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Showing most liked content since 19.07.2017 in all areas

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    Das hört man von vielen Einsteigern, unabhängig davon wo sie gerade wohnen! Als ob es ein ungeschriebenes Gesetz sei, dass in der Ferne der Immobilienkauf einfacher, leichter, günstiger, etc. sei. Interessanterweise glauben die Kölner in München sei ihr Geld am besten investiert, die Münchner zieht es nach Köln, etc. Der einzige Grund hierfür ist oftmals, dass man sich mit dem Heimatstandort und der näheren Umgebung nicht wirklich auseinandergesetzt hat! Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Du nichts passendes in München und Umgebung findest. Kauf Dir eine Umgebungskarte von München (jawohl, aus Papier - nicht google maps), ziehe einen Radius von 50 oder 70 km rund um München und folge den Pendlerströmen und Bahnlinien ins Umland. Arbeite Dich sternförmig einmal rund um München und schaue Dir die Ortschaften an, auf die Du dabei triffst. Lass Deine eigenen Vorurteile außen vor, nicht Du musst da leben sondern die Mieter, die sich München nicht leisten können. Wenn Du dabei strukturiert vorgehst wirst Du narrensicher die für Dich passende Investitionsmöglichkeit finden und zwar ohne dafür in die Ferne schweifen zu müssen. Noch ein allgemeiner Tipp: Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet räumlich (zum Beispiel Wohnort plus x Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!
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    Anbei Konditionsübersicht einer Online-Plattform zum Thema Finanzierungen. Nur als grobe Orientierung.
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    Soll ich diese wöchentlich Einstellen?
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    Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer… Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt. Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen: Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet. Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet. Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit. Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien: Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen. Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes. Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind. Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen: https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/ Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein! Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren: https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html# +++ Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung: https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450
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    Bemerkungen wie: Keine Rechtsberatung / keine Steuerberatung Die Zusatzbemerkungen „keine Rechtsberatung“ bzw. „keine Steuerberatung“ sind nach meiner Auffassung in der Tat überflüssig, weil dies hier ein Forum ist – gemacht von Menschen für Menschen, aber eben auch mit menschlichen Fehlern (und zwar nicht zu knapp). Einige Menschen sind nämlich (auch hier) nicht einmal in der Lage, ihre Äußerungen wenigstens als Meinungen oder als Tatsachen zu kennzeichnen – womit wir schon mal einen erheblichen Schritt weiter wären… Dazu kommt, dass hier im Forum neben Tatsachenbehauptungen teilweise auch unvollständige Informationen kommuniziert werden, was zwangsläufig dazu führen muss, dass die Leser einem Irrtum unterliegen. Außerdem kann man hier beobachten, dass einige Forenteilnehmer und Mitstreiter nicht einmal die Grundlagen der Gewaltenteilung (Exekutive, Legislative, Judikative) verstanden haben: Der Unterschied zwischen den Maßnahmen einer Behörde, Rechtsprechung und Gesetzen wird völlig durcheinandergeworfen. Dabei wird fast immer verkannt, dass Urteile und Behördenmaßnahmen Einzelfallentscheidungen sind – nicht mehr und auch nicht weniger. Das bedeutet: Wir haben in Deutschland kein Fall-Recht (case-law) wie im anglo-amerikanischen Rechtsraum. Deutsches Recht und kontinentaleuropäisches Recht sind daher tatsächlich weitestgehend vorhersagbar wie Mathematik – entgegen der weit verbreiteten öffentlichen Meinung. Das ist auch Absicht vom Gesetzgeber, weil das Recht dadurch besonders „effizient“ und „preisgünstig“ ist (in Deutschland werden z. B. über Fragen von Vollmachten oder wer was zu vertreten hatte oder ob ein Abteilungsleiter überhaupt handlungsbefugt war, keine teuren und zeitraubenden Vorprozesse geführt – anders im anglo-amerikanischen Recht. Wer das nicht glauben möchte, der schaue sich beispielsweise den Spielfilm “Zivilprozess“ mit John Travolta an – ich war sprachlos, entsetzt, fassungslos – so etwas gibt es in Deutschland nicht). Das bedeutet aber auch (wie in der Mathematik): Verändert man auch nur eine einzige, winzige Komponente (in einem scheinbar so ähnlichen Fall), kommt (wie in der Mathematik) ein völlig anderes Ergebnis dabei heraus! Deshalb findet ihr beispielsweise bei Online-Anwälten zur Rechtsberatung, einleitend immer einen Hinweis, wie: Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf der Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: (…) Dieser Satz ist auf mehreren Ebenen wichtig: Neben einem Haftungsausschluss begegnet er auch nützlicherweise dem Phänomen, dass viele Zeitgenossen nicht einmal in der Lage sind, ihren eigenen Sachverhalt richtig und vollständig zu schildern… Ich selbst habe vor, während und nach meinem Jurastudium bis auf 9 Monate ausschließlich fachfremd als Texter in der Unternehmenskommunikation gearbeitet. Aber in den 9 Monaten Rechtsanwaltstätigkeit begegneten mir immer wieder Vorfälle wie, dass auf meine Nachfrage, wer denn Eigentümer des PKW ist, der Mandant zu mir sagte, dies sei er selbst. Meine Kollegin fertigte im Vertrauen darauf einen entsprechenden Schriftsatz, bei dem sich erst zwei Wochen später herausstellte, dass Eigentümer des PKW aber tatsächlich eine „Volkswagen Leasing Bank“ war… Mandanten wissen also nicht einmal, dass sie nicht der Eigentümer, sondern nur der Besitzer „ihres“ Fahrzeuges sind. Das soll zeigen, dass man (als Rechtsanwalt) schnell in der Haftungsfalle landen kann, weil man in einem Vertragsverhältnis zum Mandanten steht und die Richtigkeit der Handlungsschritte (völlig zu Recht) erwartet werden darf - der Anwalt wird schließlich dafür bezahlt. Jeder aktiv tätige Rechtsanwalt zahlt für Haftungsfälle hohe Versicherungsbeiträge, was von den Rechtsanwaltskammern kontrolliert wird (nebenbei: bei den Ärztekammern ist das leider nicht so – was mich furchtbar ärgert. Selbst nach gewonnener BGH-Rechtsprechung bleiben Patienten daher mitunter auf ihrem Schaden sitzen, weil Ärzte zu dumm oder zu geizig oder beides waren, ihre Versicherungsbeiträge zu zahlen). Aber: Ich selbst benutze für die Prozessführung ständig fremde Rechtsanwälte, z. B. im Markenrecht, Wettbewerbsrecht und im Kunst- und Urheberrecht. Allerdings beauftrage ich nur Fachanwälte, weil man immer Spezialisten aufsuchen sollte: Sie sind mit der Materie in der Regel viel besser vertraut und arbeiten daher kostengünstiger (weil schneller), als wenn ein herkömmlicher Anwalt mehrere Tage an (m)einem Fall sitzt – und mehrere Tage abrechnet. Aber dennoch habe ich (allerdings in seltenen Fällen) mit der Spezialisten-Beauftragung schon völlige Katastrophen in den Schriftsätzen erlebt. Wenn ich mich dann als Jurist zu erkennen gab, habe ich (wohl aus Scham der Anwälte) die kostenlose Prozessführung angeboten bekommen (…) Sehr wichtig: Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört nicht nur das materielle Recht, was hier im Forum von vielen Mitstreitern gut beherrscht wird. (Materielles Recht: Gesamtheit der Rechtsnormen). Zu einer optimalen Rechtsberatung gehört auch das formelle Recht (Gesamtheit der Rechtsnormen, die zur Durchsetzung des materiellen Rechts dienen – kurz: Prozessrecht). Und das kann dieses Forum hier auf gar keinen Fall leisten… Dazu gehören nämlich unter anderem Fragen wie beim Schach: Wie geht der Fall aus, wenn der Gegner seine Strategie ändert? Welche Strategie könnte er überhaupt haben? Was kann der Gegner? Was weiß der Gegner? Welche Kenntnis hatte der Gegner bzw. welche Kenntnis hätte er haben müssen? Wer muss was wann beweisen? Wie geht man in welcher Reihenfolge mit welchen Beweisanträgen vor? Lohnen sich Rechtsmittel? Welchen Sachverhalt präsentieren wir zunächst mal? Von welchem Sachverhalt geht der Gegner aus? Dennoch sind die hier geleisteten Forenbeiträge in vielen Fällen richtig, wichtig und absolut Gold wert, beispielsweise als Unterrichtung bzw. Kurzanweisung (Briefing) des eignen Anwaltes oder Steuerberaters. Denn auch wenn es im Fernsehen oft anders dargestellt wird: Die Spezialisten müssen sich in euren individuellen Fall immer erst einlesen / einarbeiten. Alles andere wäre verantwortungslos gegenüber dem Mandanten. Man ist als aufgeschlossener Anwalt und Steuerberater sogar dankbar, wenn der Mandant geeignetes Quellenmaterial mitbringt! +++ Historischer Hintergrund: 1935 (!) wurde das Gesetz zur Verhütung von Missbräuchen auf dem Gebiete der Rechtsberatung eingeführt. Danach war die Rechtsbesorgung an die Erteilung einer Erlaubnis gebunden. Der Antragsteller wurde auf die erforderliche Zuverlässigkeit und persönliche Eignung sowie auf genügende Sachkunde überprüft. Ziel des Gesetzes war es in erster Linie, die ab 1933 durch das Gesetz über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ausgeschlossenen jüdischen Rechtsanwälte daran zu hindern, in die nichtanwaltliche Rechtsberatung auszuweichen. Daher wurde in einer Verordnung zur Ausführung des Rechtsberatungsgesetzes 1935 festgelegt, dass Juden die erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wird. Infolge dieser Regelung konnten auch die noch amtierenden jüdischen Richter und Staatsanwälte, die zum Jahresende 1935 aus dem Dienst ausscheiden mussten, nicht rechtsberatend tätig werden. Diese Nazi-Gesetze hat man natürlich – wie in vielen anderen Berufen - zur Sicherung von Pfründen lange unangetastet gelassen… In der Rechtsberatung leider bis etwa 2008. So gab es tatsächlich noch zu meiner Zeit als Referendar gefestigte Rechtsprechung, dass man noch nicht einmal als Referendar (!) für die Gegenleistung eines Mittagessens (!) einen individuellen Rechtstipp geben durfte, ohne dafür die Konsequenzen tragen zu müssen. Die Zeiten sind (nicht zuletzt durch die Europäische Rechtsharmonisierung) endgültig vorbei, aber noch in aller Munde (Augen und Ohren). Das ganze hatte sich unter anderem nicht mehr mit der Niederlassungsfreiheit anderer europäischer Berufsträger vertragen. Man könnte auch sagen: Recht ist seit 2008 für alle da – nicht nur für Juristen. Was zurzeit alles möglich ist, ist übrigens im Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) geregelt, siehe unten. Im RDG wird beispielsweise die Möglichkeit eingeräumt, Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen Tätigkeit zu erbringen. Im Arbeitsrecht kann man sich beispielsweise auch von Gewerkschaftern vertreten lassen. Rechtsdienstleistungen sind zulässig, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Beispiele sind Sanierungs- oder Insolvenzberatung durch Diplom-Betriebswirte, Diplom- Kaufleute oder Diplom-Wirtschaftsjuristen, Beratung über Fragen des Baurechts oder der Sachmängelhaftung durch Architekten, Beratung über Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vermögens- oder Unternehmensnachfolge durch Banken, Mitwirkung bei der Vorbereitung eines Erbscheinantrages durch Erbenermittler. In der Folge wird unterschieden zwischen Rechtsdienstleistungen durch registrierte – etwa Rechtsanwälte oder sachkundige Unternehmen (wie etwa ADAC) – und nicht registrierte Personen. Zu letzteren gehören etwa Mitarbeiter von Behörden, Verbänden, die Insolvenzverwaltung, Verbraucherschutz oder soziale Dienste. +++ Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) im Volltext: http://www.gesetze-im-internet.de/rdg/
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    Moin zusammen, ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet. Renditeberechnung leer.xlsx
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    Das ist so nicht richtig.. Das kannst du pauschal nicht sagen.. Wir kennen ja alle die Youtube Video von A.F., wo gesagt wird, dass du als lediger 2.000€ und verheiratet 2.500€ haben musst plus 300€ je Kind.. 1) Es kommt auf die Strategie der Bank an (der Berater der D.B. hat mir z.B. gesagt, dass man sich erst mit jemanden ab 2.110€/Netto beschäftigt) 2) Es kommt auf den Prüfmechanismus der Bank drauf an (bzgl. der neuen WIKR & weiteres) 3) Es kommt darauf an, wieviel die Bank als Lebenshaltungskosten etc. ansetzt 4) Es kommt darauf an, wie gut sich die ausgesuchte Immobilie rechnet und wie gut sie in stand gesetzt ist 5) Es kommt darauf an, wie viel Erfahrung du bereits mitbringst 6) Es kommt darauf an, wie viel Eigenkapital & weitere Sicherheiten mitbringst etc. (da gibt es noch viel mehr) Aber merk dir eines.. Geht nicht, gibt es nicht.. Irgendwie geht immer etwas. 1) Nimm dir den Tipp von @Drolgosch zu Herzen und mache genau das! (mit der Suchfa etc.) 2) Ordne deine Finanzen und liste diese genau auf 3) Sorge dafür, dass am Ende des Monats ein + rauskommt 4) Such dir Berater.. Und das kannst du machen, in dem du z.B. - alle Banken in deiner Gegend abklapperst - Google benutzen - Andere hier im Forum fragst, da helfen viele und geben ihre Kontakte weiter (vorausgesetzt, dass was du willst ist auch kein Traum) Also knüpfe dich nicht an irgendwelchen Aussagen.. Mir hat man auch viel am Anfang erzählt und es klappte doch so einiges mehr..
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    Ich gebe meinen „Vorrednern“ absolut Recht. Du solltest dir unbedingt angewöhnen, in Regionen zu denken und dich auch in Regionen einzulesen bzw. dich dort fortzubilden. Beschaffe dir Zahlen, Daten Fakten. Damit du weißt, was wir meinen, zeige ich dir hier als Beispiel einen Artikel aus dem letzten Jahr über unsere Region. Die Autorin ist gleichzeitig auch Moderatorin für den „Tag der Metropolregion FrankfurtRheinMain“. (Der letzte fand am 11.05.2017 statt – einen Artikel dazu gibt es noch nicht). Dort wird vor allem Zahlenmaterial und der aktuelle Stand zahlreicher Planungen und Entwicklungen besprochen. Lies den Artikel bitte einmal aufmerksam durch und schau dir die Grafiken an. Du erfährst, dass die Metropolregion jährlich allein um mehr als 30.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze wächst. Arbeiten und Wohnen fallen aber auseinander und die Menschen haben Mobilitätsbedürfnisse. Es gibt immer Ein- und Auspendler in beide Richtungen. Diese Interdependenzen zu verstehen, ist ungemein wichtig für deine Überlegungen. Es ist dein Geld, also lass dir nicht von einer „herrschenden Meinung“ vorschreiben, wo du in was zu investieren hast! Im Gegenteil: In der Investoren-Branche sollte man immer etwas „um die Ecke denken“. Es gilt: Wenn es einfach wäre, hätten es die Anderen bereits gemacht… http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wie-sich-die-metropolregion-frankfurt-entwickelt-13995830.html +++ Hier mal eines von vielen Beispielen, wie man „um die Ecke“ denken könnte: Investieren kann man nämlich vielleicht nicht nur entlang von herkömmlichen Routen wie der Schieneninfrastruktur. Auf dem Tag der Metropolregion wurden die (die Mobilitätsinfrastruktur entlastenden) Radschnellwege nicht mehr in Frage gestellt. Von keiner Partei und von keinem Landkreis. Die erste Route Frankfurt-Darmstadt kann zwischen 18.000 und 22.000 Radfahrer ansprechen. Die Hotel-Branche veröffentlicht außerdem von Zeit zu Zeit Studien, dass jeder Radfahrer durchschnittlich 400,- Euro monatlich mehr zur Verfügung hat… Wenn du jetzt diese Datenlage für dich nutzt und interpretierst, weißt du genau, wo du was für deine zukünftigen, potenziellen Kunden (Mieter) investieren könntest, ohne dein Geld im geradezu besoffenen Frankfurt-Hype zu verbrennen. Gleiches gilt entsprechend für München und andere Metropolregionen. http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/schon-das-wort-radschnellweg-befluegelt-in-rhein-main-15005069.html
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    Ich gehe eigentlich inzwischen immer mehr nach dem m²- Preis als nach IST- Rendite bzw. IST- Faktor. Wenn du ein Objekt findest, das deutlich unter Markt vermietet ist, dann kannst du im Zweifel auch einen höhren Faktor bezahlen. Wichtig ist, dass du in etwa einkalkulierst wie lange es dauert bis du die Einnahmen erhöhen kannst. Bsp aus dem letzten Jahr: Objekt gekauft Faktor 10,5 in Essen, Faktor stand heute 8,2 Ist jetzt genau ein Jahr her, darum hab ich grad Zwischenbilanz gezogen Ich würde eigentlich auch eher unter Faktor 10 einkaufen, bin wie @Jb007 auch im Ruhrgebiet unterwegs. Da geht das mit etwas Glück auch noch. Insbesondere bei Objekten wo etwas Arbeit investiert werden muss. Problem hier waren niedrige Mieten um die 4,00 € - 4,50 € und nicht umgelekte Betriebskosten. Inzwischen zu einem Großteil alles auf Stand gebracht und einige Neuvermietungen zu ca. 6,50 €. Da hat @Kalle i.d.R. recht, allerdings finde ich, dass gerade auch im Ruhrgebiet die Preise für MFH extrem ansteigen. Die Leute kaufen halt lieber direkt ein MFH als ein paar ETW. Ich habe zuletzt nur noch ETW gekauft, weil die dann doch etwas günstiger waren.
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    Ich verstehe das Problem nicht wirklich. Wenn das Angebot passt (inkl Makler und sonst NK) dann kaufe ich halt - und sonst nicht. Ich habe an Makler schon 14% bezahlt (feste Provi) und trotzdem ein super Geschäft gemacht. Er hat auch alle Unterlagen besorgt. Die Bude war allerdings auch für 25.000 zu haben, da hat er im Prinzip den gleichen Aufwand mit wie mit ner Whg für 200.000. Also geb ich ihm auch mehr, solange die Gesamtkalkulation passt. Hat mir dieses Jahr schon wieder 2 gute ETW angeboten bevor Sie online waren. Solange das alles passt ist doch gut
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    Ich rechne mit 5% für Leerstand, 10 Euro/qm Instandhaltung (allerdings sind alle meine Häuser in letzten 20 Jahren kernsaniert oder neugebaut worden. Auch befinden sich alle in Ostdeutschland, wo die Kosten mindestens 30 bis 50% unter dem Schnitt in Westdeutschland/Bayern liegen) und die vereinbarten Verwaltergebühren (von 2 bis 6% der Nettokaltmiete). Insgesamt komme ich so auf ca. 22% für ein Business at Usual (d.h. keine Modernisierungen, keine Rechtsstreitigkeiten, keine Gutachten z.B. für Mieterhöhung etc. etc.). In den letzten Jahren hatte ich deutlich höhere Instandhaltungkosten und Leerstand, da ich die noch niedrigen Handwerkerkosten und die niedrigen Zinsen für verstärkte Instandhaltung genutzt habe. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten. Insgesamt habe ich so sicherlich deutlich über 50% der Soll-NKM für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltungskosten ausgegeben (allerdings konnte ich auch die Mieten deutlich steigern). Alles was unter 20% liegt halte ich für pures Wunschdenken, realistisch dürften für Häuser in normalen Zustand eher 25 bis 30% sein (bei Neubau nach ein paar Jahren ca. 20%).
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    Ich gebe auch ab und zu ein Kaufangebot ab ohne vorher zu besichtigen. Allerdings mache ich das auch nur bei ETW, wo ich im Vorfeld die letzten WEG-Protokolle und den Wirtschaftsplan gesehen habe. Wenn die Makler sich damit schwer tun und sowas im Vorfeld nicht herausgeben, dann hat sich das für mich meistens auch gleich schon erledigt. Die Nichtbesichtigung preise ich natürlich Pi mal Daumen in meinem Angebot ein. Zur Zeit habe ich auch ein Kaufpreisangebot ohne Besichtigung für eine kleinere ETW in Oberhausen abgegeben. Der Preis ist sehr interessant und ich finde einfach keine Zeit zu besichtigen, weil ich zeitgleich noch ein etwas größeres Objekt ankaufe, welches sich als komplizierter erweist, als vorher gedacht. Bei MFH mache ich das bislang nicht, weil man hier in der Regel weniger dokumentierte Informationen hat. Bei einer ETW brauche ich nur in die letzten WEG-Protokolle reinschauen und schon weiß ich im Groben, welche Probleme das Haus hat. Ich kann notfalls noch bei der WEG-Verwaltung kurz anrufen, wenn ich Rückfragen habe. Das ist immer sehr schnell erledigt. Das alles fällt bei einem MFH leider weg. Und dann sind es mir zu wenig Informationen, um eine Kaufentscheidung zu treffen.
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    Dann setze ich noch einen drauf ... Infrarotheizungen produzieren Strahlungswärme und keine Konvektion - aufsteigende warme Luft, die zu Staubverwirbelungen führt gibt es hier praktisch nicht!. Entsprechend sind Infrarotheizungen Allergiker freundlich und genau hier steckt ein Nischenpotential in der Vermietung => das Angebot einer Allergiker freundlichen Wohnung. Allergien nehmen deutlich zu und betroffene Mieter haben es teilweise sehr schwer eine passende Wohnung zu finden. Wie wäre es denn, eine Wohnung mit Infrarotheizung und getesteten Materialien (Farben, Tapeten, Böden, etc.) auszustatten? Das Angebot passender Wohnungen ist sehr dünn, in diesem Bereich sind durchaus höhere Mieten zu erzielen ...
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    An Deiner Stelle würde ich - falls möglich- eine möglichst kleine laufende Tilgung mit der Möglichkeit von Sondertilgungen und einen EK-Anteil von 20% plus NK zu vereinbaren. Die freiwerdende Liquidität würde ich dann anlegen als Anleihe oder Aktien etc., so daß Du ggf. auch schnell einen Lombardkredit bekommen kannst, auf keinen Fall aber P2P oder ähnliche Graumarktprodukte. Vorteile: Du mußt auch bei hohen Instandhaltungsausgaben und/oder hohem Leerstand (kann alles passieren) kein Geld zuschießen. Gleichzeitig kannst Du über Sondertilgungen bei einem Wertverfall etc. relativ schnell die Verschuldung reduzieren. Auch hast Du die Möglichkeit schneller Liquidität für neue Projekte anzusparen. Bei 80% FK und 20% EK erhält man m.E. auch schon ganz gute Konditionen. Nachteile: möglicherweise etwas schlechtere Konditionen/geringere Auswahl an Finanzierungspartnern. Versuchung dass Geld für Konsum auszugeben (hier solltest Du Deinen Charakter selbst kritisch vorab einschätzen). Ich habe auf diese Art ein ganz netttes Portfolio ohne Erbschaft etc. finanziert (allerdings mit Käufen fast auschließlich in den Jahren 2008-2012) und konnte durch Mietsteigerungen und Multiplikatorerhöhungen den Loan to value auf heute sehr deutlich unter 50% massiv reduzieren. Falls Du das Haus für das 7 oder 8 fache vermietungssicher kaufen kannst, würde ich es wohl machen (check aber vorher, wie der Zustand der Substanz und insbesondere die Vermietbarkeit ist (d.h. ob du nur Hartz 4 er als Mieter hasts und wie schlecht diese sind).
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    Klasse war's - wir freuen uns alle schon auf ein nächstes Treffen
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    Ja, das ist die logische Denkweise eines unbedarften Bürgers. Aber dann schau dir mal die Kriminalstatistik Deutschlands und die Westafrikas an. Nach deiner Aussage müssten prozentual in Westafrika deutlich weniger Straftaten verübt worden sein, weil es dort härtere Strafen gibt, als im laschen Deutschland. Leider ist es so einfach bei weitem nicht. In den USA werden 5 Morde auf 100.000 Einwohner begangen, in Deutschland 0,8 Morde. Wie kann das sein, wenn in den USA Todesstrafen und mehrmaliges Lebenslänglich gibt und du in Deutschland als 20 Jähriger nicht mehr als 10 Jahre bekommen kannst und bei älteren unter Umständen nach 15 Jahren raus bist? Nein, die Strafandrohung ist nur ein kleiner Bestandteil der bei der Begehung von Straftaten relevant ist. Dieses Thema ist leider sehr viel komplexer als das Stammtischdenken, dass höhere Strafen von Straftaten abhalten. Das funktioniert in der Breite nirgendwo auf der Welt!
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    Wird gerade in Brüssel diskutiert, ob es rechtens ist - wenn die als nichtig erklärt wird, haben etliche Bauträger das Nachsehen , da mit als Beschaffenheit Verkauft - mit den Kameras allgemein muss ich offen sagen, Datenschutz hin oder her aber diese helfen bei der Aufklärung, man sollte diese aus dem Datenschutz entfernen - ich habe auch 2 installiert und konnte mittels der Daten einen Einbrecher ermitteln - ich finde , dieses ist eine wirksame Maßnahme zur Aufklärung
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    @HamburgInvest hat schon recht. Die "großen" Büros haben i.d.R. schon festen Kundenstamm, der bevorzugt bedient wird. Ich würde den Kontakt über Besichtigungen angehen. Habe schon ein paar Makler, die mir immer mal wieder was schicken. Ich glaube bei einem habe ich jetzt die sechste Wohnung gekauft. Schickt mir inzwischen alles rüber, bevor veröffentlich wird. Muss halt passen - man merkt ja relativ schnell mit wem man auf einer Wellenlänge ist und wie jemand arbeitet. Den Termin im Büro würde ich direkt auslassen, das kostet den Makler erstmal nur Zeit. Wenn er das bei jedem Kunden macht, dann hat er ja keine Zeit mehr für Besichtigungen^^ Geh auf Termine und schick dann dein Profil raus. Insbesondere wenn du schon einmal was beim Makler gekauft hast wirst du recht schnell zum Kundenstamm gehören und ggf Angebote vor Veröffentlichung bekommen.
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    Den klassischen, stationären Einzelhandel wird es in den kommenden Jahren ordentlich durchschütteln. Durch den immer stärker werdenden online-Handel und den Druck, den zum Beispiel Amazon mit der Drohnenzustellung oder "Amazon Fresh" ausübt wird es erhebliche Auswirkungen auf den Einzelhandel geben - das sollte jeder auf dem Schirm haben, der in entsprechende Objekte investiert. Bei typischen Einzelhandelsobjekten kann die Nachvermietung in Zukunft deutlich schwieriger werden und die Option "Umnutzung" ist oft nicht gegeben.
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    Am 01.08.17 geht es los – www.eigentümerrecherche.de geht online! Wir recherchieren für Euch / Sie den / die Eigentümer zu einer Adresse. Wichtig hierbei: Wir sind keine Adresshändler sondern arbeiten auftragsbezogen im Einzelfall! Weitere Details, wie Preisstruktur, Abwicklung, etc. gibt es in Kürze hier.
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    Also hier meine 2 cents (keine Steuerberatung, bitte bei diesem Thema möglichst mehrere wirklich bewanderte StB befragen): Es gibt 2 Ansatzhebel des Finanzamtes: normale Spekulationsfrist (§23 EStG) mit ziemlich fester und einheitlicher 10 Jahresfrist und gewerblichen Grundstückshandel mit eher diffusen Fristen (5 bis in Ausnahmefällen weniger als 20 Jahren BFH, Urteil v. 11. 12. 1996 - X R 241/93),und Ausnahmeregeln und Ausstrahleffekten auf restliches Immobilienvermögen. Das Thema gewerblicher Grundstückshandel ist neben dem BMF-Schreiben v. 26. 3. 2004 - S 2240 (BStBl 2004 I S. 434 ) inbesondere durch verschiedene FG- und BFH-Urteile geprägt. Aufgrund der Vielzahl der Urteile sind eindeutige Aussagen nicht einfach. Allerdings sind ein paar Grundregeln klar. 1. Da Du die MFH selbst gebaut hast, wirst Du als Branchenkundiger kritischer betrachtet als Laien (siehe Schreiben mit Verlängerung der normalen Fristen von 5 auf 10 Jahre). 2. Generell fangen die Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel erst nach Fertigstellung der Immobilie und nicht nach Kauf an (im Gegensatz zu §23 EStG). 3. Ansonsten sehe ich (kein Steuerberater) es wie Thorsten HB. Solange Du nicht kontinuierlich Immobilien kaufst und verkaufst (d.h. es gewerblich erscheint) solltest Du mit einem Verkauf 10 Jahre nach Fertigstellung keine Probleme bekommen (beachte aber: . BFH X R 108/90 ) Die Kündigungssperrfrist fängt übrigens nicht mit der Aufteilung an, sondern erst mit dem Erwerb der ETW durch den Käufer https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html Allerdings könnte eine frühere Umwandlung dazu führen, dass Du bereits einige Mieterwechsel vor dem Verkauf hast, bei denen der Umwandlungsschutz nicht vorhanden ist. Aber auch hier gilt, eine Umwandlung könnte auch negative Folgen haben, wenn Du dadurch in den gewerblichen Grundstückshandel rutscht......
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    Hallo David, ich habe eine ähnliche Situation wie du und habe diese erst vor wenigen Wochen länger mit meinem Steuerberater diskutiert. Also es scheint wie folgt zu sein: nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist nichts zu versteuern, egal wieviele Objekte du verkaufst. Aber es gelten folgende Voraussetzungen: - die Immobilien befanden sich mindestens 10 Jahre in deinem Privateigentum - steuerrechtlich im Anlagevermögen - und du hast auch in den letzten Jahren kein Immobilienhandel betrieben (Verkauf von Objekten unter 10 Jahren Haltedauer) - eigentlich soll es da nach den 10 Jahren auch keine Obergrenze für die Anzahl der Objekte geben, aber mein Steuerberater wurde da vorsichtig was größere Objektzahlen angeht (20 oder mehr Einheiten). - alle Angaben ohne Gewähr und nur vorläufig, dies ist keine Steuerberatung. Ich empfehle dringend, einen guten Steuerberater aufzusuchen! Mein Steuerberater wurde nämlich etwas unsicher, als ich einige kritische Nachfragen stellte und wollte noch etwas dazu nachlesen und sich dann wieder bei mir melden. Werde ihn gleich mal anschreiben, ich poste dann hier, was dabei rausgekommen ist! Zum Schluss noch ein wichtiger Tipp: Teile das Objekt bereits jetzt schon in Eigentumswohnungen auf, auch wenn du erst später verkaufen willst. Dies dürfte steuerlich egal sein. Aber die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in WEG fängt bereits an zu laufen und ist idealerweise beim Verkauf der Eigentumswohnungen bereits abgelaufen. Dies ist für Selbstnutzer interessant und erhöht somit deine Verkaufsmöglichkeiten.
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    Ansprechpartner: @Vera A.D. und @Paul Plett Treffen: nächstes Treffen am 29.08.2017 Ort: 20 Uhr im Café Sieben (am Hafen in Münster). Kurzbeschreibung: Zur Zeit hat der Stammtisch 10 Mitglieder aber möchte sehr gerne wachsen. Um besser zu kommunizieren und Termine zu koordinieren, ist auch eine WhatsApp Gruppe vorhanden. Bei Interesse bitte bei den Ansprechpartnern melden.
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    Ergänzend zu Wladimirs Antwort und meiner Antwort von oben: Es kann natürlich auch gut sein, dass das Residuum unterhalb der bereits vorliegenden Gebote liegt. Wenn man ca. 1000 m^2 Fläche herstellen kann, und man die gut am Markt platzieren kann und für sagen wir einmal 4k/m^2 verkaufen kann (keine Ahnung ob das in der Mikrolage des Grundstücks im Bereich des möglichen ist). Dann hätte der Investor 4 mio Erlös ca. Wenn davon allein schon 1 mio Grundstücks-nettokaufpreis abgeht, dann ist das schon ein sehr sehr beachtlicher Teil des Erlöses, der allein für das Grundstück drauf geht und dann ist noch nichts gebaut, noch kein Gewinn gemacht, noch keine Steuern etc. bezahlt, für all das müssten die übrigen 3 mio dann herhalten. Zum oben genannten Wert des Gutachters von 730k - dieser beinhaltet, so wie ich deine Erläuterung verstehe das Grundstück zu ca. 500k und die Gebäude zu 230k - korrigiere mich wenn ich falsch liege. In dem Fall, dass ein Investor die Gebäude abbrechen möchte, müsste er theoretisch Grundstücksanteil abzüglich der Abbruchkosten rechnen, da er diese ja bezahlen muss.
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    Ich greife mal einige Passagen raus: Das nennt sich Mehrerlösvereinbarung - wird sehr häufig eingesetzt. Ein normaler Vorgang und eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag eines Baugrundstücks! Kein Bauträger bindet sich ein Grundstück ans Bein, welches er dann nicht optimal bebauen kann! Hier ist eine Menge stille Post und Bluff im Spiel! Es trifft der Laie auf die professionelle Immobilienwirtschaft - das ist zum Beispiel beim Autohandel auch nicht anders. Stadträte können das nicht aber das Bauamt. Eine Bauvoranfrage hätte es so oder so gegeben, kein Bauträger kauft ein Baugrundstück ohne sich der Bebaubarkeit vorher gewiss zu sein. Nicht selten wird die Erfüllung des Kaufvertrages (Kaufpreiszahlung) an die Baugenehmigung geknüpft. Im übrigen auch eine typische aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag über Baugrundstücke. Insgesamt das Ergebnis einer (sorry) laienhaften Vorgehensweise. Makler und Bauträger entwerten keine Grundstücke, sie handeln im eigenen Interesse - was aber nichts mit einer Entwertung zu tun hat.
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    Ich habe vor kurzem einen Altbau (Bj. 1928) gekauft und saniert. Der Keller war wie oben beschrieben: Feucht, Kappengewölbe, die Wände voller Salzausblühungen. Da die Kellerräume als Abstellfläche für die einzelnen Wohnungen dienen erwarten die Mieter natürlich trockene, nutzbare Lagerräume. Insofern haben sich sicherlich auch die Ansprüche geändert im Vergleich zur Bauzeit. Früher lagerten dort Kohlen und Kartoffeln, heute der Wintermantel und die Kinderbücher. Folgendes habe ich gemacht: Eine Kelleraußentreppe mit Zugang zum Garten haben wir zugemauert und mit Bitumen von außen abgedichtet (hier ist bei Starkregen immer Wasser über den Treppenabgang in den Keller gedrückt). Bei den Dachrinnen habe ich einige Schwachstellen beseitigt, das Wasser wird jetzt wirklich sauber abgeleitet. Somit ist der größte Wasserdruck beseitigt. Dann haben alle Zwischentüren aus Holz mit der Stichsäge Lüftungslöcher bekommen, die Tür vom Heizungsraum steht jetzt auf (=> trockene warme Luft aus dem Heizungsraum durchströmt den Keller), und die Mieter lüften die Kellerräume regelmäßig. Schließlich die Salpeterablagerungen abgebürstet und Keller weiß gestrichen. Fazit: Ich habe jetzt auf Jahre Ruhe. Die Mieter haben gute, trockene Kellerräume, alles sieht super aus. Die Kosten waren absolut im Rahmen.
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    Ganz genau, damals habe ich gefragt: Wenn ein Keller schon 100 Jahre feucht ist, kann er noch weitere 100 Jahre feucht bleiben? Antwort war "Natürlich". Zur aufsteigenden Feuchte gibt es auch eine interessante aber kontroverse Meinung von dem Architekten und Denkmalpfleger Konrad Fischer, einfach mal googeln.
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    Genau zu diesem Thema hat @Sven Erik dethlefs, Architekt aus Hamburg, auf dem Immopreneur Kongress 2016 einen spannenden Vortrag gehalten. Thema: "Bedienungsanleitung für eine Immobilie (über die Dekaden 1900 bis heute)" Kurzzusammenfassung: Gebäude sind immer vor dem Hintergrund der ursprünglichen Nutzung (Jahr der Errichtung) zu betrachten Auch die bauphysikalischen Eigenschaften sind im Kontext des Jahrgangs der Erbauung zu betrachten. Probleme entstehen immer dann, wenn man sich mit der Denke und den Techniken von heute einem Bauwerk von 19xx nähert. Der Architekt (der ich nicht bin) würde hier sicher dazu raten, den Keller vor dem bauphysikalischen Hintergrund des Baujahres zu betrachten ....
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    Der Ausdruck "passives Einkommen" ist halt komplett Banane. "Passives Einkommen" ist es mMn, wenn man sich ne Mio aufs Tagesgeldkonto packt und sich regelmäßig die Zinsen als "Gehalt" auszahlen lässt. Das ist wirklich passiv. Meinetwegen auch noch ein Aktienportfolio, das man (tatsächlich!) langfristig in Ruhe lässt. Das erfordert aber (logischerweise) einen großen Batzen Eigenkapital und bringt ne schmale Rendite. Wenn man diesen Batzen EK nicht hat (oder größere Renditeerwartungen hat), muss man halt schon Arbeit reinstecken .. oder alternativ extremes Risiko in Kauf nehmen ("alles auf rot"). Die Arbeit bei Immobilen ist also keineswegs passiv, sie ist halt eine andere. Man fährt nicht mehr jeden Tag um 8h ins Büro und ist um 18h zu Hause - sondern fährt mal um 6h los und ist um 14h zu Hause .. Oder macht mal ein langes Wochenende auf Malle.. Oder man hat mal einen Tag voller Besichtigungen von 7h bis 19h.. Mir gefällt das (in der Theorie ) sehr gut und ich könnte mir das schon langfrisitg vorstellen. Ich schätze, man wird auch mit der Zeit immer besser / effizienter. Dazu hat man irgendwann gute Leute an der Hand, sodass man sich nicht mehr selbst um jeden tropfenden Wasserhahn kümmern muss. Dann wird es immer "weniger aktiv" - aber keineswegs passiv. JB, du kannst da sicherlich einiges zu erzählen mit deinem Werdegang.
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    Mit "in Aussicht gestellten Aufträgen" können Architekten u.a. die Wände tapezieren. Dienstleister wissen, dass solch großen Ankündigungen in der Regel nur ganz selten Taten folgen - das würde ich an Deiner Stelle bleiben lassen. Trenne die Begehung und Kostenschätzung von einer möglichen späteren Beauftragung - dann bist Du auch nicht in der Defensive, wenn aus diesem Ankauf nichts wird und Du den Architekten für einen weiteren Vorgang wieder ansprichst. Für die Begehung und grobe Kostenschätzung vereinbarst Du einen Stundensatz und bei einer möglichen späteren Beauftragung hängt es dann von der tatsächlich zu erbringenden Leistung ab. Architekten rechnen in der Regel nach der HOAI ab http://www.gesetze-im-internet.de/hoai_2013/ Bedenken solltest Du, dass Architekten (aber auch Anwälte, Steuerberater, etc.) immer dann, wenn es verbindlich wird mit ihrer Berufshaftpflichtversicherung für die Aussagen und Leistungen haften - das macht niemand für € 20,--
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    Hmm, meine bisherige Recherche dazu ist wenig stichhaltig. Ich meine zu verstehen, dass der Mieter seinen Lebensgefährten einziehen lassen darf, sofern diese Absicht noch nicht zum Abschluss des Mietvertrages bekannt war. Da es praktisch unmöglich nachzuweisen ist, dass die Absicht schon zuvor bestand (siehe Ausführungen von Matthias) kann man dem Mieter zunächst einmal nicht verbieten, den Lebensgefährten einziehen zu lassen (es sei denn: Überbelegung - aber davon gehen wir jetzt mal nicht aus). Der Mieter ist verpflichtet, einen Zuzug anzumelden. Tut er das nicht, kann man ihn dazu auffordern. Und dann? Nichts gewonnen.. Der Knackpunkt hier: Ab wann ist ein Besucher ein Mitbewohner? Woran macht man das fest? Und wie beweist man es? Der Mitbewohner wird sich ja nicht umgemeldet haben. Dass die anderen Bewohner behaupten "ihr Freund würde offensichtlich ohne dein Wissen bei ihr wohnen usw" ist ohne Dokumentation m.E. nahezu wertlos. Ich würde diesen Punkt zwar definitiv mit anbringen und w.m. protokollieren - aber der Umstand allein reicht nicht für eine Kündigung oder gar Räumung. Daher würde ich eher die polizeilich dokumentierten Ruhestörungen als Anhaltspunkt für eine Kündigung nehmen. Hier kenne ich das Vorgehen aber nicht und würde daher auch gerne Erfahrungsberichte von anderen Usern hier hören!
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    Ich vermiete fast ausschließlich an SGB2-Empfänger. ich hege engen Kontakt zum Jobcenter. Vorsicht ist bei der Auslegung der Miethöchstgrenzen geboten. Bitte rufe dort an und hinterfrage genau die Auslegung. Es kann sein, dass eine Kommune einen qm-Preis Kaltmiete vorschreibt. Eine andere Kommune legt es so aus, dass z.B. für eine Person bis zu 50qm angemessen sind. Das ist ein entscheidender Unterschied. Andere Kommunen (z.B. Stadt Bonn) geben eine Mindestgröße der Wohnung je Person vor. Die KdU (Kosten der Unterkunft) werden immer gestrichen vom Amt, wenn der Kunde einmal nicht vorstellig wird. Persönlicher Kontakt zum Mieter ist hier von Vorteil. Der bekommt natürlich dann nicht mit, wenn das Amt nicht bezahlt hat. Meist ist der dankbar für den Hinweis. Eine behutsame Auswahl (am besten durch erfahrenen Makler) und Durchleuchtung (SchuFa) ist immer anzuraten. Ich kann Euch Geschichten erzählen..... Es gibt allerdings keine Verpflichtung der Direktzahlung vom Amt. Außer, der Kunde gibt dies aktiv an, was ich immer bevorzugen würde. Ansonsten ist das Risiko größer dass sich der Mieter mal ein Stück vom Kuchen abschneidet..... Schreib am besten in die Anzeige, dass Interessenten deren Unterkunft vom Jobcenter subventioniert wird gerne gesehen sind. Das Amt selbst darf nicht vermitteln (nur in besonderen Fällen). Ggf. beim Integrationsbeauftragten die Info streuen, die werden immer aktiv. Die Nebenkosten werden in angemessener Höhe übernommen. Infos dazu ebenfalls vom Jobcenter. In der Regel passt der Höchstsatz hier mit den tatsächlichen Kosten. Die warmen Nebenkosten (Warmasser/-aufbereitung/Heizung) ist oftmals auch gedeckelt. Manche geben einen pauschalen Höchstsatz vor, andere Kommunen einen qm-Preis. Hier sollte es ebenfalls keine Probleme geben. Das allerwichtigste ist die Auslegung zur Kaltmiete und den kalten Betriebskosten.
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    Moin liebe Community, beim lesen der einzelnen Beiträge und Themen im Bereich Steuern, kam mir folgende Überlegung. Wie wäre es wenn wir das Formular "Anlage V" hier einmal als Vorlage hochladen, und beschreiben, unter welchen Kennziffern welche Werte zu melden sind. Abgesehen von den Einnahmen und Zinsen wäre hier wesentlich interessanter, wo weitere Kosten einzutragen sind, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen (Fahrtkosten, Handwerker-Rechnungen, Werte aus der Betriebskostenabrechnung, StB-Kosten, etc.). Interessant wäre vllt wie und wo es weitere Optiemirungsmaßnahmen gibt. Über Feddback, ob eine solche Übersicht überhaupt erwünscht ist, würde ich mich freuen. Damit sollten sich dann evtl. einige zukünftige Fragen und Themen erledigt haben. Liebe Grüße Oliver
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    Ich bereite alle Unterlagen selber auf, dann kann der Steuerberater die Werte nur noch übernehmen. Er prüft dann wo noch Möglichkeiten bestehen etwas steuerlich zu optimieren. So zahle ich pro Objekt (MFH) 39,80 bis knapp 60 Euro im Jahr. Das ist im Rahmen und für größere Probleme habe ich dann den StB. Ganz alleine wäre mir auch nicht wohl, z.B. setzt mein StB Pauschalen an für Kontoführung, Büro usw. und weiß genau was da durchgewunken wird - das ist auf jeden Fall mehr als bei Einzelbelegen. Insoweit bringt der StB da sicherlich einen echten Mehrwert. Kosten von 200 € pro Wohnung finde ich aber viel zu hoch. Das Sichten von Belegen und Addieren von Zahlen kann man auch selber erledigen, und Grundkenntnisse im Steuerwesen muss eigentlich jeder Immo-Investor haben (auch die Investoren die nur 2 WE haben @Jb007)
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    Es gibt offensichtlich ein BGH-Entscheid zu diesem Thema http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-viii-zr-232-15-mieter-vermieter-kuendigung-eigenbedarf/ Auszug: "Auch die Absicht, die Wohnung gewerblich zu nutzen, ist vom BGH als zulässiger Grund für die Kündigung anerkannt worden."
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    Also ich würde mal mit dem STB reden und gegebenenfalls wechseln. 200€fürr eine Wohnung ist deutlich zu viel ich z.B. zahle 120€ für eine Wohnung und 280€ für ein 6 bzw. 7 Fam Haus. Könnte die Steuererklärung auch selbst machen und habe das anfangs auch, das Problem jedoch war dass das Finanzamt als ich alles selbst gemacht habe ständig Belege an- und nachgefordert hat, Sachen nicht anerkennen wollte usw. Mit StB gibt es jetzt absolut keine Probleme, darum meine ich auch ohne StB ist am falschen Ende gespart aber Preisvergleich bei Steuerberatern lohnt sich speziell bei solchen Standardaufgaben auf jeden Fall
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    am besten ein Suchprofil per PDF abschicken falls vorhanden 2-3 Referenz Objekte mit einbeziehen... Ich würde mich eher an die kleinen Makler Unternehmen mich fokussieren, habe bis heute noch kein ordentliches Angebot von den Big Player Makler Unternehmen bekommen ... da gehen alle Objekte an die Big Player Investoren weg ganz einfach oder der Makler kauft selbst ........
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    Wenn ich erfahren genug bin, einige Risiken auffangen kann und der Makler mich kennt, klar - wenn man sich unsicher ist nicht auskennt, dann lieber Besichtigung durchführen - Kaufangebote sind nicht gebunden aber wenn man abgibt und nicht kauft, kommt man auf eine rote Liste , man hat dann kein Marktzugang mehr ps selbst ich fahre immer vorbei, habe früher 50 Zwangsversteigerungsankäufe im Monat bewertet im Gutachten immer alles top, was man dann nicht sieht , ist, zB Ggü eine obdachloseneinrichtung oder zB zigeunerhaus nebenan , oder Aussicht auf einen Riesen Schornstein , gucken lohnt immer
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    Ich habe letzte Woche ein Expose eines 9 Familienhauses bekommen. Von den Bildern und Preis des Hause hätte ich schon fast ungesehen zuschlagen müssen. Bei der Besichtigung 2 Tage später war ich schockiert über die Zustände des Hauses. Ohne Besichtigung geht für mich garnicht. Wie ich der Maklerin sagte das ich sie Samierungskosten irgenswo bei 200k sehe, meinte Sie ja das es toll ist das ich als Sachverständiger da mal drüber geschaut habe und meine Meinung dazu abgegeben habe. Sie meinte das es das letzte mal noch nicht so katastrophal aussah. PS. Das Haus war erst 19 Jahre alt. Wo man meint da kann ja nicht viel defekt sein.
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    Da handhabe ich es auch. Mindestens erste Rate Kaution vor Schlüsselübergabe. Bei JC Mietern Kaution komplett. Du Schreibst oben Selbstauskunft, hast du auch die Schufa gezogen bzw dir vorlegen lassen? Ist meist der beste Indikator. Bestätigung Vorvermieter auch immer gut. Ich habe allerdings tatsächlich auch schon den Fall gehabt, dass sich das JC knapp 2 Monate Zeit gelassen hat. Ich dachte auch schon, ich hätte mich da in die Scheiße geritten. Kam dann aber alles (Kaution und Mieten). Seitdem keine Probleme. War ein ähnlicher Fall. Ist ein Ehepaar, der Mann macht eine Ausbildung. Die bekommen eine Art Zuschuss und müssen Teil selbst zahlen. Habe mittlerweile das Gefühl, dass das JC bei solchen Fällen etwas länger braucht. Trotzdem: Nichts anbrennen lassen - hau die fristlose Kündigung raus und mach Dampf. Da gehen sowieso nochmal 2 Wochen ins Land. Wenn bis dahin Miete und Kaution ist, dann alles klar. Wenn nicht, dann hast du zumindest keine Zeit verloren. Mein ganz klarer Rat (weil ich den Fehler auch schon gemacht habe ): Lass dich nicht hinhalten. Sobald du fristlos kündigen kannst -> mach es auch. Der ganze Prozess dauert sowieso recht lange... wenn der Mieter zahlt, dann heilt er die fristlose Kündigung ohnehin. Lieber direkt loslegen und später stoppen, wenn die Miete eingeht, als später zu viel Zeit verloren zu haben!
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    Die Regierung Schröder hat 2005 die Regelungen für Unternehmenssteuern verändert, in der Folge haben ausländische Kapitalgesellschaften massiv in dt. Immobilien investiert - sehr häufig ohne Besichtigungen, und das bei Volumina bis 9-stellig. Das hat keinen Makler gekratzt, wichtig war die Vertragsabwicklung und der Provisionsfluss. Was hindert Dich?
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    Makler hin oder her - wenn Deal passt wird zugeschlagen!
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    Hallo, hier ist vermietet.de. Gerne möchten wir an dieser Stelle für mehr Klarheit sorgen. Grundsätzlich gilt: Wer sich jetzt auf vermietet.de registriert, kann bis zu 25 Einheiten kostenlos anlegen und verwalten. D.h., es wird auch zukünftig kostenlos bleiben! Auch die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen über unsere Plattform ist möglich. Folgender Link leitet Sie zu unserer Preisliste: https://www.vermietet.de/preise. Hier erhalten Sie zusätzlich einen Überblick über unsere Funktionen. Wir hoffen, diese Informationen waren für Sie aufschlussreich ! Gruß in die Runde!
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    Wenn man nur 2% tilgen kann um einen positiven Cash Flow zu erreichen sollte man das Investent m.M. nach nochmal überdenken. Kaufpreis zu hoch oder Einnahmen zu niedrig.
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    Insbesondere Objekte im Frei(hand)verkauf, bevor sie in die Zwangsversteigerung gehen
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    Hallo, der Preis muß das regeln - falls das hohe Hausgeld in den Kaufpreis eingepreist ist / wird, dann wäre ein Investment wohl denkbar. Ansonsten besser "Finger weg". Wie Du schon schreibst, hättest Du in Deinem Fall kaum Rendite und falls ein Wiederverkauf anstehen sollte, werden Deine Kaufinteressenten - wie Du jetzt - ebenfalls skeptisch sein. Ein hohes Hausgeld senkt die Attraktivität einer ETW enorm, ob als Investor oder auch als Eigennutzer. Dass ein Hausgeldbetrag zukünftig wieder maßgeblich sinkt, halte ich bei Betrachtung meiner Erfahrungen für eher unwahrscheinlich. Ist eine Sanierung abgeschlossen, treten oft dann (plötzlich) wieder neue bauliche Probleme auf. Falls Du weiter an der Wohnung interessiert sein solltest, dann erstmal viele Informationen sammeln (mit Verwalter, Verwaltungsbeirat, Hausmeister, anderen Eigentümern sprechen), die in den letzten Jahren erfolgen Instandhaltungskosten (Plausibilität?!) und die geplanten Sanierungen / Modernisierungen auswerten. Dann ergeben sich verschiedene Möglichkeiten: a) Der laufende und geplante Instandsetzungsbedarf ist plausibel und liegt hinsichtlich Baujahr, Ausstattung, Bausubstanz etc. im vergleichbaren Rahmen mit anderen Objekten. b) Hausgeld / Instandhaltung ist so hoch, weil nach und nach zahlreiche Baumängel hervortreten ("Baupfusch" in der Bauerstellungsphase!?), die behoben werden müssen. c) Verwalter und Handwerker verdienen sich in informeller Absprache die berühmte "goldene Nase" bzw. sind korrupt. Viele Verwalterverträge enthalten z.B. Sondervergütungsvereinbarungen infolge von Modernisierungen / Sanierungen oder Verwalter bevorzugen bestimmte Handwerksfirmen, die sich dann in vielfältiger Form erkenntlich zeigen (anfällig sind für diese Methoden besonders größere Wohnkomplexe).
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    Ich bin da auch ganz ganz vorsichtig, da es um wirklich großes Geld geht. Ob der Steuerberater fein raus ist, denke ich schon. Aber wenn er falsch beraten hat und das nachweisbar ist, wäre es juristisch spannend. Aber wer hat schon lust, seinen eigenen Steuerberater zu verklagen? Wir bräuchten bitte mal eine Rechtsgrundlage, aus der eindeutig und zweifelsfrei der Sachverhalt hervorgeht. Mein Steuerberater ist leider im Urlaub, daher wird die Klärung von meiner Seite her noch einwenig dauern.
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    Kann mich nur anschließen. Lass es einfach wie es ist. Ich frage bei Besichtigung die Mieter im EG immer, ob Probleme mit Schimmel und Feuchtigkeit bestehen... die wissen das am besten^^ Hab da sonst keine Bauchschmerzen. Wie die anderen schon gesagt haben ist das eigentlich normal bei den Baujahren.
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    "der Murfeld" als fachliche Grundlage http://www.beck-shop.de/Murfeld-Hrsg-Spezielle-Betriebswirtschaftslehre-Immobilienwirtschaft/productview.aspx?product=13094015 Projektentwicklungen http://www.beck-shop.de/Schaefer-Conzen-Praxishandbuch-Immobilien-Projektentwicklung/productview.aspx?product=10271070 Investitionen http://www.beck-shop.de/Schaefer-Conzen-Praxishandbuch-Immobilien-Investitionen/productview.aspx?product=14913519
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    Ist der Sanierungsaufwand so hoch und komplex, dass du einen Architekten brauchst? Was ist denn genau zu machen? Einen Architekten würde ich nur einbeziehen, wenn Umbauarbeiten geplant sind und selbst dann, ist das meistens übers Ziel hinausgeschossen. Im Endeffekt würde ich mal einen Baumeister kontaktieren und ein Pauschalhonorar vereinbaren, welches dann bei tatsächlicher Beauftragung von der Endsumme zum Abzug gebracht wird.