Stephan Steup spricht heute im Interview mit:

Andreas Weiß

Vom Bauernhof zum Immobilieninvestor

Heute haben wir einen besonderen Gast aus unserer Immopreneur-Community in unserem Podcast.

Vom Bauernhof zum Immobilieninvestor – diese spannende Geschichte erzählt Andreas Weiß im Interview mit Stephan Steup.

Andreas Weiß ist angestellter Unternehmensberater für Banken und erzählt in der heutigen Folge, wie er über „Learning by Doing“ zum Immobilieninvestor wurde.

Im zweiten Teil des Interviews geht es dann ans Eingemachte.

Wie man mit seinen Investments Krisen, wie zum Beispiel eine Weltwirtschaftskrise, übersteht, erfährst Du im 2. Teil des Interviews mit Andreas Weiß.

Shownotes / hilfreiche Links

Webseite Andreas Weiß: immobilien-investor.de

Twitter-Account Andreas Weiß: twitter.com/AWEimmobilien

Seminar zum Thema Baulandentwicklung, Kommunale Baulandentwicklung in Kooperation mit Privaten – Baulandmodelle rechtssicher gestalten, Veranstalter: Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw.de):

Geschichte und Diskussion im Forum zum Thema Herausforderungen in der Hausverwaltung/Mieter.

Vermögensverwaltende Gesellschaft und die aktuelle Herausforderungen: Was würdet Ihr tun? Eine Diskussion im Forum.

Kurzer Einblick im Forum zur Entwicklung von Ackerland zum Bauland.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript - Teil 1:

Stephan: Hallo und herzlich willkommen! Schön, dass ihr wieder dabei seid. Heute im Studio Stephan Steup und bei mir zu Gast, das erste Mal aus der Community, Andreas Weiß. Andreas hat uns eine ganz spannende Geschichte mitgebracht, wie er vom Bauernhof zum Immobilieninvestor gekommen ist.

Darauf freue ich mich schon sehr. Andreas kenne ich persönlich jetzt auch schon länger. Wir haben uns auf dem Stammtisch der Münchener Immobiliengruppe kennengelernt – wie ich ihn immer nenne:

Den größten Immo-Stammtisch Deutschlands, grüße nach Hamburg – und seitdem sind wir regelmäßig in Kontakt und auch mit sehr interessanten Gesprächen jedes Mal verbunden. Dazu kommen wir aber gleich nochmal genau.

Andreas, ansonsten wie gesagt, schön, dass Du da bist. Stell Dich am besten einfach mal selber vor und sag uns: Wie geht es Dir?

Andreas: Hallo Stephan, ich grüße Dich! Und auch Hallo an die Zuhörer. Ich freue mich, dass ich dabei sein darf und einfach mal eine andere Geschichte vorstellen darf. Wie Stephan schon erzählt hat:

Wir kennen uns schon länger und Stephan, wir kennen uns nicht nur erst seit dem ersten größten Immobilien-Stammtisch, sondern sehr viel früher. Wir haben uns beim “Art of a Deal” in Stuttgart kennengelernt im März dieses Jahres und sind seitdem im regelmäßigen Austausch.

Ich bin 38 Jahre alt, bin zwar nicht direkt in Immobilien investiert, aber das erzähle ich nachher, sondern ich bin noch ganz normaler Angestellter bei einem großen internationalen Wirtschaftsprüfungsunternehmen.

Ich bin vor fast einem Jahr zur Immopreneur Community gekommen, als ich beim Stöbern im Internet auf die Videos von Alex Fischer usw. gestoßen bin und dann relativ schnell auch auf das Buch von Thomas Knedel und auf die Immopreneur Plattform. Seit Januar bin ich auf der Plattform dabei und begeisterter Teilnehmer und freue mich immer über neue Themen und spannende Diskussionen im Forum.

Stephan: Du sagst, Du bist noch Angestellter. Was machst Du denn beruflich?

Andreas: Pauschal bin ich eigentlich Unternehmensberater und als Unternehmensberater berate ich Banken und Finanzdienstleister beim Kauf von anderen Banken und Finanzdienstleistern. Im Endeffekt ist es nichts anderes, als wenn einer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte.

In dem Fall geht es halt nur um Banken und Finanzdienstleister. Das heißt im Endeffekt, wenn man die Zeitung aufschlägt und man liest “Die eine Bank kauft die andere Bank”, dann kann es sein, dass wir den Verkäufer oder vielleicht auch den Käufer beraten bei dieser Transaktion.

Stephan: Das ist ein sehr spannendes Thema. Ich glaube, da werden wir nachher nochmal genauer drauf zu sprechen kommen.

Andreas: Genau.

Stephan: Wie bist Du jetzt eigentlich vom Bauernhof gekommen?

Andreas: Das ist eigentlich eine lustige und spannende Geschichte und jeder, der mich auf dem Stammtisch immer fragt: “Andreas, was hast Du eigentlich für Immobilien und wie viele hast Du?”, dann muss ich eigentlich immer sagen “Naja, eigentlich habe ich gar keine Immobilien bis auf ein Baugrundstück und ein Ackerland, das mein Bruder bewirtschaftet, aber sonst habe ich eigentlich gar keine Immobilien”, ich bin aber schon seit über 20 Jahren in dem Thema drin. Zwar immer nur ein bisschen und ich betreibe es nicht intensiv, aber es reicht, dass ich schon relativ gute Erfahrungen gesammelt habe.

Aber wie kam es eigentlich dazu: Vor 20 Jahren, als ich so 16 Jahre alt war, kurz nach der Wende, hatte mein Vater das Thema, dass er Ackerland in Bauland umwandeln musste. Das heißt, mein Vater ist zwar damals ganz normaler Vollerwerbslandwirt mit Milchviehhaltung und Landwirtschaft, Kartoffelanbau, Getreide usw. hier in Südbayern in einer größeren Stadt gewesen; hatte dann das Glück, dass die Stadt auf ihn zugekommen ist und Ackerland zu Bauland umgewandelt hat.

Gleichzeitig musste er aber steuerlich getrieben, das Kapital wieder investieren; musste dann auch in den Osten gehen und hatte sich dann nach Gewerbeobjekten im Osten umgeschaut.

So bin ich damals als 16-jähriger mit ihm öfters mitgefahren und wir haben in Leipzig, Erfurt, Dresden, Gothar, Kemnitz usw. unterschiedlichste Gewerbeobjekte angeschaut. Supermärkte, Einkaufszentren, Büroflächen usw. Und ich bin damals schon als 16-jähriger mit ihm auf Baustellen gelaufen, die Gegend abgelaufen, mit verschiedenen Einwohnern gesprochen über die Lage, Entwicklungsmöglichkeiten usw. und haben versucht, so das ein oder andere aus den Leuten herauszukitzeln.

Ich fand das damals ziemlich spannend und mein Vater hat dann 1993 oder 1994 einen Supermarkt in Sachsen gekauft und dann ging es eigentlich schon direkt weiter mit den Immobilien, weil mein Vater nach der ersten Betriebsnebenkostenabrechnung gesagt hat “Mensch Andreas, Du kannst ja Schreibmaschine schreiben” – das habe ich damals in der Wirtschaftsschule gerade gelernt “Schreib doch Du mal an den Mieter sauber eine Nebenkostenabrechnung mit Brief und Aufstellung”, was ich dann im Endeffekt jährlich gemacht habe.

Dann kam schon ein paar Jahre später das nächste Thema, dass mein Vater sagte “Naja, Altersvorsorge müsste ich auch irgendwas machen” und der Steuerberater hatte ihm empfohlen “Bau Dir doch auf Deinem Grundstück eine Immobilie”. Und so war es dann, dass er das erste Mehrfamilienhaus gebaut hat, dass er damals noch unter staatlicher Subvention finanziert hat, das nach 15 Jahren ausgelaufen ist. Damals war es so:

Da wurde vieles selber gemacht. Das heißt, ich war beim Dachdecken, beim Ausheben dabei. Ich habe im Keller gestanden und habe Wände gestrichen, Rohrleitungen isoliert, Bau aufgeräumt usw., die ganzen Handlangertätigkeiten, die man so macht und habe dann auch schon relativ früh gelernt, auf was man beim Bauen aufpassen muss; was für Themen es gibt – gerade auch welche Elektroleitungen zu verlegen sind; wo man vielleicht zusätzlich noch irgendwelche Leitungen verlegt. Worauf man aufpassen muss, was in der Zukunft wichtig sein könnte usw.

Dann ging es weiter, nachdem das erste Objekt stand. Das Objekt muss auch irgendwo vermietet werden. Dann kam mein Vater auch auf mich zu: “Hier, Andreas, kümmere Dich mal um die Vermietung und schreib mal einen Mietvertrag. Kümmere Dich mal um dieses Thema”, was ich dann auch gemacht habe. So kam es dann immer wieder von einem Objekt zum nächsten.

Ein paar Jahre später kam dann das nächste Objekte, Anfang der 2000er Jahre. Da hat mein Vater das nächste Objekt gebaut – ein Doppelhaus. Bis zu diesem Zeitpunkt habe ich mich immer darum gekümmert:

Neuvermietungen, Auszug, was sind rechtliche Themen? Was ist zu beachten bei den Nebenkostenabrechnungen? Was ändert sich? usw. Und nach den ersten Jahren kamen natürlich auch einige Mietstreitereien, gerade in dem Mehrfamilienhaus, das mein Vater als erstes gebaut hatte, auf und so ging es dann dahin: Wie können wir diese Probleme und Themen entsprechend lösen? Also, das ist ein total spannendes Thema.

Ich bin in den ersten Jahren immer mehr in das Thema hineingewachsen.

Stephan: Das nennt sich dann Learning by doing. Du hast auch wirklich ganz unten angefangen. Wie Du gesagt hast: Du standest unten im Keller und durftest für Deinen Vater ausmisten, also wirklich die kleinsten Arbeiten mitmachen. Aber total spannend auch die Geschichte zuerst, einen Supermarkt zu kaufen.

Andreas: Richtig.

Stephan: Vor allen Dingen auch noch in Sachsen. Das ist für den ein oder anderen, der gerade überlegt die erste Wohnung zu kaufen, vielleicht ein bisschen schwierig zu verstehen. Wir sagen auch immer: Ein bisschen kleiner anfangen, vielleicht mit einer Eigentumswohnung. Die meisten machen sowieso Wohnen. Wie seid ihr ausgerechnet auf einen Supermarkt in Sachsen gekommen?

Andreas: Das Thema war sehr stark steuerlich getrieben und wie viele vielleicht Wissen: Nach der Wende wurden Investitionen in der ehemaligen DDR mit einer Sonder AfA subventioniert. Das heißt, 50% konnten abgeschrieben werden innerhalb kürzester Zeit und nachdem mein Vater über die Umlegung von Ackerflächen zum Bauland auch Abschreibungen brauchte, war er im Endeffekt gezwungen, im Osten zu investieren. Er hatte allerdings damals gar nicht daran gedacht oder das gar nicht wirklich gesehen und auch nicht gewusst, dass Gewerbeobjekte sehr viel riskanter als Wohnimmobilien sind.

Jetzt nach 20 Jahren und mit den Erfahrungen, die ich gesammelt habe, auch beruflich usw. über Immobilienmärkte, habe ich vor ein paar Jahren zu ihm gesagt “Respekt! Vor diesem Risiko als Erstes gleich in ein Gewerbeobjekt zu investieren”.

Das würde ich natürlich heute jedem – gerade wo die Immobilienmärkte so heiß laufen und die Preise und auch die Mietpreise steigen – für’s erste Objekt nicht empfehlen! Weil noch viele andere Themen dran hängen, allein die Mietvertragsgestaltung bei Gewerbeobjekten…

Das ist ein ganz anderes Thema bei Gewerbeobjekten, als zum Beispiel bei Wohnimmobilien. Für jeden Einsteiger, der sich als Erstes ein kleines Objekt suchen möchte: Finger weg von Gewerbeimmobilien!

Stephan: Wir haben das auch in der Strategie in dem Podcast häufiger mal gesagt, dass da totale Unterschiede sind – je nachdem was ich mache. Gerade Wohnen und Gewerbe – also, wer glaubt, er geht mit dem gleichen Mietvertrag daran, dann kannst Du Dich auch langsam einsargen lassen.

Andreas: Absolut.

Stephan: Aber es ist halt klasse: Im Osten, zu Zeiten der Sonder-AfA, eine Gewerbeimmobilie. Normalerweise denkst Du: “Alles klar, Du hast gerade ein paar Betonstiefel gegossen und willst jetzt schwimmen gehen”. Mit der Sonder-AfA, ich weiß nicht wie viele Menschen ihr gesamtes Vermögen dadurch verloren haben, weil sie in Schrott-Immobilien, was Wohnen war im Osten, investiert haben. Die Dinger haben sich heute noch nicht rentiert.

Dann hast Du schon ein Gewerbe, was viel komplizierter für den Anfang ist, wenn man sich damit nicht auskennt – gerade vertragstechnischer Natur und dann hat Dein Vater das einfach gemacht.

Das erinnert ein bisschen an den Spruch “Jeder hat gesagt: es geht nicht, und dann kam einer, der wusste das nicht und hat es einfach gemacht”.

Andreas: Man muss sagen: Wenn ich da zurückdenke an die Zeit als 16-jähriger – es gab damals kein Internet. Mich fragte auch jemand aus der Community auf einem der letzten Stammtische “Ja, wo hatte Dein Vater die Informationen her? Gab’s da schon Internet”. Da sage ich “Nein, damals gab es noch kein Internet”. Das heißt, er hat sich alles über Zeitschriften zusammengelesen und ist auf verschiedene Veranstaltungen gefahren und hat mal den einen Steuerberater oder Wirtschaftsberater gefragt und vielleicht mal in eine Beratungsstunde investiert.

Das heißt, er hat sich das ganze Wissen mühsam zusammen gearbeitet und man muss sagen: Er ist kein Betriebswirt, kein Immobilienmakler, kein Immobilienfachwirt und hat sich einfach nur mit gesundem Menschenverstand das Wissen zusammengesammelt, aufgebaut und hat es dann einfach durchgezogen.

Man muss dazu sagen: Das Objekt nach fast 25 Jahren schon, toi, toi, toi, läuft noch. Der erste Mieter, der damals 1994 eingezogen ist, ist nach wie vor drinnen. Der Mietvertrag ist festgeschrieben für die nächsten Jahre. Der Mieter hat auch vor kurzem einen größeren Betrag in die Einrichtung und Geschäftsausstattung investiert. Das heißt, es wird wahrscheinlich in den nächsten Jahren darum gehen, den Mietvertrag um weitere Jahre zu verlängern. Wie Du schon sagst, Stephan: Absolut richtig. Viele haben damals investiert und haben auch jetzt nach 20, 25 Jahren immer noch ein fettes Minus in ihrer Bilanz stehen.

Da muss ich sagen: Für meinen Vater läuft alles gut soweit. Die Immobilie ist abbezahlt. Das ist also gut gelaufen. Aber es waren auch schwierige Jahre dabei, wo das Risiko deutlich angestiegen ist, gerade in Zeiten der Finanzkrise. Dann läuft gerade zu diesem Zeitpunkt die Finanzierung aus und dann geht es auch darum, sich darum zu kümmern:

Wie kann ich mit dem Risiko umgehen? Wie kann ich das managen? Wie kann ich das Thema aktiv angehen und welche Möglichkeiten habe ich, um das entsprechend zu steuern, dass das Risiko nicht schaden wird? Das haben wir eigentlich ganz gut umschifft in der Finanzmarktkrise.

Stephan: Ich möchte nochmal auf eins zu sprechen kommen: Wenn Du gerade etwas jünger bist und diesen Podcast hörst – nicht verwundern! JA, es gab eine Zeit vor dem Internet. Wir hatten teilweise auch keine Telefone, die man mit sich herumschleppen konnte. Die hatten noch Schnüre und hingen an der Wand fest.

Andreas: Ja.

Stephan: Alles total komisch, das kann man sich gar nicht mehr vorstellen. Damals war die Informationsgewinnung noch etwas anderer Natur. Ich liebe das Internet – lieber zu viele Informationen als gar keine oder sowas.

Ich weiß, wir haben häufig schon darüber beim Stammtisch geredet – wir haben häufig auch privat darüber gesprochen und auch jetzt eben nochmal im Vorgespräch: Die interessanten Teile sind ja gerade diese Umnutzung des Baulandes bzw. bei euch geht es auch ein bisschen um die Abspaltung. Die zwei Themen, zum einen vielleicht noch:

Wie habt ihr es geschafft, diese Finanzmarktkrise zu umschiffen, aber auch, was ist Dein interessantestes Projekt jetzt gerade bei euren bestehenden Objekten? Da würde ich jetzt genauer darauf eingehen und ich würde sagen, wir beginnen mit dem aktuellen Projekt.

Andreas: Ich fange mal ganz einfach an. Es gibt mit meinem Vater schon seit mehreren Jahren und auch schon mit meinem Opa seit 30 Jahren Gespräche, gewisse Ackerflächen, die an einem Ortsrand sind, in Bauland umzuwandeln. Aber in den letzten Jahren haben sich die Gespräche mit der Stadt wieder deutlich intensiviert.

Wir haben in den letzten Monaten intensiveren Kontakt mit der Stadt, wo es wirklich darum geht, diese Ackerflächen in Bauland auszuweisen und das ist im Endeffekt das nächste Projekt und große Thema, mit der Stadt diese Ackerflächen in Bauland umzuwandeln.

Das ist natürlich auch ein Thema, wo meine Geschwister beteiligt sind. Ich bin beteiligt durch das Ackerland, durch die landwirtschaftliche Nutzfläche und auch meine Eltern haben noch entsprechende Flächen in dieser Gesamtfläche.

Das wird ein spannendes Projekt in den nächsten Monaten und Jahren werden, mit der Stadt zu verhandeln, was man machen kann. Wie die entsprechenden Umlagen sind und dann mit der Stadt einen entsprechenden, städtebaulichen Vertrag auszuhandeln, um dann vielleicht in ein paar Jahren für die Ackerlandflächen einzelne Baugrundstücke – eins oder zwei, je nachdem wie die Verhandlungen mit der Stadt laufen – zu bekommen.

Und dann heißt es, nachdem die Baugrundstücke mit Bauzwang sein werden, ist das nächste Thema, diese Grundstücke entsprechend zu veräußern. Oder – was meine erste Präferenz wäre – entsprechend zu bebauen, zu vermieten und zu investieren.

Stephan: Investieren macht ja auch immer bedeutend mehr Spaß, deswegen sind wir alle Investoren. Wenn wir jetzt jemanden haben, der gerade zuhört und der sagt “Hey Moment, ich habe auch noch ein Grundstück”, aber er weiß überhaupt nicht, wie er damit anfangen soll – hast Du einen Tipp ihn, wie er an die Stadt kommt und das umnutzen lassen kann? Was ist überhaupt der Anfang?

Andreas: Der erste Schritt dazu ist mit der Stadt zu schauen im Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan: Was hat die Stadt oder die entsprechende Gemeinde damit vor? Und dann einfach ins Liegenschaftsamt, dem Bürgermeister oder auch der entsprechenden Stelle gehen und die mal drauf ansprechen.

Bei uns ist allerdings das Thema so, dass wir nicht aktiv auf die Stadt zugehen, sondern aus steuerlichen Gründen – und da muss jeder aufpassen, denn es kann sehr schnell in den gewerbliche Grundstückshandel gehen: Man darf nicht als Investor aktiv auf die Stadt zugehen und sie auffordern oder bitten, Ackerland in Bauland umzuwandeln.

Sondern die Stadt muss auf einen direkt und aktiv zukommen und sagen “Wir möchten gerne aus dem Ackerland oder aus dem Grundstück Bauland machen”. Denn dann wird es nicht als gewerblicher Grundstückshandel gezählt. Also, ein ganz wichtiges Thema.   

Stephan: Ein sehr guter Tipp! Gerade, dass es auch hier zur Gewerblichkeit kommt, wenn man selber auf die Stadt zugeht, dass wenn man von der Stadt angesprochen wird, man nicht gewerblich wird. Das wusste ich persönlich auch überhaupt nicht. Das ist für mich sehr neu – spannende Sache. Man kann das vielleicht trotzdem ein bisschen forcieren; vielleicht kennt man den Bürgermeister ganz gut, aber sehr spannend!

Das heißt, hier wäre es eventuell interessant, das Ganze – wenn es vielleicht in einer GmbH liegt: Achtung! Nicht die Vermögensverwaltung infizieren – ganz wichtig! Sonst habt ihr ganz große Probleme, aber hier mit GmbHs, UGs oder sonstigen Gewerbesachen zu arbeiten.

Andreas: Und noch zwei weitere Tipps die ich habe: Sich rechtzeitig darum kümmern rechtlich beraten zu werden, wenn es dann wirklich in Verhandlungen geht, weil jede Gemeinde hat ein anderes Programm und andere Satzungen und andere Vorgaben, wie sie Bauland ausweist.

Diese Fallstricke können relativ schwierig sein; auch schwierig zu verstehen, auch für mich. Manche Sachen verstehe ich überhaupt nicht und muss mich damit intensiv befassen, wieso, weshalb, warum und wie können wir das entsprechend managen? Das heißt, es ist wichtig einen guten Rechtsberater zu haben, der sich entsprechend mit Baurecht und öffentlichem Recht auskennt.

Und ich muss sagen, da habe ich von der Immopreneur Community wahnsinnig profitiert, ich habe von Arndt einen super guten Tipp bekommen für einen Link auf einem Seminar, das nur darum ging, wie man entsprechende Flächen in Bauland umwandelt, allerdings aus Sicht einer Kommune. Das heißt, ich habe im Endeffekt in einem Seminar gesessen, um mich herum waren nur Bürgermeister und Stadtangestellte, die nichts anderes tun, als Flächen in Bauland umzuwandeln.

Das heißt, ich war wirklich im Feindesgebiet. Den Link können wir auf das Seminar bzw. auf die Organisation, die das anbietet, gerne einstellen. Das würde ich jedem empfehlen. Die haben das zum zweiten Mal gemacht und die Resonanz war sehr positiv und so groß, dass sie es bestimmt die nächsten Jahre auch machen werden.

Das heißt, wer so etwas vorhat, sollte unbedingt auf das Seminar gehen, denn dort habe ich gelernt wie eine Stadt, eine Kommune tickt, auf was sie achtgeben und wieso, weshalb, warum treffen sie gewisse Entscheidungen, um dann für mich wieder sagen zu können: Okay, auf dieses und jenes muss ich aufpassen. Das könnten ggf. Arguemente für Verhandlungsgespräche mit der Stadt sein.

Stephan: Sehr geil. Ich wusste selbst nicht, dass es solche Seminare überhaupt gibt, aber klasse! Und gerade die Idee dahin zu gehen, wo die andere Partei sitzt. Die Gunst des Krieges – kenne Deinen Feind besser als Dich selbst.

Achtung: Wir reden hier nur von Zitaten. Ich habe nicht gesagt, dass irgendwer unser Feind ist. Da muss man immer aufpassen – die Leute fassen das sonst noch falsch auf. Das war keine Kriegserklärung!

Andreas: Es war wirklich in der Vorstellung so, da ist das nicht so positiv angekommen, aber die Organisatoren haben gleich klargestellt, dass das ein Seminar ist, das für alle offen ist – nicht nur für Staatbedienstete, Bürgermeister und Stadträte, sondern für Jedermann. Ich kann es wirklich nur empfehlen, sich auf Feindesgebiet zu begeben. Anders kommt man an solche Informationen nicht heran.

Stephan: Ein klasse Tipp! Danke Dir dafür schon einmal!

Andreas: Gerne!

Stephan: Dann kommen wir mal von dem Grundstück weg zu den real existierenden Immobilien. Du bist ja selber familientechnisch sehr stark verhaftet. Was ist denn Momentan Deine Aufgabe, gerade bei den bestehenden Immobilien und Deine Erfahrungen da?

Andreas: Momentan ist bei den bestehenden Immobilien einfach zu verwalten und auch den Wert der Immobilien zu heben. Gerade das Mehrfamilienhaus, von dem ich vorher erzählt habe – das ist das erste Investment meines Vaters in Wohnimmobilien und wurde 15 Jahre gefördert durch den Freistaat Bayern durch einen sehr, sehr niedrigen Zins. Wir waren allerdings verpflichtet, uns an gewisse Mietstaffeln zu halten.

Nachdem diese Finanzierung ausgelaufen ist und mittlerweile alles zurückbezahlt wurde, ist der Mietpreis für diese Einheiten sehr, sehr gering und deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Das heißt, wir versuchen jetzt den Wert dieser Immobilie zu heben und das entsprechend durch regelmäßige Anpassungen – alles im Rahmen – das Mietniveau auf ein aktuelles, marktgerechtes Niveau zu heben. Und wir versuchen auch dementsprechend in die Immobilie zu investieren.

Das heißt, es gibt noch das eine oder andere, was man zusätzlich ausbauen kann. Das Dachgeschoss zum Beispiel. Das kann in den nächsten Jahren auch ein Thema sein, bei diesem Objekt das Dachgeschoss auszubauen und das dann auch entsprechend zu vermieten.

Stephan: Was waren sonst Deine größten Probleme im Bestand?

Andreas: Meine größten Probleme im Bestand waren eigentlich unterschiedlichste Mietstreitigkeiten. Dadurch, dass wir die Hausverwaltung und alles selber machen, sowohl die kaufmännische als auch die technische Hausverwaltung, kriegt man Mietstreitigkeiten relativ schnell mit.

Ich habe zum Beispiel eine ganz lustige Geschichte mal im Immopreneur Forum geschrieben, wo sich zwei Mietparteien gestritten haben. Das können wir gerne in den Shownotes verlinken. Da kann es gerne jeder nachlesen und da ist auch ein Foto von dem Objekt drin.

Aber diese Streitigkeiten entsprechend zu schlichten, ist schon sehr schwierig. Und was wir vor kurzem hatten und was echt eine große Herausforderung ist: Ein Mieter oder eine Familie, wo sich die Ehepartner scheiden lassen wollen und der Mietvertrag schon über 20 Jahre gilt.

Da merkt man dann im Endeffekt, dass man damals in den ersten Mietverträgen doch den einen oder anderen Fehler gemacht hat und sowohl der Name, auf den der Mietvertrag lautet, als auch verschiedene Zahlungen, als auch verschiedene Mieterhöhungen, Mahnschreiben usw. immer an unterschiedliche Personen gegangen ist, wir eine ganz komplizierte Rechtssituation haben und diese zu managen und zu lösen. Das wird eine Herausforderung sein, wenn die wirklich geschieden sind, die Mietverträge auf ein vernünftiges Niveau zu bringen und zu setzen.

Stephan: Sehr spannende Themen! Auf solche Sachen gehen wir in Zukunft natürlich auch noch genauer ein. Wir gehen auf die Herausforderungen in der Verwaltung, was da auf uns zukommt als Investor und Vermieter dementsprechend und womit sich meistens die Verwalter rum ärgern müssen, ein.

Die Zeit ist langsam fortgeschritten. Wir sind am Ende von Teil 1. Im zweiten Teil dieses Interviews geht es dann richtig ans Eingemachte, weil dann sprechen wir – mit Dir, Andreas – über das, was wir soeben angesprochen haben:

Wie komme ich einmal durch eine Krisensituation durch, wie die Weltwirtschaftskrise und natürlich: Was hat Dein Job in der Wirtschaftsprüfung von Banken damit zu tun, dass Du die Glaskugel immer mit Dir herum schleppst?

Also, wenn es Dich interessiert, dann sei auch beim zweiten Teil vom Interview mit Andreas Weiß dabei. Bis dahin verabschieden wir uns für heute und sagen:

Andreas: Bis bald.

Stephan: Bis bald, tschüss.

Transkript - Teil 2:

Stephan: Hallo und herzlich willkommen wieder beim Immopreneur Podcasts! Schön, dass ihr auch beim zweiten Teil dieses Interviews Andreas dabei seid. Und natürlich wird das Interview mit Andreas nicht langweilig oder Andreas? Hallo Andreas!

Andreas: Hallo Stephan, ich grüße euch! Ich freue mich wieder dabei zu sein.

Stephan: Ja, beim letzten Mal sind wir ja sehr darauf eingegangen, wie Deine Entwicklungsgeschichte in der Anfangszeit war. Wie bist Du dann – obwohl Du eigentlich keine eigene Immobilie hast – in diese ganze Investorengeschichte hineingewachsen bist und was Dein Vater bereits gemacht hat. Wir hatten starke Tipps zum Thema Umnutzung von Bewirtschaftungsflächen/Ackerland in Bauland.

Wir hatten schon darüber gesprochen: Dein Vater hatte als erste Immobilie in Sachsen einen Supermarkt gekauft. Du hattest angedeutet: Die Refinanzierungsphase fiel genau in die Weltwirtschaftskrise. Das war natürlich eine starke Herausforderung. Wie seid ihr mit der Herausforderung umgegangen und was war eure Lösung?

Andreas: Wie schon im ersten Teil erwähnt, hatten wir die Schwierigkeit, dass das Ende der Finanzierung in das Jahr 2009 fiel – also mitten in die Finanzkrise hinein und die Kapitalmarktzinsen haben sich entsprechend verändert. Man muss vielleicht dazu sagen: Man hat die Finanzierung damals – das würde ich heute so gar nicht mehr machen – ganz anders gestrickt. Das heißt, man hat es über einen Tilgungsträger gemacht und hat ein Darlehen aufgenommen. Für das Darlehen wurden ganz normal die Zinsen gezahlt, allerdings liefen die Tilgungen parallel in eine Kapital Lebensversicherung, die damals auch sehr, sehr gut verzinst wurde. Denn Anfang der 90er Jahre hatten wir in Deutschland sehr, sehr hohe Zinssätze – einmal was die Darlehen anging und zusätzlich auch die entsprechenden Guthabenzinsen.

Allerdings war es so, dass das Zinsniveau und das Zinsniveau der Kapitalmärkte in den Jahren 2006, 2007 und dann vor allem 2008 und 2009 deutlich zurückging und so war das größte Problem: Eigentlich sollte in 2009 das Darlehen komplett durch die Lebensversicherung abgelöst werden. Das war allerdings nicht der Fall. Wir hatten eine Deckungslücke, die entsprechend zu meistern war und mein Vater hatte aufgrund der Finanzkrise und der Unsicherheit, die damals herrschte – obwohl ich im Banken- und Finanzdienstleistungsbereich tätig war und auch eng mit hochrangigen Bankmitarbeitern spreche -, gab es damals an den Märkten und den Banken eine enorme Unsicherheit, da keiner wusste, wie es weitergeht: Werden weitere Banken fallen? Werden die Staaten die Banken stützen oder nicht? Was werden die Finanzmärkte machen?

Mein Vater hatte vor diesem Hintergrund und das ist absolut verständlich, Angst, dass die Lebensversicherung unter Umständen auch pleite gehen könnte und dann sein Kapital gar nicht mehr auszahlt oder vielleicht entsprechend verzögert auszahlt. Gott sei Dank – muss man sagen – kam es dazu nicht. Es lief alles gut. Die Lebensversicherung wurde ausbezahlt und damit wurde der Kredit getilgt. Allerdings hatten wir eine Deckungslücke.

Nachdem wir sowieso investieren mussten bzw. ein Grundstück verkaufen wollten in unserer vermögensverwaltenden Gesellschaft oder Immobilienverwaltungs-Gesellschaft, sind wir hergegangen und haben dort ein Grundstück verkauft und haben dann mit der Liquidität, die wir dort in der Immobilienverwaltungs-Gesellschaft bekommen haben, einen Kredit an meinen Vater gegeben und haben sozusagen damit die Finanzierungslücke gedeckt, die jetzt aber mittlerweile vollständig zurückgefahren wurde.

So haben wir es gemacht: Wir haben selber Bank gespielt und haben uns im Endeffekt selber aus der Immobilienverwaltungs-Gesellschaft einen Kredit gegeben und das ermöglicht natürlich auch die Flexibilität, dass man nicht gezwungen ist, sich unbedingt an die Konditionen und an die Spielregeln der Banken zu halten. Klar, die Mindestbedingungen waren da. Das heißt, wir haben einen ganz normalen Kreditvertrag gemacht mit den Mindestbedingungen, wie Zinssatz, Laufzeit, Tilgungen, Sicherheiten, vorzeitige Tilgungen usw. Wir haben marktübliche Konditionen genommen. Es wurde also kein Sonderzinssatz vereinbart. Das hätte sonst auch steuerliche Konsequenzen, wenn der Zinssatz stark vom aktuellen Marktzins abweichen würde. Wir haben aber trotzdem in dem Mietvertrag schon großzügig vorzeitige Tilgungsmöglichkeiten oder höhere Sondertilgungen vereinbart – was möglich und was auch rechtmäßig war – und so hatte mein Vater die nötige Freiheit, den Kredit so zu strecken, wie er es braucht. Sollte sich aufgrund der Finanzmarktkrise sich die Lage deutlich verschlechtern, dann kann er den Kredit entsprechend hinauszögern und verlängern und dann erst irgendwann später tilgen. Sollte alles gut gehen und der Cashflow es zulassen, dann kann er auch vorzeitig den Kredit zurückzahlen.

Bei der Bank hätte es das jetzt in dem Szenario, wenn er gesagt hätte, er möchte vorzeitig zurückzahlen, dann hätte er Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen müssen. Andererseits, wenn er in Schwierigkeiten gekommen wäre mit den Tilgungsraten, dann hätte er Schwierigkeiten mit der Bank bekommen; das Rating wäre abgestuft worden und mein Vater hätte sich gegenüber der Bank rechtfertigen müssen, warum er die Tilgungen nicht so einhalten kann oder ggf. aussetzen und um eine Verlängerung des Kredits bitten muss. So ist es deutlich einfacher, so etwas zu managen und zu machen.

Stephan: Das sind sehr, sehr viele und sehr wichtige Tipps, die Du gerade gegeben hast. Darauf gehen wir auch noch in unserer Folge “Vermögensverwaltende GmbH” später ein, weil Du hast gerade ein unheimlich klasse Beispiel dafür gegeben, wie man diese GmbH nutzen kann. Viele sind ja immer der Meinung, sie müssen das Geld besitzen und Ich muss alles besitzen und haben und das Geld muss mir ausbezahlt werden – Nein, muss es nicht!

Das war ein perfektes Beispiel, sich das Geld aus der Firma selber geben, marktübliche Konditionen, ich habe dann aber nicht das Geschacher mit der Bank und Du hast genau das gleiche: Das Geld steht Dir zur Verfügung, Du kannst damit arbeiten, es ist alles rechtens und legal. Aber was hat es euch an Steuern gekostet, diesen Kredit zu vergeben?

Andreas: Ich kann Dir garnicht sagen, was es an Steuern gekostet hat, aber es hat uns Freiheit und Flexibilität gebracht und man muss auf der anderen Seite sagen, bevor ich das Geld irgendwo bei der Bank anlege zu niedrigen Zinsen, lege ich das Geld halt bei mir, bei meinen Geschwistern, bei meinem Vater oder meinen Eltern privat an und kriege aber dafür Kreditkonditionen. Und Kreditkonditionen sind ja immer deutlich höher als Guthabenverzinsungen. Das heißt, im Gesamtzusammenhang wurde auf allen Seiten eine Win-Win-Situation geschaffen und hat allen Beteiligten geholfen.

Wichtig ist nur – das kann ich jedem empfehlen, der sowas macht; wir haben das schön öfters gemacht in ganz unterschiedlichen Konditionen: Immer einen Kreditvertrag schreiben und von allen Beteiligten unterschreiben lassen. Diesen Kreditvertrag bekommt man auch als Muster bei jedem Steuerberater. In dem Kreditvertrag die Bedingungen festzulegen und immer den marktüblichen Zins zu verwenden. Das heißt, über ein Bankangebot oder die Bank abfragen oder im Internet, wo ungefähr das aktuelle Zinsniveau für so eine Finanzierung ist.

Stephan: Genau, man kann dann ja auch dementsprechend selber das Ganze so halten wie man möchte – variable, feste Laufzeiten etc. Aber zum Thema Steuern: Die Frage kann ich Dir sogar beantworten, wie viel ihr an Steuern gezahlt habt.

Andreas: Okay, da bin ich gespannt. Null.

Stephan: Genau richtig: Null. Weil, Du hast Dir einen Kredit gegeben. Wer hat schonmal Steuern auf einen Kredit bezahlen müssen? – Gott sei Dank noch niemand. Das wäre nämlich ganz schön schlecht. Die einzigen Steuern die anfallen sind, wenn Du die Zinsen zurückbezahlst. Die GmbH muss Zinsen als Einnahmen geben und die werden versteuert. Das ist das Einzige. Dafür kann Dein Vater sie wieder abschreiben möchte ich betonen. Von daher ist das Ganze zinsmäßig relativ neutral. Man möge mich jetzt mit einem Steuerberater bewerben, wenn es falsch ist, was ich hier gesagt habe, dann kommen einfach die bösen Anrufe. Aber wie gesagt: Kredite sind steuerfrei.

Andreas: Absolut und ich muss sagen: Die Betriebsprüfung ist auch schon durch. Bisher hat sich das Finanzamt nicht beschwert.

Stephan: Wie gesagt, das wäre auch schlimm. Ich glaube, damit hätten auch viele ein Problem. Nochmal: Wenn ihr euch einen Kredit aus einer vermögensverwaltenden oder sonst irgendeiner GmbH auszahlt – es ist ein Kredit. Ihr zahlt ihn zurück. Es ist marktüblich. Die einzigen Steuern, die da anfallen sind die Gewinnsteuern auf der Seite des Darlehensgebers, wobei Achtung: Darlehensgeber und -nehmer, da haben wir mal drüber gesprochen: Eigentlich gebe ich das Darlehen, weil der andere es akzeptiert und mir dann Geld gibt. Derjenige, der mir das Geld gibt, versteuert die Zinseinnahmen. Dafür kann ich sie, wenn ich das Geld genommen habe, diese wiederum absetzen. Das Einzige was ich versteuern muss, ist meine Tilgung, weil das sind Einnahmen. Dafür versteuert die aber der andere nicht, weil da kriegt er nur sein Geld zurück, was er sowieso schon gekriegt hat.

Andreas: Nur die Zinsen versteuern, die Tilgungen nicht.

Stephan: Wenn ich mir das gleiche Geld jetzt gebe und es mir einfach ausbezahle, dann habe ich ein anderes Problem: Das ist die Gewinnausschüttung.

Andreas: Genau.

Stephan: Gewinnausschüttungen bei GmbHs – lass mich nicht lügen – sind 25%.

Andreas: Absolut. 25% plus 5,5% Solidaritätszuschlag plus Kirchensteuer und man muss sagen: Es ist bei sämtlichen Unternehmen, GmbHs, GmbH & Co. KGs, KGs, OHGs und wie sie alle heißen, üblich, dass ein Gesellschafter ein Darlehen an die Gesellschaft gibt zur Finanzierung, wenn er die entsprechende Liquidität hat. Es ist im Geschäftsleben Gang und Gäbe und diese fallen dann oft unter dem Stichwort “Gesellschafterdarlehen” oder auch, wenn die Gesellschaft einen Kredit an den Geschäftsführer oder Gesellschafter gibt, dann entsprechend als “Organkredit”.

Stephan: Wollen wir nicht zu viele Informationen vorweg geben. Kommen wir aus der Vergangenheit in die Gegenwart. Ich weiß, Du mit Deinem Job kannst ein bisschen die Glaskugel mit Dir herumtragen. Das Ganze kommt ja daher, dass Du möchtest, dass sich diese GmbH vergrößert. Was hat das mit der Vergrößerung bei Dir oder bei eurer Familie auf sich? Und zum anderen dann der Schwung: Was hat das mit Deinem Job zu tun?

Andreas: Ich fange vielleicht in der Vergangenheit an: Zum Zeitpunkt der Jahrtausendwende ist mein Vater wieder in die nächste Baulandumgebung reingefahren. Das heißt, er hat wieder Ackerland in Bauland umgewandelt. Jetzt war aber das Problem: Diese Ackerflächen waren im landwirtschaftlichen Betrieb. Die Werte und die Einkünfte dieser Ackerflächen oder des Baulands hätte dazu geführt, dass der landwirtschaftliche Betrieb kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr wäre. Das heißt, es musste eine andere Lösung her und die Lösung hieß im Endeffekt Abspaltung.

Man ist hergegangen und hat den landwirtschaftlichen Betrieb aufgeteilt in den reinen landwirtschaftlichen Betrieb, der nach wie vor besteht und den mein Bruder bewirtschaftet und man hat einen Großteil der Bauflächen in eine GmbH & Co. KG geschoben. Sinn und Zweck war im ersten Augenblick nur die Erhaltung der Landwirtschaft und dieser Vermögensgegenstände in dieser GmbH & Co. KG zu halten.

Dann kam aber hinzu, dass die Rot-Grüne Regierung Anfang der 2000er Jahre ein Gesetz herausbrachte und genau diese Objektgesellschaften, was es war, zwang, aktiv zu werden. Das heißt, es mussten in dieser Gesellschaft in irgendeiner Art und Weise Einnahmen fließen – Einnahmen durch Verkauf, Einnahmen durch Verpachten, Vermieten, wie auch immer. Wir sind dann hergegangen und haben Grundstücke – jetzt kommt wieder das Thema, wie man Grundstücke und Immobilien drehen kann – aus der GmbH & Co. KG herausgekauft in das Privatvermögen. Das heißt, mein Bruder und meine Schwester haben zwei Grundstücke in ihr Privatvermögen gekauft.

Hier haben wir damals diesen Trick auch schon angewandt mit den Darlehensverträgen, dass man die entsprechende Liquidität über die verschiedenen Personen und über die GmbH & Co. KG entsprechend geschleust hat. Die haben sich die Grundstücke gekauft und jetzt hatten wir sehr viel Liquidität in der GmbH & Co. KG und haben dann ein weiteres Doppelhaus gebaut. 2007 wurde es fertiggestellt und dann auch vermietet. Ein paar Jahre später haben wir dann in der GmbH & Co. KG auch Wohnungen gekauft hier im süddeutschen Raum.

Dann muss ich sagen: Die Entscheidung gerade die Wohnungen zu kaufen, ich wusste da selbst nicht genau: Worauf musste ich aufpassen? Wie strukturiere ich genau eine Finanzierung? Suche ich mir eine Wohnung entsprechend raus? Damals war das noch ein Neubau – das würde ich heutzutage nie wieder kaufen. Das heißt, ich habe mir im Internet ein paar Themen zusammengesucht, ein bisschen was zusammengelesen. Wir haben dann ein Objekt gefunden, wo die Mikrolage stimmt, wo die Rendite einigermaßen stimmt und wir die Finanzierung entsprechend strukturieren konnten.

Dadurch, dass ich Banken berate beim Kauf von anderen Banken, schauen wir uns im Rahmen so einer Transaktion auch verschiedene Kreditportfolien an. Gerade wenn zum Beispiel eine Bank eine Hypothekenbank kaufen möchte oder eine Bank, die sehr große Finanzierungen, Wohnbaufinanzierungen oder gewerbliche Finanzierungen macht, dann schaut man sich das Kreditportfolio an und analysiert, ob das Kreditportfolio richtig bewertet ist oder ob in dem Kreditportfolio nicht versteckte Risiken liegen.

Wie macht man das? Man greift einfach bestimmte Kredite raus, lässt sich die Kreditakten geben und analysiert die Kreditakten und die Werthaltigkeit des Kredits. Und das war für mich, muss ich sagen, absolut spannend und das ist Stephan – Du formulierst es so schön – die Glaskugel. Denn da habe ich im Endeffekt gesehen, wie große gewerbliche Immobilienfinanzierer ihre Objekte finanzieren und strukturieren. Das heißt, ich habe mir immer noch ein bisschen mehr Zeit gelassen und ich fand es absolut spannend in den Kreditakten zu stöbern, um zu verstehen, was die machen. Nachdem ich das bei ein paar Projekten immer wieder gesehen habe für Finanzierungen für Einkaufszentren, für Finanzierungen von großen Bauträgerprojekten oder großen Wohnblöcken in deutschen Großstädten zum Beispiel, von Logistikhallen usw. Da habe ich mir gedacht: Was die können, kann ich eigentlich auch. Ich muss es zwar nicht so groß machen im zig Millionenbereich; ich kann es eigentlich eine Nummer kleiner machen.

Da haben wir gedacht, die nächsten Projekte, die ich machen werde, werde ich ganz anders finanzieren, ganz anders strukturieren und werde an das Thema auch ganz anders rangehen. Das war in den letzten Jahren. Das ist das Thema, wo ich jetzt auch dran bin und das ist auch das Thema, wo ich dann über Alex Fischer auf Thomas Knedel und die Community gestoßen bin. Das Thema werde ich in den nächsten Jahren auch so umsetzen. Das heißt im Endeffekt, die Immobilienfinanzierungs-Gesellschaft, um wieder zurückzukommen auf das Ausgangsthema. Wir werden hergehen und werden den Cash und das Kapital, was da ist, entsprechend anlegen und dann auch entsprechend hebeln. Wir versuchen dann auch eine richtig stattliche Kapitalrentabilität zu erwirtschaften und dann das Rad etwas größer zu drehen, als es bei den ersten Objekten 2007 und 2009 gemacht haben.

Stephan: Ohne jetzt eventuell irgendwas Internes auszuplaudern oder sonst irgendwas – kannst Du uns denn sagen, wie die großen finanzieren und wie Du dementsprechend etwas anders machst?

Andreas: Das Wesentliche ist im Endeffekt wahnsinnig auf die Cashflowstrukturierung zu achten. Das heißt, sie versuchen den Kredit so zu strukturieren, wie ihre Cashflows sein werden – also Versuche zu prognostizieren, wie sie ihre Cashflows entwickeln werden, auch was Mietsteigerungen angeht, was Investitionen angeht und sagen dann: Ich muss meine Finanzierung so und so steuern. Ich brauche zum Beispiel nur eine Finanzierung für einen Teil für die ersten drei bis fünf Jahre. Dann will ich eine Investition tätigen und dann nehme ich entsprechend den zweiten Kredit auf.

Oder sie lassen sich entsprechende Sondertilgungen einräumen, weil sie in ihrer Cashflowplanung über mehrere Jahre und entsprechender Hebung von Mietpotenzial sich entsprechendes Netto-Cashflow aufgebaut haben und das dann zur Sondertilgung verwenden. Das ist zum Beispiel ein großes Thema.

Was machen die Großen auch ganz gerne? – Sie reiten ganz gerne die “Zinswelle”. Das heißt, sie schauen ganz bewusste: Was macht der Zins? Wo geht der Zins hin und wie muss ich mich entsprechend finanzieren? Gerade in den letzten Jahren wurden ganz gerne von den Immobilienfinanzierern variable Darlehen gemacht. Das heißt, der Zinssatz verändert sich alle drei Monate, ist gekoppelt an den Euribor und somit sind die Zinsen für diese Finanzierungen in den letzten Jahren immer schön nach unten gegangen. Und jetzt, wo wir ein relativ günstiges Zinsniveau haben, wird teilweise umfinanziert und es wird daher gegangen und gesagt, sie schreiben den Zinssatz für mehrere Jahre fest. Große gewerbliche Finanzierer machen das vielleicht ein bisschen weniger, wenn es um eine Wohnbaufinanzierung geht, ist mein Eindruck, dass dann schon ganz gerne der Zinssatz festgeschrieben wird auf die nächsten 10 oder 15, teilweise auch 20 Jahre.

Stephan: Sehr, sehr spannend! Das heißt, eine vollkommen variable Strategie – angepasste Zinsstruktur und nicht, wie der Deutsche sagt “Machste feste, bist Du sicher. Dann weißt Du, was in Zukunft ist.” Und die Glaskugel in 20 Jahren, wenn plötzlich die Zinsen woanders sind und Du weißt nicht, wie Du mit Zinsen arbeitest, dann stehst Du halt doof dar. Ab und zu ist es vielleicht gar nicht schlecht, sich da auch mit diesem Thema zu beschäftigen. Das ist auch ein riesen Themenblog, auf den wir leider gar nicht jetzt eingehen können, weil es ein so großes Thema ist. Was sind Zinsswabs, was sind Derivate und alles möglich? Jetzt kommen plötzlich ganz neue Vokabeln hinzu und man denkt sich “Ich wollte heute in Immobilien investieren. Das hat doch damit nix zu tun” – es kommt auf Deine Strategie an und es ist ein unheimlich spannendes Thema. Wenn Du mal ein paar Schritte weitergegangen bist, dann kommen diese Themen automatisch und es wird einfach nur immer, immer interessanter, wenn man dieses Spiel immer auf einem höheren Level spielt.

Andreas: Stephan, ich wollte es gerade sagen. Man kann mit dem ganzen Thema wunderbare Cashflow-Spiele spielen und unterschiedlichste Szenarien ausmachen. Wenn man mal ein bisschen verstanden hat, wie die Banken-, Zins- und Kreditwelt funktioniert und welche Möglichkeiten man hat. Wenn man weiß, an welche Spielregeln sich festhalten muss, dann kann man hier ein richtiges Spiel spielen und unterschiedlichste Szenarien mit den Banken aushandeln, ausleben und kann sich somit eine optimale Finanzierungsstruktur schaffen.

Stephan: Das ganze Thema Immobilien hat so viele Stellschrauben. Es ist wie ein Symphonie-Orchester: Immer ein anderes Schräubchen stellen; einen anderen Ton treffen und wie ein Dirigent dieses riesige Ensemble bespielen. Aber lass Dich davon nicht abhalten, wenn Du hier gerade zuhörst und sagst Oh mein Gott, das ist so weit! Der Podcast geht auch immer weiter und wir versuchen auch immer mehr über solche Themen zu reden. Wir fangen ganz normal an mit der Blockflöte – da sind wir jetzt so langsam darüber hinweg und irgendwann versuchen wir mal Geige und dann haben wir irgendwann ein riesiges Orchester, was wir spielen können.

Aber keine Angst haben, wir fangen klein an. Lerne Schritt für Schritt, lerne Strategien, lerne die wichtigen Renditeberechnungen und alles und der Rest, der kommt dann. Du musst nicht alles auf einmal wissen. Du kannst Dich mit den Immobilien entwickeln. Also: Keine Angst haben, trotzdem anfangen. Oder, Andreas?

Andreas: Da gebe ich Dir absolut recht, Stephan. Am Anfang reicht es wirklich aus, eine ganz klassische Immobilienfinanzierung zu machen, wie es viele andere machen. Diese Cashflow-Spiele kommen dann später, wenn man die entsprechende Sicherheit auf diesem Parkett hat und wenn man dieses Orchester dann auch ein bisschen spielen kann, dann werden die Geschichten so richtig interessant. Für den Anfang reicht das vollkommen aus, ganz klassische Finanzierungen.

Stephan: Aber wie gesagt auch darauf achten: Was passiert, wenn ich in 10 oder 20 Jahren eine Anschlussfinanzierung brauche? Vielleicht auch mal mit Voll-Tilgerdarlehen und sowas, um Risiken rauszunehmen, wenn man ganz, ganz ängstlich davor ist. Aber wie gesagt: Millionen Strategien von gar nicht tilgen bis alles tilgen und alles was dazwischen ist, keine Frage.

Gut Andreas, wir kommen ganz langsam zum Ende auch von diesem Teil. Von daher interessiert mich natürlich jetzt noch ganz besonders: Was sagst Du? Wo stehst Du jetzt und was sind Deine Pläne für die Zukunft?

Andreas: Meine Pläne sind, wie ich es im ersten Teil schon erwähnt habe, einmal das Thema Baulandentwicklung weiter voranzutreiben und die Gespräche mit der Stadt entsprechend weiterzuführen – das ist ein großes Thema. Das zweite große Thema ist die Immobilienverwaltungs-Gesellschaft, die ist momentan als GmbH & Co. KG aufgestellt. Hier geht es darum, die ganze Strategie auf neue Beine zu stellen und neu auszurichten. Das wird auch eine Herausforderung sein, weil verschiedene Interessentengruppen, meine Geschwister, meine Eltern, alle mit einbezogen werden müssen und das wird ein richtig spannendes Thema werden, weil es von der Umwandlung einer GmbH über eine Zweitgründung als vermögensverwaltenden GmbH bis hin zu einer Stiftung reicht. Vielleicht gibt das Thema es her einen weiteren Podcast darüber zu machen, in einem Jahr – wo wir stehen und was wir gemacht haben. Das dritte Thema was ich mir für 2017 vorgenommen habe ist, im Endeffekt meine eigenen Objekte mal wirklich zu kaufen. Von Anfang an, von der Objektsuche bis hin zur Finanzierung und Vermietung.

Stephan: Auf jeden Fall! Das wird sehr spannend und wir werden das Ganze hoffentlich begleiten können. Du postest ja auch ganz gerne in der Community über Deine Fortschritte und sowas und alles was diese Sonderthemen angeht, da weiß ich, Du bist aktiv und stehst gerne Rede und Antwort.

Andreas: Gerne!

Stephan: Man kann Dich auch sonst noch finden. Wir werden Deine Internetseite unten bei den Shownotes noch mit verlinken, sodass die Leute auch wissen, wo sie Dich erreichen können, wenn sie irgendwelche Fragen haben. Ansonsten bleibt mir nur zu sagen: Ich fand es war ein saugeiles Interview. Ich habe selber wieder unwahrscheinlich viel gelernt und neue Sachen gehört, neue Denkanstöße gekriegt. Ich hoffe, das ist bei euch auch so. Wenn ja, dann gebt uns ein paar Sterne auf iTunes und bewertet uns.

Dann hören wir uns beim nächsten Mal. Andreas, von meiner Seite aus: Vielen, vielen Dank, dass Du dabei warst.

Andreas: Sehr, sehr gerne. Es hat mir einen riesen Spaß gemacht und Stephan, wenn das eine oder andere Thema da ist, dann würde ich mich freuen darüber zu berichten, zu erzählen. Ich glaube, es tut sich noch einiges und ich glaube, der ein oder andere Podcast gibt es noch her, vielleicht aus meinen Erfahrungen zu erzählen.

Stephan: Wir werden das Ganze beobachten und dann entsprechend mal wieder miteinander Kontakt haben. Ich freue mich auf jeden Fall schon, wenn wir uns jetzt die Tage wieder live sehen. Bis dahin sage ich unseren Zuhörern, Dir, alles Gute. Auch jetzt wieder viel Investmentglück in der Woche. Viel Spaß mit dem Thema. Wir hören uns in der nächsten Folge. Bis dahin sagen wir tschüss und auf Wiedersehen. Ich bin raus und tschüss!

Andreas: Tschüss, Servus!