Jan Mittl und Christian Bukovec sprechen in der heutigen Folge über:

Zusatzsicherheit und Pfandtausch

… bei der Immobilienfinanzierung.

In dieser Folge sprechen Jan Mittl und Christian Bukovec darüber, wie man Pfandtausch und Zusatzsicherheiten als Instrumente bei der Immobilienfinanzierung nutzen kann.

Finde heraus, wie Du Dir neues Eigenkapital erschaffen kannst, worauf die Banken Wert legen und wie Du die Vorfälligkeit dabei umgehen kannst!

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Pfandtausch – Definition.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Christian: Hallo lieber Hörer, willkommen zu einer neuen Folge vom Immopreneur-Podcast, heute Folge Nummer 36. Es geht um Zusatzsicherheiten und Pfandtausch bei der Immobilienfinanzierung. Mit mir im Studio ist heute der Jan Mittl aus Berlin.

Jan: Hallo Christian, hallo lieber Hörer. Schön, dass wir heute Abend über das interessante Thema Pfandtausch und Zusatzsicherheiten sprechen können. Und ich hoffe, Du, lieber Hörer, wirst auch etwas mitnehmen. Dann geht’s los!

Christian: Wir haben in den vergangenen Folgen schon häufig über die Finanzierung gesprochen, von Investment-Immobilien. Das ist eines der großen Themen, wenn es um den Aufbau eines Portfolios geht.

Und ein Thema ist, dass Banken beim Kauf einen gewissen Eigenkapitalanteil verlangen, um sicherzustellen, dass sie ihr eingesetztes Kapital mit Wertabschlägen auch wieder zurückbekommen, falls mal etwas schiefgeht.

Jan: Und heute wollen wir Euch die Idee des Pfand- bzw. des Sicherheitentausches näher bringen. Wir glauben, dass das eine Technik ist, die für Dich sehr gut nutzbar sein kann.

Wenn Du zum Beispiel nach drei oder vier Wohnungskäufen neues Eigenkapital brauchst, gerne verkaufen würdest aber keine Vorfälligkeit zahlen willst – das ist ja häufig ein Problem bei dem Fall. Kleiner Turbo sozusagen. Christian, lass uns doch mal ein Max Muster Investor vorstellen, als Modell sozusagen.

Christian: Also, sagen wir einmal der Max Muster Investor hat vier Wohnungen in den letzten fünf Jahren gekauft. Die ersten zwei hat er mit Eigenleistung renoviert, hatte die Miete steigern können und es gab einen allgemeinen Preisanstieg in seinem Markt.

Das heißt, die Wohnungen sind heute fast doppelt so viel wert wie zum Kaufzeitpunkt, beziehungsweise zum heutigen Zeitpunkt zum doppelten Preis verkaufbar am jetzigen Markt. Er hat damals natürlich zehn Jahre feste Zinsbindung vereinbart, wie das in Deutschland so üblich ist. 2011, das heißt, wir haben jetzt 2017, er müsste jetzt eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen wenn er verkauft, was er natürlich nicht will.

Andererseits wäre es natürlich für ihn sehr schön, wenn er das Eigenkapital  aus der Wertsteigerung realisieren könnte. Es gäbe da zum Beispiel die Möglichkeit für ein Paket aus vier Wohnungen. Zwei zu renovieren, zwei sind vermietet, die könnte er kaufen. Und das wäre etwas, was er umsetzen könnte, wenn er eben seine zwei alten Einheiten verkaufen könnte. Was könnte er denn da machen, Jan?

Jan: Das ist ein supergeiles Beispiel. Alleine schon die Wertsteigerung. Steuern muss unser Max Muster Investor natürlich auch bezahlen, deswegen muss sich das Ganze natürlich lohnen. Er will verkaufen, neu einkaufen und aufwerten. Und keine Vorfälligkeit. Er kann dadurch Eigenkapital generieren und das Portfolio aufbauen, denn in unserem Beispiel ist es so, dass er nun im Prinzip die Wohnung erstmal verkauft.

Vorher geht der gute Max natürlich mit seiner Bank erstmal die Idee durch und sagt, „Lieber Banker, kannst Du Dir vorstellen, dass es hier einen Sicherheitstausch gibt? Ich würde die eine Immobilie jetzt gerne verkaufen, würde aber etwas anderes kaufen, und zwar direkt hinterher, wo ihr, liebe Bank, eine Sicherheit bekommt, die der Sicherheit entspricht, die ihr jetzt habt.“

Das heißt, die Werthaltigkeit der neuen Objekte muss natürlich auch durch die Bank abgesegnet werden, aber das kann sich  der Muster-Investor natürlich auch überlegen, er kennt ja den Markt, ist ja logisch. Deswegen sollte er das erstmal mit dem Banker besprechen. Sollte es jetzt noch eine kleine Phase zwischen dem Verkauf und dem Kauf geben, würde das Geld zwischengeparkt werden.

Also zum Beispiel, der Muster-Investor hat damals für 100 X gekauft, verkauft heute für 180 X, dann hat er noch 80 X Restschulden bei der Bank. Dann bekommt er von den 180 X natürlich nur 100 und 80 liegen erstmal bei der Bank. Und das, bis er der Bank für diesen Kredit wieder eine entsprechende Sicherheit bietet. Da muss er natürlich mit der Erlöschung und der Eintragung der neuen Immobilie, und auch dem Gutachter des Neukaufs, rechnen und diese bezahlen. Was meinst Du, Christian?

Christian: Er hat mit der Taktik sein Portfolio, das er quasi mit seinen Maßnahmen fertig aufgewertet hatte, wo er keine großen Potenziale mehr drin hatte, gegen neue Objekte getauscht. Das Portfolio ist gewachsen. Und in den neuen Objekten hat er wieder Aufwertungspotenzial.

Das ist natürlich supercool. Und er bei diesem Tausch hat keine Vorfälligkeit gezahlt, oder bei dieser Portfolio-Umstellung. Steuerliche Aspekte sind, wie Du auch schon gesagt hast, gesondert zu betrachten. Aber dazu bekommen wir in den nächsten Folgen noch einen eigenen gesonderten Themenblock. Da wollen wir heute nicht drüber sprechen.

Jan: Der nächste Punkt in unserer heutigen Folge, lieber Hörer, ist ja die Zusatzsicherheit. Also eine zusätzliche Sicherheit, die man am Anfang einbringt um ein Darlehen zu bekommen. Und jetzt wollen wir das auch mal anhand eines Beispiels entsprechend erläutern.

Christian: Stellen wir uns mal vor, unser junger Muster-Investor bekommt ein Paket von zwei leeren Wohnungen angeboten, die er kaufen könnte. Er könnte dort nach der Renovierung eine schöne Mietsteigerung hereindrücken und hätte nach sechs Monaten aus beiden Wohnungen nach Renovierung und Vermietung einen Cashflow. Dadurch wurde der Wert deutlich gesteigert, im Vergleich zu dem Zustand, in dem er sie gekauft hat.

Um diese zu kaufen, braucht er jedoch eine Zusatzsicherheit, die er vielleicht zu dem Zeitpunkt nicht hat. Da könnte jetzt sein Vater herantreten, der gerade vielleicht seine Lebensversicherung ausbezahlt bekommen hat, und mit ihm vereinbaren, dass der Vater Geld als Zusatzsicherheit für die Bank stellt, und mit der Bank direkt vereinbart, dass diese Zusatzsicherheit nach spätestens 12 Monaten wieder freigegeben wird.

Jan: Ja super. Also es geht im Prinzip darum, dass man vorher ein bisschen kalkuliert. Die Bank wird sagen, okay, da sind zwei Wohnungen, die sind vermietet, aber die anderen zwei müssen renoviert werden.

Deswegen können wir Ihnen leider nicht wirklich alle vier geben, oder wir können ein bisschen Abschläge machen und leihen Ihnen nur einen bestimmten Betrag, weil uns das zu risikobehaftet ist, dass Sie jetzt, wie Sie das vorschlagen, in Eigenleistung diese Wohnung renovieren möchten und dann auch nachher noch vermieten. Der Kapitaldienst ist sozusagen nicht gegeben.

Aber wenn man jetzt durch diese Zusatzsicherheit, über diese Lebensversicherung, die Reserve zum Restkaufwert des Vaters, die vorher mit einbringt, aber vorher vereinbart, dass in dem Moment, wo alles dann passiert ist, das heißt die Wohnung vermietet ist und der Kapitaldienst aus Sicht der Bank auch wieder funktioniert, dann kannst Du das natürlich vorher vereinbaren. Und dann kommt die Lebensversicherung – die Zusatzsicherheit – wieder heraus. Das ist natürlich eine sehr schöne Sache.

Die Banken machen solche Zusatzsicherheiten im Prinzip gerne, weil sie dann erstmal mehr Geschäft machen können. Jetzt haben wir als Investoren vor allem Interesse daran, diese Zusatzsicherheit baldmöglichst wieder freizubekommen, damit wir diese Zusatzsicherheit gegebenenfalls für die nächste Finanzierung nutzen können.

Da sind die Banken natürlich im Allgemeinen erstmal zurückhaltend. Wenn man ihnen eine Sicherheit gibt, wollen sie sie nicht herausrücken. Und deswegen muss das Ganze auch schriftlich im Kreditvertrag drinstehen, um später abgesichert zu sein. Was ist denn jetzt noch zu diesem Thema zu sagen, Christian?

Christian: Ja also mit den Zusatzsicherheiten, das ist eine gute Möglichkeit, um eine Finanzierung zu bekommen, um ein größeres Portfolio über die Jahre hinweg aufzubauen. Das gilt als Eigenkapitalersatz. Was kann man da verwenden? Allgemein müssen diese Zusatzsicherheiten für die Bank wertbeständig und liquide sein, für den Notfall, damit die Bank diese realisieren kann, wenn es sein müsste.

Das heißt, man kann Sparguthaben abtreten oder Lebensversicherungen bis zur Höhe vom aktuellen Rückkaufwert. Oder auch Wertpapier-Portfolios, hier mit einem entsprechenden Wertabschlag, da die Wertpapiere im Wert schwanken können.

Da wir hier im Immobilienbereich unterwegs sind, wird allgemein sehr gern mit freien Grundschulden in anderen Objekten gearbeitet, beim Immobilienkauf als Zusatzsicherheit. Die sollten möglichst frei von anderen Grundschulden sein, da eine Bank nicht so gerne in den Nachrang einer anderen Bank geht. Das sind Optionen, die man als Zusatzsicherheit einsetzen kann.

Man sollte das Thema – gerade wenn es darum geht, die wieder relativ zügig freizubekommen – mal behutsam bei der Bank ansprechen, weil die das unter Umständen nicht so gerne machen und weil das für die auch ein etwas ungewöhnlicheres Vorgehen ist. Da muss man dann nachfragen, sein Objekt, sein Projekt vorstellen und nachbohren und schauen wie weit man kommt. Gegebenenfalls auch verschiedene Banken und Banker ansprechen.

Jan: Gut, was können wir denn jetzt noch strategisch mit Dir besprechen, lieber Hörer, zu dem Thema Pfandtausch und Zusatzsicherheit? Letztlich geht es ja auch unserer Sicht erstmal darum, dass Du als Investor mit ein paar Objekten irgendwann an Deiner Eigenkapitalgrenze für die neuen Immobilien gestoßen bist.

Und genau in diesem Zuge haben wir verschiedene Möglichkeiten/Instrumente, um dann doch wieder eine zusätzliche Immobilie kaufen zu können, die man aufwerten und danach entsprechend versuchen kann, diese dann später komplett über eine Bank zu finanzieren.

Wir haben ja schonmal in einer anderen Folge über die Beleihung – also die Nachbeleihung – gesprochen. Das heißt, wenn Du ein Objekt hast, welches Du aufgewertet hast, und dann nochmal zur Bank gehst und Dir dann im zweiten Schritt noch ein bisschen mehr Geld holst, weil der Wert der Immobilie gestiegen ist und weil Du ja vorher etwas getilgt hast. Das wäre der eine Ansatz, um an Eigenkapital heranzukommen.

Und heute reden wir nochmal über die Geschichte mit dem Pfandtausch, was eine Chance ist bei einem Portfolio. Denn es gab in den letzten Jahren viel Bewegung im Markt, die Preise sind deutlich angestiegen. Und wenn Du da jetzt schon sehr große theoretische Buchgewinne hast, diese am liebsten ausschöpfen würdest, um dann nochmal neu zu starten und weiter durchzuladen, dann ist der Pfandtausch natürlich für Dich eine sehr gute Möglichkeit, weil Du Dir damit die Vorfälligkeit ersparst.

Und das Ganze kann man natürlich noch kombinieren, so wie der Christian mir das eben auch nochmal erzählt hat, mit der Möglichkeit einer Zusatzsicherheit. Das heißt, wenn Du sagst, okay, ich habe zwar noch ein bisschen EK, und kauf jetzt Objekte, bei denen die Bank am Anfang eigentlich sagen würde, da möchte ich gar nicht so hoch in den Auslauf reingehen, weil wir jetzt die Kapitaldienstfähigkeiten noch nicht sehen.

Die sehen wir später, aber jetzt sehen wir sie nicht. Dass Du sagst, okay, wenn ihr die später seht, für die Zwischenfinanzierung komme ich mit einer Zusatzsicherheit, und dann musst Du zusehen, wie Du sie wieder freibekommst. Und das muss vorher besprochen werden. Christian, fällt Dir noch irgendetwas ein, oder sollen wir zu den Action-Tipps kommen?

Christian: Ich würde sagen, das sind insgesamt sehr interessante Werkzeuge für die Finanzierung. Und hau mal einen Action-Tipp heraus. Tja, lieber Hörer, jetzt hast Du gehört, was man mit dem Thema Zusatzsicherheit bei der Immobilienfinanzierung machen kann.

Und wenn Du schon einen gewissen Bestand bei dem Thema Pfandtausch hast, mach Dir doch mal – das ist heute unser kleiner Action-Tipp für Dich – eine Aufstellung Deiner Netto-Vermögenswerte, und überlege Dir, was davon als Zusatzsicherheit für eine Bankfinanzierung in Frage kommt. Und spreche Deine Bank auch darauf an, inwiefern sie sich vorstellen kann, damit bei einer möglichen nächsten Finanzierung von einer Investment-Immobilie zu arbeiten.

Dann kannst Du auch noch überlegen, ob es in Deinem Umfeld eine Person gibt, die vielleicht mit Dir investieren oder Zusatzsicherheiten zur Verfügung stellen könnte. Ehepartner, Eltern, Freund, Freundin, Oma, Opa, ich weiß es nicht. Überlege Dir mal, wie Du diese darauf ansprechen könntest.

Vielleicht mit einem kleinen durchgerechneten Beispiel unter Aufzählung der jeweiligen Vorteile, Cashflow, Vermögensaufbau, Sachwert, Schutz vor Inflation, Altersvorsorge und eben auch der Person darlegen, was für eine Sicherheit bei diesem Mitinvestment für sie im Raum steht. Welche Beteiligung vielleicht auch an dem Gewinn. Ich denke, diese Aufstellung wird Dich doch noch ein Stück weiterbringen.

Jan: Super, Christian, finde ich genau richtig. Dann nochmal ein kurzer Hinweis für Dich, lieber Hörer. Ich hoffe, diese Folge hat es Dir mal wieder ermöglicht, ein kleines bisschen weiterzukommen. Erstmal in deiner intellektuellen Anschauung, wie Du Dein Vermögen und Immobilienportfolio aufbaust und erweiterst.

Und mit diesen ganzen Techniken das einfach schaffst und Dein Blick geschärft wird. Letztlich geht es einfach darum, wie bei einer Treppe immer wieder die Stufen hochzukommen. Und da haben wir heute über diese netten Möglichkeiten gesprochen. Das heißt, die Strategien und Sicherheiten entsprechend holierend einsetzen und dies für ein kontinuierliches Portfolio-Wachstum zu nutzen.

In diesem Sinne sage ich einfach mal, auf sehr Bald, lieber Hörer. Ich hoffe, Du hattest die Möglichkeit, ein paar Tipps mitzunehmen. Viel Erfolg beim Investieren, und ich sage auch auf sehr Bald, Christian!

Christian: Ciao, Jan! Ja, lieber Hörer, dann mal viel Spaß beim Umsetzen! Ich hoffe auch, dass Du ein paar kleine Tipps für Dich mitnehmen konntest. Das sind insgesamt sehr wertvolle Strategien, die wir hier vorgestellt haben. Wenn Dich das Thema allgemein interessiert, schau doch mal in unserem Forum vorbei, www.immopreneur.de. Dort wird sich regelmäßig mit verschiedenen Experten zu diesem Thema ausgetauscht.

Und da kann man immer wieder mal einen kleinen Tipp aufschnappen und mitnehmen, oder eigene Projekte durchdiskutieren lassen. Okay, dann bis demnächst und tschüss!