Stephan Steup und Thomas Knedel

Stephan Steup und Thomas Knedel sprechen über die Unwägbarkeiten und erste Erfolgserlebnisse zum Start Deiner Investment-Karierre.

  • Wie Stephan seinen ersten Deal einfädelte und warum die Sonderumlage eine besondere Rolle spielte
  • Welche Dokumente bei der Due Dilligence immer gesichtet werden sollten
  • Was der Wirtschaftsplan ist und wie Du diesen auswertest
  • Wie und wann Du auch als Anfänger Deals mit Profis wie Bauträger machen solltest und worauf Du hier besonders achten solltest
  • Mit welchen Strategien auch Anfänger in nur etwas mehr als einem Jahr fünf Wohnungen kaufen können

Shownotes / hilfreiche Links:

Der Immobilien-Insider Workshop mit Thomas Knedel & Gästen vom 02. bis zum 04. Juni 2016 in Frankfurt am Main: http://immobilien-insider-workshop.de/

Die Literaturempfehlungen der Community: http://immopreneur.de/forum/forum/73-literaturempfehlungen/

Mehr als 100 spannende Projektvorstellungen der Community: http://immopreneur.de/forum/forum/136-projektbesprechungen-%C3%B6ffentlich/

Der Investmentguide von Thomas Knedel: http://immopreneur.de/forum/files/file/3-investment-guide/

Checkliste Objektunterlagen zum Download: http://immopreneur.de/forum/files/file/34-checkliste-objektunterlagen-kauf/

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Transkript:

Hallo in die Runde, Thomas Knedel. Heute im Studio Stephan Steup, Junginvestor mit einer gewissen Erfahrung schon im Investieren aus dem Bereich München. Wobei, er investiert gar nicht in München. Das wird er aber gleich noch einmal genauer erzählen. Eher in Köln, aber auch sonst bundesweit, und eben meiner einer Thomas Knedel.

Stephan, Du hast erzählt, bevor wir einsteigen, du hast jetzt am Freitag einen Notartermin. Kaufst Du eine Immobilie nach der anderen dazu, oder was ist da los? Erzähle einmal.

Stephan: Nee, bei der Immobilie, da werden wir nachher noch drauf zu sprechen kommen, das war meine letzte, die ich gekauft habe. Das war mal was, wo ich mich ein bisschen nach vorne gewagt habe mit anderen Modellen, wo es eher daran ging, kurz Bestandshalter zu sein und ohne Renovierung sogar zu flippen. Hat sich ein bisschen in die Länge gezogen.

Heute geht es ja auch darum, wenn man ab und zu mal Hürden hat und die Hürde hoffe ich dann nächsten Freitag zu nehmen, wenn der Notartermin nach über 6 Monaten Verzögerung dann endlich stattfinden wird, dass ich dann wieder voll auf meine Cash-Flow-Immobilien zurückgreifen kann.

Thomas: (lacht) Vielleicht noch einmal ein kurzer Hinweis zu unserem Workshop, den wir in wenigen Tagen laufen haben – Anfang Juni, vom 02. bis zum 04. Juni – ist ein Dreitagesworkshop rund um das Investieren in Immobilien, eher für den Fortgeschrittenen und Anfänger, weniger für Profis, nur so zur Einordnung, wobei auch immer mal der ein oder andere Profi vorbei kommt. Wenn Dich der Workshop interessiert, dann schaue einfach in die Shownotes zu dieser Folge, den Link sage ich Dir am Ende nachher noch einmal genauer.

Ja Stephan, dann sage doch noch ein bisschen was zu Dir und wie wir loslegen wollen.

Über Stephan Steup und seine Vorbereitung Investor zu werden

Stephan: Ja, danke Thomas. Also unsere Zuhörer kennen mich ja schon aus den ersten Folgen, die wir gemacht haben. Noch einmal ganz kurz, ich bin Stephan Steup, bin 32 Jahre alt und habe im November 2014 angefangen mich für Immobilien zu interessieren. Ungefähr ein Jahr später, nach dem Einarbeiten, habe ich auch aktiv angefangen Immobilien zu kaufen. Ja, genau darum soll es heute auch gehen. Gerade so die ersten Deals, die ersten Anfänge und was kann man da schon für Erfolge erzielen, wo sind auch die Hürden.

Thomas: Gut Du hast vor 2 Jahren die ersten Ideen gesammelt, 1 Jahr lang drüber gebrütet und jetzt letztes Jahr angefangen?

Stephan: Ja fast, so gesehen. Von November 2014 bis Sommer 2015 eigentlich nur Bücher gelesen, Hörbücher gehört, informiert. Ich kannte ja leider noch nicht so viel gute Seminare oder sonstiges, auf die ich hätte gehen können, da es in Deutschland zu dem Zeitpunkt auch noch nicht so gut damit beseelt war.

Habe selbst versucht, mir alles beizubringen, dann 3 Monate Besichtigungen gemacht, bis ich meine erste Immobilie gefunden habe und wo ich dieses Bauchgrummeln überwinden konnte und dann auch wirklich mal zu kaufen. Das war schon eine richtige Erfahrung. Seitdem, das war dann abgeschlossen im November 2015. – Wobei jetzt habe ich mich um 1 Jahr vertan. Ich muss sagen, ich habe angefangen 2013 und dann war es November 2014. Von da an hat es dann 13 Monate gedauert, bis ich auf 5 Immobilien gekommen bin. Das hat mich so geflasht und das war so eine tolle Erfahrung, dass ich auch immer weiter versuche, meinen Bestand aufzubauen.

Stephans erster Immobiliendeal

Thomas: 13 Monate für fünf Immobilien. Das musst Du mir gleich noch einmal genauer erklären. Bevor wir da loslegen, sage doch noch ein bisschen was zu Deinem ersten Deal. Was waren denn da so Deine Themen? Wo ging es besonders gut? Du sagtest ja schon Bauchgrummeln. Wann und wie ging es genau los?

Stephan: Ja, die Immobilie, die ich dann wirklich gekauft habe, habe ich eigentlich auf dem klassischen Weg über Immobilienscout gefunden. Ich habe mehrere Makler angeschrieben und die war unter anderem dabei. Als ich die Unterlagen gekriegt habe, sah sie sehr gut aus, auch vom Cash-Flow her. Ich habe dann einen Besichtigungstermin gemacht. Die Immobilie selbst lag in Langenfeld, das ist zwischen Köln und Düsseldorf in der Kreuzung zwischen zwei Speckgürteln. Die Lage war also relativ gut, die Anbindungen waren sehr schön. Das waren für mich alles so Sachen, die sehr wichtig waren. Ich sah schon bei den Zahlen, dass da gewisse Unstimmigkeiten noch sind, weil z. B. die (monatliche) Instandhaltungsrücklage unwahrscheinlich hoch war. Die Immobilie selbst war 2011 komplett saniert worden, sowohl innen war die Eigentumswohnung an sich gemacht worden und von außen hat das gesamte Gebäude eine neue Fassade bekommen.

Thomas: Wie groß war das Haus?

Stephan: Es ist eine Wohnanlage, insgesamt besteht sie aus 74 Wohnungen, die auf mehrere Häuser verteilt sind. Das Haus, was ich habe, sind nur zwei Etagen, also Erdgeschoss plus 1. und 2. OG. Meine Wohnung liegt ganz oben, 2. OG, hat 72 qm, 2 Balkone, schön geschnitten und von daher sehr interessant.

Lage, Cash-Flow war schon nahe daran, dass ich gut positiv war. Ich lag noch etwas unter 100 €. Für mich ist das so eine magische Grenze, dass ich mit so einer Investition zum einen mindestens 100 € Cash-Flow im Monat mache und mein Return of Invest, meine Eigenkapitalrendite, über 15, eher über 20 % ist. Auch wenn die Zuhörer jetzt meinen, oh mein Gott, das sind ja riesige Summen, das ist doch total unseriös. Da kommen wir in späteren Folgen noch dazu, wie dieser Hebel genau funktioniert, dass es nichts Unseriöses ist und wenn einem 5 % geboten werden, dass das bei uns nur ein müdes Lächeln hervorruft.

Thomas: (lacht)

Stephan: Jedenfalls war ich dann bei dieser Besichtigung, um über die kleineren Punkte noch zu diskutieren und mit der Maklerin die Immobilie anzusehen. Da stellte sich heraus, die Wohnung war innerhalb dieser 4 Jahre schon ein bisschen verlebt worden. Derjenige, der darin wohnt, hatte sich gerade von seiner Frau getrennt, die hat nicht ganz so gut den Putzteufel geschwungen. Man sah aber, dass es alles nicht war, kein Substanzschaden war.

Wenn man es böse sagt, man geht einmal mit dem Kärcher durch die Wohnung durch, dann sieht die aus wie neu. Es war aber ein Angriffspunkt zu sagen, hier kann man noch ein bisschen was verhandeln. Gerade auf den Balkonen war noch etwas Pflanzenbewuchs, wo wir nicht wussten, könnte es an die Bausubstanz gehen. War aber, wie gesagt, kein Problem.

Diese hohe Instandhaltungsrücklage, die setzte sich nämlich zusammen aus einer normalen Instandhaltungsrücklage sowie einer Sonderumlage, die bis zum Dezember 2015 laufen sollte. Von 2013 bis 2015 wusste ich, etwa 2 Jahre läuft diese Instandhaltungsrücklage noch und ich kalkulierte diese auf ungefähr 60 €. Sie war nicht extra ausgeschrieben, sondern in dieser Instandhaltungsrücklage eingepreist, d. h. man hatte keinen extra Wert dafür. Ich wusste also, dass er in zwei Jahren sinken wird. Wenn ich diese ganzen Sachen einkalkuliert hatte, wusste ich, okay ich versuche diese Immobilie auf unter 65.000 € vom Preis her zu kriegen. Der Preis, der aufgerufen war, war 69.000 €. Jetzt hatte ich natürlich die erste Immobilie, wie geht überhaupt ein Angebot, was macht man?

Jetzt hatte ich vorher die ganzen Bücher gelesen und gehört und die haben immer gesagt, es sind nur Zahlen, mache einfach ein Angebot. Daran habe ich mich gehalten und bin einfach zur Maklerin und habe gesagt vorbehaltlich einer passenden Finanzierung biete ich Ihnen 35.000 € für die Wohnung. Da gingen die Augen auf, da ging der Mund nach unten. Ich habe versucht meine Contenance zu wahren. Da hieß es dann nur, das wissen wir schon, das kann nicht gehen. „Ja machen Sie das Angebot, Sie können sich ja dann melden, wie ist das Entgegenkommen etc. und dann rechne ich noch einmal.“

Thomas: Stephan kurze Frage dazwischen. Warum bist Du so heftig rangegangen, warum so tief, hast Du so große Angst gehabt, waren das die Instandhaltungsthemen? Ich nehme an, Du meintest auch 60 € im Monat Sonderumlage.

Stephan: Ja.

Thomas: Genau, dachte ich mir schon. War das jetzt so ein Sicherheitspuffer, den Du eingebaut hast, oder wolltest Du einfach zocken, was passiert?

Stephan: Also um ehrlich zu sein, war es eher die nicht nur fehlende Erfahrung, sondern es war wirklich das, was haben die anderen Investoren in ihren Büchern so geschrieben. Wer das erste Angebot macht, verliert eigentlich. Ich habe gesagt, verlieren möchtest Du nicht. 1 € ist ein bisschen arg extrem und Robert Kiyosaki hat in seinen Büchern eine Geschichte geschrieben, wie er mit jemandem rumgegangen ist, 6 Mehrfamilienhäuser angeschaut hat, wovon eigentlich nur 1 bis 2 interessant waren, er aber seiner Freundin, die er beraten hat, mache einfach auf alle ein Angebot – aber nur mit 50 %.

Diese Geschichte ist mir da einfach in den Kopf geschossen und ich dachte, das machst Du auch. 50 % ist gut, da kannst Du 35.000 € bieten. Wie man nachher noch an solche Angebote rangeht, da bin ich inzwischen auch erfahrener geworden, wie man sich solche Sachen vernünftig zurecht legt und zurechtlegt, dass diese Angebote auch ein bisschen realistisch von Anfang an klingen, da werden wir in diesem Podcast auch noch einmal eingehen. Wir wollen ja jetzt nicht alles auf einmal machen. Wie gesagt, ich habe dieses Angebot schriftlich formuliert, geschickt und bekam dann relativ zügig auch wieder eine Antwort.

Kurzer Einschub dahinein. Ich habe in der Zeit auch erfahren, dass genau die gleiche Wohnung im Zwangsversteigerungsverfahren im Nebengebäude für 75.000 € weggegangen ist. Das heißt, ich hatte so einen ungefähren Puffer, dass ich wusste, okay, das wird mir eine Bank schon einmal irgendwie akzeptieren von der Finanzierung, wenn ich unter diesem Preis sowieso kaufe. Was war das erste Gegenangebot? Von 69.000 € habe ich gesagt, naja vielleicht sagt er 67.00 €. Das erste Gegenangebot war 59.000 €. Hätte ich niemals mit gerechnet. 10.000 € runter gegangen, ich musste mich total beherrschen, dass ich nicht gleich „losjuchhuhe“, sondern habe dann wirklich gesagt, „versuchst Du noch etwas?“. „Biete mal 45.000 €. Da muss ich dann allerdings sagen, dass dann relativ schnell die Antwort kam, noch weiter ist nicht. Nächste Woche haben wir noch einmal drei Besichtigungstermine, vorher würden wir es eher lassen.

Da habe ich mir gedacht, mit 59.00 € bist Du deutlich unter dem, was Deine Todeslinie war, der Cash-Flow sah richtig gut aus zu dem Zeitpunkt und ich wusste, ich konnte aufgrund dessen, dass der Vorvermieter diese Renovierung nicht eingepreist hatte, aber die Nebenkosten für die Heizung gesunken sind, konnte ich, da seit 4 Jahren die Miete nicht erhöht wurde, die Miete markttypisch anpassen, sogar die Nebenkosten für denjenigen senken und im Endeffekt hat derjenige keine höhere Miete gehabt. Ich konnte aber den Cash-Flow optimieren und war trotz dieser Instandhaltungsumlage bei ungefähr 120 € netto Cash-Flow vor Steuern, also ohne Abschreibungen gerechnet, die jeden Monat in meine Tasche geflossen sind. Das war der Grund, dass ich auch dann sagte, das Kribbeln im Bauch, das überwindest Du jetzt und jetzt machst Du diese Zusage. Kurze Zeit später waren wir beim Notar und ich hatte meine erste Immobilie.

Thomas: Wow, ohne Worte, gibt es ja nicht. Also was mir dazu einfällt ist ein Hinweis für Dich, lieber Hörer. Pass auf, in welchem Markt Du Dich bewegst, bevor Du diese Strategie hier anwendest. Diese Strategie ist hammergenial, keine Frage, aber sie funktioniert nicht überall. Sie funktioniert nur dort, wo es eine schwierige Situation gibt, wo nicht 100 Mitbewerber dabei sind, wo wir nicht am Rand von Frankfurt sind oder sonst dergleichen, sondern ein Standort, den noch nicht alle auf dem Fokus haben.

Hier – das war Langenfeld. Da sind sicherlich keine Großinvestoren dabei, das ist ein lokaler Markt, vielleicht auch heute anders als damals vor 1 ½ Jahren. Da hat sich das sicherlich auch schon wieder geändert, 100%ig, aber dann kann das genial sein. Das heißt, schätze einfach ein, wie ist der Markt, wie tickt der Markt. Dann gehe durchaus so vor.
Oder Du hast gerade einen heißen Deal laufen und willst eigentlich keinen Deal machen, dann kannst Du natürlich auch mit diesem Gießkannenprinzip vorgehen und sagen, okay, ich biete auf die anderen mal die Hälfte. Aber auch das würde ich nicht so oft machen, da verärgert man sich die Marktteilnehmer.
Ich mache das ganz gerne mal, wo ich dann sage, nein, die Immobilie ist für mich nicht interessant, außer wenn sie den Preis deutlich ändern sollten, weil der Eigentümer auch zu der Erkenntnis gelangt ist, dass sie einfach teuer ist. Dann ziehe ich den Makler mit auf meine Seite, weil er mit mir zusammen dieselbe Strategie fährt und er sitzt mit mir in einem Boot, dann kann er nicht sauer auf mich sein. Das ist immer ein bisschen Verhandlungstaktik. Dann kann man das natürlich machen. Aber so jetzt rein zu gehen mit größter Vorsicht. Ja, kann man natürlich machen, kommt aber auf den Standort an. Eine wirklich geniale Strategie.

Prüfung des Immobilieninvestments anhand aller (relevanten) Unterlagen

Stephan, wie hast Du denn weiter gemacht mit der Immobilie? Was kannst Du unseren Hörern, unseren Hörerinnen weiter geben. Wie bist Du vorgegangen? Was für Tipps hast Du gerade für Anfänger? Ich sage mal als Beispiel. Wie ist der Umgang mit Mietern oder die Prüfung der Immobilie was die Protokolle und den Wirtschaftsplan und dergleichen angeht? Wie bist Du da so drangegangen?
Stephan: Da war es auch so, dass ich versucht habe mir sämtliche Unterlagen die irgendwie mit dem Thema Zahlen zu tun haben, d. h. irgendetwas wo Geld fließt, die Unterlagen müssen wirklich vollständig sein. Sobald da was fehlt ist das sofort ein Niedergang im Preis und zwar auch signifikant dadurch, dass ich da einen Sicherheitspuffer einbringen muss. Wenn diese Unterlagen vollständig sind und ich wirklich den gesamten Cash-Flow der Immobilie betrachten kann und sehen kann, ob es ein guter Deal ist vom Geld her, dann gehe ich halt wirklich her, suche die Protokolle und suche danach irgendwelchen Bomben.

Bestes Beispiel erst vorletzte Woche hatte ich eine Besichtigung und in diesen Protokollen hatte ich die „Bombe“ schon gefunden. Da stand nämlich drin, dass die Versicherung bekannt gibt, dass der Eigenanteil im Fall von Wasserschäden von 1.000 auf 2.000 € für den Besitzer steigt. Das heißt nicht einmal für die Instandhaltungsrücklage sondern für den Besitzer. Da bräuchte ich theoretisch keine Versicherung mehr, wenn ich so hohe Eigenanteile habe. Wie sich herausstellte platzen denen alle paar Monate die Rohre.
Thomas: Wollte ich gerade sagen, sonst schreibt die Versicherung nicht so was.

Stephan: Genau.

Thomas: Da muss irgendetwas im Argen sein.

Stephan: Das waren dann halt solche Sachen. Wenn ich dann die Zahlen weiß und ich weiß, die Immobilie hat einen vernünftigen Bauzustand, es sind alle Unterlagen da, die nicht dazu führen, dass ich evtl. noch einmal mehrere 10.000 € nachschießen muss an Instandsetzung oder Reparaturen, Entsorgung oder was da noch kommt, dann kann ich einen vernünftigen Deal zu dieser Immobilie kreieren. Bei der Immobilie war es halt so, dass die Sachen dann alle gepasst haben.

Die Finanzierungsstruktur; mit oder ohne Finanzierungsberater

Du fragtest ja dann wie es weiter ging, welche Tipps ich da noch habe. Ich habe zum Beispiel die Finanzierung über einen Finanzierungsberater gemacht. Ich habe mehrere Finanzierungsberater angeschrieben. Dann hat sich einer gemeldet, mit dem ich relativ schnell in Kontakt kam, der sich auch sehr um mich gekümmert hat, der auch mehr Erfahrung darin hatte, weil er es jeden Tag macht. Das ist so ein Tipp von mir, dass so ein Finanzierungsberater zum Team gehören sollte. Selbst wenn man selbst mit Banken verhandelt, der kennt den Markt ein bisschen besser.
Thomas: Ist der nicht teurer?

Stephan: Nein, das ist das schöne, der kostet mich überhaupt nichts. Dieser Finanzierungsberater wird von den Banken bezahlt. Der bekommt da seine Provision. Jetzt sagt man, wenn er da die Provision bekommt, macht er da für mich den besten Deal? Ich kann sagen, für mich macht er ihn auf jeden Fall, ich will ja die Folgesachen haben. Wenn ich raus finde, dass er nicht die besten Deals macht, dann kriegt er von mir keine Aufträge mehr. Er lebt ja vom Folgegeschäft und diese Sache muss einfach fair bleiben.

Thomas: Ich sehe das eigentlich ähnlich, habe diese Erfahrung auch mit Beratern gemacht, eigentlich immer sehr, sehr gut. Die Vergütungen von den Banken an die Berater – die sind alle relativ vergleichbar und wenn ein Berater einen guten Draht zu einer Bank hat, dann hilft es Dir natürlich auch als Investor.

Stephan: Absolut.

Thomas: Von daher ist es natürliche eine mega Win-win-Situation. Das zweite ist, dass der Berater, ich sage immer so schön, er ist letztlich nichts anderes als „Sowieso-Kosten“ für die Bank, nichts anderes als die ausgelagerte Akquisitionsabteilung. Die Bank muss ja irgendwo akquirieren und der eigene Apparat bei der Bank ist hundertprozentig teurer als der Berater. Von daher ist das oft günstiger für die Bank Es gibt es auch nicht zu selten, dass über Finanzierungsbetriebe die Finanzierungskosten günstiger sind, als bei der Bank direkt. Das gibt es, die haben Sonderkontingente. Deswegen sind solche Berater, ob es jetzt einzelne freie Berater sind, freie Berater, die an größere Organisationen angeschlossen sind oder direkte große Organisationen, man muss natürlich immer auf die Person gucken, mit der man zu tun hat, sind absolut ihr Geld wert.

Stephan: Ja absolut, da kann ich Dir zustimmen.

Ein respektvoller Umgang mit dem Mieter

Das also soweit zur ersten Immobilie. Im Laufe der nächsten Podcasts werde ich die wahrscheinlich ab und zu mal aufgreifen und dann genauer auf den Prozess nach dem Kauf eingehen. Wie sieht das aus, Finanzierung und Anpassung Nebenkosten? Was ist, wenn die Sonderumlage wegfällt? Wie passt man die Miete fair dem Markt an? Das sollte man mit seiner Immobilie immer machen. Wenn das zu weit zurück fällt, zahlst Du nachher nur drauf und das ist weder fair für den Mieter noch für den Besitzer. Für uns wird auch alles teurer. Wenn man fair im Bereich bleibt mit einer marktüblichen Miete, dann habe ich festgestellt, dass die Mieter auch total auf meiner Seite sind. Der Mieter dieser Immobilie hat sich z. B. bei mir noch dafür bedankt, obwohl ich eine Mieterhöhung gemacht habe, dass er weiterhin so günstig wohnen kann. Er hat sich umgeschaut, was sonst alles so im Umkreis Langenfeld inzwischen für Mieten verlangt werden. Und dann sage ich, das ist ein Win-win für alle. Ich habe mein Cash-Flow, dass ich leben kann, er kann zu einem vernünftigen Preis mieten, hat seine Sicherheit und weiß, dass er eine vernünftige und auch in Schuss gehaltene Wohnung immer haben kann. Deswegen gewinnen bei diesem fairen Deal alle.

Thomas: Das sehe ich ganz genauso, da geht eine Menge, wenn ich mit dem Mieter rede.

Bevor wir jetzt auf einen ganz besonderen Deal kommen, noch einmal ganz kurz einen Hinweis. Diese ganzen Unterlagen, die der Stephan genannt hat, wir haben eine Checkliste. Unten in den Shownotes ist es vermerkt, haben wir es verlinkt wo Du Dir eine Liste ziehen kannst. Auch schön vermerkt für Eigentumswohnungen oder für ein Mehrfamilienhaus. Dann klapperst Du einfach diese Unterlagen ab. Das ist kein Hexenwerk und wenn man dem Makler sagt „Bitte schicke mir die banküblichen Unterlagen“, schick ihm im ersten Satz erst einmal einfache Unterlagen. Gucke Dir am Anfang den Grundriss an und eine Mieterliste, wenn es ein Haus ist. Ansonsten den Mietvertrag vielleicht und ein paar Protokolle. Steigere die Zahl der Unterlagen erst mit weiterem tieferen Gucken in die Immobilie. Nicht alles auf einmal anfordern. Ein wichtiger Tip fürs Vorgehen.

Stephans außergewöhnlichster Deal

Stephan, jetzt einmal mehr Gas geben, wir sind schon ganz schön weit gekommen, habe ich gesehen. Was ist Dein außergewöhnlichster Deal?

Stephan: (lacht) Ja mein außergewöhnlichster Deal für mich war mein letzter Deal. Ich habe in Köln eine große Wohnung gekauft mit über 114 qm. Das war eine Senioren-WG. Ich muss dazu gleich sagen, das ist kein Betreibermodell, sondern es sind ganz normale Mietverträge. Bei Betreibermodellen gibt es ein paar Risiken, die ich persönlich nicht abschätzen kann. Dafür ist meine Erfahrung a) noch nicht groß genug und b) ist das, was ich bisher an Erfahrungen gemacht habe so, dass die Kosten des Betreibermodells oder auch die Gewinne, die erzielt werden können, immer in diesem Kaufpreis schon eingepreist sind. Da habe ich auch nicht so eine Handlungsfreiheit. Da kann ich nicht so agieren, wie ich möchte. Ich bin da relativ altmodisch und mache da ganz normale Mietverträge. Das heißt, das ist wie eine normale WG, aber halt für Senioren.

Das war das, was viele ein bisschen abgeschreckt hat. Deswegen konnte ich auch da einen relativ guten Preis erzielen. In Köln für einen Faktor von unter 10 zu kaufen ist inzwischen relativ schwierig. Das ist nicht Jahre her, sondern das war Anfang diesen Jahres.

Es gibt diese Deals immer. Es gibt diesen wunderbaren Spruch: The deal of the decade comes along about once a week. Sucht ihn einfach, sucht Euch diesen Deal raus. Ich finde dieses Seniorenmodell ist ein tolles Zukunftssegment, jeder von uns kennt den demographischen Wandel ein bisschen in Deutschland. Viele Senioren haben Angst vor Altersarmut, können sich evtl. kein Altersheim leisten und da gibt es sehr interessante Modellkonstellationen, die man da aufbauen kann, dass man normale WG’s dementsprechend seniorengerecht herrichtet. Man achtet auf einen Aufzug, wie ich das getan habe. Man schaut, dass man die Bäder irgendwann barrierefreier kriegt, dass selbst die Dusche vollkommen ebenerdig ist, dass eine Badewanne vielleicht eine Türe hat.
Thomas: Kein Witz, das gibt es.

Stephan: Das sind solche Kleinigkeiten. Wenn man das in großen Anlagen macht, dann ist es teilweise heutzutage so, dass sich Pflegedienste irgendwo in der Nähe einnisten und dann hat man ein super Modell, was man anbieten kann.

Thomas: Ja sehr, sehr spannend, absoluter Markt. Thema demographischer Wandel, Überalterung der Bevölkerung usw. Das schöne dabei ist. wenn man so eine Senioren-WG macht, hat man nicht sonderlich viele Auflagen, die man berücksichtigen muss. Natürlich kann man behindertengerecht bauen usw., muss es aber nicht, es sagt einem keiner. Das heißt, wenn mal irgendetwas nicht geht, Du hast es eben gesagt, Du machst es freiwillig sobald es eben geht und auch schrittweise. Das ist das Schöne an so einem freien Modell. Es gibt ja auch rüstige Rentner, die sagen, sie wollen jetzt im Moment noch laufen können. Wenn Du mit denen ausmachst, in fünf Jahren wird Deine Badewanne die Türe haben, dann ist das gut, sie muss es aber nicht von Anfang an haben. Man kann auch auf diese Art und Weise reinwachsen in so ein Segment. Sehr, sehr spannend.

Was Du noch angesprochen hattest ist das Thema Betreibermodell. Was ist das? Das ist nichts anderes wenn eine große Organisation, die einen riesengroßen Globalmietvertrag für eine große Immobilie hat und betreibt diese eben, bewirtschaftet sie sozusagen quasi hotelähnlich mit einem Pflegedienst und einem Pflegepaket und dergleichen. Und dann werden einzelne Appartements daraus an Anleger verkauft. Das sind immer so die Lemminge, die das kaufen, was im Prospekt steht. Die sind sehr, sehr teuer und man kauft sich das Risiko. Wenn was passiert, wenn der Betreiber raus geht, dann muss es neu vermietet werden. Und glaube mir, wenn ein neuer Mieter kommt, also Großmieter für alles zusammen, um es dann unterzuvermieten an die Senioren, der wird mit der Miete hoch oder runter gehen? Das kann man sich schon mal überlegen. Das ist schon ein relativ kitzeliges Modell, auch wenn es von vielen, vielen Vertrieben als sicher verkauft wird. Ich wäre da vorsichtig – ganz, ganz vorsichtig.

Also, super spannend solch ein Deal, kann ich nur Glückwunsch dazu sagen. Für das 10-fache in Köln zu kaufen in der heutigen Zeit. Ich sage immer wieder, es gibt immer Deals, man muss nur die Augen auf machen bzw. ein wenig mal um die Ecke denken.

Stephans schlechtester Deal

So Stephan, jetzt möchte ich dir mal ein bisschen auf den Zahn fühlen. Es klingt ja alles super und gut, usw. Aber, wer ein echter Investor ist, der muss ja auch mal durch die Hölle gegangen sein. Wie ist es denn bei Dir, hast Du mal einen Deal gehabt, der so richtig kläglich danebengegangen ist und wo eben einfach nichts lief?

Stephan: Ja, also sagen wir es mal so: dass nichts lief, das kann man versuchen rumzureißen. Auch ich hab deutlich Lehrgeld schon bezahlt in dieser Zeit. Ein Beispiel war, als ich zwei Eigentumswohnungen in Köln gekauft habe. Das war gerade zu diesem Jahreswechsel, wo die Grunderwerbsteuer erhöht werden sollte. Der Deal sollte vor Weihnachten stattfinden und aufgrund dessen, das seine Bank überhaupt nicht in die Pötte gekommen ist, musste ich die Bank noch einmal wechseln. Dann hat sich das alles verzögert und wir sind über die Datumsgrenze gekommen. Was war, 2 ½ Tausend Euro einfach durch die Decke, hat sich der Staat gefreut. Das ist so ein Beispiel, das sich dazu ergeben hat.

Oder halt auch, wovon ich soeben mal kurz im Small-Talk gesprochen habe, wo ich gesagt habe, okay, wir versuchen jetzt mal wieder etwas Kapital aufzubauen um die nächsten Cash-Flow Deals dann abzuschließen, wagst Du Dich mal in die nächste Ebene oder in eine neue Rubrik vor.

Da war ein Bauträger, der wollte gerade seine Immobilien alle abstoßen. Bei ihm platzte eine Finanzierung, er wollte ins nächste Objekt. Ich habe gesagt, okay, ich gehe da in die Zwischenfinanzierung rein, halte die Immobilie für ein halbes Jahr, weil der Bauträger seinen nächsten Käufer schon hatte, aber der noch nicht schufafrei war. Wilde Konstrukte in der Hinsicht.
Wir haben es versucht aufzubauen, hat dann auch geklappt nach zähem Ringen mit Banken und allen möglichen Leuten. Heute bin ich auch schlauer, ich würde die Verträge ganz anders strukturieren, weil mich das dann im Nachhinein mehr gekostet hat, da muss ich noch glücklich sein, weil ich inzwischen auch weiß, man sollte alles im Notarvertrag niederschreiben, ansonsten läuft man Gefahr sogar straffällig zu werden. In der Hinsicht war es für mich von Vorteil. Eigentlich hatte er gesagt, er gibt mir die Nebenkosten wieder, dann kann ich die ja davon bezahlen. Das stand aber nicht im Notarvertrag drin. Im Endeffekt ist das eine Straftat, weil das die Bank dadurch nicht weiß. Das wusste ich zu dem Zeitpunkt alles nicht. Es hat aber überhaupt nicht geklappt, weil er hatte das Geld überhaupt nicht zurückgezahlt, weil er es selber dann plötzlich nicht mehr hatte. Ich bin dann in Vorleistungen gegangen für die gesamten Nebenkosten. Wie gesagt Glück im Unglück. Dadurch konnte ich sagen, ich habe immer Recht und Gesetz auch wirklich handeln können.

Das sollte nur ein halbes Jahr gehen, dann sollte der nächste Käufer da stehen. Ein heilloses Durcheinander mit Termin angesetzt, Termin abgesagt, Termin ist doch nicht. Der Notar wusste nachher auch nicht mehr, was los war. Chaos ohne Ende, die Immobilie belastete mich dann seit 6 Monaten mit der ganz normalen Rate, die natürlich dementsprechend mit einem wechselnden Zins belegt war und einem relativ hohen Tilgungssatz. Da war dann der Cash-Flow von all meinen anderen Immobilien auf einmal sehr, sehr klein geworden, weil er plötzlich jedes Mal da rein ging.
Wie gesagt, das sind alles Erfahrungswerte. Aber auch an diesem Objekt, ich habe so viel alleine an diesem Objekt, was nicht so lief wie es sollte gelernt. Da hätte ich wahrscheinlich vorher 50 Seminare besuchen müssen und 300 Bücher lesen, was mir diese praktische Erfahrung gebracht hat. Es war auf jeden Fall etwas, wo ich lernen konnte und ich hoffe, wenn jetzt nächsten Freitag alles glatt geht, dass es ein Nullsummenspiel wird. Dann bin ich noch einmal mit einem blauen Auge raus gekommen. Es hat mich nur einfach 6 Monate Nerven gekostet.

Thomas: Nein, das musst Du anders sehen, das waren 6 Monate gratis Weiterbildung.

Stephan: (lacht) Ja, nur Lebenszeit hat es gekostet.

Thomas: Ja, ja klar, genial. Ich meine, steiler kann die Lernkurve ja nicht sein. Das braucht man jetzt nicht aufarbeiten. Aaber da wirst Du 12 Themen gefunden haben, die Du heute durchaus anders bearbeitet würdest.

So schützt Du Dich vor solchen Unwägbarkeiten

Was meinst Du, was kannst Du unseren Hörern so sagen wie man sich vor solchen Unwägbarkeiten schützen kann? 100%igen Schutz gibt es natürlich nicht, das muss jedem bewusst sein – Deals sind immer mit Unwägbarkeiten verbunden, aber man kann sie eindämmen.

Was meinst Du, was man alles dagegen machen kann, dass man nicht in eine solche Falle tappt?

Stephan: Wie Du schon sagtest, davor schützen kann man sich nicht. Man muss sich von vornherein klar sein, wenn man den Weg eines Investors geht, wird man auch Geld verlieren. Es gibt keinen reichen Menschen auf der Welt, der vorher nicht Geld verloren hat. Es gibt nur viele arme Menschen, die noch nie Geld verloren haben. Davor keine Angst haben, das auch wirklich für sich selbst so festlegen, habe ich auch gemacht. Ich wusste, dass das irgendwann passieren wird und dann ist man auch dagegen nicht gefeit, aber zumindest vorbereitet, wenn es passiert.
Ansonsten, Du musst wissen, was Du tust. Lese Bücher, lese sie regelmäßig, besuche Seminare, Kurse, Webinare. Suche Dir einen Mentor, suche Dir einen Coach. All diese Sachen sind Gold wert.
Was mich auch geschützt hat, Masse. Masse schützt. Je mehr Immobilien ich habe, desto weniger ist der Effekt auf mich, wenn mal etwas schief geht, weil ich ja noch ganz viele andere habe, die mich wieder auffangen. Hätte ich so ein Problem gehabt, ohne meine anderen Immobilien, hätte mich das ja viel stärker belastet als dadurch, dass die anderen Immobilien das aufgefangen haben.
Ansonsten kann ich nur sagen, die Verträge ganz klar und deutlich aufsetzen, auch deutlich formulieren, auch mit Freunden und Verwandten. Handschlaggeschäfte sind gut, aber alles richtig regeln, deutlich klären und auch hier nicht am falschen Ende sparen, auch bei Freunden nicht.

Thomas: Absolut entscheidend. Das glaubt man immer nicht so. Mache jeden einzelnen Vertrag schriftlich! Das hört sich so an, als ob man mit einem Freund nicht traut. Mache es konsequent immer! Wenn jemand Geld unter dem Tisch haben möchte, mache es nicht, egal wie interessant der Deal ist. Einfach sein lassen – nächster Deal. Verzichte lieber auf einen Deal, als so etwas zu machen. Dann bist Du a) angreifbar und b) vielleicht sogar strafrechtlich belangbar. Es macht keinen Sinn.

Das war ja nicht das Thema bei Dir. Es war ja das Thema eine Zusage zu geben, was ja auch sehr seriös ist. Mündlich gegenseitig – wie Du siehst – funktioniert es nicht. Wenn es nur einmal nicht funktioniert, dann hast Du keine Handhabe. Deswegen schriftlich festhalten.

Alles, was mit dem Kaufvertrag zu tun hat, ist beurkundungspflichtig. Wenn eine Kleinigkeit nicht da drin steht und es eine Abrede gibt, dann ist der ganze Kaufvertrag nichtig. Es kann Dir passieren, dass Du eine Finanzierung hast und Dir der Deal um die Ohren fliegt und das kostet dann richtig Geld. Das kostet dann zig tausende, auch einmal 100.000 €, je nachdem wie groß der Deal ist. Also die Gefahr, die wegen einer kleinen Nebenabrede entsteht, die kann ein Vielfaches dessen ausmachen, was überhaupt hier verabredet wurde.

Was ich noch sehr spannend finde – Du sagtest ja eben, die Masse schützt. Ich möchte da mal, um es ein bisschen abzukürzen, einfach mal auf ein Thema hinweisen. Wenn die Masse schützt, brauchst Du ganz viele Immobilien in kurzer Zeit. Da sagt jeder, das geht nicht so und das funktioniert nicht. Vor allem wegen der Finanzierungen, indem man sich sowohl bei der Bank eine nach der anderen organisieren kann. Es funktioniert. Ich verweise da mal frech auf meine erste Q&A-Folge in diesem Podcast, also „Frage und Antwort“. Da gehe ich genau darauf ein. Wie kann ich in kurzer Zeit viele Immobilien kaufen? Es geht, es elektrisiert und der Stephan hat es ja gemacht, oder macht es ja als weiter.

Von daher ist das ein hochspannendes Thema auch mit wenig loszulegen, eine Immobilie nach der anderen. Die müssen natürlich gewisse Kriterien erfüllen und Du musst eine gewisse Bonität haben, das ist klar, aber es funktioniert.

Mittels Weiterbildung viele Immobilien kaufen

Stephan: Ja absolut, da kann ich Dir nur zustimmen, Thomas. Ich habe nach meiner Einarbeitungszeit nur 13 Monate gebraucht um 5 Immobiliendeals zu machen, hatte keinen Mentor, keinen Coach, keine Seminare, alles nur aus Büchern und Selbststudium beigebracht. Mit einer Hilfe, wie es dieser Podcast ist, die wir im Forum geben können, da wäre noch extrem viel mehr möglich gewesen.

Wie gesagt, ich brauche da gar nicht viel groß zu erzählen, Du bist da schon deutlich viel weiter. Wie war das bei Dir sonst noch?

Thomas: (lacht) Bei mir war das so, dass es noch nicht einmal Bücher gab, nicht wirklich. Da konnte ich mir den Ratgeber für das Mietrecht holen. Was ich wirklich gemacht habe, da erinnere ich mich sogar dran, ich habe mich immer gewundert, dass es da nichts gibt, es war 1998 übrigens, die Zeit ein bisschen davor, wie ich mich eingelesen habe. Da ging es immer nur um Nebenkostenabrechnungen oder irgendwelche Mietstreitigkeiten, wie formuliere ich ein Mieterschreiben oder sonst etwas. Wozu brauche ich das, dazu habe ich doch Haus und Grund, habe ich einen Rechtsanwalt? Das will ich gar nicht. Mich interessieren vielmehr Finanzierungsstrategien. – Gab es nicht, konntest Du wirklich vergessen!

Ich habe mich aber trotzdem eingearbeitet in das Thema und habe mir 1998 mein erstes Investment gekauft, übrigens in dieser Folge 0, zweiter Teil, noch einmal sehr ausführlich behandelt. Da bin ich natürlich gleich mal in eine Falle getappt. Ich bin Bauingenieur, gelernter, unter anderem und da dachte ich, da kannst Du auch ein Häuschen kaufen, was nicht so schön in Ordnung ist. Das machst Du wieder heile. Du kennst Dich ja damit aus. Ich hatte bisher nur mit Neubauten zu tun und Bürogebäuden. Ja jetzt war es Wohnen und Altbau, passte wie die Faust aufs Auge.
So ging das dann auch, ich verweise auf meinen ersten Blogartikel oder Podcast Folge 0, da beschreibe ich das alles noch ein bisschen mehr. Was ich daraus gelernt habe, ist einfach mit der richtigen Struktur dran gehen, mit der richtigen Betrachtungsweise. Wie guckt die Bank auf Immobilien, das ist das Entscheidende. Versetze Dich in die Lage derer, die mitentscheiden bei Deinem Investment. Umso schneller kannst Du über Deine Investments entscheiden und mache Dir vor allem einen Plan und eine Struktur. Das klingt jetzt, wie man so schön in der Farbenlehre sagt, total blau. Ich muss aber auch sagen, ich bin ein bisschen blau. Und das mit der Struktur macht Sinn. Ein strukturierter Ankauf hilft Dir oder auch Deinen Teammitgliedern. Du kannst auch die Ankaufsprüfung auslagern, das geht alles. Das hilft Dir schnell viele Deals anzugucken. Dann kommst Du gut vorwärts.

Stephan: Man sieht, es geht bei jedem auf irgendeine Art und Weise, egal aus welchem Fachbereich man kommt. Selbst wenn man aus dem Fachbereich kommt, es ist im Immobilienbereich immer wieder etwas anderes, je nachdem, was man macht. Über die Assetklassen haben wir schon gesprochen und werden noch viel deutlicher sprechen.

Zusammenfasung

Gut, Thomas, was nimmst Du aus diesem Podcast mit? Wir sind ja schon lange dabei.

Thomas: Ja, definitiv. Deshalb würde ich auch sagen, fassen wir mal ganz kurz zusammen. Was sind die wesentlichen Punkte, worauf Du achten solltest? Das erste ist: Mache nichts alleine, suche Dir die richtigen Berater, ob es jetzt ein Bausachverständiger ist in meinem Fall oder der Finanzierungsberater hier im konkreten Fall von Stephan. Such Dir den richtigen Berater oder die richtigen Berater. Das ist ganz entscheidend. Tausche Dich aus mit gleichgesinnten, idealerweise bei uns in der Community Immopreneur.de. Da sind Leute, die haben dasselbe Problem, sie fangen gerade an. Es sind auch alte Hasen dabei, es sind Fortgeschrittene dabei. Tausche Dich dort aus über Deine Projekte, über anstehende Projekte, über Ideen, über Standorte, da kriegst Du ohne Ende Tipps und Tricks. Der dritte Punkt, den ich Dir ans Herz legen möchte aus Erfahrung: Kaufe viele Immobilien, fange an und kaufe mehr und das funktioniert.

Stephan: Da gebe ich Dir Recht Thomas. Auch von mir zum Abschluss gibt es noch einmal drei Tipps und ich verabschiede mich an der Stelle auch schon wieder von unseren Hörern. Ich freue mich auf das nächste Mal und bis dahin. Meine Tipps: Macht Eure Due Diligence, das heißt Eure Hausaufgaben. Schaut immer bei der Immobilie auch in die Details rein und sucht die Sachen, die evtl. Risiken birken oder auch Chancen. Der zweite Tipp: Sei damit kreativ. Versucht vernünftige oder auch mal abseits der Wege zu schauen, welche Möglichkeiten mit dieser Immobilie evtl. noch da sind, um diese zu drehen oder evtl. zu verbessern. Ansonsten der wichtigste Tipp von mir als letzte Worte: Start investing.

Thomas: Dann sage ich tausend Dank, Stephan. Vielen, vielen Dank für die Unterstützung hier und vor allem den Einblick, den Du uns gegeben hast in Deine echten Deals, in die vielen Deals, 5 Deals – ohne Worte und dabei sogar ein Deal, der jetzt gerade wieder im Exit ist – und das alles in 15 Monaten. Ich bin immer noch hin und weg.

Zum Schluss vielleicht einmal ein paar Hinweise. Du findest ein paar interessante Links wieder in den Shownotes. Gehe einfach auf www.immopreneur.de/P3. Das ist die Seite für diese Folge. Dort findest Du unter anderem einen Direktlink zu über 100 realen Projekten. Ich habe vorhin noch einmal geguckt in unserer Community. Das sind Mitglieder die posten welches Projekt sie gerade laufen haben und bitten um Tipps und Tricks. Sie sind so unterschiedlich, wie man sie sich nur vorstellen kann. Hier sind Projekte zu finden wie beispielsweise diese:

  • PV-Anlage für Großgarage bzw. Wohnwagenstellplatz
  • erster Immobilieneinkauf eines Anfängers
  • Altbauten als Renditeobjekt
  • Wohnung im Assihaus oder
  • Mietverträge mit viel zu geringer Vorauszahlung
  • erste Eigentumswohnung
  • Mehrfamilienhaus in der Pampa
  • Verkauf oder Sanierung

Schau Dich da um und da findest Du Tipps und Tricks, Du kannst Dich wunderbar inspirieren lassen oder eben auch Dein Projekt vorstellen, wenn Du gerade eins anstrebst. Schau Dir das an, das ist wirklich eine riesen Wissensquelle, allein dieser eine Bereich. So viel – in diesem Sinne. Ich wünsche Dir jetzt einen guten Start, wenn Du noch nicht gestartet bist bzw. ein schönes, spannendes, nächstes Investment. Dein Thomas.