Thomas Knedel und Stephan Steup sprechen in der heutigen Folge über:

Was tun, wenn die Zinsen steigen?

Mit Zinsfestschreibung, aktivem Zinsmanagement, Forwarddarlehen oder Derivaten gegen steigende Zinsen absichern.

Erfahre, wie es in Europa im Moment aussieht und welche Faktoren den Kapitalmarkt und die Zinsentwicklung beeinflussen.

Lerne, was du beim Zinsmanagement bei variablen und festen Darlehen beachten solltest und welche Maßnahmen du gegen die Zinssteigerung ergreifen kannst.

Thomas und Stefan erklären euch Derivate, wie den Zinscap und den Zinsswap und das Forward-Darlehen.

Shownotes / hilfreiche Links

Immopreneur Kongress: http://immopreneur-kongress.de/

Immobilien Investment Workshop für Einsteiger: https://en.xing-events.com/Immobilien-Investment-Workshop.html

Leitzinsentwicklung in der EU und den USA bis jetzt und Prognose:

Hypothekenzinsen bis 2017 für längere Zinsbindungen.

Cap Darlehen Beschreibung: https://de.wikipedia.org/wiki/Cap-Darlehen

Zinsswap: https://de.wikipedia.org/wiki/Zinsswap

Die Zinsstrukturkurve.

Swaption: https://de.wikipedia.org/wiki/Swaption

Forward rate Agreement: https://de.wikipedia.org/wiki/Forward_Rate_Agreement

Immopreneur-Forum: http://immopreneur.de/forum/

Immopreneur-Facebook-Gruppe: https://www.facebook.com/groups/immopreneur/

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript

Was tun, wenn die Zinsen steigen? Mit Zinssicherung, Zinsmanagement, Vorratdarlehen und Derivaten gegen die Zinssteigerung

Das ist unser Thema für die 27. Folge.

Hallo und herzlich Willkommen zu einer neuen Folge des Immopreneur Podcast, der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren.

Verstehe, wie Immobilieninvestments funktionieren, lerne erprobte Investmentstrategien und die wirklich wichtigen Marktlayer für deinen Erfolg kennen. Lerne, was funktioniert und was nicht. Mein Name ist Thomas Knedel.

S: Hallo. Schön, dass ihr wieder dabei seid bei unserer 37. Folge des Immopreneur Podcast. Dieses Mal ein bisschen anders. Ihr werdet es am Hintergeräusch hören. Wir befinden uns nicht in unserer klinischen Studioatmosphäre, sondern wir sind mal rausgegangen.

Und jeder, der jetzt auch Lust hat uns mal bei Youtube zu sehen, das ist die erste Podcastfolge, die wir sogar mit Bild aufnehmen. Also, von daher, wenn ihr das Ganze nur hört, dann schaut doch auch mal auf Youtube vorbei. Und dann könnt ihr auch noch sehen, wie wir versuchen uns hier im Marriott Hotel, ja, das Ganze nett zu machen. Auch bei der Folge dabei, Thomas Knedel, ich grüße dich. #0:01:22.5

T: Hallo Stefan. Erstmal Hallo in die Runde. Seid gegrüßt. Heute mal eine bisschen andere Atmosphäre. Wenn es mal ein bisschen lauter wird im Hintergrund, reden wir einfach lauter, dann geht das. Und dann würde ich auch vorschlagen, steigen wir direkt ein in das Thema. #0:01:35.4

S: Ja, ich bin auch sehr froh, dass du heute da bist. Weil heute haben wir wirklich so ein mega Profithema einfach mal rausgenommen. Und zwar, was tun wir gegen eine eventuelle Zinssteigerung? Kurz vorweg allerdings, du warst auf dem EBS, der European Business School, und da ging es ja so um die Zukunft von Europa.

Wie sieht so die Zinsglaskugel aus? Also, was wurde da so gesagt, wie sich unsere Situation in Europa entwickelt? Und was hat das auch für Einfluss auf die Zinsmärkte? Da kannst du bestimmt ein bisschen von berichten. #0:02:03.0

T: Ja, also klar EBS Immobilienkongress. Der wird einmal im Jahr organisiert von den Studenten der European Business School in der Nähe von Frankfurt, beziehungsweise im Rheingau sitzen die ganz genau. In Oestrich-Winkel. Thema war dieses Mal der Brexit und die Auswirkungen eben auf den gesamten Kapitalmarkt, was da so Sache ist.

Ein Schwerpunkt, was uns hier ja so ein bisschen auch betrifft für die Folge, ist, wie sieht es in Europa aus? Also beispielsweise ist gesprochen worden über die hohe Arbeitslosigkeit in Italien, aber beispielsweise die Jugendarbeitslosigkeit, das ist nämlich ganz spannend, da achtet man immer nicht so drauf.

Dass man nämlich auch darauf guckt, wer ist denn da arbeitslos und warum. Oder in Spanien, da ist das große Thema natürlich die Verschuldung. Wie in Italien auch. Griechenland Verschuldung, haben wir das Thema natürlich schon x Mal gehabt.

Und allgemein auch mal nach Frankreich geguckt, wie es da so allgemein in der Wirtschaft aussieht. Auch manchmal nicht so lustig. Und das Thema Brexit natürlich auch. Und das hat eben auch alles Auswirkungen auf die gesamte Zinslandschaft, die wir eben so haben. Deutschland, wenn man da mal ein bisschen guckt, da müsste es ja eigentlich noch viel, viel besser sein, aber irgendwie ja auch so hmm, aber ganz okay. Deswegen einfach das Resumé insgesamt auf dem Kongress insgesamt gewesen, warum soll es jetzt einen großen Zinsumschwung geben? Warum sollen die Zinsen von der europäischen Zentralbank nach oben getrieben werden?

Das würden einfach viele Länder einfach nicht mehr mitmachen. Weil dann einfach die Zinslast ja steigt. Sie führen ihre Schulden ja zurück, das funktioniert ja. Und dann würde man das ausbremsen. Deswegen habe ich so meine persönliche Meinung, vielleicht in diesem Szenario, dass zumindest die kurzfristigen Zinsen, ich glaube, die bleiben noch recht günstig eine Weile. #0:03:42.4

S: Ich sehe auch diesen Zinsanstieg nicht, weil einfach der Gesamtmarkt das nicht hergibt. Da würden mehrere Länder in die Pleite übergehen. Und viele Faktoren beeinflussen halt so einen Zins. Und gerade wir müssen halt bedenken, dass wir nicht mehr als Deutschland alleine sind, wo wir vielleicht einen kleinen Zinsanstieg verkraften könnten. Wir sind halt in einem Gesamtmarkt. Das ist halt das Problem, warum wir darauf nicht so reagieren können. Oder der Markt nicht in Teilbereichen reagieren kann.

Also wir können nicht in Deutschland die Zinsen anheben, aber in Frankreich unten lassen oder in Griechenland. Nichts desto trotz, es ist nicht so, dass alle Märkte immer nach unten gehen oder immer nach oben gehen. Entweder haben wir irgendwann mal einen kompletten Neustart oder aber die Zinsen steigen doch irgendwann mal. Zinsen kommen ja meistens immer in so Peaks, wie wir so mal mitbekommen haben. Und was machen wir dann, wenn wir sowas kommen sehen? Wie können wir dann handeln? Darum soll es ja heute gehen. Was haben wir da für Möglichkeiten? #0:04:33.5

T: Gut, ich würde halt immer differenzieren, wie ich insgesamt finanziere. Also wir sollten uns immer zwei, drei Zeiträume angucken. Einfach kurzfristiges Zinsniveau und mittelfristiges und langfristiges. Wie wird sich das eben entwickeln? Wie schätzen wir es ein als Investoren? Da vielleicht noch eine Sache vorne weg. Wenn wir uns Prognosen anschauen. Sucht euch einfach mal zehn verschiedene Prognosen raus.

Da habt ihr zehn verschiedene Ergebnisse, wahrscheinlich sogar zwölf. Ihr müsst euch eure eigene Meinung bilden, das ist das Entscheidende dabei. Ich mache das so, aber da kommen wir gleich auch noch ein bisschen ausführlicher drauf, dass man eben einfach ein bisschen splittet und versucht das für sich einzuschätzen. Also, was kann man tuen? Eine gewisse Zinssicherung eben betreiben. Da gehen wir jetzt im Detail stückchenweise drauf ein, was man eben machen kann. #0:05:18.3

S: Du hast es ja gerade eben schon angesprochen. Wir haben eigentlich zwei Arten von Finanzierungen. Variable Finanzierungen und / #0:05:23.1

T: Am Ende, ja.

S: Und feste Finanzierungen. Auch, wenn man da mit den Laufzeiten auch noch mal ein bisschen variieren können. Drei, fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre. Wir packen das jetzt nur mal zur Vereinfachung in zwei Kategorien. Variabel und fest. Wir haben in den letzten Folgen viel über variable Zinsen gesprochen gehabt. Dass die nicht so böse sind, wenn man mit dem ganzen Zinsmanagement so ein bisschen umgeht.

Deswegen wollen wir jetzt damit auch mal beginnen. Wir haben ein Beispiel genommen. Euribor-Darlehen. Die gibt es ja so mit drei Monaten, sechs Monaten und zwölf Monaten. Also recht kurzfristig und hier habe ich den Vorteil, dass sie jederzeit kündbar sind. Wenn man dann sagt, sowas habe ich, jetzt muss ich reagieren, dann ist es doch relativ einfach damit. Oder Thomas? #0:06:02.1

T: Wenn ich es mitbekomme, dann ja. Dann kann ich darauf reagieren. Das heißt, ich kann Zinsfestschreibungen natürlich dann betreiben. Ich kann sagen, okay, ich registriere jetzt ein Anziehen des mittelfristigen Zinsmarktes und vielleicht auch der kurzen Zinsen. Und möchte natürlich nicht, dass mir die Zinsen abhauen. Und dann kann ich sagen, okay, ich schreibe das für die nächsten drei, vier, fünf Jahre jetzt einfach mal fest.

Vielleicht gehe ich davon aus, dass jetzt so ein Peak kommt und dann wieder runtergeht in den Kurzfristigen und ich schneide das eben in so einer Art und Weise ein bisschen ab. Das kann man machen. Aber dazu muss man wissen, ob wirklich der Peak kommt. Das kann man nur erahnen vielleicht. Wie lange er vor allem auch sein wird. Aber das kann man tun. Das heißt, wenn man eine Trendwende erkennt oder meint sie zu erkennen, dann kann man handeln. Das ist so ein Thema, ja. #0:06:50.2

S: Das ist ja was, was wir auch gesagt haben, gerade über diesen Kurzfristigen habe ich halt die Flexibilität jederzeit reagieren zu können auf ein bestimmtes Ereignis. Nichts desto trotz man muss sich definitiv damit auskennen. Jetzt hattest du gerade gesagt, es gibt vor allen Dingen die Möglichkeit dann so über drei bis fünf Jahre einfach von dem variablen in ein festen Darlehen zu wechseln. Also das festzuschreiben.

Aber du hast auch gesagt, was ist, wenn man sich nicht so ganz sicher ist. Ist es jetzt wirklich eine Zinswende oder eventuell nur ein, ich sage mal, wirklich nur so ein ganz kurzes auf und ab. Wir hatten es ja jetzt auch mal, dass die Zinsen vielleicht so 0,3 Prozent steigen. Aber wir sagen ja auch, es ist gerade keine Zinswende. Wenn man da jetzt aber Angst gegen hat und wenn diese Zinsen sich kurzzeitig anheben, wie es früher der Fall war. Ich aber glaube, es könnte auch sein, dass es weiter nach unten geht. Was gibt es da für Möglichkeiten, dass ich mich nicht gleich komplett festmache? #0:07:47.4

T: Gut, da gibt es eigentlich nur das entweder oder. Entweder ich davon überzeugt, die Zinsen werden steigen oder die Zinsen werden nicht steigen. Was dazwischen gibt es ja nicht. Also klar, sie bleiben gleich. Aber das ist auch nicht steigen. Das heißt, wenn sie gleichbleiben oder ich gehe davon aus, dass sie sogar fallen, dann bleibe ich kurz in der Finanzierung. Das heißt, ich bleibe bei meinem drei Monats-Euribor oder was ich auch immer habe. Und wenn ich davon ausgehe, sie werden steigen, dann schreibe ich fest für eine gewisse Zeit.

Wie lange? Das muss man sehen und sich überlegen. Wie kann man sich das überlegen? Indem man vielleicht in die Vergangenheit schaut oder in ähnliche Konstellationen in anderen Ländern. Und schaut, wie lange ist da so ein Zyklus gewesen und wie war die Periode da. Und dann kann man entsprechend lange festschreiben. So würde ich daran gehen. Aber es gibt kein schwarz oder weiß, ja oder nein. Manchmal meinen Banken, Institute, dass sie das vorausrechnen können. Ich wäre mit sowas sehr, sehr vorsichtig. #0:08:43.1

S: Ja, du hast ja gerade auch gesagt, man will sich da nicht die Flexibilität nehmen. Du würdest zum Beispiel im Euribor bleiben. Wenn man jetzt aber unbedingt doch ein bisschen Angst davor hat, man hat den Markt nicht so im Blick und sowas. Man möchte sich einfach gegen so einen Peak eventuell absichern, weil man es einfach nicht weiß. Gibt es da eine Möglichkeit? Eine günstige Möglichkeit vielleicht zu sagen, ich kann den Euribor behalten, aber trotzdem nicht das ganze Risiko. #0:09:04.1

T: Ja, ja. Aber günstig ist nicht immer. Kommt immer darauf an. Aber ich glaube, du willst hinaus auf den Zinscap oder Kap. Je nachdem, wie man das aussprechen möchte. Habe ich letztens Diskussionen gehabt. Jetzt nennen wir es mal Zinscap. Das heißt, es ist ein Derivat, was ich zusätzlich kaufen kann zu meiner kurzfristig laufenden Euribor-Finanzierung.

Da schreibe ich einfach fest, steigen die Zinsen auf ein Niveau XY, dann bekomme ich eine Ausgleichszahlung, sodass ich praktisch faktisch meine Zinsen gedeckelt habe. Deswegen heißt er auch Cap übrigens. Das heißt, ich übersetze es mal in Schmaldeutsch, ich lege mit dem Cap fest für einen gewissen Zeitraum, dass meine Zinslast nicht über drei Prozent steigt. Das kann ich machen. Und wenn es über drei Prozent steigt, dann kriege ich eben eine Ausgleichszahlung aus diesem Derivat. Praktisch heißt das, meine Zinsen steigen nicht über drei Prozent.

Das heißt aber, wenn sie drunter bleiben, zahle ich auch keine drei Prozent, sondern zahle ich eben den niedrigeren Zinssatz, den ich zahl. Der ist einfach gedeckelt. Und das ist ein ganz interessantes Instrumentarium, aber aufpassen, die können je nach Zinskonstellation, also Abstand, also auf welche Höhe setze ich den Wert. Drei, vier, fünf Prozent über das darf es nicht steigen und Laufzeit, kann der ganz schön teuer werden.

Und das muss man sich überlegen. Jetzt wird wahrscheinlich dem ein oder anderen auf den Fingern brennen, ja was kostet denn so ein Cap. Da kann ich nur sagen, das weiß ich nicht. Ich kann auch nicht sagen, was bei irgendeiner Aktie was die kostet. Das kommt aus dem Markt, Angebot und Nachfrage. Das heißt, es gibt da Börsen dafür. Das müsst ihr einfach abfragen bei der Bank in Abwägigkeit von den Daten, wie wir es gerade gesagt haben. Und dann bekommt ihr einen Tageskurs. Da könnt ihr zwei, drei Banken fragen. Und dann seht ihr auch, ob noch andere Gebühren drin sind vielleicht. Aber ihr könnt es nicht direkt ausrechnen. Keine Chance. #0:10:42.1

S: Man kann aber sagen, je sicherer ich ihn mache, desto teurer wird er wahrscheinlich. Je länger die Laufzeit ist und je näher er an meinem momentanen Zins ist, desto teurer ist er. Je weiter ich weg gehe, je kürzer, desto günstiger. #0:10:55.7

T: Das sind die besonderen Desto-Regeln. Schönes Wort. Ja, ist so. Umso näher, desto teurer ist er eben. Also sprich, umso niedriger ich meinen Deckel setze. Ja, Schmaldeutsch wieder. Umso niedriger der Deckel, umso teurer. Umso länger der Zeitraum, umso teurer.

Das ist doch klar. Mit der Laufzeit. Und natürlich der dritte Parameter, den vergessen wir immer wieder, das ist natürlich das Volumen. Wenn ihr natürlich eine Finanzierung von einer Million natürlich absichert, dann ist das natürlich mehr als bei hunderttausend Euro. Das ist ja klar. Übrigens, wenn wir gerade dabei sind, da fällt mir was ein. Die Höhe des Zinscaps muss nicht die Höhe der Finanzierung sein. Ich habe eine Finanzierung von einer Million, dann kann ich auch sagen, ich sichere nur die Hälfte davon ab. Spart Kosten und gibt auch eine gewisse Sicherheit. #0:11:40.6

S: Bleibt mir eigentlich nur eine Frage. Muss ich den eigentlich am Anfang mit kaufen, wenn ich den Zins mache oder kann ich den auch zwischenzeitlich kaufen? #0:11:46.9

T: Nein eben, genau der Punkt. Viele Leute denken immer, dass diese Derivate fest verbunden sind mit den Finanzierungen. Sind sie nicht. Das ist ein gesondertes Geschäft. Das heißt, ich kann das jederzeit kaufen, wann ich lustig bin. Ich kann es auch wiederverkaufen, wann ich lustig bin und ich kann es kaufen dort, wo ich möchte. Es muss nicht die finanzierende Bank sein. Ich kann auch woanders hingehen. Das sind zwei völlig losgelöste Dinge. Oft ist es so, dass man es bei der finanzierenden Bank macht, weil man dann eben schon die Finanzierungsstruktur durchgesprochen hat, man muss aber nicht. #0:12:15.1

S: Also gut. Haben wir jetzt so gesehen schon mal zwei Möglichkeiten, wenn wir einen variablen Zins haben auf Zinssteigerungen oder mögliche Steigerungen zu reagieren, die Festschreibung oder die Absicherung mit einem Cap. Jetzt ist es ja so, dass die meisten, auch ich, gerade dadurch, dass sie noch keine Ahnung hatten von variablen Zinsen oder die auch für zu risikohaft hielten, langfristig finanziert haben.

Jetzt wird es die meisten wahrscheinlich interessieren, was machen wir denn, wenn unser langfristiger Zins plötzlich in einer Zinshochphase auslaufen könnte. Das heißt, wir sehen mein Zins läuft noch zwei Jahre und jetzt gerade fangen die Zinsen an zu steigen. Wenn ich Pech habe, bin ich genau an der Spitze des Peaks zur Refinanzierung. Welche Möglichkeiten habe ich dann darauf zu reagieren? #0:12:54.9

T: Ja, das läuft ja nicht plötzlich aus. Weil da brauchst du dazu einfach nur in deinen Darlehensvertrag gucken. Wann wird es denn auslaufen?

S: Überraschung.

T: Also, das sollte man natürlich auf dem Radar haben. Also immer eine Tabelle mit den Laufzeiten der Darlehen. So und dann fange ich halt an drei Jahre vorher mal drauf zu gucken, okay, wie sieht die Zinslandschaft denn so aus. Und dann kann ich entsprechend reagieren. Ab drei Jahre vorher, vier Jahre vorher vielleicht schon mal anfangen vor Ende. Aber dann nicht in Panik verfallen, wenn die Parameter nicht stimmen. Sondern in Ruhe gucken und sich Gedanken machen. Was kann man dann tun? Entweder man tut noch nichts. Man legt es sich auf Wiedervorlage, okay, ich schaue in einem halben Jahr wieder. Das sollte übrigens meistens so sein.

Oder ich fange an, weil es jetzt nur noch zwei Jahre sind, oder anderthalb Jahre und ich möchte es eben einfach festschreiben, weil ich mich dann sicherer fühle, dann kann ich entweder ein Forwad Darlehen abschließen, wenn ich es möchte. Achtung beim Forward-Darlehen. Also es heißt Forward-Darlehen, ist einfach ein Standard Darlehen, abgeschlossen aber schon jetzt eben (unv.) Annuitätendarlehen, was vielleicht eben in zwei Jahren beginnt zu laufen. Wenn die Zinsen dann aber sinken, muss ich es trotzdem abnehmen das Darlehen.

Das muss man wissen und es kostet noch extra Gebühren. Das heißt, ich habe dann höhere Zinsen. Und habe die Gebühren vorne weg bezahlt, wenn es falsch rumläuft. Also auch das ist eine Spekulation. Aber wenn ich das machen möchte, dann kann ich das im Vorhinein natürlich tuen. Ich kann aber auch einfach warten und gucken und vielleicht wieder eine flexible Finanzierung hinten dransetzen.

Oder ich kaufe frühzeitig einfach ein Derivat wieder dazu. Geht ja auch. Ich kann ja auch ein Derivat kaufen, was erst in zwei Jahren eben entsprechend die Zinssicherung betreibt. Ob es jetzt ein Swap-Geschäft ist oder ein Zinscap oder sonst dergleichen. Das ist erstmal dahingestellt. Also das Derivat kann ich kaufen, wann ich möchte. Weil das wird dann eingegeben im Computer und dann spuckt der eben den Preis dafür raus. Okay, betreibt die Zinssicherung, aber fangt erst in zwei Jahren damit an. Das geht. Aber auch das, Vorlaufzeit kostet dann natürlich Geld. Das ist natürlich klar. #0:14:42.3

S: Du hast gerade direkt schon wieder alle Worte mit reingebracht, die der ein oder andere vielleicht nicht direkt versteht. Wir haben zum einen jetzt gerade gesagt, der Cap wird also auch bei fester Finanzierung, also dass ich ihn kaufe, wie ein Derivat, weil es ja nur ein Papier ist. Das heißt, ich kann auch meinen festen Zins mit einem Cap absichern für die Zukunft. Also meine feste Laufzeit, die ich jetzt gerade noch habe. Ich kann trotzdem einen Cap kaufen. #0:15:03.2

T: Nein, für später. Für den Zeitraum danach, da macht es nur Sinn. Wenn ich dann ein variables Darlehen dann unterstelle. Genau. #0:15:11.1

S: Dann hattest du gerade noch ein Wort. Zinsswap.

T: Ja.

S: Was sind denn jetzt Zinsswaps?

T: Ja, Swap ist ja ein Tauschgeschäft. Das ist nichts Anderes. Ein variables Darlehen, ein Euribor-Darlehen plus ein Zinsswap über fünf Jahre. Beispielsweise auf einen Nominalzins dann gebracht von drei Prozent ist gleich eine Zinsfestschreibung von fünf Jahren mit drei Prozent. Es ist nichts anderes als am Ende effektiv ein festgeschriebenes Darlehen mit einer Zinsbindung. Mehr ist das nicht. Was bedeutet jetzt der Zinsswap oder wie setzt er sich zusammen? Also eine Finanzierung mit einem Zinsswap besteht aus zwei Teilen.

Einmal wieder das Euribor-Darlehen, da habe ich eben wieder die kurzlaufende Finanzierung und auf der anderen Seite eben ein Derivat, ein Tauschgeschäft, indem ich dieses Euribor-Darlehen effektiv austausche gegen eine langfristige Zinsbindung. Es ist ein Tauschgeschäft in dem Sinne. Ich gebe die kurzfristige Zinsbindung weg und bekomme die langfristige dafür wieder. Dann gibt es entsprechende Ausgleichszahlungen, ob es eben drunter oder drüber ist.

Manchmal muss ich auch ausgleichen, wenn nämlich der festgeschriebene Zins drunter ist. Auch dann muss ich das ausgleichen. Der Zinsswap lautet über fünf Prozent, sagen wir mal. Wir sind variabel gerade bei zwei Prozent.Ja, dann kostet mich das drei Prozent mehr tatsächlich. Dann muss ich drauflegen, weil ich es eben auf fünf Prozent festgeschrieben habe. Klar. Deswegen muss man sich da immer überlegen, was man da festschreibt.

Weil lange Laufzeit kostet vielleicht einfach Geld. Das heißt, die Zinsstruktur würde bedeuten in dem Fall, sie würde aufwärtsgehen. Und die langfristigen Zinsen sind eben teurer als die kurzfristigen Zinsen. Kurzzinsstruktur, was ist das? Da trifft man sich auf einer Achse horizontal ab. Im Video sieht man das übrigens schön. Jetzt können wir auch da mal einblenden. Also kurzfristig ein Jahr, zwei Jahre, drei Jahre, fünf Jahre, zehn Jahre und heutzutage ist das in etwas so, dass bis zu einem Jahr vielleicht 0,2 Prozent.

Irgendwie sowas um den Dreh sind wir jetzt im Moment ohne nachgeschlagen zu haben. Und bei zehn Jahren sind wir so bei 1,8, glaube ich jetzt gerade. Und so staffelt sich das dann auf in der Kurve eben und dann zieht man eben, die Kurve geht eben nach oben. Und die kann auch mal nach unten gehen bei ganz komischen Marktverhältnissen oder kann quasi horizontal sein. Die ist mal steiler und mal weniger steil. Und wenn diese Kurve so ist, wie sie jetzt zurzeit ist, dann ist es mit dem Zinsswapso, dass der natürlich dann Geld kostet, wenn ich das über längere Zeit logischerweise festschreibe. Das ist ja klar. #0:17:27.7

S: Um es mal auf die ganz einfache Bauernsteuer wieder mal zu bringen, eigentlich ist es so, ich habe ein Paket mit festen Zinsen, du hast ein Paket mit flexiblen Zinsen und es kommt jetzt der Punkt, wo du sagst, ich möchte mich absichern. Und findest mich und ich sage, ich tausche mit dir, weil ich glaube, der Zins fällt wieder. Deswegen kannst du meine festen haben. Die sind teurer. Weil es immer unterschiedliche Leute gibt, die den Markt beurteilen. #0:17:50.3

T: Genau. Es ist, diese ganzen Derivate basieren ja auf eins. Und zwar Markterwartungen, andere sagen Spekulationen. Es ist ja nichts Anderes. Es ist eine Projektion in die Zukunft. Also was erwarten die Marktteilnehmer und was steckt in diesen Derivaten einfach drin in dieser Laufzeit. Wissen tut das keiner. Und deswegen gibt es da auch tagesaktuelle Kurse und die werden dementsprechend immer angepasst.

Also man kann sich ganz grob das vielleicht so merken. Im Moment, wenn wir eine gesunde, eine derzeitige Zinsstrukturkurve haben, wie wir es eben hier eingeblendet haben, dann ist einfach die Langfristfinanzierung teurer als die Kurzfristfinanzierung. Das ist einfach so. Das heißt, umso länger ich es festschreibe, umso teurer ist es. Das ist letztlich der Mechanismus der hinten dran steht. Und mit den Derivaten zerlege ich einfach solche Finanzierungen in ihre Bestandteile und auch gewisse Gimmicks einbauen, indem ich eben eventuell nur oben deckel durch einen Cap zum Beispiel.

Ich könnte es übrigens unten auch noch mal. Das ist dann ein Floor, wenn ich es oben und unten begrenze. Das heißt, wie so ein Tunnel, in dem es sich bewegt. Damit kann ich es nämlich billiger machen. Das heißt, wenn die Zinsen unter einen gewissen Wert fallen, dann muss ich trotzdem eine höhere Zinsleistung praktisch bedienen. Das macht mir mein Derivat dafür aber günstiger.#0:19:03.5

S: Ist auf jeden Fall sehr viel von den ganzen Möglichkeiten. Das klingt ja extrem kompliziert. Für alle, die das mal nachlesen wollen. Im Podcast findet ihr das Ganze natürlich in den Shownotes www.immopreneur.de/p37. Wenn ihr das Youtube Video und uns hier gerade seht, dann guckt einfach mal hier unten drunter. Ja, das wollte ich immer schon mal machen. Das habe ich ja noch nie gemacht. Da werden dann auch dementsprechend die Links sein, wo ihr das auch noch mal nachlesen könnt, wo die einzelnen Punkte noch mal erklärt sind in Schriftform. Vielleicht kann man es auch noch mal zwei, drei Mal nachlesen. Ich habe es auch ein paar Mal mehr nachgelesen in Vorbereitung auf die Folge. Und da sind auch ein paar Kurven verlinkt und noch ein paar Sachen, auf die wir gleich noch eingehen werden. #0:19:43.7

T: Genau.

S: Jetzt kommt aber das Eigentliche, was ich fragen wollte, ist, wenn das so kompliziert ist, ist das nur was für wirkliche Profis? #0:19:50.3

T: Nein, das würde ich jetzt nicht so sehen. Ich würde es allerdings nicht mit den ersten ein, zwei, drei Eigentumswohnungen machen. Warum? Weil da das Volumen einfach nicht so groß ist und diese Finanzierungsstrukturen schon ein bisschen tricky sind zu verstehen. Und auch die Banken machen das ungerne für ein fünfzig, achtzigtausend Darlehen. Das ist einfach zu aufwendig. Da arbeitet lieber mit Standardfinanzierungen, typisches Annuitätendarlehen. Gegebenenfalls, wenn ihr mögt, mit einer Tilgungsaussetzung.

Aber ich präferiere persönlich immer das Annuitätendarlehen. So ist das. Warum? Weil es einfach ultra einfach ist. Da weiß einfach jeder, was er hat. Und das ist wirklich überall vergleichbar und fertig. Wenn ihr dann das steigert mit dem vierten, fünften Investment und auch die Volumina größer werden, ich würde mal aus dem Bauch hinaus vielleicht sagen, vielleicht so ab dreihunderttausend Euro, fünfhundert oder im Millionenbereich. Dann wirklich auf jeden Fall. Dann machen solche Konstruktionen Sinn. Beziehungsweise auch Unsinn.

Je nachdem, was man auch möchte. Beispielsweise, wenn ich überhaupt keine Angst vor Zinsminderungsrisiken habe, dann nehme ich nur ein variables Darlehen und kann später reagieren. Aber dann kann man sich mal mehr mit den Themen befassen. Aber wenn ihr bei den ersten zwei, drei Wohnungen jetzt seid, einfach mal lassen. Macht es nicht zu kompliziert. Ziemlich klare Aussage. #0:21:04.2

S: Wir haben ja sowieso gesagt, der Gewinn liegt im Einkauf. Und wir versuchen ja die Immobilie so aufzustellen, dass selbst, wenn ein Annuitätendarlehen in den Auslauf kommt, die Immobilie immer mehr Wert ist, dass wir gut finanzieren können. Und dass auch die Überschüsse, selbst höhere Zinsen, bedienen können. Nichts desto trotz, ich sage auch, wenn man mal die erste Immobilie hat, dann hat man auch die Zeit dafür sich so ein bisschen einzulesen.

Das ist nachher, wie wir schon gesagt haben, nur noch ein Instrument mehr in diesem ganzen Orchester, die man da bespielen kann. Jetzt ist es ja so, wenn das dir zu kompliziert ist, das kannst du ja nicht nur nachlesen, Finanzierungsvermittler oder Bänker, wenn man sich dafür wirklich interessiert, die können es einem erklären. Ich meine dafür sind sie ja ausgebildet. Auch, wenn sie selber keine Investoren sind, aber das Produkt können sie wenigstens erklären. #0:21:52.0

T: Darf ich eine kurze Story dazu erzählen? Ich habe selber mal für eine große Fondgesellschaft akquiriert. Da war das dann auch so, da sollte das noch mit einer Fremdwährung kombiniert werden, da sind die Bänker dann zu uns ins Büro gekommen. Es war eine gro0e Finanzierung und haben es richtig präsentiert und erklärt alles und dergleichen. Da habe ich es auch das erste Mal kennengelernt.

Das war so im Jahr 2002. War sehr spannend. Ich bin nur froh, dass wir die Finanzierung damals nicht gemacht haben, weil noch Fremdwährungen im Spiel waren. Also davon in jedem Fall die Finger weg. Damals wollte es mein Chef noch, dass wir uns das mit Schweizer Franken angucken. Und wenn man sich das mal anguckt, wie sich der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro entwickelt hat seit 2002. Das hätte ganz schon weh getan den Anlegern. Zum Glück haben wir es nicht so gemacht. Da muss man aufpassen. Da hat man nämlich das Währungsrisiko dann noch dazu und dann hast du neue Spekulationsthemen darin und du weißt einfach nicht, wie sich die Währung entwickelt. Du kannst es dir vielleicht ausmalen. Hier wäre es komplett in die falsche Richtung gelaufen. #0:22:44.3

S: Noch zum Thema Währungsrisiko machen wir noch mal eine eigene Folge. Da sind ja einige, die ganz gerne mal sagen, was ist, wenn ich im Ausland finanziere und sowas. Dazu werden wir noch mal was machen. Jetzt haben wir ja gesagt, das kann dir jeder erklären, aber die Entscheidung liegt bei jedem selber, ob er es macht oder nicht und man muss sich damit wohlfühlen. Das ist die Hauptsache.

Ich habe selber einen Cap mal gemacht. Damals allerdings viel zu früh, wie ich festgestellt habe, weil da habe ich ihn direkt gemacht, als ich die Finanzierung gemacht habe. Im Endeffekt habe ich ihn umsonst gekauft, weil damals war schon keine Zinsfestschreibung. Ich wusste nicht mal, dass man den Cap nicht mit der Finanzierung später kaufen kann oder nicht. Ich habe gedacht, der gehört dazu. Den muss man jetzt mit kaufen. #0:23:23.3

T: Ja später kaufen. Ja eben, das ist auf jeden Fall nicht der Fall. Herrlich ehrlich von dir. Super schön.

S: Ja fünfhundert Euro mal den hier. Das machst du dann halt. Was mich das damals gekostet hat, das war nur eine hundertzwanzigtausend Euro Finanzierung. Da hat so ein Cap dann fünfhundertsechzig Euro gekostet oder sowas. #0:23:35.2

T: Schönes Beispiel. Das macht jetzt noch nicht so viel aus. Jetzt musst du noch sagen, wie lange er lief.

S: Dreijahres Cap und das war ungefähr so anderthalb Prozent.

T: Drüber hast du dir das Zinsniveau gesichert.

S: Genau. Das war so meine persönliche Erfahrung und ein drei Jahres Cap, den habe ich vor über anderthalb Jahren gemacht. Ihr wisst selber, wo die Zinsen hingegangen sind. Der war einfach nur für die Hose. #0:23:56.7

T: Ja, du kannst den ja noch verkaufen. Anderthalb Jahre läuft er noch.

S: Anderthalb Jahre läuft er noch. Ich weiß nur nicht, wer einen Cap haben will, der jetzt bei dreieinhalb Prozent liegt. #0:24:02.3

T: Was würde er kosten? Der würde wahrscheinlich kosten, ja du wirst wahrscheinlich noch sechzig, siebzig Euro kriegen. Sagt mein Bauch. Aber frage mal. #0:24:10.9

S: Ich kann ja auch hier fragen. Vielleicht meldet sich ja einer, der sagt /

T: Ja gut. Wenn einer ihn haben möchte, dann macht mal ein Angebot.

S: Ja, also wird nichts. Das ist kein Hexenwerk das Ganze. Jetzt fangen wir mit dem Rest an und dann mit dem / #0:24:22.9

T: Und wichtig, die Sachen nur kaufen, die Derivate, wenn ihr sie auch wirklich versteht. Man kann natürlich die Rechnung nicht bis ins Letzte verstehen. Auch ich kriege das nicht hin. Das funktioniert nicht. Aber die Systematik muss man verstehen. Warum und wieso und dann kaufst du sie einfach nicht. #0:24:39.1

S: Das Wichtigste jetzt mal für dich da draußen ist, ohne einen guten Immobiliendeal musst du dir keine Gedanken über deine Finanzierungsstruktur oder Zinssicherung machen. Also erstmal einen guten Deal holen, dann über das Zinsmanagement nachdenken. In der Strategie natürlich mitberücksichtigen, wie ich finanzieren will. Aber nicht alles auf einmal. Komm ins Tun. Das ist viel, viel wichtiger. Um ins Tun zu kommen, das ist eigentlich ein gutes Stichwort. Wir haben ja noch ein paar Termine dieses Jahr. Und ich fange mal gleich mit dem für mich wichtigsten Termin dieses Jahres an. 18. und 19. November. Der Immopreneur Kongress. Das zweite Mal und er ist gut gewachsen. Wir haben eine komplett neue Location. #0:25:19.1

T: Nein, wir wollen auf jeden Fall Gas geben mit dem Kongress. Völlig klar. Wer schon dabei war, wird ja wissen, worauf er sich einlässt. Wer noch nicht dabei war, würde ich mal vorschlagen, schaut mal in die Videos rein. Hier auf dem Kanal einmal oder auf www.immopreneur-kongress.de.

Da haben wir schon sehr viele Eindrücke da. Und die ersten Sprecher stehen auch schon fest. Das ist der Andres Sell erneut. Der reichste Hausmeister Deutschlands. Der Paul Misar ist dabei dieses Mal. Der war letztes Mal noch nicht dabei. Der macht übrigens auch den ein oder anderen Workshop derzeit. Und Ko-Referent auch. Und mit dabei sind natürlich, in welchen Rollen wissen wir noch gar nicht so sehr, aber hier die zwei Leute, die hier sitzen noch. Wir kaspern das noch so ein bisschen aus, wie und was. Wir basteln noch ein bisschen an den Formaten. Was wird es geben auf dem Kongress? Auf jeden Fall spannende Sprecher auf jeden Fall noch. Ich bin an vielen heißen Kandidaten gerade dran. Dann wird es geben Newcomer-Sessions auf jeden Fall wieder zwei. Also junge Investoren, die ihre Projekte vorstellen.

Dann auf jeden Fall die Projektreviews mit unseren Experten. Das war ein mega Erfolg und war sehr, sehr gefragt. Und unsere Experten waren mehr als ausgebucht. Und die erzählen noch heute begeistert, was da alles gelaufen ist. Also auf jeden Fall auch. Das werden wir auch ausbauen. Es wird einen separaten Workshop-Raum geben, wo gewisse Themen dann auch mal vertieft werden können. Wenn ihr Ideen habt, wer noch als Sprecher dabei sein sollte, wer als Experte dabei sein sollte, meldet euch gerne bei uns. Am besten [email protected] Packen wir auch in die Shownotes rein. Im April wird es die Tickets noch sehr günstig geben. Warum?

Weil noch nicht so viele Sprecher bekannt sind. Wer uns kennt, der weiß, dass wir uns dranhalten. Das wird es nie wieder so günstig geben, wie jetzt. Normalerweise müsste ich ein Datum sagen bis wann, aber da ich das nicht so stringent durchgeplant habe, kann ich es nicht sagen. Aber es ist nicht mehr lange, das steht fest. Es ist eine Mischkalkulation, die wir einfach haben. Wer einfach umso früher dabei ist, das wollen wir einfach belohnen. Der kriegt die günstigsten Karten und die sind jetzt noch zu kriegen. Sind im Moment noch die günstigsten Tickets drin, die es zu kriegen gibt. Ziel ist übrigens, dass wir mit sechshundert Teilnehmern da vor Ort sein werden und einige haben ja auch schon zugeschlagen. Besten Dank in die Runde. Ja, ich glaube, das wird eine ganz spannende Sache dieses Mal. Mal wieder. Was heißt mal wieder? Das zweite Mal. Ich glaube, ich bin jetzt schon kribbelig ein halbes Jahr vorher. Das wird schon ganz lustig, glaube ich. #0:27:44.1

Wir haben auf jeden Fall bedeutend mehr Zeit zum Organisieren als beim letzten Mal. Und wenn ich bedenke, wie großartig er da war. Wer weiß, was dann dieses Mal dabei rauskommt. Jetzt haben wir ein bisschen mehr Zeit sogar noch. #0:27:53:1

T: Ein bisschen mehr Zeit sogar noch.

S: Also, das zum Kongress. Was haben wir sonst noch auf dem Terminplan? #0:27:57:3

T: Der Stefan veranstaltet einen Workshop. Einen Workshop?

S: Einen Workshop. Ja, war schon richtig. #0:28:03:3

T: Und zwar geht er mit jungen angehenden Investoren raus in die Natur. Vielleicht sagst du selbst noch ein bisschen was. Das findet statt, ich sage mal ganz kurz, wo es stattfindet, verlinken wir auch hier unter dem Video oder unter dem Podcast in den Shownotes, wie gehabt, das ist am 3. und 4. Juni in München. #0:28:22:7

S: Also, es wird wirklich ein Workshop. Laptop dabeihaben und wetterfeste Kleidung. Der Workshop ist halt wirklich darauf ausgelegt die Leute in Tuen zu kriegen. Also von der Strategieentwicklung und persönlich für jeden. Deswegen sind die Tickets da auch nicht auf sechshundert limitiert, sondern auf fünfundzwanzig und die gibt es auch nicht mehr alle. Da ist es halt wirklich so von der Strategie über die gesamten Analysen über die Berechnungen über die Immobilienbewertung bis hin zum Ankaufsverfahren und der Entwicklung und das Networking. Zwei sehr intensive Tage. 3. und 4. Juni in München, wo wir auch gerade sitzen. Ich würde mich einfach freuen, wenn ich in die Lage versetzt wäre fünfundzwanzig Leute wirklich auch zu Immobilieninvestoren zu machen. Weil das hat in der letzten Zeitrelativ häufig relativ gut geklappt. #0:29:09:1

T: Also, auf jeden Fall empfehlenswert. Ich glaube, der Stefan der hat es mittlerweile ziemlich gut drauf, was das Thema Immobilien angeht. Vor allem komplizierte Sachverhalte einfach rüber zu bringen. Da seid ihr richtig bei ihm auf jeden Fall aufgehoben. Dann gehen wir noch mal zurück zum Zinsmanagement.

Also ich würde vorschlagen, dass wir so langsam dem Ende zukommen. Was können wir euch mitgeben, was zu tun ist? Einfach mal ein bisschen einlesen in das Thema Zinsmanagement. Was kann man da tun? Vorher kannte ich das Wort eigentlich gar nicht. Ja, einfach separat noch mal auf, nicht nur auf die Finanzierungsstruktur zu gucken sozusagen, also wie hoch ist meine Immobilie beliehen und dergleichen, sondern eben auch einfach mit den Zinsen und den Märkten eben zu befassen. Wir haben einiges verlinkt, hatten wir ja erwähnt. Ich sage das noch einmal für den Podcast. Das ist www.immopreneur.de/p37 für die 37. Folge. Oder bei dem Video einfach. #0:30:01:9

S: Ansonsten bleibt mir nur noch zu sagen, tut uns einen Gefallen. Sowohl dieses Video einmal bewerten. Frage mich jetzt bitte nicht, wo hier / #0:30:06:5

T: Doch, der Daumen.

S: Wo dieser Daumen ist. Da dann bitte einfach klicken. Für die, die im Podcast sind, bewertet uns auf iTunes. Für uns ist es halt der Ansporn einfach weiterzumachen. Und was ich dieses Mal ganz cool finden würde, wenn ihr uns einen Kommentar dabei lasst, ob euch diese Einzelderivate noch interessieren würden und ob ihr dazu vertiefte Folgen haben wollt. Weil dann können wir ein bisschen mehr noch auf euch eingehen. Weil es soll ja auch in gewisser Art und Weise auch irgendwann interaktiv werden. #0:30:33:4

T: Genau. Einfach hier unter das Video schreiben und in die Kommentare rein. Und die Podcaster kommen einfach mal kurz auf Youtube und finden das Video dort auch unter dem gleichen Titel und dann einfach unter das Video schreiben. Weil der Ton ist da der gleiche gewesen. Müsst ihr jetzt nicht noch das Video komplett gucken. #0:30:47:5

S: Ganz genau.

T: Also, ich würde sagen in dem Sinne sind wir durch. Ich sage besten Dank für das Dabeisein. Heute mal eine ganz andere Atmosphäre. Schreibt da auch gerne einfach mal dazu, wie ihr das fandet. Machen wir gerne auch noch mal wieder. Und bis bald!

S: Macht es gut! Tschüss!

T: Ciao.

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Das war der Immopreneur Podcast. Der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Thomas Knedel und die Community sagen vielen Dank fürs Zuhören. Wir freuen uns bereits auf die nächste Folge und natürlich weitere inspirierende Gespräche auf www.immopreneur.de

Ich wünsche dir nun, lieber Hörer, auch im Namen meiner Co-Moderatoren und Gäste, viele gute Ideen und vor allem erfolgreiche Investments.

Dein Thomas