Wer würde beim Blick auf seine Kontoauszüge nicht gern eine siebenstellige oder noch höhere Zahl lesen? Ein Immobilieninvestment bietet Dir die Möglichkeit, im Laufe der Zeit zum Millionär zu werden. Die Krux dabei ist: Es handelt sich in der Regel nicht um Cash-Millionen, sondern um Bilanzmillionen. Stellt sich die Frage, wie Millionär definiert ist und wodurch sich Bilanz- und Cash-Millionäre voneinander abgrenzen? Ich erkläre Dir, wo die Unterschiede liegen.

Die Wahrheit über Immobilienmillionäre

Die Definition des Millionärs ist eher nüchtern: Sie besagt, dass es sich dabei um eine Person handelt, deren gesamtes Eigentum einen Wert von mindestens einer Million Euro erreicht. Verwendet werden in diesem Zusammenhang vier Begriffe:

  • Vermögensmillionär
  • Einkommensmillionär
  • Cash-Millionär und
  • Bilanzmillionär.

Der Vermögensmillionär

Die Definition des Vermögensmillionärs entspricht dem allgemeinen Verständnis des Begriffs Millionär. Es handelt sich dabei um eine Person, deren Eigentumswerte zusammengerechnet mindestens eine Million betragen, angegeben in der jeweiligen Landeswährung. Die Landeswährung wird der Benennung vorangestellt, innerhalb der Eurozone sind es beispielsweise Euro-Millionäre oder in den USA Dollar-Millionäre. Der Berechnung liegt grundsätzlich die Kaufkraft von Euro oder Dollar zugrunde. Die Werte können dabei aus Immobilien und Ländereien stammen ebenso wie aus Firmen, Beteiligungen, Aktien, Barvermögen oder Kunstwerken bzw. einer Mischung aus verschiedenen Vermögensgegenständen. Das bedeutet, dass jemand, der ein echtes Gemälde von Rembrandt an der Wand hängen hat, zu den Millionären zählen würde, selbst wenn er in einer Ein-Zimmer-Kellerwohnung haust und kaum genug Geld zum Leben hat.

Einkommensmillionäre, eine ganz eigene Spezies

Einkommensmillionäre sind Steuerpflichtige, die innerhalb eines Kalenderjahres mehr als eine Million Euro verdienen. Zu dieser Gruppe zählen typischerweise Fach- und Führungskräfte sowie Spitzenmanager und Vorstände von Großunternehmen. So bezog der ehemalige VW-Chef Martin Winterkorn im Jahr 2015 rund 16,6 Millionen Euro, die Deutsche Post zahlte Frank Appel 9,9 Millionen Euro pro Jahr, und Daimler-Chef Dieter Zetsche bekam im Jahr 2016 ein Grundgehalt von 3,3 Millionen Euro zuzüglich variabler Vergütungsbestandteile. Die Gruppe der Einkommensmillionäre ist relativ klein und in sich geschlossen, in Deutschland gehören ihr weniger als 20.000 Personen an.

Cash-Millionär, Bargeld satt

Nur ein sehr geringer Prozentsatz der Immobilieninvestoren zählt zur Gruppe der Cash-Millionäre. Die Übersetzung des Ausdrucks ist selbsterklärend und kommt der Definition sehr nahe. Der Begriff Cash-Millionär bedeutet im Grund nichts anderes als Bargeldmillionär. Sein Kapital ist nicht gebunden, sondern jederzeit frei verfügbar. Ein Cash-Millionär könnte, wenn er wollte, ohne Probleme ein Haus für eine Million Euro sofort aus seinen Barbeständen bezahlen. Er würde dafür weder einen Kredit benötigen noch müsste er Liegenschaften, Firmenwerte, Kapitalanlagen oder Kunstgegenstände veräußern. Typische Cash-Millionäre sind Lottogewinner oder Einkommensmillionäre. Ihr Gewinn oder Einkommen wird aufs Konto einbezahlt und steht jederzeit zur Verfügung. Sinkt der Bargeldbestand jedoch unter eine Million Euro, zählen sie nicht mehr zu den Cash-Millionären. Die meisten Personen in dieser Gruppe investieren in Kapitalanlagen wie Immobilien, Firmen, Aktien und Ähnliches, wodurch sich ihr flüssiges Kapital reduziert und in (mehr oder minder) dauerhafte, werterhaltende Anlagen umgewandelt wird.

Bilanzmillionär, ein durchaus erstrebenswertes Ziel

Bei Bilanzmillionären handelt es sich in der Regel um Vermögensmillionäre. Ihr Kapital setzt sich aus verschiedenen Quellen zusammen, beispielsweise aus Immobilien, dem Cashflow daraus und privaten Vermögensteilen wie Wohnung oder Haus, Fahrzeuge und Ähnliches sowie Bargeld.

Wer sich mit Immobilieninvestment beschäftigt, wird, sofern er die richtigen Strategien verfolgt und über ein gutes Objektportfolio verfügt, unweigerlich irgendwann zum Bilanzmillionär. Vielen Hauseigentümern ist jedoch nicht bewusst, wie hoch ihr Vermögen in Wirklichkeit ist. Die Zahlen lassen sich nicht vom Kontoauszug ablesen und fallen deshalb durchs Raster. Gesehen wird meistens nur der Zufluss von Geld abzüglich der Aufwendungen für die Objekte. Im Grund ist es kein Hexenwerk, nach 20 oder 30 Jahren mit erfolgreichem Immobilieninvestment zu den Bilanzmillionären zu gehören. Ein kluger Investor verschleudert sein erwirtschaftetes Vermögen nicht mit wilden Partys, teuren Autos und anderem Luxus, sondern setzt sein Geld gezielt wieder ein. Seinen Lebensstandard generiert er aus dem Cashflow der Immobilien.

Mittels einer einfachen, wenn auch relativ groben Berechnung kannst Du sehr schnell feststellen, ob Du bereits Bilanzmillionär bist. Dafür ermittelst Du den aktuellen Verkehrswert Deiner Objekte und ziehst davon die Schulden ab. Das Ergebnis ist Dein Netto-Reinvermögen. Liegt es bei einer Million oder höher, zählst Du zu den Bilanzmillionären, auch wenn Du Dich nicht so fühlst. Du solltest auch bedenken, dass es sich bei Hypotheken nicht um eine Verschuldung im klassischen Sinne handelt: Der Schuld steht ein entsprechender Wert gegenüber. Stell Dir eine Waage vor – auf der einen Seite die Immobilien, auf der anderen die Schulden. Im Laufe der Jahre werden die Immobilien immer schwerer, während die Schulden mehr und mehr von ihrem Gewicht verlieren.

Ein Beispiel: Vor fünf Jahren hast Du ein Mehrfamilienhaus zum Preis von fünf Millionen Euro gekauft. Der Verkehrswert (Marktwert) ist inzwischen auf sechs Millionen Euro gestiegen. Deine Schulden belaufen sich auf rund 4,5 Millionen Euro. Um Dein Netto-Reinvermögen bezogen auf diese Immobilie zu errechnen, ziehst Du vom aktuellen Marktwert Deine Schulden ab. Du rechnest also sechs Millionen Euro Immobilienwert abzüglich 4,5 Millionen Euro Schulden. Das Ergebnis ist ein Netto-Reinvermögen in Höhe von 1,5 Millionen Euro.

Fazit

Wer bei seinem Immobilieninvestment die richtige Strategie mit einem guten Objektportfolio verbindet, wird relativ schnell zum Bilanzmillionär, jedoch nicht zum Cash-Millionär. Dessen Barvermögen ist gebunden und steht erst mit dem Verkauf eines Objekts wieder zur Verfügung. Investmentprofis stoßen unrentable Objekte ab und reinvestieren die Gewinne. Ihren Lebensstandard generieren sie aus dem Cashflow, das Kapital bleibt so langfristig erhalten, kann arbeiten und damit den Gewinn steigern.

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