Jan Mittl und Christian Bukovec sprechen in der heutigen Folge über:

Alternative Finanzierungsstrategien

… durch Family & Friends schneller Immobilienvermögen aufbauen?

In diesem 1. Teil unserer Reihe von alternativen Finanzierungsstrategien sprechen Jan Mittl und Christian Bukovec darüber, wie man Schritt für Schritt sein Portfolio mithilfe von Family &Friends erweitern kann.

Gerade bei Geld und Freundschaft gibt es jedoch einiges zu beachten, was man vor lauter Vertrauen oft vergisst oder für unwichtig hält.

Wie Du auf Nummer sicher gehst, dass alles korrekt verläuft, erfährst Du in unserer heutigen Episode.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Jan: Heute im Studio bin ich, Jan Mittl, gemeinsam mit Christian Bukovec. Hallo Christian, herzlich willkommen lieber Hörer! Heute sprechen wir über alternative Finanzierungsmöglichkeiten, die gerade für Investoren nach den ersten zwei oder drei Investments – das heißt, wenn das Eigenkapital meistens aufgebraucht ist – interessant sein können.

Auch sehr erfahrene, professionelle Investoren greifen auf diese Strategie zurück. Dazu kannst Du auch gerne noch einmal den Podcast von Thomas Knedel mit Jack Bosch zu den USA Investments vergleichen.

Hallo Christian, schön, dass Du da bist – ein spannendes Thema oder was meinst Du?

Christian: Hallo Jan, hallo liebeHörer! Ja, es ist auf jeden Fall sehr spannend. Ich glaube, dass das viele von den Junginvestoren betrifft. Wenn man einen gewissen Batzen Eigenkapital am Anfang hat und damit anfängt, dann ist der – wenn wir von 20.000 bis 50000 Euro sprechen – nach der zweiten oder dritten Immobilie aufgebracht.

Dann mangelt es am Eigenkapital, um weitermachen zu können. Wie kann man bei der Situation weiter vorgehen, Jan?  

Jan: Ja Christian, im Prinzip geht es darum, dass man sich zum Beispiel Geld bei Family &Friends organisieren kann, um ein weiteres Objekt zu finanzieren, wenn – wie Du es gerade gut beschrieben hast – nach zwei, drei Investments das Eigenkapital eng ist bzw. man kann diese Strategie natürlich auch für Fix & Flip-Objekte, also zum Weiterhandeln benutzen, wenn es darum geht, dass ein zügiger Weiterverkauf geplant ist.

Jetzt für Dich lieber Hörer, noch einmal die Grundsituation: Wenn man darüber nachdenkt, sich bei Family &Friends Geld auszuleihen als alternative Finanzierungsstrategie, dann ist das natürlich die, dass man mehr interessante Objekte hat, auf die man zugreifen könnte als eigene Finanzierungsmöglichkeiten bzw. als ausreichendes Eigenkapital.

Das ist ein sehr wichtiger Punkt, weil zum Beispiel in Märkten, wo es sehr wenig Rendite gibt und es eher Beschaffungsprobleme gibt – das heißt, man versucht erstmal händeringend eine sehr, sehr gute Immobilie reinzubekommen, die Sinn macht – da braucht man vermutlich nicht auf diese alternative Finanzierungsstrategie zurückgreifen, sondern das ist eher ein anderer Punkt.

Christian, wie siehst Du das?

Christian: Wenn ich das mal bei mir im Raum Saarbrücken betrachte, da geht es weniger darum, dass der Markt zu eng ist. Objekte gibt es hier, die Rendite abwerfen. Wenn ich mir vorstelle, ich finde Wohnungen, überlege mir für die ein Konzept, wie zum Beispiel WG-Vermietung möbliert.

Dann kann ich eine schöne Rendite erzielen, sagen wir mal 8% vor Steuern, aber meine Bank sagt natürlich: Ich will einen gewissen Eigenkapitalanteil, weil auch noch Renovierungen anstehen und vielleicht auch bei der WG-Vermietung über der ortsüblichen Miete eine Mieteinnahme von mir erzielt werden kann.

Das heißt, ich kann zwei, drei Objekte machen und dann ist Schluss. Jetzt möchte ich Family &Friends mit ins Boot nehmen – wie kann ich das machen?

Jan: Genau, wie machst Du das? Ein gutes Beispiel: Du suchst Dir natürlich Leute aus Deinem Umfeld, weil das sind natürlich die Menschen, die Dich kennen, Christian und die Dir vertrauen. Das ist bei Dir lieber Hörer natürlich genauso. Es geht natürlich darum Leute zu finden, die bereit sind, Dir Geld zu leihen und deswegen sollten sie erstmal zumindest a priori gute Erfahrungen mit Dir gemacht haben.

Menschen, die jetzt ggf. Eigenkapital haben, aber eigentlich keine Ahnung von Immobilien und auch vermutlich keine Lust und keine Zeit haben, sich damit auseinanderzusetzen. Bei Dir, in unserem Beispiel, Christian und bei Dir lieber Hörer, ist es vermutlich genau umgekehrt.

Deswegen machst Du natürlich als erstes Mal eine Blaupause für Dein Investment. Christian, Du hattest doch schon eine Idee. Wie gehst Du da vor und wie rechnen wir das durch?

Christian: Genau, wir haben schon öfter über ein Haus gesprochen, an dem ich gerade ein bisschen rum überlege. Eine Rendite könnte man nach Vermietung als WGs von 7 bis 8% erzielen, nachdem man die Maßnahmen kleinerer Renovierungen und die Vermietung entsprechend umgesetzt hat, nach 12 Monaten, mit einer Rendite von 7-8%.

In der Papierevaluation habe ich jetzt einen Eigenkapitalbedarf, wenn man klassisch herangeht, dann sagt die Bank: Nebenkosten + 10-20%. Rechnen wir also mal mit 150.000 Euro Eigenkapital, die ich bräuchte, um das durchzuziehen.

Jetzt kann ich zum Beispiel zwei, drei Personen aus meinem Umfeld vorschlagen und denen das als gemeinsamen Deal vorschlagen, das denen vorrechnen, denen quasi ein kleines Exposé machen, einen Projektplan erstellen, um das denen zu erklären und dann fragen, ob sie da bereit wären, mit mir zu investieren.

Jan: Genau, absolut, Christian. Entweder leihst Du Dir zum Beispiel das Geld – gehen wir mal davon aus, die Wohnungen wären aufgeteilt und das wäre ein Wohnungspaket von mehreren Wohnungen und Du sagst “Lieber Kumpel, lieber Onkel, lieber Papa” – wer auch immer- “Leih mir doch mal 30.000 Euro als Eigenkapital”.

Dann kannst Du die eine Wohnung für Dich kaufen, auf Deinen Namen und leihst Dir natürlich dementsprechend bei der Bank für den Rest wieder eine klassische Immobilienfinanzierung Geld. Deine anderen zwei Co-Investoren kaufen die anderen. Zum Beispiel gibt es vier Wohnungen: Du zahlst natürlich dann Deinem Geldgeber entsprechend mal ortsübliche Zinsen.

Ich sage jetzt einfach mal 3%. Das heißt sogar noch mehr, als er sonst woanders bekommt + einer Tilgung entsprechend eurer Vereinbarung, dem Darlehensvertrag und sagst zum Beispiel als Bonus, dass Du Dich um die Umsetzung des Projekts kümmerst. Weil der hat das Problem: Er hat sein Geld auf der Bank liegen.

Er bekommt eigentlich keine Zinsen, keine 3% pro Jahr, hat wenig Chancen in die Zukunft und wenn er sich mit Immobilien nicht auskennst und Du sagst “Du, wir kaufen die Wohnung. Du leihst mir das Geld, damit ich eine nehme, die anderen kaufst Du.

Ich kümmere mich darum, das aufzubereiten.” Du gehst zu Deiner Bank, setzt das um, damit die Wohnungen dann nach einem halben Jahr, nach der entsprechenden Renovierung auch vermietet sind. Das ist dann natürlich eine Klasse Sache.

Dein Bankdarlehen muss in dem Fall auch erstrangig abgesichert sein, wie die Bank das halt so haben wollen wird. Dein privater Darlehensgeber wird sich idealerweise aber mit der zweiten Stelle begnügen, bzw. ihm reicht sogar das Recht, sich jederzeit dort eintragen zu lassen. Das ist die eine Alternative. Jetzt fällt mir bei Dir sofort ein, wo man sagt, das ist eine klassische, alternative Finanzierungsstrategie, um sich das Eigenkapital bei jemanden auszuleihen.

Die andere Möglichkeit wäre, dass ihr sagt, ihr kauft alle zusammen das Haus in einer GbR und die Investoren, die Du angesprochen hast, aus Deinem Umfeld, Family &Friends, beleihen dieser GbR das Eigenkapital was man braucht. Das wäre letztlich schon eine Art des Co-Investments und auch ein schöner Hebel.

Christian: Ich denke, das muss man alles schriftlich festhalten, das formal fixieren. Das heißt, wenn ich das jetzt machen würde, dann würde ich auf jeden Fall darauf achten, dass schriftlich im Darlehensvertrag fixiert ist, auf was wir uns geeinigt haben. Das heißt, das was in eurem Darlehensvertrag geregelt – also Darlehenshöhe, wie die Auszahlung verlaufen soll, wie die Zinsen sind und was für Rückzahlungsoptionen es gibt. Ich würde da wahrscheinlich sogar einen Anwalt drüber schauen lassen, damit alles richtig formuliert ist.

Jan: Exakt. Das Wichtige ist daran, dass auch wenn es Family &Friends sind, die Vertrauen haben, man nie weiß, was passiert. Menschen verändern sich. Das kann jetzt der Darlehensnehmer oder der Darlehensgeber sein und deswegen ist es sehr gut, wenn man Dinge aufschreibt und sie fixiert, weil im Falle eines kleinen Problems führt diese schriftliche Fixierung dazu, dass keiner die Dinge falsch verstanden haben kann – weder der der sich das Geld leiht, noch der, der es nimmt und vor allen Dingen natürlich auch:

Wenn man nachher die Zinsen auch absetzen will, steuerlich, dann ist es natürlich auch clever, wenn man einen Darlehensvertrag hat, weil den wird ggf. die Steuerberaterin bzw. das Finanzamt auch haben wollen.

Das Tolle ist, dass wir an dieser Möglichkeit sehen, dass man durch fremdes Eigenkapital schneller weitermachen kann, um einen größeren Bestand aufzubauen, als es sonst möglich wäre. Diese Darlehensgeber brauchen natürlich Vertrauen; das braucht Zeit. Daher bieten sich als erste Personen natürlich Family &Friends an. Was meinst Du dazu, Christian?

Christian: Ja, ich denke, dass es durchaus Fremde geben könnte, die daran interessiert wären, mit einem zu investieren, aber die werden natürlich Referenzen verlangen. Die wollen sehen, dass man sowas schonmal gemacht hat; dass man weiß, was man tut und nicht gerade ins erste Abenteuer stolpert. Wenn man am Anfang der Investmentkarriere steht, dann hat man diese Referenzen und Erfahrungen nur bedingt.

Family &Friends hat jeder und momentan gibt es durchaus viele Leute, die nach einer Möglichkeit suchen ihr Geld anzulegen, um mehr als 0% Zinsen zu erhalten, die man momentan auf der Bank bekommt. Das heißt, Interesse wird bei dem ein oder anderen durchaus bestehen, wenn man etwas mehr Zinsen bieten und ein vernünftiges Investment vorschlagen kann.

Jan: In dem Zusammenhang fällt mir noch ein als kleiner Einschub: Natürlich kann auch, wenn man zügiger weiterverkaufen möchte, wie ich das vorher gesagt habe, wenn in Saarbrücken der Markt – es gibt viele interessante oder es gibt eine Reihe von interessanten Objekten. Die Beschaffungsprobleme sind nicht dieselben, wie zum Beispiel in Hamburg oder Berlin, dann besteht natürlich auch die Möglichkeit zu sagen:

Okay, ich habe hier einen Investor, ich habe hier ein klasse Objekt. Wir können es kaufen für 100.000 Euro und wir können es vermutlich nach einem halben Jahr für 150.000 Euro weiterverkaufen. Da macht es natürlich keinen Sinn, ein langfristiges Darlehen abzuschließen. Ob eine Bank bei so einem kleinen Betrag morgen sofort eine Finanzierung stellen wollen wird. Für einen Händler ist das auch irgendwie unrealistisch, aber wenn man schon Erfahrung gemacht hat, wie zum Beispiel Christian oder Du lieber Hörer, und Du sagst:

Ich habe jetzt schon drei oder vier Immobilien gekauft in den letzten zwei, drei Jahren und es gibt positiven Cashflow und jetzt möchte ich an eine etwas andere Sache herangehen und Du sagst “Schau mal, wir kaufen dieses Ding. Ich weiß, man kann da was machen. Wenn man da ein bisschen renoviert – wir haben die Handwerker an der Hand -, dann können wir die Renditen hebeln und dann können wir das morgen auch wieder weiterverkaufen”.

Und dann kommt jemand und sagt “Okay, wir machen das zusammen”. Du schlägst das jemandem vor und gehst vielleicht auch selber ein bisschen mit rein und sagst “Okay, wir kaufen das jetzt Bar – 100.000 Euro”. Ich gebe 10.000 Euro rein, der Investor gibt die anderen 90.000 Euro rein und dann macht ihr einen entsprechenden Vertrag.

Er leiht dieser GbR dann diese 90.000 Euro und Du stellst die 10.000 Euro. Dann bekommt er dafür einen Zinssatz und eine Gewinnbeteiligung. Das ist dann auch nochmal eine Sache, die vielleicht bei dem Ganzen interessant ist.

Zusammenfassend für diejenigen unter euch, die mehr interessante Objekte haben, als sie im Prinzip selber machen können: Ich weiß nicht wie Du das siehst, Christian, aber ich denke, es sollten auf jeden Fall mehr als 6% Nettorendite vor Steuern auf die Gesamtinvestition sein. Das siehst Du ähnlich, oder?

Christian: Ja, 6%. Je mehr, umso besser.

Jan: Genau, weil es geht darum: Es muss noch etwas am Knochen dran sein, damit alle bedient werden können und damit das Ganze nachher Spaß macht.

Christian: Ein gewisser Puffer, wenn etwas doch nicht ganz so läuft, wie man es geplant hatte. Dann hat man eben ein Puffer, wenn mehr Rendite da ist.

Jan: Genau, richtig, absolut. Das sehe ich zu 100% genauso. Wir werden jetzt nochmal versuchen, euch auch einen privaten Darlehensvertrag in den Shownotes zu hinterlegen. Das sollte euch nicht daran hindern, den kritisch durchzusehen und ggf. mit einem Anwalt abzusprechen, um den auch nochmal ergänzen zu lassen.

Soviel fällt uns erstmal zu Family &Friends – Finanzierungen als Alternative oder auch als Kombination mit einem klassischen Bankdarlehen ein. Ich denke über weitere spannende Alternativen werden wir in gesonderten Folgen noch einmal sprechen.

Was fällt Dir denn noch ein, Christian?

Christian: Eine andere Möglichkeit ist, dem Verkäufer diese Art von Darlehen und ihm eine höhere Verzinsung anzubieten. Das wäre dann ein Verkäuferdarlehen und das werden wir in einer gesonderten Folge noch einmal besprechen. Wenn man mit Investoren spricht, die weitergekommen sind – also, man hört das immer wieder, dass die in der Anfangsphase solche alternativen Finanzierungsstrategien verwendet haben, um ihr Portfolio aufzubauen.

Gerade, wenn man sich auch im amerikanischen Markt umhört und dortige Podcasts hört, wie der Bigger Pockets Podcast. Bei denen ist das Gang und Gäbe, dass sie Verkäuferdarlehen verwenden oder anfangs eben Unterstützung bekommen von Family &Friends. Das heißt, das ist ein total spannendes Thema, mit dem man viel erreichen kann und damit eins der großen Hauptprobleme der Investoren lösen kann, nämlich die Knappheit des Eigenkapitals.

Da kann jeder mal selber überlegen, wie er daran gehen kann. Nicht jeder hat jetzt reiche Eltern, aber jeder hat ein Netzwerk, jeder kennt Menschen, jeder hat vielleicht einen Chef oder Arbeitskollegen oder irgendeinen Onkel. Da kann man mal gucken, wie man das selber zum Portfolioaufbau verwenden kann.

Mach Dir vielleicht mal eine Liste mit Namen. Sprich mit denen; schlag denen einen schönen, ausgearbeiteten Deal vor und guck mal, wie die Resonanz ist. Frag nicht nur diese Leute, sondern frag auch mal diese Family &Friends, ob sie vielleicht jemanden kennen, der daran Interesse haben könnte. Schau mal, was für eine Resonanz Du bekommst.

Jan: Perfekt! Da war direkt der Action-Tipp dabei. Danke Christian! Dann sind wir heute auch schon mit dieser kurzen knackigen und hoffentlich für Dich auch interessanten Folge zu alternativen Finanzierungsstrategien Teil 1 weitergekommen. In diesem Sinne wünsche ich weiterhin spannende Investments und sage: Auf sehr bald! Ebenfalls an Deine Adresse, Christian: Auf bald und vielen Dank!

Christian: Auch von mir: Ciao lieber Hörer, ciao Jan, bis demnächst!