Thomas Knedel und Jan Mittl sprechen in der heutigen Folge über:

Langfristige vs. kurzfristige Zinsbindung

Welche Finanzierungsstrategie bringt dich auf die Überholspur?

In dieser Folge sprechen Thomas Kedel und Jan Mittl über das Thema Zinsen und Zinsbindung.

Lerne, welche Arten von Zinsbindung es gibt und welche Finanzierungsstrategie in deiner Situation die richtige Wahl ist.

Verstehe, welche Rolle Aufwertungsstrategien bei einer Finanzierung spielen und wie du deinen Cashflow optimierst.

Wir sprechen über die Entwicklung des Zinsniveaus in den letzten zehn Jahren und geben einen kurzen Ausblick für das aktuelle Jahr 2017.

Shownotes / hilfreiche Links

Video zur Expertenvorstellung des Immopreneur-Podcasts.

Immopreneur-Forum.

Immopreneur-Facebook-Gruppe.

Sollzinsbindungsrechner: http://www.interhyp.de/sollzinsbindungsrechner/

Hypotheken-Vergleich: https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/

BITTE BEWERTE UNSEREN PODACST

Möchtest Du der Community helfen den Podcast weiter voranzubringen und vor allem bekannt zu machen?

Dann unterstütze uns bitte mit Deiner Bewertung auf iTunes.

Alle Details und eine Anleitung findest Du gleich hier.

 

Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Kurze oder langfristige Zinsbindung

Euribor versus 15 Jahre fest

Finde heraus, welche Strategie dich auf die Überholspur bringt. Das ist unser Thema für die 33. Folge.

Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge des Immopreneur Podcast, der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Verstehe, wie Immobilieninvestments funktionieren, lerne erprobte Investmentstrategien und die wirklich wichtigen Marktlayer für deinen Erfolg. Lerne, was funktioniert und was nicht. Mein Name ist Thomas Knedel.

T: Willkommen, Thomas hier. Heute zusammen mit dem Jan. Hallo Jan, sei gegrüßt. #0:00:48.9

J: Grüß dich Thomas, hallo lieber Hörer. #0:00:51.2

T: Heute wollen wir uns ein bisschen mal mit dem Thema Zinsen und Zinsbindung befassen. Also viele Leute reden ja über die niedrigen Zinsen, die wir so die ganze Zeit haben. Ja, wie toll das ist und so weiter und dass man natürlich die sich möglichst lange sichern soll, weil niedriger können die Zinsen ja nicht werden, oder Jan? So ist es doch? #0:01:11.8

J: Genau. Richtig. Das ist der Tenor, den man heute bei uns auf dem Forum, dem Immopreneur-Forum und natürlich auch überall in jedem Café, Restaurant und Gespräch hört. #0:01:22.0

T: Ja, also Zinsen mit einer null vor dem Komma beispielsweise oder gerade eine eins vor dem Komma. Was soll da noch weiter runtergehen? Ist es denn sinnvoll die wirklich so richtig langfristig zu sichern? Das wollen wir uns so ein bisschen heute angucken. Und einfach mal verschiedene Situationen diskutieren mit langfristiger Zinsbindung und nicht langfristiger Zinsbindung, also kurz.

Das wollen wir uns ein bisschen mal anschauen. Vielleicht ganz kurz vorne weg, einfach ein kleines bisschen klarstellen, worüber wir hier wirklich reden. Was bedeutet es, wenn wir über lange oder kurzfristige Darlehens- oder Zinsbindung sprechen? Jetzt mache ich den Fehler selber. Unterscheidet hier immer zwischen der Laufzeit des Darlehens und der Zinsbindung. Das sind zwei verschiedene Dinge. Man kann sagen mein Darlehen läuft dreißig Jahre, aber ich habe eine Zinsbindung nur von einem Jahr und muss jedes Jahr eine neue Zinsbindung eben ausmachen.

Das ist wichtig, dass man das immer unterscheidet. Hier geht es jetzt in dieser Folge eben um die Zinsbindung. Wie lange nagel ich die Zinsen fest, sodass eben nichts passieren kann, in Anführungsstrichen. Welche Arten von Zinsbindung gibt es, darüber wollen wir eben heute sprechen und wo gibt vielleicht Probleme. Das ist das Thema, worum es hier heute geht. #0:02:33.8

J: Vielleicht als erster Vorschlag, mal einfach sich kurz zu überlegen, was ist lang, beziehungsweise was ist kurzfristig. Thomas, ich schlage jetzt einfach mal vor, dass wir definieren kurzfristig sind Zinsbindungen unter zwei Jahren, langfristig sind Zinsbindungen von mindestens zehn oder mehr Jahren. Einfach nur, damit wir von der Begrifflichkeit und du, lieber Hörer, auch weißt, worüber wir eigentlich reden. #0:01:56.5

T: Ja, genau, so kann man es machen. Das ist jetzt keine feste Definition, die es gibt, aber so habe ich es für mich eigentlich auch immer gemacht. Ich habe beispielsweise gesagt, alles, was zwei Jahre oder auch drei Jahre ist, das ist eher kurz. Darüber hinaus ist dann eben einfach mittelfristig und ab zehn Jahre ist es eben langfristig. Heute sprechen wir ja oft über Zinsbindungen auch über zehn Jahre hinaus. Fünfzehn Jahre, zwanzig Jahre, alles schon gehört.

Oder das sogenannte Volltilgerdarlehen, wie lange das dann auch immer ist. Also sprich, ja, Zinsbindung eben und in der Zeit wird das Darlehen komplett getilgt. Das hat so eine vermeintliche Sicherheit. Man hört vielleicht schon so ein bisschen meine Kritikpunkte daraus. Viele Leute sagen immer, ganz lange Zinsbindungen sind sicher, kurze sind unsicher. Und da wollen wir ein bisschen drüber reden, ob das wirklich auch so der Fall ist. Ich würde sagen, alles drei, vier, fünf, sechs, sieben Jahre liegt einfach irgendwo dazwischen und jetzt müssen wir halt mal gucken, was es bedeutet eben so niedrige Zinsen zu haben, wie das so aussieht.

Einfach mal ein bisschen in die Historie zu schauen. Wie hat sich das entwickelt? Was haben wir zum Beispiel vor sechs, sieben Jahren gesagt, Jan? Was hast du gesagt, wenn du im Jahre, ich sage mal im Jahr 2012, 10, 11 mit anderen Investoren gesprochen hast? Was hast du da jetzt den Leuten gesagt, was für ein Zinsniveau haben wir und welches hatten wir damals? #0:04:12.6

J: Naja, wir hatten halt immer zu dem Zeitpunkt seit im Prinzip fast zehn Jahren, hatten wir noch nie ein so niedriges Zinsniveau. #0:04:20.4

T: Immer zurückgeschaut.

J: Immer zurückgeschaut. Das heißt, wenn ich jetzt, wie du sagtest 2011, und man hat da irgendwie, wenn man richtig gut unterwegs war 3,5 oder so Prozent auf zehn Jahre abschließen können, mit Zinsbindung zehn Jahren, dann war das der absolute Hammer und man musste es sich sichern. Und interessanterweise war es dann ein Jahr später noch mal weiter runter. Du kennst es ja, Thomas. Die letzten zehn Jahre ging es immer nur in eine Richtung halt. #0:04:47.2

T: Ja, ich weiß. Ich kann mich immer noch erinnern und ich habe es auch selbst gemacht. Ich habe immer gesagt, niedriger können die Zinsen doch gar nicht werden. Also #0:04:54.3

J: Genau.

T: Da lacht er. Weil das sind ganz schöne Schmerzen, die man hat, wenn man so zurückschaut. Also, wenn ich mir mal wieder so meine Zehnjahres-Finanzierung habe, die ich so aus dem Jahr 2009 und 2010 habe, da weiß ich noch eine vier vor dem Komma. Ja, ist doch ganz toll und 4,1 Prozent. #0:05:10.4

J: Power. Wenn ich die heute sehe Horror. #0:05:12.

T: Das ist ja wahnsinnig günstig, das nageln wir mal zehn Jahre fest, ja. Und dann wurden es immer mehr Tränen in den Augen. Im Jahr 2015, 16, 12. Dann plötzlich eine eins. Also 2012 schon. Das war bei mir eine drei vor dem Komma. 2015, 16 dann eine eins vor dem Komma. Und jetzt teilweise blinkt da plötzlich die null auf. Auch, wenn es jetzt eine kleine Korrektur mal nach oben gab. Aber, ja. Da steigen mir schon mal die Tränen in die Augen.

Das ist so, wenn ich auf die alten Finanzierungen schaue. Das ist so. Das ist vielleicht so eine Erkenntnis. Jan, du hast ja ein bisschen noch mal dich genauer damit befasst mit diesen Zinsvergleichen. Wie sieht das aus, wenn wir mal vergleichen in den Abschlussjahren, also mal zurück gehen auf das Jahr 2009 oder 10 und da gegenüberstellst. Wenn du abgeschlossen hast eine Zehnjahres-Finanzierung im Verhältnis zu einer ganz kurzlaufenden Finanzierung. Erklär mal ganz kurz was dazu. Es gibt ja auch sehr, sehr kurzlaufende Finanzierungen. Die sogenannten Euribor Finanzierungen.

Das sind Finanzierungen, die sind gekoppelt an den Referenzzins der EZB. Euribor eben. Beispielsweise mit einer Laufzeit von drei, sechs, neun oder zwölf Monaten. Und dann macht man mit der Bank ein Darlehensvertrag aus bei diesen ganz kurzen Finanzierungen. Wir finanzieren eben das Darlehen mit einem Euribor von drei Monaten. Zuzüglich einer Marge und dann ist die Marge der Bank eben transparent im Jahr 2012, vielleicht waren das so 0,7 Prozent. Oder siebzig Basispunkte, wie man so schön sagt. Und heute sind wir so in der Standartfinanzierung, ja wir haben gerade vorhin noch mal diskutiert, vielleicht bei hundertfünfzig Basispunkten.

Also 1,5 Prozent drauf. Aber das geht aber durchaus auch mal hoch auf 2,5 Prozent. Muss man jetzt dazu wissen, also wir haben heute aktuell einen Dreimonats-Euribor, der ist sogar negativ mit 0,3 Prozent in etwa. Und wenn wir jetzt sagen, wir haben eine Marge oben drauf von 1,5 Prozent. Dann haben wir eben einen Effektivzins von 1,2 Prozent. Nur, dass man es mal so im Verhältnis haben, was das ist.

Das wäre jetzt eine sehr günstige Finanzierung. Oft sind wir darüber, vielleicht bei zwei Prozent Marge. Und da sind wir dann dementsprechend bei 1,7 Prozent insgesamt effektiv. Jetzt noch mal zurück zur Frage. Wie siehst du das, Jan? Wie ist das im Verhältnis jetzt im Vergleich zur Zehnjahres-Finanzierung? Wann sind wir da besser gelaufen mit einer kurzfristigen Finanzierung und wann mir einer langfristigen? #0:07:33.3

J: Eigentlich aus meiner Sicht, ich hatte das vorher extra deswegen mal so nachgeschaut, weil ich Investoren kenne, die in Berlin im Prinzip im Jahr 2010 mit so einer Finanzierung losgelaufen sind. Das heißt Euribor plus drei Monate als Referenzzins und einer Marge für die Bank von 1,5 Prozent. Und dann habe ich gesagt, jetzt gucke ich mal zurück bis zu 2008. Und fest konnte man im Januar 2008 für circa fünf Prozent, also abschließen und der Euribor lag bei 4,6 Prozent.

Das heißt, da wäre dann mit einer 1,5 Marge oben drauf, hätte man ein Prozent mehr bezahlt für die Flexibilität. Aber im Prinzip 2009 war es dann schon ähnlich. Das heißt fest 4,35 und Euribor 2,85 plus die gedachten 1,5 wären wir dann bei 4,3. Du hattest ja schon gesagt, dass die Margen früher auch niedriger waren.

Und 2010 geht dann halt der Zinssatz wieder runter, der feste. 4,12, der Euribor ist bei 0,7. Da macht man dann schon richtig ein gutes Geschäft im Prinzip. Und so geht es ein bisschen weiter. Also eigentlich hätte jemand, der das jetzt seit zehn Jahren so durchspielt, richtig viel Geld gespart. #0:08:50.5

T: Also, du hättest fast immer gewonnen. Das ist so ein bisschen die Erkenntnis aus der Diskussion. Auch vorhin schon aus der Vorbesprechung. Weil die Zahlen haben wir uns extra mal zusammen gearbeitet natürlich. Oder der Jan hat es gemacht. Man ist fast immer günstiger gefahren mit der kurzfristigen Finanzierung.

Das ist schlichtweg so. Egal, ob jetzt die höhere Marge drauf ist oder nicht. Man muss halt sagen, also heutzutage verlangen die Banken einfach eine höhere Marge, weil alles komplizierter geworden ist und auch entsprechend durch das niedrige Zinsniveau einfach prozentual weniger zu holen ist einfach für die Bank. Das sind so die zwei Gründe. Ja, kann man sagen außer im Jahr 2008, wo es wahrscheinlich noch, nee, da war es teurer.

Die ganz kurlaufende Finanzierung fast immer günstiger. Teilweise dann heutzutage, nee, heutzutage nicht, aber so in den mittleren Jahren 2012, 2011, 2010, war es deutlich günstiger eine kurzlaufende Finanzierung haben. Da war man so im Effektivzinsbereich, also mit Marge, so bei 1,5 Prozent. Naja, zwei Prozent in etwa. Im Verhältnis zur vier. Also halb so viel Zinsbelastung. Das muss man sich mal vorstellen, wenn man das Jahr 2011 mal nimmt. Also, wenn man so aus dem Gesichtspunkt guckt, hat man schon richtig sparen können. Nur die Frage ist jetzt so ein bisschen, konnte man das vorher wissen? #0:09:57.5

J: Man konnte das nicht wissen, aber im Prinzip, das ist ja wieder dieses, ich glaube es ist ein sehr gutes Beispiel, wenn man sich diese Zahlen mal raussucht. Der Unterschied zwischen einem gefühlten Risiko und einem echten Risiko. #0:10:08.6

T: Ja, definitiv. Und was wäre passiert, wenn die Zinsen gestiegen wären, wenn ich jetzt in einer kurzfristigen Finanzierung bin? Was kann ich dann tun? #0:10:14.8

J: Ja, dann sattelt man halt um. #0:10:16.4

T: Ja, man kann reagieren. Umgekehrt aber mit einer festgeschriebenen Finanzierung nicht so sehr. Weil dann steht nämlich eines im Raum, das ist der Ablösebetrag gegenüber der Bank, also die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man da nicht rauskommt. Und wenn es die Bank dann überhaupt macht. Weil man hat ja einen Vertrag. Einen festlaufenden Vertrag mit der Bank. Das hat man unterschrieben. Und das gilt auch als Verbraucher. Da bist du erst mal drin. #0:10:37.7

J: Das ist halt jetzt das echte Learning, finde ich, wenn man sich die letzten zehn Jahre anschaut. Jemand, der dieses gefühlte Risiko einfach, erstmal vielleicht so sagt, wo ist mein Risiko. Zur Not schließe ich, wenn jetzt auf einmal die Zinsen kurzfristig wieder angehen, dann verliere ich vielleicht absolut gesehen 0,2 oder 0,3 auf den sogenannten besten Festzinssatz jetzt.

Aber, nachdem ja im Prinzip keiner in die Zukunft schauen kann, kann man es erstmal probieren. Und die Leute, von denen ich jetzt geredet habe, die Investoren, die haben das also mit einem Portfolio von mehreren Mehrfamilienhäusern, die sie damals alle angekauft haben, genau nach dem Motto durchgespielt.

Und haben gesagt, wir schauen jetzt mal. Wir glauben nicht, dass es morgen hochgeht. Und haben halt gewartet und außerdem ist es ja noch so, dass Thomas, da kannst du bestimmt noch mal was zu sagen, dass man ja auch mit der Bank im Vorhinein ein sogenanntes Cap vereinbaren kann. In Frankreich ist es auch üblich bei dieser Art von Finanzierung, nicht wahr? #0:11:39.4

T: Ja, also man kann natürlich, wenn man jetzt so eine ganz kurzlaufende Finanzierung hat, kann man sich auch, wenn man mag, sich die Zinssicherung separat dazu kaufen, wie ich immer so schön sage. Weil das ist nämlich ein anderes Geschäft, was man betreibt. Man hat einmal dann einen Darlehensvertrag, wo man sich eben dieses kurzfristige Darlehen abruft. Und alle drei Monate werden die Zinsen automatisch angepasst, nämlich an den Referenzzinssatz.

Das steht dann so im Darlehensvertrag drin. Und dazu kann man sich eben einen sogenannten Zinscap kaufen. Das heißt, man deckelt den Zins sozusagen mit einem Derivat. Das Derivat kostet Geld. Damit hat man dann Absicherung. Aber es kostet Geld. Da kann man zum Beispiel dann vereinbaren mit diesem oder einen Cap kaufen, wo man sagt, okay, wenn der Zins über 3,8 Prozent geht, dann greift der eben. Und dann geht es eben nicht höher, weil der gedeckelt ist. Das steht da in diesem Derivat einfach drin. Und man muss dazu wissen, das ist wie so ein Wertpapier.

Und wenn man so ein Derivat kauft über ein gewisses Volumen, dann kann man den auch jederzeit wiederverkaufen. Das ist der Vorteil. Das heißt, der ist flexibel. Ich kann den auch zu dem aktuellen Kurswert wiederverkaufen. Jederzeit geht das. Das heißt, wenn die Zinsen steigen, dann steigt der Wert des Caps. Und wenn sie fallen, dann ist es natürlich umso weiter weg. Und mit der Laufzeit wird dann natürlich immer, weil so ein Cap muss auch eine Laufzeit logischerweise haben, es sinkt natürlich der Wert, umso weniger Laufzeit er eben noch hat.

Das muss man wissen. Ich finde diese Sachen immer ein bisschen kompliziert, weil man sie auch nicht so richtig nachrechnen kann. Ist so ein bisschen Geschmackssache, ob man sowas haben muss. Das kann man übrigens auch für einen Teilbetrag des Darlehens natürlich abschließen. Ist völlig frei, wie man den eben gestaltet. Man kann auch einen sogenannten Floor abschließen, also zwischen Untergrenze und Obergrenze. Alles Mögliche kann man da machen, was man da ins Spiel bringen kann. Wer sich dafür interessiert, kann sich ja da bei der Bank mal das alles erklären lassen. Das ist schon ganz umfangreich.

Ich bin nicht so der Megafan davon, weil es ja recht kompliziert ist diese Derivate auch komplett zu verstehen. Und auch einpreisen zu können. Selbst ein Profi kann die nicht zwingend einpreisen, sondern der muss immer gucken an der Börse sozusagen für welchen Betrag werden sie am Ende gerade gehandelt. Das ist einfach so. Ja, was mir noch aufgefallen ist hier in dieser Diskussion immer wieder, ist das Thema Flexibilität.

Wenn ich jetzt also einen großen Immobilienbestand aufbaue, du hast ja gerade deine Beispielinvestoren dagehabt, dann bleibe ich einfach flexibel. Das heißt, ich kann jederzeit irgendwo auch mal den Bankpartner wechseln. Weil ich habe ja überall flexible Darlehen. Das heißt, ich bin nicht so gebunden. Ich habe einen größeren freien Cashflow, wenn es jetzt in diesen Jahren gewesen wäre.

Das sind alles so ein bisschen, ich kann jederzeit reagieren und dann festmachen, wenn es eben notwendig wird. Da vielleicht auch, wer sich für das Thema vielleicht ein bisschen interessiert, Kurt Neuwirt, der hat da ein ganzes Seminar sogar aufgebaut zu diesem Thema Zinsmanagement. Wie man das eben einschätzen kann oder Techniken lernen kann, wie man eben auf diese Märkte gucken kann und was man tun kann, um eben ein vernünftiges Zinsmanagement zu betreiben.

Das ist ganz interessant, was er macht. Manchmal geht es so ein bisschen, ist das Thema, das Vorausschauen der Entwicklung der nächsten Jahre. Das sehe ich ein bisschen kritisch, aber da muss man sich selbst dann eine Meinung dazu bilden. Aber die Ansätze, die es da zu lernen gibt, die sind absolut spannend auf jeden Fall. #0:14:43.7

J: Sehe ich genauso. Vor allen Dingen, du hast es ja eben auch schon angesprochen, die echten Vorteile, im Moment sind wir halt in einer Phase, wo man jetzt, wie immer, das erzählen so Leute, wie Thomas und ich, schon seit zehn Jahren, niedriger werden die Zinsen nicht mehr. Aber im Moment sieht es nun wirklich nicht so aus, als würden sie noch viel fallen können. Trotz alledem ist es ja so, das erleben wir ja im Gespräch auch mit den ganzen jungen Investoren, die jetzt A schon ein kleines Portfolio haben und ein bisschen wachsen wollen, auch immer wieder.

Dass im Prinzip, auch wenn man sich heute erstmal sagt, dann nehme ich jetzt halt, wenn ich die bekomme von der Bank, eine flexiblere Finanzierung für ein oder zwei Jahre, solange das funktioniert, dann kann ich immer noch umsatteln. Weil dann kann ich in der Zwischenzeit meine Zahlungsströme, meinen Cashflow, sozusagen vielleicht sogar noch ein bisschen optimieren auf der einen Seite.

Und vor allen Dingen auf der anderen Seite, wenn ich Aufwertungsstrategien habe, die halt auch umsetzen und dann gegeben falls nachrangig noch mal beleihen. Oder ich verkaufe auch wieder was weg. Oder ich wechsel die Bank. Dass man das einfach mal überlegt, um so ein bisschen so dieses Spiel so ein bisschen da von der Gymnastik so mit reinzukommen. #0:15:53.9

T: Ja, das ist ein ganz wichtiger Punkt. Den einen will ich gerade noch mal rauspicken, weil der so wichtig ist. Das ist das Thema Aufwertungsstrategien. Das ist jetzt wirklich, da bitte ich mal um Aufmerksamkeit, das ist ein ganz, ganz wichtiger Punkt. Wenn ich beispielsweise eine Immobilie kaufe, und die hat einen Cashflow von, ich sage mal, dreißigtausend. Und ich weiß, ich kriege die in den nächsten zwei Jahren hoch auf fünfzigtausend, habe ich selbst gemacht, das ist nicht, kein Hexenwerk, wenn es die richtige Immobilie ist.

Das mag utopisch klingen, aber das ist durchaus machbar. Jan hat gerade einen Fall, da wird er seine Miete in einem Objekt vielleicht verdreifachen können bald. Sowas passiert. Wenn du dann aber deine Finanzierung schon festgenagelt hast auf lange Zeit, dann auf welcher Basis wurde denn die Kondition berechnet? Doch auf die Beleihung zu dem Wert, wie sie damals abgeschlossen wurde. Wenn du jetzt aber den Cashflow so massiv steigerst, dann steigt natürlich auch der Wert der Immobilie, wenn es eine Investmentimmobilie. Womit wir uns ja hier befassen. Dann hast du einen ganz anderen Beleihungsauslauf. Wenn du dann neu finanzierst, dann bist du plötzlich der beste Freund deines Bänkers. Und das spiegelt sich wieder in den Konditionen, die du dann bekommst.

Und dann könnte der Augenblick gekommen sein, wo du sagst, okay, jetzt mache ich sie längerfristig fest. Wenn ich der Meinung bin, ich fühle mich sicher mit langfristigen Zinsen. Auch dann kann man weiter kurzfristige Zinsen laufen lassen, aber wenn man mag, ist es dann eine Option, dann langfristig festzumachen. Und nicht gleich am Anfang. Sehr viele Leute machen das auch so. Ich mache das auch. Wenn du ein Objekt kaufst, was einfach noch dahin dümpelt, kurz finanzieren und dann später lang. Ganz wichtiger Punkt. Jan, gehen wir vielleicht mal ein bisschen jetzt in das heutige Zinsumfeld. Wie sieht es denn so insgesamt heute aus und wie würdest du insgesamt so dran gehen? Wie schätzt du das ein? Pack mal die Glaskugel aus. #0:17:36.1

J: Ich habe natürlich vorher in die große Glaskugel Internet auch reingeschaut und mich mal schlau gemacht, was denn so die Finanzierer oder Bänker im Prinzip zu diesem Thema sagen. Und eigentlich gehen ja die meisten Experten davon aus, dass die Zinsen natürlich jetzt steigen.

Langsam ab der zweiten Hälfte jetzt. Wir haben jetzt 2017. Deswegen glaube ich halt, wie wir es eben schon besprochen haben, dass, wenn man jetzt auf kurzfristige Finanzierung setzen will, man das eher gerade deswegen machen sollte, weil man zum Beispiel diese Aufwertungspotenzialen in diesem Zeitraum noch realisieren kann. Und sich dann eine langfristige und dann idealerweise wirklich fünfzehn Jahre Zinsbindung zu sehr günstigen Konditionen sichert.

Oder weil man halt zum Beispiel einen Weiterverkauf oder einen teilweisen Weiterverkauf plant. Oder weil man ganz genau weiß, dass man aus einem anderen Verkauf zum Beispiel einen sehr großen Geldbetrag generiert. Und deswegen dieses Darlehen, was vielleicht gar nicht so hoch ist, also, alle rechnen mit steigenden Zinsen. Thomas, was hast du gesehen in der Glaskugel? #0:18:38.6

T: Ja, ich rechne nicht mit steigenden Zinsen. Ich weiß es schlichtweg nicht. Natürlich überlege ich mir auch meine Szenarien, aber es weiß keiner. Ich gucke mir immer so ein bisschen die Fakten an. Wir haben immer noch hochverschuldete Staaten. Wenn da plötzlich massiv die Zinsen steigen, also gerade die kurzen, da hätten schon viele große Probleme. Ich glaube, die Politik wird auch gucken, dass es eher niedrig bleibt.

Weil die wollen einfach, dass Staaten sich weiter entschulden können. Und das funktioniert natürlich am besten mit niedrigen Zinsen. Was der Kapitalmarkt natürlich machen wird und da hängen ja eher die langfristigen Zinsen von ab, das weiß man natürlich nicht so genau. Ich bin nicht so der Freund davon zu sagen in der zweiten Hälfte 2017 werden die Zinsen steigen. Ich halte mich im Moment neutral bedeckt.

Ich war mal progressiver, wo ich sagte, die werden nicht steigen. Das sage ich jetzt auch nicht zwingend. Ist schwer zu sagen. Beobachtet es einfach weiter, wer in einer kurzen Finanzierung ist. Einfach wachsam bleiben. Es reicht auch alle drei Monate da mal drauf zu gucken auf seine Darlehen. Dann gleich fünfzehn Jahre festnageln / #0:19:39.4

J: Nee.

T: Gemach, gemach.

J: Nein, nein, nein. Das brauch man ja nicht. Ich denke, der Punkt ist ja, man muss ja immer so ein Mischungsverhältnis haben. Man will ja mehr Immobilien, also der jetzt von unserem Immopreneur Podcast, die Leute wollen ja noch eine zusätzliche Immobilie kaufen. Und in dem Zusammenhang, wenn man dann eine aufgewertet hat, sozusagen. Und da die Chance hat letztlich dann gegebenenfalls mehr zu bekommen, wieder frisches EK sozusagen, dann geht man an die nächste ran und versucht das selbe Modell weiter zu spielen. #0:20:06.0

T: Definitiv. Aber unbedingt die eigene Strategie auch überlagern. Ich habe selbst den Fall gehabt, ich wollte dann eine Immobilie verkaufen und da war halt noch ein Darlehen drauf länger. Das kann schon teuer werden, wenn man es dann vorzeitig ablösen muss. Einmal festgenagelt ist halt festgenagelt. Da müsste die Immobilienstrategie muss halt wirklich klipp und klar sein, dass sich wirklich langfristig halten will und ich andere Reserven habe und all diese Dinge, dass im Gesamtkonstrukt passen.

Und wenn ich weiß, ich will die wirklich zwanzig Jahre behalten, dann kann man das selbstverständlich tuen. Aber das muss wirklich sowas von klar sein, wie es nur klar sein kann. Und wenn es noch nicht ganz klar ist, dann lieber noch einen Moment kurz laufen lassen und noch einen Moment überlegen. Die Zeit kann man sich ja geben. Das ist ein Punkt, den ich unbedingt loswerden wollte. Ganz wichtig. Erst, wenn man sich wirklich sonnenklar ist, dann durchaus legitim das auch mal festzunageln. Völlig klar. Und die Mischung macht es. Jan, du hast es gerade gesagt, die Portfoliostruktur. Wir haben zwei Portfolien. Wir haben einmal das Immobilienportfolio und wir haben das Finanzierungsportfolio.

Guckt euch beides an. Dass beides eine gut gemischte Struktur hat. Das Thema Zinscap, das hatten wir ja schon angesprochen. Wie gehabt. Wie man das ebenso ein bisschen absichern kann. Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung sind wir auch so ein bisschen, haben wir ja gesagt, da muss man immer so ein bisschen drauf gucken, dass wir eben da die Augen offenhalten. Jan, noch Punkte, wo du sagst, da müssen wir noch mal drüber reden? Was noch offen geblieben ist. #0:21:19.5

J: Ich finde, wir sind eigentlich gut durch. Du hast es jetzt gerade eben auch noch mal gut zusammengefasst. Dass man halt einerseits sich anschaut, wie ist denn im Moment die Finanzierungsstruktur, also das Finanzierungsportfolio, das ich da jetzt habe. Wie sind meine Finanzierungen aufgestellt und was ist auch mein Ziel morgen an Immobilien. Und was ist dann notwendigerweise auch das Ziel von Finanzierungen, die ich jetzt dazu benötige. Und wie kann ich das so am besten machen, damit im Prinzip ich meinen Cashflow optimiere, der Bänker mich trotzdem noch mag. Ich möchte ja auch nicht zu viel Risiko eingehen. #0:21:53.2

T: Einfach die Gesamtstruktur, das ist das entscheidende, wo man gucken sollte. Und nicht vergessen, das Thema hatten wir ja vorhin besprochen, ist das Thema Aufwertungsstrategien. Wenn deine Immobilie noch ziemlich müde ist, aus der noch richtig was rausgekitzelt werden kann, gib ihr ein kurzes Darlehen. Das ist ein Gesetz. Das ist einfach so. Und dann kitzel und dann mache es länger. Also da habe ich eine ganz klare Meinung zu. Jan, zum Schluss, was würdest du unseren Hörern sagen, was sie tun sollten? Sozusagen dein Actiontipp, wie es Stefan sagen würde. #0:22:22.8

J: Also, mein Actiontipp für dich, lieber Hörer, heute ist, aufgrund dieser spannenden Diskussion zu dem Thema, kurzfristige Finanzierungen sind eine Art Instrument die Zahlungsströme und den Aufbau eines Portfolios zu optimieren. Solltest du, lieber Hörer, jetzt dein aktuelles, beziehungsweise dein zukünftiges Portfolio einfach mal simulieren und entsprechend versuchen die nächsten zwei, fünf und zehn Jahre einfach mal zu planen.

Um zu sehen, ob du da jetzt schon siehst, wie du vorgehen kannst und wie diese Strategien, gerade der kurzfristigen Finanzierung und der Aufwertung, für dich Sinn machen. Damit du siehst, wie das für dich funktionieren kann und wie du das nutzen kannst in letzter Konsequenz. Also, nimm dir ein Blatt Papier oder eine, wie heißt es, einen Computer und rechne es einfach mal durch. Und der zweite, den Actiontipp, den schiebe ich direkt hinterher.

Kontaktiere deinen Bänker und frage ihn auch erstmal, ob du diese Art von Zinsbindung, Euribor drei Monate, bekommst. Unter welchen Voraussetzungen und falls es dein Bänker jetzt heute nicht hergibt, rufe noch mal zwei, drei andere Bänker an und schaue nach, wo du die gegebenenfalls woanders bekommen könntest. #0:23:38.1

T: Ja, würde ich auch definitiv sagen. Also, Banken mögen das übrigens nicht immer so zwingend so kurzlaufende Finanzierungen rauszugeben. Und es auch ganz klar, warum. Weil dann der Kunde ganz schnell weg sein kann, weil er es sich anders überlegt und die Bank ja wechseln kann. Also da muss man schon ein bisschen kitzeln und am Bart kraulen, dass der Bänker auch mitmacht. Aber das geht und das muss man ihm erklären, warum und wieso.

Und dass man eben auch professionell sich aufstellen will und dann gehört das schon durchaus mit dazu, dass man auch mal kurzfristige Zinsbindungen eben laufen hat. Ja, ich würde sagen, da sind wir so ziemlich am Ende angekommen. Kurz und knackig die Folge. Wobei auch wieder fast eine halbe Stunde zusammengekriegt habe, sehe ich. Vielleicht noch zwei Themen. Also zum einen die Shownotes die findet ihr, wie immer, unter immopreneur.de/p33 für die 33. Folge.

Da haben wir unter anderem zwei Zinsbindungsrechner und Hypothekenrechner mal von professionellen Anbietern eben verlinkt. Also von Vermittlern und Finanzberatern, womit man sich das auch mal angucken kann und Szenarien rechnen kann und vergleichen kann. Wichtigsten Punkt dann noch zu Jan seinem Actiontipp. Und zwar zu seinem Ersten. Einfach, wenn ihr euch so einen Plan macht, noch so ein kleiner Tipp.

Man kann das auch schön mit einem Zeitstrahl machen und gucken, wann läuft welches Darlehen aus und überlagert das mit einem zweiten, mit der Immobilienstrategie. Wann möchte ich was in welcher Immobilie machen? Weil man ja auch so ein bisschen über die Jahre plant.

Also, ich mache das jedenfalls und überlege, wann ich welche Maßnahme eben machen will. Und versuche das ein bisschen in Einklang zu bringen mit den Darlehen und dann hat man so ein Gefühl dafür, wie die Darlehen zusammengesetzt sind und die Laufzeiten. Und zum anderen, wann ich welche Maßnahme mache.

Manchmal stockt man Darlehen ja auch auf, wenn man was reinsteckt in Immobilien. Man kann das in Einklang bringen. Ja, ich denke, das wäre es dann nun auch wirklich gewesen. Vielen, vielen Dank und Jan, dir überlasse ich gerne das Schlusswort heute. #0:25:31.1

J: Ja, lieber Hörer, erst mal danke Thomas. Und lieber Hörer, ich hoffe und denke, dass dir das heute was gebracht hat. Einfach zu sehen, dass es dieses Instrument gibt und dass du versuchen kannst zu nutzen.

Und auch, wenn du jetzt nicht sofort an eine Euribor Finanzierung rankommst, dann wenn du den Tipp jetzt noch mal so detailliert umsetzt, wie Tomas ihn gerade vorgeschlagen hat, das heißt mit den Zeitstrahlen im Hinblick auf deine Immobilienstrategie und die Überlagerung entsprechend auch der Finanzierung, die du benötigst, dann ist das für dich noch mal ein zusätzlicher Schritt in die richtige Richtung, um zu verstehen, wie du deinem Ziel, dem Aufbau von einem Immobilienportfolio, sozusagen, am schnellsten näher kommst.

In diesem Sinne vielen, vielen Dank fürs Zuhören. Uns hat es große Freude gemacht und auf sehr bald. #0:26:15.4

T: Bis bald! Ciao!

Dir hat der Podcast gefallen und du konntest wertvolle Erkenntnisse gewinnen? Dann würden wir uns freuen, wenn du uns auf iTunes bewertest. Eine Anleitung für die Bewertung findest du auf www.immopreneur.de/podcast. Mit deiner Bewertung hilfst du der Community weitere Hörer zu finden und somit auch dein Netzwerk zu erweitern. Weitere Hinweise, Links und Notizen zu dieser Folge findest du ebenfalls auf www.immopreneur.de/podcast.

Das war der Immopreneur Podcast. Der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Thomas Knedel und die Community sagen vielen Dank fürs Zuhören. Wir freuen uns bereits auf die nächste Folge und natürlich weitere inspirierende Gespräche auf www.immopreneur.de/.

Ich wünsche dir nun, lieber Hörer, auch im Namen meiner Co-Moderatoren und Gäste, viele gute Ideen und vor allem erfolgreiche Investments.

Dein Thomas