Um nach dem Kauf einer Immobilie keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es nötig, den Zustand des Objekts sehr genau unter die Lupe zu nehmen. Drei kleine Geräte können dabei wichtige Hilfestellung leisten: Ein Laser-Entfernungsmesser gibt die exakte Entfernung an, ein Materialfeuchtemessgerät hilft, feuchte Stellen aufzuspüren, und Thermodetektoren zeigen Kältebrücken. Warum diese drei Dinge so bedeutungsvoll für Dein Investment sind, erkläre ich Dir in meinem Artikel.

Drei Geräte, die bei keiner Immobilienobjektbesichtigung fehlen dürfen

Hast Du nach (mehr oder weniger) langem Suchen endlich das ideale Investitionsobjekt gefunden, solltest Du Dich bei Deiner Kaufentscheidung nicht von der Freude darüber beeinflussen lassen. Selbst wenn die Zahlen perfekt erscheinen und die Lage exakt die ist, die Du Dir vorgestellt hast: Begutachte den Zustand der Immobilie sehr gründlich. Es gibt eine Reihe möglicher Schwachpunkte, deren Behebung richtig teuer werden kann und Deine gesamte finanzielle Planung ruinieren. Weisen Gebrauchtimmobilien verdeckte Mängel auf, haftet der Verkäufer in der Regel nur dann, wenn er sie kannte und mutwillig verschwiegen hat.

Die Größe – Irrtum vorbehalten

Fällt das Objekt kleiner aus als im Kaufvertrag angeben, ist das im Rahmen eines Immobilieninvestments noch ärgerlicher als bei der Eigennutzung. Die exakte Angabe der Wohnfläche hat nicht nur für den Kauf besondere Bedeutung. Mieter können den Mietzins reduzieren, wenn die Quadratmeterangaben im Mietvertrag nicht stimmen. Im Rahmen von Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof die Toleranzgrenze von zehn Prozent gekippt; stellt sich nach dem Kauf heraus, dass im Kaufvertrag falsche Werte stehen, so kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss bezüglich der Wohnungsgröße berufen, wie das Oberlandesgericht Koblenz am 21. März 2013 entschieden hat. Doch so ein Streit zieht sich häufig über Jahre hin. Gerade bei älteren Objekten, bei denen es keinen Grundriss des Architekten gibt, sind falsche Größenangaben eher die Regel denn die Ausnahme. Oftmals kennen die Verkäufer selbst nicht die exakte Quadratmeterzahl.

Mit einem Laser-Entfernungsmesser kannst Du Quadratmeterangaben einfach und schnell überprüfen. Sogar bei günstigen Geräten weicht die Messgenauigkeit inzwischen nicht mehr um Zentimeter, sondern nur noch um ein paar Millimeter vom tatsächlichen Wert ab. Zu den Zusatzfunktionen der meisten Geräte gehören die Berechnung von Längen, Flächen, Volumen sowie fortlaufende Messungen und viele weitere Features. Bosch bietet beispielsweise ein (durchaus bezahlbares) Gerät an, bei dem Du mithilfe einer Gratis-App die Mess-Ergebnisse direkt in eine Skizze eintragen kannst.

Feuchtigkeit – ein häufig versteckter Mangel

Grundsätzlich haftet der Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie nicht für versteckte Mängel, es sei denn, sie waren ihm bekannt. Ist beispielsweise die Wand hinter einem Paneel feucht, sieht ein Bewohner dies erst, wenn die Nässe bereits durchs Holz dringt. Bevor die Feuchtigkeit sichtbar wird, handelt sich um einen versteckten Mangel ohne Verkäuferhaftung.

Kritisch sind neben dem Keller vor allem Feuchträume wie das Badezimmer. Bei schlechten oder falschen Abdichtungen im Badewannen- bzw. im Duschbereich bilden sich dort häufig versteckt nasse Stellen, und das Wasser dringt im Laufe der Zeit ins Mauerwerk ein. In Kellern kommt es oftmals zu aufsteigender Erdfeuchte und drückendem Wasser. Besonders in Regionen mit hohem Grundwasserspiegel tritt dieses Phänomen auf. Haben die Eigentümer den Keller zubetoniert und der Feuchtigkeit damit die Möglichkeit zum Entweichen genommen, kann sich im Laufe der Jahre der gefürchtete Hausschwamm in der Wand bilden. Die Sanierung eines solchen Objekts wird meistens extrem teuer.

Ein Materialfeuchtemessgerät hilft Dir, feuchte Stellen aufzuspüren. Insbesondere bei Holzverkleidungen, in Bädern und in Kellerräumen haben sich diese Geräte bewährt. Allerdings solltest Du keine Wunder erwarten, die meisten Materialfeuchtemessgeräte geben Dir lediglich einen Hinweis. Letztlich kann nur ein Fachmann entscheiden, inwieweit die gemessene Feuchtigkeit den Wert des Objekts reduziert und was eine Sanierung (vermutlich) kostet.

Thermodetektoren – Spielzeug oder wichtiges Hilfsmittel?

Die häufigste Ursache für Feuchtigkeit im Mauerwerk ist die Kondensationsfeuchtigkeit. Sie bildet sich, wenn der Temperaturunterschied zwischen der Raumluft und der Außenwand besonders groß ist. Gefährdet sind vor allem Räume ohne Fenster, Eckzimmer und Wetterseiten. Als einer der Hauptgründe für die Entstehung von Kondensationsfeuchtigkeit gelten unfachmännisch angebrachte Isolierungen. Erste Anzeichen für sogenannte Kältebrücken sind Schimmel und feuchte Stellen.

Mit einem Thermodetektor findest Du Wärme-, Hitze- und Kältebrücken sowie Schwachstellen in der Isolierung eines Gebäudes. Die Geräte sind nicht nur ideal, um beim Kauf die erwähnten Mängel aufzudecken, sondern sie helfen zudem bei der Sanierung und bei der Schimmelbekämpfung. Je nach Gerät misst der Detektor die Umgebungsfaktoren und berechnet daraus das Schimmelrisiko.

Baugutachten: nicht ganz billig, häufig jedoch sinnvoll

Hast Du Bedenken, ein Objekt zu kaufen, obwohl es zu Deinen Vorstellungen passt, solltest Du es entweder nochmals mit entsprechend ausgebildeten Handwerkern besichtigen oder ein Baugutachten beauftragen. Gerade bei älteren Immobilien hat sich dies als durchaus sinnvoll erwiesen. Viele Bausünden der 1960er- und 1970er-Jahre lassen sich auf den ersten Blick nicht erkennen. Besonders bei Häusern mit Flachdach ist das Mauerwerk oftmals beschädigt, da die Abdeckungen im Laufe der Zeit durchlässig geworden sind; die Wände sind zwar trocken, im Rahmen der Sanierung haben Fachleute Kältebrücken entfernt, doch der Beton ist brüchig geworden. Fachleute wissen, wo sie genauer hinsehen müssen. Zudem dokumentiert ein Baugutachten den Zustand des Kaufobjekts, was die Kalkulationen bezüglich Renovierung, Modernisierung bzw. Sanierung erleichtert.

Fazit

Die Kosten für den Kauf eines Laser-Entfernungsmessers, eines Materialfeuchtemessgeräts sowie eines Thermodetektors sollten keinen Investor abhalten, diese Geräte zu erwerben. Mit ihnen lassen sich viele Fragen schon im Vorfeld klären. Der Laser-Entfernungsmesser erlaubt die exakte Messung der Größe, das Materialfeuchtemessgerät gibt Aufschluss über mögliche versteckte Feuchtigkeit und der Thermodetektor hilft bei der Suche nach den gefährlichen Kältebrücken. Kommt es aufgrund der Messungen zu Debatten oder Zweifeln am Objekt, hat sich das Baugutachten als sinnvolle Alternative erwiesen. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie und verhindert Streitigkeiten, die beispielsweise aufgrund der ermittelten Daten entstehen (könnten).

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