Christian Bukovec und Thomas Knedel

Christian Bukovec und Thomas Knedel sprechen über die Vorbehalte rund um Immobilieninvestments aus Deinem Umfeld

  • Warum Immobilien nicht nur die richtige Assetklasse für Reiche und Vermögende ist
  • Was es mit steigenden Preisen und der Immobilienblase aus sich hat
  • Wie Du dem Ärger mit Mietern und der Hausverwaltungsproblematiken entgegnest
  • Warum Viele meinen, dass Bankschulden schlecht sind
  • Wie es um die Berufsethik eines verantwortungsvollen Immobilieninvestors wirklich bestellt ist

Shownotes / hilfreiche Links:

Thomas Knedels erstes Immobilieninvestment: http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/schonungslos-mein-erstes-immobilieninvestment-mehrfamilienhaus-kaufen/

Einschätzung von Makrostandorten: http://www.wegweiser-kommune.de/

Einige weitere Buchtipps / Literatur für den Einstieg: http://immopreneur.de/forum/forum/73-literaturempfehlungen/

Diskussionen und Meinungsaustausch rund um Immobilieninvestments: http://immopreneur.de/

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Transkript:

Thomas: Immobilien lohnen sich nicht, was meine Freunde, Familie und Bekannte dazu sagen. Das ist die recht grundlegende Thematik dieser zweiten Folge.

Hallo und herzlich willkommen, Thomas hier – sei gegrüßt. Wir hatten in der ersten Folge mit Argumenten zu tun, die eher für und pro Immobilien sind. Heute wollen wir uns einmal mit der anderen Seite befassen. Was denn so das Umfeld – hauptsächlich ist es ja das Umfeld – also Du lieber Hörer und wir gegen Immobilien sagen. Wir denken ja schon gewissermaßen positiv über Immobilien, denn sonst wären wir ja hier gar nicht zusammen.

Aber was denkt der Bekanntenkreis. Keiner versteht wirklich, was wir mit Immobilien zu tun haben. Das kennst Du sicher auch, dass die Leute sagen, Immobilien sind doch völlig überteuert, es gibt nichts mehr. Und dann die Schulden. Du kannst doch nicht zur Bank gehen und immer mehr Schulden machen. Du machst Dich abhängig von der Bank!

Diese ganze negative Resonanz zu dem Thema Immobilieninvestments – das kenne ich aus dem eigenen Umfeld. Es gibt viele Vorbehalte und ich muss sagen, ich verstehe nicht warum. Es ist einfach so, ich habe so viele Diskussionen gehabt, aber ich habe ehrlich gesagt aus meinem ursprünglichen Bekanntenkreis nicht einen einzigen dafür gewinnen können in Immobilien zu investieren.

Ich kenne sogar Leute aus der Familie. Das sind so die typischen „Familyhäuser“ – so nenne ich es, also durchaus Mehrfamilienhäuser. Die sind angesammelt, geerbt oder dergleichen. Sich damit einmal kreativ zu befassen, die Leute erhöhen noch nicht einmal die Miete, weil sie sich nicht trauen. Dazu gekauft wird auch nicht. Da sitzen die Leute teilweise auf Millionenwerten hier in Frankfurt und wissen das gar nicht so recht, vielleicht ein bisschen, aber setzen es gar nicht um.

Insgesamt natürlich ist das ein total schwieriges Thema, oft natürlich auch nicht so motivierend, so kann ich mir das vorstellen, für Anfänger, wenn man da noch nicht so viel Erfahrung gesammelt hat. Ist es denn jetzt richtig mit Immobilien? Jeder sagt da etwas dagegen, da wird man natürlich unsicher. Aber da sage ich euch jetzt hier liebe Hörer mal ganz eindeutig: Dem ist nicht so! Das wird jetzt belegen mit mir zusammen der Christian Bukovec.

Christian ist gerade an der Renovierung seiner ersten Wohnung, die er eben für die Vermietung aufbereitet und er arbeitet sogar schon an seinem zweiten Objekt. Christian, dann sage ich erst einmal hallo und bevor wir loslegen, was sagen denn so Deine Freunde zu Deinem Immobilienspleen? Will das mal so nennen.

Christian: Hallo Thomas. Das ist so ähnlich, wie Du es geschildert hast. Es beschäftigt sich keiner mit dem Thema, es gibt wenig Interesse und wenn ich das Thema anspreche, wird es fast durchweg negativ und ablehnend betrachtet. Sie waren teilweise richtig skeptisch, sie haben das Entsetzen im Gesicht stehen, wenn ich davon spreche, mir kreditfinanziert ein Renditeobjekt kaufen zu wollen. Es werden grundsätzlich nur die negativen Punkte angesprochen, das Risiko Problemmieter, Mietnomaden, viel Aufwand. Fast keiner sieht, dass es da auch positive Punkte gibt wie Vermögensaufbau, Absicherung, etc.

Thomas: Das kennen die gar nicht, das wird damit oft gar nicht in Verbindung gebracht. Ja ja, das kenne ich auch immer wieder. Da wird eher mal über die Riesterrente gesprochen oder über den Bausparvertrag des Onkels oder sonst dergleichen. Aber da ist die Immobilie, mit der wir hier eigentlich…. Ich erzähle es den Leuten permanent, ich kann es ja nicht lassen, ich sehe es auch nicht ein, weil das ja eben so gut ist, aber es kommt nicht an, es kommt schlichtweg nicht an!

Christian: Man vertraut da mehr dem Bankberater, der einem ein Tagesgeldkonto mit 0,1 % mehr Zins verspricht.

Thomas: (lacht) Ja, dem wird vertraut. Das ist genau der Punkt. Der erzählt dann auch was, oder – was ich auch immer den Hammer finde – ich glaube das hatten wir auch schon einmal letztens in der Diskussion. Wenn die Leute irgendwas einkaufen gehen und die Preise vergleichen und machen und tun. Aber wenn es ums Geld anlegen geht, dann wird dann einfach: ja, ich kaufe mal, weil Du das mir so sagst. Da wird über riesen Beträge, gerade wenn man über 30 – 40 Jahre etwas ansparen will, überhaupt nicht nachgedacht, sondern einfach unterschrieben. Also fangen wir einfach mal an. Wir haben ja ein paar Vorbehalte zusammengesammelt und wollen über die einfach mal sprechen. Wir haben insgesamt 8 Themen gefunden und ja, Christian. Das erste Thema ist zum Beispiel „Immobilien sind nur was für Reiche“! Kennt jeder, man braucht schlichtweg viel Geld. Was meinst Du dazu?

Christian: Genau, das ist so die landläufige Meinung. Wenn man dann das Gespräch anfängt, „Ich möchte gerne ein Mehrfamilienhaus kaufen“, wird man mit großen Augen angeschaut. Ja da braucht man doch unglaublich viel Geld dafür und das ist doch nur was für Unternehmer und Leute die viel geerbt haben. Wenn man sich dann aber damit beschäftigt, die meisten Immobilien in Deutschland werden kreditfinanziert gekauft, d. h. man braucht überschaubar viel Geld, ein gewisses Eigenkapital, eine einigermaßen gute Bonität und schon kann man was kaufen. Es gibt Studenten die Immobilien kaufen, auch vielleicht zu Beginn kleinere.

Thomas: Ja klar, aber die machen das.

Christian: Ja, man braucht ein regelmäßiges Einkommen und damit kann man schon zur Bank gehen und für einen Kredit anfragen. Dann etwas ansparen um zu zeigen „Ich weiß wie ich mit meinem Geld umgehen muss“. Man sollte vielleicht nicht allzu viele Konsumschulden haben und keine schlechten Schufaeinträge, dann kann man loslegen, wenn man sich etwas Bildung angeeignet hat.

Thomas: Ja sehe ich ganz genauso. Das Thema Bonität, da zucken natürlich viele Leute zusammen, was das denn ist. „Ja da muss ich ja reich sein, damit ich überhaupt was von der Bank bekomme“ Dem ist eben nicht so. Es gibt tatsächlich Studenten in der Community die tatsächlich Immobilien kaufen. Klar muss irgendwo mal jemand mit unterschreiben, die Eltern oder ein Onkel oder sonst dergleichen, der eben seine Reputation gegenüber der Bank zur Verfügung stellt. Die Bank erwartet natürlich ein regelmäßiges Einkommen, da wird man nicht drum herum kommen, aber man kann doch seine Verwandtschaft überzeugen, in dem man sagt, „ich habe schon mit gearbeitet an Projekten, ich habe schon anderen Investoren z. B. geholfen bei dem Projekt und jetzt starte ich mein erstes eigenes Projekt“. Da kenne ich Leute, da komme ich aber nachher noch einmal drauf, die sind einfach durchgestartet mit einem Investment durch die Verwandtschaft. Was Du auch vorher gesagt hast, einfach vorher das Wissen aneignen ist das entscheidende und das sehe insgesamt auch so, dass man ohne Probleme definitiv loslegen kann.

Das war selbst bei mir so. Ich habe simpel und einfach angefangen mit einem Dreifamilienhaus. Da sagt jeder gleich mit einem Haus. Das war genauso viel Aufwand wie eine Wohnung, das spielt überhaupt keine Rolle. Ich habe gewartet bis ich fertig war mit dem Studium. Ich habe es ja in der Folge 0 mein erstes Investment ziemlich genau beschrieben zusammen mit dem …..rock-Artikel. Ich habe mit nichts angefangen, ich habe wirklich nichts gehabt. Ich habe einfach mit dem fremden Geld gearbeitet und mit Geld von anderen Leuten. Ich habe fast nichts selbst gehabt. Es geht trotzdem gut, wenn man es mit Plan macht.

Was ich Euch empfehlen kann, liebe Hörer, ist auf jeden Fall, sprecht mit Eltern, Bekannten usw. tut Euch zusammen, tauscht Wissen aus. Ihr müsst natürlich vorher wissen, was Ihr Euch so tut.
Den bekannten Fall, den ich schon angesprochen hatte ist ein Bekannter von mir der hat von seinem Onkel 100.000 € bekommen. Das hat er nicht gemacht, weil er mit dem Finger geschnippt und es dann bekommen hat, sondern weil er hat vorher bewiesen, dass er mit solchen Themen umgehen kann und hat sich 100.000 € vom Onkel geliehen. Da kann man natürlich sagen, dass es nicht viel Geld für eine Immobilie ist – es ist so mittelmäßig – . Aber er hat daraus so richtig viel gemacht. Nach 2 Jahren kauft er ein Mehrfamilienhaus. Er hat das Geld schon lange wieder zurückgezahlt an seinen Onkel und heute kauft er ein Mehrfamilienhaus nach dem anderen. Seinen Job hat er schon längst an den Nagel gehängt.

Er diskutiert mit mir dann immer wie er wen wo einstellen kann, weil er jetzt Arbeitgeber geworden ist. Das ist echt der Hammer. Er erlebt es so, Handwerker anzustellen, das ist Geschmacksache, aber er macht es. Er hat seine ganze Handwerkertruppe rumlaufen. Er kauft sich Häuser die nicht so gut in Ordnung sind, teilweise noch aus Zwangsversteigerungen oder vor den Zwangsversteigerungen auskaufen, was auch immer. Die sind echt nicht schön die Häuser, aber die macht er schön. Der lebt mittlerweile davon. Nach zwei drei Jahren ist das so.

Christian: Ja

Thomas: Der nächste Punkt den wir haben. Man hört heutzutage immer wieder, die Medien reiten da drauf rum, die Immobilienblase droht zu platzen. Das ist der Hammer. Viele sagen, „Die Immobilien sind einfach teuer geworden, es fällt alles in sich zusammen“, spätestens wenn die böse EZB sagt, die Zinsen steigen jetzt.

Christian: Ja, viele haben noch im Hinterkopf, dass die letzte weltweite Finanzkrise ausgelöst worden ist durch irgendwelche Immobilienkredite in den USA, wenn das auch keiner so ganz genau versteht, was da passiert ist von den Laien. Genau das Argument höre ich auch immer wieder. Dann heißt es immer „Die letzte große Finanzkrise wurde ausgelöst durch geplatzte Immobilienkredite, auch wenn die meisten Laien nicht verstehen, was damals wirklich passiert ist in den USA. Was man jetzt hier denken muss, wenn man als Investor einsteigen will ist, dass eine Investorensicht auf ein Objekt eine andere ist als eine Eigennutzersicht. Ein Eigennutzer kann so viel Geld für sein Objekt ausgeben wie er möchte, für einen Investor muss sich das Objekt tragen. Es muss nachhaltig und langfristig die Ausgaben decken durch die Einnahmen. Das heißt: meine Einnahmen sind die Miete und meine Ausgaben sind der Kapitaldienste an die Bank, die Verwaltung muss bezahlt werden, ich muss meine Renovierungen, Instandhaltungen über die Jahre hinweg bezahlen können und dafür Rücklagen bilden. Wenn ich ein Objekt finde – und diese Objekte gibt es noch heute am Markt – wo dies nachhaltig gewährleistet ist, dann ist hier keine Gefahr, dass ich betroffen bin von einer platzenden Immobilienblase.

Thomas: Ich sehe dazu ja auch immer noch, wenn man schon relativ früh an einer Immobilie arbeitet, die Immobilie aufwertet, dann sorgt man ja noch für weitere Kapitaldienstfähigkeiten, auch für schlechtere Zeiten, das heißt wenn eben die Zinsen ….., das heißt man muss von Anfang an jeder Schraube drehen, der Puffer vergrößert wird, auch recht hoch tilgen. Wenn es machbar ist, nicht nur 2 % tilgen, sondern schon mal 3 oder 4 %. Dann bildet man eine gewisse Reserve. Was noch besser ist: man tilgt es nicht direkt in ein Darlehen, sondern legt es zur Seite. Dann ist man flexibler, das hilft total.

Ich finde die ganze Idee mit der Immobilienblase völlig übertrieben. Wahrscheinlich verkaufen sich schlechte Nachrichten besser. Die Leute spielen mit der Angst. Ich sehe eigentlich keine Immobilienblase. Die Immobilienpreise sind noch immer nachhaltig gut, in Ordnung. Sie sind natürlich im Verhältnis gegenüber früher selbstverständlich gestiegen, aber die Immobilienpreise in Deutschland haben sich Jahrzehnte quasi nicht bewegt. Es ist doch normal, dass sich die Preise da etwas angleichen.

Ich finde es viel bedenklicher, wenn die Leute anfangen sich irgendwelche Vertriebsimmobilien zu kaufen. Das heißt, sie gehen zu einem Vertrieb und kaufen eine Immobilien mit 3,5 % Rendite. Was soll das noch bringen.

Wenn Du eine Immobilie kaufst und ich kaufe sie heute, kann ich sie heute für den quasi gleichen Preis wieder verkaufen. Wenn ich nicht weiß, wie das geht, dann schaue ich einfach mal in Immobilienscout und vergleiche die Preise. Das reicht doch.

Suche eine ähnliche Immobilie, die mir ein Vertriebler anbietet, und dann siehst Du schon, was der Unterschied ist. Damit ist Deine Immobilie von Anfang an unter Wasser und das Darlehen ist höher als der Immobilienwert. Die Bank finanziert das bei den ersten Immobilien immer mit. Aber das hilft Dir nicht weiter. – Das fasse bloß nicht mit der Kneifzange an.

Dann auch noch, was die Zinsen angeht. Da kann man sich ja mal ein bisschen mit befassen. Wir sind Leute, die sich auch einmal etwas damit befassen. Wir denken nach über die Zinsprognosen, über Kapitalmärkte, müssen aktiv mal Zinsmanagement betreiben und auch mal schauen, welche Risiken gibt es und wie können wir die ein bisschen eingrenzen. Und da gibt es Wege.

Meine ganzen Darlehen lasse ich doch nicht gleichzeitig auslaufen. Ich mache das gestaffelt und auch abhängig von den Objekten oder sonst dergleichen. Das wird sich alles regeln. Aber was wir nicht machen können ist eine Zinsprognose, wo jeder sofort weiß, das ist in Stein gemeißelt. Ich habe auch keine Glaskugel, das geht einfach nicht.

Aber was ich sagen kann: Wenn Ihr einmal etwas drüber nachdenkt über die Zinslandschaft. Was haben wir denn heute. Gucke Dir doch einfach mal die Staatenlandschaft an. Haben die viel Geld oder wenig Geld oder sind sie überschuldet? – Viele Staaten, die überschuldet sind. Warum sollen da plötzlich die Zinsen steigen und die Politik entscheidet das ja selbst kurzfristig über die Zinsen durch die EZB. Das ist allen bekannt. Die würden sich doch selbst die Hand abhacken. Das heißt doch nichts anderes, als dass die Politik doch selbst an niedrigen Zinsen bis auf weiteres interessiert ist. Und wenn die Zinsen mal steigen, dann sagt doch keiner „ab morgen sind es 5 % Zinsen!“. Das wird doch schrittweise erfolgen und da kann man sich immer drauf einstellen.

Von daher meine Meinung: das Thema Zinsen ist auch ein übertriebenes Thema. Das kann man in den Griff bekommen.

Ja, da haben wir auch gleich das dritte Thema. Das sind die lieben Mieter. Mieter machen Ärger und die ganzen Immobilien machen nichts weiter als Arbeit. Den kennt jeder, den Spruch. Da sind irgendwelche Bekannte, so Hobbyvermieter nenne ich sie mal, die sich den ganzen Tag mit Nebenkostenabrechnungen beschäftigen, mit tropfenden Wasserhähnen oder sonst dergleichen – immer am Jammern sind. Klar ist das Mietrecht kompliziert. Das ist doch völlig klar, es wird auch immer mieterfreundlicher.

Wir müssen uns einfach drauf einstellen und wir können uns als professionelle Investoren darauf einstellen, indem man nämlich, wie ich auch vorhin schon einmal gesagt hatte, einfach frühzeitig an der Wertentwicklung der Immobilie arbeitet. Dann ist das uns relativ egal, denn dann bilden wir uns entsprechende Reserven auf und können eine Hausverwaltung damit beauftragen. Damit ist das Thema Mietrecht für uns ganz einfach unwichtig geworden, weil es nicht mehr relevant ist.

Christian: Genau, man muss sich überlegen, ob man Investor sein will, oder ob man Vermieter sein will oder Hausmeister. Wenn man die Objekte von Anfang an so plant, dass genügend Kapital zur Verfügung steht, um eine Verwaltung zu engagieren, oder einen Hausmeisterservice, hat man diese Arbeiten schon einmal outgesourced. Man bezahlt einen anderen dafür, dass er das macht.

Thomas: Wie ist das mit deinen eigenen Wohnungen. Wie machst Du das?

Christian: Ich bin jetzt schon im Gespräch, eine Verwaltung dafür mit an Bord zu nehmen.

Thomas: Okay, das sind ja Eigentumswohnungen, da hast Du ja normalerweise immer die WEG-Verwaltung. Das heißt selbst über die Mietverwaltung nimmst Du einen Verwalter dazu?

Christian: Nein, ich habe keine Eigentumswohnungen, ich habe ein eigenständiges Haus, das ich im Moment am Renovieren bin. Da bin ich jetzt schon im Gespräch mit einem anderen Investor, der selbst jemanden eingestellt hat, der dort die Verwaltung übernimmt. Und der wird für mein Objekt die Verwaltung mit übernehmen. Das heißt, ich werde jemanden bezahlen dafür.

Thomas: Ja. Wow, wenn der auch noch gleichzeitig Investor ist, das ist genial. Denn dann versteht er, worum es da geht. Das ist eine super Konstellation.

Christian: Das nächste ist das Thema Mieterauswahl. Viele Horrorgeschichten grassieren über Mietnomaden. Mieter, die die Wohnungen, die gerade erst frisch und teuer schön renoviert waren, in furchtbarem Zustand hinterlassen haben. Ich denke, da gibt es auch die Möglichkeit eine sorgfältige Mieterauswahl zu betreiben und sich abzusichern.

Thomas: Ja klar, gerade wenn man auch wenige Immobilien hat, dann schlägt das auch einmal durch, wenn es mit einem Mieter nicht so gut läuft. Wenn man 20 Mieter hat, dann merkt man das nicht mehr so sehr. Dann machen durchaus solche Mietausfallversicherungen für den Anfang, um Einem ein bisschen die Angst zu nehmen, durchaus einen gewissen Sinn. Ich bin trotzdem nicht so der Freund davon, aber wenn man sehr ängstlich ist, kann man darüber nachdenken. Und natürlich sich einfach schlau machen über das Thema.

Wir selbst betreiben ja auch ein Verwaltungsunternehmen. Da kann ich immer nur sagen, bei der Mieterauswahl kommt es auf die Prozesse an. Es kommt drauf an, wie suche ich mir den Mieter aus, wie checke ich den Mieter, wer macht die Bonitätsprüfung und all diese Sachen. Dann kann ich die Risiken eingrenzen, sehr stark eingrenzen.

Auch wir haben als Verwaltung schon einmal völlig danebengegriffen. Aber das passiert äußerst selten. Deswegen sehe ich, wenn man es am Ende völlig vernünftig betreibt, dass dies auch ein völlig untergeordnetes Thema ist. Wie wir es schon gesagt haben, man kann es komplett – Du hast es ja selbst gesagt und Du machst es ja auch – delegieren und weggeben. Natürlich muss das Budget dafür da sein. Aber das sollte sowieso immer da sein, auch wenn man die Arbeit selbst macht, damit man es eben jederzeit weggeben kann. Jede Investmentimmobilie sollte das hergeben. – Eine Vergütung für die Verwaltung muss drin sein.

Der nächste Punkt, den wir uns hier ausgesucht haben, ist auch ganz plakativ, kommt auch immer mal wieder vor „Die Immobilieninstandhaltung – die frisst Dich irgendwann auf!“. Die Dächer sind immer kaputt, es ist immer alles kaputt. Ein riesen Thema, was meinst Du dazu?

Christian: Ja das ist eine der Hauptängste, wenn man mit Bekannten über das Thema spricht. Was mache ich denn, wenn in 5 Jahren das Dach gemacht werden muss, das kostet gleich ein paar 10.000 €. Was mache ich denn dann, meine ganze Rendite ist dann futsch. Im schlimmsten Fall muss ich noch drauf legen. Da muss man sagen, wenn man mit der Immobilie beginnt, bevor man sie sich anschafft, eine genaue Prüfung durchführen. Sich genau anschauen, welche Reparaturen stehen jetzt an, welche werden in ein paar Jahren anstehen und das genau mit einkalkulieren.

Entweder man bildet Rücklagen oder man überlegt sich, wie man das Ganze mit einer Renovierungsmaßnahme evtl. über einen KfW-Kredit zu dem Zeitpunkt, wo es ansteht, eben abarbeitet.

Thomas: Ja genau und das entscheidende ist ja auch, dass wir das einplanen können. Wir kaufen ja keine Immobilie und sind dann überrascht von der Instandhaltung, die wir betreiben müssen. Wir können uns doch die Immobilie vorher anschauen, wir können eine Kostenschätzung machen und dann entscheiden, ob wir sie kaufen. Wenn wir sie kaufen, dann wissen wir was das kosten wird. Da müssen wir auch nicht in eine Glaskugel schauen, sondern da schauen wir einfach auf den Zustand der verschiedenen Bauteile.

Es gibt typische Lebensdauern von den Bauteilen und da kann man sich Tabellen zur Hand nehmen und überlegen, dass in 5 Jahren die Heizung fällig ist. Sie ist jetzt 15 Jahre, eine typische Heizung lebt 20 bis 25 Jahre. Dann fange ich an, für eine Heizung zu sparen – für in 5 Jahren. Vielleicht hält sie auch noch 10 Jahre, dann habe ich Glück. Ich muss da natürlich entsprechende Risikovorsorge betreiben und das kann ich einbudgetieren, von Anfang an auch im sogenannten Businessplan für die Immobilie. Eine gute Immobilie ist ja nichts anderes als ein Unternehmen. So kann man es betrachten. Dann ist es auch kein Thema.

Christian: Wenn ich das selbst nicht einschätzen kann, kann ich mir vor dem Kauf noch einen Experten mit an die Hand nehmen, einen Baugutachter.

Thomas: Ja und das ist ja auch nicht dramatisch. Da denkt jeder, da muss ich jetzt tausende für bezahlen. Wenn man aus der Ecke jemanden findet und einen guten Kontakt aufbaut, dann ist das für schmales Geld machbar, wenn man sich das nicht zutraut eben selbst einzuschätzen, was bei schwierigeren Sachen im Zweifelsfall immer so sein sollte, das man jemanden mitnimmt. Ich bin selbst Bauingenieur und nehme durchaus Leute mit. Es ist so, ich mache das nicht komplett allein, je nach Immobilie. Gerade bei Spezialfällen. Da nehme ich mir natürlich den Spezialisten mit. So eine denkmalgeschützte Holzbalkendecke mit einem Dach, wo es feucht ist und irgendwelche Käfer drin krabbeln oder sonst was, da habe ich Angst davor, oder Schwamm oder sonst etwas. Da gebe ich doch mal lieber 300 € aus für einen Fachmann, der drauf schaut. – Der nächste Punkt.

Christian: Punkt Nummer 5. „Die Bankschulden werden mich erdrücken, Bankschulden sind riskant“. Ja, das hört man sehr oft im Bekanntenkreis. Kredite müssen schnell abbezahlt werden, Kredite sind schlecht, man darf nicht verschuldet sein. Als Investor kann man dazu, wenn man sich ein bisschen mit der Materie beschäftigt, einen anderen Standpunkt gewinnen.

Thomas: Ja, definitiv, sehe ich auch so. Die Darlehenslast, die kann man ja auch kalkulieren, logischerweise. Ich muss natürlich gucken, dass die Immobilie den sogenannten Kapitaldienst, das ist nichts anderes als Zinsen und Tilgung, zahlen kann und zwar von sich selbst.

Wenn man mal so eine Immobilie angeboten bekommt: „das Investment kostet mich nur 40 € im Monat“, dann ist es kein Investment, sondern es kommt ja nichts bei raus. Ich investiere doch auch nicht in ein Unternehmen und möchte jeden Monat Geld ins Unternehmen einzahlen, sondern ich erwarte da natürlich einen Ertrag und so muss man da drangehen. Das heißt, es ist einfach abhängig von der Rendite der Immobilie, von den Perspektiven.

Natürlich kann es mal eine Anlaufphase geben, wo ich mal ein bisschen Zuschießen muss. Das kalkuliere ich mit ein. Das ist das Entscheidende. Es muss – wie jedes andere Thema auch – ein sorgfältiges Projektmanagement geben, man muss Ahnung haben von der Materie, man muss einen Plan haben, sich den Plan aufbauen und dann muss man natürlich das Ganze umsetzen. Das ist alles, so einfach ist das. Dann kriegt man das relativ schnell hin – möglichst von Anfang an, dass die Immobilie mehr wert ist, als ich an Darlehen oben drauf habe. Damit habe ich ein positives Nettovermögen von Anfang an. Das mag die Bank, das mag jeder, das nimmt einem die Angst. Dann arbeite ich mit der Zeit einfach an Optimierungen für die Immobilie und damit vergrößere ich mein Nettovermögen. Mein Darlehensstand schmilzt ja immer weiter durch die Tilgung beispielsweise oder auch durch die Inflation mit der Zeit. Wenn ich die Miete erhöhe, steigt natürlich der Wert der Immobilie.

Wenn man diese Mechanismen kennt, dann kann man das ganze System für sich nutzen und dann – das ist der Gag an der Sache- werden Dich die Schulden nicht erdrücken. Ich bin hungrig auf Schulden, ich möchte Schulden machen. — Ja klar, her mit dem Darlehen!

Christian: (lacht) Ich muss die ja nicht selbst zurückbezahlen, meine Mieter werden im günstigen Fall für mich zurückbezahlen.

Thomas: Genau.

Christian: Okay, nächster großer Bedenkenpunkt, den wir uns aufgeschrieben haben. Eine Immobilie bindet mich Jahrzehnte an einen Standort, sind viel unflexibler als z. B. Aktien.

Thomas: Auch wieder so ein Thema.

Habe ich selbst aus eigener Erfahrung erlebt. Das war, glaube ich, im Jahr 2001. Da habe ich in München gearbeitet, bin gependelt und da dachte ich mir, kaufst du dir eine kleine Wohnung, weil das Mieten da damals auch schon teuer war. Das habe ich auch getan. Nach zwei, drei Jahren bin ich dann wieder weg und dann habe ich die Wohnung verkaufen wollen, weil ich mir gedacht hatte, „ich kann mit der Wohnung nicht mehr umgehen, ich bin zu weit weg!“. Was für ein Quatsch. Hätte ich die Wohnung doch behalten und einen Verwalter eingesetzt.

Jetzt möchte ich mal nicht verraten, wo die Wohnung lag und was sie heute wert wäre. Da möchte ich nicht im Traum darüber nachdenken. Es wäre so simpel gewesen, ich hätte super Mieter, alles wäre überhaupt kein Problem gewesen. Da möchte ich nicht darüber nachdenken, was die Wohnung heute wert wäre. Das ist überhaupt kein Thema.

Aber eine Sache: natürlich sollte man schauen, dass man sich nicht verzettelt. Nicht überall Immobilien zusammenkaufen, gerade wenn man noch nicht so viel Erfahrung hat, sondern konzentriere Dich auf einen Standort, maximal zwei. Das muss nicht Deine Nachbarschaft sein, das kann woanders sein. Ich sage für mich immer „du solltest am selben Tag hin- und zurück fahren können und immer flexibel etwas besichtigen können“. Übertreibe es am Anfang nicht, höchstens ein bis zwei Standorte, konzentriere Dich drauf und tauche da richtig tief ein in den Markt. Dann musst Du nicht jeden Tag da sein, gibst es dem Verwalter, wo Du eingekauft hast. Ich habe Immobilien, da kenne ich die Mieter nicht, das machen andere! Fertig.

Christian: Ich denke es ist wichtig, dass man sich beim Kauf der Immobilie schon mehrere Exit-Strategien dafür überlegt. Dass man sie auf lange Zeit halten kann, wenn sie Geld abwirft, dass man sie an einen Investor verkaufen kann, das sman sie an Eigennutzer verkaufen kann. Dass man nicht irgendwann in einer Situation ist, sie gerne los wäre und sie nicht los bekommt. Das heißt, nicht im Markt kaufen, wo die Nachfrage einbricht, oder so etwas Ähnliches. Ich denke, das sollte man sich von Anfang an schon klar machen und dann kann man mit einem guten Gefühl in das Investment reingehen.

Thomas: Ja genau, klar.

Dann kommen wir doch gleich mal zu dem nächsten Punkt. Christian, was ist der nächste wichtige Punkt.

Christian: Punkt Nr. 7. „Ich finde sowieso keine Immobilie mehr“. Das hört man immer wieder. Der Markt ist leer gefegt, es gibt nur noch überteuerte Objekte. In den ganzen deutschen Metropolen ist nichts mehr zu finden. Wie siehst Du das?

Thomas: (lacht)

Christian: Du sitzt in der Metropole, Du sitzt in Frankfurt, wie sieht es da aus?

Thomas: Ja, übel. In Frankfurt ist es echt übel. Ja, ich hatte das Glück einmal etwas verkaufen zu dürfen. Das ist jetzt drei bis vier Monate her. Es war schon heftig, was da los war. Da haben wir zig Anfragen bekommen, ich glaube über 100. Ganz klassisch in ImmobilienScout24 eingestellt. Wenn wir jetzt einen Investor suchen, warum müssen wir denn immer über den ImmobilienScout gehen und warum müssen wir was in Frankfurt, München oder Düsseldorf suchen? Denkt doch einmal ein bisschen um die Ecke. Versuche zu überlegen, lieber Hörer, wie gehen denn Makler vor, wie machen die das denn? Die suchen doch nicht im ImmobilienScout nach Immobilienangeboten, sondern die versuchen die Eigentümer direkt zu erwischen. Wie auch immer. Über sogenanntes „Farming“ beispielsweise. Sprich, die nehmen ihre Umgebung auseinander, bauen eine Datenbank auf und schreiben sich auf, wer der Eigentümer der jeweiligen Häuser ist. Das kriegt man mit der Zeit auch raus, baut Kontakte auf, arbeitet einfach im Untergrund oder gibt mal Suchanzeigen auf – was auch immer. Einfach ein bisschen um die Ecke denken und dann geht da auch schon was.

Das Thema zum Beispiel, „Kaufe doch nicht immer eine fix und fertige Immobilie, denke doch ein bisschen um die Ecke“. Ich habe das in einem kleinen Videokurs von mir verarbeitet, ein sogenanntes 0 € Grundstück. Das ist wirklich so.

Ich habe ein Dreifamilienhaus gekauft mit großem Grundstück und hintendran hatte der Voreigentümer schon ein Grundstück abgetrennt und dies separat an einen Häuslebauer verkauft und der hat da sein Häuschen hin gebaut. Aber dazwischen war noch eine Baureserve und das hat keiner „geschnackelt“. Das heißt, ich habe es noch einmal geteilt. Und was hat mich das gekostet? Nichts. Es war klar, es war ein bisschen größer, minimal hat es vielleicht etwas gekostet. Ich habe dann einen Bauantrag gestellt und relativ schnell die Genehmigung für ein Einfamilienhaus bekommen. Das ist ja das Schöne. Klar habe ich es gekauft. Die Genehmigung hat mich 3.000 bis 4.000 € gekostet, aber das war es. Später habe ich das Grundstück für satte 180.000 € verkauft. Ich habe nie selbst gebaut. Das können ja andere machen. Nur die Baugenehmigung.

Christian: lacht

Thomas: Das ist der Wert. Vom Standort her kann man es sich auch noch einmal überlegen. Es muss nicht immer der A-Standort sein. Natürlich ist der total sicher, aber wenn es da nichts gibt. Ist es denn sicher, wenn ich nur 3 % Rendite bekomme und eigentlich 4 % Kaptialdienst zahlen muss? Nein, da muss ich drauf zahlen, das belastet meine Bonität und meinen Cash- Flow. Gucke einfach mal nach B-Standorten, stabile B-Standorte sage ich immer. Das heißt keine abbröckelnde Standorte – in die Bevölkerungsprognosen schauen, Wegweiser Kommune ist da immer ein interessantes Hilfsobjekt, gucke ich auch immer, wenn ich mir kleinere Standorte anschaue, die ein bisschen weiter weg sind. Ich kenne auch nicht alles auswendig, das geht gar nicht.

Da kann man dann schon schöne Standorte finden, wo der Markt noch nicht so heiß ist. Dann sind die Einkaufsfaktoren einfach niedriger, sprich Immobilien haben höhere Renditen, es bleibt mehr Luft übrig, obwohl die auch gut vermietet werden können. Das ist dann nicht so heiß, da stehen dann nicht 20 Leute vor der Bude und klopfen an, wenn eine Vermietungsanzeige draußen ist. Da dauert es halt auch mal einen Monat oder zwei. Das ist in Ordnung und vertretbar. Immer schauen, dass kein struktureller Leerstand da ist, auf die Leerstandsquoten, ein bisschen auf die Bevölkerungsprognose, die Beschäftigungssituation achten und dann geht schon was.

Was ich Dir als Anfänger nicht raten würde: in die sogenannten C-Standorte zu gehen. Das sind Standorte, die mit einer negativen Prognose behaftet sind. Das kann sich rechnen, auch in solchen Standorten zu investieren, aber da sollte man schon fortgeschrittener sein. Denn da muss man aufpassen, dass man sich die Finger nicht heftig verbrennt.

Christian: Ja, das sehe ich auch so. Ich habe auch überlegt mir vor kurzem an einem C-Standort ein Haus zu kaufen, ein Mehrfamilienhaus. Habe es mir aber noch einmal anders überlegt aus den genannten Gründen.

Thomas: Was für ein Faktor wäre das gewesen, das Wievielfache (der Jahresnettokaltmiete) hätte es gekostet?
Christian: 7,5

Thomas: Also das 7,5 fache, das heißt, das wäre eine Rendite so um die

Christian: 14

Thomas: 13 Prozent gewesen. Ja – das ist ja Wahnsinn. Aber das täuscht dann. War also voll vermietet.

Christian: genau, voll vermietet. Aber wenn man dann die Kalkulation einmal durchzieht, fallen auch viele Sachen negativ auf. An dem Standort bekommt man eine niedrigere Quadratmetermiete, muss aber trotzdem bei einem etwas älteren Haus relativ hohe Instandhaltungsrücklagen bilden. Dann ist die Rendite schnell wieder geschrumpft.

Thomas: Ja – genau der Punkt. Das heißt die Instandhaltung frisst mir die Rendite ganz schnell auf.

Christian: Und wenn ich eine Mietsteigerung schaffe und an dem Standort quasi etwas investiere, bekomme ich natürlich meine Mietsteigerung auch nur mit dem Faktor 7 bis 8 vergütet, wenn ich es verkaufe. Das sind dann die Sachen, die dagegen sprechen. Du hast schon Recht, wenn Du sagst, „das ist was für Profis“. Ich werde mich jetzt zurückgehend auf die B-Standorte konzentrieren.

Thomas: Ich nenne die C-Standorte auch: „Das ist eher was für Leute, die mal gerne eine Immobilie auslutschen wollen“, sprich einfach nur noch runterwirtschaften. Sie merken dann auch, irgendwann wird es dann eh nichts mehr sein, einfach schnell tilgen und mit dem Restwert arbeiten. Da gibt es so Gelegenheiten und Szenarien, wo das funktionieren kann. Wenn die Mieter draußen sind, wird nichts mehr sein. Dann kann ich aber später ein Gewerbegrundstück draus machen, keine Ahnung – wie auch immer. Es sind komplexe Sachen.

Wie gesagt, da würde ich dringend von abraten, wenn man noch nicht so weit ist.

Christian: Genau, was da komplett wegfällt, ist die Wertsteigerung, die man ja nach 10 Jahren steuerfrei realisieren kann. Das muss man sich auch im Hinterkopf behalten. Vielleicht ist der Cash-Flow im ersten Monat etwas höher, aber dafür wird eben der Verkaufsgewinn nach 10 Jahren deutlich geringer ausfallen.

Thomas: Ja, ja, das ist so.

Dann würde ich sagen, kommen wir mal zu dem letzten Punkt.

Christian: Punk 8, „Immobilien sind nur was für böse Kapitalisten“. Wie siehst Du das? Bist Du ein böser Kapitalist?

Thomas: Ja, ich bin immer böse. Ich denke immer an meinen Immobilienhai. Ich habe so eine schöne Spardose als Immobilienhai auf dem Schreibtisch.

Christian: Ja den kenne ich.

Thomas: Das ist sehr verbreitet. Es ist immer noch mit einem miesen Image behaftet. Makler sowieso haben ein schlechtes Image. Natürlich gibt es schwarze Schafe in jeder Sparte, aber bei Immobilien sind es entweder Baulöwen oder eben Immobilienhaie. Es ist nicht so. Ich kann Dir nur als Investor raten „mache es einfach besser“. Überlege Dir nach welchen Grundsätzen Du arbeiten möchtest, denke mal ein bisschen über Berufsethik nach und stelle Dir ein paar Regeln auf.

Wir haben so ein paar Regeln, die da sagen: „Kein Geld unterm Tisch“ – wie man so schön sagt. Das heißt nebenher, oder sonst etwas. Natürlich kann man dem Makler Incentives geben. Aber das kann man ja trotzdem versteuern, das ist ja ganz legal. „Incentiv“ heißt einfach, dem Makler noch einmal einen Anreiz zu geben, nur mir die Immobilie zu verkaufen. Das ist ja völlig legal, das darf ich ja machen. Aber eben nicht dem Verkäufer. Privatverkäufer wünschen sich das oft, damit sie Steuern sparen. Oder auch Investoren sagen, „da spare ich Grunderwerbsteuer, wenn ich einen Teil des Hauses extra bezahle. So etwas einfach nicht machen.

Man kann vernünftig mit Mietern umgehen. Natürlich ist es manchmal sehr schön und verlockend: Ach ist der Mieter draußen, dann habe ich hier richtig Glück, denn ich kann die Miete verdoppeln. Natürlich ist das so – das ist oft so. Man kann doch trotzdem einfach mal ein bisschen die Vernunft walten lassen, nochmal überlegen, wie kann man vernünftig damit umgehen. Man kann mit Mietern reden. Das sind vernünftige Menschen und in 99 % der Fälle verstehen sie es auch. Da kann man sagen, man kann ja vielleicht auch mal eine Mietanpassung in mehreren Schritten machen, dann in Ruhe die Mietanpassungen machen, das funktioniert. Ich sage immer eine Vermietung ist letztlich ein Geschäft auf Augenhöhe, einfach den Mieter respektieren und nicht immer gleich rausklagen, sondern einfach normal vernünftige Vereinbarungen treffen.

Wenn man sich ein paar Grundregeln aufbaut, dann sorgt man auch dafür, dass die Branche insgesamt positiv da steht oder tut wenigstens ein wenig dafür, dass es besser wird. Man muss es ja nicht so machen, wie viele denken. In der Regel ist es auch so, man hört ja immer nur von den Extremfällen. Da muss man auch aufpassen.

Christian: Ich denke, man kann eine positive Sicht auf das Investorentum haben oder versuchen zu haben, dass man eben sieht, wir stellen benötigten Wohnraum und unser Aufwand, unser Risiko, wird entlohnt durch unsere Rendite. Wenn man dann die Situation der Mieter berücksichtigt und auf Augenhöhe mit ihnen spricht, denke ich, ist da nichts Negatives dran.

Thomas: Ja, ich mache das immer und man muss doch nicht die letzte Kröte rausholen, wenn jemand finanziell nicht so stark ist. Dann immer sachte dran gehen und dann funktioniert das auch. Da sehe ich überhaupt kein Thema.

– Ja, ich denke, das war jetzt durchaus auch wieder mal eine etwas längere Folge. Bevor wir zum Ende kommen vielleicht Christian. Ich überlasse Dir gerne ein wenig das Resümee aus Deinem Blickwinkel, weil Du relativ frisch dabei bist und das ist ja jetzt eher für Einsteiger – hier diese Themen.

Christian: Ja.

Thomas: Sage Du doch einfach mal, was Du hier mitgenommen hast.

Christian: Ja, es ist wichtig hier am Anfang sich nicht demotivieren zu lassen von den ganzen Bedenken und Argumenten, die man vom Bekanntenkreis an den Kopf geworfen bekommt. Es ist wichtig, das zu verstehen, bewerten zu können, wo das her kommt und sich eine finanzielle Bildung anzueignen über Bücher, Forum, Podcast, sonstiges und das immer zu verstehen. Dann kann man für sich eine Entscheidung treffen, wie man weiter voran gehen möchte.

Man kann dann gezielt versuchen sich mit positiv denkenden Menschen zu umgeben. Diese sind wahrscheinlich schwierig im eigenen Bekanntenkreis zu finden. Wobei, mit ein bisschen hartnäckiger Suche habe ich ein paar aufgetrieben, die auch investieren, teilweise auch schon länger und ein riesen Portfolio haben, aber darüber nicht sprechen wollen. In Deutschland herrscht ja die Neidgesellschaft, man spricht da nicht so drüber.

Wenn man jetzt niemanden direkt hat, kann man z. B. bei uns im Immopreneur-Forum nach Gleichgesinnten suchen. In der Umgebung findet man bestimmt jemanden. Es gibt mittlerweile auch schon etliche Stammtische, an denen man dann teilnehmen kann. Dort einfach einmal mit Gleichgesinnten sprechen. Dann bewusst mit den Risiken umgehen, die angesprochen worden sind und dann loslegen.

Thomas: Ja, sehe ich eigentlich genauso. Ich hatte ja auch schon gesagt, mit meinen Bekannten ist das nicht viel anders. Ich habe einen großen Bekanntenkreis natürlich in den letzten Jahren durch die Immobilien aufgebaut und da sind völlig andere Leute unterwegs. Ich mag meine Bekannten so nun nicht nicht, aber nicht in Richtung Immobilien (lacht). Das ist da einfach nichts. Aber ich bohre da immer weiter, ich mache da weiter. Das ist genau das Thema. Die meisten Leute haben da einfach kein Hintergrundwissen, was im Immobilieninvestmentbereich ist. Die kennen das von ihrem eigenen Häuschen und das war es. Was die Leute kennen, das sind so Horrorszenen wie Mietnomaden und Legionellengefahr und all diese Themen. Natürlich die Nebenkostenabrechnungen. Jeder kennt doch dann immer jemanden, der Vermieter ist und da hört man immer nur diese Stories und die schwierigen Mieter oder eine Räumungsklage – all diese Stories hört man da.

Was immer so ein bisschen fehlt, ist die finanzielle Bildung wie man es so schön nennt. Da ist vielfach einfach nichts vorhanden – das ist einfach so. Du hattest ja auch schon gesagt Christian, in den Familien, da ist einfach viel Geld, aber man spricht einfach nicht drüber. Das ist in Deutschland ein typisches Thema.

Bei mir selbst, ich komme – hatte es ja gesagt – auch so eher aus einfachen Verhältnissen, deshalb ist das Thema „Umfeld“ natürlich auch extrem wichtig gewesen.

Dir, lieber Hörer, wollte ich jetzt empfehlen, schaue noch einmal in die Shownotes rein. Diese findest Du unter www.immopreneur.de/P2. Dort findest Du weitere Links zu Büchern und hast auch die Möglichkeit vor allem Deine Fragen los zu werden. Die ein oder andere Frage werde ich mir dann auch mal rauspicken, die von allgemeinerem Interesse ist, um eine extra Podcast-Folge zu machen. Wenn Du magst, nenne ich auch Deinen Namen dazu und dann bekommst Du Deine exklusive Antwort auf Deine Frage.
In dem Sinne sage ich noch einmal vielen, vielen Dank.