Jeder, der sich einmal mit den Themen „Investieren“ bzw. „Geld anlegen“ befasst hat, kennt sie, die „Rendite“. Möglichst hoch soll sie idealerweise sein, bei möglichst überschaubarem oder keinem Risiko. Angesichts niedriger Zinsen bieten herkömmliche Geldanlagen derzeit keine großen Vermögenszuwächse. Dagegen kann ein gutes Immobilieninvestment wesentlich lukrativer sein. Warum das so ist, zeige ich Ihnen in dieser bewusst praktisch gehaltenen Einführung zum Thema Immobilienrendite.

Ein Beispiel, wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen

Anhand eines Beispiels können Sie leicht nachrechnen, warum sich Immobilien mit einer guten Rendite lohnen. Nehmen wir an, Sie finden eine geeignete Rendite-Immobilie in ordentlicher Lage in einer Großstadt. Der Kaufpreis beträgt 500.000 Euro. Darin enthalten sind bereits alle anfallenden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Gerichtskosten sowie Renovierungskosten. Die Jahresmieteinnahmen liegen bei 40.000 Euro. Mit diesen beiden durchaus realistischen Zahlen können wir also wie folgt rechnen, wobei als Faustformel gilt:

Jahresmieteinnahmen × 100 ÷ Kaufpreis = Rendite in %.

Mit unseren konkreten Werten sieht die Rechnung so aus: 40.000 Euro × 100 ÷ 500.000 Euro ergeben satte 8 % Immobilienrendite. Eine stolze Zahl. Aber: So verlockend diese auch ist, so dürfen Sie leider nicht rechnen.

Denn entscheidend ist, dass Sie bei der Berechnung der Immobilienrendite immer auch die Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltung und ähnliche Posten berücksichtigen. Die genauen Werte sind selbstverständlich von der jeweiligen Immobilie abhängig. In der Regel genügen für eine erste Kalkulation jedoch einfache Näherungswerte. In unserer Rechnung können Sie daher einen Erfahrungswert von etwa 20 % der Bruttomiete ansetzen. Das ist realistisch.

Rechnen wir noch einmal neu: Statt 40.000 Euro Jahresmiete setzen Sie das sogenannte Nettoobjektergebnis – hier 32.000 Euro – ein. Daraus ergibt sich eine Nettoobjektrendite von 6,4 %. Immer noch eine sehr gute Zahl. Behalten Sie sie bitte im Hinterkopf. Denn im nächsten Schritt zeige ich Ihnen, welche Rendite Sie tatsächlich auf Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaften können.

Immobilienrendite und Finanzierung

Oben sind wir bei der Renditeberechnung davon ausgegangen, dass Sie die 500.000 Euro komplett aus eigener Tasche bezahlen. Es ist aber durchaus üblich, eine Immobilie über einen Kredit zu finanzieren. Denn dies bringt, wie wir gleich sehen werden, in der Regel einen deutlichen Vorteil.

In unserem Beispiel nehmen wir einmal die folgende Finanzierungsstruktur für Ihre Rendite-Immobilie an: 200.000 Euro Eigenkapital und 300.000 Euro Bankfinanzierung (Fremdkapital). Da Sie auf das Fremdkapital selbstverständlich Zinsen zahlen müssen, sinkt das Nettoobjektergebnis, das bisher bei 32.000 Euro lag. Um es einfach zu halten, setzen wir 3 % als Zinssatz an und ziehen die daraus resultierenden Zinsen als zusätzliche jährliche Belastung (9.000 Euro) ab. Daraus ergibt sich ein Nettoobjektergebnis „nach Finanzierungskosten“ von 23.000 Euro im Jahr. Für ein solches Einkommen muss, wie Sie sich leicht vorstellen können, im gewöhnlichen Arbeitsleben einiges geleistet werden. Mithilfe einer finanzierten Immobilie können Sie diesen Ertrag hingegen durch einen einfachen Immobilienkauf und durch die Investition von 200.000 Euro Eigenkapital erzielen.

Der Hebeleffekt: die Eigenkapitalrendite

Die wesentliche Berechnungsgrundlage der Immobilienrendite ist also der Kaufpreis der Immobilie samt aller Kaufnebenkosten und anfänglichen Renovierungskosten. Wenn Sie aber eine intelligente Finanzierungsstruktur einsetzen, wird der Kaufpreis der Immobilie (samt aller Kosten!) mehr und mehr in den Hintergrund rücken. Denn Sie haben hier ja keine 500.000 Euro, sondern nur 200.000 Euro eingesetzt. Der Rest ist fremdfinanziert. Und jetzt wird es richtig interessant. Da die Zinsen des Darlehens bereits im Nettoobjektergebnis berücksichtigt sind, ist für Sie nur Ihr persönliches Investment als Berechnungsgrundlage für die Rendite interessant. Und hier ergibt sich bei einem Nettoobjektergebnis von 23.000 Euro nach gleichem Rechnungsmuster eine Eigenkapitalrendite von stolzen 11,5 %! Denn 23.000 ÷ 200.000 × 100 sind 11,5 %!

Bemerkenswert ist, dass Sie sowohl bei der Immobilienrendite von 6,4 % als auch bei der Eigenkapitalrendite von 11,5 % die identische Immobilie gekauft haben. Nur die Finanzierungsstruktur ist eine andere. Durch die Fremdkapitalfinanzierung klettert Ihre persönliche Rendite um satte 5,1 Prozentpunkte nach oben. Sie haben die Rendite somit „gehebelt“. Denn mit einem auf 200.000 Euro reduzierten Eigenkapital „kontrollieren“ Sie die komplette Immobilie. Dies ist der Hebeleffekt, der jedes Immobilieninvestment – freilich unter Anwendung eines guten Risikomanagements – um ein Vielfaches interessanter machen kann.

Sind Sie begeistert? Es kommt noch besser! Nehmen wir an, Sie überzeugen Ihre Bank und finanzieren nicht mit 200.000 Eigenkapital, sondern nur mit 80.000 Euro. Bei einem Darlehen von 420.000 Euro fallen bei einem Zinssatz von 3 % nicht die oben berechneten 9.000 Euro an, sondern 12.600 Euro. Das Nettoobjektergebnis beträgt damit 19.400 Euro. Das ist ein Betrag, der immer noch ansehnlich ist und genug Spielraum für Eventualitäten lässt. Jetzt aber die wesentliche Erkenntnis: Die Eigenkapitalrendite bei einem Eigenkapitalanteil von 80.000 Euro beträgt unter Anwendung der gleichen Berechnungsmethode nun atemberaubende 24,3 %!

Das Geheimnis der Immobilienrendite ist der Hebeleffekt

Sie können die Rechnung im Kopf einfach weiterführen: Was passiert, wenn Sie nicht, wie im ersten Beispiel, eine Immobilie für 500.000 Euro mit Eigenkapital kaufen, sondern sechs vergleichbare Immobilien mit einem Eigenkapitalanteil wie im letzten Beispiel? Sie steigern nicht nur Ihre Rendite, auch Ihre Einnahmen multiplizieren sich entsprechend der Anzahl der Objekte. Auf diese Weise können Sie bei gleicher Eigenkapitalsumme durch den Hebeleffekt deutlich mehr aus Ihrem Kapital machen.

Der Hebeleffekt ist also das Geheimnis eines jeden erfolgreichen Immobilieninvestments. Klar ist jedoch: Nur wenn Sie sich in dieser Materie auskennen, werden Sie in die Lage sein, solche Investments intelligent umzusetzen und vor allem mögliche Risiken einzuschätzen. Außerdem muss jedes einzelne Investment genau geprüft werden, und die jeweilige Immobilie und ihre Finanzierung müssen zusammenpassen. Richtig angewendet, steckt dann im Hebeleffekt ein großes Potenzial für sehr erfolgreiche Investments.

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