Jan Mittl und Christian Bukovec sprechen in der heutigen Folge über:

Die Bewertung von Standorten

… über die Makro und Mikroanalyse hinaus.

Heute gibt es wieder eine spannende Folge. Jan Mittl und Christian Bukovec geben Dir zahlreiche Tipps zur Bewertung von Standorten, die über die klassische Mikro- und Makroanalysen hinausgehen.

Weiterhin besprechen die beiden unter anderem, welchen Einfluss die Standortdynamik auf die Finanzierung hat, wie wichtig Jobs und das Kaufkraftniveau, die Branchenzusammensetzung in der Region und die Verkehrsanbindung sind.

Wir wünschen Dir viele neue Erkenntnisse aus unserer heutigen 21. Folge des Immopreneur Podcasts!

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Christian: Hallo liebe Hörer. Hier ist noch einmal Christian mit einer neuen Folge von Immopreneur Podcast. Mit mir heute im Studio ist Jan Mittel aus Berlin. Hallo Jan, ich grüße dich.

Jan: Grüß’ Dich, Christian. Hallo liebe Hörer. Schön hier zu sein.

Christian: Wir sprechen ja momentan über Themen, der Ankaufsprüfung, auf Englisch: „Due Diligence“. In der letzten Folge habe ich mit Stefan über Besichtigungen gesprochen.

Ich hoffe lieber Hörer, Du warst aktiv und hast unseren Aktion-Tipp befolgt und ein paar Besichtigungen durchgeführt. Schreib doch mal in unser Forum rein, was Du da so erlebt hast, ob Du Fragen hast, ob Du irgendwas diskutieren willst. Die Adresse vom Forum ist immopreneur.de/forum.

Ich selbst habe in der Zwischenzeit zwei Mehrfamilienhäuser besichtigt und zwei, drei weitere bahnen sich an. Was man dabei erlebt, ist das Übliche. Man muss die Augen offen halten. Bei einer Besichtigung war im Expose die komplette Kellerfläche zur Wohnfläche zugerechnet, das heißt, 60% Wohnfläche erhöht, rechnet sich das Ganze natürlich schon etwas anders.

Ich habe jetzt mal auf die tatsächliche Wohnfläche runter gerechnet und ein Angebot abgegeben. Schauen wir mal, was dabei rumkommt. Was hast Du gerade so spannendes laufen, Jan?

Jan: Ja, klasse mit dem Angebot auf die echte Wohnfläche, Christian. Ich habe mir heute auch gerade was angeschaut. In dem Falle ging es um ein Objekt in Steglitz, wo in einem 30er Jahre Haus im letzten Stockwerk zwei Wohnungen, die schon zusammengelegt wurden, angeboten worden.

Das Interessante dabei ist, dass es einen Speicher oben drüber gibt. Der ist dann als Sondernutzungsrecht, wird im Prinzip mit verkauft. Es gibt aber im Moment noch kein Baurecht. Das muss ich mir aber noch einmal genau anschauen. Sollte es natürlich eines geben, wäre das interessant. Wie gesagt, ich bin auch gerade voll in der Prüfung.

Christian: Okay, wollen wir über Standorte reden und Standortfaktoren im Voraus durchgehen, überprüfen. Das können wir jetzt gerade mal machen. Und zwar haben wir uns eine Liste aus dem Buch von Jörg Winterlich rausgesucht, in dem er zwölf Punkte abklappert zur Mikro- und Makroanalyse eines Standorts. Die wollten wir jetzt mal der Reihe nach mit Dir durchgehen.

Jan: Können wir auch, richtig. Ich fange einfach mal an, die Liste vom Jörg Winterlich ist wirklich ausreichend und gut. Das erste ist natürlich der Bevölkerungstrend. In Frankreich, wo ich mit Immobilien angefangen habe, sagen die immer: Es ist ganz einfach. Wohnimmobilien bilden im Prinzip immer ab, wie ein Bevölkerungstrend sich an einem Standort entwickelt.

Das heißt, wenn ganz viele Menschen in eine Stadt ziehen wollen, sei es zum Beispiel München, Hamburg oder auch Berlin, dann heißt das natürlich, dass es auf einmal eine niedrigere Leerstandsquote gibt und dass dann die Mieten auch steigen können, hohe Nachfrage besteht und das heißt, es ist relativ einfach, Wohnungen zu vermieten.

Wenn man jetzt einen anderen Standort nimmt, wie zum Beispiel Görlitz, wo es einen Bevölkerungsschwund gibt, den gibt es seit langem, was problematisch ist, dann heißt das, es ist ein Markt in dem sehr, sehr viele Mietwohnungen zum Beispiel angeboten werden – natürlich auch zum Kauf. Aber das heißt, es ist schwieriger, eine Wohnung zu vermieten. Auch wenn es erst einmal einfacher ist, eine zu kaufen. Der nächste Punkt, Christian. Was haben wir noch?

Christian: Genau, der nächste Punkt ist die relative Erschwinglichkeit. Das heißt, wie ist das Haushaltseinkommen in der Stadt, in der Region im Verhältnis zu den angebotenen Quadratmetern Miet- oder Kaufpreisen? Da habe ich jetzt vor kurzem im Radio gehört und auch irgendwo in einer Studie gelesen, dass Freiburg die teuerste Stadt Deutschlands ist. Ich nehme auch am Freiburger Immobilienstammtisch teil. Das ist ganz interessant, was dort so am Markt los ist.

Ganz anders hier in meinem Hausmarkt in Saarbrücken. Freiburg ist die teuerste Stadt, das heißt, dort gibt es relativ geringe durchschnittliche Haushaltseinkommen, da dort sehr, sehr viele Studenten sind, die natürlich noch wenig verdienen und Freiburg ist ein sehr, räumlich sehr enger Raum.

Die können nicht groß durch neue Baugebiete Wohnfläche schaffen und es gibt einen sehr starken Zuzug durch die Universität und weil das eine sehr attraktive Stadt ist und deshalb hat man dort eben die Situation, dass das Verhältnis sehr hoch ist. Das heißt, der Wohnraum ist recht schlecht erschwinglich dort.

Jan: Also teuer. Genau. Super. Ja, dann beim Haushaltseinkommen – ich mache einfach mal weiter. Der Durchschnitt in Deutschland der wird auf 100% gerechnet. Das ist der Durchschnitt und dann kann man sehen – eine Stadt wie München zum Beispiel, eine sehr reiche Stadt, Immobilienpreise auch sehr hoch, die liegt glaube ich, irgendwas bei zwischen 120 und 125%, das heißt, ein Viertel drüber. Das heißt, die Haushaltseinkommen in München sind einfach höher, als der Durchschnitt in Deutschland.

In Berlin, interessanterweise, eine Stadt ja auch noch mit einer Geschichte, wo die Dinge relativ schwierig waren, auch bis vor ein paar Jahren, liegt der Durchschnitt zum Beispiel nur bei 100%. Das heißt, das Haushaltseinkommen in Berlin liegt im Durchschnitt unter dem Haushaltseinkommen von dem in München. Das ist natürlich wichtig für uns zu wissen. Wenn wir in diesen Märkten Wohnungen vermieten wollen.

Christian: Der nächste Punkt, den wir besprechen wollen ist der Finanzierungszugang und zwar eben aus Bankensicht. Wenn ich jetzt eine Wohnung in einer sehr guten Lage, in einer sehr guten A-Stadt kaufen möchte, dann wird die Bank diese auch intern recht hoch bewerten und sehr gerne eine Finanzierung machen. An einem deutlich schlechteren Standort wird auch die Bank schlechter rechnen.

Auch mit Voraussicht Wertentwicklung in die Zukunft hinein. Dann wird es unter Umständen schwieriger sein, hier eine Finanzierung zu bekommen. Zum einen für mich, wenn ich als Investor dort kaufen möchte, aber was ich im Hinterkopf behalten möchte, wenn ich vielleicht in drei oder zehn Jahren verkaufen möchte, dann bekommt mein potenzieller Käufer eben auch eine schlechtere Finanzierung. Das heißt, ich bekomme ein solches Objekt insgesamt schlechter weiterverkauft. Der Finanzierungszugang ist ein wichtiger Faktor.

Jan: Absolut und vielleicht noch dazu: Auch der Auslauf. Das heißt, in einer Lage wie Görlitz wird die Bank Dir aller Voraussicht nach vielleicht 50%, 60% des Objektes finanzieren, wenn es objektgesichert ist und wenn Du einen höheren Auslauf haben wollen würdest, dann ginge das nur, wenn Du über Zusatzsicherheiten verfügst oder eine top Bonität hast, wo die Bank dann sagt, das nehme ich blanko.

Weil die natürlich mit einrechnen, dass in Görlitz morgen vermutlich noch weniger Menschen leben, das heißt, noch mehr Wohnungen leer stehen und deswegen baut sie sich einen Sicherheitspuffer rein.

Dann sind wir bei Neubauaktivitäten. Ich würde wetten, die sind in Görlitz wahrscheinlich auch sehr dünn gesät, weil bei Neubaukativitäten, da stehen ja Leute dahinter, also entweder, es gibt den Bedarf an sozialem Wohnungsbau jetzt aber ansonsten Entwickler und Entwickler müssen Geld verdienen.

Die bauen natürlich nur, wenn sie wissen, sie können die Wohnungen nachher auch entsprechend mit der Kalkulation, dem Gewinn, den sie brauchen, weiterverkaufen.

Deswegen ist das auch ein sehr guter Indikator dafür, wenn Du lieber Hörer, Deine Analyse machst. Also, Deinen Standort analysierst und schaust, was passiert. Das gleiche gilt bei Verkaufsvolumina. Das heißt, wenn Du zum Beispiel in einer ganz kleinen Stadt kaufst, wenn es 2000 Einwohner oder so hat, dann kannst Du ja mal schauen, wie viele Wohnungen oder Einfamilienhäuser werden an diesem Standort überhaupt im Jahr verkauft. Das sind vermutlich nicht so viele.

Das ist natürlich auch eher ein Kriterium, was nicht so toll ist. Weil, wenn Du dann mal raus möchtest, aus Deiner Immobilie, Du sie verkaufen willst und es wenig Käufer gibt, weil der Markt relativ klein ist, dann ist das auch kein positiver Punkt.

Dasselbe gilt natürlich für die Bevölkerungsstimmung. Leute werden ja dauernd befragt, wie sie ihre Zukunft einschätzen etc. pp. Es gibt da ja eine ganze Reihe von verschiedenen Indizien zu. Das ist natürlich auch ein Punkt dazu. Ja, Christian. Beschäftigungslevel.

Christian: Genau. Beschäftigungslevel. Arbeitslosigkeit. Leute wohnen im Endeffekt irgendwo dort, wo sie auch ihr Brot verdienen können, wo es Arbeit gibt. Das heißt, wenn es ein sehr stabiles, wirtschaftliches Umfeld gibt, wenn die wirtschaftliche Entwicklung positiv ist, es viele große, gute Arbeitgeber gibt, mit einem positiven Ausblick, ist das auf jeden Fall positiv zu bewerten, bezüglich der Werthaltigkeit der Immobilien.

Wenn ich in einer Region bin, die jetzt gerade einen Strukturwandel durch macht – ich denke da jetzt an das Ruhrgebiet, Gelsenkirchen oder auch im Saarland gibt es Ecken, wo die schwere Industrie weggefallen ist und es sehr schwierig ist, einen Ausgleich zu finden, dann ist es eher negativ zu sehen. Das könnte sich in einer höheren Arbeitslosigkeit niederschlagen oder auch vom Trend her eher in Richtung höhere Arbeitslosigkeit gehen.

Das heißt, man hat eine Bevölkerungsschicht, die weniger Einkommen zur Verfügung hat, weniger für Wohnraum bezahlen kann und auch eine Tendenz hat, abzuwandern in eine Region, in der es mehr Arbeit gibt, wo man mehr Geld verdienen kann. Das heißt, das ist ein ganz wichtiger Indikator, denn das Geld, was die auf der Arbeit verdienen, damit bezahlen die ihre Miete.

Ja, und damit kommen wir direkt zum nächsten Punkt: Industrie und Gewerbestruktur. Da kann man sich mal anschauen: Wer sind die Arbeitgeber in der Region? Ist das jetzt vielleicht nur ein ganz großer, bei dem der Ausblick ein bisschen wackelig ist, wenn der wegfällt, könnte es wirklich haarig werden oder sind das viele kleine, die sich sehr stabil entwickeln? Gesunder Mittelstand, wie zum Beispiel in Baden-Württemberg vorhanden wäre.

An anderen Standorten hat man eben einen riesigen Arbeitgeber oder, wenn man jetzt an gewisse Regionen in Süd-Brandenburg zum Beispiel denkt, auch insgesamt nur sehr wenige Arbeitgeber. Das kann man sich mal anschauen. Was für eine Struktur habe ich hier?

Da spielt dann direkt auch schon der nächste Punkt mit rein. Das sind die Verkehrsanbindungen und die Infrastruktur. Wenn ich eine sehr gute Verkehrsanbindung habe, eine Bahnanbindung, Autobahnanbindung und vielleicht sogar schon in eine größere Stadt pendeln könnte, ist es wiederum ein Pluspunkt.

Das heißt, wenn ich irgendwo innerhalb einer Stunde in eine Stadt komme, wo es viele Arbeitsplätze gibt, also quasi im Speckgürtel einer größeren Stadt bin, dann kann man das wieder positiv mit einbeziehen. Wenn ich natürlich von dem Standort dort überhaupt nicht wegkomme, also irgendwo wirklich in der Pampa hocke, wie es der Gerald Hörhan so schön sagt, dann wird es schwierig. Also ein kleines, zerfallenes Häuschen irgendwo in der Pampa – da wird es schwierig, Mieter für zu finden und eine positive Wertentwicklung zu vollziehen.

Jan: Absolut richtig. Das Schöne ist ja, all diese Punkte, über die wir hier gerade sprechen, lieber Hörer, setzen wir auch mit ein paar interessanten Links in die Show-Notes. Das kannst Du dann sehen, weil es gibt dazu eine tolle Studie, wo im Prinzip ganz Deutschland durchgescannt worden ist. Zu dem Thema, wie sieht es aus im Hinblick auf die Veränderung der Bevölkerung. Wie sieht es aus im Hinblick auf Beschäftigungslevel, die Arbeitslosigkeit, auch die Zukunftsfähigkeit der eventuell vorhandenen Industrie- und Gewerbestruktur.

Was sind die Trends? Welche Medienzugänge zum Beispiel gibt es auch? Wie steht es da um irgendwelche Highspeed-Internet-Verbindungen etc. pp. Wie sieht halt letztlich dann auch der Vermietungsmarkt oder der Käufermarkt aus? Ja, also das waren jetzt also die zwölf Punkte von Jörg Winterlich.

Ich denke, Christian, wir beide sollen jetzt mal versuchen, das in die Praxis umzusetzen, zu übersetzen – für Dich, lieber Hörer. Ich fange dann einfach mal. Ich schlage vor, wir nehmen einfach mal ein vergleichbares Objekt, also zum Beispiel eine Wohnung in Berlin, in einer normalen Lage, sage ich jetzt einfach mal, mit einer Größe von 27 Quadratmetern und einem normalen Zustand.

Diese Wohnung in Berlin ist sehr, sehr einfach zu vermieten, weil gerade im Bereich von Leuten, die jetzt ein 1-Zimmer-Appartement brauchen, das können Pendler sein, das können Studenten sein, das können Berufseinsteiger sein, gibt es einen unglaublichen Bedarf. Diese Wohnung kann letztlich, auch wenn es jetzt nur 27 Quadratmeter sind, vermietet werden. Die werden nicht vermietet auf einer Quadratmeter-Basis. Zuweilen, wenn man sie möbliert vermietet, noch weniger. Es gibt die Mietpreisbremse.

Aber im Prinzip kann man sie nach einem Budget vermieten. Das ist ganz toll. Es gibt im Studentenbereich zum Beispiel auch schon einen Trend, wo jetzt in Kreuzberg, Mikro-Appartements gebaut werden, wo also ein Entwickler Mikro-Appartements baut, die sind zwischen 17 und 20 Quadratmetern groß und die werden als Studentenwohnungen komplett möbliert auch vermietet.

Man sieht also, dieser Trend, den wir aus anderen großen Metropolen, wie London und Paris und natürlich noch mehr, auch Tokio, kennen, das heißt, die Anfangsgröße der kleinsten Immobilieneinheit, wird immer kleiner. Wie sieht es denn aus mit dieser tollen, gleichen Wohnung in Saarbrücken, Christian?

Christian: Saarbrücken ist ein eher stabiler Markt. Das heißt, wir haben dort viele Quadratmeter an Fläche zur Vermietung verfügbar und im Vergleich zu Berlin eine deutlich geringere Nachfrage von Mietern. 30 Quadratmeter, Saarbrücken hat eine große Uni, bekäme ich durchaus an Studenten vermietet.

Aber insgesamt erziele ich wahrscheinlich einen deutlich geringeren Ertrag dafür und die Vermarktungsgeschwindigkeit ist mit Sicherheit nicht so atemberaubend, wie in Berlin.

Auch wenn ich jetzt so ein Objekt in Saarbrücken verkaufen möchte, da seht auch sehr viel im Internet zum Verkauf, an Wohnungen und 30 Quadratmeter ist da auch fast schon eher zu klein. Das heißt, da hat man einfach noch schön Platz in Saarbrücken, da kann man sich auch 50 oder 60 Quadratmeter leisten und für eine Summe, die eben ein normaler Arbeitgeber dort aufbringen kann.

Das heißt, es ist schon ein ganz anderer Markt. Die Mieten und Kaufpreise sind auch deutlich stabiler. Es gab auch schon Jahre, da gab es auch schon so einen tendenziell leichten Rückgang. Über Jahre hin hat sich da wenig getan. Momentan, da die Immobilien so stark im Fokus stehen, steigen die Preise auch in Saarbrücken etwas an. Aber in ganz anderem Umfang. Deutlich kleiner, als in Berlin oder Frankfurt oder München.

Jan: Klar! Aber das finde ich ganz toll, Christian. Deswegen noch einmal für Dich, lieber Hörer noch mal zurück dazu. Dass dieselbe Wohnung, ja, gleiche Größe, gleiche Ausstattung, ist in einem Markt in Berlin sehr, sehr gefragt und führt dazu, wenn man sie zum Beispiel möbliert vermietet, also jetzt nicht touristisch, sondern langfristig, dass man im Prinzip einen höheren Ertrag auf die Quadratmeter bekommt, als bei derselben, bei einer Wohnung, die zum Beispiel nicht 27 sondern 45 Quadratmeter groß wäre.

Weil da würde man diese Höhe der Miete auf den Quadratmeter, auch noch möbliert, gar nicht mehr erzielen können, weil man dann über den Budget-Grenzen ist. So, an dem Standort, von dem Christian gesprochen hat: Christian, was ist denn da, eine Top-Größe bei den kleineren Einheiten?

Christian: Da fragst Du jetzt was.

Jan: Liegen wir da bei 45 Quadratmeter, zum Beispiel?

Christian: Ja, ich denke auch. Eine Single-Wohnung wäre so 45 bis 55 Quadratmeter. Das wäre eine sehr gute Größe. Das kann man sich einfach leisten. Das findet man. Da muss sich keiner in 27 Quadratmeter einzwängen.

Jan: Siehst Du und das ist toll. Das heißt, die Nachfrage für 27 Quadratmeter Wohnungen in Berlin ist gegeben. In Saarbrücken ist sie nicht gegeben. Und da sehen wir halt einfach, das kann man ganz schnell herausfinden, wenn man die Punkte durchgeht, wenn also auch sieht, an Wohnungen, wenn man in seinem Zielmarkt jetzt zum Beispiel mal schaut.

Egal, ob Du jetzt in Leipzig bist, wo es ja zum Beispiel noch einen Mietermarkt gibt, das heißt, es ist eher ein bisschen schwieriger zu vermieten, als in Berlin. Das ist vielleicht ähnlicher wie in Saarbrücken. Das heißt, man muss seine Konkurrenz natürlich genau beobachten und schauen, ok, welche Wohnungen gehen denn jetzt am schnellsten weg.

Zum Beispiel die tolle 45 Quadratmeter Wohnung in Saarbrücken oder in Leipzig an irgendeinem nachgefragten Standort. Wie sehen denn da die Wohnungen aus? Wie ist der Zustand der Wohnungen?

Man kann sich ja selber auch mal, gerade in einem Markt, wo es mehr Angebote gibt, auch als Mieter oder als Mieterkandidat einfach mal ein paar Wohnungen angucken. Dann sieht man, was die Konkurrenz anbietet. Und da bekommt man ein Gefühl für die Nachhaltigkeit des eigenen Investments. Weil darum geht es ja. Es geht eigentlich darum, zu sagen: Ok, wenn ich mir heute diese Wohnung kaufe und heute rechne ich mit einer bestimmten Miete, dann möchte ich natürlich diese Miete möglichst langfristig kriegen.

Die sollte sich nach Möglichkeit auch erhöhen. Vielleicht habe ich die Chance, zum Beispiel den Grundriss zu verändern, das ich aus einer Wohnung, wo es ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Schlafzimmer gibt, die Möglichkeit habe, die Küche noch mit in den Wohnraum rein zu setzen. Dann habe ich wieder eine Zielgruppe mehr, wenn jemand mit einem kleinen Kind einziehen will. Das ist eine Chance. Und jetzt muss man natürlich sehen,, welche Chancen gibt es zum Beispiel in Saarbrücken?

Christian: Da muss man sich anschauen, wofür gibt es eine Nachfrage. Was wird gesucht? Du redest viel von möblierten Wohnungen, das kann eine große Chance sein, dass ich auf den gleichen Quadratmeter mehr Ertrag bekomme, wenn ich dafür eine Zielgruppe habe.

Die Zielgruppe hast Du auf jeden Fall in Berlin. Du hast viele berufstätige. Du hast viele, stelle ich mir jetzt mal vor, nicht Deutsche, die nach Berlin kommen und dort dann direkt gern alles fertig vor Ort haben wollen. Das heißt, das kriegst Du dort schnell vermietet und auch gut verkauft. In Saarbrücken ist das deutlich weniger der Fall. Du hast hier weniger internationales Publikum, sondern mehr Leute, die, wenn sie kommen, dann bleiben sie auch eine zeitlang. Das heißt, für möblierte Wohnungen ist die Zielgruppe deutlich kleiner.

Wenn Du jetzt in Saarbrücken, eher Airbnb anbietest, das kann funktionieren aber es wird Dir nicht so aus den Händen gerissen, wie jetzt an einem Standort, wie Hamburg oder Köln, wo eben auch noch Tourismus mit rein spielt. Das muss man eben sehen. Man muss schauen, was am Standort nachgefragt wird und dafür eben ein Produkt generieren.

Jan: Genau. Super! Das sehe ich genauso. Das heißt, man muss schauen, was ist im Prinzip eine Zielgruppe in dem Markt, in dem ich unterwegs bin, wo ich diese Wohnungen, die diese Zielgruppe habe möchte, vielleicht noch zu einem Preis kaufen kann, wo ich die dann so zielgruppenspezifisch ausrichtete, dass ich dann meinen Ertrag einerseits vielleicht sogar noch ein bisschen erhöhen kann aber vor allen Dingen sichergehen kann, dass dieser Ertrag nachhaltig ist. Darum geht es natürlich bei dieser Standort und Mikroanalyse. Kommen wir doch mal, nachdem wir bei den Chancen waren, zu den Risiken.

Das Risiko Nummer eins ist ist im Prinzip, es gibt auf einmal mehr Wohnungen, als Menschen, die sie mieten wollen. Darüber haben wir jetzt ausreichend geredet. Deswegen ist das natürlich erstmal der absolut erste Indikator, nach dem man schauen kann, um zu gucken, wie sieht dieser Markt aus.

Also grundsätzlich erst einmal die Marktbetrachtung. Ganz unabhängig von den Wohnungsangeboten. Christian, was fällt Dir dazu noch ein?

Christian: Das Nächste ist, man muss aus der Miete, die man erwirtschaftet, über mehrere Jahre hinweg auch die Instandhaltung der Immobilie gewährleisten und wenn ich an meinem Standort kein Mieterhöhungspotenzial habe, weil es ein B oder C-Standort ist, der sich nicht so gut entwickelt – vielleicht sogar die Miete zurückgeht, weil viel Leerstand vorhanden ist – muss ich aus dem geringeren Ertrag trotzdem die Instandhaltung leisten. Die mich in etwa in Görlitz das gleiche kostet, wie in Hamburg oder in München. Das muss ich mir auch betrachten.

Vielleicht sind meine anfänglichen Renditen beim Kauf noch recht ansehnlich aber langfristig kann es durchaus sein, dass die sich schlecht entwickeln.

Das sollte ich beim Kauf schon mit einrechnen. Nicht zu teuer kaufen und auch keine all zu großen Instandhaltungsrisiken mitkaufen, die sich auf einem kleinen Quadratmeterpreis deutlich stärker durchschlagen, als auf einem höheren Preis, der sich auch noch weiter erhöhen lässt.

Jan: Absolut. Das sehe ich genauso. Das ist genau das, was man in solchen Städten wie Görlitz zum Beispiel, sehr gut sehen kann. Ich war vor zwei, zweieinhalb Jahren mal da, habe mir das angeschaut und da konnte man ganz tolle Sachen kaufen für eigentlich nichts.

Die waren dann aber auch für drei Euro pro Monat vermietet und dementsprechend weiß man ganz genau, wenn man da ein bisschen Geld in die Hand nehmen muss, weil mal irgendein Durchlauferhitzer kaputt ist, dann hat man erst einmal einen Monat keine Miete mehr. Also das bringt nichts.

Im Prinzip kann man schon so sagen, dass das Risiko in einer A-Stadt natürlich geringer ist, als in einer C-Stadt. Auf der anderen Seite muss man auch sehen, auch in C-Städten sind, wenn es 10% Leerstandsquote gibt, 90% der Wohnungen vermietet. In einer C-Stadt ist die Anfangsrendite höher, als in einer A-Stadt.

Das heißt, das Wichtige, wenn man in B- und C-Städte investiert, ist es natürlich, dass man dann in sehr gute Lagen geht. Und die Wohnungen die man kauft und die Immobilien die man kauft, auch einen A-Zustand haben, im Vergleich zur Konkurrenz. Weil dann kann man im Prinzip auch mit höheren Anfangsrenditen kalkulieren, was auch ein Vorteil ist.

Christian: Ja und Du kannst Dir auch relativ sicher sein, dass Du mit einer relativ guten Wohnung auch in einer C-Stadt einen Mieter finden wirst und nicht das Problem hast, dass Du, wenn Du in einer schlechteren Randlage bist, eine schlechtere Wohnungsqualität hast, das die Gebäudesubstanz schlechter ist und dann noch die Gefahr ist, dass die Mieter, die eine große Auswahl haben an günstigen Wohnraum, sich gegen Dich entscheiden und Du dann im schlimmsten Fall gar keine Einnahmen hast.

Jan: Absolut. Genau. Also man sieht es ja in Städten wie Berlin oder Hamburg oder München, wo der Andrang jetzt so riesig ist – ich kenne das auch aus London und Paris – wo im Prinzip dann Wohnungen vermietet werden, die letztlich renoviert werden müssten und dann sagt der Vermieter, die wird jetzt aber einfach so weiter vermietet und es gibt fürchterlich viel Nachfrage.

Das heißt, die Nachfrage, der Druck führt dann dazu, dass diese Wohnungen in jedem Fall vermietet werden, aber wenn Du in B- oder C-Städten unterwegs bist, dann musst Du deine Konkurrenzsituation natürlich verbessern. Christian, welchen Action-Tipp kann unser Hörer denn jetzt anwenden?

Christian: Er kann mal auf seinen Investmentstandort oder vielleicht ein bis zwei oder drei favorisierten Investmentsstandorten, die wir oben durchgesprochen haben – wir schreiben die auch noch einmal in die Shownotes rein, unter immopreneur.de/p21 – diese zwölf Punkte mal auf seine Standorte anwenden.

Ich denke, wenn man die Punkte der Reihe nach mal durchgeht, lernt man ganz viel und trifft dann vielleicht die ein oder andere Investmententscheidung anders und zielgerichteter.

Jan: Super. Ja, also dem kann ich mich nur voll anschließen. Einfach mal die ganzen Punkte durchchecken und auf mögliche Ziel-Investments anwenden. Da geht einem schon das ein oder andere Licht auf.

Dann würde ich sagen, lieber Hörer, Christian und ich machen für heute Schluss. Ich hoffe, die Folge hat Dir viel gebracht. Auf sehr bald. Alles Gute! Tschüss.

Christian: Ciao, Jan! Noch ein kleiner Hinweis von mir: Schaut Euch mal an unter www.immopreneur-kongress.de, den Kongress von Thomas in Frankfurt am zweiten Wochenende im November. Es ist sehr interessant, wer da alles als Speaker kommt. Schaut es Euch an. Es gibt nur noch wenige Karten und kommt.

Der Jan und ich werden auch da sein. Dann können wir uns mal irgendwo unterhalten und Sachen bezüglich Standortanalyse durchquetschen.

Jan: Ja, von mir dann auch: Alles Gute und bis demnächst! Ciao!