Thomas Knedel und Stephan Steup sprechen in der heutigen Folge über:

Aufbau eines Immobilienportfolios

… ohne dabei Bonität zu verlieren

In dieser Folge erklären Thomas Knedel und Stephan Steup, was Bonität ist, welche Arten es gibt und was diese mit der Bank und der Schufa zu tun haben.

Des Weiteren erfährst Du, wie Du Dir Dein Immobilienportfolio nachhaltig aufbauen kannst, ohne dabei Deine Bonität einzubüßen.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Thomas: Hallo und herzlich willkommen, Thomas hier. Heute mit im Studio ist der Stephan. Hallo Stephan, sei gegrüßt.

Stephan: Hallo Thomas, und hallo, lieber Hörer! Ich freue mich dabei zu sein. Und ich freue mich auf das spannende Thema heute.

Thomas: Ja, ich könnte mir das durchaus spannend vorstellen. Gerade, wenn es um viele Immobilien geht. Also, was machen wir mit mehr Objekten, dann haben wir ja mehr Kredite.

Haben wir am Ende dann eine schlechtere Bonität? Dieser Frage widmen wir uns. Wir schauen auch was wir für Möglichkeiten haben, bzw. was gilt es zu verhindern. Bevor wir da einsteigen, klärst Du vielleicht mal ganz kurz auf, Stephan, was bedeutet denn Bonität? Ist wirklich die Bonität gleich Bonität?

Stephan: Ja, also Bonität können wir ein wenig unterscheiden. Wir haben zwei Arten von Bonitäten. Zum einen haben wir die Bonität, die wir gemäß der Auskunft teilen, zum Beispiel Schufa, Kreditreform, hatten wir in den letzten Folgen schon einmal darüber gesprochen, was das genau ist.

Hier haben wir die Bonität aufgrund von mathematischen Formeln, die sind auch geheim, da gibt es ganze Urteile dazu dass sie nicht veröffentlich werden dürfen, weil das ja Betriebsgeheimnisse sind, obwohl sie unser aller Leben beeinflussen. Ein bisschen was ist bekannt, und wir wissen daher auch, wie man sie ganz leicht beeinflussen kann. Darauf gehen wir nachher aber nochmal genauer ein.

Zum anderen haben wir die Bonität bei unserer Bank, also zum Beispiel bei Deiner Hausbank oder sowas. Die haben nämlich zusätzlich nochmal ein eigenes Rating, und haben da Faktoren drin wie zum Beispiel wie Dein Geldeingang. Was die Schufa zum Beispiel nicht hat.

Die kennt Dein Gehalt nicht, Deine Bank wiederum weiß was jeden Monat reinkommt. Dann kann die Bank noch beurteilen, wie Dein Zahlungsverhalten ist, sie kriegt Deine Selbstauskunft, und wie Deine Kreditvergangenheit bei diesem Institut ist… Also, warst Du da immer pünktlich, hast Du Deinen Überziehungskredit rechtzeitig bezahlt, sind wir oben drüber geschossen oder sowas.

Das sind Sachen, die die Schufa eigentlich nicht mitbekommt, wenn Du keinen harten Eintrag hast. Aber, die Bank kann auch weiche Faktoren ein wenig betrachten. Zum Beispiel, aus welcher Branche kommst Du denn und kennst Du Dich zum Beispiel aus? Bist Du in der Immobilienbranche, bist Du vielleicht Handwerker oder Bauträger? Kommst Du als Immobilieninvestor, das ist natürlich ein anderes Auftreten bei denen, als wenn Du da als „Frischling“ auftauchst. Dementsprechend verändert sich da auch Deine Bonität.

Kommen wir erstmal zu der Bonität, der Auskunfteien … Thomas, Du hast ja bestimmt sehr viel Erfahrung, gerade mit der Bonität dieser Schufa, Kreditreform etc.Auskunfteien … Was sind da gerade Deine Eindrücke dazu? Weißt Du vielleicht, wie sich das zusammen setzt?

Thomas: Ja natürlich, ich habe mich intensiver damit befasst. Auch nachgeforscht, was die denn so abfragen. So oft im täglichen Leben befasst man sich dann aber nicht mehr damit. Also keine Angst, das sollte man nur ein, zwei Mal tun und dann gelegentlich wieder. Das wird auch ein wenig zum Automatismus, das ist bei dieser etwas trockeneren Materie auch gut.

Ja, was ist bekannt? Was beeinflusst denn die Bonität? Also erstmal ganz wichtig ist, dass wir hier von Privatpersonen reden. Es geht hier nicht um Unternehmen, auch nicht um gehaltene Gesellschaften, irgendwelche Objektgesellschaften oder sonst dergleichen. Darum geht es nicht.

Wie wertet denn meistens die Schufa, aber auch andere Auskunfteiendiese Bonität ein? Also sie schaut zum Beispiel darauf, wie Du Dich mit Krediten verhältst, das heißt Verbraucherkredite. Baust Du Dir immer wieder Kredite auf, um Möbel zu kaufen oder sonst dergleichen? Dann ist das nicht gut, und auf der anderen Seite, wenn Du die dann auch noch nicht richtig regelmäßig abzahlst, dann ist das natürlich mit negativen Scores behaftet, das ist ganz klar.

Auch das Zahlungsverhalten von Mobilfunkverträgen wird argwöhnisch beobachtet. Weil es gibt in dem Bereich niedrigere Gehaltsstufen und Lohnstufen sehr oft Unregelmäßigkeiten – sag ich mal vorsichtig. Aber auch die Kontenanzahl, die Du unterhältst, das kann interessant oder auch eine kleine Hürde werden für Immobilieninvestoren.

Wenn Du für alle möglichen Dinge ein eigenes Konto führst, fasse eher Dinge zusammen und mach sie auch nicht gleichzeitig auf. Ein Tipp ist da, benutze bei einer Bank ein Hauptkonto, und dann Unterkontonummern. Die werden oft nicht getrennt voneinander geführt, sondern eines. Das ist dann natürlich auch ganz gut bei der Schufa.

Der nächste Punkt ist ein ganz spannender Punkt. Schufa und co. sagen immer, sie werten nicht wirklich ein, wo Du wohnst. Aber es gibt öfters Gerüchte bzw. Meinungen, dass der Wohnort durchaus eine Rolle spielt. Das heißt, in welchem Umfeld Du wohnst, also wenn in Deiner Gegend viele Sozialhilfeempfänger wohnen, und Deine Gegend einfach nicht so toll ist, könnte es einen Einfluss auf Deinen Score haben. Ich sag mal „könnte“.

Also ich vermute schon, dass das einen Einfluss hat. Ich kann ja manchmal beobachten. Ich bin vor einem halben Jahr in eine recht gute Gegend gezogen, das werde ich aber nachliefern und in die Shownotes schreiben. Ich schau mal nach, ob der gesprungen ist, weil sonst ist mir eigentlich nicht so wahnsinnig viel passiert, das sich verändert hat.

Das ist eigentlich ganz interessant. Die Gegend, in der ich wohne, ist deutlich besser als vorher. Vorher war ich in so einer gemischten Gegend, weil ich in meinem eigenen Haus gewohnt habe. Und ich kaufe ja eher in mittleren Lagen. Und jetzt wohne ich zur Miete halt besser. Ja, ist wirklich so.

Stephan: Sehr spannend. Hab ich auch schon was dazu gehört, mit dem Wohnort. Da waren Leute, die wirklich umgezogen sind, und hatten vorher einen normalen Score. Und sind dann danach eingebrochen, obwohl sich nichts verändert hat. Die sagen halt auch, „Moment mal, wieso breche ich ein, nur weil ich umziehe?“, also ein sehr heikles Thema.

Thomas: Also oft umziehen zählt dann noch, also die Zahl der Umzüge. Auch in welche Lage Du ziehst. Ich hoffe, meiner ist jetzt besser geworden. Aber es kann natürlich sein, dass natürlich die Tatsache, dass ich umziehe, auch nicht wirklich gut ist. Das muss man natürlich schauen.

Ja, Zahl der Umzüge spielen natürlich eine Rolle. Also nicht nur, weil Du umziehst, sondern auch, wenn Du öfters umziehst, weil das eben dokumentiert, dass Du ein unstetiges Leben hast.

Banken wollen ja die Sicherheit und Stetigkeit haben. Bankenwechsel selbst – wenn Du immer wieder die Bank wechselst – versuche einer gewissen Bank durchaus eine Treue zu zollen. Du kannst natürlich auch parallel zu einer anderen Bank gehen, das ist natürlich okay.

Das Alter hat sicherlich irgendwo einen Einfluss. Kredithistorie, also immer schön die Kredite zurückführen. Auch wie oft Du Kreditanfragen stellst, spielt natürlich auch eine Rolle, und ob diese dann vielleicht auch abgelehnt werden.

Das Gehalt spielt da natürlich keine Rolle, weil das kennen die auch gar nicht. Wenn man sich das so überlegt. Weil die Daten hat die Schufa ja schlichtweg nicht.

Wir gehen gleich darauf ein, wie wir die Werte mit dem Portfolio-Aufbau beeinflussen können. Und wie man damit umgehen kann. Bei der Schufa kann man ziemlich einfach sagen, wenn man ein bisschen darüber nachdenkt, dass durch viele neue Kredite, die Du abschließt, der Score herunter geht.

Weil die da eine große Aktivität sehen. Können das aber noch nicht verifizieren. Das sind alles Vermutungen, und da muss man ein bisschen aufpassen. Aber die können natürlich nicht so schnell verifizieren, dass die auch bedient werden, weil es ja keine Historie zu diesem neuen Kredit gibt.

Aber oft wird dann auch beobachtet, dass es dann wieder steigt und teilweise sogar höher, als der Score vorher war. Weil dann hast Du natürlich die Historie mit vielen Krediten, und sind alle gut gelaufen, erkennen die Systeme das durchaus. Und Banken melden das ja auch regelmäßig. Damit hast Du natürlich mehr Erfahrung und das ist natürlich gut für die Historie.

Was hat so ein Einbruch zur Folge? Klar, wenn Du eine Finanzierungsanfrage hast, und Dein Score ist nicht mehr so gut, ist vielleicht die Kondition nicht ganz so toll. Aber es kommt eben auch darauf an, sprich da auch mit Deiner Bank drüber. Mach alle Schwankungen der Bank plausibel und kläre das, warum das herunter gegangen ist.

Ich bin im letzten Jahr dreimal umgezogen, weil es einfach nicht geklappt hat. Kann alles passieren. Deswegen ist der Score herunter gegangen. Das kann man der Bank durchaus mal erklären. Und deswegen ist es auch immer wichtig, den Score im Blickfeld zu halten, Du kannst Dich da beispielsweise auf www.meineschufa.de anmelden. Ich persönlich bevorzuge den Bezahl-Account, der ist nicht so teuer. Wir werden das auf jeden Fall in den Shownotes verlinken.

Ganz wichtig, wenn Du  mit der Bank sprichst, und Du stellst eine Anfrage. Sag der Bank, klopf nicht gleich die Schufa ab, sondern mach das erst wenn es kurz vor der Kreditverteilung ist. Eben kurz bevor der Kredit zugesagt wird. Das machen die meisten Banker dann auch, weil sie das kennen. Wenn zu viele Anfragen laufen, dann ist das einfach blöd für den Score.

Stephan: Gebe ich Dir absolut recht. Ich kann Dir das mit den vielen neuen Krediten sogar aus eigener Erfahrung berichten. Ich hatte 2015 in kurzer Zeit vier Kreditanfragen. Also nicht Anfragen, sondern bewilligte Kredite. Und da ist mein Score auch einfach mal um über zweieinhalb Prozentpunkte eingebrochen. Also ich war bei über 97 Prozent, und danach war ich knapp unter 95 Prozent.

95 Prozent ist ein wenig die Grenze, wo man sagt „Da würde ich jetzt schon gerne drüber bleiben“, da war ich zuerst so ein bisschen: „Okay, wie kann das jetzt passieren?“ Da wusste ich das alles noch nicht. Hab ich mir nicht so Gedanken drüber gemacht und gesagt, „Ah, okay, viele Kredite, die wissen nicht, wie es läuft, aber“… Ich hab das in den letzten Monaten auch beobachtet, denn ich hab auch diesen Bezahl-Account. Dadurch, dass diese Kredite alle bedient werden.

Mein Score geht jetzt wieder hoch und hat jetzt den alten Wert, den ich mal hatte, noch übertrumpft. Und das auch in einer relativ kurzen Zeit von jetzt knapp einem Jahr.

Von daher, wenn man schnell startet, sollte man sich von diesem Knick nicht verunsichern lassen. Das kann nachher positiv sein, wie bei allen anderen Sachen auch. Was zuerst schlecht aussieht, auch ein Verbraucherkredit, der zurückbezahlt ist, führt dazu, weil die sagen „Okay, du hast Deinen Kredit zurückbezahlt, dann bist Du kreditwürdig“.

Und diese Historie führt zu dem, was Du eben auch gesagt hattest. Je mehr Erfahrung kommt, desto kleiner wird diese Schwankung, weil die Schufa Dich kennenlernt, und sonst bist Du nur einer von vielen.

Jetzt haben wir einen Einflussfaktor, der vielleicht doch nicht so gut sein könnte. Welchen Einfluss hat es denn, wenn ich viele Kredite für Immobilien aufbaue, aber über eine lange Zeit? Das heißt, viele Immobilien damit in langer Zeit gemacht und dadurch habe ich viele Kredite. Meinst Du, dass es dann einen schlechten Score geben könnte?

Thomas: Nein, denn durch die lange Zeit… Du hattest es ja auch schon vorher angedeutet. Die Kredite werden ja regelmäßig bedient, also da gehe ich jetzt einfach mal davon aus, dass es bei einem Investor, der unseren Podcast hört, der Fall ist. Dann kannst Du hunderte von Kredite haben.

Dann macht es überhaupt keinen Sinn, und Du hast einen ganz hohen Score. Das ist überhaupt kein Problem. Du kannst sie natürlich nicht gleichzeitig aufnehmen. Wenn dann 20 Banken gleichzeitig die Anfrage stellen und den Kredit bewilligen, dann blinkt da alles auf, das ist ja klar. Aber das macht eh keiner.

Das kannst Du später machen, wenn du schon mehrhast, dann nochmal 20 gleichzeitig, dann stört das keinen mehr. Aber da arbeitet man dann auch eher mit Gesellschaften, würde ich mal sagen.

Das ist eben das eine, der Score, dass dann der Ausschlag nicht mehr so ist. Und vor allem die Historie irgendwie aufgebaut ist. Also lange Zeit ist eher gut. Also definitiv gut. Dann ist aber was anderes, was in den Vordergrund rückt, ich hatte es gerade mit den Gesellschaften angedeutet.

Wenn Du ein großes Portfolio aufbaust, dann rückt die Person weiter in den Hintergrund. Die Bank sagt dann je nach Ausdrucksweise, beispielsweise macht ein Immobilienrating, oder sie rated deine Gesellschaften oder dergleichen. Sie schaut zwar auch noch auf die Bonität der Person, aber sie steht da nicht mehr so im Vordergrund.

Dann stehen Deine Erfolge, die Du hattest, eben im Vordergrund. Man nennt das den Track Record. Und natürlich Deine Gesellschaften, wie sie eben gerated werden. Und dann funktioniert das noch eine Spur geschmeidiger.

Stephan: Wir können das also zusammenfassen, die Portfoliogröße hat keinen Einfluss. Oder ist kein Einflussfaktor. Nur am Anfang, aufgrund dessen, dass wir recht unbekannt sind bei der Schufa etc., sind die ersten auflaufenden Kredite etwas, dass meinen Score kurz beeinflussen kann?

Thomas: Ja, definitiv. Entscheidend ist, dass das große Portfolio natürlich hilft. Gerade wenn Du die Immobilien natürlich vernünftig gekauft hast und die Darlehen eben bedienst usw., und Du keine Schrott-Immobilie gekauft hast. Dann ist das natürlich schlecht.

Und wenn Du das machst, und Deine Bank-Kennwerte in den Keller gehen… Du musst ja immer schauen, wie sehen die Immobilien aus Sicht der Bank aus. Also, sind sie kapitaldienstfähig und passt der Beleihungsauslauf? Wenn diese Werte über das Portfolio gesehen mies sind, sprich zu niedrig sind, dann mag das die Bank natürlich nicht. Und dann wirst Du irgendwann blockiert und bist erstmal draußen aus dem Bankenspiel. Und vernünftige Zinsen bekommst Du dann sowieso nicht mehr.

Stephan: Fazit ist, es kommt zu Schwankungen, gerade am Anfang. Aber wenn man die Kredite bedient – wie wir es jetzt mehrfach gesagt haben – ist die Portfoliogröße überhaupt kein Einfluss auf den Score und eventuell eher förderlich durch die sehr gute Kredithistorie. Aber es gibt zwei Arten der Bonität.

Schufa bzw. Auskunfteienhaben wir jetzt relativ deutlich abgehandelt. Wie sieht es denn aber bei den Banken aus, Thomas? Was gibt es da für Erfahrungen?

Thomas: Das ist der zweite große Parameter. Das ist auch das, was die Bank am liebsten macht. Sie aggregiert Daten, die es irgendwo gibt. Und da ist eine Quelle, die Schufa oder andere Auskunfteien, und dann machen sie natürlich daraus einen großen Mix mit vielen anderen Daten und erstellen sozusagen dann ihr eigenes bankinternes Rating. Diese Gewichtungen, die sie da machen, sind natürlich extrem unterschiedlich von Bank zu Bank.

Und man bekommt nicht mit, was da drin ist. Viele Bankangestellte wissen gar nicht, wie sich das so zusammensetzt. Weil das eben auch oft in den Richtlinien der Banken verankert ist und verankert sein soll, und oft gibt es auch noch globale Richtlinien. So kann der Bankangestellte diesen Prozess natürlich nicht beeinflussen. Trotzdem wissen viele – zumindest zum Teil – wie es grob funktioniert. Und das ist natürlich anders wie bei den Auskunfteien, das ist ja klar.

Weil die nur auf externe Daten zugreifen. Das ist innerhalb der Bank natürlich anders. Weil sie da mehr Einblick haben. Sie können nämlich mehr direkt abfragen, und zum anderen können sie auf das Konto schauen. Und wenn Du das Konto nicht bei der Bank führst, dann kann sie aber beispielsweise auch nach Kontoauszügen fragen von einer anderen Bank, das geht durchaus.

Was auch wichtig ist, sind die sogenannten Soft Skills. Ist die Person der Bank schon bekannt als zuverlässiger Geschäftspartner? Spielt auch immer eine große Rolle. Das ist natürlich das Problem, dass ein Anfänger natürlich erstmal nichts davon hat. Der ist der Bank nicht  bekannt, kann noch nicht beweisen, dass er tolle Projekte gemacht hat, das muss dann erst mit dem Anfang kommen.

Deswegen sind Anfänger auch sehr oft eher in der Privatkundenabteilung. Da muss man natürlich dann schauen, dass man vernünftige Deals macht. Aber das ist eigentlich ganz egal in welcher Abteilung Du aufgehängt bist. Sonst gibt es eben Probleme ab der dritten oder vierten Immobilie. Am Anfang geht das, weil nur auf die Personen abgestellt wird. Das heißt, Du bekommst durchaus, wenn Du ein gutes Einkommen hast, auch eine Schrottimmobilie finanziert.

Aber das solltest Du natürlich nicht tun. Du sollst schauen, dass jede einzelne Immobilie gut finanzierbar ist. Ich hatte es ja eben schon gesagt, also die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist, und auch der Beleihungsauslauf passt. Mit anderen Worten, der Cashflow sollte positiv sein. Möglichst von Anfang an, oder nach einer gewissen Anlaufphase. Und das geht ganz einfach, wie macht man das? Ist ja wohl klar, Stephan? Günstig einkaufen…

Stephan: Ich wollte gerade meinen, unter dem Marktwert kaufen. Wie will man sagen, der Gewinn liegt im Kauf.

Thomas: Genau. Du hast mir ja gerade von Deinem Deal erzählt, den Du vielleicht an der Angel hast. Willst Du später vielleicht mal mehr davon berichten… Ich drücke Dir die Daumen, das wäre so ein Deal. Also es gibt immer Gelegenheiten, mal etwas günstig zu kaufen, und das hilft natürlich bei der Bank ungemein weiter.

Und dann tragen sich solche Immobilien selbst, und dann wird natürlich Deine Vermögensauskunft besser. Weil Du trägst nicht nur Dein Gehalt in die Vermögensauskunft ein, sondern auch ein positives Einkommen aus der Immobilie. Und da lächelt der Banker, ist doch klar, und bewertet Dich besser. So einfach ist das.

Stephan: Ich kann Dir nur absolut zustimmen. Es sind auch genau meine Erfahrungen. Jetzt gibt es aber trotzdem das Problem, gerade am Anfang, dass nach drei oder vier Immobilien die Bank plötzlich sagt – obwohl Du schon jahrelang mit ihr zusammengearbeitet hast, und Du immer zur gleichen Bank gegangen bist – und die will plötzlich nicht mehr.

Liegt das daran, dass die Bonität schlechter geworden ist? Oder warum, wenn ich doch sehr gute Immobilien kaufe? Warum sagt die Bank auf einmal, „Du bist risikoreicher“?

Thomas: Ja, das kenn ich. Das sagt die Bank ja gar nicht. Sondern sagt, „mach mal ein bisschen langsamer, guck mal wie sich die Immobilien entwickeln, und wir machen gerne was mit Dir, aber nicht jetzt.“ So sagt die das dann eher. Ich hab das selbst erlebt. Es ist ganz einfach, weil Du einfach noch bei den Privatkundenpersonen bist, dann wird alles auf die Personen abgestellt. Und deswegen kannst Du eigentlich nur eines machen.

Die Bank hat da mehr Befürchtungen um das Portfolio, dass eben die Mieten ausfallen und dergleichen, und dass Dein Einkommen – auf das ja stark abgestellt wird – dann nicht reichen würde. Da gibt es zwei Lösungen.

Eventuell schon in die Geschäftskundenabteilung wechseln innerhalb dieser Bank. Das wird Dir oft nicht gelingen, weil er sagt „Ah nein, noch nicht, noch zu klein“. Einfach noch eine andere Bank fragen. Und eine neue Bank sieht Dich natürlich als neuen Kunden, ist willig, Dich natürlich auch zu akquirieren, sieht Dich irgendwo als neu, und dann kannst Du wieder starten mit drei neuen Immobilien, so ungefähr, sag ich mal.

Damit kann man schon den nächsten Turbo zünden. Dann hast Du vielleicht irgendwann sechs, sieben, acht Immobilien, und dann kannst Du mit der ersten Bank reden und sagen, „Okay, dann bin ich mal langsam hier in der Geschäftskundenabteilung“. Und das funktioniert. Wenn Du einen größeren Bestand hast, vielleicht von zehn, zwanzig Immobilien, dann würde ich sowieso immer direkt nach der Geschäftskundenabteilung fragen.

Wir haben das gerade gemacht. Wir schieben gerade an einen neuen Standort das eine oder andere neue Investment an. Meine Frau hat neue Bankkontakte gemacht. Die fragt dann natürlich direkt nach, Geschäftskundenabteilung, ganz einfach.

Stephan: Also, über die Geschäftskundenabteilung haben wir ja auch schon häufiger gesprochen. Aber so lange ich jetzt leider noch nicht drin bin, heißt das, solange mein Portfolio nicht groß genug ist oder selbst wenn das Portfolio groß genug wird, aber ich nicht da reinkomme, muss ich jetzt mein Leben lang „Bankenrobbing“ betreiben? Das wird sich jetzt der eine oder andere Hörer gerade fragen und ein bisschen Angst bekommen. Ist aber nicht nötig, oder Thomas?

Thomas: Nein, nein, nein. In dieser Übergangsphase durchaus mal ein bisschen wechseln und so weiter. Später solltest Du natürlich schauen, dass Du mit mehreren Banken gleichzeitig arbeitest, aber langfristig. Du kannst natürlich gelegentlich mal eine neue beimischen, das ist überhaupt kein Thema.

Das ist sogar wesentlich besser, und dann langfristige Beziehungen aufbauen. Also ich arbeite mit einem Banker, das ist lustig bei dem Banker. Der war früher in der Privatkundenabteilung, ist in der gleichen Bank dann zu der Geschäftskundenabteilung gegangen, also schon vor einigen Jahren. Ungefähr zu der Zeit, als ich auch in die Geschätskundenabteilung gewechselt bin. Da bin ich sogar mit derselben Person mitgegangen, das ist ja lustig, das passiert selten.

Der hat schon meine zweite Immobilie finanziert gehabt. Die erste nicht, aber die zweite. Und seitdem hab ich eine sehr gute Beziehung zu dem. Zu der Person und zu der Bank natürlich. Andere Banken mische ich gerne mal bei. Ich hab noch mit der einen oder anderen Sparkasse eine Beziehung. Aber immer wieder frage ich auch neu an. Ich hatte ja gerade erzählt, dass meine Frau gerade wieder zwei neue Banken angefragt hat.

So kann man das eigentlich ganz gut hinkriegen. Das ist eben entscheidend, dass man da mit der Bank über den Track-Record spricht. Ich hab das durchaus erlebt, wenn ich dann irgendwo gefragt habe, dann sagen die „Ja, nein, das ist bei Ihnen kein Problem. Auch wenn das jetzt was Neues ist, aber Sie haben ja bewiesen, dass Sie das schon gemacht haben.“ Geht runter wie Öl, keine Frage. Aber so ist es halt. Du kannst vorweisen, was du gemacht hast.

Es müssen übrigens nicht zwingend Projekte sein, die Du komplett alleine gestemmt hast. Du kannst auch mit Partnerschaften arbeiten, ein ganz wichtiger Punkt. Du kannst ja sagen, „Ich war hier der Führende in dem Projekt, oder ich hab hier mitgearbeitet in dem Projekt“, das ist durchaus in Ordnung aus Sicht der Bank. Teilweise auch Dienstleistungsprojekte, aber wenn Du zwanzig Dienstleistungsprojekte gemacht hast, die Du erfolgreich abgeschlossen hast, ist das aus Sicht der Bank natürlich auch wertvoll.

Also für meine Banker ist es auch immer wertvoll, dass ich mein ganzes Business im Immobilienbereich habe, daran sehen die dass ich viel mit Immobilien mache. Und wenn Du das entsprechend nachweist mit den Banken, dann springt es sogar hoch in der Bewertung aus Sicht der Bank. Und dann läuft sogar vieles besser, als Du vorher dachtest. Das habe ich schon erlebt.

Stephan: Klingt super. Der Traum eines jeden Investors. Jetzt ist aber das Problem, erstmal dahin zu kommen, dass die Banker mich lieben und mir auch glauben, was ich erzähle.

Thomas: Ja, klar natürlich. Ich hab das jetzt auch bewusst ein wenig deutlicher gesagt, das hat nichts mit Angeberei zu tun usw. Aber das entwickelt sich. Und das entwickelt sich, wenn man strategisch vorgeht. Hätte ich das Wissen aus dieser Folge vorher gehabt, dann hätte ich das alles sehr viel schneller gemacht. Das sind einfach Anfangshürden, die da sind. Die sind natürlich für jeden das größte Hindernis, das man vor sich sieht.

Aber vieles ist doch ziemlich einfach umsetzbar. Wir sehen das ja auch immer wieder in den Erfolgsgeschichten, die wir lesen von sehr, sehr jungen Leuten, die plötzlich ein Deal nach dem anderen machen. Man muss die Stellschrauben kennen. Dabei geht es darum, wie schaut die Bank auf mich und das Portfolio. Und wenn Du Dich da ein wenig reindenkst, dann kaufst Du entsprechend ein und dann läuft das.

Stephan: Dann würde ich sagen, jetzt kommt auch mal Butter bei den Fischen – wie wir so schön sagen. Wie halte ich denn von Anfang an meine Bonität bankenintern oben? Also, wie mache ich es, dass die Bank mich von Anfang an liebt?

Thomas: Naja, ich muss lieb sein, ist doch klar. Was heißt das? Einfach Konto nicht überziehen, und wenn mal was ist, sofort ausgleichen. Hab ich gleich eine schöne Geschichte dazu. Mein Bankrating ist bei einer Bank mit einem gelbem Logo nach unten abgerauscht. Was ist passiert?

Ich hatte irgendwo ein Verrechnungskonto für eine Finanzierung. Das hatte die Bank aufgemacht, ohne dass ich das richtig mitbekommen hatte. Und ich hatte es vergessen, da waren minus drei Euro wegen irgendwelchen Gebühren von über einem Jahr. Das hatte mir das Bankrating ziemlich zerhauen.

Da hab ich bei der nächsten Anfrage erst einmal keine Finanzierung bekommen, dann hatte ich gefragt warum. Da waren minus drei Euro drauf. Wieso sagt ihr mir das nicht? Ja, mit so einem niedrigen Betrag würden sie keinen Brief herausschicken. Ja, toll, danke!

Stephan: Wegen drei Euro?! Ja, kenn ich aber auch, guter Tipp von Dir, der gerade nebenbei auftaucht. Ich hatte das bei einer Finanzierung auch, dass plötzlich noch ein anderes Konto aufging und da plötzlich irgendwelche Rechnungen kamen. Und ein Brief kam von wegen, „Ja wir wollten von Ihrem Konto irgendwelche Führungsgebühren einziehen, das war aber nicht gedeckt. Bitte gleichen Sie das aus.“ Da hab ich dann auch direkt angerufen.

Ich so dann „Hier, Geld kommt sofort. Was für ein Konto?“ Da hab ich dann erstmal 10 oder 20 Euro draufgetan, dann wusste ich, ich hab jetzt vier Jahre Ruhe. Und nach einem halben Jahr habe ich es aufgelöst und es wieder zurück überwiesen.

Thomas: Genau, so ähnlich habe ich es auch gemacht bei mir. Bei mir waren es auch die Gebühren, die das ins Minus gesetzt haben. Also das war nicht mal ich. Also sprich, gehe nie über die Kreditlinie hinaus bei einem Konto. Das ist ganz, ganz wichtig. Und auf jeden Fall, wenn mal was ist, bei größeren oder kleineren Sachen, immer absprechen mit der Bank. Kredite musst Du schauen, dass jede Rate pünktlich bei der Bank eingeht.

Ich arbeite da einfach mit Einzugsermächtigungen. Ich schaue, dass auf den Hauskonten mindestens drei Monate Luft drauf ist – das heißt dass drei Monatsmieten komplett drauf sind, eher sechs. Und dann kann ich sogar auch mal einen Moment vergessen, kann was passieren, und ich guck nicht so regelmäßig drauf.

Weil das ja auch eher der Verwalter machen sollte. Aber man schaut auch doppelt nochmal drauf. Dann kann da nichts anbrennen. Ich kann mich an keine Darlehenszahlung erinnern, die nicht pünktlich ging, außer dieses eine genannte Konto.

Wenn mal was nicht so läuft, mit den Leuten reden, wenn was schief läuft. Das kann passieren. Warum auch immer sich eine Kaufpreiszahlung verzögert, kann ja alles mögliche sein. Und einfach dann Eier in der Hose haben und mit dem Banker darüber reden. Wenn ein Schuldner über seine Sachen redet, dann ist das zehnmal mehr wert als einfach den Kopf in den Sand zu stecken. Also ganz, ganz wichtig. Wenn man zur Bank geht, natürlich ordentlich auftreten, das ist klar. Mit ordentlichen Unterlagen.

Jetzt noch ein Extra-Tipp: Das habe ich auch schon so sechs, sieben Mal erwähnt in der Podcast-Reihe. Aber man kann es nicht oft genug sagen. Jetzt habe ich die Aufmerksamkeit. Die gekauften Immobilien, die Du hast, und wenn Du sie gekauft hast, sind es ja oft Immobilien, die vielleicht günstig gekauft sind. Ich hoffe es jedenfalls für Dich. Oder einfach ein bisschen aufgewertet werden, weil Du was dran arbeitest.

Dann passiert sehr oft, dass Du nach einem Jahr einen höheren Immobilienwert hast. Das wünsche ich Dir jedenfalls. Wenn dem so ist, dann sorg bei der Bank dafür, dass die Immobilie neu bewertet wird, damit dokumentierst Du der Bank gegenüber, dass Du mit Immobilien und Geld umgehen kannst. Das heißt, die Immobilien-Nachbewertung betreiben. Ein ganz wichtiger Punkt. Wenn das Gutachten Geld kostet. Würde ich auf jeden Fall machen. Und dann gehen im System der Bank definitiv ein paar grüne Lampen auf.

Stephan: Klingt vernünftig. Und das ist genau das, was wir die ganze Zeit sagen. Beim Einkauf liegt der Gewinn, und den kann ich dann direkt nutzen. Und dann liebt mich mein Banker! Weil das zeigt ja auch, dass Du mit Geld umgehen kannst. Reicht das denn, dass der Banker dann mein Freund ist, wenn ich das alles beherzige?

Thomas: Ja klar, Du hast auf jeden Fall einen guten Stand, was den direkten Kontakt angeht. Eine gute Beziehung zu führen ist in jedem Fall hilfreich, aber es ist natürlich nicht das einzige.

Es gibt natürlich hinten dran auch noch die sogenannte zweite Instanz, oder die Marktfolge, und die schaut nur noch auf die Zahlen, denn sie darf Dich gar nicht kennen. Das ist eben die neutrale Abteilung im Hintergrund. Das heißt, es muss beides passen. Die Zahlen und die Beziehung und der gepflegte Umgang miteinander.

Stephan: Ja, Thomas, wenn ich so auf die Uhr schaue, sehe ich, dass wir sind schon wieder weit fortgeschritten sind. Aber ich glaube, da war auch richtig, richtig, richtig viel drin in der Folge. Von daher, fass doch bitte noch einmal kurz zusammen, was wir heute alles hatten!

Thomas: Ich werde das mal kurz halten, weil es ja doch schon eine ganze Menge war. Wir hatten eigentlich zwei Themen. Das erste Thema ist die äußere Bonität, also sprich was ist draußen bei der Schufa und co. und dergleichen.

Das ist also das Scoring, ich sag mal von der Wohnlage über das Darlehensverhalten und sonstiges, was eben von den verschiedenen Vertragspartnern oder Mobilfunkanbietern und co. an die Schufa geliefert wird.

Und dann die sogenannte innere Bonität, dabei geht es darum, dass die zusätzlichen Informationen der Bank vorgelegt werden und die daraus die internen Rating-Scores zusammenstellt. Also sprich, Schufa versus Bank-Rating, so kann man es vielleicht mal nennen. Das sind die zwei Kreisläufe, die es zu bearbeiten gibt.

Das Bankrating wird massiv beeinflusst von deinem Direktverhalten gegenüber der Bank, und auch Deiner Portfoliostruktur, die Du aufbaust, und auch Deine Soft Skills zum Beispiel. Das heißt, dass Du auch mit Immobilien umgehen kannst und das auch bewiesen hast. Das ist ganz grob die Zusammenfassung.

Stephan: Aus meiner Sicht eine ganz starke Folge mit unheimlich viel wirklich anwendbaren Content, den Du auch direkt ansehen kannst bei Deinen Scores, bei Deinen Banken, wo Du aktiv daran arbeiten kannst. Von daher, würde ich sagen, für heute bleibt nichts weiter zu sagen.

Ich sage vielen Dank fürs Zuhören, bitte denke daran, uns auf iTunes zu bewerten. Wir investieren jede Menge Zeit in diesen Podcast, und für ein 5-Sterne-Rating braucht man nur ein paar Sekunden, da freuen wir uns dann besonders drüber. Ich freue mich auf die nächste Folge, die letzten Worte gehören wie immer Dir, Thomas, und ich bin raus und sage tschüss, bis zum nächsten Mal!

Thomas: Dankeschön, Stephan. Vielleicht ein ganz kurzer Hinweis auf die Shownotes, die findest Du unter www.immopreneur.de/p34. Und da findest Du auch nochmal den Link zu meiner Schufa, und zu meinem persönlichen Score und wie dieser sich verändert hat. Ein halbes oder Dreiviertel Jahr nach meinem Umzug, werde ich da mal reinschreiben, was ich da sehe. In dem Sinne wünsche ich gute Erkenntnisse und spannende Finanzierungen in der Zukunft. Dein Thomas, bis bald, ciao!