Stephan Steup und Christian Bukovec sprechen in der heutigen Folge über:

Immobilien finanzieren mit wenig Eigenkapital

… – welche Strategien gibt es?

Heute tauchen Stephan Steup und Christian Bukovec in das Thema Eigenkapital und Finanzierungen ein und stellen Dir mehrere Methoden vor, wie Du ohne oder zumindest mit wenig Eigenkapital Finanzierungen von Banken erhalten kannst.

Wie Du das richtig anstellst und was Du auf keinen Fall tun solltest erfährst Du in dieser Episode!

Wir wünschen Dir viele Erkenntnisse und viel Spaß beim Zuhören!

Shownotes / hilfreiche Links

The Book on Investing In Real Estate with No (and Low) Money Down: http://bit.ly/InvestingInREwithNoMoney

Auskunfteien zur Prüfung der Bonität (Schufa und Creditreform):

https://www.schufa.de/de/

https://www.creditreform.de/index.html

Vermögensaufstellung von Erfolg-mit-Wohnimmobilien.

Link Immopreneur-Forum Aufstellung Bankenunterlagen.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Stephan: Hallo und herzlich willkommen beim Immopreneur Podcast! Schön, dass Du wieder mit dabei bist, heute mit dem Thema “Immobilien finanzieren ohne Eigenkapital – welche Strategien gibt es eigentlich?” Heute wieder mit dabei: Christian Bukovec. Hallo Christian!

Christian: Hallo Stephan, hallo lieber Hörer!

Stephan: Schön, dass Du wieder dabei bist. Das heutige Thema betrifft ja auch jeden Immobilieninvestor. Gerade Eigenkapital ist irgendwann erschöpft. Investoren haben hier den größten Mangel, denn entweder werden die Immobilien immer größer oder es werden immer mehr.

Aus diesem Grund versuchen wir natürlich unsere Investments immer mit Banken zu machen, um unseren Hebel nutzen zu können. Allerdings ist Sicherheit durch mehr Immobilien nur dann möglich, wenn wir immer wieder genug finanzieren können. Meistens will die Bank dafür genug Eigenkapital sehen.

Das heißt, wir müssen der Bank gewisse Sicherheiten mitgeben, dass sie uns den restlichen Betrag zur Verfügung stellt.

Die 120% Finanzierungen – es können natürlich auch weniger sein – die gerne genutzt werden, das heißt, dass ich den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten finanziere, ist am Anfang mit genügend Sicherheit oder wenn ich Profi bin, noch relativ einfach.

Wenn man keine guten Kontakte mit Eigenkapital hat, dann wird das allerdings recht schwierig der Bank zu verklickern, wenn man das immer und immer wieder machen möchte.

Mit Eigenkapital ist man zudem deutlich flexibler und man hat eine sehr viel höhere Geschwindigkeit beim Kauf von Immobilien. Das Ganze wird natürlich nachher wieder etwas leichter, wenn man die entsprechenden Kontakte zu den Banken hat oder sich selbst als Profi aufgestellt hat.

Dann kommt man irgendwann vielleicht auch in die Situation, dass die Bank einmal fragt, ob man nicht mal wieder etwas kaufen möchte – sie hätten gerade mal wieder ein bisschen Geld zur Verfügung zu stellen.
Christian, wie siehst Du das im Verhältnis mit Eigenkapital bei Banken?

Christian: Die Bank möchte eigentlich einen gewissen Eigenkapitalanteil vom Investor sehen, um im Falle des Falles einer Zwangsversteigerung das eingesetzte Kapital, auch wenn es Wertabschläge am Objekt gibt, wieder komplett zurück zu bekommen. Da sind normalerweise 10% – 40% Eigenkapital auf den Kaufpreis üblich und zusätzlich hat der Käufer natürlich auch noch die Nebenkosten von 8% – 13% zu tragen.

Da kann es beim Normalverdiener recht schnell am Ende des Ersparten sein und was kann man da machen, damit man nicht wieder mehrere Jahre ansparen muss, um wieder Eigenkapital zu haben, Stephan?

Stephan: Wie Du schon richtig gesagt hast: Die Bank will sich selber absichern. Ich habe es eben schon gesagt, es kommt ein bisschen auf Deine Bonität an und am Anfang ist es möglich, wenn Du eine sehr gute Bonität hast, auch ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Gerade, weil die Bank das Ganze nicht auf die Immobilie abstellt, sondern auf Dich als Person, wenn – und das ist jetzt ein kleiner Zusatz – Du in der Privatgründerabteilung bist.

Die Privatgründerabteilung sieht lieber die Person. Ist man in der Geschäftskundenabteilung, dann geht es eher um die Immobilie, weil das Ganze dann auch wie ein Business gesehen wird. Das ist aber etwas, auf das wir später bzw. in späteren Folgen nochmal genauer eingehen können.

Was bedeutet jetzt eine gute Bonität? Dass ich am Anfang vielleicht wirklich ohne großes Eigenkapital oder sogar ganz ohne Eigenkapital finanzieren kann. Die Bank möchte dazu ein paar Sachen sehen. Zum einen ein möglichst hohes regelmäßiges Einkommen. Ich habe schon die verschiedensten Zahlen gehört.

Manche sagen: Als Single 1.800 Euro netto bis 2.500 Euro netto sollten übrig bleiben. Pro Kind 300 Euro mehr; mit einer Ehefrau nochmal 500 Euro mehr – wahrscheinlich weil sie gerne shoppen geht -; all solche Sachen. Das kommt ein bisschen auf die Bank an, aber wer bei über 2.000 Euro als Single liegt, sollte ein relativ gutes Einkommen und Standing haben.

Was ganz wichtig ist: Wenig Konsumschulden. Wir sagen ja Schulden sind gut, wenn Du den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden kennst. Gute Schulden: Das sind die, die Dir Geld bringen; soll heißen, wie eine Immobilie, die immer wieder einen Cashflow bring. Schlechte Schulden sind Konsumschulden. Wer sich also jedes Mal bei Mediamarkt die 0%-Finanzierung sichert, der steht bei den Banken einfach schlechter dar, weil die sehen die Verbindlichkeiten, aber keinen Wert, der dahinter steht. Also, das drückt den Score. Da komme ich gleich noch einmal drauf.

Das Ganze führt dazu, dass die Bank sehen möchte, dass Du monatlich einen Überschuss erwirtschaftest. Das heißt, dass Dein regelmäßiges Einkommen deutlich über dem ist, was Du jeden Monat ausgibst. Dazu bedient sie sich zum einen der Selbstauskunft.

Das heißt, Du musst alles offenlegen, was Du an Einnahmen und Ausgaben hast und wenn Du das sehr genau machst und die Bank trotzdem sagt: “Ja, das ist alles schön und gut, aber das ist uns zu gering. Wir arbeiten hier mit Pauschalen” – das heißt, wenn Du sagst “Ich komme mit 200 Euro für meinen Lebensmitteleinkauf im Monat aus”, dann sagt die Bank “Schön, dass das so ist.

Wir berechnen dafür aber vielleicht 400 Euro oder 500 Euro”, je nachdem, was das für eine Bank ist. Manche machen auch Komplettpakete, aber wie gesagt: Von Bank zu Bank ist das unterschiedlich.

Zusätzlich zu der Bonität ist es natürlich schön – zumindest bei der Bank -, wenn Du etwas Eigenkapital vorweisen kannst, weil es ist immer leichter Geld zu bekommen, wenn man keins braucht.

Wenn man natürlich Geld braucht, dann ist es auch schwieriger, welches zu bekommen – eine alte Weisheit: Was ich bereits habe, das wird mir auch lieber gegeben.

Das heißt, man sollte immer eine gewisse Cashreserve übrig behalten können.

Wenn ich das jetzt alles habe, dann kann die Bank mich beurteilen und dafür wird sie noch einen zusätzlichen Wert nehmen, nämlich einen Scoring-Wert, meistens von der SCHUFA.

Dieser Bonitätswert ist ein Wert von 1 bis 100. 100 ist eigentlich Ideal. Das heißt, Du würdest immer Deine Kredite zurückbezahlen. Das kriegt keiner, das ist ein theoretischer Wert und je tiefer der Wert, desto höher ist die prozentuale Wahrscheinlichkeit, dass Dein Kredit ausfällt.

Beispiel: Wenn Du einen SCHUFA-Score hast, der sagen wir mal 97 liegt. Dann bedeutet das, dass Du Deinen Kredit zu 97% bezahlen kannst. 97% wären auch relativ gut. Was sind jetzt solche Grenzpunkte bei Banken? Wo es anfängt, dass die Banken sagen “Okay, wir brauchen einen kleinen Risikoaufschlag und da werden die Zinskonditionen vielleicht ein bisschen schlechter”, dann bist Du bei 95%.

Wenn Du noch weiter runter fällst, also unter 90% oder sowas, dann wird es schon sehr schwer eine vernünftige Finanzierung zu kriegen oder überhaupt finanziert zu werden. Wenn Du mal diesen Wert abrufst – wir sagen nachher noch, wo Du das machen kannst, dann solltest Du gucken, dass Du nach Möglichkeit über 95 kommst.

Je weiter Du drüber bist, umso besser. Bist Du unter 90 oder sogar noch tiefer – evtl. hast Du auch irgendwelche Eintragungen, dass mal ein Konto gepfändet wurde -, dann bist Du erstmal nicht finanzierbar. Dann musst Du Dich darum kümmern, diesen Score-Wert aufzuheben, weil es dann erst überhaupt möglich wird.
Warum ist ausgerechnet der SCHUFA-Bereich so wertvoll? Wenn man mal guckt, wer die gegründet hat bzw. wer da die Hauptanteilseigner sind, wird man feststellen, dass da alle Banken drin sind. Das ist auch der Grund, warum sie diesen Wert immer benutzen.

Es gibt manche Banken, die keine Eintragungen bei der SCHUFA vornehmen – gerade Volksbanken habe ich gehört sollen das sein. Das ist natürlich sehr interessant, gerade bei kleinen Krediten, dass die nicht auftauchen und meinen Score runter drücken.

Wie der sich zusammensetzt, können wir versuchen herauszufinden. Das ist ein eigenes Thema, aber da können wir mal eine Folge zu machen. TOP SECRET – keiner weiß es, aber man kann es ein bisschen herausfinden, wenn man seinen eigenen Score beobachtet, wenn man mit Immobilien arbeitet.

Ich habe es eben gesagt: Wenn der Score stimmt, dann sagt die Bank “Okay, wir können einen Teil des Kreditrisikos auf die persönliche Bonität abstellen”. Weil sie weiß: Selbst wenn die Immobilie keine Einnahmen generiert, derjenige, der diesen Kredit haben möchte macht so viel Geld, dass er das bezahlen kann.

Aber irgendwann ist eine Bank so, dass sie sagt “Moment, jetzt hat der so viele Immobilien. Wenn die jetzt alle schlecht laufen -”, ja, Banken denken das, “- dann kann er die nicht mehr bezahlen” und dann wollen sie definitiv Eigenkapital haben, um das Risiko aus der Immobilie herauszunehmen. Denn bei Banken ist es so, das sind die 60% oder 80% Grenzen, wo es sehr günstige Konditionen gibt. Da haben die überhaupt kein Risiko, weil sie kein eigenes Geld einschießen müssen.

Wenn Du aber 100% oder 110% finanzieren möchtest, dann muss eine Bank einen gewissen Prozentsatz eigenes Kapital hinterlegen und das wollen die natürlich nicht, weil sie auch die Down Deals machen.

Das heißt, wenn sie das machen, dann wollen sie extrem besichert sein und dann wollen sie natürlich auch ein bisschen mehr Gewinn machen. Wenn das dann nicht die passenden Immobilien waren oder wenn sie dann sagen “Wie können wir das umgehen?”, dann wollen sie einfach von Dir Eigenkapital.

Was können wir jetzt also machen? Was sind zusätzliche andere Strategien, um weiter finanzieren zu können und trotzdem noch mehr Immobilien zu haben? Da können wir jetzt mit sogenannten Zusatzsicherheiten arbeiten. Was sind Zusatzsicherheiten?

Das sind zum einen – wie eben schon angesprochen – die Cashreserven, die ich habe. Ebenfalls kann man auch Aktiendepots nehmen. Hier muss man allerdings mit hohen Geldabschlägen von bis zu 50% rechnen oder auch freie Grundschulden. Diese Zusatzsicherheiten kann ich jetzt in mein Finanzierungskonzept einbringen und diese beleihen lassen.

Das heißt, ich übertrage sie an die Bank und das ist für sie auch eine Sicherheit. Manche sagen, das ist dann aber keine 110% Finanzierung oder 120%, weil ich muss

ja trotzdem was einbringen. Ja, das ist richtig. Man ist mit einem gewissen Kapital drin, allerdings ist bei diesen Zusatzsicherheiten nun eine Sache möglich, und zwar: Man kann bei Erreichen von Zusatzzielen – sowas wie eine Tilgung von soundsoviel Prozent des Kredites oder ich habe die Immobilie um soundsoviel Prozent im Wert gesteigert oder ich habe eine Mietpreissteigerung um die und die Summe oder die und die Prozente ergeben -, dann kann ich mit der Bank in dem Vertrag – das muss schriftlich vereinbart werden – besagen, dass ich diese Zusatzsicherheiten, die ich jetzt gegeben habe, für die ich dann auch Geld ausbezahlt bekommen habe, dass die wieder freigegeben werden, weil das Risiko gesunken ist.

Dieses wieder frei werdende Kapital kann ich dann erneut einsetzen. Und somit schaffe ich mir ein rollierendes Investment, dass ich immer und immer wieder das gleiche Geld verwenden kann. Hierzu ein kleines praktisches Beispiel: Ich habe heute eine Cashreserve von ich sage mal 20.000 Euro.

Ich möchte eine Immobilie kaufen. Die soll 145.000 Euro kosten plus Nebenkosten, also sagen wir mal insgesamt 160.000 Euro. Dann nehme ich 160.000 von der Bank auf. Die 20.000 Euro bekommt sie auf ein abgetretenes Konto. Darüber kann sie komplett verfügen.

Das heißt, ihr Risiko liegt nicht bei 160.000 Euro, sondern nur bei 140.000 Euro. Sobald diese 20.000 Euro abgetilgt sind, das kommt auf die Tilgungsrate an, dann möchte ich, dass die wieder freigegeben werden. Das bedeutet für die Bank, ich habe die 20.000 Euro, solange, bis ich auf dem Wert bin, wo ich das Risiko sowieso trage und dann brauche ich das nicht mehr, weil dann ist es bis dahin abgetilgt und dann gibt sie es wieder frei und ich kann dasselbe nochmal machen.

Wenn man das so ein paar Mal gemacht hat, dann weiß man: Jedes Jahr wird wieder irgendwas frei, was ich immer und immer wieder benutzen kann und das fängt an sich immer und immer schneller zu drehen, weil ich immer, immer mehr Immobilien habe und so kann man relativ “schnell” sehr große Immobilienbestände aufbauen. Jetzt habe ich viel gesprochen. Christian, Du bist hoffentlich noch da – wie geht’s Dir? Bist Du eingeschlafen?

Christian: Nee, nee, ich habe vorhin viel Kaffee getrunken – ich bin noch da. Das ist eine gute Strategie, die Du gerade vorgestellt hast mit den wieder frei werdenden Zusatzsicherheiten. Man kommt da aber schon wieder an den Punkt, dass das Objekt gut sein muss. Gut für uns als Investoren heißt, dass es rentabel sein muss, eine hohe Rendite abwerfen muss, damit ich meine Bank bezahlen kann.

Dass ich meine Tilgung, meine Zinsen zahlen kann, meine Bewirtschaftungskosten abziehen kann. Die Bank überprüft das auch vor der Kreditvergabe. Und zwar schaut sie sich die Kapitaldienstfähigkeit der Immobilie an. Das heißt, je nach Bank gibt es verschiedene Methoden die verwendet werden. Manche Banken schauen sich die Nettokaltmieten an und ziehen nochmal 20% oder 25% als Sicherheitspuffer ab und schauen, ob mit diesen Einnahmen der Kapitaldienst – also, die Summe aus Tilgung und Steuern – gedeckt ist. Dann ist die Bank sicher, dass sie ihr Geld bekommt.

Eine andere Möglichkeit ist, dass die Bank sich anschaut, ob ein fiktiver Kapitaldienst von 6%, teilweise 7% – früher, als es noch höhere Zinsen gab 8% – tragen kann. Wenn ich jetzt vereinbare:

Ich habe einen Kapitaldienst von 2% Zinsen und 2,5% Tilgung, also 4,5% – dann würde die Bank trotzdem rechnen, ob die Immobilie auch 6% Kapitaldienst aushält und zwar nicht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, sondern schon zum Tag 1. Das ist für die Bank eine Möglichkeit die Kapitaldienstfähigkeit des Objektes zu bewerten.

Wenn ich mir jetzt vorstelle, ich kaufe mir einen schönen Neubau in der Münchner Innenstadt für 2,5% brutto, dann wird es da schon schwierig. Das heißt in so einem Fall ist das Objekt aus Sicht der Bank nicht fähig den Kapitaldienst zu tragen und dann muss man entweder mit mehr Eigenkapital reingehen oder Zusatzsicherheiten stellen oder eben enorme monatliche Überschüsse aus sonstigem Einkommen vorweisen können, damit die Bank gewillt ist, eine volle Finanzierung durchzuziehen.

Die Bank bevorzugt auch eher eine höhere Tilgung, weil dadurch ist die Restschuld geringer und auch wenn die Immobilie nicht im Wert steigt oder vielleicht sogar je nach Lage oder Qualität des Objekts ein bisschen zurückgeht, dann ist die Bank wieder in einem sicheren Beleihungsbereich.

Das heißt, wenn man höher tilgt, kommt man schneller in einen Bereich, wo die Bank auch mit Wertabschlägen in der Zwangsversteigerung ihr ganzes Geld noch einmal rausbekommt.

Das nächste ist: Wenn wir eine höhere Tilgung haben, dann haben wir nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine geringe Restschuld und dadurch sinkt das Risiko, dass wir bei steigenden Zinsen die Anschlussfinanzierung nicht mehr bezahlen können. Das sind jetzt die Wünsche der Bank.

Eine höhere Tilgung entspricht manchmal nicht ganz dem, was man sich selber so vorstellt. Da muss man gucken, was möglich ist. Mit verschiedenen Banken sprechen, verschiedene Szenarien durchrechnen und wie anfangs gesagt, vor allem rentable Objekte auftreiben. Mit denen kann man dann durchaus andere Strategien fahren, als mit mageren Renditen.

Stephan: Da hast Du absolut recht. Ich glaube Du hast gerade gesehen, der Kapitaldienst ist die Summe aus Tilgung und Steuern. Da müssen wir kurz klarstellen: Tilgung und Zinsen, richtig?

Christian: Tilgung und Zinsen, ja.

Stephan: Kapitaldienst ist natürlich deswegen interessant, weil – nicht dass ihr euch wundert -, wir reden jetzt insgesamt über den Kapitaldienst. Der ist sowohl bei einer kurz-, als auch bei einer langfristigen Finanzierung derselbe Kapitaldienst. Das heißt, es ist also immer noch die Summe aus Tilgung und Zinsen. Das ist nicht auf eine spezielle Finanzierung ausgelegt und die Anschlussfinanzierung ist egal, ob sie kurz- oder langfristig ist, variabel zu sehen.

Jetzt werden sich einige von euch fragen: “Moment mal, 6%, 7%, 8% Kapitaldienst – wir sind doch momentan total niedrig. Das macht doch gar keinen Sinn. Warum denn nur 80% von meiner Miete? Ich bin mitten in Köln, München, Berlin, Hamburg. Leerstand hat man bei uns das letzte mal vor 50 Jahren gesehen. Warum rechnen die sowas?” – Denk daran: Wir wollen das Geld der Bank, auch wenn wir ihr die Hypothek anbieten, dass wir sagen: “Wir haben hier eine Hypothek. Wir würden gerne Zinsen bezahlen für Geld, das Du uns gibst”.

Es ist das Geld der Bank und damit sind es auch ihre Regeln. Fang nicht an, dieses System zu bekämpfen und mit dem Bänker darüber zu diskutieren, sondern das System verstehen und nutzen. Denn bedenke: Wer sitzt da gegenüber? Da sitzt auch nur ein Angestellter der Bank. Der hat seine Vorgaben und die muss er einhalten.
Hier ist eben das Problem: Die meisten von denen sind selber keine Immobilieninvestoren oder generell Investoren. Nur weil sie Bänker sind, heißt das nicht, dass sie sich mit Geld auskennen. Für die ist das risikoreich, was wir hier machen, wenn sie es nicht verstehen. Manche verstehen es, die sagen: “Passt alles, das ist gut”. Bei denen hängt es dann daran “Was habe ich denn für einen Job? Ich habe einen Job und wenn ich jetzt Mist baue und zu viel Mist baue, dann habe ich vielleicht keinen Job mehr”, also denk daran:

Die sind wirklich sehr, sehr konservativ. Versuche die nicht umzustimmen, sondern erfrage das “Was ist euer Kriterium” und wenn ihr das wisst, dann kann man es auch vernünftig nutzen.

Wie siehst Du das Christian? Versuchst Du dem Bänker zu erzählen, wie er seinen Job machen soll?

Christian: Der Bank werden auch Regeln vom Gesetzgeber gemacht. Da gibt es sowas schönes wie WIKR (Wohnimmobilien Kreditrichtlinie), es gibt Base 3 und Base 4. Das heißt, die Bank ist auch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Sicherheiten, die hinterlegt sind, für die Kredite die sie ausgibt, auch eine wirkliche Sicherheit darstellen, damit es eben nur in Extremfällen zu einem Bankencrash kommen kann. Das heißt, die machen das auch nicht alles freiwillig, aber wie Stephan schon gesagt hat:

Man muss sich einfach an diese Regeln halten. Sei es, dass es Bankregeln sind oder dass es Regeln sind, die der Bank vorgegeben werden. Man kann auch in diesen Regelraum erfolgreich mit Immobilien investieren.
Was ganz wichtig ist, denke ich, was optimal ist, wenn wir einen Einkaufsgewinn erzielen können. Das heißt, wir kaufen etwas, das wir sofort zu einem höheren Wert noch einmal verkaufen können. Was auch gut ist: Wenn wir unsere Objekte mit Wertsteigerungspotentialen kaufen.

Das heißt, Aufwertungen die durch Renovierung, durch Flächenerweiterung, Mietsteigerung, Umnutzung möglich sind. Diese gesteigerten Werte, das heißt die Mehreinnahmen, legen sich so aus, dass auch der Wert des Objektes höher angesehen wird, wenn mehr Mieteinnahmen reinkommen und nach frühestens einem Jahr können wir bei den Banken eine Neubewertung durchführen lassen.

Das kann dazu führen, dass die Zusatzsicherheiten, die wir eingebracht haben – Stichwort von vorhin: Rollierende Zusatzsicherheiten, rollierendes Eigenkapital – wieder freigegeben werden können. Warum kann ich das jetzt frühestens nach einem Jahr neu bewerten lassen bei der Bank? Es gibt vom Gesetzgeber eine Vorgabe und das ist das Niederstwertprinzip. Das heißt, beim Kauf der Immobilie, wenn der Kredit vergeben wird, muss die Bank den niedrigsten Wert annehmen als Wert der Immobilie.

Entweder den Kaufpreis oder das, was sie intern für dieses Objekt bewertet. Das heißt, selbst wenn man es deutlich billiger kauft als es eigentlich wert ist, gilt für die ersten 12 Monate nach Kauf für die Bank zwangsweise der niedrigere Kaufpreis.

Nach Aufwertung, nach einem Jahr, kann man dann an die Bank herantreten, kann um eine Neubewertung bitten, vielleicht mit Hinweis auf weitere Finanzierungen, die man gerne tätigen möchte als kleinen Schmankerl für die Bank, dass man mehr Geschäft bringen möchte und hat dann eine Chance, dass die eingebrachten Sicherheiten wieder freigesetzt werden. Dann kann man relativ zügig neue Finanzierungen anstoßen.
Stephan: Soweit ich weiß, gibt es da auch einen kleinen Trick, wie ich um das Niederstwertprinzip drum herum kommen kann oder? Beispiel: Ich habe eine Wohnung gefunden, die ist total günstig.

Da ist vielleicht jemand, der muss die ganz dringend verkaufen. Wir können uns auf ein gutes Angebot verlassen und ich weiß, die ist eigentlich 70.000 Euro wert; ich kriege die aber für 35.000 Euro und bezahle die jetzt Bar. Was habe ich dann?

Christian: Dann kannst Du an die Bank herantreten. Dann gehört das Objekt Dir. Da gibt es in dem Moment, wo Du an die Bank heran trittst für einen Kredit keinen Kaufpreis.

Das heißt, die Bank hat dann die Möglichkeit zu bewerten. Die Bank kann es dann intern auf 70.000 Euro bewerten und Dir auf diese 70.000 Euro mit den üblichen Sicherheitsabschlägen – sagen wir mal 20% – Geld auszahlen als Kredit.

Stephan: Das ist natürlich extrem lukrativ. Wenn man sich das mal kurz durch die Birne rattern lässt: Ich habe vielleicht wirklich einen Beleihungswert von 70.000 Euro. Jetzt sagt die Bank: “Alles klar, 60%-80% geben wir Dir.” Wir reden jetzt einfach mal von 60.000 Euro, die sie uns geben würde.

Wir haben für 35.000 Euro gekauft und in dem Moment, wo wir die Immobilie gekauft haben, haben wir unsere Mieteinnahmen – wir berechnen natürlich so, dass wir die Kredite abbezahlen und trotzdem einen Cashflow übrig behalten: Denkt an eure Sicherheit da draußen! Aber die Bank zahlt mir trotzdem nochmal ein kurzes Taschengeld aus zwischen meinem Kaufpreis und dem Betrag, den ich finanziert bekomme.

Christian, wie viele Steuern zahle ich denn auf diesen Differenzbetrag, den ich als Gewinn mache?
Christian: Ja: 0 Euro.

Stephan: Ja, das ist super ne? Egal, wie hoch das ist. Warum? Ich habe noch nie auf Schulden Steuern bezahlt. Ich hoffe, das bleibt auch so, sonst könnte es schwer werden. Bleiben wir jetzt mal dabei: Wir kaufen ganz normal unter Wert, aber müssen direkt finanzieren.

Wenn ich dann das Objekt aufgewertet habe und nach der Aufwertung die neue Bewertung ein günstigeres Verhältnis von Kreditsumme zum Wert, das sogenannte Loanto Value habe, dann habe ich für das Objekt eine neue Beleihungsgrenze, also neue Spielräume. Das ist das, was wir gerade auch einmal mit dem Eigenkapital durchgespielt haben und diesen Spielraum, diese Lücke zwischen dem was ich finanziert habe und dem, was ich finanzieren kann, das ist jetzt mein neuer Eigenkapitalersatz.

Dann kann ich den nutzen, immer und immer wieder unendlich weiter finanzieren. Also, genau das, was Du gesagt hast: Im Einkauf liegt der Gewinn und nicht, wie die meisten denken, im Verkauf oder in der Haltephase. Im Einkauf liegt der größte Gewinn einer Immobilie. Richtig, Christian?

Christian: Ja. Was gibt es weiter zu sagen: Es gelten wie üblich die allgemeinen Tipps, die eine Finanzierung erleichtern. Es hilft, wenn man einen guten Kontakt aufbaut zu seinem Bänker und vielleicht auch zu mehreren Banken. Wie gesagt: Die Banken finanzieren unterschiedliche Objekte unterschiedlich gerne. Das schwankt auch mal nach Jahreszeit. Manchmal wollen die Banken verstärkt Immobilienkredite vergeben; manchmal halten sie sich eher konservativ. Deshalb ist es gut, mehrere Kontakte aufzubauen.

Was auch nützlich sein kann ist hier, Kontakte zu Finanzierungsvermittlern aufzubauen. Vielleicht findet man jemanden, der sich auf Investoren spezialisiert hat. Man kann die Unterlagen, die man dem Bänker bringen muss – zum einen die Unterlagen über die persönliche Vermögenssituation und die Unterlagen über das Objekt, um das es geht – top vorbereiten.

Ich stelle euch einen Link ins Immopreneur-Forum. Das sind Diskussionen, wo jemand aus dem Forum mal aufgelistet hat, welche Unterlagen er alle vorbereitet. Ich habe schon mit etlichen Bänkern gesprochen. Das macht für die einen himmelweiten Unterschied.

Die allermeisten, die kommen und einen Kredit wollen, sind sehr schlecht vorbereitet und haben schlechte Unterlagen und natürlich bearbeitet der Bänker lieber ein Projekt von jemandem, der gute Unterlagen dabei hat. Er merkt sich das auch für die Zukunft.

Das Objekt sollte von der Art und Größe her zur Erfahrung vom Investor passen und zum Background. Vielleicht nicht direkt nach der Uni ohne Hintergrund, ohne Eigenkapital, ohne Sicherheiten mit einem 100 Apartmenthaus anrücken, sondern es muss ungefähr passen.

Dann habe ich noch einen Buchtipp für euch, wenn es um das Thema kreative Finanzierungen geht mit wenig Eigenkapital oder ohne Eigenkapital. Das ist ein Buch aus den USA von Brandon Turner “The Book on investing in Real Estate withnoandlowmoney down”. Den Link setze ich euch auch in die Shownotes unter www.immopreneur.de/p31.

Die Amis sind bei dem Thema etwas fortschrittlicher. Die Deutschen sind da eher etwas konservativ. Unser lieber Thomas war gerade längere Zeit im Ami-Land und ich bin sicher, dass er uns einige interessante Stories und kreative Ansätze mitbringt. Ich bin mal gespannt, was er so zu erzählen hat.

Stephan: Ich bin auch total gespannt, was er da mitbringt. Ich weiß, er war auf dem ein oder anderen Seminar.

Christian: Er bringt es ja extra mit für uns.

Stephan: Von mir jetzt auch nochmal ein paar Action-Tipps: Wir haben soeben über die SCHUFA-Score etc. gesprochen. Die SCHUFA bietet an bzw. sie ist dazu verpflichtet Dir persönlich einmal im Jahr eine vollständige Auskunft zu geben mit:

Welche Informationen sind über Dich gespeichert? Welche Kredite sind hinterlegt? Anfragen, etc. und welcher Score kommt raus. Das ist kostenlos abrufbar, sowohl bei der SCHUFA, als auch bei Creditreform – das sind die beiden Größten. Warum die SCHUFA meistens von den Banken gewählt wird, haben wir erklärt.

Der Tipp ist jetzt: Gehe auf www.schufa.de und lass Dir das zuschicken. Gehe auf www.creditreform.de und lass Dir das von beiden schicken. Die Creditreform arbeitet, soweit ich weiß, mit einem Ampelmodell.

Da einfach mal gucken, was so über Dich gespeichert ist und wie Du dastehst, wenn Du an die Banken heran trittst. Vielleicht hast Du schon 10 Immobilien finanziert, früher war Dein Score bei 98, plötzlich guckst Du drauf und er ist nur noch bei 91 und Du wunderst Dich “Warum kann das denn sein”.

Auch das klärt sich dann relativ schnell, wenn Du siehst, was da alles gespeichert ist.

Ab auf www.schufa.de – eventuell auch anmelden. Wer Investor werden will, schaut vielleicht ein bisschen genauer hin. Ich glaube für 6,95 Euro im Monat hast Du dauerhaften Zugriff und kannst das jeden Tag aktuell sehen. Es gibt auch noch ein paar Zusatzleistungen, die sie haben. Einfach mal anschauen und ganz wichtig: Hol Dir Deinen Superscore, sodass Du weißt, wo Du stehst.

Ansonsten kann ich nur darauf verweisen, dass wir jetzt im Finanzierungsblog noch ganz viele Podcast-Folgen zu kreative und alternative Finanzierungsmethoden bringen werden. Wir haben ja gesagt:

Finanzieren ohne oder auch mit nur sehr wenig Eigenkapital – ich gebe ein paar Stichworte, was uns dazu noch eingefallen ist, was kommen wird. Es geht um Privatkredite, es geht um Verkäuferdarlehen, es geht um Co-Investments mit anderen Partnern und tonnenweise mehr. Von daher, freut euch darauf, es wird echt eine Menge geben.

Das war’s für heute mit dem Thema “Immobilien finanzieren mit keinem oder wenig Eigenkapital”. Es geht spannend in die nächsten Wochen. Wir freuen uns darauf, wenn Du wieder dabei bist und uns auf den verschiedensten Kanälen einfach mal ein Feedback gibst. Lass uns gerne eine 5-Sterne Bewertung – wenn es Dir 5 Sterne wert ist – auf iTunes.

Das würde uns extrem freuen, denn nur wenn wir sehen, dass wir damit auch die Leute erreichen, macht es uns natürlich auch Spaß, uns immer und immer wieder hierhin zu setzen und Woche für Woche unsere Zeit dafür zu investieren, möglichst viele Menschen mit auf diesen echt geilen Weg zu nehmen. Denn es macht einfach Spaß, sich mit möglichst vielen Menschen darüber austauschen zu können.

Bewerte uns auf iTunes, schreibe uns auf Facebook, schau beim Immopreneur-Forum vorbei. Wir stehen Dir gerne auch mal so zur Verfügung. Das soll es von mir jetzt auch gewesen sein. Ich sage an dieser Stelle tschüss und bedanke mich ganz herzlich bei Christian!

Christian, Dir gehören die letzten Worte. Ich bin raus!

Christian: Okay, ciao Stephan! Ich freue mich auch auf die nächsten Wochen. Es geht spannend weiter. Ciao, lieber Hörer, bis zum nächsten Mal!