Stephan Steup und Jan Mittl stellen sich in der heutigen Folge die Frage:

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Über die verschiedenen Möglichkeiten, die man bei der Tilgung eines Darlehens hat.

Erfahre welche Tilgung aus der Sicht eines Investors sinnvoll ist und wie ihr euer Vermögen mit Cashflow-Immobilien aufbauen könnt.

Lerne etwas über die Vorteile eines Tilgungsaussetzungsdarlehens und in welchen Fällen man über eine Volltilgung nachdenken sollte.

Stephan und Jan erklären euch welche Rolle Einkaufsgewinn und Entwicklungsmöglichkeiten eurer Immobilie bei der Wahl der richtigen Tilgung spielen.

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Transkript:

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Das ist das Thema unserer heutigen 38. Folge des Immopreneur Podcasts.

Hallo und herzlich Willkommen zu einer neuen Folge des Immopreneur Podcast, der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Verstehe, wie Immobilieninvestments funktionieren, lerne erprobte Investmentstrategien und die wirklich wichtigen Marktlayer für deinen Erfolg kennen. Lerne, was funktioniert und was nicht. Mein Name ist Thomas Knedel.

Hallo. lieber Hörer. Heute bin ich hier direkt in Berlin. Gemeinsam mit dem Stephan. Wir sitzen beide im selben Studio. Hallo Stephan. #0:00:49.6

S: Hallo, ja ist mal was Neues. Wobei in der Folge 37 habe ich ja mit Thomas schon zusammen in München gesessen. Und ja, ist ein schicker Zufall, dass wir heute zusammen in Berlin in deiner Wohnung, in deinem Studio sitzen. Nachdem du mir ja schon deine wunderschöne Dachterrasse gezeigt hast. Und ja, ich bin schon gespannt. Vor allen Dingen bei dem Thema, weil ich glaube, das ist sehr interessant. Was hast du uns denn jetzt genau mitgebracht. #0:01:21.5

J: Ja, die Frage, welche Tilgung ist sinnvoll spielt halt jetzt eben darauf an, wenn wir eine Immobilie kaufen möchten und investieren wollen, dann tuen wir das natürlich auch mit ausgeliehenem Geld, mit Immobiliendarlehen. Und diese Darlehen müssen wir auch zurückführen und da müssen wir uns halt am Anfang bevor wir diesen Darlehensvertrag unterschreiben überlegen, wie wollen wir tilgen.

Da ist ja die Bandbreite sehr, sehr groß zwischen der, im Prinzip, in Frankreich nennen wir das Infiné-Darlehen, wo man das Darlehen erst zum Schluss tilgt. Also eine Tilgungsaussetzung für die gesamte Laufzeit der Zinssatzbindung bis hin zu einem Volltilger. In zehn Jahren oder fünfzehn Jahren gibt es die gesamte Bandbreite Jetzt würde ich sagen, Stephan, was fällt dir dazu ein? Wie denkt denn unser Immobilieninvestor, den wir bei uns im Immopreneur Podcast und im Forum haben, was ist denn sein Ziel seiner Immobilieninvestitionen? #0:02:19.6

S: Das hast du eigentlich schön gerade gesagt direkt mit dem Ziel, weil genau darauf kommt es an. Du hast es gut beschrieben. Linke, rechte Grenze. Tilgungsaussetzungsdarlehen auf der einen Seite und den Volltilger auf der anderen Seite. Und genau dazwischen haben wir wirklich alle Möglichkeiten. Und es kommt halt jetzt darauf an, was habe ich persönlich vor? Jetzt ist das hier ein Investorenpodcast. Also wollen wir ein bisschen so aus der Sicht des Investors reden. Was macht denn irgendwo Sinn? Als Investor möchte ich halt entweder Cashflow oder Gewinn machen.

Wenn man Fix und Flip möchte ich eher Gewinn machen. Cashflow bei Buy and Hold. Andersrum wäre ein bisschen blöd. Wenn wir jetzt zum Beispiel ganz kurz, das können wir ganz schnell abhandeln, Fix und Flip betrachten, da ist uns die Tilgung egal. Weil das ist Kurzzeitfinanzierung von drei bis sechs Monaten. Wenn es schlecht läuft, vielleicht mal zwölf Monate. Da versuche ich jetzt irgendwie keinen Volltilger abzuschließen oder irgendwie sowas.

Da habe ich eine Euribor Kurzzeitfinanzierung. Am besten ohne Tilgung, weil das interessiert mich überhaupt nicht. Von daher, da willst du nichts tilgen, die machst du einfach so. Bei Buy and Hold ist es ja zum einen auf der einen Seite das Tilgungsaussetzungsdarlehen. Da haben wir den Vorteil, wir haben einen hohen Cashflow, wir haben eine hohe Flexibilität.

Und auf der anderen Seite, da haben wir eine sehr hohe Tilgung. Wir reden jetzt mal bei Volltilgern nicht darüber, dass es über fünfundzwanzig oder dreißig Jahre, sondern dass ich sogar versuche, wie du schon mal gesagt hast, vielleicht in zehn oder fünfzehn Jahren zu tilgen. Also wir gehen da sogar sehr, sehr nah an unser Kaufdatum ran. Weil umso höher ist natürlich, ist diese Grenze, die wir soeben angesprochen haben.

Und hier ist es halt so, das hast du mal im Vorgespräch eben schön gesagt, das ist so eine Art Wette auf die Zukunft. Und bevor wir jetzt ganz genau in diese einzelnen Details reinkommen, was sind genau die Risiken und die Vorteile und diesen gesamten Gap dazwischen. Das wir auf den mal genau eingehen, wie man den auch strukturieren kann. Das möchte ich dich eigentlich noch mal bitten, das zu formulieren, weil das hast du echt gut gemacht. Was ist denn jetzt bei so einer hohen Tilgung die Wette auf die Zukunft? #0:04:19.4

J: Der Punkt ist halt der erst mal grundsätzlich eine geringe Tilgung, mal jetzt von der anderen Seite anzufangen, bedeutet im Prinzip auch mehr freier Cashflow in der Gegenwart. Heißt natürlich gleich auch ein bisschen mehr Zinskosten. Weil ich das Darlehen hier ja über einen längeren Zeitraum erst zurückführe. Aber bedeutet erstmal in der Gegenwart, dass ich mehr freies Kapital habe aus meinen Überschüssen.

Eine höhere Tilgung bedeutet im Prinzip Zwangssparen, sage ich jetzt mal so. Weil ich viel Geld zurück an die Bank führe im Prinzip. Und das eine Wette auf die Zukunft ist, weil wir könnten ja jetzt einfach mal so ein Szenario aufbauen, wo wir sagen zwei Investoren kaufen im Prinzip genau dieselbe Immobilie. Der eine kauft die Wohnung links, der andere kauft die Wohnung rechts. Das ist jetzt beides Neubau. Die haben genau die gleichen Grundrisse und so weiter und sofort. Und der eine sagt, beide haben eine ähnlich konservative Finanzierung, sagen wir mal zwanzig bis dreißig Prozent EK am Anfang. Die Rendite von den beiden Objekten ist genau dieselbe.

Und interessanterweise macht der eine halt viel Tilgung. Fünf oder sechs Prozent Tilgung, also richtig viel. Und der andere sagt, nein, ich mache nur das Minimum. Ich tilge nur ein Prozent oder anderthalb. Dann ist doch die Wette auf die Zukunft desjenigen, der jetzt viel tilgt, dass er sagt die Preise, die Immobilienpreise werden weiter nach oben gehen. Deswegen ist mein Geld dort gut investiert. Während der andere, der sagt, ich tilge nur anderthalb Prozent, bekommt jeden Monat im Prinzip mehr Überschüsse.

Und hat ja die Möglichkeit diese Überschüsse gleichzeitig sofort wieder anders zu investieren. In eine zweite Wohnung, in eine dritte Wohnung. Und jetzt gehen wir doch einfach mal davon aus, dass aus irgendwelchen Gründen komischerweise nach zehn Jahren die Preise sind gestiegen und auf einmal gehen die Preise in den Keller. Dann ist es doch defacto so, und jetzt muss der eine Investor, der nur eine Immobilie gekauft hat, weil er ja ganz viel getilgt hat, müsste aus irgendwelchen Umständen die Immobilie jetzt verkaufen.

Dann könnte es ja sogar sein, dass der Buchwert, zu dem er die Immobilie dann verkaufen muss zu diesem Zeitpunkt, wo sie gesunken ist, niedriger ist im Prinzip als letztlich das Geld, was er in der Zwischenzeit getilgt hat. Und dass er einfach Geld verliert. Während der andere, der sagt, ich kann es aussitzen, hat in der Zwischenzeit sogar noch seine ganzen Gelder im Prinzip bekommen. Weil er nicht so viel getilgt hat und hat noch andere Investments gemacht. #0:06:48.8

S: Dann muss ich jetzt bitten das Ganze noch ein bisschen zu konkretisieren, weil da draußen muss jetzt der ein oder andere denken, hä, das verstehe ich nicht ganz. Der hat viel getilgt, aber hat jetzt ein Problem, dass es heißt, der Buchwert ist geringer. Warum kriegt der das Problem und nicht der, der jetzt drei Immobilien hat, wo jetzt hohe Zinsen anfallen? Weil der muss jetzt ja noch viel, viel mehr bezahlen. Also würde er ja viel eher in die Problematik kommen. Warum ist der mit den drei Immobilien besser bestellt, als der mit der einen Immobilie, der die dafür aber sehr weit runter schon getilgt hat, wenn es in die Refinanzierung reingeht? #0:07:21.4

J: Also so weit bei der Refinanzierung war ich jetzt noch gar nicht, sondern wir können auch sagen, der eine hat die Wohnung voll abbezahlt. Er hat sechs, sieben Prozent getilgt und hat die Wohnung nach elf, zwölf Jahren abbezahlt. Beide haben hunderttausend Euro ausgeliehen.

Der eine hat nach zwölf Jahren hunderttausend Euro zurückgezahlt. Auf einmal kommt irgendein Schock. Eurozone in zehn Jahren, elf Jahren. Es gibt irgendetwas, ich weiß es nicht. Und auf einmal gehen alle Werte runter. Dann ist diese Immobilie, die in der Zwischenzeit auf hundertfünfzigtausend Euro jetzt Buchwert geschrieben war. Er hat halt in zwölf Jahren die hunderttausend abbezahlt, ist aber auf einmal nur noch siebzigtausend wert. Um beim Beispiel zu bleiben. Dann muss er jetzt die Immobilie verkaufen.

Naja, dann hat er defacto Geld verloren. Weil er hat hunderttausend zurückgeführt, hat keinerlei eigene Überschüsse gehabt in der Zwischenzeit und hat jetzt dreißigtausend Euro verloren. Der andere, der vielleicht in der Zwischenzeit von den hunderttausend in zwölf Jahren nur anderthalb Prozent, oder er hat vielleicht dreißig Prozent klar getilgt, dreißigtausend sagen wir mal von den hunderttausend Kredit. Der steht also noch mit siebzigtausend in der Kreide, hat aber in der Zwischenzeit, weil beide haben ja die gleichen Überschüsse gehabt, ungefähr fünfzigtausend noch mal rausgeholt. Also diese vier Prozent Geld mal zwölf Jahre.

Dann ist es halt so, dass es bei dem, wenn die Wohnung erst hundertfünfzig wert war und auf einmal auf siebzig runtergegangen ist. Der hat halt jetzt im Prinzip eine Wohnung, die genau nur noch das wert ist, was er letztlich von der Bank noch draufhat. Hat aber in der Zwischenzeit den Gewinn aus den Mieteinnahmen schon rausgezogen und sich gegebenenfalls eine zweite Immobilie gekauft davon. #0:08:55.7

S: Jetzt habe ich es auch verstanden. Von daher, ich hoffe, dass es auch da draußen klargeworden ist. Am besten noch so zwei, drei Mal anhören. Weil da muss man schon ein bisschen um die Ecke denken, da überhaupt mal drauf zu kommen. Das ist natürlich total interessant, dass man sagt auf der einen Seite verliere ich Geld, weil ich das Geld nicht vorher rausgezogen habe und sowas. Und diese Konstellation wirklich mal zu betrachten. Das ist wirklich interessant.

Und dann auch wirklich zu sagen, ich wette auf die Zukunft. Wenn wir da jetzt wieder zurückkommen und wir haben ja eben schon über Flexibilität gesprochen, die uns ja auch durch die Tilgung genommen wird. Wenn wir da jetzt ein bisschen genauer drauf eingehen. Bei dem Tilgungsaussetzer habe ich, dadurch, dass ich den meisten Cashflow habe, auch die höchste Flexibilität, was ich mit diesem Geld mache, ist ja klar. Das heißt, dadurch habe ich ja auch die kleinste Rate, die ich an die Bank führen muss.

Und was heißt denn für mich auch kleinste Rate? Wenn ich mal so in die Zukunft gucke, je nachdem was irgendwie an den Märkten passiert oder viel, viel wichtiger, was mit mir persönlich passiert. Ich meine, wir wissen ja nie, es kann irgendwas sein. Unfall, Arbeitslosigkeit oder sonst irgendwas. Und wenn ich jetzt plötzlich eine hohe Rate hätte, das heißt, ich habe eine sehr hohe Tilgung. Da kann ich ja nicht mit der Bank sagen, du ich habe hier, ist jetzt gerade blöd. Na gut, es gibt natürlich Finanzierungen, nicht, dass da draußen jetzt einer doof guckt. Es gibt natürlich Finanzierungen, dass ich dann sagen kann, okay, ich muss jetzt mal die Tilgung runter setzen oder sowas.

Das bezahle ich mir aber auch am Anfang mit einem höheren Prozentsatz oder so. Aber wir gehen jetzt einfach mal ganz normal davon aus, das eine ist eine hohe Rate, die ich bedienen muss. Das andere ist eine niedrige Rate, die ich bedienen muss. Das ist ja auch ein Risiko für mich persönlich. Wenn man sagt, ich möchte viel tilgen, da gibt es ja garantiert eine bessere Möglichkeit. Ich denke mal, wenn man dann sagt, ich tilge nur mit einem Prozent. Was habe ich da für eine Möglichkeit trotzdem viel Geld abzubezahlen? #0:10:48.1

J: Du, lieber Hörer, du weißt es, Sondertilgung. Genauso ist es. #0:10:50.7

S: Also, dass ich eigentlich genau den gleichen Effekt erreichen kann, wenn meine Strategie ist schnell abzubezahlen, aber ich mich vielleicht nicht in diese Bredouille bringe zu sagen, ich tilge jeden Monat so viel Geld. Sondern ich nehme das Geld, kann es ja auch auf ein extra Konto packen.

Das ist ja dann so, als ob ich es mache und habe eine hohe Sondertilgung vereinbart. Aber auch die kostet Geld meistens. Aber ich habe die Flexibilität. Wenn was passiert, muss ich es nicht bedienen. Und wenn wir jetzt mal so darauf gehen, ich tilge hoch und denke mir, ich brauche erst in zehn Jahren meine Mieteinnahmen, weil es meine Strategie ist. Kann ja sein. Ich bin einer, der extrem gut verdient und das ist dann meine Strategie, bin ich zwar eher Kapitalanleger oder Sparer, wie du es nennst. Und nicht wirklich Investor. Was habe ich dann noch für ein Problem? Ich sage mal, der Staat möchte ja auch noch was von mir oder? #0:11:34.1

J: Du weißt es, Stephan. Gut, dass du es ansprichst. Du, lieber Hörer, hast vielleicht auch drüber nachgedacht, dass du natürlich im Prinzip aus steuerlicher Sicht die gesamten von dir im Prinzip getilgten Beträge werden natürlich versteuert. Das heißt, du zahlst im Prinzip auf deine Überschüsse, zahlst du natürlich dementsprechend Steuern und die fließen voll ein. Das muss man einfach sehen.

Grundsätzlich denke ich, das interessante bei dieser Tilgung, was der Stephan eben auch gesagt hat, es geht einfach darum zu verstehen, dass diese Immobilien für dich, lieber Hörer, der du ja dich als Investor siehst, als jemand, der sagt, es geht um Vermögensaufbau mit Cashflow-Immobilien, dann geht es darum, dass diese Immobilie nichts Anderes ist, als eine Art von Unternehmen, was einen Zahlungsstrom generiert. Und die Idee, dass dieser Zahlungsstrom zum Teil an die Bank geht, um die Kredite zurückzuführen, ist schon völlig okay.

Aber du musst dir halt überlegen, du solltest zusehen, dass diese Zahlungsströme erstmal vielleicht auch in deine Tasche gehen. Weil dann kannst du in deiner Weiterentwicklung als Investor und auch in deinem persönlichen Leben halt dieses Geld genau dahin steuern, wo du es zu gewissen Zeitpunkten brauchst. Ja, wie Stephan sagte, jetzt auf einmal willst du den Job wechseln oder es ergibt sich etwas bei dir persönlich oder es ergibt sich eine Immobiliengelegenheit, wo du sagst, da bräuchte ich jetzt ein bisschen Eigenkapital, um sie zu realisieren oder das ergibt sich gerade nicht.

Und du sagst, ich habe so einen tollen Job bekommen, ich verdiene jetzt so viel Geld, ich möchte was tilgen und dann machst du eine Sondertilgung. Also es geht darum, Tilgung ist im Prinzip nichts Anderes als im Prinzip ein Zahlungsstrom, den du mit einberechnen musst in deiner Planung. Und da sind zumindest der Stephan und ich heute der Meinung, dass es cleverer ist nicht so viel zu tilgen. Oder zumindest nicht in Form von festen Tilgungsraten monatlich. #0:13:28.1

S: Stimme ich dir zu. Und vor allen Dingen, wenn ich hoch tilge, da war ja gerade die Sache mit der Steuer, wenn ich diese hohe Tilgung plötzlich noch versteuern muss und damit vorher nicht und damit nicht gerechnet habe, dann zahle ich plötzlich drauf. Und das ist halt Geld, was mir fehlt.

Das heißt, wenn ich sage, ja okay, ich will jetzt gerade kein Geld haben, dann muss ich es so kalkulieren wenigstens, dass ich Tilgung plus Steurern null bin und nicht nur Tilgung gleich null bin. Und das hat der ein oder andere, glaube ich, in seiner Finanzierung in der Vergangenheit nicht bedacht. Zumindest, wenn ich so den ein oder anderen auch mal im Gespräch hatte. Das wird halt sehr häufig vergessen. Nichts desto trotz, du hast eine Sache angesprochen, die ganz, ganz wichtig ist in der Hinsicht. Wenn wir jetzt mit wenig Geld tilgen, dann kommen ja jetzt viele, die dann auch wieder sagen, aber, wenn jetzt irgendwann mal der Zinsanstieg kommt.

Da sagen ja auch viele, das ist ja trotzdem ein Risiko, das ich in der Immobilie habe. Ich denke, da muss man auch eine Entscheidung treffen und da würde mich auch interessieren, wie du das siehst, dass das Risiko ja nur dann da ist, wenn ich kein Eigenkapital nutze, keinen Einkaufsgewinn habe, das heißt, ich kaufe auch noch wirklich zu den Höchstpreisen am Markt und auch noch keine Entwicklungsfähigkeit habe. Das heißt, ich kann nicht mal den Wert der Immobilie heben. Wenn ich dann eine Tilgungsaussetzung mache, dann dürfte es klar sein, dass wir ein relativ hohes Risiko bei einer Marktschwankung der Immobilie haben, oder? #0:14:46.9

J: Absolut. Da hast du völlig Recht. Das sind natürlich Punkte, das haben wir auch in ganz, ganz vielen Folgen schon besprochen. also entweder wir beide oder Thomas oder Christian. Da gibt es viele Folgen zu. Wie betrachtet eine Bank eine Immobilie? Eine Bank betrachtet eine Immobilie aus der Perspektive der Kapitaldienstfähigkeit. Und da gibt es ja die hohe Zahl, wo man jetzt sagt, acht Prozent Kapitaldienstfähigkeit ist eigentlich unter Anführungsstrichen das Mekka der Banken. Und heute geben sie sich auch mit ein bisschen weniger zufrieden. Aber wenn morgen der Wind wieder ein anderer wird, dann kommen vielleicht auch wieder diese acht Prozent.

Das heißt, du lieber Hörer, solltest dir vielleicht einfach wirklich überlegen, wo steht heute meine Immobilie, so wie du es gesagt hattest, Stephan. Wie sieht da, was ist da eigentlich meine defacto Rendite? Aus der ergibt sich überhaupt erst die Möglichkeit viel zu tilgen, wenig zu tilgen. Welche Möglichkeiten habe ich den Wert der Immobilie und auch die Höhe der Miete dementsprechend anzuheben.

Und dann trotzdem zu entscheiden, wie viel Tilgung ich mache und wie wenig Tilgung ich mache. Und vor allen Dingen Auslauf. Das heißt, wie viel von den hundert Prozent Immobilienkaufpreis plus Kaufnebenkosten, Finanzierung von der Bank, wie viel bekomme ich oder wie viel würde ich nehmen, wenn sie mir jetzt auch alles finanzieren würden. Es geht immer nur um Zahlungsströme.

Weil jemand, der zum Beispiel einen ganz, ganz tollen Job hat, im IT Bereich sehr, sehr gutes Geld verdient. Seine Frau ist, glaube ich, Juristin oder (unv). Und die haben Kinder. Die haben ein sehr schönes Eigenheim sich gekauft. Und der hat dann vor drei, vier Jahren angefangen hier richtig massiv Immobilien zu kaufen, aber mit ganz, ganz viel Tilgung.

Was dazu führt dass er jeden Monat sieben oder achttausend Euro im Prinzip drauflegt auf diese Immobilien. Weil das Volltilger sind. Die sind dann nach zehn Jahren getilgt. Als ich den kennengelernt habe, sehr, sehr netter cleverer Typ, wenn ich das mal so provokant formulieren darf.

Du bist ja eigentlich kein Investor, sondern Sparer. Zumindest so bis heute. Da ist ja gar nichts gegen einzuwenden. Das heißt, wenn jemand die Kapazität hat, dann sage ich doch nur, Hut ab! Der verdient super tolles Geld. Der hat einen schönen Lifestyle. Der brauch nichts mehr. Und der sagt, jetzt kann ich sogar noch so viel Geld zusätzlich im Monat sparen, um mir ein Immobilienvermögen aufzubauen. Dann ist das völlig richtig. Aber dann muss man sehen, der Cashflow und da sind wir wieder bei der Wette auf die Zukunft, wird nur in der Zukunft stattfinden bei ihm. #0:17:06.2

S: Wenn es seine Strategie ist.

J: Völlig in Ordnung.

S: Voll in Ordnung. Da würde ich mir auch nicht erdreisten irgendetwas gegen zu sagen. Man muss halt selber gut schlafen können, sage ich immer. #0:17:13.1

J: Exakt.

S: Um das noch einmal klar zu sagen. Viele sagen ja mit dreißig Prozent Eigenkapital muss man heute in die Immobilie unbedingt reingehen. Sonst ist das Risiko so groß. Kann man sagen?

J: Hängt von der Immobilie ab.

S: Hängt von der Immobile ab. Und vor allen Dingen kaufe ich zum Marktpreis. Kaufe ich zum Marktpreis, würde ich auch sagen, wäre vielleicht nicht schlecht Eigenkapital mitzubringen. Das ist halt nachher der Puffer, den ich verlieren kann, wenn mich die Bank rausschmeißt.

Wenn ich jetzt aber sage, weil ich bin ja so ein Verfechter für, dass ich auch ganz gerne mal angesprochen werde, ob ich so ein Risikoäffchen bin, dass ich gerne hundertzehn, hundertzwanzig Prozent finanzieren möchte und am liebsten gar kein Eigenkapital benutze, um trotzdem Cashflow zu erzeugen. Ein schöner Begriff. Hat man mich inzwischen mal als Trüffelschwein bezeichnet bei solchen Immobilien. Weil ich sage, wenn ich jetzt am Markt einkaufe, zu sechzig Prozent, fünfzig Prozent des Marktwertes, weil der Marktwert wird immer zum Faktor zwanzig gesehen. Und ich kann aber zum Faktor zehn kaufen, aufgrund von speziellen Strömungen, Kontakten, dann ist ja jetzt so, wenn ich jetzt den Faktor zehn mit hundertzwanzig Prozent finanziere, also ich sage jetzt einfach mal eine hunderttausend Euro Immobilie, die eigentlich zweihunderttausend wert ist. Ich finanziere hundertzwanzigtausend Euro.

Da ist ja noch ein Gap achtzigtausend. Das ist ja so als ob ich bei einer hundertachtzigtausend Immobilie, mit Nebenkosten dann zweihunderttausend, mit achtzigtausend selber angekommen wäre. Das heißt, dieser Gap, diese achtzigtausend, im Falle einer Krise müssten die ja erstmal weggehen, bevor ich ins Risiko falle. Oder sehe ich das jetzt falsch? #0:18:40.6

J: Ich sehe das genauso, wie du, Stephan. Das ist ein sehr schönes Beispiel und vor allen Dingen hast du das für mich Wesentliche am Anfang gesagt. Du hast gesagt, ich kaufe eine Immobilie zum Faktor zehn. Weil im Prinzip das wirklich Wesentliche ist ja, damit man mit Immobilien ein Vermögen aufbauen und einen positiven Cashflow generieren kann, ist die Rendite. Und so lange du es schaffst Immobilien zu finden, wo du den Faktor zehn hast, damit hast du sozusagen überhaupt keine Probleme die auch finanziell ganz nach oben auszureizen von der Finanzierbarkeit her. Deswegen macht die Bank das ja auch. Weil die halt sehen, die Kapitaldienstfähigkeit ist gegeben und die Werthaltigkeit am Markt zu heutigen Preisen ist auch so, dass auch sie wissen, dass morgen es keinerlei Probleme geben wird, zu einem guten Preis zur Not zu verkaufen. #0:19:30.7

S: Bisschen Lageabhängig. Es gibt auch Lagen in Sachsen. Faktor zehn ist immer noch zu teuer. Aber /

J: Aber trotzdem, du brauchst ja einfach die Rendite. Das heißt, das Wesentliche ist natürlich ein Einkaufsgewinn. Aber jetzt sagen wir mal so, wenn du einen Einkaufsgewinn machst bei einer super genialen Villa, wo die Miete zwei, dreitausend Euro ist. Der Kaufpreis ist fünf Millionen und du kannst sie jetzt mal für drei kaufen. #0:19:53.7

S: Ist immer noch nicht so toll.

J: Dann ist es doch cleverer die über Euribor zu nehmen und dann für viereinhalb Millionen schnell weiterzubringen.

S: Ja, da gebe ich dir Recht mit. Da würde ich dann auch nicht so auf den Cashflow bauen. Nur, um das jetzt zu sagen, es muss ja nicht der Faktor zehn sein. Es könnte ja auch der Faktor zwanzig ohne Probleme sein, wenn ich Entwicklungspotenzial habe. Ich kann entwickeln und ich könnte ja auch für zweihunderttausend kaufen und trotzdem Hundertzehn, Hundertzwanzig finanzieren, wenn ich weiß, ich kann die Immobilie innerhalb von, ich sage jetzt mal sechs Monaten, zwölf Monaten, also innerhalb eines Jahres, auf zweihundertfünfzigtausend bringen. Dann habe ich plötzlich wieder zwanzig Prozent, fünfundzwanzig Prozent Sicherheiten durch die Immobilie reingeholt. #0:20:34.0

J: Du hast die Rendite gesteigert.

S: Absolut. Ich habe dadurch die Rendite gesteigert. Und das ist ja das, was wir sagen. Die Sicherheit musst du dir irgendwo holen. Entweder du kaufst sie dir durch Eigenkapital. Das ist die eine Möglichkeit. Du holst sie dir, dass du einen Einkaufsgewinn machst, weil du einen niedrigen Kaufpreis hast oder du holst sie durch eine Entwicklung der Immobilie. Das ist sogesehen das Einkaufsgewinne nutzen. Oder Entwicklungen nutzen und dann kann ich auch sagen, jetzt kann ich auch ein Tilgungsaussetzungsdarlehen nehmen, weil ich die Sicherheit mir vorher geholt habe.

Wenn ich natürlich zum vollen Marktpreis kaufe, ohne Gewinn, ohne Einkaufsgewinn, ohne Entwicklungsmöglichkeiten, dann ist es wahrscheinlich schon sinnvoll, muss man ja auch sagen, mit seiner Tilgung zusammen, okay, ich mache da kein Tilgungsaussetzungsdarlehen, um eben nicht hier, weil dann ist eine Spekulation auf die Zukunft, weil da muss ich ja darauf hoffen, dass der Preis entweder steigt oder die Zinsen unten bleiben.

Weil ansonsten, wenn dann der Zins steigt und dann in die Refinanzierungsphase komme, dann bin ich tot. Würde es mich köpfen, weil dann sagt die Bank, ja wo sind deine sechs Prozent? Die kannst du nicht mehr bedienen. Du hast vorher mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen bei dem hohen Faktor ohne Gewinn, ohne alles, hast du gerade so die Rate zahlen können. Hast fünfzig Euro dir eingesteckt, jetzt plötzlich musst du aber vierhundert dazu schießen. Punkt. Bin ich raus. Und das ist das, warum wir hier sagen, vom Tilgungsaussetzungsdarlehen bis zum Volltilger ist alles drin. Und das ist halt ein Ding, wo ich sage, okay, da würde ich schon immer irgendwo versuchen zu tilgen, um das Risiko aus der Immobilie zu nehmen.

Um mal so einen ganz kleinen Schwenk noch mal zu machen, um das Ganze auch mal so ein bisschen lageabhängig zu machen. Es macht ja auch durchaus Sinn in sehr guten Städten, wenn ich sage, okay, wenig Tilgung. Ich glaube, der Markt ist auch stabil irgendwo etc. Aber zum Beispiel zu sagen, wenn ich jetzt in einer Region bin, die, ich sage mal so, nicht wirklich gut ist. Ich habe vielleicht Wegzug. Aber ich kriege eine sehr gute Immobilie zu einem Faktor von fünf. Und ja, die gibt es da draußen. Da muss ich wirklich nur mal nach Sachsen gehen oder sonst irgendwo. Oder in keine Ahnung, in eine Slum-Gegend in Essen oder sowas. Und kaufe dazu Faktoren von fünf.

Dann natürlich am besten eine vermögensverwaltende GmbH. Habe noch fünfzehn Prozent Steuern und will jetzt das Risiko aus der Immobilie rausnehmen. Ja, mein Gott, dann tilge ich bis der Arzt kommt, dass das Ding innerhalb von zehn Jahren vielleicht frei ist oder vielleicht tilge ich es auch nur bis fünfzig Prozent, weil ich sage, okay, fünfzig Prozent von dem Geld kriege ich immer noch. Oder ich tilge es halt da komplett ab. Und selbst wenn die Hütte danach abbrennt, dann pflanze ich Blumen auf der Wiese, die da dann entsteht und verkaufe die Blumen.

Da kann ich immer noch was machen. Da macht es natürlich Sinn mit sehr hohen Tilgungen auch dran zu gehen und das Risiko komplett da raus zu nehmen. ICh habe eine vermögensverwaltende und die bläht sich hinterher nur noch auf mit dem Geld, was dadurch reinkommt. Das ist ja auch ein Sinn oder eine Möglichkeit, dass man sagt, sehr hohe Tilgungen machen da Sinn. Und selbst da würde ich allerdings mit Sondertilgungen arbeiten und nicht mit einer festen Tilgung. Wie sagst du das denn zu diesen kurzen Beispielen, die ich jetzt gerade aufgezeigt habe? #0:22:21.1

J: Ja, also von der konzeptionellen Sache her sehe ich das natürlich ähnlich. Natürlich dadurch, dass man mehr tilgt, nimmt man sich Risiko raus, weil man halt im Prinzip nachher dann diese Immobilie besitzt. Also man verlagert das Risiko zumindest mehr Richtung Immobilie und nicht mehr Richtung Problem mit Bank. Jetzt ist natürlich das Problem, dass ein zehn Jahres Zeitraum eigentlich schon einer ist, der ist so weit. So weit kann heute schon fast keiner mehr gucken. Mit dieser Frage, das ist vielleicht auch ein bisschen so eine Suggestivfrage.

Welche Tilgung ist sinnvoll, ist natürlich aus einer, wenn man das ein bisschen extra so formuliert, eigentlich im Prinzip wäre natürlich das absolute Investormodell, was der Stephan auch schon eben beschrieben hat, man leiht sich das Geld bei der Bank aus, ohne es zu tilgen, legt es an und zieht sich den gesamten Cashflow raus. Und dann idealerweise natürlich noch über eine Objektbesicherung.

Das heißt, nur die Immobilie steht bei der Bank für den Kredit dar. Das wäre jetzt so dieses theoretische Modell. Und damit generiert man dann im Prinzip ohne Eigenkapital, einfach nur durch Knowhow und Umsetzung, relativ viel Geld. Man tilgt gar nichts, weil das gesamte Geld in die eigene Tasche reingeht.

Dann baut man sich das Vermögen natürlich nicht in diesem Sinne mit der Cashflow Immobilie auf, könnte aber natürlich sagen, da kauft man sich von dem Geld, was man aus der Cashflow-Immobilie rauszieht, auf einmal ganz werthaltige, super Immobilien in 1A Lagen. Zu eigenen Absicherung.

Das Portfolio ist ja nur objektbesichert. Das heißt, man baut sich das so auf. Das heißt, damit man einfach versteht, unser gesamter Ansatz hier im Podcast besteht ja darin, dass man sagt, wir wollen uns über ein Vehikel, was die Immobilie ist und gleichzeitig mit einem Vehikel, was fremdes Geld ist, versuchen im Prinzip Renditen zu erwirtschaften mit fremdem Geld. Und sozusagen aus diesen Renditen Geld herauszuziehen, um es heute zu verwenden und für morgen Vermögen aufzubauen. Und in dem Spannungsfeld muss man natürlich immer sehen, was ist die Zukunft. Wenn ich dann meine Superbude in Sachsen nach zehn Jahren vollgetilgt habe, bis dann da auch der letzte das Licht ausgemacht hat. #0:25:34.9

S: Schön gesagt.

J: Sozusagen. Gibt es ja alles. Die schönsten Buden, die gar nichts kosten und woanders, wo sozusagen die schlimmsten Buden ein Vermögen kosten, weil alle dort wohnen wollen. Und da in diesem Spannungsfeld musst du, lieber Hörer, halt herausfinden, was für dich die richtige Tilgung ist. Ja, mir fällt dazu jetzt erstmal nicht mehr ein. Stephan, insofern, was fällt dir noch ein? #0:25:55.2

S: Ja, also erstmal absolut richtig. Wie gesagt, es ist rein Strategie und personenabhängig. Was ist die richtige Tilgung? Das können wir nur noch einmal sagen. Ganz klar ist, wir haben unsere Präferenzen als Investoren. Flexibilität, Cashflow und die Sicherheit durch Einkauf, beziehungsweise Entwicklung. Tilgung ist halt so eine Sache, da scheiden sich auch gerne auch mal die Geister dran. Wir haben den Unterschied zwischen, bin ich Eigenheimkäufer, bin ich Kapitalanleger oder bin ich Investor? Wir haben hier definitiv über den Investor gesprochen.

Das heißt deswegen jetzt bitte nicht so nehmen, ich kaufe jetzt meine eigene Hütte mit Tilgungsaussetzungsdarlehen. Das bitte nicht tun, sondern die Hütte so schnell wie möglich abbezahlen. Von daher würde ich jetzt auch sagen, ich weiß gar nicht, die Zeit ist schon wieder so schnell fortgeschritten. Zum Thema Tilgung, würde ich sagen, für das Erste ist da erstmal eine Menge zu verarbeiten. Mir bleibt auch nur noch zu sagen, die nächsten Stammtische, würde ich sagen, sind ein guter Platz darüber sich auch noch mal auszutauschen.

Wenn du auf irgendeinen Stammtisch gehen möchtest, sämtliche Stammtische sind auf www.immopreneur.de hinterlegt. Und die Shownotes zu dieser Folge findest du auch wieder unter www.immopreneur.de/p38 für die 38. Folge. Ich würde jetzt auch sagen, wenn dir jetzt noch mal nicht ganz schnell etwas eingefallen ist, würde ich sagen, wir sagen unserem Hörer, lebe wohl, bis in einer Woche. #0:27:22.1

J: Ja, genau, lieber Hörer. Ich will auch noch mal ganz kurz eine Lanze brechen für die Tilgung nachdem wir hier die ganze Zeit gesagt haben, Tilgung und so weiter Achtung. Es geht ja darum zu verstehen, was es bedeutet und natürlich ist es sinnvoll Geld und auch ab und zu Immobilien zu tilgen. Ich bin jemand, der sehr vorsichtig ist und so weiter und natürlich tilge ich auch irgendwas. Aber es geht darum zu verstehen, was ist die Logik.

Was steht hinter der Logik Vermögensaufbau und Cashflow aus Immobilien? Und was bedeutet dieses Tilgen? Und tilgen heißt eigentlich sparen. Und sparen heißt zurücklegen für die Zukunft. Während, wenn es auf meinem Girokonto ist, dann könne ich es theoretisch auch heute schon konsumieren. Und das muss dir halt klar sein, wenn du dich mit deiner Bank festlegst. Jetzt fällt dem Stephan noch was ein. #0:28:07.1

S: Jetzt möchte ich doch noch was sagen. Wir haben die ganze Zeit eigentlich das Tilgungsaussetzungsdarlehen so angepriesen, beziehungsweise eine niedrige Tilgung angepriesen, was viele auch mit einem Prozent ansetzen. Ich schaffe es ja gerade auch häufig nur mehr mit zwei Prozent zu tilgen. Weil wenn man zur Bank geht, macht die Bank denn überhaupt alles mit? Das ist immer die Frage. Da auch meine Erfahrung.

Häufig sagt die Bank inzwischen, pass auf, zwei muss sein. Da musst du zumindest mal mit anfangen. Man kann dann danach überlegen. Und bei Tilgungsaussetzungsdarlehen, geht auch, keine Frage. Man muss dann halt irgendwo eine Endtilgung sicherstellen. Oder irgendein Konzept vorlegen. Da nur noch mal von dir vielleicht zwei, drei Worte. Wie siehst du das momentan bei den Banken bei der Möglichkeit überhaupt solche Sachen zu benutzen? #0:28:47.5

J: Ja, das ist genau dieses Tilgungsaussetzungsdarlehen ist natürlich im Prinzip eine Geschichte, die schon für die Investoren in Frage kommt, die jetzt andere Sicherheiten haben. Dann werden natürlich irgendwelche Lebensversicherungen oder andere Geschichten müssen natürlich als Bürgschaft hinterlegt werden noch zusätzlich. Oder müssen aufgebaut werden, damit sicher ist, dass nach zehn oder zwölf Jahren, die werden ja auch für eine gewisse Zeit vereinbart, dass dann im Prinzip auf der anderen Seite auch dann das Geld da ist.

Damit dieses Darlehen zurückgeführt wird. Deswegen ist das natürlich schon wieder im Prinzip für eine Kategorie von Investoren, die jetzt, sage ich mal, nicht mehr im Anfangsbereich sind. Und die auch eigentlich heute nicht wirklich interessant sind, weil es aus meiner Perspektive viel mehr Geld kostet diese Sicherheiten nachher der Bank zu geben, als die anderthalb Prozent Tilgung in Kauf zu nehmen. Das vielleicht noch mal so dazu. Und jetzt in jedem Falle. Vielen Dank, lieber Hörer. Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit. Ich hoffe, es war heute nicht zu konzeptuell für dich oder zu wirr. Schön, dass du da warst und auf sehr bald.

S: Danke dir. Auch von mir alles Gute noch mal. Wie gesagt, es ist ein bisschen schwierig mit zwei Prozent drunter zu gehen in der Hinsicht, aber schau einfach, was ist mit der Bank möglich. Aber mach dein eigenes Konzept. Ansonsten freue ich mich dich auch nächste Woche wieder begrüßen zu dürfen. Also von daher, von meiner Seite aus auch alles Gute. Bis nächste Woche und tschüss!

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Das war der Immopreneur Podcast. Der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Thomas Knedel und die Community sagen vielen Dank fürs Zuhören. Wir freuen uns bereits auf die nächste Folge und natürlich weitere inspirierende Gespräche auf www.immopreneur.de

Ich wünsche dir nun, lieber Hörer, auch im Namen meiner Co-Moderatoren und Gäste, viele gute Ideen und vor allem erfolgreiche Investments.

Dein Thomas