch dann auch gleich erklären, dass sie dann auch ein neues, rechtlich aktuelles Werk haben. Was das Haus mit einem Eigentümer angeht, da würde ich die Finger von lassen, da der Eigentümer dann bestimmt die Stimmhoheit hat und du nur nach seiner Pfeife tanzen musst, wenn du nicht willst dass jedes Jahr mal etwas renoviert wird, mit Sonderumlagen. Und vielleicht will er auch gar niemanden haben, mit dem er sich besprechen muss.
  26. 2 points
    Bausparen war früher vor allem staatliche Prämien abgreifen. Das hatte nur selten wirklich was mit Immobilienfinanzierung zu tun. Wobei das in den Hochzinsphasen wie den 70ern natürlich noch mal ne ganz andere Welt war.
  27. 2 points
    Oder man kann es auch anders sehen: Die Deutschen haben endlich gelernt, dass Bausparen eine sehr teure Variante der Immobilienfinanzierung ist und es nicht die bevorzugte Finanzierungsvariante ist!!!
  28. 2 points
    @Arnd Uftring Danke für diesen sehr guten und fundierten Artikel. Auf lange Sicht ein Thema mit großer Bedeutung für die gesamte Branche. Auch der Politik ist natürlich nicht entgangen dass "Immobilien boomen", auch wenn das mitnichten den garantierten Reichtum aller Akteure bedeutet. Fakt ist aber, dass die Mieten und Verkaufserlöse flächendeckend gestiegen sind und unser Gemeinwesen seinen Anteil daran haben möchte, zumal Gruppen wie Vermieter, "Immobilien-Haie" und Makler nicht als sympathische Berufsgruppen eingestuft werden. Da klatscht die breite Masse Beifall wenn hier abkassiert wird. Eine Neubewertung der Grundsteuer ist sicherlich notwendig, auch wenn ein laufend gepflegter Einheitswert dem Konsensmodell im Ergebnis sicherlich nahekommt - das Problem ist nur dass keine durchgängige Pflege der Einheitswerte erfolgt ist, obwhl das eigentlich hätte passieren sollen. Aber, wer glaubt denn dass bei einer erhöhten Bemessungsgrundlage die Steuermesszahl wirklich 1 : 1 abgesenkt wird ? Besonders praktisch für die Finanzminister ist dann noch der laufende Anstieg der Bemessungsgrundlage durch steigende Bodenpreise und Baukosten, wer denkt da nicht an die kalte Progression, an die auch niemand herangeht, obwohl es allenthalben gefordert wird. Und echter Sprengstoff liegt in der Forderung der Mieterverbände, die Grundsteuer nicht mehr als Betriebskosten ansetzen zu können. Im Moment noch nicht durchsetzbar, aber wenn das kommt dann wird es teuer für uns alle.
  29. 2 points
    Wird am 16.01.2018 vom Bundesverfassungsgericht entschieden Ich hoffe nur nicht, das die Mieter einen Rückzahlungsanspruch haben am besten noch für die letzten 3 Jahre
  30. 2 points
    Bei Besichichtigungen verschicke ich 24h vorher eine Terminerinnerungs SMS. Das erhöht zwar nicht unbedingt die Anzahl derer die erscheinen, aber die meisten Leute machen sich darauf hin die Mühe abzusagen und ich hab eine verlässliche Handlungsgrundlage. Oftmals wollen die Leute ja gerne den Schlüssel schon vor dem offiziellen Mietbeginn, spätestens jetzt sollte man die Kaution (oder zur Not Teile) verlangen. Ja und nein. 1. Gilt das (m.E.n.) nur für die Barkaution. Bürgschaft und das verpfändete Mietersparbuch unterliegen diesem Recht nicht 2. Niemand muss die Arbeit anderer Leute machen, sprich wenn der Mieter drauf besteht, wird man nicht drum rum kommen, aber er muss schon selber drauf bestehen.
  31. 2 points
    BEI MV-Abschluss fordere ich die erste Warmmiete plus die volle Kaution. Entweder Überweisungsbeleg oder Cash gegen Quittung. Nie Probleme damit gehabt.
  32. 2 points
    Auf Jedenfall! warum soll ich die Wohnung sonst vermieten? zumindest eine Anzahlung, ansonsten bleibe ich ja auf den Kosten sitzen. Hab dieses Jahr genau die idioten mehrfach gehabt, saubere Schufa, Studenten, alles einwandfrei, waren zur Übergabe nicht erschienen, nicht mehr erreichbar. Wer nicht bezahlt, soll woanders weiternerven. Im übrigen nimmt diese Art von "Zusagen erteilen - nicht einhalten" immer weitere Bandbreiten. Selbst im Restaurantgewerbe gab es kürzlich einen Artikel, dass Restaurants in meinem Umkreis nun Reservierung nur entgegennehmen, wenn der Tisch angezahlt wird. Viele reservieren und kommen nicht, sagen aber auch nicht ab. In Mieterbesichtigungen genauso, 12 Leute angemeldet, 4kommen, Rest sagt nicht ab. Bei solch einem unzuverlässigem Volk muss man sich mitterweile durch Anzahlung schützen. Wie macht Ihr das denn? Etwa auf Vertrauen?
  33. 2 points
    Gerne. Deine Aussagen stimmen so nicht: Nach Ablaufen der Gewährleistungszeit (z.B. 5 Jahre) gehen meist die Reparaturen richtig los (im Zweifelsfall übersieht die dem Bauträger geneigte Hausverwaltung auch gerne Fehler bei der Endabnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist). Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich bei Neubauimmobilien viel höhere Instandhaltungsaufwendungen als bei Altbauten habe, da diese in Boomzeiten (ich habe einige Ostimmobilien Baujahr Ende der 1990er) meist in schlechter Qualität gebaut werden. Hauptprobleme sind Balkonabdichtungen, Tiefgaragen, Wärmedämmung etc. Die Reparaturen steigen nach den 5 Jahren sehr schnell an, um dann nach 10 oder 15 Jahren auf Normalniveau zu verharren (teilweise gehen sie auch zurück, wenn z.B. die Balkone alle saniert sind). Bei Altbausanierungen ist dagegen die Ruhephase meist länger, da Tiefgaragen, Wärmedämmung meist nicht gemacht werden und Balkonreparaturen nicht so teuer sind. Da 10 Jahre alte Immobilien meistens sehr viel billiger sind (schätze in Berlin ca. 30% in anderen Städten wie Erfurt ist der Abschlag noch höher) hat man hier, falls es keine sehr harte Mietpreisbremse gibt meist deutlich höhere Renditen. Aus den Protokollen kann man übrigens meist ganz gut die Probleme ersehen. Im Zweifelsfall kalkulieren 5000 Euro Instandhaltungsrückstand pro Wohnung ein (entspricht Neubaukosten von 1 qm in Berlin...). Meistens handelt es sich nicht um so große Summen. Dem steht dann auch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage gegenüber.... Bei Neubau ist es halt wie bei Autos: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kostet ca. 20% Wert (plus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc)......
  34. 2 points
    Das halte ich in Berlin durchaus für möglich - das Problem ist halt das du es nicht darfst. Wenn du es doch machst und der Mieter macht keine Probleme - prima. Es gibt aber mittlerweile Agenturen wie weniger-miete.de die im Namen der Mieter dagegen vorgehen. Die sind kostenlos bzw. erhalten nur im Erfolgsfall eine Provision, werden immer bekannter/beliebter und fordern die zuviel gezahlte Miete auch rückwirkend zurück - und sind dabei sehr erfolgreich. Eine Wohnung zu kaufen, die in diesem Fall, den ich nicht für so unwahrscheinlich halte, zum Minusgeschäft wird, wäre mir zu riskant. Aber das muss jeder mit sich selbst ausmachen. Vllt. entpuppt sich solch ein Deal in 20 Jahren auch als Super-Duper-Bomben Deal - immerhin ist Berlin die Hauptstadt von Deutschland, welches wiederum die größte Wirtschaft der EU (und damit eines der größten Wirtschaftsräumen der Welt) ist. Das die immo derzeit "teuer" wirkt ist ja nur aufgrund der (historisch durch die Teilung Deutschlands bedingten) niedrigen Mieten so - in der DDR waren die Mieten niedrig und in der "kapitalistischen Insel in sozialistischen Osten" namens West-Berlin ebenfalls. Diese niedrigen Bestandsmieten halten den Mietspiegel niedrig, die wenige Industrie (Fläche war in W.-Berlin knapp) und die fehlenden Großunternehmen (wer siedelte seinen Firmensitz schon 5 Panzer-minuten von den Sowjets an) sorgen noch heute für ein recht geringes Durchschnittseinkommen. Wenn Berlin zu Metropolen wie Barcelona, Frankfurt oder gar München, London etc. aufschließen sieht es schon ganz anders aus. Dann wird selbst die teuerste Bude in Berlin rückblickend spott billig sein. Nur - ich habe keine Glaskugel, wir reden hier von Spekulation in Reinstform.
  35. 2 points
    Der Berliner Markt nimmt aktuell eine Sondersituation ein - bedingt durch die historisch niedrigen Mieten hat die Mietpreisentwicklung anders als in Frankfurt, Hamburg, München, etc. noch deutlich Luft nach oben. Das gilt auch für die Verkaufspreise und genau diese Perspektive wird in der Regel heute schon eingepreist - Verkäufer lassen sich also die spekulative Perspektive fürstlich bezahlen. Die Ist-Renditen sind in Berlin aktuell schwach, allerdings mit einer hohen Wertsteigerungsperspektive (solange alles gut geht!)! Sondersituationen, wie zum Beispiel die möblierte Vermietung sollen darüber hinaus über den höheren Mietansatz aus dem hässlichen Entlein einen schönen Schwan machen. Das ist vorteilhaft für den Verkäufer aber trügerisch für den Käufer - denn wenn die möblierte Vermietung mal nicht mehr funktioniert sollte zumindest die reguläre Vermietung wirtschaftlich sein! Wenn Du nicht bereit bist, die anderen auf Dein Risiko reich zu machen solltest Du hier ein Angebot auf Basis einer nachhaltigen Vermietbarkeit (Mietspiegel) vorlegen oder am besten gleich einen Haken an die Sache machen!
  36. 2 points
    Eine kurze Anmerkung zum Dauerstretitehma Kaufpreisaufteilung: 1. Das aktuell von der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellte Tool ist in den meisten Fällen nicht zu empfehlen, da es für den Steuerpflichtigen zumeist zu nachteiligen Ergebnissen führ. 2. Zu empfehlen ist es im Kaufvertrag eine vernünftige Aufteilung zu treffen, da diese nach Ansicht des BFH maßgeblich ist. Ein guter Anhaltspunkt bietet hier der Bodenrichtwert. http://www.wnp-dresden.de/wnp-nachrichten/2016/03/abschreibungen-kaufpreisaufteilung-im-notarvertrag-ist-grundsaetzlich-massgeblich/ 3. Im Anhang findet ihr ein kleines Excel-Tool, welches eben den Bodenrichtwert als Basis der Aufteilung nutzt. Hierbei kann es natürlich vorkommen, dass das Finanzamt etwas rumzickt. Wer allerdings eine höhere AfA-BMG haben möchte, dem sollte es dies wert sein. Wer Lust und aktuelle Zahlen da hat kann gern mal beide Varianten durchrechnen. Und denkt immer daran, redet frühzeitig mit eurem Steuerberater! Kaufpreis - Aufteilung für V+V (herkömmliche Methode).xlsx
  37. 1 point
    Stimmt. Man kann dann als Mieter auch sagen, wenn der Vermieter vom Mietrecht so offensichtlich nichts haelt, weiss ich ja jetzt was ich in Zukunft von dem erwarten darf und lass es lieber gleich sein. Es ist das eine, die Leute selbst auf ihre Rechte kommen zu lassen, es ist aber etwas völlig anderes bewusst gegen geltendes Recht zu verstoßen, nachdem der Vertragspartner darauf hingewiesen hat.
  38. 1 point
    Nein, er muss natürlich nicht 100% mitbringen. Er kann auch gar nichts mitbringen. Aber als Vermieter muss man dann eben auch keinen Vertrag mit demjenigen machen Wenn man sich auf "Kaution gegen Mietvertrag" geeinigt hat, und bereits an dieser Stelle hält der pot. Mieter nicht Wort - dann ist es vllt. besser das man kein Vertragsverhältnis miteinander eingeht.
  39. 1 point
    Thorsten, ich will die Sache nicht madig machen, allerdings muss ich Jb007 recht geben. Ich lebe mein gesamtes Leben in Gelsenkirchen, arbeite hier...ist mein Hometurf. Die Ecke ist nicht die Beste, bestimmt auch nicht die schlimmste, aber Top Preise kann man da nicht erzielen leider.
  40. 1 point
    Super! Gratuliere! Das wird Dich auf jeden Fall weiterbringen!!!
  41. 1 point
    Ab Minute 6:40 wird in dem Video auf Basis der Mieteinnahme und nicht auf Basis des zu versteuernden Cashflows die Berechnung erklärt, das macht hier den Unterschied. Des weiteren wird im Video nur im Nebensatz erwähnt, dass die Rücklage IHR / Mietausfall nicht mehr in den Bewirtschaftungskosten enthalten sein dürfen. Du landest beim gleichen Ergebnis, wenn Du bei Rechnung B in Block mit dem Ergebnis zum "versteuernden Cashflows" die Kaltmiete (Anstatt des Cashflows) als Ausgangspunkt nutzt also: Kaltmiete - Zinsen - Bewirtschaftungskosten (ohne Rücklage IHR / Mietausfall) - Afa = Zu versteuernder Cashflow Man kommt also über einen leicht anderen Rechenweg auf dasselbe Ziel und die exakt selben Zahlen.
  42. 1 point
    Hallo Community, um die dunkle Seite des Vermietens nicht außer acht zu lassen hier eine kleine Erfahrung meinerseits: Ich hatte den Verwalter der WEG mit der SEV-Verwaltung von zwei Wohnungen beauftragt. Noch grün hinter den Ohren unterschrieb ich den SEV-Vertrag ohne mir groß Gedanken zu machen. Das war 2005 und so eine tolle Plattform wie Immopreneur gab es leider nicht. Der Verwalter (persönlich haftender Einzelunternehmer) legte ein separates Konto für meine Wohnungen an. Auf sich als Verwalter. Ich denke dass die Bank irgendeine Form der treuhänderischen Kontoführung gemacht hat. Ich bekam jeden Monat auf Veranlassung der Verwaltung den Überschuss auf mein privates Konto überwiesen. Ein Sockelbetrag zur Kondodeckung verbliebt stets auf dem Mietkonto. Irgendwann stellte sich heraus, dass der Verwalter die Instandhaltungsrücklagen der WEG´s etwas flexibel zur Unterstützung seiner persönlichen Liquidität genutzt hat. Die Instandhaltungsrücklagen hatte er auf mehreren Sparbüchern geparkt, die er mit wechselnden Aufklebern den einzelnen WEG´s als die Ihren ausgab. Es kam wie es kommen musste. Alles flog auf und der gute Junge ging in die Insolvenz. Da Mieter ja weiterhin auf das Mietkonto überwiesen hatten lagen da ca. 2 T€ Guthaben rum. Mitten im Trubel machte die Bank alle Konten platt (ich denke die konnten auch nur schwer nachvollziehen welches Geld wohin gehörte). Alles was noch übrig war wanderte in die Insolvenzmasse. Von insgesamt 3-4 Mio. € waren nur ein paar hunderttausend übrig. Ich ging davon aus, dass das Mietkonto mit meinen Mieten mir eindeutig zuzuordnen sein müsse. Die Bank war anderer Meinung und schob alles an den Insolvenzverwalter weiter. Der mauert seitdem. Erfahrung ist die Summe der gemachten Fehler! Erkenntnis hier: Mietkonto immer auf einen selbst eröffnen. VG Tobias
  43. 1 point
    Das sollte man so nicht stehen lassen! Diese pauschale Formulierung führt bei Unwissenden eher zur Verunsicherung und zur Legendenbildung als zur Aufklärung. Bei der 3-Gewerke Regel handelt es sich um eine steuerliche Abgrenzung, nicht um ein Verbot. http://www.steuerberater-sievers.de/steuerberater_steuertipp_10.html http://gpanrw.de/media/1433144391_abgrenzung_von_herstellungskosten_und_erhaltungsaufwand_bei_gebaeuden.pdf
  44. 1 point
    @Bluedream Les mal das BMF - Schreiben genau. Meiner Erinnerung nach steht da was von Standardhebung in den Gewerken. Eine einfache Badsaniering aufgrund einer „Aufhübschung“ stellt m. E. Keine Standardhebung im Gewerk „Sanitär“ dar.
  45. 1 point
    Mit Immobilien kenne ich mich leider n o c h nicht aus. Mit Bänkern und Banken schon sehr gut :-) Deshalb bin ich prinzipiell auch gegen Kredit, soweit das halt möglich ist... Ich kann pauschal jedem nur raten, dass man sich den günstigsten Kredit nehmen sollte aber auch mit dem teuersten den man angeboten bekommt das Projekt auch noch wirtschaftlich ist... Wenn man vorher mehrere anfragt kann man auch zeitnah den Kredit umschulden.... Die Kontakte waren ja schon gemacht... Für ganz paranoide dann beim schlechtesten Kredit noch 3% Puffer draufrechen. Dann hat man ein Sicherheitspuffer. Das sollte man i m m e r bei Summen machen, die man nicht so einfach mal zurückbezahlen kann... Ähnlich wie bei Steuern. Ein Objekt sollte sich auch ohne Steuervorteile rechnen. Analog gilt es für den Kredit. Ein Projekt sollte sich auch immer mit dem schlechtesten Kreditangebot noch rechnen... Wenn das Haus brennt will einem keinen mehr versichern... Wenn man in der wirklichen Not einen Kredit braucht wird es sehr teuer... Strategisch leihen einem Banken auch ehr Geld wenn man vor ein paar Monaten mal souverän einen Kredit angefragt hat und in den Gesprächen keine Not vermittelt hat. Wenn man innerhalb von 14 tagen umschulden muss ist das nicht einfach.Respekt gute Leistung! Wenn ich hier im Forum so lese was für Finanzierungen machen Investoren akzeptieren, dann drücke ich ihnen von ganzem Herzen alle Daumen dass nix schlimmes passiert... Vor allem in der Produktionsindustrie versucht machmal die Konkurrenz die Bank zu beeinflussen, dass man dem Konkurrenten etwas ausbremsen kann und ihm Marktanteile klaut, Das ist business as usual in vielen Branchen... Als Firma GmbH würde ich auch n i e nach außen preisgeben mit welchem Kreditinstitut ich zusammenarbeiten würde! Dann schaut man mal schnell in den Bundesanzeiger - gibt es auch elektronisch und kostenlos https://www.bundesanzeiger.de/ und schaut mal wie viel Fremdkapital die Firma in der Bilanz hat. Ist die Summe hoch, kann man mal über 7 Ecken schauen ob man einen guten Draht zu der Bank hat und die Fäden da hintenrum spinnen kann damit die Bank eventuell nen Anreiz hat den Kredit zurückzufordern.... Wenn es ums Geld geht ist die Welt leider fies... Drum am besten generell auch schweigen mit welcher Bank man zusammenarbeitet... Trau schau wem! Vorsicht ist besser als Nachsicht vor allem dann wenn es um die Kohle geht... Der Bundesanzeiger kann auch ganz gut dazu verwendet werden mal zu schauen ob die Firma vom Handwerker wirklich so groß oder toll ist wie er tut... Oftmals sieht man in der Bilanz, dass nicht mal die Karre die ihm gehört sein eigen ist und in die Bilanz als Eigenkapital dient. Man glaubt nicht wie viele Firman mies sind. Einen auf tolle Firma machen und in Wirklichkeit kurz vor der Insolvenz stehen... Diesen Handwerker sollte man vielleicht auch nicht unbedingt beauftragen oder eben gerade deswegen beauftragen da man weiss dass der einen Auftrag braucht um überleben zu können. Eben ganz wie es einem ins Kalkül passt.... Wenn es wurscht ist und die Reperatur einfach ist und sich der Schaden in Grenzen hält kann man ja auch genau so eine Firma beauftragen um die Rendite zu erhöhen... Bei kritischen Projekten zahlt man lieber mehr dass im Falle des Falles auch in der Firma noch genügend Eigenkapital oder ein Puffer für den Kredit ist. Wenn da eine Immobilie zum Anlagevermögen gehört kann man die auch beliehen und es ist ausreichend Kohle da wenn der Handwerker gepfuscht hat... Klappt bei allen GmbH s :-)
  46. 1 point
    Begehrte Kleinstadt Stadt und beliebtes Urlaubsziel in süddeutschland mit positivem Wanderungssaldo, dazu auch noch eine 1a Lage ? Es ist doch logisch das deine Rendite dort gering ist, du hast nunmal so gut wie kein Leerstandsrisiko. Da du aktuell auf dem Tagesgeldkonto keine Rendite bekommst, ist es dort noch möglich sich ein paar Prozent in dieser Nullzinsphase mit hoher Sicheheit zu sichern. Für diese Sicheheit musst du natürlich Rendite Einbußen, wie bei allen Invetments. Gold sehe ich da eher als Ergänzung im Portfolio. Den Ansatz, dass Gold einen Zins hat, kann ich nicht nachvollziehen.
  47. 1 point
    Hallo Bluedream, Du kannst auf jeden Fall auch Kosten aus dem Zeitraum vor dem Übergang von Nutzen und Lasten geltend machen ! Es spricht also nichts dagegen, auch schon Material einzukaufen. Du gehst auf Nummer sicher wenn schon auf der Rechnung des Baustoffhändlers dein Bauvorhaben/Objekt eindeutig vermerkt ist. Das Finanzamt wird diese Kosten aber auch bei der Betrachtung der 15%-Grenze mit hinzurechnen. Die 3-Jahres-Frist beginnt zwar erst mit dem Nutzenübergang zu laufen, aber vorher entstandene Kosten wirst Du dir mit anrechnen lassen müssen. Hierzu ein Hinweis (Achtung, keine steuerliche Beratung, nur aus eigener Erfahrung): Auch Kosten für Objekte die dann letztendlich gar nicht gekauft worden sind können steuerlich angerechnet werden, z.B. Reisekosten, Gutachterkosten, Inserats- und sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach Objekten. Wer intensiv sucht wird feststellen dass da ganz ordentliche Summen zusammenkommen - daher auf jeden Fall den Fiskus mit daran beteiligen. Umgerechnet müssen wir ja auch nun wirklich jeden Cent Miete versteuern. Schwierig wird es erst dann wenn jemand jahrelang sucht und nichts kauft, dann unterstellt das FA "Liebhaberei" und ein Steuerabzug entfällt. Ich habe sogar einmal "verlorene Planungskosten" absetzen können, 4.000,- € Architektenhonorar plus 800,- € Statiker, für ein Projekt was dann letztendlich nicht umgesetzt worden ist. Aufgrund der Höhe der Beträge gab das mehrere Nachfragen, aber schließlich wurden die Beträge anerkannt.
  48. 1 point
    @dkh99 Faktor 27 ohne Kaufnebenkosten u. Hausgeld das kann doch niemals eine lohnende Investion werden (wenn nicht irgendwelche stark werterhöhende Besonderheiten vorliegen von denen du nichts schreibst) und auch nicht Cash positiv sein. Der von dir aufgeführte Grund "es ist nichts anderes zu finden" macht das Invest auch nicht besser. Wenn du hier mal ausführlich liest so merkst du das viele Investoren aus diesem Grund aktuell kaum bzw. nur Sondersituationen kaufen. Schon mal darüber nachgedacht das vielleicht ein ungünstiger Zeitpunkt ist um Immobilien zu erwerben. Besser kein Invest als ein schlechtes Invest das gilt speziell auch für Immobilien, da diese doch erhebliche höhere An- u. Verkaufskosten und Aufwand verursachen als z.B. Aktien o.ä..
  49. 1 point
    Nein, Deine Beobachtung ist komplett richtig. Bei vielen Geldanlegern mit hoher Tilgung wird der CF gegenwärtig negativ. Früher haben die meisten nur 1% getilgt (damals waren die Zinsen aber auch bei 6 oder 7%. Damals wurde der CF ggf. sogar bei negativem vor Steuer CF nach Steuern positiv.. So rechneten sich damals viele auch die Verluste mit Ost-Immos in den 90ern schön.... Vor diesem Hintergrund macht bei hoher Tilgung eine GmbH-Konstruktion auch sehr viel Sinn (dort zahlt man auf der Gmbh-Ebene nur 15% plus Soli). Erst bei Ausschüttung werden dann 25% fällig, wobei in Summe immer noch deutlich weniger Steuern anfallen. Dafür muß man bei einem Verkauf der Immobilie auch Steuern zahlen, selbst wenn die 10 Jahresfrist vorbei ist.
  50. 1 point
    Du wirst auch nichts nachteiliges finden, da Erbbaurecht grundsätzlich nichts nachteiliges ist, es ist nur eine andere Verfahrensweise (Beleihungswertermittlung, Ermittlung der Grunderwerbsteuer, etc.), die man sich aneignen muss. Die Vorurteile zu diesem Thema entstehen in den Köpfen der Leute, dies ist aber wieder positiv, da es zu einer Kaufzurückhaltung bei solchen Objekten führt => bessere Verhandlungsposition für tatsächliche Interessenten. Du solltest von zwei Dingen die Finger lassen wenn Du keine Ahnung hast (gemeint ist selbst erworbene Ahnung, kein Stammtischgewäsch oder Stille-Post Spiel) wenn es alle machen Mein Tipp für Dich als Anfänger: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus 50 Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!