Thomas Knedel, Stephan Steup, Christian Bukovec und Jan Mittl

Heute wollen wir uns dem Thema widmen: warum sollten wir eigentlich in Immobilien investieren, was sind die wirklichen essentiellen Vorteile, warum liegt es auf der Hand in Immobilien zu gehen und nicht was anderes? Was hat das gerade mit der besonderen Marktsituation zu tun, in der wir uns zurzeit bewegen? Stichwort „Zinslandschaft, Immobilienpreise“ sage ich nur einmal, bis hin zur großen Angst um die „Immobilienblase“.

In dieser Folge stellen wir Dir unser Team vor und anschließend sprechen Stephan Steup und Thomas Knedel über diese Themen:

  • Warum der monatlicher Cashflow durch Immobilien von zentraler Bedeutung ist
  • Wie Du den Aufbau Deines Nettovermögens gerade mit Immobilien voran bringst
  • Wie Immobilien Dich vor der Geldentwertung (Inflation) schützen
  • Warum die Altersvorsorge mit Immobilien ein unverzichtbarer Baustein ist
  • Wie wichtig das Grundbedürfnis Wohnen ist
  • Warum die Volatilität von Immobilien-Investments entspannend wirkt
  • Welche Macht die Hebelung der Rendite hat
  • Warum Du die Kontrolle Deiner Investments niemals abgeben darfst
  • Wie „langweilige“ Immobilien Deine Kreativität fordern
  • Welche Hürden es gibt und wie Du am einfachsten startest

Shownotes / hilfreiche Links:

Maslowsche Bedürfnishierarchie: https://de.wikipedia.org/wiki/Maslowsche_Bed%C3%BCrfnishierarchie

Buch „Rich Dad – Poor Dad“ von Robert T. Kiyosaki: https://www.amazon.de/Rich-Dad-Poor-Reichen-beibringen-ebook/dp/B00KRGYEQS

Richlife: http://richlife.de/richdad/

Buch Erfolg mit Wohnimmobilien von Thomas Knedel: http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/das-buch/

Stammtische der Community: http://immopreneur.de/forum/forum/58-regionen-und-standorte/

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Transkript:

Thomas: Warum sollten wir in Immobilien investieren, das ist das grundlegende Thema für die erste Folge des Immopreneur Prodcasts.

Auch von mir noch einmal ein herzliches Hallo in die Runde, Thomas hier. Sei gegrüßt lieber Hörer. In der Folge 0 hatten wir ja gesprochen über die Grundlagen bzw. die Idee zu diesem Prodcast, über die Struktur und dergleichen. Wir hatten Dir gezeigt, was die Formate sind, was die verschiedenen Themenblöcke sind, wie wir vorgehen, was das Thema Format angeht, also Interviews oder Frage- und Antwortsessions. All diese Themen haben wir ja ausführlich erklärt in der Folge 0. Wenn Du sie noch nicht kennst dann wirst Du sie unter der Folge 0 ganz einfach finden, das ist überhaupt kein Thema.

Heute wollen wir uns dem Thema widmen: warum sollten wir eigentlich in Immobilien investieren, was sind die wirklichen essentiellen Vorteile, warum liegt es auf der Hand in Immobilien zu gehen und nicht was anderes? Was hat das gerade mit der besonderen Marktsituation zu tun, in der wir uns zur Zeit bewegen, Stichwort Zinslandschaft, Immobilienpreise sage ich nur einmal, bis hin zur großen Angst um die Immobilienblase? Ich sage immer Preisblase, was wir dann in der Folge 2 noch einmal ausführlicher behandeln werden.

Heute mit im Studio ist das gesamte Team ausnahmsweise einmal ganz komplett um den Immopreneur Podcast, das ist der Jan Mittel, der Stephan Steup, der Christian Bukovec und meiner einer Thomas Knedel.

Liebe Leute, stellt Euch doch unseren Hörern einmal kurz vor, am Besten in 4 bis 5 Sätzen und auch ein bisschen etwas zu Eurer persönlichen Motivation und Immobiliengeschichte vor allem, um einfach einmal ein Gefühl dafür zu bekommen wo Ihr herkommt und welche Erfahrungen Ihr so gemacht habt mit dem Thema Immobilien. Nach der Vorstellungsrunde gehen dann Stephan und ich über die Hauptargumente mit Euch zusammen – heute pro Immobilieninvestments, warum es eben Sinn macht in Immobilien zu investieren.

So Jan, dann fange Du doch einmal an und erzähle einmal ein bisschen zu Dir.

Jan: Hallo Thomas, liebe Hörer, ich bin der Jan Mittel, Investor aus Berlin. I

ch habe, als ich 33 Jahre alt war, das war im Jahr 2003, also vor 13 Jahren, beschlossen und begonnen mir durch Immobilieninvestments ein passives Einkommen aufzubauen um finanziell unabhängig zu werden. Angefangen habe ich in Paris, wo ich gelebt und für einen Privatinvestor gearbeitet habe. Dort habe ich auch letztlich alles von der Pike auf gelernt.

Seit 2014 bin ich finanziell unabhängig und das ist eine schöne Sache. Inzwischen bin ich Unternehmer und arbeite natürlich an meinen Investments weiter.

Vor 6 Monaten habe ich das Buch von Thomas gelesen und war begeistert über das fundierte Wissen und den klaren Stil. Wir haben uns dann im November 2015 kennengelernt und die Idee der Immobiliencommunity, des Podcasts hat mich sofort elektrisiert.

Wissen und Motivation sind sicherlich die wichtigsten Dinge um langfristig Vermögen und passives Einkommen aufbauen zu können. Man braucht Durchhaltevermögen und genau darum geht es auch in dieser Podcast-Serie. Wissen und Motivation plus die Chance, in der Community Gleichgesinnte zu treffen und sich dann auch on- oder offline zu treffen um sich gegenseitig zu unterstützen und Fragen zu stellen und zu motivieren.

Ich freue mich auf diesen Podcast und alle weiteren Folgen.

Schön dass Ihr Thomas, Christian, Stephan und natürlich die lieben Hörer, dass Ihr dabei seid.

Thomas: Herzlichen Dank Jan, da bin ich aber wirklich happy, dass Dir mein Buch gefallen hat, sonst wären wir uns nicht begegnet.

Stephan, dann sage Du einmal ein bisschen was zu Dir.

Stephan: Danke Thomas. Hallo erst einmal liebe Hörer, schön Euch auch alle begrüßen zu dürfen.

Ich bin Stephan Steup, ich bin 32 Jahre alt und ich habe im Oktober 2014 angefangen mich mit Immobilien zu beschäftigen. Meine damalige Motivation war es irgendwo etwas zu finden, was mich in die Richtung der finanziellen Freiheit bringt.

Der ein oder andere von Euch hat vielleicht auch das Buch von Robert Kiyosaki gelesen und das war für mich der Ansporn, mich mit der Materie weiter zu beschäftigen. Das habe ich dann auch relativ intensiv die nächsten 9 Monate gemacht, habe mich dann 3 Monate auf den Weg gemacht und Immobilien besichtigt und relativ genau ein Jahr, nachdem ich angefangen habe mich mit dem Ganzen zu bewandern, ist es mir gelungen, mir meine erste Immobilie zu erwerben und innerhalb der nächsten 13 Monate kamen noch einmal 5 weitere dazu.

Also in der Hinsicht hat es sich ganz gut angelassen und dann war es mir vergönnt Dich, Thomas auf einem Seminar kennen zu lernen und seitdem freue ich mich in dieser Immopreneur Community zu sein, die mir noch viel mehr Informationen geben konnte, als ich vorher in 2 Jahren gesammelt habe. Jetzt versuchen wir, dass das Ganze noch schneller nach vorne kommt, denn mein Ziel ist es für diejenigen, die es wissen, die finanzielle Freiheit.

Thomas: Wow, wow, wow – haut mich echt um, immer wieder. Ja besten Dank.

Ich denke wir kennen uns ja noch gar nicht so lange, das sind ja erst 10 oder 12 Wochen.

Von Richlife war das Seminar, bei dem wir uns kennen gelernt haben. Echt irre, was sich da in der Zeit getan hat. Du hast gesagt, dass Du in der Zeit 5 Immobilien gekauft hast.

Stephan: Ich habe klein angefangen mit Eigentumswohnungen. Davon sind 4 Cash-Flow-Immobilien und eine ein etwas anderes Modell, so eine Art Flipmodell.

Wir werden auch noch in den kommenden Folgen, soweit ich weiß, in der Folge 3 zum Thema Erfolg etwas hören und auch Lernerfolge haben in Bezug darauf, dass es nicht so läuft wie es eigentlich sollte. Das haben wir alle einmal erlebt, das sind noch ein paar ganz interessante Stories.

Ich freue mich auch darüber zu berichten, aber an sich kann ich von vorn herein nur sagen, es hat so viel Spaß gemacht, gerade nach der ersten Immobilie, wenn man das erlebt, das erste Mal dieses Magengrummeln ob man alles richtig macht, ob man alles bedacht hat. Dann sitzt man beim Notar, gibt diese Unterschrift und ein paar Wochen später ist es das erste Mal, dass Miete aufs Konto kommt.

Es gehen alle Kosten ab und zum Schluß bleibt vielleicht etwas übrig. Das ist ein Gefühl, ich weiß nicht, warum Menschen Drogen nehmen, das ist viel geiler. Das macht einfach nur Spaß, es hat süchtig gemacht und seitdem bin ich da Feuer und Flamme, kann mich nur begeistern für das Thema, es macht einfach so viel Spaß.

Thomas: Vielen, vielen Dank noch einmal und dann gleich rüber zum Christian. Sage Du doch einmal etwas zu Dir.

Christian: Thomas, danke. Hallo auch noch von mir in die Runde.

Ich bin Mitte 30, Angestellter und befasse mich seit etwa zwei Jahren mit dem Thema Vermögensaufbau und Altersvorsorge durch Immobilien und bin auch durch das Buch von Robert Kiyosaki auf die Materie gestoßen, habe dann nach deutschen Büchern gesucht, habe das Buch von Thomas gelesen und Thomas dann vor ungefähr einem Jahr bei seinem ersten Workshop in Frankfurt kennen gelernt.

Thomas: Richtig das war der allererste, ich weiß gar nicht, wer nervöser war. Du oder ich – keine Ahnung.

Christian: ich glaube Du (lachen). Genau das war das erste Mal bei dem ich Austausch mit anderen Gleichgesinnten hatte in der Seminargruppe. Das hat mir sehr gut gefallen.

Ich habe mittlerweile mein erstes Objekt, das ich am Renovieren bin, zur Vermietung und bin schon dabei das zweite zu kaufen.

Das Thema fasziniert mich, interessiert mich, habe mich 2 Jahre lang sehr intensiv um Bildung bemüht und bin froh, dass es jetzt unsere Community gibt. Da kann man Gleichgesinnte treffen, Netzwerke aufbauen, Kontakte knüpfen und extrem viel lernen.

Ich denke, das ist auch mein Wunsch für den Hörer, dass er genau das Gleiche macht, viel lernen und Austausch betreiben, damit es voran geht und man aktiv werden kann ohne auf die Nase zu fallen.

Thomas: Besten Dank auch Dir. Es ist schon irre, dass Du in der kurzen Zeit schon zwei Immobilien gekauft hast. Völlig irre, was man hier so immer wieder hört.

Besten Dank für Eure Vorstellungen. Ich hatte mich ja schon recht ausführlich vorgestellt in der Folge 0 und möchte einfach noch einmal darauf verweisen, nicht dass ich Dich lieber Hörer noch langweile, das ist nicht die Idee.

Hier geht es jetzt um die zentrale Idee, warum wir eigentlich in Immobilien investieren. So ein bisschen „good feeling“, warum wir das eigentlich machen – ist die Idee dabei.

Wir wollen das relativ smart hier durchziehen und Dir einfach mal 8 Punkte vorstellen. Die arbeiten Stephan und ich einfach mal ab und erklären bzw. diskutieren, warum die Punkte so reizvoll sind.

Der erste Punkt, den ich habe, ist „Immobilien sind Vermögenswerte, die monatlich Cash-Flow in die Tasche bringen“. Das ist Geld, das Dir permanent zufließt und das bedeutet, dass die Miete höher ist, als die monatlichen Ausgaben – so einfach ist das.

Die monatlichen Ausgaben, das ist der Kapitaldienst, das ist die Verwaltung, das sind etwaige Rücklagen, die man bilden sollte, wenn eben spätere Instandhaltungen, größere Sachen, anstehen. Da schaue, dass das immer positiv ist, zumindest nach einer gewissen Zeit, dafür investieren wir schließlich.

Kauft keine Liebhaberstücke, die einfach nur schön sind. Das kann man auch machen, aber nicht für Investmentzwecke, sondern trimme jede Immobilie auf Cash-Flow – darum geht es. Schaue Dir Zahlen an, baue Dir einen Businessplan auf und sehe Immobilien völlig nüchtern und trocken als Unternehmen an – mit einem Controlling, mit einem Zahlenwerk und dann wird das richtig Spaß machen.

Keiner kauft ein Unternehmen – das ist so ein bisschen der Augenöffner – um monatlich Geld zuzuzahlen. Diese Modelle gibt es tatsächlich im Immobilienbereich. Die sind aber völliger Humbug, sondern Du sollst von Anfang an monatlich Geld verdienen, zumindest nach 4 bis 6 Monaten, wenn Du die schwierige Phase gemeistert hast, die selbstverständlich auch vorne eingepreist war. Ganz deutlich zu diesem ersten Punkt, aber der ist auch sehr wichtig.

Stephan, was hast Du als schicken 2. Punkt?

Stephan: Erst einmal muss ich Dir zustimmen. Ich finde es immer wieder lustig, wenn Leute sagen, sie haben gerade einen tollen Deal gemacht in den sie nur 80 € im Monat zuschießen müssen, das finde ich immer lustig.

Aber der nächste große Punkt, den wir haben, was ein großer Vorteil ist, dass Du Dein Nettovermögen weiter aufbauen kannst. Das Nettovermögen ist die Differenz zwischen Deinem wirklichen Vermögenswert und den Verbindlichkeiten, die Du noch hast wie Hypotheken usw.

Diese Lücke kannst Du immer weiter steigern bei der Immobilie. Zum einen, dass Du Fremdkapital ansetzt, wir nennen es auch „other peoples money“, kurz OPM. Dadurch erreichst Du einen relativ großen Hebeleffekt. Der kann zwar immer positiv sein, er kann aber auch manchmal negativ sein.

Deswegen auch immer hier die Due Diligence machen und schauen, dass Du weißt, was Du tust. Durch diesen Hebeleffekt ist es Dir allerdings möglich Deine Eigenkapitalrendite deutlich zu steigern. Lasse Dich hier nicht davon abschrecken, dass Du plötzlich Summen hörst, dass es 15, 25 oder auch 50 % und mehr an Renditen gibt. Das ist im Immobilienbereich relativ üblich, dass diese Kapitalraten erreicht werden können. Es wird sogar so weit kommen, dass wir Dir zeigen, dass es Möglichkeiten gibt, eine unendliche Rendite zu erlangen, dadurch, dass man selbst überhaupt kein Geld einsetzt.

Für Dich wird sich dann daraus ergeben, dass Du, wie Thomas schon angesprochen hat, Dein Cash-Flow hast, aber auch, dass Du die Immobilie tilgst und dass die Immobilie, wenn Du sie an einem guten Platz gekauft hast, im Wert steigt. Die Tilgung hast Du deswegen alleine schon als Zuwachs Deines Vermögens, weil dadurch wiederum Deine Verbindlichkeiten sinken und man auf gewisse Art und Weise dieses Geld später aus dieser Immobilie wieder herausholen kann.

Der Mieter wiederum zahlt Dir all diese Kosten, auch die Tilgung, Deine Zinsen und die Wertsteigerung nimmst Du so mit.

Der weitere Vorteil zum Aufbau des Nettovermögenswertes ist es, dass Du die Immobilie selbst entwickeln kannst. Das heißt, Du kannst diese Immobilie im Wert selbst durch Dein Zutun steigern und bist nicht darauf angewiesen, dass irgendein Vermögensverwalter weiß, was er tut. Und einer der größten Punkte im Bereich der Steigerung des Nettovermögens, sind die Steuervorteile, weil eine Immobilie sich so gut darstellen kann, dass Du nicht nur jeden Monat Geld bekommst, sondern dass auch noch der Staat Dir jedes Jahr erlaubt, eine gewisse Summe von Deinen anderen Einkünften abzuziehen und Du deshalb entweder die Steuer nicht so hoch zahlen musst oder sogar zurück bekommst. Auf die Art und Weise wird sich Dein Nettovermögen immer weiter steigern lassen. Richtig, Thomas?

Thomas: Definitiv ja.

Vielleicht ein Hinweis noch zu den Steuervorteilen. Achtet unbedingt darauf, dass die Steuervorteile immer das Sahnehäubchen sind. Das heißt, die Immobilie soll sich vorher schon so rechnen und dann kommen die Steuern obendrauf. Kauft niemals eine Immobilie nur wegen der Steuervorteile.

Wenn Du jetzt denkst, ah ich habe eine schöne Denkmalschutzabschreibungsimmobilie angeboten bekommen – ich liebe diese Vertriebssachen immer – dann sind sie meistens recht teuer, wenn Du sie mal genauer anschaust. Denn sie sind ja meistens vom Bauträger angeboten und dann ist der Quadratmeter ganz schnell mal einen Tausender teurer, natürlich der Steuervorteil größer, aber der ist dann schon eingepreist.

Da musst Du ein bisschen aufpassen. Ich sage immer, bei einer vernünftigen Immobilie da zahlst Du Steuern, das ist einfach so. Aber insgesamt drückst Du natürlich die Steuerlast, weil Du ein durchaus hohes Einkommen mit Immobilien erwirtschaften kannst.

Ja, was habe ich noch an netten Punkten? Das sind ein paar Nebeneffekte, die aber durchaus langfristig eine große Wirkung haben können.

Wenn Du langfristig in Immobilien anlegen möchtest, spielt natürlich die Inflation oder die Geldentwertung eine große Rolle. Denn was passiert, wenn Du in einen Sachwert investierst? Wenn Du in einen guten nachhaltigen Standort investierst, Stephan hatte es ja eben schon gesagt, dann wird er im Wert steigen. Ein prosperierender Standort in der Nähe von Frankfurt, München oder Köln – es muss noch nicht einmal innen drin sein – da haben wir einfach Zuzug, die Wirtschaft läuft, eine positive Bevölkerungsprognose, Neubau und dergleichen.

Das zieht den Wert einer Immobilie nach oben. Dadurch steigt der Wert und gleichzeitig – wir haben gerade eine niedrige Inflation – jedenfalls was den sogenannten Verbraucherpreisindex angeht, das ist letztlich eine Durchschnittsinflation die angegeben wird vom Statistischen Bundesamt. Da muss man immer gucken, wie sich dieser Warenkorb zusammensetzt. Jedenfalls diese offizielle Inflation liegt unter 1 Prozent zur Zeit oder um 1 % herum.

Das schwankt ja auch immer ein bisschen, es ist nicht sehr hoch. Aber selbst, wenn man die auf 15 Jahre rechnet oder auf 10 Jahre, dann kommen wir auf 12 bis 13 Prozent mit Zinseszinseffekt und wenn Du 100.000 € Darlehen hast, und das tilgst Du gar nicht, dann ist das nach 10 Jahren um 15 % geschmolzen. Das ist ja auch schon etwas, das ist ja nur ein Baustein.

Die Inflation spielt selbst bei einer niedrigen Rate durchaus eine Rolle. Damit sinkt der Wert des Geldes real, weil er einfach aufgezehrt wird. Damit hast Du zwei Effekte: der Sachwert steigt – der Geldwert sinkt. Und das ist für Dich günstig. Weil der Geldwert ist ja bei der Immobilie das Darlehen, also die Schulden und wenn die Schulden sinken, das ist wunderbar.

Die sinken aus zwei Gründen, einmal durch die Tilgung und zum anderen eben durch die Geldentwertung. Der Wert der Immobilie steigt und damit öffnet sich eine Lücke. Der Vermögenswert wird immer größer, das ist die sogenannte Vermögensschere zu Gunsten des Investors. Was gibt es schöneres wenn der Wert stetig steigt und das Nettovermögen vor allem überproportional steigt?

Ein nettes Thema ist bei Immobilien das Beitragen zur Altersvorsorge. Es ist ganz klar durch den Cash-Flow, den man aufbaut. Da kann man später, wenn man mag, seine Objekte auch verkaufen und kann damit seine Rente aufstocken und vielleicht früher aus dem Arbeitsleben gehen, wenn man nur den Altersvorsorgegedanken hat.

Wenn man heute überlegt, dass heute Renten im Durchschnitt bei 700 € oder gar drunter liegen, dann ist das durchaus wichtig, dass man ein Zubrot hat oder der Rentenbeginn irgendwann einmal bei 70 ist, dann kann man da natürlich gucken, dass man es eben ein bisschen nach vorne schiebt.

Ich finde diesen Punkt eher langweilig – muss ich zugeben, deshalb habe ich eben etwas gezögert. Aber er gehört dazu. Dein Ansatz sollte es sein, wenn Du wirklich Gas geben willst mit Immobilien – so wie es auch Stephan macht – dann ist das für Dich ein Thema, dann spielen diese Beträge keine Rolle, sondern dann geht es um ganz andere Hausnummern und auch Zeiträume.

Es gibt natürlich noch andere spannende Themen rund um die Asset-Klasse Immobilie, wie man so schön sagt. Was gibt es da noch positives zu berichten?

Stephan: Ja. Immobilien haben natürlich noch einige andere Vorteile, gerade auch ganz grundsätzliche Vorteile. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Jeder von uns möchte irgendwo wohnen, jeder von uns muss irgendwo wohnen. Wer zum Beispiel mal die Bedürfnispyramide nach Maslow, was Du selbst gesagt hast, man muss sich immer weiter entwickeln, kann das Ganze gut beschreiben.

Wenn ich die unteren beiden Stufen sehe ist auch immer das Thema Wohnen und Sicherheit mit drin. Meine Immobilie gibt mir genau dieses. Das heißt, ich kann dadurch, dass ich ein Grundbedürfnis befriedige, selbst für mich etwas aufbauen, weil die Menschen das auch einfach haben müssen. Auch hier ist allerdings zu sagen, dass man ganz klar darauf achten sollte, dass man in der richtigen Region kauft, denn auch das Grundbedürfnis muss man nicht befriedigen, wenn keine Menschen da sind.

Was bei Immobilien auch sehr von Vorteil ist, z. B. ich bin da relativ langsam, dass die Volatilität nicht so hoch ist wie bei Aktien, wo ich jede Minute da sitzen muss, um zu schauen, wie entwickelt sich der Markt. So kann ich jetzt einmal 4 Wochen in Urlaub fahren. Ist bei mir persönlich etwas wo ich sage, ich möchte eigentlich viel mehr Zeit haben und deshalb sind Immobilien für mich das Richtige, weil die Volatilität ist recht langsam, sie ist recht flach, meistens verzögert zu den anderen Marktdaten.

Man kann deswegen ein bisschen schauen, ob man in die Zukunft sehen kann aufgrund dessen, dass diese Volatilität etwas abgeflacht ist. Welche Vorteile siehst Du noch – Thomas – gerade so in Bezug auf die Möglichkeit mit seinem Kapital etwas zu machen.

Thomas: Ja da gibt es immer ein recht spannendes Thema, das ist die Finanzierungsstruktur.

Ich habe mit Immobilien die Möglichkeit mit wenig Kapital eine riesengroße Zahl zu bewegen. Das gibt es fast nur im Immobilienbereich. Weil eben nur Immobilien beliehen werden können und mit Krediten finanziert werden können.

Wir werden das sehr ausführlich behandeln in der Folge 4 dieser Podcastreihe und da gehen wir ein auf die Eigenkapitalrendite und die Renditeberechnungen aller Art.

Eins dazu vielleicht noch zu dem Thema Hebelung der Rendite, das ist natürlich auch mit Risiken verbunden, wir hatten es auch schon erwähnt, da natürlich immer aufpassen, so groß die Chancen auch sind, so groß sind auch die Risiken. Die kann man aber sehr, sehr gut in den Griff bekommen.

Da sind wir auch schon beim nächsten Punkt. Hier geht es um die Kontrolle. Ich habe bei Immobilien als Investor immer gern die Kontrolle. Das ist sehr wichtig. Damit kann ich nämlich mein Risiko selbst steuern. Ich kann es in die Hand nehmen.

Wenn ich beispielsweise eine Aktie kaufe, dann kann ich sie mir sorgfältig aussuchen, aber nur dann, wenn ich auch wirklich die Konzernbilanz eines Telekomkonzerns verstehe, und da würde ich einmal sehr aufpassen, ob ich das hinbekomme. Wenn ich dann einmal gekauft habe, dann sitze ich nur noch auf dem Rücksitz, das heißt ich kann nichts mehr tun außer die Aktie irgendwann wieder zu verkaufen.

An der Immobilie dagegen kann ich ständig arbeiten, ich kann Einfluss ausüben in der Eigentümergemeinschaft, ich kann geschickte Immobilienaufwertung betreiben, ich kann eine ganze Strategie aufsetzen, ich kann sogar einen Plan B und C haben, wie es Stephan auch in seinem Investment gemacht hat, da wird er noch drüber berichten.

Da gibt es Möglichkeiten, ein Investment schneller abzustoßen, wenn man sich das entsprechend strukturiert – wenn eben einmal nicht so alles rund läuft. Das kann man wunderbar machen mit Immobilien. Da sitzt man auch mit relativ kleinen Summen am Hebel oder am Steuer. Das sind sonst eigentlich nur Unternehmenseigentümer, die so etwas machen können. Wenn jemandem einmal ein DAX-Konzern gehört, der kann natürlich auch entscheiden was da getan wird, aber das macht er meistens auch nicht alleine.

Was gibt es noch für schöne Dinge, Stephan?

Stephan: Du hast gerade schon die Kreativität angesprochen und die Kreativität ist wirklich etwas, worauf ich noch einmal genauer eingehen möchte. Weil eine Immobilie nicht nur in dem Moment Kreativität von einem verlangt, wenn ich sie gekauft habe. Ees ist auch vorher bereits möglich, sehr kreativ mit diesen Angeboten zu hantieren.

Ich muss eine Immobilie nicht für das kaufen, für das sie mir angeboten wird. Ich kann diesen Einkauf so strukturieren, dass er für mich sehr rentabel wird, wenn ich bereits da sehe, dass ich die Immobilie umnutzen könnte. Es muss nicht unbedingt eine Wohnimmobilie sein, die eine Wohnimmobilie bleibt.

Oder ich muss nicht nur eine große Wohnung haben, die ich nur an eine Familie vermiete, sondern ich kann daraus eine WG machen oder Büros wenn es mir erlaubt ist. Oder auch anders herum, dass ich etwas kaufe, was für einen Betrieb ausgelegt ist und ich mache daraus zum Beispiel Wohnraum oder auch Garagen.

Diese Kreativität ist beim Einkauf da, sie ist beim Verkauf da. Da ist – wie Du es angesprochen hast – eventuell eine Immobilie, die nicht so läuft wie sie ist, durch einen Verkauf so drehe, dass es für mich ein super Investment wird.

Diese Kreativität ist eine der Möglichkeiten schlechthin und das Schöne ist, man muss diese Kreativität nicht einmal komplett selbst mitbringen.

Wenn unsere Zuhörer jetzt gerade ein bisschen Angst davor haben, und sagen „oh mein Gott, da weiß ich doch gar nicht wie das geht!“. – Zum einen sieht man das mit der Zeit und zum anderen mache ich es z. B. so: Wenn man mehrere Immobilien hat, sollte man darüber nachdenken mit einer Hausverwaltung zusammenzuarbeiten und das sind Profis, wenn ich die richtige finde. Die wollen, dass man selbst viel Geld verdient, denn in dem Moment wissen sie auch, sie verdienen viel Geld, sie bekommen mehr Aufträge und sie wollen die Immobilie auch entwickeln, das ist ihre Aufgabe, dafür werden sie bezahlt.

Das Einzige, was man selbst machen muss, man muß sich schulen, dieses Potential zu erkennen, nicht mit den Augen, sondern mit dem Geist zu sehen und Chancen zu nutzen. Man muss etwas unternehmerisch denken können bzw. sich das aneignen, eine Immobilie wirklich als Unternehmen zu sehen. Wo kann ich diese Stellschrauben jetzt noch drehen um dieses Objekt richtig zu optimieren?

Das heißt, schon beim Einkauf kann ich meinen Gewinn machen. Der richtige Investor macht den Gewinn beim Kauf, niemals beim Verkauf. Ich kann nicht nur selbst günstig einkaufen, weil es eine gute Immobilie ist, sondern ich kann auch günstig einkaufen, weil ich weiß ich kann sie noch günstig entwickeln durch Renovierung, dadurch, dass ich sie vielleicht bedarfsgerecht mache.

Wie gesagt, wir werden in einer Folge noch auf das Thema Sanierung noch ein bisschen eingehen. Und dann kann ich mir mit meinem Modell, das jeder für sich festlegen sollte, seine Strategie überlegen, ob ich diese Immobilie als Cash-Flow-Objekt kreativ nutze oder ob ich sie mit Gewinn wieder veräußern möchte, kurzfristig oder auch eine Kombination daraus. Sie als Cash-Flow-Objekt zu nutzen, um sie irgendwann zu veräußern.

Oder, was die sehr kreativen Jungs sogar machen, sie als Cash-Flow Objekt zu nutzen, sie niemals zu veräußern, aber sich durch Refinanzierung trotzdem noch die nächste Immobilie leisten zu können, ohne sich dadurch ein größeres Risiko einzukaufen. Und noch viele weitere Vorteile, die jede Immobilie bietet, würde hier jetzt eigentlich unseren Rahmen sprengen, weil dann würde ich sagen, geht die Folge wahrscheinlich 30 Stunden.

Thomas: lacht. Ja wahrscheinlich, ich könnte auch jetzt hier ohne Ende noch weiter machen. Das Thema hierdabei ist mit der Kreativität. Das ist wirklich so. Jeder denkt Immobilien sind total langweilig. Da muss ich irgendwelche Zahlen bearbeiten, kaufe bei einem langweiligen Makler, der mir eh auf den Geist geht und habe mit komischen Leuten zu tun und einer schlapprigen Hausverwaltung.

Dem ist nicht so. Du musst einfach die richtigen Leute haben und arbeite mit den Leuten öfters zusammen, bis Du ein richtig schönes Team um dich herum hast. Das müssen auch nicht Angestellte sein oder Dienstleister, es können auch andere Investoren sein, mit denen Du Dich austauschst und da kommen richtig gute Ideen zusammen. Auch wir Profis untereinander fragen uns immer gegenseitig, hier ich habe das und das Projekt, hast Du mal eine Idee dazu, ich komme hier nicht weiter.

Dann fällt es Dir wie Schuppen von den Augen, wieso bin ich da nicht selbst drauf gekommen? Es kommt nicht jeder auf die tollste Idee, aber man kann sich ja inspirieren lassen und von anderen Ideen beibringen lassen, warum denn nicht?

Und manchmal machen wir dann mal ein Projekt zusammen, wenn es sich ergibt. Also es gibt unendlich viele Möglichkeiten mit Immobilien, oder Du hattest es ja gesagt, diese Umnutzungen. Da hast Du sogar die Politik auf Deiner Seite. Wo gibt es denn das in der Immobilienwirtschaft? Das gibt es eigentlich gar nicht mehr, wenn man sich das Mietrecht einmal anschaut und die Rechtsprechung. Da hast Du plötzlich die Stadt auf Deiner Seite, weil der Wohnraum knapp ist und wenn Du eine Industrieliegenschaft oder ein Büro oder einen alten Laden in Wohnungen umwandeln willst, dann kannst Du aber sicher sein, dass Du die auf Deiner Seite hast.

Lasse mich einmal ein bisschen zusammenfassen, was hierbei rüber kommt. Man kann doch wirklich festhalten, Immobilien lohnen sich. Natürlich muss man wissen, wie man Immobilien angeht, wie man das Thema anfasst. Nicht einfach blind draufstürzen, das ist doch klar.

Lasst Euch nicht immer ablenken von den ganzen Bedenkenträgern und den Leuten, die Legionellengefahren sehen und die Rauchmelderproblematik und nicht immer über Energieausweise und den ganzen Quatsch reden. Ich kenn diese Themen alle, aber das sind untergeordnete Themen, oder Mietrechtsstreitigkeiten oder Mietnomaden. Was Du alles tolles…

Stephan: (mit verstellter Stimme) Der böse Mietnomade

Thomas: Ja genau der, hast Du schon einmal einen gesehen, Stephan?

Stephan: Also mir sagen jedes mal Leute, mit denen ich rede: „Ja ich habe einen Verwandten und der hatte den und den und der war Mietnomade und der hat die Wohnung zerlegt.“ Und jedes Mal wenn ich ihn frage, wie er ihn denn gefunden hat, dann ist er der erste, der durch die Tür gekommen ist. Also entweder ich finde sie persönlich nicht oder man kann sie vorher rausfiltern.

Nur ein kurzes Zahlenbeispiel. Wir haben über 40 Millionen Mietverhältnisse in Deutschland und wir reden von ungefähr 10.000 Mietnomaden. Also da wird langsam Lottospielen interessanter muss ich ganz ehrlich sagen und da sage ich noch einmal ganz kurz: die Due Diligence machen. Mache Deine Hausaufgaben. Das gilt auch bei Deinem nächsten Mieter. Das heben wir uns aber noch einmal für eine eigene Folge auf.

Thomas: Ganz genau. Es gibt eigentlich kaum Mietnomaden. Ist aber natürlich eine super tolle Story – keine Frage. Wenn man mal eine solche Wohnung gesehen hat, ist das sicherlich ein Erlebnis.

Also was ist wichtig, wenn es hier um das Thema Immobilien geht? Es ist ganz klar: verstehe um was es hier geht und entwickle ein Verständnis zum Thema investieren. Wie denkt ein Unternehmer? Wir nennen uns ja nicht ohne Grund „Immopreneure“. Das hat einfach mit der Kombination Immobilien und Unternehmertum zu tun. Verstehe jede Immobilie als ein eigenes Unternehmen. Wenn Du dann noch ein bisschen Biss dazu hast und Dich vor allem auf einen Markt konzentrierst, einen Fokus hast auf eine gewisse Immobilienassetklasse, eine Art von Immobilie, dann ist das kein Hexenwerk, dann verspreche ich Dir, wirst Du auch Deinen Erfolg damit haben.

Lese Dich ein in das Thema – entsprechende Bildung aneignen, ohne geht es nicht. Wenn Du nicht weist, wovon Du redest, dann wird das nie was. Hör unseren Podcast, das kostet ja nichts und wir machen das gerne, es macht uns Spaß, glaube ich und da wirst Du mit uns über Themen reden können oder wir werden Dir Themen vorstellen.

Da kannst Du gerne mitdiskutieren und Deine Fragen stellen. Natürlich! Und wir nehmen auch gerne mal extra Podcast-Folgen auf, das ist überhaupt kein Thema. Das machen wir gerne.

Wie finde ich rentable Immobilien? Wo finde ich die überhaupt? Was muss ich bei der Ankaufsprüfung beachten? Du hast es ja gerade angesprochen Stephan. Oder wie berechnet man die Rendite? Das haben wir schon in der Einstiegsfolge demnächst. Was sind so die Grundlagen der Renditeberechnung? Gar keine Angst davor, das ist einfach ein notwendiges Übel, aber wirklich notwendig und dann bekommt man das auch in den Griff.

Alles rund um die Immobilienbewertung sollte man mit der Zeit kennenlernen. Das heißt: bildet Euch bloß nicht aus als Gutachter, außer Ihr seid schon Gutachter. Haben wir auch in der Community. Das ist natürlich gut und sehr wertvoll, aber das muss man nicht sein.

Befasse Dich mit den Strategien. Du musst doch wissen, wo Du hin willst. Was willst Du denn überhaupt? Willst Du einfach nur Geld verdienen? Willst Du reich werden oder möchtest Du einfach nur für Deine Altersvorsorge arbeiten? Was auch immer.

Da gibt es passende Objektstrategien. Du kannst Immobilien aufwerten. Du kannst Neuentwicklungen machen oder einfach eine langweilige Cash-Flow-Immobilie kaufen, die durchaus ihren Sinn hat. Ich habe ohne Ende Cash-Flow-Immobilien. Da ist bereits das Spannende in der Langweiligkeit. Selbst die Langweiligkeit kann einen inspirieren – ist das nicht irre? Das gibt es nur in Immobilien. (lachen) Stephan, wie siehst Du das so?

Stephan: Ja absolut. Ich bin momentan auch noch auf dem Trip. Ich suche die langweiligsten Immobilien, die es gibt.

Also wenn Euch eine Immobilie zu langweilig ist, die könnt Ihr mir gerne anbieten, die nehme ich sofort, denn das ist für mich auch der Weg zur finanziellen Freiheit und wenn man genug solcher langweiliger Immobilien hat, dann kann man danach auch die richtig schönen spaßigen Sachen ganz ohne Bauchgrummeln angehen.

Das finde ich sehr viel spannender noch das Ganze. Und selbst diese – wie Du es sagtest – langweiligen Immobilien, auch da kann man eine Menge Fun mit haben, wenn man sich so ein bisschen mit Mietern auseinander setzt. Sehr lustige Geschichten, die wir da gemacht haben. Vielleicht haben wir irgendwann mal eine Folge, wo wir einfach die lustigsten Mietergeschichten oder so etwas auspacken, so eine kleine Humorsendung. Ich glaube die werden wir auch noch irgendwann machen.

Thomas: Ja und dazu dann noch: Jeder darf sein langweiligstes Investment vorstellen – das fände ich auch nicht schlecht.

Stephan: Das ist gut (lachen). Aber grundsätzlich, wie Du es schon gesagt hast, man sollte sich mit Gleichgesinnten umgeben. Dafür gibt es super Möglichkeiten, zum einen unsere Immopreneur Community. Da kann man sich austauschen, da findet man Leute. Oder auch, wir haben regional inzwischen viele Stammtische. Ich zum Beispiel werde jetzt bald auch wieder auf einem Stammtisch in München sein. Wer Lust hat, ich lade jeden gerne dazu ein, schaut einfach mal in der Community nach unter den jeweiligen Ortschaften. Wir freuen uns immer über neue Leute, es ist sehr offen da und man kann unheimlich viel lernen. Genau da tauscht man sich eigentlich aus.

Ansonsten kann ich nur empfehlen, die eigenen Finanzen zu optimieren, um sich dann darauf zu wappnen, die erste Immobilie irgendwann zu erwerben. Dann gibt es nicht besseres als aktiv zu werden. Bei Immopreneur.de anmelden, Podcast abonnieren und ansonsten kann ich nur sagen, „start investing“!

Thomas: Ja danke schön Stephan. Dann sage ich erst einmal vielen, vielen Dank für die Mitwirkung hier, Stephan. Es wäre ja langweilig, wenn ich das immer nur alleine machen würde. Es hat sich schon eine super Truppe heraus entwickelt, einfach genial!

Dir, lieber Hörer, empfehle ich die Shownotes dieser Folge. Gehe einfach auf www.immopreneur.de/p1. Es ist ja die erste wirkliche Folge, die wir hier haben. Stelle da gerne Deine Fragen, kommentiere gerne und wir haben auch den ein oder anderen Link hier drin, das ist beispielsweise das Thema Wohnen und Sicherheit „Maslow“ von Stephan, das er hier erwähnt hatte, und auch andere Themen, die wir hier angesprochen haben. Da können wir noch einmal nützliche Sachen verlinken, auch einmal in den Blog rein und natürlich auf die Community zu den Unterforen. Da packen wir noch einmal einen Link rein, damit man das findet, also die Stammtische.

In dem Sinne, auch noch einmal in Deinem Namen Stephan, vielen, vielen Dank für das dabei sein und gerne bis bald.

Stephan: Ich danke Dir, auf Wiedersehen.