Stephan Steup und Christian Bukovec sprechen in der heutigen Folge über die

Besichtigung von Investmentimmobilien zur Kapitalanlage

und worauf Du außer den Zahlen noch achten musst, um erfolgreich zu sein.

Bereits für die Besichtigung einer Immobilie sollte man bestens vorbereitet sein.

In dieser 20. Folge des Immopreneur Podcast geben Dir Stephan Steup und Christian Bukovec Tipps zur Findung Deiner perfekten Investment-Immobilie, damit es im Anschluss an den Kauf kein böses Erwachen gibt.

Wenn Du Dich an diese Regeln hältst, dürfte Deinem Erfolg nichts mehr im Wege stehen.

Shownotes / hilfreiche Links

Checkliste zur Objektbesichtigung: Immopreneur.de Checkliste

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Stephan: Hallo zusammen, Stephan Steup ist wieder hier. Ich begrüße Dich ganz herzlich zu einer neuen Folge des Immopreneur Podcast. Heute mit mir im Studio: Christian Bukovec. Hallo Christian!

Christian: Hallo Stephan.

Stephan: Schön Dich wieder dabei zu haben. Wir haben in den letzten Folgen alles gemacht, um die Immobilie zu finden und sind darauf eingegangen, Suchprofile zu entwickeln und Makler anzusprechen. Aber heute wollen wir darüber reden, was wir tun, wenn wir eine Immobilie gefunden haben.

Wir haben sie in unserer Strategie untergebracht und wir haben den Cashflow berechnet, den wir uns ungefähr durch die Immobilie vorstellen können. Als nächstes kommt dann natürlich die Terminvereinbarung, die wir beim Makler oder beim Verkäufer direkt machen.

Wenn es zum Beispiel ein Privatverkauf ist, dann müssen wir uns dementsprechend auf diesen Termin vorbereiten und da direkt die erste Frage an Dich, Christian, wie bereitest Du Dich auf Deine Besichtigungstermine vor?

Christian: Wir haben in einer der vergangenen Folgen über das Suchprofil gesprochen. Das hilft ungemein. Wenn man ein enges Suchprofil hat, dann kennt man schon einmal den Standort in dem man sich Immobilien anschauen will, man kennt vergleichbare Objekte.

Was ich dann mache ist, ich lasse mir vorab schon einmal die Adresse geben, schaue mir die Objekte erst einmal bei Google Earth von allen Seiten an, auch in der 3D-Ansicht, fahre mal vorbei, laufe die unmittelbare Nachbarschaft ab, rede vielleicht mit dem ein oder anderen und bekomme damit ein Gefühl für die Mieterschaft, für die Anwohner vor Ort und vielleicht auch für den Trend, den diese Ecke jetzt gerade vor Ort hat.

Dann fange ich zu Hause an und lege mir die Unterlagen zurecht. Also alles, was ich da schon habe: das Exposé, Grundrisse, Bilder; drucke mir alles entsprechend aus, um es auf den Besichtigungstermin mitzunehmen und um es dann mit der Realität abzugleichen.

Dann ist es bei den meisten Projekten so, dass schon im Voraus konkrete Fragen auftauchen, weil entweder irgendeine Unterlage fehlt oder weil auf den Bilder irgendwas auffällt. Das heißt, diese Fragen schreibe ich mir schon einmal raus.

Dann nehme ich mir eine Checkliste mit, zum Beispiel die von Thomas. Was nehme ich noch mit? Ich nehme einen Fotoapparat mit, um Bilder zu machen, Taschenlampe, um dunkle Ecken auszuleuchten. Ich weiß von Bekannten, die schon ein bisschen besser ausgerüstet sind, dass sie auch verschiedene technische Messgeräte mitnehmen. Aber so weit bin ich bei der ersten Besichtigung noch nicht. Wie machst Du das?

Stephan: Ja, eigentlich relativ ähnlich. Auch bei mir ist es so, dass ich mir die Unterlagen dementsprechend zurechtlege. Ich mache das inzwischen fast alles elektronisch, weil es teilweise ja so viele Unterlagen sind. Ich habe bei einem Termin aber keine Lust darauf, mit einem riesigen Packen Papier durch die Gegend zu rennen und ich habe immer gerne alles dabei.

Da kommen wir nachher noch drauf, was da so möglich ist. Inzwischen ist technisch natürlich unheimlich viel möglich. Gerade neue Technologien sind auf dem Vormarsch. Wir haben ein befreundetes Maklerpärchen, die sind top!
– Liebe Grüße an Manu und Jenny an dieser Stelle.

Ja, man kennt sich inzwischen und die beiden haben sich auch mit neuen Technologien ausgestattet, zum Beispiel mit einer Drohne. Unheimlich toll, wenn man zum Beispiel Mehrfamilienhäuser kaufen will und nicht versuchen möchte, irgendwie auf dem Dach herum zu klettern – was meistens gar nicht möglich ist.

Heutzutage stelle ich mich einfach vor die Immobilie, packe die Drohne aus, lasse sie hochfliegen, lasse sie rumfliegen und kann das ganze Dach begutachten.

Wie gesagt, dass ist jetzt nichts, was man sofort am Anfang haben müsste. Also, an alle Neulinge unter uns: Jetzt keine Angst haben! Das ist jetzt eher etwas, wenn man fortgeschritten ist oder in die Profiliga kommt.

Also, wenn ich eine Wohnung begutachte, muss ich bei einer 500-Parteien-Anlage nicht unbedingt das Dach begutachten. Das haben wir schon einmal gesagt: Je mehr Leute da sind, desto kleiner wird das Risiko von irgendwelchen Großkosten. Für die Basis reicht eine Taschenlampe, vielleicht das ein oder andere Messgerät. Das kann auch ein Zollstock sein, das kann ein Laser-Messgerät sein.

So, dass Du vor allen Dingen mal überprüfen kannst, ob die Angaben überhaupt stimmen. Gerade Wohnungen haben häufig eine kleine Abweichung. Irgendwie immer nur nach unten und nicht nach oben. Das ist seltsam. Wichtig, dass man das überprüfen kann und wenn man dann schon weitergeht, kann man auch mal über das Feuchtigkeitsmessgerät gucken oder vielleicht ein Taupunktmessgerät dazu nehmen.

Das sind solche Sachen, die kann man sich nach und nach beschaffen kann. Wenn man selber größer wird, dann wird die Ausstattung auch größer, um immer spezifischer zu werden. Man lernt auch, damit umzugehen.

Christian, es gibt doch Unterschiede, was man jetzt besichtigt und dementsprechend auch, wie umfangreich ich prüfen muss, oder?

Christian: Die Objekte sind ganz unterschiedlich. Was mir in der Vergangenheit aufgefallen ist, wenn man sich einige Objekte aus dem gleichen Baujahrbereich angeschaut: Man weiß, worauf man achten muss. Das heißt, die Objekte haben die gleiche oder eine ähnliche Bausubstanz und damit auch ähnliche Probleme.

Das sind Sachen, auf die man achten kann und allgemein gilt eben, wenn ich mir jetzt eine ganz kleine 1-Zimmer-Wohnung in einem riesigen Wohnkomplex angucke, dann ist das etwas weniger kompliziert, als wenn ich selber ein größeres Mehrfamilienhaus übernehmen möchte und ganz alleine verantwortlich bin und auch die Risiken alleine trage. Das heißt, dort muss ich schon mehr prüfen, um sicherzugehen, dass ich nichts übersehe. Das betrifft mich jetzt noch nicht.

Aber ich denke, bei einem größeren Gewerbekomplex wird das Ganze noch aufwendiger. Das sollte man dann als Laie nicht mehr alleine machen.

Stephan: Ja, genau. Nur um einmal kurz so eine linke und rechte Grenze zu definieren: Auf der einen Seite haben wir eine kleine Eigentumswohnung. Da brauche ich meistens nicht einmal einen Gutachter, zumindest, wenn ich mich halbwegs Wohlfühle. Auf der anderen Seite haben wir große Anlagen, Mehrfamilienhäuser mit mehreren Parteien, Gewerbeanlagen.

Das macht auch der Profi nicht mehr alleine. Der Profi holt sich sein Team, welches er bisher aufgebaut hat, der hat einen Gutachter und vielleicht noch einen Bausachverständigen dabei.

Je mehr es wird, desto größer wird man selber auch. Vor allem, wenn man sich dann absichern will und auch muss. Wir haben es ja schon einmal gesagt, bei einer 1-Zimmer-Wohnung prüfe ich nicht die Rohrleitungen. Bei einem Mehrfamilienhaus klettere ich auch in den letzten Kanal. So nach dem Motto: keine bösen Überraschungen erleben.

Gut, wir haben jetzt gesagt, WIE wir uns vorbereiten, WAS wir mitnehmen. Christian, wenn wir vor Ort sind, was machen wir dann?

Christian: Ein guter Tipp ist es, einfach ein bisschen früher da zu sein. Was ich eben schon gesagt habe, mal die direkte Umgebung ablaufen. Wir haben uns schon in anderen Folgen über die Mikrolage unterhalten und auch, worauf man da achten kann. Das ist auf jeden Fall wichtig.

Wenn man schon einmal vor Ort ist, dann das Objekt schon einmal von außen anschauen: Wie sieht die Fassade aus? Wie sieht die Gartenanlage aus? Sind Stellplätze dabei? Ist es aufgeräumt? Ist es sauber? – Das deutet oft auf eine gute Verwaltung hin. Ist im Garten viel zu machen? – Das wären auch noch einmal Unkosten.

Kann ich Feuchtigkeitsschäden an der Fassade erkennen? Vielleicht schon mal den Übergang vom Dach anschauen: Ist dort was zu machen? – Das kann auch schnell teuer werden.

Das heißt, von außen schon einmal ein Gefühl für das Objekt bekommen und dann sollte man sich eine Strategie zurechtlegen, wie man die Häuser begeht, damit ein Schema F reinbekommt und man alle in der gleichen Route abläuft, zum Beispiel vom Dach zum Keller.

Dann hat man eine Checkliste, die entsprechend aufgebaut ist. Man guckt sich eben zuerst das Dach an und geht dann nach und nach runter und schaut sich die anderen Gewerke an, die von Relevanz sind. Das kann man alles schön abhaken und das ist auch ein Vorgehen, das kann man dem Makler oder dem Privatverkäufer gut erklären. Wobei der ein oder andere, der als Privatperson seine Immobilie vorstellt, schon aufgeregter ist.

Der geht dann seinen eigenen Weg und lässt sich wenig beeinflussen. Da muss man dann schauen, was man macht. Auf jeden Fall, etwas zum Schreiben mitnehmen. Das geht auch digital, zum Beispiel mit einem Tablet.

Stephan: Ja, das mache ich zum Beispiel ganz gerne. Du hast alle Unterlagen dabei. Du hast das Tablet dabei, Du hast die Checkliste dabei. Du kannst sofort alles eintragen. Wenn der Makler oder wenn der Privatverkäufer irgend etwas erzählt, kann man es in den Unterlagen noch einmal nachschlagen, sei es die Heizung oder sonst etwas und ich kann, wenn ich mir so eine Checkliste aufbaue, alles eintragen.

Ich habe mir mit dem Tablet selber auch eine aufgebaut. Dann habe ich die Kamera direkt dabei. Es muss ja jetzt nicht gleich eine 25MP-Spiegelreflexkamera sein, sondern ich habe das Tablet dabei und kann ein Foto machen, kann es direkt einfügen, mache meine Notizen direkt drauf, kann vielleicht etwas einkreisen, was ich mir noch einmal ansehen möchte, all so etwas. Also, da ist ja mit der heutigen Technik wirklich alles möglich.

Bilder mit Bemerkungen darauf machen ist auf jeden Fall keine schlechte Wahl, gerade um das Ganze, was man sieht – man ist ja teilweise doch recht fix in so einer Sache drin – auch noch einmal Revue passieren zu lassen, wenn sich das Ganze gesetzt und gelegt hat.

Wie gesagt, Du hast die Zahlen immer dabei, Du hast die Checkliste dabei. Aber egal ob Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbe, man muss auf manche Sachen IMMER gleich achten. Christian, was sind die Sachen, auf die wir IMMER achten müssen, egal, was wir uns angucken?

Christian: Wenn ich nur die nackten Zahlen vor mir liegen haben, auf einem Stück Papier und rechne, dann kommt vielleicht ein schöner Cashflow raus. Das ganze Objekt sieht sehr rentabel aus. Wenn ich jetzt aber bei einer Besichtigung irgendwelche Bauschäden übersehe, dann wird es im Nachgang teuer.

Deshalb geht es hauptsächlich darum zu schauen, wo sind große Kostenpunkte in der nahen, mittleren oder fernen Zukunft zu erwarten, das heißt, wo sind Bauschäden? Wo habe ich im Objekt vielleicht Feuchtigkeit? Feuchte Keller? Wo habe ich Schimmel? Sind irgendwelche Wohneinheiten aufgrund von Schimmel komplett zu sanieren? Hat sich irgendwo das Fundament gesetzt? Finde ich Risse in den Gebäuden?

Im Saarland gibt es ganz viele ehemalige Grubengebiete, wo es solche Setzungen gibt. Auf so etwas kann man achten.

Ja, ich denke, die Hauptkostenrisiken sind neben dem Hauptmauerwerk das Dach. Wichtig, dass man sich das anschaut. Braucht es eine neue Eindeckung? Wie sieht untendrunter das Gehölz aus? Muss das vielleicht sogar erneuert werden? Dann kann es richtig teuer werden. Wie sieht die Heizanlage aus? Wie sehen die Sanitärinstallationen aus? Die Bäder?

Die Fenster kann man sich anschauen. Die werden häufig in größeren Objekten zum gleichen Zeitpunkt erneuert. Das ist ein wichtiger Punkt. Hat man Einglasfenster aus den 50er Jahren oder sind das schöne Doppelglasfenster aus den 90er Jahren? Dann auch mal durch den Keller laufen: ist der Keller trocken oder macht der einen modrigen Eindruck? Ist er feucht? So etwas kann sehr teuer sein, wenn man das sanieren muss.

Es wird hier im Podcast noch extra Folgen zu Bauschäden geben. Da gehen wir dann noch genauer darauf ein. Aber die großen Punkte, da sollte man sich schon drum kümmern und schon einmal anschauen, Notizen machen und wenn man dann noch Fragen hat, sich das Ganze mit einem Experten anschauen.

Stephan: Hier vielleicht auch noch von mir dazu: Es wird definitiv Interviews mit entsprechenden Bausachverständigen und Prüfern geben und wir gehen auf solche Sachen auch in anderen Folgen explizit auf einzelne Fehlerstrukturen ein.

Kleiner Tipp zum Thema „Risse“. Du wirst relativ häufig irgendwo auf Risse stoßen. Es ist aber ein Unterschied, ob es einfach nur ein normaler Setzriss ist, was bei Gebäuden relativ normal ist, weil da im Laufe der Jahrzehnte immer irgendwelche Bewegungen stattfinden. Das Problem sind eher strukturelle Sachen, das heißt, wo die Risse wirklich größer werden, wo viel Bewegung war.

Es gibt da so eine kleine Faustformel. Wenn Du ein Geldstück nimmst und das in den Riss reinstecken kannst, dann sollte man wirklich vorsichtig werden. Dann ist irgendwas nicht in Ordnung. Wenn das jetzt nur so ein aufgesetzter Riss ist, der sich hauchdünn irgendwo langzieht, dann ist das ein Spannungsriss.

Das ist jetzt nicht so wild. Das kann man beobachten. Dafür gibt es Tricks mit Bleistiften. Man sagt, man zeichnet einen Bleistift an und guckt dann, ob der sich irgendwann bewegt. Das ist aber eine langfristige Methode. Das sollte man nicht in der Prüfung machen, wenn ich die Wohnung kaufen möchte. Ich glaube, da hat der Verkäufer etwas dagegen, wenn ich dann sage, ich möchte diesen Riss da erst einmal noch zwei Jahre beobachten. Das klappt nicht. Aber wie gesagt: Guckt bei den Rissen.

Lasst Euch da nicht zu sehr verwirren. Das haben viele Wohnungen. – Wahrscheinlich guckst Du gerade in Deiner Bude herum und findest auch noch einmal drei Stück.

Was Ihr auf jeden Fall prüfen müsst sind ALLE Ecken, gerade die zu den Außenwänden. Übergang, Decke, Boden. Übergang, Decke, Wand. Übergang Bodenwand. Die Außenwände, die zu den Seitenwänden führen sind Punkte, wo sich gern Feuchtigkeit absetzt. Achtet auf alles rund um die Fenster.

Guckt, ob die Fenster richtig schließen. Man kann ruhig mal ein Fenster auf- und zumachen, mit der Hand langgehen, ob irgendwo Wind kommt, gucken, ob da irgendwas Feuchtes ist. Das sind so Kleinigkeiten, die man sich vor Augen halten sollte, denn da könnten Wärmebrücken sein.

Dazu auch noch einmal ein Tipp, was Du von außen sehen kannst. Gerade bei den neu gedämmten Gebäuden kommt es ab und zu vor. Vielleicht hast Du es schon einmal gesehen, wenn Du irgendwo an einer Fassade vorbeigefahren bist und Dir gedacht hast: Warum sieht diese Fassade aus, wie ein Dalmatiner? Da sind ja überall in regelmäßigen Abständen so komische Punkte.

Das ist, wenn so eine Fassade nicht vernünftig angelegt wurde, dann hat man Wärmebrücken darin und diese Punkte sind die Dübel, die dort in die Wand geschlagen wurden. Wo so ein Temperaturunterschied ist, fängt es auf der Außenseite an, Algen zu bilden. Diese Punkte mit einer anderen Temperatur verhalten sich anders und das sieht man dann optisch von außen.

Ich will jetzt niemandem Angst machen, also fackel nicht Deine Bude ab, wenn Du Punkte auf der Hauswand siehst. Man sollte dann aber zumindest von Innen sehr genau schauen. Es gibt dafür technischen Sachen. Das sind solche Taupunktmessgeräte. Damit kann man sehen, ob der Taupunkt außerhalb oder innerhalb der Wand oder in der Wohnung liegt. Aber auch das muss nicht gleich zu Beginn sein. Das machst Du mit der Zeit und wenn Du Dir unsicher bist, dann hol Dir sowieso noch einen Experten.

Was kannst Du machen? Du kannst definitiv den Balkon prüfen, wenn einer da ist, draufgehen, die Fugen kurz ableuchten, ob die alle vernünftig sind und guck, ob Du einen Abfluss findest. Es ist sagenhaft, wie oft man auf einen Balkon geht und fragt, wo eigentlich der Abfluss ist und das einzige, was man kriegt ist, ein „Ähm? Abfluss? – Ja, also das Wasser verschwindet.

Manchmal sehr langsam aber irgendwie geht es weg.“ Dann findet man unter irgendeinem Teppich einen halb verstopften Abfluss. Wenn man den aber mal gefunden hat und weiß, dass es einen gibt, dann ist das gut.

Hier auch noch ein kleiner Tipp, was man machen kann: Nimm Dir eine Hand voll Murmeln mit und schmeiß diese mal auf den Balkon. Wenn die Murmeln Richtung Abfluss rollen, ist alles gut. Wenn die aber plötzlich in der anderen Ecke landen, könnte das ein Zeichen dafür sein, dass dort häufiger mal Wasser steht. Dann sollten die Fugen wirklich verdammt gut sein.

Die allerwichtigste Informationsquelle die Du überhaupt hast – in dem Moment auch nutzen -, ist der Mieter vor Ort. Frag den Mieter aus. Frag ihn: „Hatten Sie hier schon einmal Probleme mit irgendwas? War hier mal Feuchtigkeit? Musste hier etwas renoviert werden? Was war denn in letzter Zeit? Fühlen Sie sich hier wohl? Was würden Sie anders machen?“ Befrag den Mieter!

Der erzählt Dir sowieso alles, denn Du bist der neue Besitzer und entweder will er von Dir, dass Du irgendwas in Ordnung bringst und Kohle investierst oder er sagt: „Nö, hier ist alles super.“ Hier auch ein kleines bisschen darauf achten, ob er nicht einen kleinen Mittelweg fahren will, in dem er sagt: „Ja, die Wohnung ist nicht so gut. Die Miete bitte nicht erhöhen.

Aber sie auch nicht so schlecht, dass man jetzt etwas machen müsste.“ Wenn der natürlich über die Bude komplett herzieht und Du sagst, “Na so schlecht sieht sie gar nicht aus”, einfach mal die Frage stellen:

„Oh, so schlimm ist das? Dann ziehen Sie wann aus? Sie scheinen hier ja total unglücklich zu sein.“ Wer daraufhin zurück rudert, der hat nur versucht, dass die Miete nicht erhöht wird. Aber wie gesagt: Der Mieter ist die wichtigste Informationsquelle. Wenn Du eine Besichtigung machst und Du nutzt ihn nicht – DAS ist einer der größten Fehler, den Du machen kannst, denn da steckt alles drin. In der Zeit, wo der Mieter da gewohnt hat – eine bessere Info kriegst Du nicht. Egal, wie lange Du durch diese Bude durchgehst und mit welchen Experten Du durch gehst. Die Geschichte erzählt Dir der Mieter, oder Christian?

Christian: Das ist wirklich so. Da hört man ganz unterschiedliche Geschichten. Sachen, auf die man vorher gar nicht gekommen wäre. Was Du auch schon gesagt hast, man kann auf Renovierungen, die notwendig waren, hingewiesen werden. Auf Feuchtigkeitsschäden. Auf Sachschäden. Auf Sachen, die gemacht wurden oder auch auf Sachen, die eben seit Jahren nicht gemacht werden oder Sachen, die eben jemanden, der in der Wohnung lebt, stören.

Vielleicht ein schlechter Schnitt irgendwo und wie Du auch schon gesagt hast, entweder wollen sie drin bleiben und haben Angst, dass man sie kündigt oder dass man die Miete massiv erhöht oder sie finden die Idee überhaupt nicht toll, dass überhaupt verkauft wird. Das hatte ich auch schon. Dass dann ganz viele Negativargumente aufgezählt werden und sich dann der Besitzer, der mit dabei war, mit dem Mieter in die Haare gekriegt hat. Da muss man unter Umständen auch sensibel vorgehen.

Aber es ist eine ganz tolle Informationsquelle. Die Sache ist eben, man muss die Sachen, die Informationen, die man bekommt richtig werten. Der Mieter ist unter Umständen auch kein Experte und hat vielleicht den ein oder anderen Beweggrund etwas zu sagen oder etwas nicht zu sagen. Aber, es stimmt schon: Wenn er sich drin wohlfühlt, ist das schon ein gutes Zeichen, dass die Wohnung über die nächste Zeit gut vermietbar sein sollte.

Stephan: Die Sache ist natürlich: Wir selber sind keine Experten. Egal wie häufig wir auch eine Immobilie begutachten – natürlich wird man immer besser – aber man ist nicht der Experte, der sich darauf spezialisiert hat und der nichts Anderes mehr macht. Man muss sich natürlich auch wohlfühlen.

Wie schon gesagt: Wenn ich eine 1-Zimmer-Wohnung begutachte oder auch ein Apartment oder eine Eigentumswohnung und ich sehe hier, es ist alles toll, die Ecken sind super trocken, der Mieter sagt mir, dass hier seit 20 Jahren nichts drin gemacht werden musste, dann brauche ich wahrscheinlich nicht extra einen Gutachter beauftragen.

Immer daran denken, die Bank wird, wenn Du finanzierst, sowieso eine Art Gutachter schicken oder Dich dazu zwingen irgendeinen Gutachter dorthin zu lassen. Aber es muss kein Bausachverständiger sein. Das sind dann teilweise bankeigene Angestellte. Wenn Du Dir natürlich unsicher bist und je größer es wird, desto eher wird sich auch so ein Gutachter rentieren, weil Du gar nicht alles selber machen willst oder auch kannst.

Bei einem Mehrfamilienhaus, also bei einem 12-Parteien-Haus, würde ich zum Beispiel schon sagen, dass es sich lohnt, den Tausender zu investieren und einen Gutachter durchzuschicken, der mir bestätigt, dass die Statik in Ordnung ist. Je älter das Gebäude ist, desto eher ist auch da die Sache, dass es sich gesetzt hat und das kann man dann relativ gut nachweisen.

Bei kleinen Wohnungen jetzt nicht übertreiben. Wenn Du Dir unsicher bist, dann ist es immer besser, einen Gutachter zu nehmen. Aber das meiste geht mit gesundem Menschenverstand und wenn Du den Makler fragst – der muss es Dir sowieso sagen, wenn Mängel aufgetreten sind. Versteckte Mängel führen dazu, dass so ein Deal Null und Nichtig wird und dann würde der Verkäufer bei arglistiger Täuschung oder Verheimlichung auch Schadensersatzpflichtig.

Ich hatte jetzt für meine Wohnungen, die ich gekauft habe, auch nicht extra noch einmal einen Bausachverständigen beauftragt. Da sind die normalen Bankgutachter durchgegangen und das war es dann. Bei ganzen Häuser und vor allem bei Gewerbe würde ich das definitiv machen, da ich wissen will, ob die Bausubstanz in Ordnung ist. Den Rest kann man ja irgendwann machen.

Bei so größeren Sachen ist es natürlich auch so, dass ich zumindest zwei Begehungstermine habe, denn gerade als Anfänger. – Profis sind da teilweise schon weiter. Aber es ist auch meine Sache: Ich kaufe nichts, was ich nicht selber gesehen habe. Ich will in jeder Wohnung sein. Ich möchte in jedem Zimmer gestanden haben. Zum einen finde ich es gut zum Lernen und zum anderen erlebt man keine bösen Überraschungen.

Kleine Anekdote, die mir passiert ist: Der Makler mir gesagt “Ja, wir haben hier mehrere Wohnungen”. Ich hatte mir auch so ein Paket mit mehreren Wohnungen ausgesucht, die ich besichtigen wollte, habe mir die erste angeguckt, die nächste sollte genau baugleich sein. Da habe ich gesagt, dass ich mir die auch ansehen will. Ja, brauchen wir nicht. Die ist genauso.

Da wohnt seit 35 Jahren die gleiche Mutti drin. Die ist jetzt 86. Die hat in den ganzen Jahren noch nicht einmal einen Handwerker gerufen. Und da habe ich schon überlegt: Oh, Moment! Ja, ich würde die doch ganz gerne sehen. Ja, können wir machen. Aber da ist alles in Ordnung. Ja, alles klar. Geklopft. Reingekommen, durch die Tür gegangen. Ich bin beinahe im Salto gehüpft. Werde ich nie vergessen.

Also, als erstes kam mir eine leichte Geruchswolke entgegen. Gut, das macht jetzt nichts. Gerade bei älteren Leuten kann das schon mal vorkommen. Das ist ja auch nichts Schlimmes und dann in die Bude rein und ja – es war halt wirklich seit 36 Jahren kein Handwerker in dieser Wohnung. Ich erzähle nur vom Badezimmer, denn das war das geilste, was ich in der Hinsicht je gesehen habe – in der Bude, in der ja angeblich nichts schlimm war.

Badezimmer aufgemacht: Die Armaturen alle abgerissen, die Toilette in der Mitte gebrochen. Die Toilette am Dauerlauf. Unter der Toilette ein ungefähr 20-30 Zentimeter hoher Salpeterberg, der bereits so fest war, dass man darauf bergsteigen konnte. Stalaktiten, Stalagmiten, wo Du wolltest.

Die Wanne, die war nicht mehr weiß, sie war inzwischen schwarz und ebenfalls gebrochen. Auch da die Armaturen waren abgebrochen. Die Siphons waren abgebrochen, da stand nur noch der Eimer drunter.

Die Fliesen im Badezimmer waren gebrochen und ich sage nur zu dem Makler: „Gehen Sie mal schnell runter zu dem Bewohner, der unten drunter wohnt und fragen sie mal, ob er in der letzten Zeit das Gefühl hatte, dass seine Wände feucht werden.“ Ich so: „Jetzt seien Sie mir nicht böse. Die Wohnung könnte ich mir momentan nicht vorstellen.“

Also, werde ich nie vergessen. Das war für mich so ein Ding, also der Beweis, dass ich sage: Ich will alles sehen! Es gibt Profis, die auch sagen, hey, wenn das Ding günstig ist und wenn ich die Erfahrung habe und selbst wenn ich weiß, ich habe so günstig eingekauft, dass selbst, wenn die Buden totaler Schrott sind – dann investiere ich 10.000 EUR, dann sind die wieder gut. Es gibt Leute, die kaufen blind und die haben damit auch riesen Erfolg.

Jetzt auch ganz neu: Das habe ich jetzt wieder in der Community gesehen. Es gibt unter den Partnerschaftsangeboten auch Leute, die Fremdbesichtigungen anbieten. Die gehen dann nach ganz speziellen Schemata vor und dann kann man halt sagen: Hier, ich möchte, dass Du da besichtigst, da besichtigst und da besichtigst.

Und dann kriege ich am Freitag plötzlich 40 Besichtigungsprotokolle. Wer sich damit wohlfühlt, gar keine Frage. Wahrscheinlich werde ich es selber irgendwann machen, wenn ich die Erfahrung dazu habe und wenn ich mich damit wohlfühle. Du musst Dich Wohlfühlen.

Ich kann Dir nur den Tipp geben, gerade am Anfang: Schau Dir alles an und wenn es heißt, in die Bude können wir gerade nicht rein, weil der ist im Urlaub, dann sage ich: Dann kommen wir noch einmal wieder, wenn der Urlaub vorbei ist. Also, von daher wird es wahrscheinlich bei größeren Sachen mit mehr als vier Parteien immer zwei Begehungstermine geben und dann nimmst Du beim Zweiten einen Bausachverständigen oder einen anderen Gutachter mit und dann ist das Ganze auch für den kein Problem. Der muss nicht alles auf einmal sehen. Dem reichen die wichtigsten Sachen.

Aber, wenn Du dann alle Termine gehabt hast, alles gesehen hast, dann ist es Deine Entscheidung, ob Du kaufst oder nicht. Stimmen die Zahlen? Stimmt die Immobilie? Dann steht dem Kauf nichts mehr im Wege. Oder, was sagst Du noch zum Thema Gutachter?

Christian: Ja, ich sehe das ähnlich, wie Du es gesagt hast. Jetzt am Anfang bin ich vorsichtiger. Mir wurde jetzt auch ein Mehrfamilienhaus mit vier Parteien angeboten und ich durfte nur eine Wohnung davon besichtigen. Der Preis war sehr niedrig und es hätte sich gerechnet und ich hätte auch noch gut Puffer gehabt, um einiges in den anderen drei Einheiten, was vermeintlich nicht in Ordnung gewesen sein könnte, zu reparieren aber das wollte ich mir jetzt am Anfang nicht zutrauen.

Da weiß man einfach nicht, was man kauft, kauft die Katze im Sack und auch die Ausreden, warum ich die Wohnungen nicht sehen durfte, waren zum Teil ein bisschen abenteuerlich. Der eine lag im Krankenhaus, der andere in der Reha. Jemand war im Gefängnis und da war ich mir nicht so ganz sicher, ob das für den Anfang das geeignete Objekt für mich ist.

Ich habe es mir zur Regel gemacht, wie Du auch schon gesagt hast, wenn es um ein ganzes Haus geht, um ein Mehrfamilienhaus, dann schaue ich eigentlich – dass ich die erste Besichtigung alleine mache. Vielleicht mit einem Bekannten, der sich ein bisschen auskennt. Aber bevor ich kaufe, würde ich auf jeden Fall mit einem Fachmann durch das Haus gehen, damit mir eben, jetzt auch als Anfänger, kein grober Fehler passiert.

Ich habe mir jetzt zum Beispiel einen Architekten empfehlen lassen, der läuft mit mir durch die Häuser, der rechnet Stundenweise ab und nach der Begehung bespreche ich mich mit dem und er macht mir, aktuell noch mündlich, eine Aufstellung der Schäden, sagt mir, welchen Renovierungsbedarf er sieht, welche Risiken und welche Gewerke für ihn in Ordnung sind, gibt mir auch dazugehörige Kosten an die Hand, die ich dann in meine Kalkulation einbeziehen kann und kann entscheiden, ob der Kaufpreis, der verlangt wird für mich, mit diesen neuen Informationen, noch interessant ist, ob ich den neu verhandeln muss oder ob sich das Ganze dadurch erledigt hat.

Da muss man sich auch darüber im Klaren sein, dass das Ganze auch mit Aufwand verbunden ist, wenn es jetzt hier größere Schäden zu beheben gibt, dann muss auch entsprechend Zeit und Energie reingesteckt werden, nicht nur Geld und das muss man sich überlegen. Ob man das zu einem gewissen Zeitpunkt, in welcher Form auch immer, möchte oder nicht möchte.

Das gibt es auf allen Gebieten, also es gibt auch mit relativ neuen Immobilien die Chance, Geld zu verdienen. Manche bei uns im Forum haben sich darauf spezialisiert, Sanierungsfälle zu kaufen und machen damit ihr Geld. Wie Du auch schon gesagt hast, Stephan, gibt es verschiedene Wege und muss man eben schauen, was man macht.

Wie gehst Du jetzt damit um, wenn Du jetzt so ungefähr eine große Vorstellung hast, was in dem Objekt noch zu machen ist, wie gehst Du dann weiter vor?

Stephan: Bei dem Objekt war es auch so, dass sie mir dann gesagt haben, ok, die Wohnung haben wir gerade gesehen, ist doch nicht mehr so pralle. Da können wir ihnen einen Nachlass geben. Da habe ich mir dann halt gesagt: Ok. Der Nachlass könnte dazu führen, dass ich sie renovieren könnte, aber willst Du Dir das wirklich antun? Du bist ganz am Anfang.

Eine 86-jährige, da musst Du auch erst einmal gucken, dass die die Miete umgebucht bekommt, dann willst Du der plötzlich die Handwerker reinbringen. Warum hat die immer keine Handwerker gebracht? Weil die immer gesagt hat, nein, Handwerker will sie nicht, die machen doch immer alles nur kaputt.

Gut, war irgendwie falsch herum gedacht. Aber das ist halt so. Und dann habe ich mir gesagt: Boah, noch ganz am Anfang und dann ein Renovierungsfall. Du hast nicht die Kontakte, das lässt Du mal bleiben. Wenn ich jetzt die Kontakte habe und ich kann so eine Aufstellung machen und gehe vielleicht noch mit einem durch, der mir sagt “Du ich baue Dir das alles um, kostet Dich 15.000 EUR”.

Dann handele ich das mit denen aus: Zeit. Kosten etc., machen wir Summe X minus. Dann kann man sich darauf einigen. Man muss sich damit Wohlfühlen. Kann ich das stemmen oder kann ich das nicht stemmen? Ich hatte auch mal eine Besichtigung, wo ich auch gesagt habe, dass ist ein unglaublich günstiges Haus. Doch man hätte die Kellerbalken austauschen müssen und da habe ich halt auch gesagt: Kellerbalken austauschen, an die Statik rangehen. Das ist mir zu heikel.

Andere sind wahrscheinlich darauf angesprungen und haben gesagt: Alter, so günstig wirst Du nie wieder eine Immobilie kaufen und ich weiß, wie das geht. Also haue ich hier neue Balken rein und bin glücklich.

Christian: Ich habe auch gerade ein paar Dinger auf dem Tisch liegen und zum Teil ist es bei diesen Sanierungsfällen so, dass damit geworben wird, dass diese zur Renovierung leer stehen und das hat dann auf jeden Fall Vorteile, denn man kann wirklich seine Truppe durchschicken und das Ding von oben bis unten renovieren lassen.

Man hat eben nicht das Problem, dass zeitgleich die Mieter drin sind. Aber, wenn man am Anfang der Investmentkarriere steht, ist das mit der Finanzierung schwierig, weil man dann ein Objekt kauft, was keinen Cashflow hat, das heißt, es ist schwieriger, das Ganze der Bank zu verkaufen. Dann kann die Renovierung, Sanierung unter Umständen teurer werden.

Man hat immer noch keinen Cashflow, bis man dann dorthin kommt, dass man vermieten kann, dauert manchmal etwas länger. Also das sind alles Sachen, die man sich genau überlegen muss, bevor man jetzt versucht, ein vermeintliches Schnäppchen zu machen, ohne entsprechende Erfahrungen.

Stephan: Also, es kommt auf den Skilllevel an und auf die persönliche Prämisse. Es gibt auch Leute – ich habe selber einen Kumpel, der geht los und sagt, ich will hier das abgeranzteste Ding haben, ich kalkuliere die Renovierung mit ein, wenn ich es für den Preis dann kriege und finanziert bekomme: „Kauf mit entsprechender Sanierung“, dann macht er das auch.

Mach das, worauf Du Lust hast. Ganz wichtig. Wenn Du daran Spaß hast, so ein Ding wieder auf die Beine zu stellen, da kannst Du super Renditen erreichen und wenn Du das Skilllevel hast, dann ist das überhaupt kein Problem.

Wir hatten letztens im Forum zwar auch häufig die Beschwerden, dass die Folgen so kurz geworden sind. Jetzt ist es schon wieder eine etwas Längere geworden. Ich würde aber sagen, wir kommen so ganz langsam zum Ende. Christian, ich weiß, Du hast noch einen Punkt, der Dir total wichtig noch war.

Christian: Wir haben jetzt über die technischen Punkte und die Bausubstanz gesprochen und auch ein kleines bisschen über die Mikrolage. Was ich bei der ersten Besichtigung auch noch hoch interessant finde, ist, dass man hier häufig zum ersten Mal mit dem Makler bzw. Privatverkäufer, der das Objekt verkaufen soll, in Kontakt kommt.

Man stellt sich das ja oft so schön vor, dass man bereits vorher E-Mails austauscht und alle Unterlagen zur Kalkulation bekommt. Häufig ist das nicht der Fall. Das heißt, nach der ersten Kontaktaufnahme findet dann eben eine Besichtigung statt und hier ist es meines Erachtens nach sehr geschickt, wenn man direkt zu der entsprechenden Person eine Beziehung aufbaut und Fragen stellt, zum Beispiel:

Was ist der Verkaufsgrund? Sind das Privatverkäufer, die jetzt in die Jahre kommen und eben keine Lust mehr auf die Verwaltung haben und auf die Arbeit der Immobilie? Woran liegt es? Ist das ein Erbschaftsfall? Die Erben wollen die Immobilie nicht übernehmen? Da kann man ganz viel in Erfahrung bringen.

Auch, zum Beispiel, wie viele andere Interessenten es gibt. Also ist das jetzt ein ganz heißer Markt, wo ich ratzfatz ein Angebot machen muss, und mit dem Preis nichts mehr nachverhandeln kann oder ist es eher zäher und ich habe noch die Chance beim Preis zu verhandeln und auch etwas mehr Zeit, um ein Angebot zu machen und in die Pötte zu kommen. Ich denke, in der Hamburger- oder Münchner Innenstadt hat man keinen halben Tag Zeit, dann ist die Butze weg.

Wenn man jetzt irgendwie in einem B, C-Standort ist, hat man hier vielleicht mehr Zeit, was ja unter Umständen auch wichtig ist, wenn man noch Gutachter durchschicken will oder die Finanzierung klar machen muss.

Dann auch ganz wichtig, sich mal die Klientel anschauen. Wer wohnt dort? Wie sieht es mit der Vermietbarkeit aus? Wie ist so die Hausstruktur? Allgemein: Gibt es schone eine Verwaltung, wenn es ein Mehrfamilienhaus ist oder wird es privat verwaltet? Wie wurde in der Vergangenheit die Instandhaltung gemacht. Mal mit den Leuten, den Besitzern, ins Gespräch kommen, da kriegt man riesige Informationen.

Manchmal haben die auch noch mehr Objekte, die vielleicht interessant sein können. Also, ich denke neben den technischen Punkten sollten wir jetzt hier nicht wie die Roboter mit der Checkliste einmal durch rennen, sondern man sollte auch die Chance nutzen, mit den Leuten ins Gespräch zu kommen und einfach mal schauen, ob sich daraus etwas Sinnvolles für den weiteren Kaufvorgang ergibt.

Stephan: Kommen wir kurz zur Zusammenfassung. Was haben wir heute alles besprochen? Wir sind darauf eingegangen, wie Du Dich auf eine Besichtigung vorbereitest.

Was solltest Du Dir dafür bereitlegen. Was solltest Du dann zu der Besichtigung alles mitnehmen. Dann sind wir darauf eingegangen, worauf man bei einer Besichtigung achten sollte. Gerade auch als Anfänger und wir sind ein darauf eingegangen, ab wann es sich lohnt, einen Gutachter mit ins Boot zu holen und wann das zu viel wäre und wie in jeder guten Folge glaube ich, Christian, wir haben noch zwei Aktion-Tipps.

Christian: Aktion ist ganz wichtig. Wie der Torben Kästle auch im Interview mit Thomas Knedel gesagt hat: „Einfach machen!“.

Also, Aktion-Tipp von uns an Dich: Druck Dir eine Checkliste aus. Wir werden eine von Thomas in den Shownotes verlinken und pass diese so an, wie Du sie gerne haben möchtest, so dass es für Dich passt. Dann als nächstes, noch wichtiger: Vereinbar einfach noch in dieser Woche drei bis fünf Besichtigungen. Beim Machen lernt man und es schadet nichts. Das sind unsere Aktion-Tipps.

Stephan: Gut! Dann würde ich jetzt sagen, es gibt noch eine kleine Zusatzsache. Und zwar nicht nur einen Aktion-Tipp, sondern jetzt haben wir noch einen Pitsch.

Christian: Ein kleiner Pitsch von mir zuerst: Ich wollte Dich auf unser tolles Immopreneur Forum hinweisen – Immoproneur.de. Da kannst Du zu den Fragestellungen, die wir jetzt besprochen haben, Fragen stellen. Da laufen schon ganz viele Threats und Diskussionen, wo Du Dich einklinken kannst.

Da gibt es ganz viele andere, die schon auf verschiedenen Leveln aktiv sind und was noch viel interessanter ist und was ich immer wieder höre und wo es auch riesigen Bedarf gibt und was es bisher noch nicht gab: Es gibt immer mehr Gruppen, die regional aus der gleichen Ecke kommen, die sich treffen und Stammtische gründen. Dort kann man wirklich Eins-zu-Eins mit Leuten aus der Region tauschen und es ist unglaublich, wie das Pushen kann. Das war mein kleiner Pitsch und jetzt kommt noch größerer Pitsch vom Stephan.

Stephan: Noch einen kleinen Nachtrag zu Deinem Pitsch: Nachdem jetzt vor kurzem auch die Immopreneur Facebook-Gruppe online gegangen ist und wir vielleicht den ein oder anderen Hörer jetzt gewonnen haben, der noch nicht im Forum ist, aber in der Facebook-Gruppe oder auch andersherum – registriere Dich ruhig bei beidem.

Das eine ist zur Kommunikation und das andere zum wirklich waschechten Austausch. Du hast die Möglichkeit – aus der Facebook-Gruppe kam häufig die Frage nach diesem Stammtisch – im Forum regional einen Stammtisch zu gründen oder einen mitzunehmen. Also, einfach mal die Plattform wechseln. Da findest Du alles, was Du brauchst.

Und jetzt noch einmal von mir: Das ganz, ganz große Event rückt immer näher. Der große Immopreneur-Kongress. Die Gäste werden langsam immer mehr von uns bekannt gegeben. Ihr hattet schon das erste Interview mit Torben Käselow. Torben ist auf dem Immopreneur-Kongress als einer unserer Top-Speaker.

Wir haben den Andreas Sell dabei, ein fantastischer Investor und Buchautor, der das Buch „Der reichste Hausmeister Deutschlands“ geschrieben hat, der uns was erklären wird, wie man mit den geilsten Finanzierungsarten Häuser kaufen kann und natürlich dabei, der Investment-Mann Gerald Hörhan himself als Top-Speaker und natürlich noch ganz viele mehr.

Wir hatten vor kurzem einen Live-Vorstellungsvideo, wenn Du das hier hörst, sind wir wahrscheinlich gerade bei dem zweiten dabei, wo wir die ersten Speaker vorstellen und noch ein bisschen was zu diesen erklären und auch viel mehr Ausblicke auf den Kongress geben. Schau Dir dieses Vorstellungsvideo einfach mal an. Es ist sowohl auf Facebook als auch im Forum.

Die Shownotes haben wieder einmal den Link dafür, zusätzlich sind von uns noch Q&A beantwortet worden. War eine echt geile Session von den Leuten, die da waren. Wir waren in München im Hotel. Es waren sogar Leute live vor Ort da. Mega cool!

Schau es Dir einfach an. Hat richtig Bock gemacht und ich freue mich darauf, die nächste Live-Aufnahme zu machen und hoffe noch viel mehr von euch dort dann auch Live begrüßen zu dürfen. Vor allen Dingen, euch auf dem Kongress selbst auch mal zu sehen, denn hier können wir uns austauschen, hier können wir Kontakte zu gleichgesinnten knüpfen und hier haben wir die echten Experten vor Ort.

Also, dementsprechend bleibt mir nur noch zu sagen, wenn Du die Shownotes suchen willst: immopreneur.de/p20. Dort findest Du die Shownotes zu der heutigen Folge. Wenn Dir das Ganze gefallen hat, lass uns bitte eine geile Bewertung auf iTunes da, gerne auch eine Rezension.

Schreib ins Forum, was wir besser machen können was Du total geil findest und wo wir noch genauer drauf eingehen sollen und ansonsten bleibt mir nur noch zu sagen: Viel Investment-Glück und: Einfach machen! Deswegen von mir, alles Gute. Christian, deine letzten Worte.

Christian: Von mir das gleiche noch mal. Werde aktiv! Hau rein! Mach! Bis demnächst. War mir mal wieder eine Freude.

Dir hat der Podcast gefallen und Du konntest wertvolle Erkenntnisse gewinnen? Dann würden wir uns freuen, wenn Du uns auf iTunes bewertest.

Eine Anleitung für die Bewertung findest Du auf immopreneur.de/immopreneur-podcast-bewerten/. Mit deiner Bewertung hilfst Du der Community, weitere Hörer zu finden und somit auch Dein Netzwerk zu erweitern.

Weitere Hinweise, Links und Notizen zu dieser Folge findest Du ebenfalls auf www.immoproneur.de/podcast.

Das war der Immopreneur Podcast. Der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren, für Immobilieninvestoren. Thomas Knedel und die Community sagen vielen Dank fürs Zuhören.

Wir freuen uns bereits auf die nächste Folge und natürlich weitere inspirierende Gespräche auf www.immopreneur.de. Ich wünsche Dir, nun lieber Hörer, auch im Namen meiner Co-Moderatoren und Gäste, viele gute Ideen und vor allem erfolgreiche Investments.

Dein Thomas.