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Showing most liked content since 21.03.2018 in all areas

  1. 5 points
    Ich habe eine Mietein offiziell aus Hausmeisterin angestellt. Sie putzt das Treppenhaus, stellt die Mültonnen raus bzw. holt sie wieder rein.. Ist auch ein Glücksfall. Mal ein Beispiel: Letztens schrieb sie mir, sie hätte mal den Trockenspeicher ordentlich aufgeräumt - dabei sind einige Gegenstände zum Vorschein gekommen (alte Matratze, Röhrenfernseher, ..) .. Sie hat dann alle Mieter gefragt und (wie erwartet..) gehören die Sachen niemandem. So schrieb sie mich also an; demnächst sei Sperrmüll - ob es okay sei, wenn sie die Sachen entsore. Dieses "Mitdenken" ist finde ich das wertvollste überhaupt.. Das machen die wenigsten. Ich habe sie über die Minijobzentrale eingestellt.. Ganz blauäugig dachte ich damals, dass dies einfach sei (die Webseite der Minijobzentrale und der Begriff an sich suggerieren ja, dass das ne einfache Sache ist). Natürlich wurde ich eines besseren belehrt. Auch wenn man inzwischen alles digital einreichen kann (svnet..) ist der Aufwand für den Betrag einfach immens. Ein externer Hausmeister (selbst versichert) der einfach ne Rechnung stellt ist das 1000x einfacher. Anyway - ich bin sehr glücklich, dass ich sie habe!
  2. 4 points
    Also wenn der Steuerberater das nicht mal weiß, dann würde ich ihn aber sofort wechseln, bevor er noch mehr Unsinn verzapft
  3. 4 points
    Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain. Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen. Ansonsten kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum auf die örtliche Verkehrssitte an. ->Bei Streitigkeiten über die ortsübliche Verkehrssitte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Jedoch eröffnet die Wohnflächenverordnung, die im Januar 2004 die frühere II. Berechnungsverordnung ablöste, Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten. In der Regel sind diese danach zwar mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird. ->Bei Streitigkeiten über diese Punkte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen. Die Rechtsprechung lässt in der Regel insgesamt eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können. ALLERDINGS – und jetzt kommt das große ABER: Bei einer ordentlichen (gesetzlich erlaubten) Mieterhöhung kommt es seit einer BGH-Entscheidung von 2015 nur noch auf die TATSÄCHLICHE Wohnfläche an, egal ob diese größer oder kleiner ist, als vereinbart. Der BGH ändert damit seine bisherige Rechtsprechung. ->Investoren sollten in ihrer Kalkulation jedenfalls bedenken, dass Rechtsstreitigkeiten und die zugehörigen Sachverständigengutachten die Rentabilitätsberechnungen erheblich beeinträchtigen können. Deshalb ist ein Nachgeben gegenüber dem Nachrechnenden Mieter unter Umständen günstiger, als eine rechtliche Auseinandersetzung. Bei Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mehrt sich zunehmend die Praxis, dass informierte Mieter erst am Ende des Mietverhältnisses „abrechnen“. Das Thema Flächenberechnung unterliegt jedenfalls seit 2015 anderen Grundlagen, als die herkömmlich verbreiteten „Informationen“. +++ Die Berechnungsregel für Balkone nach WoFlV ist also so zu lesen: Balkone in der Regel mit 1/4 der Grundfläche (Ausnahmen siehe oben - dann max. bis zur Hälfte). Das ist jedenfalls einer der Gründe dafür, warum man Gerichtsentscheidungen findet, bei denen die hälftige Balkonanrechnung gekippt wurde. Eine gute Tabellen-Übersicht zur Anrechnung sämtlicher "Raumteile" nach den verschiedenen Berechnungsregeln findet man beispielsweise in: Organisationshandbuch "Haufe Mietwohnungen verwalten"
  4. 4 points
    Ich bin selber der Hausmeister. Ich musste bisher erst einmal einen Handwerker(kumpel) bestellen. Mieter hatte eine schwereren Elektrikfehler. Gleich mehrer Lampen in der Whg waren ausgefallen. Ich war 3 Abende da und hab alles durchgemessen usw... Hab es aber trotzdem nicht hinbekommen. Der Profi hat dafür dann ca 2 Stunden gebraucht und alles war gut. Gestern hab ich ne Mieter-Waschmaschine repariert. Laugenpumpengehäuse war kaputt und Flusensieb läßt sich nicht mehr rausholen. Natürlich gehört das nicht mehr zum Standard-MIetvertrag. Aber sie hat mich gefragt und ich habe zugesagt. Zum Glück. Der Netzstrecker war megaverkohlt und auch die Steckdose ist verbrannt. Ich werde da 11 Fliesen rauskloppen einen neue Schacht machen und natürlich auch ein neues Kabel einziehen (müssen). Isso.
  5. 4 points
    Habe alles bei einer externen Firma. Der Hausmeister ist super und kümmert sich immer gut. Haben abgesprochen, dass er Kleinigkeiten ohne Rücksprache direkt macht oder bis zu einer bestimmten Summe eine Firma beauftragen kann. Steht und fällt aber mit der Qualität des Hausmeisters. Der Mann ist wirklich top und arbeitet auch sehr kostenbewusst. Dazu hat er noch 24 Std Notdienst - bei Problemen nachts oder am Wochenende ist er also erreichbar und hat dann von mir Kontakte zu "meinen" Notdienstfirmen. Im Prinzip könnte ich die ganze technische Geschichte und den Kontakt zu den Mietern an ihn abgeben und nur noch überwachen und kaufmännisch betreuen. Einige Leute melden sich aber natürlich trotzdem noch bei mir und um einiges kümmere ich mich auch selbst, bleibt halt nicht aus, weil alle meine Handynummer haben. Werde aber wahrscheinlich im Laufe des nächsten Jahres auf eine neue Telefonnummer umstellen und die gesamte Kommunikation wirklich komplett über den Hausmeister bzw. E-Mail laufen lassen. Mir gehen diese ständigen Anrufe etwas auf den Geist. Überlege auch, ob ich dann zB Besichtigungen über ihn machen lasse und das entsprechend vergüte. Möchte so in die Richtung, dass der Hausmeister tatsächlich das bekannte Gesicht für die Mieter ist und mich entsprechend etwas zurückziehen Dafür zahle ich dann im Zweifel etwas mehr, ein Großteil der Kosten ist aber umlagefähig und ich spare mir die Hausverwaltung, weil ich den Rest auch selbst schaffe.
  6. 4 points
    Das fairste und gerechteste für alle wäre - gar keine Grundsteuer. Wer dagegen ist, kann ja freiwillig spenden.
  7. 4 points
    Ich kann mir nicht vorstellen, dass das auf diese Weise etwas wird! Der Eigennutzer-Bereich ist zum Teil hoch emotional besetzt. Viele alte Leute haben ihr EFH vor 30, 40 oder 50 Jahren unter Entbehrungen selbst gebaut. Sie haben auf Urlaube oder das neue Auto verzichtet, jahrzehntelang den Garten gestaltet und gepflegt, die Kinder haben im Garten gespielt, da in der Ecke haben sich Nachbars Kinder versteckt ..... Eigennutzer haben in der Regel einen sehr verklärten Blick auf den Wert ihrer Immobilie - noch dazu versprechen ihnen dutzende von Maklern per Flyereinwurf den Verkauf "zu Höchstpreisen" und wenn es ganz dumm läuft hat der Schorschi von gegenüber vor zwei Wochen für € 500.000,-- verkauft .... Und jetzt kommst Du mit Deiner Anzeige ....... N V P - Nutzen Vor Preis Erkläre Deinen Lesern den Nutzen Deines Angebotes und begegne ihnen "emotional" - und nicht technokratisch und gönnerhaft ("Ihr Leben lang mietfrei in dem Haus wohnen zu bleiben. Ich übernehme die Kosten für die Instandhaltung").
  8. 3 points
    Auch der vom Verkäufer verwendete Mietvertrag ohne Flächenangabe zeigt, dass dieser die Diskussion eher scheut. Das muss aber nicht heißen, dass es große Abweichungen gibt, sondern eher, dass er keine Lust hat auf einen Mieter (und jetzt auch Käufer) der eine Diskussion um den letzten halben m² aufmacht.
  9. 3 points
    Hi. Lies dir mal ein paar Projektvorstellungen hier im Forum durch, dann bekommst du ein Gefühl für die Zahlen, die relevant sind. Am wichtigsten ist jedoch, dass du dir überlegst, was du überhaupt willst bzw was deine Strategie ist. Es ist etwas grundlegend anderes, ob du eine Immobilie unter Einsatz von wenig Eigenkapital kaufen willst, um sie langfristig zu halten und einen hohen monatlichen Überschuss generieren möchtest (Cashflow-maximierung) eine Immobilie günstig einkaufen, renovieren und wieder verkaufen möchtest (fix & flip) Geld "parken" möchtest, mit etwas höheren Zinsen als es bei der Bank gibt (Kapitalanlage) ... oder eine Mischung daraus.. Oder etwas ganz anderes. Wenn du beispielsweise eine reine Cashflow-Maximierung anstrebst, dann sollten Lage und m²-Preis sekundär sein. Du würdest primär schauen auf: Deine angestrebte Rendite (nach Kosten aber vor Steuern) Die Ist-Kalt-Miete des Objektes Die laufenden (und nicht umlegbaren) Kosten: Also Verwaltungskosten, ggf. anstehende Reparaturen (z.B. aus dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen), Leerstandsrisiko, Vermarktungskosten und weitere nicht umlegbare Nebenkosten (Annahme z.B. 25% der Kaltmiete) Die Finanzierungskonditionen Das reicht schon, um den Kaufpreis zu bewerten. Beispiel: Renditeerwartung = 5% nach Kosten vor Steuern Ist-Kalt-Miete: 8400€ Nicht umlegbare Kosten: bspw. 25% der Ist-Kaltmiete Finanzierung: 2% Zins und 2% Tilgung Bei einem Kaufpreis von 100.000€ wären das: 100.000€ * 12% Kaufnebenkosten (ne nach Makler/Grunderwerbsteuer unterschiedlich nach Region) = 112.000€ Finanzierung: 4% * 112.000€ = 4.480€ Kaltmiete abzgl. 25% Kosten = 6.300€ Differenz: 1.820€ .. Rendite-Erwartung ist jedoch 5% * 112.000€ = 5.600€ Um deinen Rendite-Erwartungen zu entsprechen müsste der Kaufpreis bei rund 63.000€ liegen. Jetzt du
  10. 3 points
    Hallo @Bluedream Es gibt nichts legales, was du machen kannst, um die AfA zu umgehen. Die ilegalen Sachen hast du selber schon genannt, bzw. wurden dir genannt. Wobei das bei WEG mit dem "auf eine andere Wohnung schreiben" schon schwierig sein sollte. Die werden dir ja keine Rechnungen mit anderen Adressdaten herausgeben. Und die Abrechnung musst du ja dann beim Finanzamt einreichen. Dort wird die Adresse deiner Wohnung stehen. Das Finanzamt will in der Regel keine Bilder sehen. Wenn sie natürlich einen Verdacht haben, kann es passieren, dass sie dem nachgehen, z.B Steuerprüfung, usw. Ehrlich gesagt, sind die Beträge so gering, dass ich über irgendwelche Tricks, welche Steuerstraftaten darstellen, hier gar nicht nachdenken würde. Dumm gelaufen, kommt aber immer mal wieder vor.
  11. 3 points
    Ich persönlich würde eine Einbringung in eine reine GmbH (als Tochter einer Holding, am Besten in Luxemburg) inkl. Hochschreibung auf Marktwerte bevorzugen. Hierzu wäre allerdings eine entsprechende Kapitalausstattung der GmbH vor Verkauf notwendig, da die Finanzverwaltung eine reine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert. Vorteil wäre in diesem Fall der niedrige Steuersatz einer GmbH (15% plus Soli bei Thesuaiereung; selbst bei Vollausschüttung deutlich niederigere Steuerbelastung als bei GmbH&CO KG oder Direktbesitz) inkl. der Möglichkeit die GmbH praktisch steuerfrei als Share Deal zu verkaufen. Der Vorteil einer EInbrinung in eine GmbH &Co KG ist die Hochschreibung bei der Einbringung. Der spätere Verkauf ist dann aber steuerpflichtig, so dass sich solche Modelle nur bei Immobilien lohnt, die man ewig halten möchte oder die wie Bürogebäude deutlich an Wert über Zeit verlieren. Beipiel: Kauf zu 1 Mio. Restwert nach 10 Jahren 0,8 Mio. Einbringungswert in Gmbh&Co KG 10 Mio., Veräußerungserlös ist jetzt steuerfrei. Jährliche Afa erhöht sich von (Annahme) 20.000 Euro p.a. auf z.B. 150.000 Euro p.a.. Jährlicher Steuervorteil: ca. 60.000 Euro p.a. ((150.000 Euro - 20.000 Euro) X ca.knapp 50% Steuern). Bei einem Verkauf wäre allerdings der Veräußerungsgewinn voll zu versteuern. Da viele nicht die freien Mittel für ein hohe EK Ausstattung einer reinen GmbH haben, gibt es vielfach die GmbH & Co KG Modelle. Keine Steuerberatung. Bitte ggf. sehr erfahrenden StB kontaktieren.
  12. 3 points
    ... und folgendes (od ähnl) in den Kaufvertrag rein: Der Verkäufer sichert zu, dass a. zur Zeit und der letzten 2 Jahre keine Mietrückstände bestanden, b. keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich die letzten 2 Jahre geführt wurden (keine Abmahnung an die Mieter gesendet wurden), c. der Mieter eine Mietminderung oder einen Mieteinhalt zur Zeit nicht geltend macht, d. keine Sonderumlagen geplant oder beschlossen sind, e. dem Verkäufer keine Mängel (z.B. Schimmel, Wasserschäden, etc.) am Vertragsobjekt bekannt sind.
  13. 2 points
    Mähren-CEO Jakob Mähren meint: Die Wohnungspreise haben ein übertrieben hohes Niveau erreicht und verleiten mittlerweile selbst Lieschen Müller zur Spekulation. Ein Indiz für die kommende Wende. http://www.immobilien-zeitung.de/145910/preiskorrektur-wird-kommen IZ15/2018, S.2 Printausgabe
  14. 2 points
    Dazu direkt noch einmal eine Meldung von heute. http://www.thomas-daily.de/de/news/item/id/65022/t/Maehren-kauft-Wohnhaeuser-in-Berlin,-Leipzig-und-Magdeburg;jsessionid=DF579E97392C59F9DBACBE324E1D7083 81 WE für 13,5 Mio bzw 6.580m². Bist du im Schnitt 166.000 € je WE oder bei über 2.000 € den m². Ist leider keine Aufteilung dabei, aber 3 x Berlin, 1 x Magdeburg, 1 x Leipzig. Ein Schnäppchen ist das m.E. nicht. Die Daten sind natürlich nicht belastbar genug, weil man jetzt nicht genau sagen kann wie viel auf den Berliner Markt entfällt. Es zeigt aber, dass auch die Profis in den sauren Apfel beißen und kaufen, obwohl sie der Meinung sind, dass die Preise zu hoch sind.
  15. 2 points
    Ohne Herrn Mähren zu nahe treten zu wollen... der kauft doch selbst für geradezu wahnsinnige Preise ein. Hat allerdings auch viel verkauft, was m.E. durchaus sehr clever war. Hat halt in der Hochphase mal Gewinne mitgenommen und etwas Risiko raus genommen. Hab aktuell keinen Überblick, was die noch im Bestand halten. Aber ob sich seine ganzen MFH in Berlin für Faktor 20+ über die Dauer rechnen bleibt abzuwarten. Da müsste sich genau das Wachstum bei Mieten und Kaufpreisen weiterhin fortsetzen, von dem er in seinem Kommentar schreibt, dass es allmählich nachlässt. Wenn ich mich richtig erinnere weichen die auch vermehrt auf andere Ostdeutsche Städte aus (Dresen, Leipzig, Magdeburg,...) und sind da auch nicht gerade günstig unterwegs.
  16. 2 points
    Ich habe wirklich keine Ahnung was da kommen mag und möchte mich an Spekulationen erst gar nicht beteiligen. Fakt ist, dass es eine Rechtssicherheit bis Ende 2019 gibt und die Möglichkeit der weiteren Anwendung bis 2024 - alles andere ist Kaffeesatzleserei! Ansonsten ist mir diese Betrachtung zu dramatisch! Richtig ist, dass wir nicht wissen, was in Sachen Grundsteuer ab dem Jahr 2020 auf uns zu kommt - richtig ist aber auch, dass wir das ebenso wenig in Bezug auf die Entwicklung der Zinsen, Mieten, Stromkosten, etc. wissen! Und da niemand etwas weiß, ergeben Zahlenspielereien und strategische Betrachtungen auch keinen Sinn! Einfach mal ganz entspannt abwarten ....
  17. 2 points
    Natürlich zählen die GWG's nicht zu der 15%-Grenze (ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Paragraphen 6 (1) Nr. 1a EStG). Da die Einbauküche als Sachgesamtheit ein bewegliches WG darstellt, gehört der Kühlschrank in der Erstbeschaffung zu den AHK der Einbauküche und anschließend zum Ersatzaufwand/Reparaturauwand des beweglichen WG "Einbauküche".
  18. 2 points
    Hallo Bluedream, hast Du Deine 15% Grenze auf die gesamten Anschaffungskosten oder nur den Gebäude-Anteil gerechnet (15% Grenze auf Anschaffungskostenanteil ohne Grund). Da ich aktuell auch eine Bude mit runtergekommenem Bad gekauft habe, muss ich mich auch in die Thematik einlesen. Gemäß § 6 Abs. 1 EStG gehören nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen die "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen". Die Kommentierung dazu gibt als Beispiel zu dieser Definition "z.B. Instandhaltungskosten für kleinere Arbeiten an Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, Scheinheitsreparaturen". Abgesehen davon müssen die Aufwendungen ohne MWSt. die 15% der Anschaffungskosten ohne Gebäudeanteil übersteigen, damit sie als anschaffungsnah in den ersten 3 Jahren gelten. Die Frist läuft mit dem Notartermin zur KV-Unterzeichnung. Evt. hilft Dir das, hier etwas genauer die Kosten zuzuordnen und damit Aufwendungen als Werbungskosten aus den anschaffungsnahen Kosten herauszurechnen. Vielleicht schaut jemand mit Steuerberater-Hintergrund noch einmal drüber, aber das ist, was ich so gefunden habe.
  19. 2 points
    Hi, Jacqueline war so nett und hat eine neue doodle Umfrage gestartet, ich verlinke das mal, falls es jemand hierüber mitbekommt. https://doodle.com/poll/khetanzvhbf3mpb2 Als Location wurde in der Whatsapp-Gruppe wieder das Restaurant 12 Apostel Elberfelder Str. 175, 40724 Hilden gewählt.
  20. 1 point
    Hallo Zusammen, am Sonntag, den 8.4.18 treffen wir uns zum nächsten Stammtisch... Lockeres Kennenlernen und Netzwerken... Wo: ==== Walzwerk Cafe Karlsruher Str. 1, 68723 Schwetzingen 06202 93270 https://g.co/kgs/FoyJy3 Wann: ====== 10:00 Uhr Wenn jemand hier aus dem Forum kommen möchte, dann bitte kurz bei mir Bescheid geben, dass ich die Plätze entsprechend reservieren kann... Danke und Gruß, Stefan
  21. 1 point
    Hallo Jürgen, ich selbst bin aus der Versicherungsbranche, eine Pflicht zur Wohngebäude Versicherung gab es früher für die Gefahr Feuer. Wie meine Vorredner schon sagten, Gebäudehaftpflichtversicherung und ggf. Öltank/Gewässerschadenhaftpflicht unbedingt bestehen lassen, da ja weiterhin Schäden an Dritten durch das Haus passieren kann (Ziegel fällt runter, öltank tropft) sowas kann richtig teuer werden. Die Haftpflichtversicherungen kannst du aber getrennt von der Wohngebäudeversicherung abschließen, ist dementsprechend natürlich auch günstiger als die Wohngebäudeversicherung. Hoffe ich konnte dir etwas weiterhelfen, wenigstens in dem Bereich kenne ich mich auch [emoji28] liebe grüße
  22. 1 point
    Mieter wollen Hausmeister zurück Lange wurden sie weggespart, nun holen Wohnungsunternehmen sie zurück: Hausmeister sehen nach dem Rechten – und sie sind Auge und Ohr für den Vermieter: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/haus/immer-was-zu-tun-die-rueckkehr-der-hausmeister-15528807.html
  23. 1 point
    Leider sind meine MFH mit der Ausnahme Berlins (dort habe ich in Pankow 2 MFH mit insgesamt 43 Einheiten in 1 km Entfernung und ein weiteres innerhalb des Autobahnringes) über Ostdeutschland verstreut. Insoweit macht ein eigener Hausmeister wenig Sinn und ich habe (bis auf ein kleines MFH mit 6 Einheiten, wo ein Mieter, ein ehemaliger Tierarzt bei mir über einen Minijob angestellt ist) praktisch überall Hausmeisterservicefirmen. Meistens klappt das ganz gut, da ich bei den meisten MFH die Hausmeister kenne und ggf. direkt anrufen kann (teilweise kommt dann allerdings für Extradienste gleich die Rechnung.....). Bei den übrigen läuft die Kommunikation dann über die Hausverwaltung (ich habe fast alle MFH in Verwaltung gegeben). Ich hatte übrigens auch daran gedacht nebenberuflich /auf Minijob-Basis einen Hausmeister für meine beiden Berliner Häuser einzustellen. Problematisch sehe ich dabei die Urlaubs- und Krankheitsbedingten Ausfallzeiten (ggü. den Mietern bin ich verpflichtet, kontinuierlich einen Service bereitzustellen. Meist erwarten die Hausmeister vom Vermieter auch eine Miete unterhalb des Marktniveaus (die Kosten kann ich nicht umlegen) und führen sich ggü. anderen Mietern als Eigentümer auf.
  24. 1 point
    Aktuell 2 externe Hausmeister, werde aber nach den nächsten 2 Häusern einen einstellen , mache dann ne UG auf speziell für Hausverwaltungsdienste , werde dann vermutlich auch jemanden einstellen fürs büro - Wird mir langsam Zuviel
  25. 1 point
    Wenn jetzt neue Häuser gebaut werden, sind die ja relativ teuer. EnEV zieht ja immer mehr an. In Zukunft werden die EnEV und U-Wert Manipulatoren und politisch geforderten Umweltvorgaben etc sicherlich nicht weniger und wer neu bauen will muss sich an immer mehr Vorschriften halten. Das treibt den Neubau in die Höhe. Deshalb kann sich jemand vorstellen, dass ein Neubau mal unter die eigentlichen Herstellkosten fallen könnte? Immobilien werden doch eigentlich automatisch immer teurer, da der technische Fortschritt immer besser wird und man immer mehr Erkenntnisse hat. Die müssen angewendet werden. Was heute als Baumängel gilt konnte man sich doch 1918 z.B. noch gar nicht vorstellen. Diesen gestiegene technischen Standart trägt doch auch dazu bei, dass Immobilien nicht billiger werden können. Deshalb sollt es doch immer einen Käufer geben, der zu Herstellungskosten kaufen will. So hat er zumindest schonmal das Risiko der Fertigstellung reduziert. Sehe ich das falsch? Gehen wir mal vom Extremfall aus. Ein Haus befindet sich in B Lage in einer Kleinstadt, die sich wider Erwartens und gegen alle Prognosen zur Abzugsregion verwandelt. Dennoch sollte ein maximal 10-20 Jahre altes Haus oder eine maximal 10-20 Jahre alte ETW doch immer noch in B Lage zu vermieten sein. Es will ja nicht jeder im Extremfall die Kleinstadt verlassen.. Bedarf gibt es doch immer in Gewissem Maße wenn jetzt nicht gerade die ganze Region absauft und keiner mehr dort wohnen will und die Infrastruktur aufgelöst werden soll.
  26. 1 point
    Du wirst niemanden finden, der Dir diese Frage zum jetzigen Zeitpunkt beantworten kann! Der Gesetzgeber ist aufgerufen, die Grundsteuer bis Ende 2019 zu reformieren - wir werden uns also gedulden müssen.
  27. 1 point
    Ich habe letztes Jahr auch erstmalig Kontakt mit §22 WEG. Bei mir ging es um einen unscheinbaren Rolladen (außen) an einem Fenster. Ich durchlief dabei mehrere Stufen: Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung würde ein Mehrheitsbeschluss ausreichen --> Darauf wollte ich nicht warten. Versuch per Umlaufverfahren - hier bedarf es Einstimmigkeit. Wenn jemand mit "nein" antwortet (oder sich einfach gar nicht meldet) --> keine Chance. In meinem Fall hat sich eine Partei nicht gemeldet (die Partei wollte sich einfach nicht äußern) Aso Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (unter Einhaltung aller Formalien; in meinem Fall mit Hilfe des Verwalters.. auf meine Kosten). Wenn deise außerordentliche Eigentümerversammlung beschlussfähig ist (mehr als die Hälfte der MEA anwesend), kann der Beschluss per Mehrheit gefasst werden. Wenn nicht genügend Parteien für eine Beschlussfhigkeit zusammenkommen, kann eine Wiederholungsversammlung einberufen werden (wieder unter Einhaltung der Formalien). Diese Versammlung ist dann auch ohne Anwesenheit einer MEA-Mehrheit beschlussfähig. Das sind so ziemlich die Schritte, die man durchlaufen kann. Bei einer größeren WEG (bei uns waren es "nur" 10 Parteien) kann man sich (2.) auch schenken. Erfolgsaussichten extrem mager. (3.) und ggf. (4.) sind m.E. sinnvoll, wenn man einen Großteil der Eigentümer auf seiner Seite hat, und es lediglich darum geht, ein paar Minderheits-Querulanten zu überwinden. Dabei aber wichtig: Wenn eine Partei (bspw. ein Querulant) glaubhaft machen kann, dass ihre "Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden" bzw. ihr "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst", dann kann diese Partei das ganze Vorhaben blockieren. Da helfen dann leider (3.) bzw. (4.) auch nicht weiter. Ich würde daher auf jeden Fall prüfen, ob diese Beeinträchtigung (siehe Formulierung im Gesetzestext) gegeben ist. Im Zweifel würde ich natürlich erst einmal die Position vertreten, dass die Beeinträchtigung NICHT gegeben ist und den Beschluss per (3.) ggf. (4.) durchboxen. Die "beachteiligte" Partei müsste dann ja erst einmal gegen den Beschluss klagen...
  28. 1 point
    Hallo Jürgen, nach meiner Berechnung ein Faktor 33. Wäre mir viel zu teuer. Die Wohnung sieht ordentlich aus und ist aufgrund der Lage sicher immer vermietbar. Aber diese Mietbunker sind jetzt keine Augenweide und reich wirst du auch nicht damit. Du findest sicher was besseres...
  29. 1 point
    Ich habe gerade einen Tisch reserviert. Auf Heinrichs falls einer fragt. Wir sehen uns dann Dienstag!
  30. 1 point
    Hallo Junginvestoer_Juergen, finde hier gerade Deine Fragen vom Januar auf die wohl keine Antworten erhalten hast. Mich würde interessieren wie Du hier weiter vorgegangen bist? Viele Grüße Wilhelm
  31. 1 point
    Moin Zusammen, hat jemand Interesse an einer 3-Zi-ETW 61qm in Stralsund Knieper West I. Friedrich-Wolf-Straße Zuletzt innerhalb der Familie für 350,- kalt vermietet. Was in der Mikrolage sonst verlangt wird kann ich nicht beurteilen. Hausgeld ca. 240, davon nicht umlagefähig ca. 85,- Zustand gepflegt; das Haus wird laufend instandgesetzt; zuletzt wurden Balkone und Hauseingänge erneuert. Das Objekt ist bislang noch nicht veröffentlicht. Ich bin am 09./10.04. vor Ort und werde dann wahrscheinlich einen Makler mit der Vermarktung beauftragen. Wollte Interessierten vorab noch die Chance geben sich die Maklerkosten zu sparen. Kaufpreisvorstellung: 75.000,- € Wenn jemand Interesse oder Fragen hat, bitte gerne per Mail: [email protected]
  32. 1 point
    @Junginvestoer_Juergen ich finde die Postkartenidee auch interessant, bitte auch Info an mich, wenn du das hier nicht ausbreiten möchtest
  33. 1 point
    Hallo @osp Ist halt ein enger Markt und eher etwas für Spezialisten. Kannst du längeren Leerstand (6-12 Monate) verkraften? Denn solche Leerstände sind vollkommen normal in der Gewerbevermietung. Die Lage ist entscheidend und zwar die Lage für eine Praxis. Praxen sind meist auf Barrierefreiheit angewiesen. Ich würde die Finger davon lassen, wenn ich mit sowas vorher nie zu tun hatte. Das Risiko einer längeren Durststrecke ist schon enorm. Wenn sowas in einem WGH ist, dann hast du noch wenigstens die anderen Mieteinnahmen, aber so eine einzelne Praxisfläche ist schon nicht ohne.
  34. 1 point
    @Thorsten Beckers Danke für Deine Tipps! Da hatte ich mir schon einige Gedanken zu gemacht: Infrage kommen Zeitschriften wie Apothekenrundschau, Seniorenratgeber, diverse Pflege-Zeitschriften. Das einzige Problem: Dort Anzeigen zu schalten ist finanziell utopisch. Nichtwissend wie ich war, hatte ich gedacht, ich schalt mal ne Anzeige in der Apothekenrundschau und das wird mich halt n paar Euro kosten (hätte gedacht so 20 bis 50€). Leicht daneben: 4.000 € für eine Anzeige!!! Haha. So Anzeigen schalten ist richtig kostenintensiv. Bin nach wie vor dankbar für jeden Tipp, wie ich ohne zu große Kosten und möglichst effizient einen Interessenten finden kann. Hast du da zufällig mal ein konkretes Beispiel von einem Leibrentenkonzept, dem man beitreten kann?
  35. 1 point
    Fragt sich nur für wen! Dein Fehler in der Herangehensweise ist, dass Du ausschließlich mit Deinen Augen schaust, statt Dich in die Position Deiner potentiellen Verkäufer zu versetzen! N V P - Nutzen Vor Preis => der eventuelle Preis hat in der Anzeige nichts zu suchen, er führt nur dazu, dass der Leser noch während er die Anzeige liest anfängt zu vergleichen und innerlich denkt "Noch so ein Verbrecher, der will uns nur unser Haus abluchsen!". Deine Frage war Nur darum geht es mir hier und aus meiner Sicht gehst Du dieses Thema falsch an. Arbeite in der Anzeige einen Punkt heraus, der Eigennutzern im Alter Sorge bereitet (hohe anstehende Investitionen, Pflegeaufwand des Gartens, etc) und biete Dich als Problemlöser an - so kommst Du ins Gespräch und kannst Deine Kalkulation persönlich unterbreiten!
  36. 1 point
    Wie geht das, ohne das lebende Objekt (Immobilie) zu kennen? Bestandteil einer solchen Kalkulation muss zwingend ein Verkehrswertgutachten sein, welches den Umstand "Nießbrauch" berücksichtigt! Hierfür brauchst Du einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter - schon um für spätere Auseinandersetzungen mit Erben, die sich geprellt fühlen gut aufgestellt zu sein! Für die eigenen Hausaufgaben empfiehlt sich Kröll, Hausmann, Rolf - "Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung" http://www.beck-shop.de/kroell-hausmann-rolf-rechte-belastungen-immobilienbewertung/productview.aspx?product=13687642
  37. 1 point
    Vielleicht auch einfach mal mit den Leuten reden, was wirklich Nachgefragt ist. Eine Omi die mit 70 Probleme hat um die Runden zu kommen kann vielleicht mit 100.000€ auf einmal gar nichts anfangen. Andere Alternative: Sell and Lease Back -> Omi verkauft ihre ETW für 300.000€ und vereinbart mit dem Käufer eine Ratenzahlung auf 15 Jahre also 1700€ pro Monat. Davon zahlt sie 800€ Miete und hat 900€ zusätzlich pro Monat.
  38. 1 point
    Bist Du sicher, dass Deine Zielgruppe überhaupt weiß, was Nießbrauch ist? Können sie etwas damit anfangen und fühlen sich angesprochen, wenn Deine Anzeige sie “anspringt“? Bedenken solltest Du auch, dass nur die permanente Wiederholung einer Botschaft tatsächlich hängen bleibt! Ich würde es mal mit einem örtlichen Makler versuchen. Bespreche mit ihm eine Akquisestrategie (auch in seinem Bestand), entwerft Rundmails oder macht mal einen Infoabend zu diesem Thema (Fachanwalt als Referent).
  39. 1 point
    Hallo Jonathan, wann plant ihr den nächsten Stammtisch? VG Andreas
  40. 1 point
    Das freut mich. Je mehr du liest, desto mehr Erkenntnisse wirst du zum Thema Immobilien in finden. Ich wünsche dir viel Erfolg bei deinem Vorhaben. Viele Grüße
  41. 1 point
    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  42. 1 point
    https://www.ft.com/content/3cf612aa-1642-11e8-9c33-02f893d608c2 Autor zitiert die üblichen Marktbeobachter und Akteure. Interessant ist aber Conclusio/Abschlußstatement von Oxford Economics. Danach liegt das Preis/EInkommensverhältnis für den Kauf von Immobilien immer noch 2% unterhalb des 25 Jahresdurchschnitt (wie gerechnet wird nicht mitgeteilt). Das Preis/Miete-Verhältnis liegt allerdings bereits 7% oberhalb des 25 Jahresschnitts. Demgegenüber lag es in Spanien vor dem Platzen der Blase 50% oberhalb des 25-Jahresdurchschnitts. Das Abschlußstatement von OE ist interessant: “Recent gains follow a steady decline during the 1990s and 2000s in real terms. This is not bubble territory.” Ich persönlich sehe insbesondere in Berlin, Hamburg und (kenn ich weniger) München teilweise extreme Blasen und bin angefangen in Berlin meine außerhalb der Spekulationsfrist befindlichen Immobilien teilweise zu verkaufen. Allerdings finde ich diesen Standpunkt recht interessant, wobei Oxford Economics mir vorher nicht bekannt war als Kenner des dt. Immobilienmarktes.
  43. 1 point
    Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft. Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg: Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann! Was war passiert... Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe. Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters. Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben: Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen! Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten! Wie kam es dazu? Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!
  44. 1 point
    ich würde mich immer daran orientieren: Austausch von vorhandenen Material: alte Fliesen an der Wand -> neue Fliesen an die Wand ranzige Tapete an der Wand -> neu tapezieren Dann dürfte es keine Probleme geben. Anders sieht es bei Fenster aus, wenn Du die tauschst, zählen die schon als Modernisierung.
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    Hallo Bluedream, Du kannst auf jeden Fall auch Kosten aus dem Zeitraum vor dem Übergang von Nutzen und Lasten geltend machen ! Es spricht also nichts dagegen, auch schon Material einzukaufen. Du gehst auf Nummer sicher wenn schon auf der Rechnung des Baustoffhändlers dein Bauvorhaben/Objekt eindeutig vermerkt ist. Das Finanzamt wird diese Kosten aber auch bei der Betrachtung der 15%-Grenze mit hinzurechnen. Die 3-Jahres-Frist beginnt zwar erst mit dem Nutzenübergang zu laufen, aber vorher entstandene Kosten wirst Du dir mit anrechnen lassen müssen. Hierzu ein Hinweis (Achtung, keine steuerliche Beratung, nur aus eigener Erfahrung): Auch Kosten für Objekte die dann letztendlich gar nicht gekauft worden sind können steuerlich angerechnet werden, z.B. Reisekosten, Gutachterkosten, Inserats- und sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach Objekten. Wer intensiv sucht wird feststellen dass da ganz ordentliche Summen zusammenkommen - daher auf jeden Fall den Fiskus mit daran beteiligen. Umgerechnet müssen wir ja auch nun wirklich jeden Cent Miete versteuern. Schwierig wird es erst dann wenn jemand jahrelang sucht und nichts kauft, dann unterstellt das FA "Liebhaberei" und ein Steuerabzug entfällt. Ich habe sogar einmal "verlorene Planungskosten" absetzen können, 4.000,- € Architektenhonorar plus 800,- € Statiker, für ein Projekt was dann letztendlich nicht umgesetzt worden ist. Aufgrund der Höhe der Beträge gab das mehrere Nachfragen, aber schließlich wurden die Beträge anerkannt.
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    Auch noch eine kleine Anmerkung zu Erbpacht, falls du da wieder was findest: Wertsteigerung bleibt oft eher aus, sobald es auf den Zenit (Laufzeit) zugeht. Im Gegenteil, sogar oft Wertminderung mit fortschreitender Zeit.
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    @Christian_Immobilien Wieso ist das unlogisch? Wenn du einen Betrieb hast und zu einem potentiellen Kunden fährst, darfst du natürlich auch dann angemessene Reisekosten absetzen, auch wenn später kein Geschäft zustande kommt. Bei nicht gekauften Immobilien ist das genau das gleiche (aus der sich ergebenden Steuerlogik); ich nenn das jetzt mal Werbungskosten. Selbst über die Fahrkosten hinaus kannst du natürlich Tagessätze und auch alle anderen Sachen absetzen wie etwa den Gutachter sofort absetzen, solange du belegen kannst, dass deine Ausgaben mit geplanten oder erhofften Einnahmen im Zusammenhang stehen. Im Gegensatz dazu musst du (ich nenn das jetzt mal) Anschaffungskosten für ein bestimmtes gekauftes Objekt anders behandeln: hier gilt für alle Kosten zusammen die Abschreibungsregel. Im Fall von Anschaffungskosten: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass angeschaffte Gegenstände sich in einer bestimmten Zeit abnutzen. Im Fall von Werbungskosten: Hier kann sich nichts abnutzen, weil ja nichts angeschafft wurde. steht in deinem Link. Wenn du nur aus Spaß an der Freude quer durch die Republik fährst, ggf. noch gar keine Immobilie hast und auch in absehbarer Zeit keine kaufst, wird das FA natürlich irgendwann stutzig und unterstellt dir ggf. Liebhaberei. Wenn du in einem Jahr etwas abgesetzt hast, was sich im Nachhinein in einem Folgejahr doch zum Objektkauf geführt hat, solltest du die dir erstatteten Steuern wieder nachzahlen müssen. Die Steuerbescheide sind ja eh alle vorläufig, und hierdurch haben sich ja zudem neue Tatsachen ergeben. Anderes Beispiel: Elektronikgeräte bis (glaube) 410 EUR können sofort abgesetzt werden; darüber hinaus muss über mindestens drei Jahre abgeschrieben werden. (keine Steuerberatung, bitte Stb fragen)
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    Bei einem Beleihungsauslauf jenseits der 100 % ist tatsächlich die Deutsche Bank mit die beste Wahl. Diese hat jedoch bei Kapitalanlegern Einkommensgrenzen. Gleiches gilt für die Commerzbank, die bei den Konditionen allerdings stark zuschlägt. Wichtig ist, das man hier im Individualgeschäft unterwegs ist und anfragt. Plattformen können in der Regel nicht helfen, da hier Parameter seitens der Banken vorgegeben werden (Auslauf Max. = 100 %). Mit einem persönlichen Kontakt zum Besispiel zur DSL geht sicherlich auch mehr, ist jedoch fast nicht zu pauschalisieren wie bei der DB.
  49. 1 point
    In Bezug auf Immobilieninvestments macht es durchaus Sinn eine GbR-Satzung (oder auch Vertrag) aufzusetzen. Innerhalb einer Familie und vor allem wenn Dritte beteiligt sind. Die Haftungsfrage ist für die Bank auf Grund der gesamtschuldnerischen Haftung weniger relevant. Für die Beteiligten jedoch ist es der Rahmen in dem die gemeinsamen Geschäfte gemacht werden. Spielregeln, die von der gesetzlichen Grundlage abweichen, können so verankert werden und klären die wichtigen Fragen, falls man sich mal nicht mehr versteht oder es Klärungsbedarf geben sollte (Tod, Ausscheiden oder Insolvenz eines Gesellschafters zum Beispiel) Je mehr geregelt ist, desto weniger muss man sich streiten. Habe ich auch bei zwei Objekten und möchte es aus Sicherheitsgründen nicht missen. Die Fragestellung nach dem EK ist von Bank zu Bank verschieden und kann erfragt werden.
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    @Chris und @Sebastian Lo wenn das mit nem Geschäftspartner funktioniert ist super. Wie macht ihr das mit Einnahmen und Ausgaben? Teilt ihr das dann immer 50/50? ich persönlich mache solche Invests lieber alleine. Habe mei MFH 110% finanziert mit knapp über 2%.